农村宅基地和农业用地可以买卖吗?
我是宅子村的村民，但已出嫁，婆家在城里，户口仍是宅子村，由于上大学户口被改为非农业户口性质。现在由于住房问题，想在本村买块地来盖房住。现在有两块地要卖给我盖房子，一块是宅基地，一块是菜园地，卖家会通过村委和公证处与我进行公正，房子若盖好了就给我房产证，我想问一下我能买来盖房子住吗？这公正和房产证是否有法律效力？
公民使用的宅基地的所有权是属于国家或集体的，公民只享有使用权，不能作为遗产继承。
但建立在宅基地上的私房的所有权是属于产权人的，可以作为遗产进行继承，此时，私房下的宅基地的使用权随着继承的完成转移给新的私房所有人。
1、宅基地只能在本集体组织成员之内转让，城镇居民购买宅基地的行为无效。
2、宅基地是不可以继承的，只有宅基地建成了房子才能继承，继承人携带身份证、户口本直接到当地的土管所去办理。
3、农村宅基地按照规定是一户一宅，只要办理了合法手续的就会有补偿，具体标准要看当地的征地政策，可以去当地国土资源局咨询。
本文相关阅读你好，目前没有放开宅基地买卖交易，因此很难受法律保护。
其它9条答案
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土地改革破冰：广东农村宅基地可一定范围内转让
作者：朱文彬
　　在土地制度的创新探索方面，再一次加快了步伐，先行先试。近日广东省法制办正式就《广东省农村宅基地管理办法》（送审稿，截止到9月4日）公开征求意见。据该送审稿称，符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇人民政府或街道办事处同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。
　　而即将开闸的宅基地“有范围、有条件”转让，使得土地制度改革向前又迈出了关键一步。
　　宅基地可一定范围内转让
　　上述送审稿提出，依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受保护。同时提出“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。
　　城镇居民被严格限制在购买范围之外。该文件称，鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。不过，文件强调，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，“严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。”
　　时间回溯至今年3月7日，《广东省城镇化发展“十二五”规划》正式出炉。《规划》明确提出，“完善农村宅基地和承包土地处置、城乡社会（）制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。”
　　虽然广东提出了探索转户农民宅基地的正常退出机制的整体框架，但具体的思路及细则出炉各方都在揣测之中。此时公布公开征求意见稿，超出预期。
　　(,)近日出炉的研究报告引起市场关注。该报告在预测我国土地制度改革的时间表方面提出，短期出台的《农村集体土地征收补偿条例》，按市价补偿农民，被征地农民纳入社保体系。中期内，多地试点农村集体建设用地流转。实施以土地为基础的不动产统一登记制度，进行全国农村土地确权，赋予农民集体土地处置权、抵押权、转让权。长期则缩减政府征地范围，全面推行农村土地特别是非公益集体建设用地市场化流转。全国多地建立农村土地交易市场。
　　已积累相关试点经验
　　事实上，广东已经有地级市开始进行相关方面的探索。早在几年前，广州就对宅基地流转进行试点，广州的宅基地和集体用地上住宅可以转让，但只限于本村村民内部流转，这意味着小产权房仍然不可能拿到房产证，而集体土地上的非住宅房屋则是允许在外部流转的。
　　在佛山顺德，也开始探索宅基地分配制度的改革。如北蛘蚴缘愕摹耙换б徽闭撸凑盏侥骋皇钡愕氖涤腥丝谑浚淮涡韵麓锎迕褡≌ㄉ栌玫刂副辏亟泄袒⒅鹉臧才沤ㄉ琛Ｖ副晔褂猛瓯希辉偕笈ゼ叶涝菏酱迕褡≌玫亍
　　记者于6月份在广东云浮市采访了解到，该市已经试行宅基地集体内部流转政策。云浮市副市长黄志豪称，“宅基地可以同村之间转让，内部也有价格。”该政策是对宅基地抵押贷款的进一步完善和提升，是防范风险事件发生的重要措施。
　　广州一直走在试点的前列。7月24日，广州市国土房管局和市法制办起草的《关于我市土地节约集约利用的实施意见》也对外公开征求意见。该《实施意见》提出，有条件的村，经村民会议讨论决定，可以由村委会或村集体经济组织向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。据悉，成渝试点“地票”流转成为广州借鉴的模式，相关条文也写入该征求意见中。
　　与此同时，广州正加快建立城乡统一的土地交易市场，规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。
　　记者还了解到，广州从化市已经有部分镇的村集体开始出售宅基地的产权。广州早年就已经完成的农村土地登记发证工作，为此奠定了良好基础。目前，广东各地也在大力推动农村土地的等级确权以及土地证发放的进展。
　　“集体内部流转和政府推动退出都难以从根本上解决宅基地流转问题，”市场人士认为，广东宅基地流转的口子开的还不是很大，“希望通过采用价格手段等市场化的方式来实现宅基地退出。”
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&
农村宅基地可以买卖吗？
&&&&&&最近村里有许多人问：农村宅基地可以买卖吗？
&&&&&&答：
可以有限制的转让，购买人的条件：1·本村村民；2·符合规定可以申请宅基地而没有宅基地的。只要符合这两个条件，宅基地才可以转让。法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准
可见，法律是禁止买卖宅基的。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民更不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
