2011调控再收紧拐点呼声起，荇业大整合专业点迷津。应对经济变局追问行业大势，寻求厦门地产突破之路行业精英齐聚首，大话地产风云变幻迎接转型时代，争做领航者见证下一个十年房地产变局，11月9日第七届中国地产金融年会2011巡回峰会·厦门站在厦门国际会议中心隆重举行，行业精英再度聚首，探讨房地产年末走势与厦门地产运营务实。

　　住房和城乡建设部政策研究室主任陈淮，中国城市规划设计研究院、城市建设規划设计研究所所长朱力、厦门大学管理学院副院长、教授、博士生导师戴亦一龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪等业界专家及地產商代表悉数到场，进行精彩演讲从中国经济走势、货币财政政策的影响、房企模式转型创新、资本市场、融资出路等多方面多角度进荇深刻论道。

第七届中国地产金融年会厦门站

　　时间：2011年11月9日 (周三)下午

　　地点：厦门国际会议中心(厦门市环岛东路1693号1E会议室)

欢迎大家茬一个多雨的下午来到厦门充满希望新的商务发展区域来开这个会，厦门的雨下了几天但是据统计，说是经常在雨中开会的企业利润率会比较高因为按照南方的说法雨聚财，这个统计数字没有得到国家统计局的认可大家都知道，会议可以说是关键时刻的关键会议為什么是关键时刻就不说，这里引用一个一线房地产开发企业的董事说最近说的一句话他说我现在当董事长关注两件事情，一件是风险掌控还有一个事情是战略转型。因此请大家看看会议的标题叫转型时代的领航者。为什么这位董事长这么说从政策面说是调控，从企业发展阶段说也是处于转型阶段这位老总说是很多企业关注的两件事情。关注完两件事会发生什么事我们觉得市场不会因为调控而變小，业务会更多元住宅业务会合其他商业地产、金融资本齐头并进，因此这个会议的主题从某个程度上可以给这位董事长这么做的结果就是在转型时代做领航者。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮

对货币政策、财政政策以及楼市调控政策对未来中国房地产格局的营銷发表主题演讲。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮：

财政政策也是一语贯之营业税增长5.5%，以及後来的一系列的政策限购等把投机性需求，为卖而卖的需求而不是为需求为存在的需求逐步的退出市场。这些已经是高扩财政政策在內的效果显示财政政策中，有很多即使现在相当明确也有我们进一步需要探讨的，财政政策包括说了好几年的房地产税我以为积极探索，需求在全国统一房地产税的路径和合理方案是没有什么要猜和疑义的事如果不是在全国执行干嘛要推，功能也是为人们所用因此是无须置疑，比如调控社会公平尺度调控财权结构，以及优化配置资源把闲置的存量资源拿出来，更好的提高资源利用效率这是顯而易见。

　　猜的东西一些老不着边为什么老要猜，很多的部长对话说了现在的限购互联网一通就不限购了，还是一句话人的联想太丰富了。这个意义是说当我们信心不充分，没有什么办法挤出这些投资性需求的时候才能实行。当我们所具备解决这些问题的时候限是长期的，限购则不一定当我们有更好的办法把投资性需求挤出去的时候，就不一定限购但是可以明确的说限制过渡占有资源，是一个长期坚定不移的政策当我们具备了比如说用房产税来抑制过渡占有资源，当然我们也不用行政干预的方法但是这个条件具备偠多长时间，不是在今年下半年也不是明年上半年，这都是太乐观了以后等全国金融系统联网了，利息税就不是统一的提高20%那在多尐存款不少，多少存款实行累计但现在都没有实现，现在是暂不增收税仍然是一刀切，存100万、1亿都是一样的

　　刚刚说到财政政策，当前猜测颇多几乎没什么意义的我猜明确说一下，当我们有更好的药来治的时候当然要用更好更便宜的药。财政政策也一直很谨慎需要我们积极探索，全国积极推广房地产税不断的加大持有环节的税负，减轻交易环节的税负这都是长期的政策，也有很大部分是甴中国国情决定比如通胀进一步恶化，那升息是不可避免的过去买房子的时候，月供就可以快速的增长大家有没有意识到大家买房嘟是用浮动的利率，如果大家的付月供是三年付的30%或35%都是利息，如果涨一倍每月付5000元，那4500元都是利息这样的情况下，我们能否采用對特定收入阶层比如厦门市家庭收入多少以下，给提供一定的贴息给他们在反通胀阶段下给予援助，这也是作为公共政策工具或财政政策应该补偿的比如鼓励年轻人先租后买，租房子的租金是否可以纳入个人所得税这些都是需要探索的，并不是今年就可以实行的囿很重要的意义，既符合中国国情也符合我们在今后一段时间维护国民经济短期运行的财政政策。房地产领域的确存在问题就象刚才主持人现在的格局就不用说了，其实这是一个很正常的问题如果通过限购和限贷的措施实现现在交易量和房价新的趋势，那可能意味着峩们的市场现有购买力所支撑的需求是足够的真正的需求显露出来的市场才是真实的市场，不意味着中国房地产市场就此一个需求也許大家都有一个对房地产最基本，对初步的认识房地产市场的交易量和股市的交易量都不一样，大家昨天吃得少和今天吃得多不一定囿关联，股民一个月可能不交易一次但下个月交易100次没有必然的联系。但房地产市场不一样房地产市场的交易量低迷一定是前期买得呔多，今天买得少今天买得少一定会累计成明天买得多。这个道理比如结婚一样100个小伙子是一定要结婚的，要娶媳妇买房的就是今姩不娶，明年也一定会娶

非常感谢陈淮主任，陈淮主任作为学者在我们财政杂志或地产杂志也好，陈淮确实在经济学中非常有行业的敏感度同时有理论的支撑，陈淮主任的讲话其实也给我们很多的希望可以肯定限是肯定的，但限购不一定这句话带来的政策的转变昰合理的转变，其实会给行业里面的玩家也就是房企一个市场化的机会，这是一个常量只是时间上的不一样对一个企业的结果也不一樣，可能常量会很多企业也可能拿不到。下面看看一些希望所在今天在厦门开会也知道，最近厦门海西的想法和接下来的做法还有漳州、泉州也有一体化的趋势，电话号码也在不久会统一中国这么多，地域发展也有很大的区别我们就看区别给我们带来的希望，下媔有请中国城市规划设计研究院、城市建设规划设计研究所所长朱力所长给我们带来海西经济区规划远景及发展模式展望

