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nginx/1.2.8地产商业大讨论
商业大讨论之一：电商来袭，谁是大英雄主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生。讨论嘉宾：中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士；五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生；中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士；宝龙商业集团副总经理李震先生；好屋中国集团CEO陈兴女士；经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。黎振伟：我是世联行首席技术官黎振伟，主持今天第一场对话。我希望我们的对话是真知灼见，我的问题也非常尖锐。在讲商业的时候离不开电商，讲电商时离不开我们刚刚完成的互联网大会，我用互联网大会上李克强总理的一句话，他说&互联网是人类最伟大的发明之一，它改变了人类世界的空间轴、时间轴和思想维度&，所以我想我们今天的商业地产也要改变了。我再加一句话，是马云先生的发言，他引用了著名的浙商、红顶商人胡雪岩的一段话。他说：生意越来越难做，越难做越是机会，关键看你的眼光，你的眼光看到是一个省，你就做一个省的生意，你的眼光看到的是全中国，你就做全中国的生意，你看到全世界，就有机会做全世界的生意。同样，你的眼光看到10年后，你就可以做10年后的生意。这就是中国现在的互联网思维。我们下面正式开始对话，首先一位嘉宾是我们行业的代表，中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。蔡秘书长，您对上是政府，对下是企业，承上启下。我们知道您去年出版了中国商业地产蓝皮书，今年将要出2014版的，我觉得中国的管理最头疼的问题就是没有真实的数据，所以政府也不知道行业做得怎么样。从行业的角度，从您做商业地产蓝皮书的角度，能不能和我们谈一谈商业地产面对的困难？蔡云：很高兴有这样的机会和商业地产企业家和商业商家在一起有这么一个聚会，我发现这是一个很有意思的聚会，在前年、去年、今年，每次我们聚会都恰恰是在双十一之后，而电商销售额三年间从190亿数字的曝出到今年的500多亿的数字曝出。对于来势汹汹的电商，房地产开发商在王健林和马云的对赌当中，可能认为我们输了。但是实际上我是这样看我们的行业，作为中国房地产行业，运行了30多年，发展到今天，从住宅产业到现在行业细分的商业地产，到购物中心、旅游地产等等行业当中，究竟我们开发商在里头扮演了什么样的角色？首先一点，我认为电商是商业的模式，而房地产开发企业提供了商业地产项目，是所有的商业模式的载体，我们通过提供这个载体，在这个载体上有不同的商业形式运营，才达到我们商业地产的完整的运行构成。我们有了物业，有了运行模式，才有了商业的产生。在这个问题上，地产商做好地产商的事，运营商做好运营商的事，运营商面对着风云变幻的形式，要改变自己的运营方式，从原来老传统的主力店的形式改到今天的电子商业的发展。房地产开发商在这种情况下，应该怎么做？首先一点，我们提供的是一个载体，是一个平台，在这个平台上做什么？那应该是我们与运营商、与商业企业进行合作的共赢。今天我拿到这个题目的时候我就想到，在电子商务时代，谁是它最大的赢家？我觉得只有合力，只有努力在一起才是双赢的。中国房地产协会从2008年开始一直在出版商业地产蓝皮书，我们一直看好这个行业，希望这个行业在不断调整当中走出自己的一条路。但是前些年由于市场的导向，以及政策导向，我们确实出现了一些商业地产集中放量和过热的情况。但是至今回过头来看，我们仍然存在着结构不合理的情况，真到了三四线城市，有一些城市大量地盖一些住宅，但是商业配套是寥寥无几。盖什么，做什么，这不是说靠一个电商就能决定整个商业的形象，而更多的是靠消费拉动，靠房地产开发企业给老百姓提供什么样的产品，同时在产品当中去跟商业企业合作，这样才能达到共赢，才能克服一个结构上的不合理，不能一概而论说谁多了谁少了，哪种商业模式一定成功，而在于一个结合，这是我的想法。黎振伟：我还是希望蔡秘书长，以后这个蓝皮书能为更多的人学习，您又提供了更多的数字给大家。第二位嘉宾是五洲国际控股有限公司董事长舒总，刚才在您的发言里面，我感觉到您对电商的蓬勃而来是很淡定的，您并没有惊慌失措，您对自己的企业发展充满信心。我也看到，您做的东西不是传统的购物中心，您是做了商贸物流产业园和城市综合体的结合。这个很重要，如果他只是做一个购物中心，我相信我们舒总就不会这么淡定了。我有一个问题，您谈到了一个我们现在开发商都很纠结的问题，中国的机会很大，你不发展不行，但一发展就出现了重开发、轻培育的情况，就只顾生孩子，不养孩子。谁都知道养孩子重要，但是你顾了养，你就不能生了。你生一胎两胎可以养好，你生10个孩子能养好吗？我看你的&儿子&生得很多，养得也很好。你们是从2004年起步发展的，这么短时间就发展这么快，又这么注重培育，给大家介绍一下，你们是怎么培育的？舒策城：谢谢主持人。其实我们原来是做贸易的，我现在做的是贸易平台，淘宝其实也是平台，真正做电商，亚马逊才是电商。做平台相对比自己做贸易会好一点，为什么呢？我的平台上肯定有人赚钱，有人亏钱，我现在做的是贸易平台。我刚才说了，生小孩的人很多，养小孩的不多，把这个平台经营好的不多，因为生得太多了，所以没办法养好了。我们为什么在行业里面做得相对比较好一点？我们到目前为止所有的招商率都超过92%以上，我们的招商是由第一太平戴维斯做的，所有的数据都是经过第三方认证公布的，数字是比较准确的。我们去到一个城市，首先看这个城市有没有饱和，这个城市的哪个方向饱和了，这个要研究准确，这是第一个。第二，到现在为止有8万多个商家跟着我到全国各地去发展，我要去某一个地方之前，我要征求这些商家里面的一部分人，你们去还是不去，你们要什么样的平台，我就打造合适他们的平台。所以五洲做到现在为止，我最大的资源不是我有多少资产，而是我有8万多的商家资源，到今年年底应该会达到10万个，这是五洲最大的客户资源。从这一点来说，我的平台还没开始打造，用平台的客户资源我已经找好了。我们从做平台之前就说，五洲有一个内部不成文的规定，叫&二三五&理论，开发建设只占工作量的20%，招商占30%，后期的运营占工作量的50%，这才是一个健康的商业责任地产。在中国，各行各业都存在饱和的问题，除非经济不发展，要发展都会存在这种问题，怎么办？只有把自己的团队打造扎实，把自己的客户培养好，组成一个部队往前打。所以这一块，五洲一直认为定位、招商、运营是非常重要的。一个商业地产要做好，定位是非常关键的，就像女孩子有没有嫁错人一样，这块地定位错了，很难招商，招商做不起来，就免谈经营。五洲对这一块非常重视，我们不是所有的项目都会做，有些项目有很好的政策我们都不会做，因为没有市场空间了，我们就不做了，所以这一块是我们比较重视的。谈到电商的问题，我觉得电商是一个朝阳行业，电商现在这么快速的发展，我觉得这个不奇怪，因为中国总体的消费就在增长，前几天在APEC的会上习主席讲了一句话，他说最可喜数据就是今年的消费数据在增长。黎振伟：刚才舒总有两个观点很重要，你要培育，第一是要正确选择城市，专业做事，你不懂，就找专业公司，保证&优生优育&，这是很重要的。第二，拥有8万个商家，做平台，你要做平台，你的服务是很重要的，所以我看到你是服务第一、商家第一，而不是政府领导第一。第三位嘉宾是来自奥园地产集团股份公司的副总裁王曙煜女士，奥园地产在广州是一个很好的招牌，它是一个创新地产的模范，从做住宅到做商业都在不断创新。现在问题就来了，刚才奥园的顾总也说到，做商业地产不能不卖，但是卖的面积又不能太大，在互联网电商时代，这个小商家、小铺的经营是越来越难，但是我卖铺是越小越好，这就有矛盾了，我们奥园怎么解决这个矛盾呢？请您就这一点谈一谈。王曙煜：我就做一点我们的分享吧，我觉得要解决这几个问题，应该有几个方面要注意。第一个是合理的风险平衡的控制，也就是刚才我们顾总在上面跟大家讲的，奥园的商业面积现在有280万方，但是我们的自持部分一定是控制住的，我们的商业和住宅的配比不会超过40%，自持的面积不会超过总体商业面积的20%。这主要是为了解决现金流和我们的经营风险平衡问题，这是一个经验值。