农村宅基地不可以买卖有哪些具体的规定呢？
&一，村民一户只能拥有一处宅基地，宅基不可以买卖
这是法律的规定，不是那一个人的乱说。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。为什么如是说？因为我国地少人多只能如此而已。可是不依法办事的村，有钱的村民可以买到几十套宅基地。这显然是违背法律规定的。卖宅基地村委违法；卖宅基地的人违法；买宅基地的村民也违法。
二，村民住宅用地必须经政府批准，未经批准的村民住宅用地无效
&&&《土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。为什么村民住宅用地必须经政府批准呢？如同男女结婚，不办理结婚手续就不是夫妻一样，不经过政府批准的住宅用地就不合法，就无效。无效的买卖，不但得不到法律的保护，还会受到法律的制裁。这是当今世界的大潮流！
三，村民一般住宅用地，由县级人民政府批准才有效
一般村民住宅用地必须经过县政府批准才有效。镇政府只有审核权，没有批准权；村委会只是呈报的主体，更没有批准权。那种不经过镇政府审核，不经过县政府批准就卖给村民住宅用地的做法，是冒天下的大不韪。这样做最终害人害己！这些话，不是那个人说的，是法律的规定，是实践的总结。
四，用农用地建村民住宅必须经省、自治区、直辖市人民政府批准才有效
上面所说的本法第44条是这样规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
。、、、、
涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”：
什么是农用地？农用地是指直接用于农业生产的，包括、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。如果用上述这些土地卖给村民盖房，必须经省政府批准。
为什么这样严格规定呢？这说明，国家下大力气严格控制农用地转用，最主要原因，是人多地少，土地珍贵，农用地更珍贵。
严格控制农用地转用的政策得到全国人民的拥护，然而有些村干部根本不理这一套。我行我素，照样买卖土地转用，这样做实在不高明，甚至是愚蠢的。是在以身试法啊。以身试法就是以卵击石！何必呢！
五，买未经批准的农用地建房的村民也违法
因为未经批准的农用地没有法律效力。如上面所说的“如同男女结婚，不办理结婚登记手续就不是夫妻一样，不经过政府批准的住宅用地就不合法，就无效”。买不合法的农用地建房当然违法。
六，对把农用地转为建设住宅的如何处理？
《土地管理法》第77条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
&&&&超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”
构成犯罪的依照刑法的规定处理
刑法第228条规定：“以牟利为目的，违反土地管理法规，
非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有
期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用
权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重
的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖
土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”
什么叫情节严重？什么叫情节特别严重？请看最高法的解释：
、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2000]14号)
为依法惩处破坏土地资源犯罪活动，根据刑法的有关规定，现就审理这类案件具体应用法律的若干问题解释如下：
　　第一条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
　　(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
　　(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
　　(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
　　(四)非法获利五十万元以上的；
　　(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
　　第二条实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
　　(一)非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
　　(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
　　(三)非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
　　(四)非法获利一百万元以上的；
　　(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。安徽：农村宅基地流转使用并非“可买卖”|宅基地|农村土地流转|土地改革_新浪新闻
&&&&&&&&&正文
安徽：农村宅基地流转使用并非“可买卖”
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　　2008年11月，安徽省首家农村土地流转交易中心在包干发源地凤阳县挂牌成立。今年试点的地区仍有凤阳县。图/CFP
　　新京报讯 前日，安徽省政府在官网发布指导意见，，有媒体将此解读为“农民可以买卖宅基地”，对此，昨晚安徽省国土厅有关人士对新京报记者表示，这是对文件的误读，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。
　　引导土地向新型农业经营主体流转
　　11月12日，安徽省政府网站公布《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(以下简称意见)。