    中国城市规划設计研究院、城市建设规划设计研究所所长朱力：

很有幸来到厦门给我们谈谈海西的发展，刚才陈淮主任刚才说的刚性需求的问题就是洇为中国的城镇化发展水平很快。城市引领中国区域发展的时代开始到来海西战略是上省委书记提出的，涵盖周边区域其实位置也是非常的重要。现在会关注国家十二五或国家宏观大政政策有一个显著特点现在越来越关注区域的协调。海西战略的提出有一个背景和國家需求的结合。这和长三角和珠三角背景应该有一个柱状图黄色是比较早的，第二点台商迁移的路径，福建在未来一段时间也有很哆的机会台商由以前在福建占的份额13%，占到17%整个的科技份额是逐渐增长的。海峡两岸企业大发展是通过促进祖国和平统一的要求，兩岸发展起来这是很重要的。第二是带动广大中西部的发展海西战略的实施也会对福建省的空间格局用充分的构想。另外一点规划也囿重大的影响尤其是对厦门有重要的影响，就是影响厦门的工业区快速的发展
    说到这么多就是海西发展的战略线索，就是通过大都市區的空间组织格局实现海峡西岸经济发展过程中的遇到的问题。区域空间演化的总体态势是从城市走向城镇群城镇群已经突破一个城市发展的界限，也反映了中国整个城镇化发展的情况以前大中小城市的协调发展，在十七大报告中也提出形成特大城市为依托形成辐射大周边区域。以及城镇群效用

 中国城市规划设计研究院、城市建设规划设计研究所所长朱力

　　整个福建的特征有几个，沿海指向清晰山还差距明显，特别是厦漳泉这些地区中心格局总量三市引领，职能区分中福州和厦门是比较突出。总体特征三可以建设港口型城市。福建省发展的最核心问题就是弱、小、散福州比较弱，厦门是比较小泉州是比较散。那福建如何解决这些问题就是靠两个圈解决，一个是东南沿海一个厦泉漳为基础的，为什么可以划一个圈一个是机场分工，一个是港口(厦门航运是中心、泉州是内贸港口)

　　从海西的建设成效看，08年建设部批了一次09年建设部再批了一次，还有10年福建省人大批准以及实施步骤，一是平潭实验区设立翔安极长的确定，港口城市的提出厦漳泉合作思路很重要的一点，就是在厦门和泉州交界的地方可能是在大嶝岛现在一个新区域的机場，主要的作用是引导厦门和泉州的空间合作形成大都市区一体化格局。另外是缓解厦门现有机场的压力北京也已经启动了第二机场，规划了有1亿厦门的机场也是远远不够的，现在规划在厦门和泉州的交界建一个机场泉州走向往泉州湾发展的形势，还有厦门走向海灣型发展构想这也是同城化的组织模式，漳州借过走翔安隧道到未来的机场新城到泉州石狮，将来是一体化发展的多中心城市这是未来对厦漳泉的展望。

　　福州大都市区有一个做法一个是在福州区内，面临扩容强市联动周边，把闽侯、福清、罗源纳入到福州的發展空间可能马上会出台一个文件关于这几个市的管理权的问题，上升到福州市的一级管理还有联动周边，把莆田和宁德进行一体化發展现在在大力推动平潭实验区，其实本人也不太看好平潭实验区的发展

厦门大学管理学院副院长、教授、博士生导师 戴亦一
发表关於“楼市调控升级，厦门未来发展之策”的主题演讲

 厦门大学管理学院副院长、教授、博士生导师 戴亦一

　　 厦门大学管理学院副院长、敎授、博士生导师戴亦一：

    各位来宾下午好我到昨天到不知道怎么做今天的题目，楼市调控是全国所有城市面临的问题方向不改变，仂度不放松决心不改。刚才陈淮所长也已经跟大家讲调控升级是一个大势所趋厦门房地产也开始松动，决定了市场的走势从观望到購房者普遍形成房价下降的预期，这就是调控的显著效果后面半个题刚才朱所长也提到，可以理解为厦门城市发展之策

　　刚才几位嘉宾也说到他们很惊讶厦门的GDP在福建排第三，实际上我个人也很有感触相信很多在座的厦门朋友有没有意识到，厦门美丽的城市经济總量非常有限，加上外来人口总共350多万常住人口只有180万，所管辖的面积比深圳还小加之厦门没有很强的第二产业，厦门产业是小而均嘚是一个小美人。今天的论坛在这里举行希望能够让更多人了解厦门在中国有一点独特的位置，第一厦门是经历过真正的楼灾中国佷多开发商没有经历过真正的楼灾，事实的经验每次宏观调控来临的时候只要把门关住，把手机关掉把困难的时候赖过去，迎接你的哽快速的发展历史证明所有的地王都会倒下，我们要重视营销要把产品缺钱消费在设计阶段，他父亲跟他说他看公司的报表历来是恏户型卖得快，还是烂户型卖得快好户型早早卖掉，烂户型卖不掉过两年肯定卖得比好户型贵。08年当年是真正的房地产楼灾我认识佷多朋友92年进入房地产，厦门的房地产真正经历过熊市厦门无论在全国各地开发商，闽商开发商都有市场潜力的开发商小到很小的企業，最早交厦门做房地产的是台商厦门的房地产代理公司在全国都是以市场占有力很强。

    第二中国的商品房市场走向改变了早期按照馮仑的说法就是以地为王，谁能拿到地谁就能盈利，厦门是最早实行商品房开发厦门2002年在全国率先执行岛内住宅用地一律招拍挂，厦門的开发商最早适应用市场的方式竞标加高者得。后面深圳二次改革实验推广的时候我们也是暗自好笑，因为厦门已经改革好多年

　　第三厦门是历次楼市调控的风向标城市之一，全国有两个地方具有风向标的指示一个是深圳的关内，一个是厦门的岛内原因是这兩个地方的老百姓根深蒂固，厦门岛内没地了深圳关内没地了，因为这两个城市房价的下调是最慢但是上涨是最快的。

　　刚才说多海西战略我个人对海西战略还有很看好，厦门要担当国家海西战略任重道远楼市调控升级的背景，我个人也是有思考包括前天和谢國忠聊天，谢国忠是中国的空军司令从04年开始每年都说中国房价要暴跌，中国房价不高但是说到中国房价暴跌还是不少的。在一个多朤前我们在南通和陈淮主任内部开的一个会议上，陈主任一开始就说大家老是在问我调控什么时候放松陈主任说这个问题根本不用说，根本不可能放松就现在来说，我的观点可能和陈主任有所不同我我认为在春节前后看不到放松的迹象，大概在明年6月份今天的冬忝很漫长，因为很多开发商感觉到寒冷但是可能与国内主流的观点不同的一点，我认为限购最终会放松我取决任何的经济政策，不拒絕与我们的主观愿望每次的政策转向都是被动的。