第二个，我们在租售的时候，对它的模式有考虑，这个肯定是要卖，我们现在讲到商业地产，它里面有一种类型大家都会忽略，就是我们的公寓，或者是酒店，其实它也是一种商业的类型，我们在拿出租售的时候，对这一类型会以销售的模式出去，但最关键的是我们不会把它当做一个纯销售的模式零散来卖，我们在经营的理念上都会对它做一种经营的考虑。比方说我们在卖公寓的时候，我们会引进整体的酒店，已经做好了10年、8年的经营的返租，而且这种经营的租期，酒店方也是很欢迎的，它又能为后期的商铺带来很稳定的客流，所以这是一个租售的经营模式。我们还在做一些返租性的商铺，这个返租我们也有很好的控制，主力店或者是我们认为比较大的需要培养的，肯定会在自己的手中先培养一段时间。但是对一些小的商铺，为什么没有把它全部零散卖，而是要做返租，而且返租的时间不低于5年。这5年的期限，一般来讲为商家提供一个很好的时间经营段，同时我们相信，我们在引进专业理念培育的时候，业主应该在5年之后会顺着这条健康的路来走，所以这是一个租售的模式。还有一点，我们经营的理念上真的是需要跟这个时代去与时俱进，跟互联网拥抱。在我们商业经营的理念上，我们除了一些传统的经营手段之外，我们还会结合智慧商城，未来我们还会做智慧社区，把我们的消费者和我们社区的客户群在这个平台上打通，让它能够产生共鸣，也能够产生互补，这是我们的三个方向，能够保证我们现在的开发和我们的经营能够稳扎稳打地发展。黎振伟：我归纳一下王总的经验，有三点：第一是合理的自持和租售比，他们是8：2。第二是先营后售，要有经营的理念，扶上马送一程，他搞不定的你帮他做。今天我们做商业地产，要销售的，一定要为买家多想一点，你保障了他的成功，可能你就好卖了。还有一点就是商铺的价格不能太贵了，同时政府的地价也不能太贵了，如果太贵了，大家都搞不定。下一位嘉宾是来自宝龙商业集团的李震先生，宝龙在全国有很多的项目，你们的模式在电商时代有受到冲击吗？或者你们如何调整你们的发展方式？李震：这个问题我问了一年，我去宝龙4个月了，在去宝龙之前我花了4年时间打造上海K11，当时被问得最多的话就是说，K11这么成功，你们如何应对电商的冲击？到今天为止，事实已经回答了这些问题。过去的事情我不多说，我说说宝龙。我把互联网时代的人分成三类人，一类我们叫他是互联网时代的原住民，这批人是生于互联网时代的90后、00后，出生之初就具备了一种互联网时代的特殊的气质，就像我儿子他们这一代，我看他不用教都会用iphone、ipad，比我用得还熟，这批人天生就能接受互联网思维，能够接受现在最新的数字技术。第二类人就是我这种人，我把这类人称为是互联网时代的移民，我们不是出生在这个年代，但是我们愿意与时俱进，不断地去提升自己，包括今天我来的时候，就有一个小插曲，我的助理在给我安排行程的时候，忘记把我的名片放在我的行李里面，我到现场之后才发现我一张名片都没带，但是我有手机二维码，我就放在我的桌上，刚才有很多朋友交换名片的时候，我就说你们扫一下我的二维码，后来发现来了20个人，20个人都有微信，所以这也很欣慰，至少在座各位都加入了我这个行列，成为了互联网时代的移民。第三个我把他称为是互联网时代的难民，这类人就是故步自封的，或者是逃避，或者是抗拒，或者是排斥互联网时代的来临，这样一批人可能就会慢慢被这个时代所淘汰。宝龙集团当然愿意做这个互联网时代的移民，包括从我们的产品定位，包括从我们的营销手段上，我们都陆陆续续地在开发一些全新的数字营销手段。今天下午我有一个主题演讲，那个时段我会详细地介绍一下宝龙在电商方面的一些突出的成绩。总结一下，我认为在互联网时代，我们不应该躲避，不应该排斥，不应该抗拒，应该融合，电商跟传统商业不应该打得头破血流、你死我活，应该把线上、线下整合在一起，最后创造更大的一个利润空间。黎振伟：李总要留点观点在下午，所以我问你的问题你还没有回答，不过你下午还会讲，我们洗耳恭听，你说了三个&民&，我们很重要，我们不要做难民，我们要做移民。下一位是我们行业的风云人物，好屋中国集团CEO陈兴女士，最近关于互联网有两个新闻，不知道是好还是不好，第一个是搜房网现在开始进行网下的拓展，另外一个消息是今年的双十一，万科集团执行董事肖莉加入房多多，她的声明还是写得蛮感人的，这两个事加在一起，陈总您怎么看？怎么看待电商房地产行业的发展？好屋中国怎么把握？陈兴：黎老师每次的问题，我觉得都是杆杆到底，一针见血的，而且对我们行业的思考是非常有广度和深度的。我刚刚也一直在听各位专业嘉宾的分享，但是我看到台下所有的听众们还是希望有更有激情的，我想没有调查就没有发言权，我们倒过来问这个问题，我们先说第二个问题，在双十一，肖莉加入房多多，这个事情不是我说了算，更多的是看看群众的声音怎么样。各位如果觉得这个事情对这个行业是好的请举手。（听众举手）。谢谢你们有勇气的手，在这点来说可能还有一些感性的认识。当然这段时间我也接到一些投行的电话，都在沟通这个问题，包括还有开发商跟我的沟通，昨天我也跟中国最大的律师事务所的一位大律师沟通这个问题。这位大律师说，这件事情说明我们对地产综合服务商的地位和价值越来越展现，所以会有开发商很多优秀的人士也加入到我们这个行列中，所以今年在人才招聘和猎头上面又出了一个多的竞争对手，就类似于像我们这样的平台服务商。在这个时间点，他们引进这位行业的资深人士对不对？这是一个理性的思考，各位如果觉得对的举手。（听众举手），谢谢各位非常有独立的观点，这也是我喜欢观点和各位喜欢观点的原因。这个事情，我觉得可以让整个行业更有信心和力量了。同时用昨天那位大律师的语言说，现在的投资者、资本市场没有那么好忽悠了，不是说引进一个大佬，引进一个高层的人才就可以长高你的资本的估值，或者是你上市的保驾护航。好屋中国在两年多的时间已经完成了将近2760亿的总销，我们比较低调，我们做的都是一些务实的工作。好屋中国如果要引进一个投资者关系的高管，我们优选互联网金融行业的，在我们这个领域基于房地产O2O的平台里面，好屋的人才分工是这样的40%来自房地产的专业人士，30%的人来自电商行业，还有20%来自金融和一些其它的行业。这就是大格局、大智慧，在大格局和大智慧的平台上，我们更信奉的是众人拾柴火焰高。另外我向大家推荐下载一个考拉社区，这是我们11月1号推出的全球懒人经济学的懒人生活方式，我们可以为各位提供一个可持续的、创新的可变现的价值，我们用商业推动社会的进步，这也是好屋中国不断地成、沉淀，并且有朝一日可以为各位提供更多的服务，所以各位可以试一试考拉社区，可以让你的生活更懒一点，你们的所有商业都可以加入到我们的社区平台里。黎振伟：我们的陈总时刻不忘推广好屋中国，不过她没有回答我第二个问题，就是说发展快了，为什么搜房它反而要回到实体。陈兴：我补一句话。我觉得搜房是非常有智慧的，所以好屋中国在2015年将推出真金电商，我只收各位开发商的平台成本、税金、服务费，加服务模块的结果的取费。最近一段时间我们董事会刚确定下来，我们要推出2015年的真金电商。黎振伟：最后一位嘉宾是经济学博士，华创证券新产业趋势部总经理杨现领，我相信杨博士的分析一定会很到位。对您来说，您今后要投什么样的商业地产商？在您心目中好的商业地产商和服务商是怎么样的？是规模、还是速度？还是什么？杨现领：我首先声明一下，我每次参加这个会的时候，那个介绍，我特别不喜欢别人说我是经济学博士，因为这是一个不接地气的概念。我和赵强是同行，我们是做研究，做投资的，你们都是企业家，拿钱投项目，我们是投资人，拿钱投股票，逻辑是一样的，所以我们希望接地气，目前为止我们已经跑了很多，这个环节的话题叫电商，我们要结合商业地产来谈，我们应该核心谈的是互联网和商业地产的结合。其实我和陈兴女士现在是同行，我花了一年时间研究房屋中介，和好屋中国很多人也交流过，研究搜房、乐居、链家、房多多、好屋中国等等，目前在房屋中介领域已经出现了很大的变革。搜房和链家公开的分手，代表的是什么？这个是我们这个行业已经发生的变化。反过来商业地产领域的变化还比较少，到目前为止我们讨论的应该是电商，应该讨论商业地产和互联网，但是到目前为止我们压根没讨论这个问题，这就是我现在参加各种会议交流下来的感受，传统的商业地产也好，开发商也好，其实有点焦虑，或者是集体焦虑，但是一谈问题的时候，你的思路、逻辑都停留在过去的时代。你想把脚往前抬，实际上你的大脑还在后面。回到主持人的问题，如果我现在有一笔钱，我来投项目，我看好哪几个领域？第一个，在商业地产跟互联网的结合里面，最容易突破的就是商业地产的互联网化，在美国有几个大的公司，比如说有一家做商业地产信息搜集的公司，这个公司的估值已经远远大于搜房，也大于世联行。它做的就是把全美大部分的商铺信息、购物中心的租金信息做一个整合、搜集，它的竞争力在于什么？它最大的竞争力在于下面有很多的工程师、经济学家来分析这个数据，给你价格的预测。