营业线施工安全监控措施
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一、&严格施工组织设计和方案的编制、审定及报批程序。
&&&&&&& 工程开工前，根据每项工程特点和现场实际情况，进行全面详细的现场调查。根据工程工作量、施工可能影响行车的范围和时间、技术难易程度、作业步骤和程序等方面，必须制定科学严禁的、切实可行的施工组织计划和施工方案。
&&&&&&& 营业线施工必须纳入车站安全联防联控体系，接受行车部门和设备管理单位的监督。
&&&&&&& 二、&严格执行施工安全技术交底。
&&&&&&&&&&& 全面交底，落实安全防范措施，严禁盲目施工。施工负责人和安全管理及技术人员必须将安全措施、操作规程、技术标准、施工程序、质量要求以及应注意的问题等向施工人员进行详细的技术交底。
&&&&&&&&&&& 结合落实安全技术方案组织培训学习，对所有参与施工的人员进行安全培训学习教育，让参与施工的所有人员严格遵守施工作业纪律；了解释施工地段和施工过程中的安全注意事项；掌握营业线作业的安全技术要求、安全防护和自我技术技能以及材料、机具的安全使用常识。
&&&&&&& 三、&严格营业线施工的登销记制度
&&&&&&& 凡占用线路或影响行车设备正常使用的作业，均应严格履行施工要点程序。根据施工计划内容，按规定程序和步骤，进行相应的登记和要点手续。在施工前提前到所属车站进行登记，在取得行车调度命令或车站的同意，办理妥当相关手续后，方可正式进行施工作业。并保证在规定时间内完成。如因特殊情况，不能按时开通或恢复常速时，必须提前通过车站值班员向行车调度提出延长施工封锁时间或继续限速的申请。
&&&&&&& 营业线各类施工作业杜绝违章指挥冒险作业和盲目蛮干的行为。严禁臆测行车进行施工作业。严禁未经行车调度和车站同意提前上线作业或擅自施工。未经行车部门或调度允许，严禁占用行车线路、干扰行车秩序和影响行车设备的正常使用。
&&&&&&& 四、&严格遵守营业线施工安全防护制度
&&&&&&&& 营业线各类施工，不论影响行车的范围大小和时间长短，都必须遵循&先防护后施工&的原则，按规定的标准和程序设置或撤除防护。防护人员必须经过专业技术培训学习，经考试合格后，持证上岗作业。
&&&&&&& 五、&加强施工机具材料和车辆的管理
&&&&&&& 临近营业线施工的装载机、挖掘机、推土机及各类作业机械和运输车辆等均应设专人防护，并且设置醒目的限界标志，防止铲斗、吊臂等调头、转体时侵入限界。在提速区段人员应在3M以外避车。堆放的片石、枕木等材料必须保持在距钢轨头部外侧2M以上。数量较大的材料堆放必须有加固措施，必要时派人看守。跨线抬运路料必须设防护并派驻站联络员，及时下道避车，撤离限界，禁止抢点和冒险作业。各类施工作业必须坚持&料具不侵限，人员不挡道&的原则。
&&&&&&& 六、&严格控制三个安全关键环节。
&&&&&&& （1）、封锁线路施工前和限速地段禁止&四超&作业（超计划准备、超范围准备、超前准备、超量准备）。
&&&&&&& （2）、点中加强对邻线的安全防护，禁止两线间人员避车和存放材料机具。
&&&&&&& （3）、点后严格检查，确保工程质量。质量不达标，严禁强行开通和冒险放行列车。
&&&&&&& 七、切实加强暂管、代管行车设备的养护维修。
&&&&&&& （1）、凡未交接和暂管的线路、桥涵和&三电&设备，要认真及时检查维修。要组织专门人员，专人负责，盯岗到位。坚持&趟趟检查、列列整修&的原则，及时消除设备的不良状态。
&&&&&&& （2）、在雨季及恶劣气候条件下，对线路、道岔、桥梁、路基及护锥等要增加检查维修班次。坚持线路设备&三检制&，以水为令，见雨上岗，水害威胁较大的地段要落实抢险预案和领导盯岗值班安全责任制。配备充足的防洪防汛人员和物资，并实行全天候监控。
&&&&&&& （3）、在进行营业线增建、扩建、改建线路桥涵时，对原有的路基、墩台、翼墙等设备，提前作好防护、加固和支护。避免引起路基下沉、线路变形及积水冲刷等，减少对营业线的影响。
&&&&&&& 八、落实防止损坏电缆和行车设备的各项措施。