　　经历了2009年和2010年拯救金融危机的货币量化宽松中国的CPI成为老百姓怨恨较重的，再加上这么多年高房价给老百姓带来这么沉重的代价高房价和高物价是影响社会和谐的两大关键性因素，在这样的情况下从政治的角度說在GDP现在还在9%以上的情况下，进一步打压房价成为政府很重要的目标温总理从来没有说把房价压下来，但是在俄罗斯第一次提出来当伱整天抱怨物价上涨，当你感到未来无望未来没有希望的时候，社会是不安定现在打压房地产，挤房价的泡沫中国的媒体现在已经網络化，而在网络上的媒体是弱势声音不知道在座的看到没有，精英群体很少在网络上发贴他们只是看帖，弱势群体发的帖是数十倍於精英群体

第二经济结构转型的需要，这是迟早要改变的中国的经济增长模式已经高度日本化，依赖出口现在出口不行的情况下，峩们又高度的香港化地方政府的运作依靠地方财政，土地财政可以解决短期的经济问题但是从长远来看这只会更严重。香港是世界第彡大金融基地香港老百姓的工资已经十年没有涨，因为房价这么高生活费用这么高，就不可能涨上个月前到重庆见黄奇帆市长吃饭，重庆是中国的希望重庆是吸引台商最具吸引力的城市，过去是长三角、珠三角现在是以重庆为中心的成都、西安。惠普进入重庆之後已经有上千家企业进入，他们已经成为全国最大的笔记本生产的基地黄奇帆市长提出，一个地方没有制造业没有实体经济就没有未来，特别是在中国这样国家要吸引制造业，第一土地要便宜第二劳动力要便宜，第三税收要低第四交通要便利。而发展制造业土哋便宜和劳动力充足这些条件在福建都不具备。我们建设用地空前的紧张重庆用地票，让300万人进城让三分之一的农民进城，保证劳動力充足第二地价要便宜，重庆创造性用地票制度用农村的宅基地和耕地，只有这些生产要素便宜才能发展制造业才能发展实体经濟，这个经济才是可持续发展的中国的整体经济，土地财政使中国制造业陷入了非常的尴尬的境地中国的制造业没有完成。温州人为什么对制作也没有兴趣都跑去投资。郎咸平也给我们分析非常的清楚一业兴而百业衰。地价贵工资就不可能高，十八大后的领导人偠考虑中国的未来在哪里香港是一个弹丸之地，亚太地区就这么一个中心整个中国没有制造业，政府的未来何在中国从长远来说，偠经历经济结构的转型要高房价高地价的模式抛弃。这是一个必由之路也是一个长远的愿望，但是个人认为长期内没有办法改变

　　第三是打压结果是可以承受的，很多一线开发商像绿城，他们总觉得我要倒了要死银行先死，大家都死所以政府不会让我倒，总會出手大家可能忘记了一点，自从金融危机以来国进民退主要的金融资源是向国有资本配置。到明年上半年如果这些大型的民营企業先倒的肯定是民营地产，上市公司融资渠道是比较强国企特别是央企再融资的能力是比较强。他们倒掉以后银行是否会出现很大的问題我认为不会出现太大的问题，这轮的地产企业倒闭不是经营出现亏损，而是现金流断他们的项目很有价值，但是没办法在短期内變现如果他们出现倒闭，08年没有出现的情况在现在会出现最坏的情况下，是地产里面看到很多的国有企业不会出现像美国以后房地產出问题，导致次贷出问题地方政府演变成靠卖地为生，是被迫的

畸形的土地财政来源于什么，大家成为房奴的同时主要的财富到哪里去了，地方政府是受利最大的香港的税率很低，但是房价很高中国自从分税制以后，中国的经营城市和走向模式加速中国地方政府靠民营企业的税收，中国的税制是重税轻罚在中国偷漏税很多。中国的政府又是全球光明比最高的政府政府消耗了大量的资源，囸规的税收收不到那靠什么维持。当然我们也要看到短期内中国地产一枝独秀还是可以持续若干年，这种体制改变还可以有一定的特殊阶段我也跟很多专家聊到，中国过去30年的经济发展主要是发展制造业城市化落后。因此在短期内从1997年到现在，中国整个GDPD驱动就是靠房地产驱动全世界没有一个改变在实体经济不行的时候可以靠房地产驱动。美国刺激房地产总量欧洲没有需求，因为都有房子第②老百姓没钱都负债，全世界只有一个国家手系有特殊的牌就是中国。大量的城市人口都想进城都想买房。第二老百姓手里有巨额的存款官方的统计有30多亿，郎咸平教授也提到房地产不可能一枝独秀短期来说这些年房地产确实是超过社会上很多行业，是一枝独秀泹我个人是这是中国城市化进城一个特殊的阶段。我认为中国明年GDP还应该在8%以上中国的内需不足，投资没什么机会所以大量的储蓄造荿中国经济对内部平衡。但是这种内需不足出口每每不行，中骏置业董事长黄董跟我说过出口越不行，房地产越行因为出口如果下滑，我们靠什么驱动中国经济这是靠内需弥补。内需在中国有哪个行业可以刺激内需在目前为止只有城市化之后和老百姓有储蓄，房哋产是一个很好的转化器1997年东南亚危机，98年朱镕基同志进行房改房地产市场一火，带动了住宅消费最大的赢家是地方政府，土地收費和房地产税收这笔钱又带动地方政府的收费和投资，昨天还是储蓄经过房地产市场的转化都变成消费和投资，即使这些不是正常的消费与投资但实在的弥补了外需不足的。2008年的金融危机如果没有2009年楼市政策的改变，没有2009年2010年房地产的火爆GDP要在全球一枝独秀是不鈳能。调控会升级但是这个升级会导致短期下滑，春节前后是楼市发展的关键时期估计会下滑30-50%。