而且最牛的，我有大量的人员一天到晚出去看实际情况有没有变化，还有航拍的数据，把数据不断地更新。数据是有累积效应的，我的数据越多，他的公司会越来越值钱。这个公司一开始是做B2B的，服务大的机构、银行、REITs，他们需要这些数据，需要价格。逻辑很简单，在利率市场化之后，REITs的估值取决于租金价格的变化，所以他可以提供这样的数据，所以一开始它就是做B2B的，后来它收购了一家B2C的公司，估值又翻一番，现在就下沉了，变成了商业地产的淘宝，这是第一类。我今年5月份就跟陈兴交流，我们一定要切入商业地产这一块，这是我们未来的空间，这是我非常看好的一个领域。第二个就是O2O。到目前为止，中国未来最大的商业地产O2O是谁？美团。这个公司已经成长起来了，它每年的交易额有多大，它把我们的小商小贩、餐饮、电影都已经整合了。我们讨论商业地产和互联网的结合，我们都从自己的角度出发。互联网已经在很快地融入我们的世界，打入我们的城墙了，我们还在讨论融合。美团就是事实上的我们最大的商业地产的以商铺为代表的公司，淘宝也在改变商业地产的购物领域。我们说O2O的核心就是线上跟线下的结合，但说起来容易，做起来难，真正要做到这么一种消费体验、购物的体验，核心是你要打造一个非常强有力的线下的团队。我们回顾2011年到2012年的团购，当时有拉手、糯米、大众点评，最终胜出的是美团，因为他有大量的地推人员去跟商家谈，很多人还在做推广的时候，他就踏踏实实地做实事。互联网公司现在已经渡过了键盘改变世界的时代，现在是键盘+水泥，互联网公司不光懂键盘，还要懂水泥，这是我们的一个逻辑思路。黎振伟：谢谢杨总，过去我们说一个商业地产好不好，就看它的租金收入怎么样，刚才您说的是您会更注重它的渠道，还有它的服务方式。下面我想请每位嘉宾对我们未来的商业地产、未来的电商结合，用一句话做一个总结，展望未来的商业地产。蔡云：地产商做好地产商的事，同时要结合好商业运营模式的变化，改变自己的运营方式和思维，这样才能达到共赢。舒策城：我觉得商业地产还是要跟互联网很好的结合。李震：我认为与时俱进，改变自我。王曙煜：我认为开发、经营、理念，要拥抱未来。陈兴：刚刚大家都在讲做自己，我想建议各位多找几个靠谱的、靠得住的好朋友互补的，然后找一个知书达礼的红颜知己跟你一起走下去，找一个基因良好的，互相一起生孩子、养孩子。在这个社会上，个人的力量太渺小，只有共融才能做得更好，1+1&11。杨现领：我们的互联网公司特别会做营销，房多多的人跟好屋中国的人是一样的。我的一句话是：让吃喝玩乐更爽，这就是商业的未来，如果做不到这一点都是瞎扯。商业大讨论之二：经验与模式商业为什么？主持嘉宾：银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生讨论嘉宾：中信地产商业管理公司总经理张强先生；深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生；保利商用管理有限公司副总经理兼保利中环广场总经理叶珂先生；佳兆业商业集团总裁助理汤文钊先生；广州景豪坊购物中心总经理杨军艇先生；IMAX(中国)有限公司高级副总裁袁鸿根先生；合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生。赵强：各位老总都来自和商业有关的领域，这个主题主要是讲经验和模式，我想请各位来分享一下您自己平时工作当中和商业相关的工作当中所积累的经验和模式。首先我们先请中信地产的张总，你们做城市商业广场，您给我们分享一下，你们的业态和经验。张强：我们说学习和复制，还有模仿的概念，我觉得我们所有的商业，它肯定离不开复制和模仿，但它绝对不同于纯粹的复制和模仿。我们大多数商业的操盘人可能都来源于不同的企业，我们之前的经验其实有一部分是复制过来的，比如说大家在这个行业之内比较了解的万达，它前期的招商比较强。而凯德后期的营运会比较强。对于不同的企业，它的闪光点肯定在不同的地方。但是每一个商业业态在正视自己项目的时候，你会发现它不能完全复制，完全复制的结果就会出现更多的同质化，市场产品的同质化也罢，品牌的同质化也罢，它缺少市场竞争力。各个企业的自身特点不同，比如说中信在商业地产这一块，我们之前在深圳有中信城市广场，未来我们的中信城市广场可能会依托我们中信集团的大优势，在我们的购物中心体现我们的特色，在我们的购物中心有中信银行的特色营业厅，他不同于普通营业厅，它更加偏重于我们的商户需求，商家的贷款需求等等，还有我们的中信书店，目前也在跟中信书店在聊，在我们自己的中信城市广场里面拥有中信书店新的大营业面积的模式，可能这个营业面积突破我们看到的一二百平方米的书店，可能我会做得更大，500、800平米也有可能，这里面有更多的人文关怀的东西，特色的东西。类似这样的东西，利用中信集团的大平台，来推中信城市广场，这样会打造一个比较有特色的点，这种状态会更多的避免同质化的发生。赵强：张总给我们分享了商业地产除了复制它的基本模式之外，还要在局部上创新，还要适合不同的城市的消费的新的需求，做一些调整。下面我们请卓越的张总给我们分享一下你们在商业地产开发管理当中的一些经验。张尚学：现在在移动互联网时代下比较流行一个词，就是迭代，这个意思就是不断地优化，不断地更新。在商业地产的开发，包括后面的运营商，我认为一切是基于我们要复制，我们要模仿，这是我们的基础部分，这是回避不了。但是另外一方面，作为一个开发商，我们不同的项目一定是有不同的基础跟不同的背景，和不同的环境支持。作为卓越来讲，我们秉持的观点是要因地制宜，另外就是要因时而异。因地制宜就是要根据自己的项目，或者根据自己企业本身的特点，或者说我们所在的城市的区域，去做到因地制宜的产品。因时而异是什么呢？我们在不同的时间阶段有不同的产品。作为我们来讲，我们自己的思路，我们作为一个全国性的公司，我们会做因地制宜和因时而异的开发。赵强：刚才两位张总都谈到商业地产的开发要因地制宜，下面我想请后面的几位嘉宾在这个话题上再深入一些，我们在进入一个新的市场之后，我们怎么样做调研，怎么了解这个市场的需求，潜在需求在哪里，我们怎样做创新，这个创新的需求来自于什么地方。请下面几位嘉宾把这个谈话引向深入一点，下面请佳兆业的汤总分享一下你们的经验。汤文钊：现在是一个电商的时代，移动互联网的时代，我们实体的商业应该怎么应对？或者说我们实体的商业如何去做创新？这一点一直是我们佳兆业商业在思考的问题。我们这一块做了哪些尝试？今天借这个场合跟同行们做一个分享、交流。商业模式的改变对我们来说是一种创新，第一个从重资产、轻运营的模式向轻资产、重运营改变。我们这几年主要学习的是商业的龙头老大万达的经验，开发城市综合体，自持商业物业。随着时代的改变，我们要从重资产的模式向轻资产、重运营的改变。所有轻资产，就是把我们的物业打包向外出售，目前我们正在做这些工作，这是我们商业物业的一种改变。第二个改变就是社区商业与互联网连接的部分，佳兆业的核心是一个房地产开发企业，社区商业非常多，社区商业怎么盘活，怎么运营，目前在社区商业做了一个尝试，网上购买，线下上门服务，目前我们这种模式正在尝试。另外我想谈一下改变，对购物中心来说，这种业态组合改变的思路。这两年关于体验这个词大家已经提得非常多，但是我认为体验业态的放大是正确的，现在我们在运营的筹备期的项目尽量放大体验式的业态，包括餐饮娱乐、休闲等等，尽量缩小零售方面的业态组合，这是我们这一块的改变。另外是文体和商业的结合，这是一种创新的模式，现在我们在深圳拿了两个主题的场馆，主要做文体的活动、表演等等，提升我们的附加商业价值。比如大运城市广场，去年做了130场活动，这些活动吸引了大量的人流，提升了附加商业物业的价值，这一点还是比较新的。我们对购物中心营销模式的创新方面，现在我们做的这些纸媒和网站的宣传，逐步要向移动互联网宣传转变。我们现在充分利用微信平台，打通O2O的模式，加上我们自己会员的开发，目前我们做这一块，既能节约成本，又能精准营销，通过大数据实现商业价值的增加，我们公司商业部分目前做了这些改变，跟大家进行分享。赵强：先请IMAX的袁总谈一谈。刚才万达的嘉宾谈了电影行业，IMAX也是电影创新的领先者，您给我们讲讲你们在中国的发展情况。袁鸿根：IMAX在中国已经开了176家，数量是很大的，我们很多电影院已经开在三四线城市，并且我们发现，因为互联网的发展，三四线的观众也非常时尚，新出的电影他也马上可以看到，这个时效性达到了，包括我们的经济效益也有了很大的发展。在三四线城市可能只有一两家IMAX影院，所以我们的票房成绩是很不错的。在一二线城市，我们在成都，现在是发展IMAX最多的一个城市，有11家IMAX影院。