&&&&&&& 影响施工的既有行车设备，必须积极主动联系有关单位及时改建或迁移，严禁擅自迁移和损坏。在用的行车设备，在施工过程中必须采取保护措施，并有设备管理单位进行配合。对于不明的电缆和其他行车设备，禁止自行处理，并作好支护和防护工作。
&&&&&&& 九、严格干部盯岗把关制度。
&&&&&&& 认真落实干部逐级负责制，将安全职责明确到人，精心组织，全面负责。凡属要点进行的关键危险工序，必须有相应的领导和负责人到现场盯岗值班，组织指挥，监督检查，严格管理，协调各单位部门的工作，进行安全把关，确保万无一失。&&&
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&& 京公网安备营业线施工安全管理复习题库
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1、营业线施工系指影响营业线设备稳定，设备使用和行车安全的各种施工。
2、施工负责人应具备必需的施工安全素质。施工项目经理、副经理，安全、技术、质量等主要负责人必须经铁道部（或铁路局）营业线施工安全培训，不允许未经培训或培训不合格的人员担任上述工作。
3.营业线施工必须把确保行车安全放在首位，坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针。
4.营业线施工必须坚持运输、施工兼顾的原则。
5.凡需在我局营业线上进行施工的局外施工单位，必须取得《营业线施工许可证》，没有取得“施工许可证”不准开工。
6.天窗是指列车运行图中不铺画列车运行线或调整、抽减列车运行线为营业线施工作业和维修作业预留的时间。
7、未纳入月度施工计划的临时区间装卸路料，有关业务处提前两天向调度所提出计划，由调度所负责协调安排。
8、繁忙干线和干线封锁 5& 小时以上、影响信联闭 &&8 小时以上为Ⅰ级施工。
9、繁忙干线封锁正线& 3 小时以上，影响全站（全场）信联闭 4&& 小时以上的施工；干线封锁正线& 4&&& 小时以上、影响全站（全场）信联闭 &6& 小时以上的施工为Ⅱ级施工。
10 .Ⅰ级施工由 铁路局主管运输副局长 、有关主管副局长&&&&&&&&&& 担任施工领导小组正、副组长。
11.Ⅱ级施工由 铁路局运输处、有关业务处主管副处长担任正、副组长。
12. Ⅲ级施工由车务段（直属站）主管副段长（副站长）或指定人员担任施工领导小组组长。
13、施工方案由施工单位制定，经相关设备管理单位会签后，上报铁路局主管业务处，其中，建设项目施工方案应先报项目管理机构预审，再报路局主管业务处。
14、施工安全协议由施工单位与设备管理单位和行车组织单位按施工项目分别签订。
15.多个单位综合利用天窗在同一区间作业时，由 运输& 部门指定施工主体单位，明确施工负责人。
16.多个单位作业车进入同一个区间移动作业时，由施工负责人统一划分各单位作业车作业范围及分界点，作业单位必须按规定分别进行防护。
17.营业线施工实行铁道部、铁路局、车务段（直属站）分级管理，逐级审批制度。
18. 月度施工计划原则上不准变更。特殊情况必须进行调整时，由施工单位提前5天向主管业务处和运输处提出书面申请，由运输处调整施工计划。涉及LKJ基础数据变化的施工日期不得提前。
19.铁道部负责审批的施工计划以外的施工及维修天窗，全部由& 铁路局负责审批。
20、施工单位应于每月9日前将次月施工计划上报铁路局主管业务处。
21、施工单位于施工前3日将施工计划报主管业务处，其中，建设项目施工计划应先报项目管理机构预审，再报主管业务处。
22、 纳入月度施工计划的施工项目原则上不准停止施工，因专特运及调整车流等原因停止施工时，经主管运输副局长（总调度长）批准并于前日14：00前以调度命令通知有关单位。
23.施工单位提报的施工计划应包括：施工方案设计、施工组织设计、施工安全协议书等基本内容。
24、施工单位提报的安全协议书，由铁路局主管业务处和安全监察室负责审查。
25、营业线设备是指由铁路运营维修部门管理的线路、桥梁 、隧道 、涵渠 、路基、站场、通信、信号等铁路地界内的铁路设施，临营和代维修线路。
