商品房买卖合同如何解除，该合同解除后的损害赔偿
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商品房买卖合同如何解除，该合同解除后的损害赔偿
商品房买卖合同如何解除，该合同解除后的损害赔偿此文章帮助了14人&|&法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。栏目关注：一、合同如何解除（一）商品房买卖合同解除权的行使《解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述法律规定所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。（二）商品房买卖合同解除权的期限根据《合同法》第九十五条的规定，当事人应当在法律规定或者当事人约定解除权行使期限内行使解除权，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。值得特别注意的是，《解释》第十五条对开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特别规定。在上述迟延履行的情形下，经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行，另一方当事人才享有合同解除权。而且，当事人享有解除权后在一定期限内不行使，则会丧失解除合同的权利：如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，律师提醒，对于商品房买卖合同的当事人来说，要保留好催告对方的通知手续，在三个月内对方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同时违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权，享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同，否则超过规定期限就会丧失解除权。二、商品房买卖合同解除后的损害赔偿合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意：（一）房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。（二）违约和欺诈惩罚性赔偿《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况（其中属于可以解除合同的情况有 3种），买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。0该内容对我有帮助延伸阅读：一、商品房买卖中如何分期付款分期付款：如房屋目前尚不能交付使用，而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定可以分期付款，付款方式如下：（1）第一次付款：相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付；（2）第二次付款：......一、商品房买卖如何计算保修期保修期的计算分别按下列方式进行：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：（1）地基基......北京专业房产律师魏国鹏温馨提示：购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。
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注意！商品房买卖合同在什么情况下能解除？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
按理说，一旦签了就必须履行，然而“不怕一万，只怕万一”，要真是履行不了，合同是否能够解除呢？ 根据《较高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）有关规定以及其他法律法规的规定，商品房买受人在以下情况下可以行使解除权，解除与之间的买卖合同： 1、 房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。 按照《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 2、 开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同。 按照《解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。 此外，买受人还可以请求返还已付购房款及、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 3、 由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理登记，买受人可以请求解除合同。 按照《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 4、 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。 按照《解释》第九条第2项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 5、 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。 按照《解释》第十三条第1款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 6、 面积或与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。 按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 7、 出卖人迟延经催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同。 按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
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如何解除房屋买卖合同的一些案例？
来源：房天下 &&发布时间：
&解除比较复杂,需要注意的事情有很多,如果处理不好,可能给用户带来很多麻烦。如果人们在其办理过程中不注意一些事项,没有合理的签署房屋买卖合同很可能会给我们带来很多的麻烦;那么我们在平常生活中应当如何解除房屋买卖合同呢?