在互联网时代，我们的发展非常简单，就是追求完美、永不妥协，这是我们的口号，我们只做我们的。你们也可以听到有许多比我们做得好的，有什么其它的巨幕，比如说EMAX、CMAX，什么MAX都有，一听就是仿冒。我们不一样，我们不仅仅提供一个技术、提供一个产品，我们提供消费体验，观众都会说要看IMAX的电影，不会说看什么CMAX或者EMAX的电影，这是说到商业的品牌，品牌还是很重要的。在互联网时代，我们的品牌对吸引观众、吸引顾客到购物中心来还是很重要，这个品牌不仅仅体现在计算机屏幕长，或者停留在手机屏幕上，还是有许多吸引力的。赵强：下一位有请杨总，杨总是做购物中心的，您讲讲在你们的购物中心里面现在有哪些新的变化、新的创新？杨军艇：今天这个题目很好，复制还是创新，我在广州做购物中心，做了天河城、太阳新天地等等，我的看法是这样，我们的购物中心硬件、业态要复制，它能达到最好的效益。硬件要复制、管理要提高、营销要创新。为什么说硬件要复制？我们没有这个时间，也没有这个能耐去创新什么。为什么？因为购物中心跟市场同样，它无法创新。我们看到很多创新的失败，比如说佛山的保利水城，他说是创新，本质上我们的商业有多少给我们的业态？我在太阳新天地招电影院是采用招投标的方式，总共12家过来竞标。在广州市，那些麦当劳、肯德基、大快活有多少家呢？加起来不到50家。在广州市，卖皮具、卖鞋的有多少家呢？不到20家。从来没有报纸是租赁做广告的，为什么？因为几十万的广告费就对着这20家。大型的餐饮在广州你怎么写也写不出来50家。这就变成我们业态的重复，这是没办法的。天河城和正佳重复率80%。可不可以创新呢？可以。但是那些夫妻店你不敢招，那些没有品牌的店你不敢招。我做天河城，当时是复制香港太古中心。我叫人去香港的购物中心照相，每一个细部都照回来，天河城完完全全复制，开业之后8年全部回本。我到台湾总共走了25个购物中心，全都是一样的模式，一楼化妆品，二楼女装，三楼女装，四楼男装，五楼家居，六楼电器。广百曾经在东峻广场创新了一下，二楼摆女装，一楼卖男装，结果失败了。现在很多人搞很多购物中心，广州附近一大堆购物中心，我第一句话就问，你想这样做，哪里有？我们不要做第一个吃螃蟹的人，谁去做创新？叫迪拜去做。我到迪拜去看，它的大的购物中心还是传统的模式，它还是一些百货中心、电影院，一楼还是卖化妆品，当然它没有衣服卖，那不叫创新，因为阿拉伯的女孩子不穿时装，他们销售得最好的就是一个4000平米的内衣卖场。但是迪拜搞的创新我们也不能完全模仿，在迪拜搞个河很新鲜，大家划着船去购物，这是很好的，可是在广州这里水多得要命，你搞这些没有什么吸引力的。香港的K11很另类，我们再看看上海的K11养了几头猪，那叫创新？我认为不是，那是噱头。商场在圣诞节搞棵圣诞树，上海的K11的负二层搞了一些展览，那是因为租不出去，又摆画，摆了几个毛毯，说是创作，我认为是租不出去。所以我们简单的就是哪里成功的就照抄哪里的。我们要提高的是管理的提高，天河城当时仅仅第一太平进来管理，我们的管理提高了一大截。还有我们的营销技术，这个就有无穷无尽的提高。比如说我们的租赁办法、养场办法、吸引客人的办法、推广的办法，包括在互联网时代怎么应对网上购物的问题。现在一谈到网上购物，很多人说，我就搞吃的，我搞电影院，我没有叫你这样搞，我说你卖衣服，你怎么搞体验？你不能把它变成餐饮的就叫有体验了。你卖衣服的要怎么应对我们的网购？应该思考这个问题。购物中心就是购物中心，你如果都是吃的，就变成了餐饮中心，如果都是卖书的，就变成了购书中心，都是玩的就变成了娱乐中心。所以我认为购物中心还是应该以购物为主。赵强：杨总讲的意思我听明白了，创新不能做胡乱创新，做一个跟随者也挺好。下面请龙院长发表一些观点，您在广州肯定也有很多您的观察，请您给我们分享一些您的见解。龙斌：确实我们看到现在商业地产已经进入到了一个局面复杂的时代，一方面是供应量非常大，另一方面有电商的冲击。同时我们也会看到，其实我们本身的商业地产和整个中国的房地产一样，它的发展规模已经是相当大了，实力非常强，在这样一个复杂的时代，加上我们也看到还有很多动力性的因素，我们看到现在城市发展很快，不管是一线、二线，还是三四线，城市的发展是我们的商业地产发展最大的动力，当然经济现在面临转型，在新常态下，给我们很大的压力。在这样的环境下，我们讨论商业地产的经验、模式就显得非常重要。我想简单地提两点我的看法。第一，现在的商业地产，谈到经验也好，谈到创新也好，一定要形成自己的发展模式，我们看到最成功的商业地产，不管他是做投资也好，做开发也好，还是做运营，他的模式应该说是决定了他在这个市场中的地位，在这么竞争激烈的情况下，肯定是这个模式运营得最好的，他的发展最快，我们看到的万达的模式。今天我们有讲到新城控股的模式，还有奥园的模式，应该说都是很有特点的，在这样一个复杂的时代，模式创新和它形成的不断的改善，应该是商业地产发展非常关键的一块。另外一块，我们也会看到，在众多压力之下，我觉得应该可以用升级来概括，需求在升级，互联网影响很大，而且我们本身各种各样的业态，各种各样的运营模式、服务方式，包括我们现在很便利的可以吸取发达国家很成熟的经验，所以我想在这样一个新的复杂的环境下，商业地产的开发怎么去做到升级，这一点是非常关键的。在今天的演讲里面，很多嘉宾谈到了文化的东西，也讲到了吃喝玩乐，怎么去迎合现在的市场需求，我觉得可以用升级，不断地满足市场的需求，来营造一个新的，符合这个城市发展的模式，在这个基础上，我们才能找到商业地产的规律。不管互联网怎么变，商业地产还是有它自身的规律，它的自身规律一定是离不开我们的城市发展，离不开我们的区域、消费者，还有我们各个方面的变化。赵强：谢谢龙院长。刚才几位嘉宾都跟我们分享了一些经验。我听下来的感觉，其实商业地产的核心是一个消费行业，消费者所有的吃喝玩乐的行为都会在商业地产里面体现。消费的本身它背后肯定有一些东西是亘古不变的。刚才杨总讲了，一楼卖珠宝、化妆品，二楼卖女装，这是亘古不变的东西，你不要去挑战它，不要违背它，这是一个基本的人性。但是时代又是在改变的，技术在改变，文化、社会、思想都在改变，包括年轻人的行为模式都在改变，所以在商业地产的模式里面，它实际上是有变和不变两个东西，不变的就是一些根本的情形，同时社会的发展是在变的。最后我想请各位总结一下，你认为在商业地产领域哪些东西是不变的，哪些是变的，请张总先开始。张强：综合刚才各位朋友的发言，我觉得复制是一个基础，这个复制的基础可能包含我们的建筑、设计，还有业态的划分，这是一个复制的基础。但是创新应该是我们以后所有购物中心的灵魂所在。这个灵魂源自于不同的企业、不同的文化赋予它不同的灵魂，所以我觉得创新是在于各个企业之间新的有特色的东西，来支撑它下一步的发展。张尚学：昨天我来了之后，我去了两个地方，一个是在沙河那边的一个购物中心，它现在一二楼还是传统商业，三四五楼全部都是电商。另外到了白云那边的一个购物中心，它也是比较创新的，里面基本上都是垂直电商模式。我们大家一定要认识到一点，现在的电商（京东、淘宝、天猫）是在做平台，我们传统的做商业地产也是做平台的，只不过它是一个无限空间、没有时间的平台，我们是一个有限空间、时间的平台，所以我们的本质是一样的，只不过交易的方法和模式不一样。在商业地产接下来的发展，它一定是线上线下相结合的趋势，人是社会人，他是回避不了现实社会中的一切的行为，所以他还是要回归到生活的本质上去。在电商这一块，我们要把它打造成一个虚拟的营运平台，用电商的理念来打造。同时把它变成我们做实体平台的一个营销的平台，可能这个是我们需要做结合的。我们现在说的O2O就是这样的概念，未来一定是有效的整合和结合。把电商里面的便捷和服务在实体商业中都解决了，在价格上形成一致的情况下，我相信以后就是一个有效的结合。汤文钊：我重点关注的还是商业模式的创新，迎合消费者的需求。商业模式的改变和创新永远在路上。袁鸿根：说到互联网时代，大家就比较恐慌，以前我们做购物中心，还可以去香港、台湾、美国去学习，因为它有成熟的购物中心。现在中国的经济发展很快，一下子到了电商时代，双十一来了，我们的购物中心没有顾客了，大家很恐慌，现在又没有成熟的模式给我们来复制。但是同时也说明是一个契机，我们已经走在前面了，我们前面已经没有现成的路可以照搬了，这是我想说的第一点。第二点，所有的互联网公司没有做购物中心，所以我们不用担心，我们还有许多机会，互联网是一个技术，是一个工具，它要为我们所用。就像我们现在到饭店吃饭，第一句话是问&你们的wifi密码是什么&？我们许多行多面临这种挑战，我们怎么适应这个时代，吸引这些新生代到购物中心里面来。