26、凡营业线安全保护区范围内的不影响设备稳定、使用和行车安全的施工，须经设备管理单位、设备主管部门和项目管理部门审批后，方可施工。
27、施工等级分为三 级，Ⅰ、Ⅱ级施工需在月度施工计划或电报中注明。
28、影响行车或影响行车设备稳定、使用的施工项目未经申报批准严禁施工，擅自施工或擅自扩大施工内容和范围的，一经发现立即停工并追究施工单位责任。
29、施工机具、物料和人员不得在两线间放置和停留，放置路肩的机具设备、物料应码放整齐，与线路保持安全距离并置于两侧的封闭栅栏内。因施工临时拆除封闭栅栏时，由施工单位设置临时防护设施并昼夜派人看守。
30、施工单位是施工安全的主体，对工程质量和施工安全负全面责任。施工方案确定后，凡未与设备管理单位签定施工安全协议书和未制定施工安全措施的严禁施工。
31、设备管理部门要建立施工安全监督体系，对安全监督检查人员进行培训，对考试合格人员颁发培训证。
32、设备管理单位是营业线施工安全的监护单位。
33、所有参加施工配合的人员必须提前上岗，对施工的起止时间、施工内容、影响范围、非正常行车办法及限速运行条件等必须做到心中有数。所有施工组织及监护人员必须佩戴标志，各负其责。
34、安全监督检查人员（监护员）对施工单位违章作业、安全措施不落实以及危及行车安全的施工，有权停止作业。发现问题，及时填记《营业线施工监护通知书》，并及时报上级主管部门。
35、因施工需慢行时，施工单位按规定设置慢行牌，不得任意扩大或缩短距离。
36、由站内未封锁线路向封锁区间开行路用列车或路用列车由封锁区间进入站内未封锁线路时，均须按列车调度员命令办理。
37、施工单位要树立“正线、正点、客车、安全”意识，按计划保质量保安全完成任务。
38、在电化区段停电单元进行施工及设备维修作业时，工务、电务、供电、工程等单位必须分别确认列车调度员发布的天窗修命令和供电调度员发布停电的调度命令后，方可进行。
39、施工、设计单位制定的临时过渡方案应征得运输站段同意。涉及信、联、闭设备的施工，设计人员必须到现场。
40、施工单位和设备管理单位监护人员要随时监视既有设备，发现异常必须立即停工，待确认对既有设备无影响后，方可继续施工。
41、施工安全协议由施工单位与设备管理单位和行车组织单位按施工项目分别签订。设备管理单位在自管范围内进行的维修作业，不需签订施工安全协议，涉及到非自管设备时应与相关单位签订施工安全协议。未签订施工安全协议的不予审批施工方案，严禁施工。
42、凡在汛期确需进行影响路堤、路堑稳定的施工，需经路局防洪指挥部的批准，方可提报。
43、施工单位在开通前，必须将施工地段的轨料、限界派专人检查确认，符合标准后方可开通。开通后对轨料、机具要按规定捆绑，放置牢固，并派专人巡查，严防侵限，施工结束后达到工完料净，场地达标。
44、电气化改造项目在受电前15天由项目管理机构将具体受电日期通知路内外有关单位，并进行路外安全宣传。
45、施工登记要点工作由各单位施工驻站员负责。施工驻站员到车站登记时，必须佩带《施工驻站员证》。
46、监理单位要认真履行监理合同，按旁站监理的原则监督施工单位按设计标准和有关规范、规定施工，及时防范施工中的安全隐患，彻底消除因施工质量不良给行车安全留下的隐患。
47、项目管理机构对与营业线有关施工要及时调查核实，督促施工单位严格规范现场管理，特别对大型机械作业，要做到“一人一机”的专人防护，并在营业线限界外设置防护绳，在营业线10m内车辆严禁调头，做到邻线来车时，大型施工机械要停止施工。
48、施工单位要建立健全施工安全保证体系，按规定设置安全生产管理机构，配备安全生产管理人员，履行施工安全管理和日常检查的职责。
49、施工单位必须明确施工负责人并实行资质审批、实行准入制度。施工负责人对施工项目的安全工作全面负责。因施工原因发生的铁路交通事故，首先要追究施工负责人的责任。
50、轨道车、施工机械等自轮运转特种设备上线运行必须符合铁道部、路局的有关规定。施工单位要接受运输、设备管理单位和部门安全检查人员的监督检查，对检查出的问题要立即整改。