&日,甲公司与乙开发有限公司签订了《》,取得了某小区内的2单元1-4号房屋在内的共12套房屋的所有权。甲公司委托向阳销售公司代表为其出售其所有的上述所有房屋。 &在日,张小姐向向阳公司交纳了10000元,定购了上述房屋中的一套房屋,向阳公司出示了收据。次日,张小姐(乙方)与甲公司(甲方)在当天签订了《房屋》,约定甲方将上述房屋中的一套出售给乙方,房屋75.63平方米,房屋销售价为140000元;房款分三次支付,第1次于日支付10000元,第2次于日支付120000元,第三次于领取之日支付10000元,同时甲方将房屋全部移交乙方等内容。《房屋买卖合同》约定房屋的使用用途为住宅。在合同签订当日,张小姐向甲公司交纳了购房款120000元,甲公司出具了收据。 &日,甲公司为张小姐办理了该房屋的所有权证。次日,甲公司委托向阳公司向张小姐收取购房尾款10000元,向阳公司出具收据,并将该房屋的所有权证交付张小姐。同月29日,甲公司为张小姐办理了该房屋的证。2004年10月,向阳公司与张小姐办理交接房屋手续时,张小姐发现所购房屋内被粪水浸泡,根本无法居住,便拒绝,至今未使用该房屋。张小姐无奈之下,将甲公司告上法庭,请求法院解除双方之间的《房屋买卖合同》,要求甲方返还购房款140000元,并按银行同期承担资金占用费。 &【案情分析】 &张小姐与甲公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反国家法律、法规的禁止性规定,合同真实有效。双方均应按照约定全面履行义务,张小姐按约定付清房款,甲公司理应按约交付房屋给张小姐居住。但由于甲公司交付给张小姐的房屋被粪水浸泡,无法居住使用,导致张小姐拒绝收房,至今未使用该房。而张小姐购房是为居住使用,由于该房屋存在上述状况,无法正常居住,即甲公司不能交付可正常使用的房屋,致张小姐购房居住的目的不能实现。故张小姐要求解除合同,由甲公司退还购房款并赔偿资金占用损失的请求,符合法律规定,应予支持。 &【判决结果】 &法院经审理最终判决:解除张小姐与甲房地产开发有限公司于日签订的《房屋买卖合同》;甲房地产开发有限公司在判决生效10日内返还张小姐购房款140000元,并同时赔偿张小姐从每笔购房款付款之日起至上述款项退还之日止的利息。 &【法律依据】 &《中华人民共和国合同法》 &第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: &(一)因不可抗力致使不能实现合同目的; &(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; &(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; &(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; &(五)法律规定的其他情形。 &【案情简述】 &甲方陈某与某房地产公司(乙方)签订了房屋买卖合同,双方约定该房屋将于XXX年XX月XX日前交付甲方使用。此后,陈某向该公司分两次支付购房款。但合同到期后该公司没有如约交付房屋,而是在一个月后才通知甲方去办理房屋交接手续。陈某于是向法院起诉,要求解除房屋买卖合同。 &【争议焦点】 &延迟,购房人能否要求解除房屋买卖合同? &【法院判决】 &经法院判决,乙方虽有违约行为,但不构成根本违约,合同有效。驳回了原告的诉讼请求。 &【律师解析】 &卖方虽有违约责任 不应解除合同 &本案中房地产商虽未办理登记手续,并且延迟交付使用,但登记手续并非合同有效的要件,延迟交付的严重程度也未达到合同法规定的合同解除的条件,所以该合同应为有效,但甲方可以要求乙公司承担延迟履行的违约责任。 &甲方与乙方签订的买卖合同如果没有明确约定房屋延迟交付达至多长时间即可以解除合同,也未约定其他解除合同的条件,那么甲方就无法根据合同中的约定条款来主张解除买卖合同。 &在本案中,乙公司延迟一个月通知甲方办理房屋交接验收手续,其行为显然已构成迟延履行,是一种违约行为。那么乙公司的迟延履行行为是否构成了根本违约?乙公司的违约行为是否致使甲方不能实现其签订房屋买卖合同的目的呢? &这就要看延迟交付的这一个月内市场行情有何变化。一般说来,房地产市场在短期内不会有大的波动,延迟交付一个月并不会给甲方造成实质性的损失,更不会使合同目的无法实现,所以根据本案情况是无法认定乙公司构成根本违约的。如果允许甲方解除合同,反而会致使当初双方签订合同的目的无法实现,不符合合同法鼓励交易的宗旨。因此,甲方解除合同的诉求没有法律上的理由。 &延迟交付要负违约责任 &按较高人民法院的司法解释:交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的数额。 &综上,卖方虽延迟交付房屋,但延迟交付的严重程度未达到合同法规定的合同解除的条件,所以该合同应为有效,但乙公司应承担延迟履行的违约责任。 &买房时约定解除合同的条件 通过此案例,我们提醒广大购房者应该注意以下几点,这样在与卖方出现纠纷时,卖方将会有更大的谈判空间。 &1.较好在房屋买卖合同中明确约定,卖方延迟交付房屋达到多长时间买方即可享有解除合同的权利。 &2.如果合同中没有约定明确的解除合同的条件,购房方应在卖方延迟交房后进行催告,要求卖方在一段合理的时间内履行义务,如果卖方在催告要求的合理时间仍未履行义务,这样购房者也有了解除合同的权利。 &3.在向法院提出起诉前,较好咨询专业人士的法律意见,以免提出不恰当的诉讼请求。如本案中,甲方因没有充分考虑本案情况而错误地提出了解除合同的主张,结果法院没有支持其主张,导致乙公司迟延交付的赔偿责任在本案中也未能得到解决,而这才正是甲方应该主张的。 &总而言之,如果我们在解除房屋买卖合同的过程中不注意一些以上的事项,只会给我们一些受损失,所以,要合理的解除房屋买卖合同才能实现交易与财产的安全。
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按Ctrl+Enter发送哪些情况下的商品房买卖合同是可以撤销的呢？
全部答案（共1个回答）
1.购房者对所买房屋因质量或结构问题、规划或设计变更导致房屋现状发生变化，要求解除合同，由售房单位提供证明材料。
2.购房者因房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，要求解除买房合同的，需提交房产测绘中心确认的预测绘和实测绘报告。
3.因售房单位的责任，超过约定期限1年内未办理登记，要求解除买房合同的，需提交退款凭证。
4购房者办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能继续履行合同的，需提交贷款机构出具的证明。
5.售房单位工作人员失误，将购房人具体房屋信息录入错误；购房者在所购项目中换买房屋，要求更正合同信息的，需提交新签订并备案的合同。
6.购房者因出国留学或定居要求解除买房合同的，需提交护照和留学、定居许可证明。
7.购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金，要求解除买房合同的，需提交市级以上医院诊断书。
8.因不可抗力而无法履行买房合同的，需提交相应的证明材料。
另外，需要特别提醒的是：售房单位不得签订虚假合同后又申请撤销备案，变相捂盘、炒作、套取贷款；不得与购房者利用退换房形式撤销合同变相转让房屋。发现有此类行为的售房单位，房产主管部门将责令限期整改，拒不整改的，将被停止网签系统一年。
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这里的赔偿损失，司法界是存在争议的。 第一种观点：厦门中院法官认为，该“赔偿损失”包括实际损失和可得利益，如在“一房二卖”的情形，开发商后卖与先卖之间的差价可作...
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目前，在商品房交易市场上，开发商与购房者签订的商品房买卖合同是以中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局制定并下发的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本的。《商品房...
一、一般是签订认购书十五日内签订房屋买卖合同；
二、开发商必须把认购书解除之后才能将该房屋卖给别人；
三、只有在买房人单方面违约的情况下，开发商才能把定金没收；
答: 明年限制政策还会持续下去，而且不排除会有城市从“首套房和二套房划分标准、普通住房和非普通住房认定标准”等更为细小的方面，进一步收紧政策。
答: 1.ABO溶血病治愈后会复发吗?
2.生活中有什么要注意的
答: 1.通过运动和饮食来实现减肥，特别要关注腹部脂肪，因为腹部减肥能大大提高糖耐量。
2.控制高血压，这与糖尿病病情发展密切相关。
3.定期作血糖检查：有肥胖或超重...
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