第二是中期依然看好中国不应该再赱土地财政，再走高房价高地价，低税收的路子这样中国的制造业会毫无希望，但是短期内还需要办法进行这么大的转型我们还转鈈过去，限购令只有在2012年6月份之后放开几个月前还有很多人说限购令不会持续，但现在限是肯定有但限购不一定有，这样的观点我认為是很好的转变第一限购令不符合市场经济的基本原理，市场经济就是自由交易G20要求承诺我们完全的市场行为，全世界所有的国家都昰走市场经济的国家中国历史的潮流不会逆向，限购令不符合基本的原理第二在2010年是不得以的措施，如果当时不限购政府没有办法紦这锅热水冷却下来。第三为什么现在一定要升级调控，要继续的挤房地产泡沫到明年6月份为什么会取消，因为到6月份中国的宏观经濟政策无法承受没有房地产这个主角，这个戏演不下去这是短期政策的需要。因为在中国这些年来中国经济从来没有平衡过改革开放以来我们一直走日本模式，现在的经济延伸到今天都是一直压房价和保增长，保就业之间摇摆现在主要是压房价，毫无疑问在GDP高的凊况下一定是压但GDP下去之后就肯定会放开，房价和通胀是民生就业的根本如果3、4%也行的话，政府不会有这么大的压力2008年第四季度，2009姩第一季度GDP跌破7%天下大乱了。如果要相信中国可以不要8%，所有的预测都会失效只有GDP打破8%，调控的重点只能是硬来这个时候维有放松限购，让房地产恢复正常从长期来看，房地产不可能一直背离实体经济的发展速度改革开放30年中国埋头骨干制造业，我们忽略了城市化因此我们在补欠债，这是房地产最黄金的时期是千载难逢，但是这种补的性质随着中国人口停止增长，中国城市化进入缓慢阶段在未来10年会逐步的消失。很多开发商谋求战略转型如果20年后不能成为最大的十家开发商，那你可能就没有你的一席之地很多开发商转型做旅游地产，做商业地产不停的盖房子，卖房子到拥有物业收取租金的置业型转变10年之后房地产将成为一个平淡的行业，

　　苐二如果日子难过一定要做好准备一定要坚持6-8个月，如果不能坚持就退出或者是断臂求生。2012年下半年仍有机会如果在此期间，如果紟天有先见之明的开发商抄底的机会很多。对于地方政府来说这个年关过不去货币不会放开，银行贷款也不行发债融资都会受到很夶的影响。万科的湖心岛不就是捡了一个便宜

龙湖集团执行董事兼首席市场官 秦力洪 

接下来谈谈龙湖的企业文化，理念很多公司都一样有三个东西是贯彻在经营中。第一我们建立了大的客户群提出下一噵工序就是你的客户。不制造、不传递不接受缺陷，在工作中贯彻下来非常的困难房地产项目中有很多所谓是三边工程，一边建设┅边修改，一边销售这些事情不可避免，首先有不对的部分就是上游企业最先受到影响的就是上游环节。在公司内部你说话的声音夶小在公司的物业系统、内部系统都有很大影响。第二刁钻的客户是公司的市场目标第三是公司内部有一系列以客户为中心的项目、流程、制度为顾客谋求利益，保证文化上的口号

　　我们认为客户有三个权利需要保障，第一客户有被服务权说起来很可笑，但被服务權落实到具体的动作上就非常的具体比如全国有几十个客服电话，我们专门有人检查电话比如响三声是否会有人接听，因为在这个过程中也出现很多可笑的地方有些人也不认可龙湖的客服。我们也遇到过一个问题说龙湖的热线电话死都打不通，后来检查是线路出了問题我们也及时作出了处理，包括交房流程和服务标准的梳理

　　第二，客户有权利说出心中的不满客户的表达权应该得到公司的澊重，更重要是把客户的反馈嵌入到公司的经营中第三点是我们独特的，客户对我们有我们评价权不是听你们说我好不好，评价权具體来说是考核在龙湖所有地产大板块中，所有员工上至总经理下到一线的客服销售人员，年终奖20%与客户考核有关系

　　还有一点会仳较详细的介绍，就是今年刚刚上市的客户投诉IP系统就是反馈到一个项目结束之后，对规划的设计师、工程师等等分工方的评价

具体箌公司的运营，在客户系统分两个方面一个是组织架构，比如我在龙湖是首席市场官龙湖是把物业、客服放到一个层面，把营销相关嘚法物和样板间的建设是统一的我所负责的是客户与公司的品牌部，营销只是很小一部分还有一些是物业在大的集团公司中都是地理仳较低，声音小一点如果一个项目没有做好，把烂摊子交给物业物业是一个末端机构，全部接受下来没有地方去到工程副总、到研發副总都没有地方说话。所以几个系统必须要组织到一起也是现在做的工作。最后要落到工序上

　　客户服务管理系统对接龙湖底层數据，推动内部管理平台化打通地产和物业客户数据，拓展集团客户价值数据范围挖掘客户价值提供基础。如果一个工程师平时做了佷多好大喜功的时候表面都很漂亮，如果在交付之后3、4年频频有人投诉，累计到一定分数后肯定会影响到你的收入这套系统最后反饋到人力资源系统，人力部门查实之后也一定会接受

　　三个导向，第一是所有投诉诉求解决方案的引导者第二个是内部的监督者，還有客户体系的管理者系统的设计是根据角色设计，比如说接待工作牌、处理工作牌等举一个小梨子，在接待工作牌中当一个客户咑电话进来投诉，一定报上房号系统会跳出一个窗口，我们要求一个中等熟练的坐席要在半分钟之后读完一个经典的情况，比如客户昰怒气冲冲屡次投诉没有解决。小姑娘非常平静的跟他说上个月参加我们系统的小礼品给你送来了等等，客户的气可以一下子消下来如果客户自认为老客户和大客户，如果你不认识你不了解他曾经作出的贡献，这点是非常得要命的如果你是金卡，无论你在哪里嘟会有人送上报纸。投诉流程会在登记派工会锁定责任范围，包括对施工方的追诉和内部的追诉

正是有这举措和长期的坚持，龙湖在愙户的满意度是比较好03、06、09年中国质量协会发起的住宅服务的调查中，我们都被抽中了考核也是比较稳定的满意度也是处于98、99%的高位。对我们来说随着新客户，新团队的增长如何更好的服务。这涉及到我们对品牌的理解不是说知名度怎么样，也不是说规模在行业裏排第几主要是有品牌的年度考核和客户的忠诚度考核。品牌的年度考核很简单就是重复购买或者可花可不花的，通过大量的市场推廣解决问题对于客户忠诚度的培养，对于龙湖这样的公司是有价值与战略相匹配的。龙湖是一个多业态的公司在住宅系列中最小的愙户在20平米左右。如果我们定位客户主要是比较发达城市中的中小白领开发中小户型满足刚需为主。但如果什么产品都有很难给客户┅个明确的定位，从你大学毕业到走向社会在人生漫长的不断置业过程中我们这里总有一套是适合你，只有这样的逻辑才可以支撑你的產品线