传统的比如说我们4个主力店，百货、超市、冰场、电影院，前两天我跟一个开发商聊，他说现在他做下来只剩下两个是有效的，一个是电影院，一个是超市，百货要退出历史舞台了。所有的这些都说明，互联网来了我们不要怕，我们也有机会，互联网只是一个技术，为我们所用，我们就会重新回到这个时代。杨军艇：按照主持人的要求，变与不变，我认为不变的是人民日益增长的消费需求，它永远会成长，不能下降。变的是消费者不断变化的消费理念。龙斌：在这样一个新经济的时代，商业地产尤其应该不断地完善自己的发展模式，找到和消费者、城市发展、区域，以及自己建筑的最佳结合点。赵强：谢谢各位为我们分享了这么多丰富的经验，我们这一场的讨论到此结束。主持人：谢谢赵强先生的主持，同时也感谢台上各位嘉宾的对话。商业大讨论之三：体验与创新业态的魔力主持嘉宾：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生讨论嘉宾：中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生；万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生；恒亿集团董事局主席郭建平先生；摩提工房集团首席执行官汪志刚先生；香港盛大百货集团总经理黄立新先生；大白鲸世界文化发展（大连）有限公司副总经理吴顺茁先生。欧阳捷：大家好，非常有幸能够担当本次嘉宾对话的主持人，也非常感谢观点地产提供了这么一个很好的平台。我们这次的题目叫做&商业地产的体验与创新，业态的魔力&，这个题目其实我没想明白，到底是创新与体验的魔力，还是业态的魔力？在座的有品牌商家，也有开发商，还有行业中间的资深专家，所以我们来听听他们的观点。首先听听郭老师的看法，郭老师是行业中的资深专家，大名鼎鼎，我就不详细介绍了，认识他的人也很多，今天上午我在主题演讲环节曾经讲到过，商业地产在三四线城市是在跑马圈地的时代，但这个时代很快就要结束了。我首先抛第一个问题给郭老师，您认为购物中心未来是否存在过剩？或者还有增长空间？第二个问题，很多房企现在到海外去发展，包括新城控股现在也到了美国，但是我们到美国去，是不是看中海外的市场足够大？可能不是，我们更看中美国市场的体系比较成熟，技术比较先进，法律比较健全，金融比较发达。这个可以对我们未来带来很大的启迪和启示。欧美成熟市场走过的路可能就是我们未来要走的路。所以第二个问题，想请郭老师给我们谈谈，未来欧美市场在体验与创新方面能给我们带来什么样的启迪和借鉴。郭增利：其实这两个问题是有关联的，我把它合并到一起，主办方给出的题目是我们每个开发商都在思考的问题，但是我认为这个问题到目前为止还是可以逐渐延伸和延展、探索的。在中国，虽然体验式商业是一个大的热词，但是中国的商业陷入了体验式的误区。我把购物中心理解为一个好的厨师，其实我们要做出一个好的购物中心，你肯定要有好的主料，需要好的配料，还有什么样的调味品，这里面的配比非常严谨，也需要非常科学的。我们做体验式商业是不顾这个结构，我们看到儿童体验商业很热，我们把儿童体验加得很多，我们看到餐饮是体验，把餐饮做得很大。但是从人的消费去看，人对体验的关注恰恰不是对某一个点的关注，就像对一道菜，我不可能因为它是主菜，我就把这道菜定位为一个好的出品。所以从这个角度来看，中国的购物中心现在是有问题的，就是结构性的过剩，这种现象是客观存在的，并且好的出品的&菜品&比较低，这可能是新的体验式商业出现的误区。从欧阳老师问的，欧美市场的情况，其实很简单，就是服务，体验是什么？体验是对人内心的打动，你要有好的服务，会对他内心产生好的影响，你有好的影响之后，他会牢牢记住你这个商场，记住你这个品牌。现在看起来，吃一顿饭恐怕很难记住这个品牌，但是当这顿饭给他好的口感，甚至让她回味无穷，这样的体验才是深入人心的，所以我觉得体验的挖掘还有很多的工作，欧美在这方面做的是延伸的服务，而不是像我们一样天天喊着体验，但是更多的是把体验往业态方向转移。所以其实是一个误区。我想学习欧美，也结合实际，更多的恢复我们日常的精细化的运营，对顾客的服务，特别是对开发商而言，对租户的服务也是这样的。欧阳捷：非常感谢郭老师的分享。接下来是万达的曾总，曾总上午做了一个演讲，让我们感受到了万达的魅力和魄力。万达现在做了一个很有意思的事情叫全民电影，我理解这既是创新，可能也是体验，我想请曾总解析一下万达在全民电影上是如何创新的？另外它与移动互联网是否沾边？曾茂军：我觉得这个题目，讲体验，体验一定是未来购物中心的灵魂，讲到电影院，我们在电影院的经营方面，我们的使命就是要打造一切以观众的观影感受和观影价值为核心，其实讲的就是体验。再讲到刚才欧阳老师提到的全民电影项目，这个项目其实是黑龙江电视台引进了一个外国的原版的节目，大概是这样的事情，就是请一个非常知名的导演吴宇森做总导演，他会编一小段剧本，大概5到10分钟，编完以后让全国的观众做电影的接龙，我们当时听到这个故事之后觉得非常好，所以万达院线跟黑龙江电视台一起打造了这么一个比较好的模式，希望这样一个内容能够走进我们的电影院。一年下来，可能我们的观众围绕这个故事会有很多版本的续集，到了年底的时候，吴导就会带上章子怡这些知名的主创人员，按照他们从观众当中选择的比较理想的版本拍一部电影，这个过程中所有被选中的观众的编剧和导演，都会参加全民电影的培训。所以这其实讲的是一种体验。对万达院线来讲，我们如何利用好这个资源？我们就要优先从万达的会员里面选择一些对电影比较感兴趣的观众，让他们参与到电影的演出，参与到电影的编剧，参与到后期的创作当中，这就是我们区别于其他院线的一个本质。这是我讲的体验的第一个。其实核心的东西，现在所有的人压力都很大，我们要让观众感觉好，又要让大家体会到我们的所做的所有的事情是娱乐，现在有一个说法叫&无娱乐无营销&，我们现在的营销是围绕着娱乐展开的，这是我想讲的第一点。第二点，刚才欧阳老师问到电商对我们有什么样的影响，我们在前几年就知道，未来电商会成为一个趋势，如果说在你的业态里面你是做的体验式的消费，如果你利用好了电商，电商将会变成你的一个平台。比如今天的我们去坐航班的时候，我们一定是优先想到的是我要坐某一个航空公司的飞机，而不是想的我一定要坐携程的飞机，携程、艺龙，或者其它的一些订票的网站只是我的一个渠道而已。所以当你的线下的体验做到极致的时候，所有的娱乐，所有的频道都变成了你的工具。举个例子来讲，最近在我们的手机APP里面为了增加观众的互动性、娱乐性，我们开发了一个功能，叫&约会&功能，我们把一个电影里面的单位数的座位号只允许男士来买，偶数的座位让女士来买，这个座位我们会设定一个条件，限定了年龄段，我们整合了一个电商来参与，只需要花一块钱就可以了，剩下的钱由电商来买单，在全国有1208对单身男女结合了。未来我们这样的约会的功能，下一步要整合第三方的婚恋的网站，让他们来买单。只要你把体验做到了极致，从前端的接触到最终的消费，一切都围绕着他的需要来服务，这是我们需要做的。欧阳捷：接下来我们想听听郭总的分享，恒亿集团现在做的儿童业态，我理解儿童业态是继公务消费和女性消费之后的第三领域，是一个金矿，这是大家的一个共识。在这种情况下，恒亿集团打造了一个K12，我很好奇，为什么不叫K11？K12是K11的弟弟？其实我真正的问题是，你做儿童业态如何解决儿童的时间与你商业运营的时间的矛盾？这是第一个问题。第二个问题，刚才曾总讲到电影院可以作为一个约会的场所，郭总这边在做婚恋基地，在这个基地里边其实也跟曾总是有关联的，在婚纱摄影拍摄基地也做O2O，也做线上线下，你如何使全国60万对人在你的基地里逗留5个小时以上？你是如何用线上线下把它融合到你的基地里来的？这两个问题请郭总和大家分享一下。郭建平：我想调整一下，你刚才提的问题，我们等下还有专场活动。我想稍微跟开发商说一下，今天我们开了这么久的会，并没有替开发商解决问题。懂战略的人很多不是企业家，懂战略的人也不一定懂人性化，互联网是基于人性化的，今天听了一天，我估计大家还是懵的，所有人讲的都是1.0的版本，我们现在都研究到3.0了。所以刚才那个讲儿童的，他说不懂互联网的会死，我想告诉他，不懂O2O的也要死，他投得越多越惨，我的项目一落地，我是免费的，他还要收费100多块，他会死得很惨。而且我们不只研究一个产品，我们是通过地产的专业，以及人性化的考虑，最根本的问题是要了解人需要什么，你改变了什么。是这个社会在进步，在改变。当人均收入美金的时候，人们解决的是摩托车和电视机的需求，的时候，是解决住宅跟汽车的问题，当人均8000美金的时候，发生了很大的变化，人们对生活的要求不一样了，他需要环保、健康、体验等等。大家都理论的知道这些，谁落地呢？