51、凡在铁路安全保护区范围内的施工作业，均应纳入施工管理。所有点外施工方案，必须经施工单位项目经理或项目技术负责人批准后上报项目监理机构，经监理专业工程师专业把关和总监理工程师批准，交相关设备管理单位进行交底。
52、点外施工开工前，建设项目管理机构召开由施工、监理、设备管理单位参加的施工预备协调会，完善施工方案的安全技术保证措施，督促施工、监理、设备管理单位落实组织机构、人员和机械设备，以保证工程质量和行车安全。按要求落实参建各方的监护、盯控责任人，并做到动态管理。
53、对局外单位的施工实行安全考核处罚制度。各级安全检查人员、设备单位监护人员，要坚持原则，尽职尽责，对施工中发现的问题要及时纠正或制止。
54、发生事故，要按照《铁路交通事故调查处理规则》，本着“四不放过”的原则，对事故进行认真分析，查明原因。
55、《营业线施工安全督察执法工作细则》规定各建设项目管理机构每日对所管理的邻近干线的施工项目巡视检查一遍；每周对所有施工项目检查一遍，每周检查情况报建设处。
56、对因违章、违法施工造成事故或严重后果的，依照《铁路运输安全保护条例》（国务院令第430号）和铁道部《违反〈铁路运输安全保护条例〉行政处罚实施办法》（部令第27号）及相关法规，由北京铁路安全监督管理办公室给予行政处罚。
57、新建客运专线邻近营业线施工按其对行车安全的影响分为A、B、C、D四类。
58、京铁师函〔2009〕700号规定：A类利用天窗时间施工；B类在有设备单位监护情况下施工，但列车通过施工地点时必须停止施工；C类在有设备单位监护的情况下可连续进行施工；D类可连续进行施工。
59、京铁师函〔2009〕700号规定：A、B、C类施工由路局审批，D类施工由指挥部审批报路局备案。
60、京铁师函〔2009〕700号规定：A、B、C类施工单位必须设驻站防护员和现场防护员，D类施工必须设现场防护员。
61、铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外的距离分别为： 城市市区，不少于8米；城市郊区居民居住区，不少于10米； 村镇居民居住区，不少于12米；其他地区，不少于15米。
62、铁路建设单位新建、改建、扩建工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。安全设施投资应当纳入建设项目概算。
63、任何单位和个人不得擅自设置或者拓宽铁路道口、人行过道。
64、铁路机车车辆和自轮运转车辆的驾驶人员应当经国务院铁路主管部门考试合格后，方可上岗。
65、铁路运输安全监督检查人员履行安全检查职责时，任何单位和个人不得阻挠。 铁路运输安全监督检查人员执行公务，应当佩戴标志或者出示证件。
二、判断题
1.影响行车或影响行车设备稳定、使用的施工项目未经申报批准严禁施工，擅自施工或擅自扩大施工内容和范围的一经发现立即停工并追究施工单位责任。（ √ ）
2.施工安全协议书由施工单位与设备管理单位和行车组织单位共同签订。（ × ）
3.未签订施工安全协议及施工安全协议未经审查的严禁施工。（ √ ）
4.超出维修天窗时间的区间装卸路料应提出临时计划。（×）计划应纳入月度施工计划。
5. 危及行车安全需立即抢修时，设备管理单位按规定登记，通过车站值班员报告列车调度员，经调度所值班主任批准，发布调度命令进行抢修。（ √ ）
6.未纳入月度施工计划的施工项目原则上不准进行施工。特殊情况必须施工时，由施工单位提前5天提出向路局运输处施工申请,并签订安全协议，制定安全措施，通过主管业务处审查，经主管运输处处长批准，由运输处安排施工。（×）经主管运输副局长（总调度长）批准
7.纳入月度施工计划的施工项目原则上不准停止施工，因专特运及调整车流等原因停止施工时，经主管运输副局长批准并于前日14：00前以调度命令通知有关单位。（√）
8、 Ⅰ、Ⅱ施工，由路局组织召开施工预备会，Ⅲ级施工由项目管理机构组织施工预备会，逐项落实施工各项准备工作情况。（×）
9、为确保160km/h以上区段的施工安全，施工作业时，铁路局和施工单位应采取措施保证邻线列车运行和施工作业人员安全。（√）
10、在铁路保护区内的所有动土施工，施工部门应与有关设备管理部门签定安全协议。（√）
