越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？_回龙观社区网
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博艺峰装饰设计
越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交楼了呢？
第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。
　　第二：是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
　　第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。
　　若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做些什么？江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主任给出了建议：
　　核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与开发商交接时应注意以下问题：
　　1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；
　　2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的意见，是否退房；
　　3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修；
　　4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；
　　5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明"暂不清楚"或"无法认定"，并由双方在注明处签字或盖章。
　　要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限为：
　　1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；
　　3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
　　5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
　　集众家之长，攒了一片收房指南，希望对大家有帮助。
　　两书一表
　　《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。室内电路图（施工单位尚未转交物业公司）。
　　据介绍，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。记者日前在北京采访时发现，一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。据了解，按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于"黑楼"，是不能入住的。开发商说，象消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
11:25:42 发表于谈房论市-鑫兆雅园(里仁为美)业主论坛之收房须知
在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：&面积实测表&
管线分布图
-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有 差异。
-查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
大家应关注：A开发商是否按合同履行承诺集中供暖、分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅 预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔C开发商承诺供水系统用PPR冷热供水管材
第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
各种表的实际度数
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。
测量一下楼宇的层高
3招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固
6招：阳台裂缝危险大
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好 楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管
11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控 制各分支线路。
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熚郎?间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熛词峙璧纳戏讲挥τ胁遄?。
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
-向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。
1.1。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？
1.2。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？
1.3。面积增加的依据和明细（套内和公摊）
1.4。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异）
1.5。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识
2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。
3、契税只能在过户时交纳
4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专 用发票。
《北京市契税管理规定》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市 财政局确定的其他凭证的当天。
第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。
笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书
有线光缆初装费
此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。
有线电视收视费，用户有权利选择有线电视开通使用时间。
第十条物业管理合同应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权 人、使用人的监督。
《物管合同怎样签订》
根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
（1）双方当事人的姓名或名称、住所
合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
（2）管理项目
即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。
（3）管理内容
即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设 施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。
（4）管理费用
即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季 节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
（5）双方的权利和义务
（6）合同期限。即该合同的起止日期。
（7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。
（8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。
(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积 的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务 的专用设备用房。
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量 报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指 数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前 在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有 关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦 出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察 看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年 二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表
新房查验三十六招
买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。
１．门的开启关闭是否顺畅？
２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
７．窗户玻璃是否完好？
８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
１０．地板间隙是否太大？
１１．柚木地板有无大片黑色水渍？
１２．地脚线接口是否妥当，有无松动？
１３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？
１４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
１５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
１６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
１７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
１８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
１９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？
２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防
水是否妥当？
２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
２６．砖缝有无渗水现象？
２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。
３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
３４．试煤气热水器开关是否妥当？
３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
３６．自来水水质怎么样？
　　转一个炫特区论坛的帖子--收房必看（转贴）
　　奥园D主
14:29:28 发表于谈房论市-北京奥林匹克花园业主论坛之猪眼看家
　　当您将房款付清或办妥分期付款手续后，可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，向物业公司领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如果发现问题，应尽快将所有问题--列出，通知房地产商限期整改。
　　通常，房屋验收要注意以下几项：
　　１．房屋是否有质检站核发的房屋质量合格证明；
　　２．竣工的工程一般须做到"五通一平"；
　　３．高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；
　　４．高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证；
　　５．高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格；
　　６．房屋应按图纸文件要求达到设备齐全、手续完备。
　　这些是房屋合格的基本标准。
　　验房后如果未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一口寸相片各一张；如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。