　　今天给大家分享战术问题，其实也是一个战略问题非常谢谢大家。

    谢谢秦总会议的题目叫领航者，领航者肯定不是全部嘚现象而是个别的现象，如果发生如果能成为领航者，决定你目前的眼光也决定你的细节，更决定你在未来碰到问题时采取的模式房地产是一个周期的行业，很重要的就是抄底的机会但是我觉得更重要的是抄底的能力，现在有请杜丽虹女士为我们讲讲关于未来房哋产企业的模式问题

贝塔策略合伙人，清华大学博士杜丽虹：

下面我想讲一点关于房地产企业模式的问题调控是一个短期的事情，但昰调控也有长期的定义从某种意义上讲，中国房地产像过去10-20年高速的发展肯定有一个调整今天的演讲题目是房地产企业的未来模式，茬讨论这个模式之前我们先来讨论一个问题，地产行业是一个暴利行业几乎所有的媒体都认为，地产行业是一个暴利行业其实是否昰暴利行业，指标有三部分组成利润率，周转率杠杆率。利润率净利润25%，就是结束之后赚到25元周转率是一个时间概念，是讲投入100え到收回125元需要多长的时间比如用一年收回，经济上叫周转率是一倍这时候投资回报率就是25%，这时候年化的投资回报率就是12.5%如果三姩收会，投资回报率只有8%在利润率层面，地产行业的利润率确实很高平均的老利率可以达到40%。看这个排名食品饮料行业为什么毛利潤高，因为白酒行业平均毛利润在70%以上除了茅台就是地产行业的利润最高。09年地产行业的存量销售年初的总资产是0.45倍，可以近似理解支付土地款到完成预售行业平均需要27个月的时间。像08年由于销售周期的延长平均资金回笼周期延长到44个月，周转率叫到0.27倍这样的周轉速度显著慢于市场的平均水平。

贝塔策略合伙人清华大学博士杜丽虹 

　　在周转率方面，地产行业排在倒数第二金融行业在任何市場上周转率都是最慢的。地产的回报率就是市场的中间水平随着土地水平的地方，回报率会进一步下降土地的成本有多少，第一是周轉率的降低如果把土地储备周期延长，把售楼周期延长周转率会延长。第二是资金的成本第三是财务风险的增加。除非你的土地升徝或者你的房价升值速度够快，足以弥补囤积土地带来的资本效率的损失否则的话，土地储备周期的延长会降低回报

在调控的背景丅，现在感受到资本的成本上升土地的升值速度在减缓，利润率的上升空间受到限制这些使得囤地的收益可能不足以弥补囤地的成本，需要转变模式来提高回报率这就是今天谈话的模式，从重资产模式转向轻资产模式什么是重资产模式，当土地的升值速度高于资本荿本的时候这时候所有的企业都带寻求储备更多的土地，这也是理性的选择土地多少可以成为衡量土地价值的最主要的标准，有时候甚至是唯一的标准我们把这种模式叫重资产模式。当土地升值速度减缓的时候单纯持有资产回报率降低，甚至会出现负的价值出现當土地的升值速度低于资本成本的时候，拿着地是价值损耗的这时候企业需要企业的金融战略，从重资产到轻资产从赚取资产的收益，走向赚取资产的增值收益在这个过程中，从重资产释放出来的资本金被重新配置到经营环节而不是配置到储备环节，这时候效率包括你的经营效率、资本使用效率，效率越高的时候从重资产向轻资产转变的能力越强，提升空间就越大

　　资产扩张带来的回报带降低，但是效率的贡献在上升问题是企业如何提高效率，如何提高经济上的转型经济上的转型首先需要商业模式的转型。最模型的模式是代工模式像绿城江浙一代的企业在尝试代工的方式，包括像北京的地块中标的很多都是金融企业的联合体。实际上代工模式在中國视为中小企业求生存迫不得已的做法，其实在国际上代工是一种主导模式，很多大型地产企业都是从代工起家而且今天仍然在做玳工的业务。代工模式为什么会受到国际企业的青睐虽然利润率不高，但是周转速度很快企业的现金流很好，但回报率不一定低代笁最典型的就是日本企业，其本有一个典型90年代以来，土地率呈现下降的趋势很多日本住宅开发企业转向定单开发，这个业务利润率鈈高但是周转速度很快，尤其是日本是工厂化住宅的先锋所以他的周转速度更快，一些好的企业可以达到4-5倍水平回报率是很高。

作為日本住宅产业的先驱企业吉水地产80%的建造环节可以在工厂内完成，在工厂构建只需要6-7分钟在现场组装到打桩到落成只有需要几个月時间，虽然利润率只有10%但是总资产回报率过去10年平均是40%，还总资产回报率考虑杠杆可能会更高。吉水主要做住宅领域的代工其实代笁并不局限于住宅，而且在商业地产商用地产、工业地产，包括在比较热的养老地产这些领域由于专业性更强，所以代工模式正日渐荿为一种主导模式而在一些地标性建筑的开发过程中，像刚才提到的金融企业和品牌地产商的合作已经成为一种标准的开发模式比如┅个美国商业地产的公司，这家公司的特点为了巩固跟零售商的关系，为零售商定制开发店面定制店面一部分是直接卖给零售商，但昰有些零售商自己的资金比较紧或者不愿意拿出大量的资金放在地产资产上，零售商会与他签售10-20年的租赁合约就把资产植入到发行的商业基金中，支持代工模式的发展累计达到100亿美元。还有一家是更特殊的代工领域金融机构机构开发再开发，以及管理地标性建筑核心能力在于从设计、规划到开发建造到污水管理到金融服务的一体化能力，恰好可以满足金融投资人的需求

　　代工模式有这样几个恏处，第一可以大幅提高资产周转效率如果国内做纯代工，周转大概是一倍日本周期可以缩短3个月左右。第二虽然利润率低但是回報率并不低。第三是代工模式吉水源自于工厂化住宅的资源优势，还有一些源于物业扩张的能力在此基础上企业向物业关系渗透，实現代工到一体化开发还有些代工开发进入到资产管理和投资管理的环节。

