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还没有拿到房产证 如何把房子卖给他人？
时间： 8:33:25 出处：江南晚报
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&&&&核心提示：房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
　　房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
　　如果购房者遇到房产证办不下来，该怎么办呢？今天小编就来跟您分享一下相关知识。
　　造成房产证迟延办理的原因分析：
　　1、开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延。
　　2、购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延，
　　3、房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。
　　开发商的原因造成迟延办证，要承担什么责任呢？
　　1、《城市房地产开发经营条例》明确规定，开发商协助购房人办理过户登记手续，并提供必要的证明文件。开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。
　　2、房产开发商取得权属登记证是办证的前提，在取得权属登记证之前的迟延时间应归责于开发商。办备测绘、权属登记之后，开发商应及时向业主披露具备办证条件的情况，通知业主向自己缴交其他的办证资料，否则应承担违约责任。
　　拖办房产证，应该怎么算违约金呢？
　　合同是双方的合意，所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定，那么业主就可以按合同的约定要求违约金，追究发展商的违约责任。不过，如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。
　　计算违约金的起算日期分三种情况
　　第一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　第二，若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　第三，若标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　没有房产证的房子怎么交易？
　　情况一：刚交了首付款，还没有办按揭
　　这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单，也是风险最小的一种情况了。
　　情况二：正在还房贷，还没有交房
　　这种情况就比较复杂了，风险也最高，除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子，主要有两种方式可供选择。
　　方式一：直接更名
　　流程：
　　1、卖方将银行的贷款还清
　　2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同
　　3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续
　　4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案
　　注意事项：
　　1、房子必须还清银行贷款
　　2、更名必须取得开发商的同意
　　3、买方不能再按揭了，必须全款购买
　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
　　其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(即&过户&)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
　　方式二：双方约定等房产证下来再过户
　　双方可以先签一份协议，约定首付款项，以及过户时间（房产证下来就立即过户），预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
　　第二种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
　　包括：
　　个人所得税：总房款的1%
　　契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
　　（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
　　营业税：5.55%
　　第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
　　2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
　　4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
　　相关知识哪些房子没有产权证？
　　1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
　　2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
　　3、未取得规划审批的楼盘
　　4、私自变更规划的楼盘
　　5、私自改变土地用途的楼盘
　　6、土地产权存在纠纷
　　7、没有销售许可证又无产权证的房屋
　　8、未经验收或验收不合格的房屋
　　9、土地或房屋未解除抵押的
　　10、开发商未交纳相关税费的
　　11、土地、房屋被有关部门司法查封
（责任编辑：张永田）
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一周成交分析王健林：中国房地产绝不会崩盘 需分类调控_新浪房产_新浪网
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王健林：中国房地产绝不会崩盘 需分类调控
来源：上海证券报
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王健林18日在亚洲金融论坛上表示，房地产绝对不会崩盘，一二线城市的楼市是没有问题的，三四线城市的库存完全消化至少4-5年，只要把三四线城市的库存慢慢去掉，中国的房地产是没有太大的问题的。
