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质量问题综合分析报告
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3秒自动关闭窗口房屋交付后出现质量问题该如何维权
作者：李升
　　开发企业在交付新建商品房屋时，须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但在现实生活中，常常会出现有些房子在验房时没有发现问题，交房后又出现了质量问题等情况。如果业主遇到这样的问题，还能维权索赔吗，具体又该如何处理？　　案例一　　交房后发现渗水 业主维权路漫漫　　今年8月，德州的张先生反映，自己在银河城小区购买了一套顶楼房屋，但交房后发现房屋存在渗水、裂缝等质量问题。张先生曾试图联系住建局、开发商协商解决，却始终没能彻底解决。张先生的房子购买有三四年了，开发商是庆云县银河房地产开发有限公司。遭遇房屋漏水的业主不止张先生一人，据他了解，目前已有十多个业主准备联合维权，解决漏水问题。对此，房产消费公益服务团律师孙崇和分析认为，业主们可以直接找开发商，或写个诉状起诉到当地法院。　　案例二　　收房后发现裂纹 想退房已“不可能”　　2014年1月收房时，就发现客厅入口处的屋顶大面积漏水，地面也有裂纹。海口市民梁先生说，他想退房，却被告知基本不可能。为此，梁先生多次与物业交涉，物业说可以免一年物业费，但如果房子存在质量问题，就算免十年物业费，也不敢贸然入住啊！对此，小区物业部负责人称，漏水情况属实，已进行了修补，如果业主还有其他要求，可形成一个书面材料，由他们向上级反映，争取一次性解决。房子经过相关部门验收，质量没有问题，业主不放心的话，可以请第三方鉴定机构进行鉴定。　　主持人：本报记者 李升　　嘉 宾：光明律师事务所律师 孙智俊　　甘肃光明律师事务所律师 李晓萍　　主持人：新购买的房屋交付后出现质量问题该如何维权？　　孙智俊：归纳起来，房屋质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。　　对上述三种质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　：不同质量问题的正确处理方式概括如下：（一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。（二）对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。（三）对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。　　主持人：房屋过了保修期出现质量问题该怎么办呢？　　孙智俊：在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断。若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来维修。如发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。如涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。　　李晓萍：此外，房地产开发企业在交付新建商品房屋时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这两书可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可由双方协商约定，购房者可根据情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。　　主持人：住宅质量保证书的约定内容是什么，收房时需要注意哪些？　　孙智俊：住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应按住宅质量保证书的约定，承担保修责任，商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等。　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。　　李晓萍：需要注意的是，收房时“两书一表”很重要。两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，一表是指建筑工程竣工验收备案表或商品房竣工验收证。这三份材料是楼盘通过验收的标志，只有具备上述文件，才说明房屋已具备交付条件。除此之外，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表和验收意见表（如楼宇验收记录表）等。　　主持人：购房者在收房时需要注意哪些细节问题以便维护自己的权益？　　孙智俊：先验房后缴费再签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。为防止这种不利于购房者的局面出现，如当初购房合同未有约定时在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可向开发商讨说法，增加自我保护力度。同时，验房的过程是最重要的，收房时哪些地方会是容易出现问题的部位，业主们可得看仔细：房屋室内空间尺寸；地面、墙面和顶棚面层质量；门窗、护栏安装质量；室内防水工程质量；给排水及采暖系统安装质量；室内电气工程安装质量等。　　在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意房产变更的免责条款，并要求开发商作出说明；在合同中一定要注意房屋的质保期，应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房；还需注意避免交房后，开发商无故变更房产相关情况或不进行维修等违约问题。　　李晓萍：正是由于屡见不鲜的商品房交房问题及质量问题，住建部和国家工商总局2015年新版《商品房买卖合同》从保护买受人的角度增加“第四章 商品房交付条件与交付手续”，在这一章中明确：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这实际上是保护商品房买受人的一个很好的条款。建议买受人在买商品房时尽量使用2015年版《商品房买卖合同》。该版示范合同中“第七章 商品房质量及保修责任”中“第十六条 商品房质量 第十七条 保修责任”。对于（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。买受人查验的该商品房存在上述除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起一定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。这一条款也很好地保护了商品房买受人的合法权益。
（责任编辑：HN666）
08/20 21:0808/11 15:28
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六个月前发送的货物，食品原料，保质期十二个月，出口到日本，货值7万多，客人六个月前完成检验，拖货入仓库。
现在日方客人提出货物有质量问题，国内工厂检查了留底存样，的确有些问题。
此单是国内工厂委托我公司出口，客户、订单都是工厂自己在衔接。形式上成我司自营，我司和工厂有进货合同，合同中明确了工厂对产品的质量负责和条款。
现在，客户工厂，提出索赔，。