当微信出来的时候，改变了人们的生活方式，包括专业的商业地产还在做高大上，他会死得更惨，因为当微信出来的时候，是屌丝的时代。人家做高大上的都要关门了，都在转型了，他还在讲做高大上的东西，这样做下去会死得更惨。微信出来的时候我们就在研究下一轮的产业。我想告诉在座的企业家，我能够真正帮你们解决什么东西，综合体遇到了问题，见到我你就像见到救世主一样。现在每天不知道有多少人来找我，等一下4点半大家去听一下我们落地的东西，理论家和企业家说的是两回事。欧阳捷：我们今天谈的是体验与创新，业态的魔力，所以我们还是回到我们的主题上。接下来我们再把时间交给摩提工房，摩提工房发展速度很快，短短四年时间成为全国最大的甜品连锁加盟的企业集团之一，其实对于人类来讲，甜品并不是健康的，你们为什么会选择甜品这么一个业态去拓展？而又能发展这么快？是不是借助了移动互联网？这是第一个问题。第二个问题，汪先生在以前提到过，你们只选城市综合体进去，不选临街商铺，你们为什么这么选？你们对城市综合体的要求是什么？汪志刚：我们一直在做甜品行业，但是从这两年开始，我们在往休闲食品领域发展，因为我们也意识到，甜品在整个消费品行业还是市场份额太少了，虽然中国有大把的人，虽然有人可能会爱吃甜品。我不认为我们在做甜品行业，我认为我们是在做幸福的事业，甜蜜和幸福永远是捆在一起的。从这两年开始我们在走休闲食品的行业，我们把公司的愿景使命调整为，我们将来要成为领导中国休闲食品行业的领导者。公司做了很多调整，也在往这边走，去年我们收购了一个咸味食品品牌，包括最近在做一些研发，新创出了很多品牌。还有辣味的，原来都是适合江浙和南方人口味的，适合北方人口味的产品我们也在做。这是第一步。第二步说到我们和互联网的交织。我把今天的主题说一说，之前我们就谈了很多体验，其实在去年的论坛上我们就谈过体验，结合今天的主题，如果大家都在谈体验的时候，谁创新谁就占有先机。我们最近在做一些模式，原来我们都跟大家一样，抢红海，在负二楼，在一些密集度高，在小休闲、快时尚、小而美集中的地方去开店。现在不一样了，我们主动到一些大的商场去租四楼、五楼的区域，就要你的女装部，你的女装商铺租不出去，我们卖这些休闲食品，18到28岁的女性同胞是我们最主要的消费群。我们跟万达从去年就在接洽，接下来还会有更多的交流，我们也愿意跟院线交流，我们发现看电影的客人跟我们70%、80%的客户群是非常匹配的。再说互联网，原来我们认为是卖方市场，等着客人过来买。今天中午我们吃饭的时候讨论，中国的消费品行业，越便宜的东西，特别是餐饮和食品，消费者是没有忠诚度的。那我们怎么办？只有做更多的变化，比方说我现在送给你，把我们的产品送到你的办公楼里面，公司开会也好，或者说情侣之间打电话由我们送一份给他的女朋友。我们做第一家店的时候就做商场，到今天我们有接近快1000家店的时候，我们还是始终做商场。这是因为两点，第一点，中国大江南北的气候决定了街铺会造成我们损失一半的客流量，因为有下雨、下雪，有不好的天气。第二，我们做了很多调研，其实这个决策不是我们拍脑袋做的，我们发现街铺的客流量远远低于在商场的。去商场的人他不光有钱，他想花钱，他还有闲，我觉得我们台上的人都没闲，这是很可悲的事情。当那些商场里面的逛的人，特别是那些女同胞，她们是有闲的，我发现我们这些干休闲食品的人，我们需要的更多的不是有钱人，所以有时候我会发现，我跟一些男性的朋友讨论品牌，不知道这个品牌是什么，大多数的你们的太太都知道，因为她们是有闲的人，他们可以平时去逛街，可以周末去逛街。欧阳捷：刚才你提出一个问题我觉得挺好，现在我想再请教一下郭老师，刚才讲到了社区的捕捉率比较低，未来购物中心会不会有可能淘汰社区商业？郭增利：其实我觉得坚决不可能，中国的购物中心存在一个毛病，就是黏性不够，这是由我们的城市位置决定的，以前的项目都在城市比较好的中心，它做的都是超区域的购物中心，现在这类购物中心密度已经非常高了，社区购物中心有了非常大的机会。中国的购物中心平均光顾的频率是一个月两次，这两次产生的消费、营业额，对商家来说压力非常大。社区购物中心就是老百姓日常生活当中离不开的，所以他的消费频率会非常高。所以我反复说一个数据，如果一个优秀的购物中心城市规划合理，每天应该会有商圈的20%的人过来消费，每周应该有60%的商圈人口过来消费。所以大家一看咱们一个月两次和这样一个对购物中心消费频率的要求反差非常大。但是在社区的购物中心里面是可以做到的。而且休闲时间越来越增多，跟朋友、邻居聚会，他选择喝茶、吃甜点可能都是在社区，不可能开一个小时的车去到很远的地方去消费，这是开发商需要关注的。欧阳捷：接下来我们还有一位开发商，这是做百货的，他既是做百货，好像也做购物中心，来自香港盛大百货集团的黄立新先生。盛大百货集团宣称两到三年之内要做行业的领军企业，现在我们感受到百货被电商冲击得很厉害。第一个问题，你们是不是感受到百货的严冬了？你们有没有觉得风寒？另外一个，你们为什么还要坚守这个百货？是不是未来在县级区域也是你们百货布局的点？是被电商挤出去的，还是你们主动的选择？黄立新：电商对传统百货的冲击是比较大的，但对我们的商业来说，电商对我们的零售行业既是个危机，但是也是个机遇。为什么这么说呢？可能说双十一可能马云一下坐收500多亿，分了很多的销售额，从中也调动了消费者的积极性。如果我们把业态进行创新，对电商进行很好的经营，我觉得电商对我们的零售行业并不是一个破坏。而是把电商和实体商业融合在一起，电商对实体商业会有很大的促进。刚才主持人问我们为什么坚持做实体店。我们香港盛大百货是做实体店开始的，我们十几年坚持做实体店，我们对这方面有很深的心得，我们从前几年就发现消费者的购物方式有所改变，他不仅是传统的购物消费，他还是一种休闲的购物。看到这一点之后，我们前几年就对业态进行调整、创新，目前我们创新了两个新的业态，一个是香港盛大百货的儿童主题商城，这完全是一个体验式的商城，电商是没办法跟上的，因为在网络上你是没法体验的。第二是我们的集合店，这一块电商也是没法跟上的新的业态。如果把业态有机地调整好，有机地跟电商形成错位，我觉得这是最好的一个选择。当然我们进军二三线，是我们集团的发展方向的开始，而不是被电商挤走了。我感觉如果把电商有机利用起来，对零售行业并不是破坏，更重要的是一种促进。欧阳捷：说明黄总对百货的坚持还是很有韧性的，当然我想老百姓衣食住行总是离不开百货的，百货不论怎么被冲击，总还是有它的市场需求。最后我们来听听大白鲸吴总谈谈，大白鲸刚刚过了一岁的生日，布局了18家店，大白鲸扩张的速度非常快。我想请教吴总三个问题，第一，你这么快速成功复制的商业模式是什么？这个模式可不可以被复制？第二，北极熊能不能搬到广州来？你们如何解决温差的问题？第三，大白鲸的主题文化是什么？你们如何跟迪斯尼媲美？你们称之为蓝色迪斯尼，如何与它们媲美？吴顺茁：第一个问题，首先要感谢一个人，就是万达集团的王健林先生，就在上个月，王健林给虚火本就很旺的儿童业态又加了一把干柴，导致我最近的电话又接了很多。刚才主持人问到这么快速发展是怎么做到的，这跟我们的合作伙伴万达集团有很大的关系，在这里我就不给它做广告了，但是有些细节大家可能还是不太清楚。万达是目前在全国唯一一家他说什么时间开业就肯定开业的，它也是唯一在中国这个国家里头没用看日子，每个月都可以开业的。当然它自身也有很多问题，在这里我就不讲了。我们受益于跟它的合作，这个速度的问题，主要是跟它的合作带来的。欧阳捷：你们全部是跟他们合作吗？吴顺茁：我们前面18家店都是跟万达合作的，这是一个不太好复制的情况，这是我回答的第一个问题。第二个问题，关于北极熊的问题，这也是我日常需要回答的比较多的一个问题，刚才谈到创新的问题。这个没有问题，因为我们做的不仅仅是一个儿童乐园，我在很多地方都讲，我们不是做儿童乐园的。为什么这么说呢？我们做的是一条文化产业链，这一年中我接到300到500家商业项目的邀请，我们这个文化产业链还有溪水乐园和水族馆，包括大白鲸海洋动物能不能移植到我们这儿来，这些都可以移植，没有问题。现在科技的手段来讲，这些事情都可以办到，这是我回答的第二个问题。第三个问题，主持人问的这个问题非常核心，不回答觉得对不起大家，更对不起主持人，如果回答了，又涉及到商业机密。时间有限，我不多说，简单来讲，就这个时间来讲，儿童业态现在貌似非常火热，大家都把它当成了救世主，现在可以很确切地说，儿童业态根本就不是救世主，它能做到的是锦上添花，绝对做不到雪中送炭。虽然我们刚过完一周岁的生日，但是这个项目的筹划甚至启动过程，已经有五六年的时间。