针对中国的房地产会否崩盘的问题，万达集团董事长王健林18日在亚洲金融论坛上表示，房地产绝对不会崩盘，一二线城市的楼市是没有问题的，三四线城市的库存完全消化至少4-5年，只要把三四线城市的库存慢慢去掉，中国的房地产是没有太大的问题的，他认为中央对房地产进行分类调控、分类出政策是非常英明的。
王健林认为，当前的中国房地产市场要分类去看，一线城市如北上广深是如何控制的问题，二线里面排在前10名的城市也一点问题没有，二线城市现在平均的库存量都在12个月安全期内，关键在于三四线城市去库存。
至于商业地产，王健林认为，中国房地产也好，商业不动产也好，都叫结构性过剩，就是有些过剩，相当一部分还不足。比如说两个典型城市沈阳和成都购物中心可能超过100个，单看这些城市绝对过剩，而且主要集中在某些区域，可能某个商业区盖了很多。但是看中国还有很多地级市，不要说现代化的商业中心，甚至有的连电影院都还没有，如果把商业和地产两个字切开，只做商业，就可以发现50万人以上的地方都会有需求。“所以如果一定要把地产跟销售结合在一起，三四线就没得玩，但是做投资是有机会的。”如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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房地产法知识查找看点：出让购房权可获报酬 房产证写子女名酿大错
来源：亿房网编辑 日 07:00
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更多详情请往下看：
村里空荡的楼房前只有留守老人和孩子。
从湖北郧西县湖北口回族乡政府出发，沿S338省道一路盘旋，不久便来到虎坪村。这里属于秦巴山区，村落多分布在半山腰，要不是路边零散的一幢幢两层小楼，乍一看，还以为是个无人居住的村庄。
&这个季节，大部分人都在外地打工，村里剩下的是&386199&部队。&村支书雍根稳半开玩笑地说。
都出去打工，为啥还盖楼房？&有房才有家，没房子，不就没根了嘛！&雍根稳说。
临近中午，空荡荡的村里有了几位回家做饭的村民，不一会儿，便隐没在楼房里。
农民建房投入多少？农民负担多重？
近日，武汉市民刘小姐致电本报称，其母亲到汉阳一家公司报名，说是出让购房权，可获得1万元报酬。而且报名后，再拉一个人还 可获2000元回扣。&看到有利可图，她身边一些朋友也去报了名。&刘小姐称，仅提供相关身份信息，就可获得如此可观的报酬，难免不让人心存怀疑，她请求 本报记者进行调查。
真有这等&好事&？
律师提醒借名炒房暗藏多重风险
记者向相关部门反映了借名炒房的现象，连日来，汉阳公安、工商、房管部门纷纷前往现场调查了解。房管部门介绍，借名炒房目前并没有违反国家的法律法规，但因其动机和目的不纯，对房地产市场的正常有序发展可能造成影响。此外，对于被借名人和投资人而言，均存在一定的风险。
借名炒房是为规避税费
因此事涉及到房产方面的法律法规，15日下午，汉阳区房管局有关负责人，也前来报名点详细调查了解。
丁先生称，他们借名购房，实际上就是为了少交税费，因为届时购买的房屋数量有一定的规模，所以可以节约一大笔税费。加上他们会选择三环以内，地铁沿线等有升值空间的楼盘，因此能够取得预期的收益。
2015年70个大中城市房价数据的变化说明了什么？
第一，在3月之后政策的回暖下，一线城市，重点城市和热点城市受政策的刺激，无论是销量，还是价格都全面回升，个别城市如深圳、上海出现了暴涨的现象，这在我之前分析房价走势的额趋势基本吻合。
第二，2015年，全国房地产的销量和销售额，将再创新高，但这都是因为我所讲的三类城市的回升导致，并不能掩盖其他城市库存高企的事实。销售和投资的背离其实揭示了这种真相。
第三，三线及以下城市房价将长期处于盘整，天量的库存会成为影响这些地方房地产以及整体经济的最大因素。对这些城市而言，吃土地，依靠房地产的日子基本结束。
空中看武汉，有啥不一般？为迎接武汉2016年两会的召开，长江日报18日推出《航拍大武汉》震撼组图，在代表、委员、市民、网友中间刷屏朋友圈。 长江日报官方微信后台数据显示，截至昨晚9时，《武汉大片，快把手机横过来看！航拍景象给你震撼！》的微信，被17398人转发并收藏，点击阅读超过15 万人次。多名网友留言称，真切地感受到大武汉每天不一样，她的颜值与气质是越来越有范儿。昨晚，长江日报参与2012年和这次航拍的3名摄影记者，讲述了 两次航拍大武汉背后的故事。
第一、孩子独立买房时可能多付首付
如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，可享受较低首付且有首套房优惠房贷利率。如果孩子在限购 政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能 要按照二套房标准。
第二、孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米 房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方 米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，假设扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米可能需要征收房产税，其中60平方米就 是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有 房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？
执法人员现场遭打
施工方违法填湖，湖泊局执法队员高举执法证现场执法，竟仍被殴打!前日，这一幕发生在新洲区市政工程江北快速路给排水工程施工现场。事发后，新洲警方控制两名肇事男子，目前仍有两名执法人员在住院治疗。
执法人员现场要求整改
违法填湖反而变本加厉
目前，新洲区江北快速路给排水工程，正在铺设供水管网和排污管网，需从柴泊湖穿过。1月13日，武汉市湖泊局工作人员在施工现场巡查时发现，该工程涉嫌非法填柴泊湖。该项目由武汉市磊鑫市政工程有限公司施工，当日，在该公司一名负责人陪同下，执法队员责令其进行现场整改。
20 日上午9点30分，武汉市湖泊局执法队员再次检查该工程时发现，施工方不仅没有整改，反而变本加厉，已经在江北快速路附近向柴泊湖内填湖近百米，侵占湖面 近1700平方米。由于该工程施工并未办理临时占湖许可，此行为已构成了违法填湖事实，执法队员要求现场人员停止施工，不想此时发生了意外。
[责任编辑：向正坤]
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