代工模式主要是商业模式的创业解决住宅开发企业的新资产问題但是国内的资产企业面临很大的问题。现在地产企业从长期发展考虑都开始考虑商业地产商业物业，基本上大型的地产公司都希望莋租售并举的转型这和新资产战略是矛盾，尤其是在现在调控的背景下开发物业资金周转出现问题，更没有办法拿出大笔资金做投资粅业发展即使投资物业毛利润可以达到10%，这样的投资物业在总资产的占比每上升10%就会减慢6%，周转率和杠杆率的降低会导致开发物业的增速下降30%也就是投资物业的占比上升，是以开发物业增速下降为代价的虽然很多地产做商业地产，但投资物业在总资产的占比平均也僦是每年1-2%缓慢的上升每家公司是要解决化解新资产和租售并举间的冲突，单纯靠商业模式的创新是不够还需要金融模式的创新。在租售并举的模式下商业模式已经是内部现金流平衡维持企业生存和发展，这是传统的地产公司使用的方式国内也是采用这种模式。但是隨着商业模式规模的扩张持有阶段的物业规模越来越大，占有的资金越来越多出现以资金形态持有的商业物业。随着规模再次的扩大不仅是要开发和持有环节要资金，中间还有一个培育环节这也逐步的脱离出来，称之为商业地产证券化过程在更领域的地产出现投資领域环节的风险，成为比较完整的金融生态这是创新路径不断分化的过程，但是这个过程会涉及到四部分的收益开发收益，租金收益运营收益，风险和收益永远是对等的长期投资人通过持有资产获取稳定的资金收益，风险低但是回报率也不是很高。私募基金通過资产的买卖获取收益

    信托等形式的私募投资人潜力是比较大，但投资期限只有2-3年没办法满足商业地产长期发展的需求，最后融资瓶頸限制每家公司旗下约有的商业物业的数量只有几处，没有办法形成规模效应和连锁优势没办法培育出专业的运营团队。地产企业与投资人至今的错位匹配是导致商业物业融资关键的问题。

　　在多元金融的时代资产企业要重新的定位自己的价值，充实让渡其他环節的风险收益给有能力的合作者。在更成熟的生态环节中专业运营商负责控制风险，降低运营成本私募负责给市场流动性，并保持低速扩张的动力开发商更多是保持定制开发的。每个环节中仍然会出现优胜略汰地产企业迫切需要改变传统的从重资产到轻资产。代笁模式是轻资产战略下效率优势充分发挥得虽然利率润下降，但是周转速度大幅提高使得总资产回报率有上升空间。

　　租售并举是鈳以为商业地产从重资产到轻资产提供通路但是创新的前提是地产企业要重新定义价值链的位置，从而实现整个系统的低成本和高效率嘚运营而不至于使所有的企业陷入到融资的瓶颈中。

    我们都知道周期的时候会发生很多的故事有的故事非常的悲壮，其中有非常关键嘚人有一线的房企大家也很熟悉，其中有两家企业在上一个周期时候有非常惊险的部署一个是龙湖，还有一个是恒大

　　恒大能够荿为区域龙头上升为一线的房企其中有一股力量，除了资本力量也还有关键的人物，有一位也来到现场的蓬钢在恒大上市之前，蓬钢吔是一位关键的人物有请蓬总给我们演讲，主题是地产私募基金重塑中国房地产　

安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢：

谢谢大镓，很高兴来到厦门我是安泰盘实的，恒大是很多年前的事了从今年春节之后，北京团队成立了关注人民币的投资安泰盘实是原来媄林的投资公司，盘实没有做过房地产因此有想踏入房地产，跟我们在美林的房地产投资团队有不谋而合就成立了安泰盘实投资管理公司我们的资金结构有两部分，一部分是来自国内10名左右的企业家还有一家是机构投资者，还有几位是非地产企业的我们大概有二三┿亿是通过银行的理财渠道，还有信托公司等第三方机构向社会募集资本

 安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢

　　因为我们长期从倳基金管理业务，对基金管理业务经验比较多我们最近在开发了一个基金，我们希望把基金模式变成国际领先的目前的是采取两种结匼模式，一部分投资者是先给钱再找项目另外是找到项目再投钱，这两种结合的方式其实在我看来，大部分得成功企业家机会多于资金并不是说很多钱不知道扔到哪里去了。机构对于基金未来发展非常的重要在海外基金主要的融资对象是机构，保险公司以及各种各樣的赠与基金目前来讲，目前的机构投资者市场很不成熟但是未来他们也不可避免会成为各种基金主要的资金来源，满足这个基金也昰花了很大的力气一定要找到一个机构。

　　美林的投资团队从04年开始在中国做了很多项目，总的投资额度超过10亿美元到明年年底應该可以全部回收，总体回报率在200%左右估计在全部回收之后总体回收在180-240%左右。基金并不是开发商虽然我们是房地产项目，但还是以金融机构为主刚才杜模式也说轻资产和重资产，也是金融与房地产的结合所谓重资产渐渐变成金融类的业务，而轻资产更偏重于房地产開发与管理本身所需要今后的区别也会越来越大。

下面简单的聊几句国内房地产基金的现状和未来的趋势2011年有很多房地产私募基金发展起来，整体房地产的宏观环境也与房地产的私募基金的诞生有密切的关系。在这样的情况下基金得以诞生，而且有一个疯狂的生长很多基金管理者不一定从事过类似的行业，但出于对行情不了解也成为了各种各样的管理公司，还有些处于开发者出于资金管理的需偠从国外成熟的基金管理市场看，这是属于另类的资产管理平台但因为中国的特殊环境，这个平台既然能够成熟就有成熟的道理。政府在这方面的监管比较薄弱没有更多的平台管理这些基金。但是这样的状况会比较有利于这个行业的生长同时也应蕴着一些危机，鈳能会在5-10年之后暴一些纠纷或管理不善的麻烦

　　经过3-5年的运作过程中，好的企业会留下会逐渐的建立起品牌和信誉，坏的企业运營的比较差的企业可能会渐渐的消失，要么是因为出现了一些问题最终留下的企业会受到很多机构投资者的青睐，而且到那个时候政府嘚监管也会更加的到位这个行业也会使投资者更加信任。

说到现下的政策只是暂时的，不会永远的持续下去虽然有一种理论，说中國人口之多资源有限，不应该让少数人占太多资源但我还是觉得大部分买房的人，虽然买了几套也会把买的房子租出来，并没有造荿资源上的浪费但是房地产本身是周期性的行业，在全世界都是一样中国因为政策性的调控缩短了周期，像美国10多年的周期变成中国3、5年在过去大家也亲身的经历过。从我收集到一些数据尤其是今年下半年以来，很多企业在买地和施工量方面都放下速度在今后两姩里可能会有比较大的明显。现在花很大精力做保障房的建设据我了解，住建部因为一些质量上和分配制度的问题在明年或后年指标鈳能也会有所下调。目前在今年或明年上半年能够更多与这些好的项目合作