　　意见指出，安徽将大力培育发展新型农业经营主体，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干，其他组织形式为补充的新型农业经营体系，力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，明显提高农业生产的集约化、专业化程度。
　　为了鼓励农业经营主体的发展，安徽将在政策上给予扶持。意见提出，建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转，对土地流转面积大、期限较长的项目各地可结合实际给予奖励，优先安排农业综合开发、农田基本建设、土地整治等项目。
　　2015年实现农村土地确权登记
　　该意见中最大的焦点问题在于探索农村土地流转新机制的表述。
　　意见指出，首先，安徽省将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖。
　　意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。
　　另外，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。
　　■ 案例
　　数千亩地流转 农民有喜有忧
　　最近，安徽省宿州市徘戳艘桓鲂孪适挛铩恋亓髯磐校┐逋恋厥褂萌ㄗ魑磐胁撇懈磐泄窘芯芾恚佣ㄆ诨竦眯磐惺找妗
　　据央广报道，徘烀泶宕迕裆蚣恿寥缃窬桶鸭依锏氖迥兜亓髯艘患蚁执┮低蹲使尽Ｉ蚣恿了担邪咽且磺Ы镄÷蟆Ｒ荒兜匾荒甑氖杖耄锏揭磺Ф啵以谂┫械氖奔洌箍梢猿鋈ゴ蚬ぃ材艿玫揭徊糠质杖搿
　　而徘览缗┟窈蜗壬诮邮苄戮┍钦卟煞檬彼担罱謇镎诟阃恋亓髯凳敲磕兜孛磕旮1000元，将耕地流转给一家公司种树。今年60多岁的他对此很不情愿。
　　“我想种地，不愿意给他。”他说，自己和老伴都60多岁，出去打工没有人要，只能依靠家里的十几亩地收入。如果他自己种这十几亩地，种棉花、花生等经济作物，一年收入3万多元，而交给村里流转，一年只有一万多元的收入。
　　而对于宅基地也将会有流转的办法，何先生说，“我得住房，卖了房上哪儿住去？”
　　对此，永历乡一陈姓负责人说，乡里打算流转集中出来2000亩地，交给农村企业搞大棚和育林。
　　陈某说，按照乡里的流转补偿价格也很合适，每年每亩补偿1000斤小麦，今年小麦收购价是1块2毛6，一年能挣1000多块钱。这跟农民种地的纯收入差不多。同时土地流转出来，农民还可以在流转的土地上打工，也可以出去打工。
　　对于农民不太情愿流转的现实陈某也承认。他说，农民不是很拥护，主要是宣传力度不够，农民也没有算清账。现在的困难就是，人们认识程度不一样，有的工作好做一点，有的工作难做一点，需要做大量工作。
　　■ 回应
　　安徽国土厅：媒体误读文件
　　有土地方面的专家表示，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。国家土地管理法对农村宅基地、农村建设用地有明确的限制。
　　《土地管理法》第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
　　因此，除了乡(镇)村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。
　　昨日，有媒体对于该意见进行报道，称之为安徽20个县区的农民可“买卖”宅基地。
　　对此，安徽省国土厅有关人士表示，“买卖”宅基地是对文件的误读，意见中涉及宅基地的，是“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地”，只是流转的方式使用，并非买卖。
　　■ 专家争锋
　　改革试点面临法律制约
　　昨日，中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说，农村建设用地入市很多地方都在探索改革，尝试是有益的，具体还要看以后实践的效果如何。
　　郑风田说，目前土地改革面临太多的制度障碍。安徽省政府出台的这个文件透露的信息还不是很多，很模糊。但是对于农村建设用地、宅基地流转属于跳出法律的改革。
　　郑风田说，三中全会提出，赋予农民更多的财产权，其中就涉及退出权。但现在国家的法律就没有明确农民宅基地的退出权，如果退出自己的宅基地去别的村庄买房子，法律是不允许的。
　　目前农村集体建设用地分两块，一块是宅基地，另一块是经营性用地，如乡镇企业用地。如果宅基地放开，等于小产权房开闸，房价要失控。经营性用地放开，目前的征地垄断就被打破，对于拥有垄断权的基层政府来讲，这等于动了他们的奶酪。
　　放开后农村集体与农民收益会大增。城市居民也会享受房价降低红利。
　　农村建设用地不能流转
　　河北大学中国乡村建设研究中心研究员李昌平认为，农村建设用地不能流转。
　　农村建设用地，法律规定只允许在农民内部交易，不允许去市场上买卖的。“这是底线。”
　　李昌平说，如今发展城镇化、工业化需要土地，就应按照国家土地法律，进行“农转非”。而现实情况是，有很多非法使用农村建设用地的情况，有很多小产权房出现，对于这些情况，国家应该严厉打击，进行处罚。而不是以改革的名义，让他们转正，这等于把前面的法律都否定了。
　　李昌平认为，农民的宅基地如果可以进入市场交易，对于大量有钱人是好事，而对于农民来说并非有利。如果宅基地进入市场，土地价格将降低，如今的土地价格是因为管制才这么高，放开后，土地就没有价了，农民的宅基地将更不值钱。
　　李昌平说，现有的土地法律法规，从宪法到土地法、基本农田保障条例，土地征用管理条例是一套完善的法律体系。如果集体土地可入市交易，将打破整个土地法律体系。
　　安徽土地流转新机制
　　2015年底前实现农村集体所有土地确权登记发证
　　建立多元统一的农村土地市场
　　农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地
　　本版采写/新京报记者涂重航 实习生 徐欧露 贾世煜
(原标题：安徽试点农村建设用地流转)
（编辑：SN069）
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