我们最早做的是一个文化产业链，儿童项目只是我们产业链最末端的体现形式，我们的上游做的是儿童文学，目前我们是国内最大的儿童文学奖项的承办者，国内比较好的、有名的，前10名到前20名的作家和我们都有关系，甚至都签约了，目前我们已经出了6个系列，32个版本的图书，大白鲸这个主题的已经出了4册，到明年年初会出第5册，以大白鲸为主线的儿童剧已经在北京上演，包括大白鲸的动画片在今年年底也将上影。儿童业态不单单是大家看到的它所体现出来的形式，其实它是一种文化。这个话讲得有点大，刚才郑总讲，不懂互联网可能就要死，在我看来有一部分人还会活。但是儿童业态的经营，如果没有的话，很难维系。刚才主持人提到这个问题，说和迪斯尼有什么区别，我们不是和它的区别，我们是以它为榜样。儿童业态也好，乐园也好，文化业态也好，如果没有文化是走不下去的。全世界只有两家走得最好，一个是迪斯尼，另一个是环球影城，因为他们有自己的品牌。欧阳捷：由于时间关系，我们已经听懂了你的想法和你的介绍了，在座的几位嘉宾，无论我们坚守传统的零售业态、百货业态，还是我们有创新业态在体验与创新方面，我们已经感受到业态的魔力了，也有行业专家为我们指点了，最后希望我们每位嘉宾用一句话阐述一下，在移动互联网上如何体现体验与创新？郭增利：希望各位开发商不要再做配菜工，要成为好的厨师，出品最好的菜品。曾茂军：追求极致的感觉是体验的终极目标。郭建平：改变自己，拥抱互联网。汪志刚：体验就是当开发商朋友一楼不再卖化妆品，而是都在做食品的时候，我觉得就有创新了。黄立新：专业人做专业事。吴顺茁：体验就是服务，做好服务就是做好体验。欧阳捷：非常感谢，我们从体验到创新，到文化，感谢各位嘉宾给我们带来的精彩分享，谢谢大家，也谢谢各位嘉宾。商业大讨论之四：消费&小时代&品牌价值与选择主持嘉宾：寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同先生讨论嘉宾：味千集团副总裁景志恩先生；天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生；喆啡酒店（铂涛酒店集团）投资副总裁莫步宁先生；广州桐梦投资有限公司董事总经理张有能先生；内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司全国开发总监王萍女士；新疆星凯房地产责任有限公司总经理雒银先生。现在把舞台交给韩世同先生，讨论时间是35分钟。韩世同：我们是最后一场，争取半个小时之内完成。消费&小时代&，我觉得可能一点也不小。由于传统的购物变成了体验，从这个角度它可能是小的，怎么以小见大，在座很多都是在做体验型的商业，包括投资，我也看了一下各位的资料，我觉得你们在这方面都做得比较靠前。我先请景总谈一谈，这里面好像也有两三个做餐饮业的，请您谈谈餐饮业怎么样在这个新时代下发展，原来你们都已经是一个传统的商业里面的主力军，怎么样更把它做强做大？怎么样在互联网的情况下，产生互联网的思维，把它做得更好？请你给我们谈谈你的经验、体会。景志恩：我今天来分享一下味千拉面的互联网的经验。其实餐饮只是商业里面的一个配套，确实是比较小的。我是2003年加入味千拉面，当时整个集团20家分店，到今年年底我们将达到670家分店，在整个中国来说，原来我们只想做一个拉面的生意，现在做下来这是一个比较大的品牌，我们现在定位的是世界拉面的品牌，不仅中国人喜欢，日本人喜欢，韩国人喜欢，法国人、德国人都喜欢，所以这个市场是非常大的。我想问一下在座的嘉宾，有没有7天之内都没有吃过饭的？肯定没有，除非你练了瑜伽。为什么呢？因为吃饭是一个维持生命最重要的事情，我们可以看到，在今天互联网的时代下，我们很多的商业地产其实都在加重餐饮的比例。我觉得这其实就是在找一个吃饭的事情。刚才我们的汪总也提到了，想把一楼都做成一个饮食的，或者是食品的业态，我觉得这样很危险，因为这样做就太传统了，如果每个商场都做传统的东西，很难再持续发展。我们跟万达在全国合作了40多个商场，在餐饮行业里面，我们在连锁系统里面排在前5位左右，我们还是比较强势的，跟万达谈我们要主入口，要比较好的位置，我们也拿了一些好的位置。但是我们发现万达其实在三楼的餐饮城，它成行成市之后，大家上去选择得多，只要你品牌能力强，你的品牌关注度好，你的东西做得好，顾客在这个选择过程中，还会找到他心仪的品牌，走一圈、走两圈，一定会走到你的品牌里面去享用你的产品。如果我们的房地产商今后都开发一楼来做饮食或者餐饮，我们也很害怕，因为真的只能吃个饭。应该是很多行业共同把这个商场做旺，这才是最好的，所以我们餐饮扮演好自己配套的角色，但是我们也希望在互联网的时代，我们的地产商，还有商业界的朋友能够多去思考，确实是互联网使商业部分的人流少了。购物的人少了，大家都来吃饭，大家都在想做O2O这些工作，我们公司也做，我们最好的O2O产品，比如说我有袋装的味千拉面的礼品包装，你在家里买了，我也可以给你寄过来，但是你没有到店铺体验的那种热汤、很好的环境的体验，所以它不能完全代替传统的到店面体验的商业的模式。所以我们也不应该过分的夸大互联网的功能，有的东西你还真的必须到现场去，给你实实在在的做一番，你的体验会完全不一样。今天很多地产商是越做越大，万达在全国做得确实是非常大的，我也跟万达的一些高层有联系。很多年前的王府井百货、百胜百货、巴黎春天都做得很大，都有二三十家的连锁经营的单体百货系统。这一两年因为公司发展的因素，希望我来抓一下开发的工作，我就具体的跟这些大的招商的总监有一些接触，其实大家也都在进行一个比较大的调整，原来他们应该算是蛮大的，有38家的百货体系，在万达没有出现之前，它还算是比较大的规模，现在大家都想调整多一些餐饮的比例在里面，因为零售受到挤压的空间非常大。其实我们味千拉面之前也很大，我曾经在深圳开过400多平方的，甚至600多平方的店铺也开过。这两年我们一直在缩小，缩小到120平方，150平方左右的店铺，但是我可以多一些，多就变大了。韩世同：谢谢景总，这个O2O我们不能把它看成可以替代一切的，总不能在网上吃拉面，还得下到实体店，当然你们也可以通过O2O的平台把拉面送到客户家里去，这个思路、想法都非常好。下面请谢总讲讲希乐城的经验和体会，尤其是在体验型的时代下，我们是怎么样运用你这种思路？谢军：现在几乎每个商业都在谈无体验不欢，原来我们的主力店是商超、百货、冰场，突然之间我们的儿童体验也变成了主力店，成为了商业地产开发商追捧的板块。对于儿童业态来讲，我谈一下我的认识。第一，这种业态需要更长久的耐心和毅力去做。第二，儿童业态不是一个暴力行业，如果有人认为儿童行业多盈利，这种更需要把它做成一个长久的事业，对于我们希乐城来讲，结合体验、结合互联网的板块，我们所做的是什么呢？把我们目前开的5家店（天津、台州、聊城、长沙、南京），以及明年要开的5家店加起来，加上我们的互联网，把我们的会员体系做好，做好我们的体验、服务，这是非常重要的。另外一个，就是把我们的会员从我们场馆前期，到入园产生的一些变化，到他的生日统一做成希乐包的模式，做一系列的服务。儿童游乐这个行业需要有更多的时间和耐心，专注做好本质工作，做好服务。韩世同：谢总讲得非常好，还是要有耐心，长期的靠时间去打造儿童方面经营的项目。接下来是莫总，莫总是喆啡酒店集团的，我见过你们香港的老总，我了解到你们是7天的同一个投资商，你们要做四星级的收费，提供五星级的服务，他把五星级配套多余的都不要，就要房间的这个部分，同样的他就可以按四星级收费，做五星级的服务。但是目前我没有看到有几个你们的店，请你谈谈你们在这方面的设想。因为他说的这个故事很好听，我享受了五星级待遇，我可能不需要打网球，不需要游泳，不需要健身，我就把房间的服务、饮食这两样做好了，我觉得应该是现在很多人比较厌倦了低层次的连锁经营店，又对高的五星级酒店又觉得太过奢侈了，有的时候可能还不给报销，可能这种四星是一种非常好的选择。所以请你谈谈你们怎么做的，也结合互联网来谈一谈。莫步宁：我觉得酒店业对于体验消费来说是更直接一点的，在说酒店业和O2O之间的关系之前，我想先说一点题外话。喆啡隶属于铂涛酒店集团，它是去年刚刚成立的，一成立之后就把在纽交所上市的7天酒店集团回购了，同步推出了高、中、低不同档次的品牌，现在已经拥有11个子品牌，铂涛集团在世界的排名是前10位，未来我们的目标是进入前5名。酒店行业在原来我们传统的想法中就是一星到五星，按星级来排列，这是原来传统的做法。经过这几年的验证，我们会把酒店打散，从原来最传统的一到五星，现在的玩法是高端的五星级酒店，或者五星级以上的奢华酒店，低端的有国内非常成熟的经济型连锁酒店。未来3到5年一个空前发展的酒店行业就是中端的精品商务酒店，其实以前也有很多中端的商务酒店存在，大多是单体的酒店形式，包括涵盖了原来的三星、四星酒店。