工厂给客人表示愿意对有质量问题的货物负责，要求客人自行质量问题货物，不要退运回来，同时给予客人赔偿或重新一批货物免费发送给客人。（金额以的数量为限，因为有部分货物客人已经消费）
但是客人现在提出的方案是，除赔偿外，还要工厂对额外的日本方面清关码头，用单，并要求把货物退回，其中赔偿款金额大大高于工厂发货金额7万多。
工厂和客户就陷入僵局，目前工厂和客人还在不停磋商。
此贸易索赔纠纷如何应对，我司在其中的法律风险如何防范和应对?
邦友们的回复
外贸公司 就是一个桥梁 沟通作用，何况货物已经到货半年了 现在发现问题 就让客人找工厂。
外贸公司就起到一个协调作用就行了。
目前客人都是在找工厂赔付他，
我们是外贸公司，虽然我们和客人签署有外销合同，但是客人是工厂的，我们也没有过，是工厂的客人。
货物品质，数量，价格都是客人直接和工厂谈好，确认，我司只是操作出口环节，发货。
你司如果和工厂没有签订合同，就质量和问题明确规定的话（其实就是签了工厂不认账也不管什么用），法律上来讲你司对于日本客户来说，是要负全部责任的。
如果还想后继有单的话，让客户满意是最好的。如果仅此而已，那就先硬后软，能让日本人拿回货款对他就算不错了。
不过假设日本人是方的话，按照日本人的性格，他们不这么事。给你举个例子。当年日本人给某中国公司施工设备。船出后，发现居然漏装了挖掘机的铲斗。日本人没有等下一班船，而是不惜血本，用空运把铲斗及时运到了。中国公司大为感慨。
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商品房质量问题如何索赔
提要：买房置业难免遇到种种烦心事，若是买来的房子合了心意，那是最好。但若是质量不过关，便让人愁白头。当遇到房屋质量问题时，如何鉴定，如何索赔，怎样才能维护自己的利益呢？
&&一、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。&
&&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定：&因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：
&&一、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。
&&《建筑法》第六十一条规定：&建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&《城市房地产管理法》第二十六条规定：&房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。&因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。
&&如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
&&二、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。
&&因此，《建筑法》第六十条第一款规定：&建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。&商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
&&但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。&
&&二、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。&
&&《解释》第十三条第二款规定：&交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。&这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。
&&所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。
&&《建筑法》第六十条第二款规定：&建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。&国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：&在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
&&(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
&&(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
&&(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：
&&(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。&
&&建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：&房&地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。&&在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。&
&&一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。
&&如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。
&&房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。&
&&三、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。&
&&《解释》第十三条第一款规定：&因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。&这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中&严重影响正常居住使用&如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。
&&因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于&严重影响正常居住使用&的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。
&&一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。
&&二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
&&三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。&
&&除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。
&&一、房屋出现质量问题的证据；
&&二、出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；
&&三、购房人自行修复或者委托他人修复的证据；
&&四、购房人发生损失的证据。
&&如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。&
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