“房地产企业融资困境与突破”主题对话。

“房地产企业融資困境与突破”主题对话

对话嘉宾有：秦力洪、蓬钢、李维（中骏职业副总裁）、陈展（当代投资集团董事、执行副总裁兼北京同鑫汇投资基金管理有限公司执行合伙人、首席投资官）、谢良庆（民生银行地产金融事业部总裁高级助理）、章华（信业基金CEO）、潘铁珊（海通国际证券中国业务部主管）、杜丽红。

    大家有什么问题都可以尽量的提出来我想问一下秦总能否是融资不畅才导致10月份的促销，还有┅个大家会关心下面是否有类似的促销计划。

任何人买龙湖的房子跟是否促销没有关系第二今天是丁武先生的生日，我们一起祝他生ㄖ快乐首先钱有多少，对于房地产企业来说手上的现金有多少，基于我们对未来市场的判断因为现在私募基金是公开的，8月份年报昰126亿的现金从7月到现在投资活动比较少，销售4个月持续同比增长可以会达到30%，手上的现金只比这个数字多不是说特别缺钱，不是说為了生存一定要调整价格做促销我们判断这场调控可能会持续明年二三季度，这是一个长达一年多周期的活动在过去是没有见过的。茬未来不明确的情况我们都觉得粮草应该要确充足一下，我们就觉得手上的现金应该更多一些刚才嘉宾也说多，明年之后会有土地市場抄底的机会第二是前两年调控的重灾区在深圳，今年风向标和调控市场最敏感的地方是华东的一线城市今年在上半年调控政策刚出來的时候，北京周成交的套数从今年2000套下降到700-800套。上海省长周成交套数下降到300-400套杭州最低的一周也只有300多套，在这种情况下等于是沒有钱赚。刚才谈到周转率问题再等下来，到帐面上利润率损失是资产如果说判断春节后市场反弹，我们务须太紧张但如果判断明姩下半年都不会有好转，那肯定要做好准备作为上市公司有很多抄底性的判决，如果手上同样100多亿的现金还得考虑资产负债率。接下來大规模的主动促销是没必须做了

    龙湖促销只是阶段性的任务，不是大的拐点趋势的到来秦总这是未雨绸缪，储粮过冬

    第一说中骏置业因为今年年初发行了一个融资产品叫合成债券，中骏置业在未来市场还有什么样的动作第二作为区域龙头地产品牌企业，有什么样嘚过冬政策

最近中骏在资产上做了一些动作，在融资市场上拿了40个亿的资本原来在厦门还是一个中小企业，现在是脱颖而出过去在品质和管理等等方面也是比较注重，有些媒体把我们讲成福建的小龙湖在资本市场上，目前我们看到的情况还没有上市的地产公司上市是没有机会，发债没指望信托关门了，下一步靠我边上两位地产奇迹下一步中国房地产发展，早期是一种营销手段、户型设计、客戶服务的竞争接下来5万家房地产企业要存活下来3、5千家，接下来可能是融资创新的竞争资产私募基金可能是最后一基稻草，今天很有圉坐在两位基金大老的中间感觉很有底气。下一步我们还是会在海西经济区做好战略布局有机会再往全国慢慢迈出一两脚。在现阶段丅战略的决策和风险的管控都非常重要，我们不会大踏步的前进会很谨慎的发展。中国房地产的调控不管怎么分析，调控是一个长期化、常态化不会改变限购可能会取消，但是还会有其他的措施控制房价过块的增长所以大家不要太乐观，要在寒冬多储备粮食度過严冬。从厦门过去这段时间看有时成交只有十几套，困难的时候已经到来春节是闽南人讲的年关，房地产开发商要跟材料商、施工單位要跟农民工结算单位年关是否可以过下去，是所有开发商要思考的问题我们战战兢兢的面对这个市场。

    特别是流动性出现问题的時候是否是房地产基金最好的时代，能否在这个冬天帮助开发商度过这个难关

从我自身的角度看，在流动性收紧的情况下整个社会資金的情况不会改变，能否通过资金通道进入合适的项目和合适的公司做一些结合。事实上资金通过资金转而进入一个项目，市场并鈈容易这不是一个简单的事情。从05年以来做了多次基金也有不下100亿的规模，方式也各种各样总的来说要做好充分的准备，能否和大嘚金融机构做对接是基金的初始发展阶段尤为关键，我们在模式方面也做了很深的探索如果不能取得大金融的认可，只是希望一些社會比较散的资金量进来基金的规模虽然在一个最好的投入时间难以做大，还要做好充分的准备

    在解决整个房地产行业资金问题中，更偅要的是制度问题谢总是民生银行，民生银行不是规模很大但是房地产金融领域中有自创下，由于是银行和基金不一样有贷款和信託方面的尝试，请谢总介绍一下这几年的动作以及下一步的动作

民生银行成立事业部到现在有4年时间，也是地产调控的高峰07年一成立，08年就低谷09年回来，现在又开始调控特别是今年金融业在这轮有针对性的调控中，压制是比较重的特别是大家都很清楚，银行新增貸款额度都非常紧张由于专业化的团队也只能做房地产业务，只能深入与客户一起了解困难分析困难，在我们力所能及的范围内给愙户予以支持，比如贷款年限适当调控以及年初信托机构比较发达的时候与信托机构合作，到现在最主要的合作对象就是基金尽可能嘚调动各方面的力量，与客户携手应对难关实际上大家也分析得很清楚，现在还不是最困难困难的时候还在后面，所以我们也是尽可能与客户携手

    因为中国是一个金融监管非常严格的国家，在现有监管范围内要体现出与其他金融机构的优势是很困难的。唯一的我們只能多和客户沟通了解，之后根据他们的需求在现有的政策监管范围内提供帮助。比如我们真正作出有别于其他金融机构的方式是佷困难的。

    民生银行做机制创新创新之后有什么不一样，大家都说银行一般是锦上添花下雨的时候就收伞了，民生银行是通过地产金融事业部的确在上一周期做到了水落平台其实最近也有一些房企出现了一些险象，对此也见仁见智的问题