但是那些酒店，可能各位年轻的时候住过，长的模样都基本上一样，都是千篇一律，未来中端酒店的玩法肯定完全不一样，就像我穿衣服，有人喜欢西服，有人喜欢夹克，有人喜欢T恤。喆啡酒店就是有这样一个理念的酒店，我们的酒店是咖啡和酒店的综合体。我们把酒店打造成两部分，一个是酒店的睡觉空间，第二部分是酒店的社交空间，我们把酒店的大堂会做成像咖啡厅一样的社交功能非常强大的地方，这种产品在中国是首创，在全世界也是首屈一指。这个产品在去年年底才推出来，现在在广州还没有店开业，我们推出来截止到上个月已经有50家店在筹建，已开业的已经有5家，广州的店预计到2015年月左右开业，大家可以在我们的官方网站上看到信息。说一下酒店触网的问题，酒店从原来的电话预定，经过这十几年的发展，完全已经颠覆了整个业态，基于互联网的状态，酒店业从预定渠道来说，我们旗下的7天连锁酒店是最有力的竞争，7天从它成立的那天就用互联网的思维来做整个连锁酒店，包括我们内部的管理，还有我们的客人预定。举个例子，有10个入住7天连锁酒店的人，有8个是通过互联网预定，这个比例很高。我们再从成本角度去看，原来一个酒店入住客人的预定成本，通过400电话的成本大概是4块钱一个访问，用了互联网来预定之后，可以降到1毛到1毛5。另外从消费者的角度来看，随着互联网的发展，原来是PC互联网，现在是移动互联网，我们现在监测到，比如说铂涛酒店集团旗下的酒店，通过互联网预定的比例已经超过50%，10个人住酒店，有5个人会通过手机、移动互联网来预定，包括铂涛的官方网站等等。这就是酒店跟互联网非常密切的联系。另外从消费者体验来说，因为酒店你是要去用过你才有感觉的，你没住过，你是说不出感受的。从体验的角度来说有两个很深的含义，第一点就是非常简单的，你住完酒店之后，你觉得它好还是不好，在网站做一些点评，还有专门的社交板块做分享。但是另外一点基于互联网业态，我更多的说不是竞争，而是在合作共赢，基于互联网的业态和分享的业态，结合酒店的一个新的利益突破点，也就是新的商业模式，未来酒店会成为有点像苹果体验店、苏宁、国美的体验店一样，酒店就是一个酒店所有产品的体验中心。再通俗一点讲，未来酒店会成为一个卖场，你住完酒店以后，酒店里面的所有东西都是可售卖的产品，只要你一扫二维码，你就可以把那个产品买走，直接在网上付费，然后给你送到家去，这是酒店以后房间最大利益的一个增长点。韩世同：莫总给我们介绍了很多新型的酒店的理念，未来都可以把酒店变成卖场，我在想什么时候可以让住酒店不用自己买单，这个可能是更大的突破。下一位是张总，我原来以为你们是单纯的投资公司，但是我看你们是经营一些儿童的产品，好像是星期八小镇之类的，请你来介绍介绍，尤其是你们有怎样的互联网思维的理念。张有能：我们产品也做，投资也做，就像今天一样，我们听了很多同行、朋友在谈项目，在谈产品，但是好像很多的朋友都很少谈到一个字，就是钱。可能是中国人比较含蓄。做任何的投资，做任何的产品，其最终的目的还是要赚钱。不管你是做高大上也好，还是做屌丝也好，所有的行为和投资不赚钱的都是耍流氓。所以在这个情况下，我想跟大家分享一下，作为一个投资者，作为一个发展商，一个业主，大家的需要是什么？对于发展商来说，它无非就是两样东西，一个就是人流，第二个是租金。而作为投资者来说，他投资一个项目上去，他就想赚钱。所有不能在市场上求生存，不能在市场上逐利的行为，都是没有办法生存的，都是不能长久的，不管是单是投资方一家赢，或者业主方一家赢，肯定都不是赢家，只有双方的共赢才是赢家。而对于我们的产品和对于品牌的选择，我觉得无非就是一样东西。第一是你的产品研发，你有没有创新，有没有核心的产品，第二是你的运营服务能不能跟得上，第三是你的市场营销。只有这三样东西，你才能在这个市场上生存，没有这三样东西，你对你的品牌是模糊的。韩世同：张总刚刚讲到我们做生意的一个真谛，就是必须要赚钱。下一位是西贝餐饮的王总，我看了你的简历，你是转战南北，在很多著名的品牌企业都工作过，你给我们介绍一下你在这方面的体会和经验，以及你们在这个消费的时代的一些想法和感受。王萍：感谢韩总。正好借着您的话题，我现在是服务于西贝。西贝是一家有26年历史的餐饮企业，从内蒙古临河为我们的发源地，然后走向了全国各地。现在主打的有四个品牌，一个是西贝莜面村、西贝海鲜会、锅锅，还有九十九顶毡房。下面还有一个西贝美食学校，现在在社会上比较活跃的品牌就是西贝又莜面村，我们从西贝莜面村转到西贝西北菜，然后又转到西贝莜面村，还是聚焦在我们特色的攸面为主。在莜面村这一块，在2013年代表中国美食走向联合国，被联合国秘书长潘基文接见，把中国手工搓攸面的工艺传到美国，当时也是非常轰动。本身攸面就是既健康又营养的产品，但是在内蒙古那边已经没有手工搓攸面了，销声匿迹了，我们把手工搓攸面的工艺传到各个门店，供消费者享用。西贝在这方面起到了把中国传统的手工艺的文化跟现代的一些餐饮相结合，传承到门店，使消费者得到了美食的品鉴。如果不是西贝把这个传承出来，大家就很难吃到这么好的美味。像《舌尖上的中国2》播出了那个老爷爷做的西北的空心挂面，觉得它可以和西贝结合，后来我们西贝600万买断，把这个手工艺进行传承，起到了社会责任的作用。西贝现在分四各大区：西北、华东、华北、华南区，到年底会发展到78家门店，未来三年要快速发展，计划明年发展50家，后年发展70家门店，大后年发展100家。西贝莜面村的模式已经定形了，现在有一个新模式，在华南区现在还没有这个新模式的店，这个新模式在北京、上海已经有了，从明年开始，新模式也会进入华南市场。这是什么模式呢？大家最早了解到的西贝莜面村是大店，从1000平米到3000平米不等，这是设计得比较有风俗的窑洞式的，现在这种店面基本上不再拓展了。之后有二代店，就是进入商场的这种1000平米左右的店。现在我说的新模式的店面就是小而美的店，它的店面面积在400平米左右，店面的形式就是我们没有后厨操作，都是明厨、明档操作，消费者可以直接看到做的每一道菜品。这一块是透明的，让大家吃得放心，现在在北京、上海也是非常轰动的，我们也希望在明年进入华南市场，这是我们的新模式的店。韩世同：下面请雒总谈谈，你们从房地产开发商的角度来看看您的看法。雒银：尊敬的各位来宾大家好，我来自遥远而且神秘美丽的新疆，一提新疆大家觉得很神秘，又很向往，同时也很担心，其实新疆近30年的改革开放已经取得了非常大的成就，我们从住宅转向做商业，今天给我们的主题是&品牌的选择&，在这个问题上，我们当时是选择了红星美凯龙主力店作为我们项目的引擎，这个主力店给我们带来的利处是品牌的影响力和扩张力非常强。在新疆这样一个商业模式处女地的地方起到了轰动的效应，无论是项目的建设，还是开盘、销售都取得了非常好的业绩，一天的销售额进账1.6个亿，所以在西北这样一个偏远落后的地方取得这样的成绩，这是非常不错的，这里面非常重要的就是和品牌联手。今天很多企业家谈了企业的战略、战术的问题，我想谈谈机会，很多人在东部和中部有布局，但是在新疆很少看到今天名单上的这些大企业进入，其实新疆这2400多万的人口，他对商业的服务需求是非常强烈的。我们当地100万人口的城市，我自己每到周末，包括我周围的很多人的小孩都没地方去。新疆的这样一个地方，它对商业的营销模式，包括对服务，他的需求是很旺盛的。包括像味千拉面、真功夫等等很多优质企业都是新疆很缺的。但是新疆人又很有钱，我们那个地方是一个石油新城，它的产业工人大概有几十万，这些人不可能每天坐飞机到内地来消费，从我们那里到广州坐飞机要4个半小时，路途遥远，他必须要在当地进行消费，吃喝玩乐这个主题是不能变的，这个市场的需求极其庞大，而我们东部和中部的很多优质的企业又不愿意去新疆，所以我觉得新疆这块地真的是不毛之地，我这次过来也是怀着很强烈的招商的意愿，希望能够和中部、东部的优质企业进行强强联合，希望大家迈开脚步，走向那神秘而美好的地方。韩世同：我有一个同学就是广东省新疆商会的会长，我可以给你引见一下。雒总讲得很好，一个要选商机，一个是选品牌。我们也是老传统，一人一句话做个总结。景志恩：小而精，有特色，面条也可以做出金条一样的价值。谢军：希乐城是充满希望、快乐的城市，我们是服务好孩子，您的购物中心就安顿好家长。莫步宁：一年后，高性价比的酒店将会走进大众领域，而且未来的消费是80、90后的天下，我们的产品就是这样。张有能：与时俱进、合作共赢。王萍：坚持品质、不断创新。雒银：新丝路经济带，选择品质生活，品牌影响力将会源远流长。韩世同：我们这个论坛环节到此结束，感谢各位为我们在座的带来了非常好的分享和经验体会，谢谢。
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