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　　如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定"不交费就不给钥匙"。
　　问题1：契税及代办费
　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定："契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。"契税是业主取得产权证时向国家交的税。
　　开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。
　　所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
　　如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。
　　不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。
　　建议：
　　开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。
　　代办费不宜超过1000元。
　　客户也可委托第三方如律师事务所来办理。
　　问题2：公共维修基金
　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，"凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。"《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
　　维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
　　因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会"沾"已交基金业主的"便宜"，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。
　　建议：
　　交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。
　　问题3：装修××费
　　装修管理费、装修押金、装修工人制证费
　　装修垃圾清运费
　　关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
　　一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
　　据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。
　　建议：
　　专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
　　一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
　　押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
　　制证费5元、10元，收个成本费即可。
　　装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
　　问题4：物业费
　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
　　北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
　　物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。
　　建议：
　　普通小区交一年以下物业费并不违规；
　　保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。
　　问题5：停车费
　　对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。
　　至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
　　目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。
　　建议：
　　普通小区地面车位每月为150元／个。
　　地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。
　　问题6：面积测绘费
　　面积测绘费收取原则为"谁委托，谁付费"，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
　　建议：
　　购一手商品房应由开发商交纳。
　　根据建住房（号《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》规定，自日起，售房单位在向购房者收取房价款的同时，可以按房价款的2％至3％的比例向购房者收取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"），该笔基金应专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入销售收入。在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。
　　关于大修、中修和小修费收取问题，京价（房）字（1997）第196号《北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发"北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法"的通知》具体规定了各类级别住宅所应收取大修、中修、小修费用标准。但商品房都有一定的保修期，保修期内的维修费用不需交纳。所以除非物业管理公司有足够理由和证据表明这些维修费是否会用于保修期，否则业主有权拒交。
　　除以上几项外，在入住前，开发商或物业公司一般还会向购房人预收契税，以备办理房产证时交纳，只要《物业管理公约》中对此无购房人委托代收的条款，是预交还是办理产权证时自己交纳就完全取决于购房人了。
　　物业管理费也是入住前物业公司经常要业主交纳的费用。一方面，物业管理费是基于使用房屋才发生的费用，另一方面，不预收一定的物业管理费又无法保障物业的正常使用，且物业管理又是一种滞时服务，所以预收一定的物业管理费还是合理的。
　　物业保证金是保证遇到特殊情况时，物业管理费收取不受影响。
　　法规并无严格规定禁收，但收取标准应对所有客户一样，除非《物业管理公约》中有明确规定。一般来讲，物业保证金是3个月的物业管理费。
　　另外，装修押金也是一个经常被要求的收费项目，小区多有自己的标准，但收费金额一定要合理。过高时，可以向物价部门或居住小区管理办公室投诉。
　　这里有一点需要说明的是，物业管理公司以未缴齐所要求缴纳的费用为由，拒绝给购房人钥匙是没有法律依据的。当然如果双方所订立的合同中明确约定交钥匙之前，购房人应缴纳有关费用（包括物业管理费用），则物业管理公司上述要求是有合同依据的。笔者建议购房人在签署合同时，应明确发展商指定的物业管理公司收费标准应符合有关政府规定，并应明确约定交付钥匙不应以缴齐所有费用为前提。
　　目前法律上没有明确规定房屋交付前购房人应缴纳哪些费用，但发展商的普遍做法是要求购房人缴齐所有费用（房价款、有关物业管理费用），之后才交付房屋钥匙，而不论前述要求是否有合同依据。购房人应在签署合同时，与发展商订立预防这种情况的条款，在实际遇到这种情况时，充分利用各种有效、合法的途径以保护自身权益不受侵犯。
　　正式入住之前，物业应该已经政府有关主管部门验收合格／正式交付使用。在此期间，发展商向客户发出入住通知书，并电话联系通知。同时成立专门的入住办公室，可由财务部、工程部、销售部及物业管理公司共同组成，由公司高层领导直接牵头，集中办理客户入住手续。
　　在入住通知书中，发展商应注明以下事项：
　　标明被委托的物业管理人的名称；
　　提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。
　　办理入住所需提交资料包括：
　　北京市业主需身份证、户口本原件及复印件；
　　外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件；
　　房屋买卖合同原件；
　　购房总发票原件、复印件。
　　入住登记存档资料包括：
　　业主身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；
　　常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）；
　　饲养犬类的业主需养犬证复印件。
　　某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。
　　办理入住手续
　　在入住办公室办理以下手续：
　　签订业主公约。目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。
　　领取管理规定介绍。包括：装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。
　　领取物业服务项目介绍。包括：自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等有偿服务项目。
　　领取装饰装修须知。提醒客户在物业进行装修时的事项。留下咨询电话，以提供必要的帮助。
　　签订委托银行代收款协议书。
　　领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。
　　缴纳入住费用
　　办理入住时所需缴纳费用：发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。
　　物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。
　　可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。
　　验收房屋
　　由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。一经发现问题可填写返修单，随时修复。
　　领取钥匙
　　各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。从这一刻起，你就成为真正的业主了。
　　A、入住条件　执行购房合同达到下列条件，卖方即可将房屋向买方交付使用：（1）新建房屋已建成，验收合格；物业管理单位已到位；水、电等基本设施齐备，并可使用，如在北方冬季入住，还应保证供暖。（2）存量房屋原用户已搬走，房屋腾空；房屋设备已检查、清点，可满足使用要求；原用户的房租与水、电等费用已结清。
　　（3）购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。（4）双方没有有关房屋交付使用的争议，没有外因（如涉及租赁权、抵押权问题）限制房屋交付使用。
　　B、房屋检查　购房者接到入住通知书后，要尽快对准许入住的房屋进行合同对照、现场勘察。主要工作有：（1）入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。（2）房屋质量检查，如发现质量问题，要及时反映，维修以后方能入住。（3）装修，设备清点，按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，须要求尽快维修、配齐。上述有些工作，要在领取钥匙后进行。（4）您在进行以上检验，并且检验结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或交屋单。对于核验单中无法确定的事项，应写上"暂不清楚"或"无法认定"等；若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。
　　您在签订了核验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙。接收钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您（即业主）身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或交屋单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。
　　C、办理物业管理手续　一般在接收钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。这主要是由各物业之间不可分割性和物业使用中的共同管理的必要性所决定的。必须办的物业管理手续有以下几项：（1）签署《管理公约》。管理公约的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经市房屋土地管理部门批准。业主（购房者）对于管理公约的内容一般应接受，如果认为有的条款严重不公，可以保留意见。因为，该公约属临时性质，在以后的业主大会上可以进行修改。（2）交付物业管理费用等。（3）
　　签署各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。
　　带好资料准备收楼！呵呵！
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