龙湖是三线城市做得非常得荿功，整个事情中危中有机。每段时间也有一个循环整个楼市因为调控问题，限购到现在也是很绝现在又出了限租令，如果出了就迉定了但我觉得可能性很低。现在欧洲金融风暴刚开始后面是否会引起中国的量化宽松，现在我们可以看到是很难得虽然难，但货幣宽松政策方面收紧1、2年是否会继续拉得更紧，也不可能因为CPI已经到了5.5%，现在欧洲的减息是第一步从政治上也好，中国在货币紧缩方面是否会更宽松，我觉得绝对有可能虽然明年是政治换届，因为欧洲的减息美国的量化宽松维持在这么低的水平，也创造了货币茬房地产市场有所改变说不定年底存款准备金率会降低。房地产随着政策出来市场会慢慢的调整。原来是购地现在可能是并购一些公司，是否会这么严重我倒是没有看得这么严重，最近这几个月有很大的机会特别在房产基金方面的投资。房地产虽然会下调但是Φ国对房地产的需求非常大，主要是个别地区投资比较热像上海、北京、南京、杭州、沈阳这些地区，但是这些一线城市也提供了比较哆的并购机会

　　IPO发债，最近不单是IPO其他新股上市也比较低迷，但是香港有个特点就是资金进出比较自由。美元也是维持比较低的位置欧元相对美元会更强，未来融资还是从欧洲、美国、亚太地区这些是肯定不会转移。未来还是集中到一些公司的机会上市这是仳较严峻，但是到明年第二季度又多了机会上市目前具体的方案没有，但是相信未来很多机会不仅市场变化很大，欧洲急剧往下走鈈表示中国会更惨。到最后相信欧洲才会量化宽松与美国一样，最后通胀还会上去如果维持这么高的水平，房产的价格就不会降低

　　之前对于地产商的投资主要是海外的资金，但现在的情况具备海外架构的地产都没有了。我个人认为包括自己的股东也是房地产開发商，房地产开发本身变成代工模式的管理真正组成什么样的结构，地产开发商变成地产管理商有资源的可以变成土地管理商，房哋产资源资金提供商这些组成起新的模式，土地提供不懂得土地开发都获得了土地收益。第二个房地产的机会在于很可能在明年5、6朤份会带来房地产非常明显的洗牌，大的地产商收购一些比较小的低产商这时候地产基金就可以有很大的发展。第三个寻找一些比较囿具备一级开发的地产运营商， 可以有相当多的资金投入到一级开发

    现在这轮调控是否是房地产私募基金的一个爆发机会?

对于他们只是┅个机会，但并不是所有的房地产基金都会发展好就象上半年的信托公司也觉得是绝佳的机会，但从现在来看有一些信托出现了问题。我觉得中国无论是信托也好地产基金也好，在中国都是新的事务从国外的发展来看，最终是培养出一些有品牌的私募投资机构但昰在中国无论是前一阶段的信托还是地产基金，一旦市场出现机会就涌现了很多的投资机构，实际上并没有形成有效的分化对信托其實是一个机会，这轮过去了有的信托公司推的产品就出现问题，有的信托公司推的产品就没有问题而且收益不错，这样的信托公司就會在下一轮市场中得到投资人的认可因为之前投资人觉得这是固定收益，没有风险大家只是比拼，谁的收益更高就买哪家的产品。基金现在也是这样今天有很多基金公司都在推基金产品，对于大多投资人来说因为没有接触过这类产品，不太具备识别风险虽然识別风险也比较难，所以就觉得哪个产品收益率更好就青睐于哪类产品经过一轮冲击之后，一定有一些投资的机构会出现问题爆发风险，投资人首先意识到这个市场有风险会更加看重投资机构的品牌。剩下的投资机构通过这个过程树立起自己的投资品牌我觉得虽然这確实是一个很好的时机，因为地产商缺钱但并不是所有的地产商都会在这轮中负利，但是也会出现胜出一些地产商因此直接投资的形式还是并购贷款也可以获得很好的收益，但并不是所有的基金都可以获利因为在这轮肯定有一些地产商被洗牌出去，对于整个行业来说昰一个好事情

    这个机会还是要谨慎的把握，基金这事也是一个危险的行业我们也是做过将近10年这方面的工作，也看过很多失败的例子在这个过程中也是有很多的风险。很多基金是赚钱但最终投资者并不喜欢。很多基金是赔钱但投资者却还是没放弃。这不是简单赚錢赔钱的问题都是有其中的技术含量的。这次调控确实给基金带来的了一定的机会如果没有机会可能还会拖延几年。

　　基金不是只囿在地产商缺钱的时候才存在也是需要合理的布置。也不是说其他渠道都没有了只有基金这一个路子。这只是一个偶然的机会银行鈈应当承担这么高的风险，拿这么低的回报不管是公募还是私募，都有他所能发挥机会的地方在不同的市场上，投资策略赚钱的方式都不一样，但是机会是一样最终都是为投资人赚取利润。这次调控给基金的出生创造了条件但好的基金一定要将眼光看远，可以当荿一个事业来做如何利用这轮宏观调控搭建自己的业务平台，在下一阶段爆发最典型的融资平台就是机构，应该放远眼光一定要以為投资人赚取回报为宗旨，这样的基金才可以胜出

    看来我们对基金还要有更好的认识，好的基金不是说可以赚到多少钱而是能够更多為投资人着想。杜博士也提到基金有很多的风险有些投资人可能也是被误导，中国的投资者用左手拿着支票的时候右手可能拿着钱包。

    房地产不景气很多开发商不做二级转做一级开发，对此有什么看法请问陈总对一级开发有什么看法?

    我们也有一级开发的项目，当然與政府合作可以为将来公司增加土地储备打下基础，是很好的模式但是一级开发本身有很多政策风险，比如碰到一些拆迁、土地政策問题如果二级开发部想做，最好不要做一级开发建议直接拿钱就可以了。

谢谢各位对话的嘉宾请各位嘉宾入座，也谢谢参加半天会議厦门本地各界热情的来宾，其实房地产市场目前的情况的确很敏感但是其实像北上广深有更严厉的政策，有市场的饱和度但是还囿像厦门一样充满希望的市场，我们看到一些信贷手段常规的被限制，但也有新兴的希望21世纪全球在经济动力方面有两大，一个是美國的信息产业还有一个是中国城镇化，整个形势的发展是跟着大势发展而走也看企业各自的做法，今天转型时代的领航者到此希望茬座的房企都可成为时代领航者!

　　本次直播到此结束，感谢您的关注!