11. 双线区段一线慢行或封锁作业时，禁止跨越邻线搬运机具、路料。特殊情况需跨越邻线时，设专人进行防护，并采取有效安全措施。（√）
12.施工机具、物料和人员不得在两线间放置和停留，放置路肩的机具设备、物料应码放整齐，与线路保持安全距离并置于两侧的封闭栅栏内。（√）
13.因施工临时拆除封闭栅栏时，由设备管理单位设置临时防护设施并昼夜派人看守。（×）
14. 当区段内开设施工天窗时，以天窗内的主线施工的承担单位为施工主体。（√）
15 .封锁施工时，施工单位在车站行车室设驻站联络员，施工地点设现场防护员，驻站联络员和现场防护员应由经过考试合格的人员担当。（√）
16.对扰动道床不能预先轧道的线路、道岔施工，开通后第一趟列车不准为旅客列车。（√）
17.速度160km/h以上区段施工和维修作业开通后，第一趟列车不准为动车组。（ √ ）
18.参加营业线施工（包括营业线维修）的劳务工必须由具有带班资格的正式职工（即带班人员）带领。不准劳务工单独上道作业。（ √ ）
19. 用工单位对劳务工要进行施工安全培训、法制教育和日常管理；要先培训，培训合格后方可上岗。（√）
20. 设备管理单位应积极协助设计和施工单位核查既有设备情况，提供地下管、线、电缆等隐蔽设施的准确位置。（√）
三、问答题
1、影响营业线的施工作业项目有哪些？。
（1）线路及站场设备技术改造，增建双线、新线引入、电气化改造等施工。
（2）跨越、穿越线路、站场，架设、铺设桥梁、人行过道、管道、渡槽和电力线路、通信线路、油气管线等设施的施工。
（3）在线路安全保护区内架设、铺设管道、渡槽和电力线路、通信线路、油气管线等设施的施工。
（4）在规定的安全区域内实施爆破作业，在线路隐蔽工程（含通信、信号电缆经路）上作业，影响路基稳定的各种施工。
（5）在信号、联锁、闭塞、CTC／TDCS、列控、通信等行车设备上的大中修施工作业。
（6）线路大中修，路基、桥隧大修及大型养路机械施工作业，接触网大修作业。
2、天窗内施工主体单位如何划分？
（1）. 当区段内开设施工天窗时，以天窗内的主线施工的承担单位为施工主体；
（2）. 电气化区段的综合维修天窗以接触网施工为主体；
（3）. 非电气化区段的综合维修天窗以工务施工为主体。
3、对参加营业线施工（包括营业线维修）的劳务工有何要求？
　答：参加营业线施工（包括营业线维修）的劳务工必须由具有带班资格的正式职工（即带班人员）带领，不准劳务工单独上道作业。用工单位对劳务工要进行施工安全培训、法制教育和日常管理；要先培训，培训合格后方可上岗。对营业线施工的轨道、桥隧、信号、接触网等技术复杂、可能危及行车安全的作业项目，严禁分包。劳务工不能担任营业线施工的爆破工、施工安全防护员及带班人员等工作，不准单独使用各类作业车辆。
4、《营业线施工安全管理实施细则》对路料管理是如何规定的?
（1）．对上线待换的轨料要集中存放，按标准堆码整齐，必要时加固或捆绑，派专人看守，对待换的轨枕原则上一个区间设看守棚1-2处，并注明路料看守字样。
（2）．预铺的道岔、轨排必须放置稳固，预铺地点要远离和低于正线。
1）受场地限制必须在相邻正线地点预铺时，预铺轨面高度要低于正线轨面高度，严禁垫滑轨小车。如受场地限制预铺高度不能低于正线轨面时，应采取有效加固措施，同时派人看守巡视。
2）对预铺的道岔、轨排允许在施工封锁点前1小时抬起，但要做好防滑、防溜措施，给点后方可垫入滑轨小车。
（3）．对换下的旧料要及时清理，原则上一日一清，工完料净，场地达标，对大型施工当日无法清除回收的轨料要在一周内清理回收达标。在清理回收之前要堆码牢固，设专人看守。在一周内未回收达标的轨料，每组道岔罚款5000元，其它轨料也要相应处罚，施工单位无力回收清理的轨料须委托设备管理单位回收清理，但要提前签定相关协议。
5、京铁师函〔2009〕700号《新建铁路邻近营业线施工分类管理定》对施工审批是如何规定的。
①A、B、C类施工由路局审批，D类施工由指挥部审批报路局备案。
②各项施工由施工单位制定施工组织设计方案，提出施工类别，与有关设备单位签订施工安全协议和施工监护协议，报项目管理单位（指挥部）组织审查。
③A、B、C类施工由指挥部报路局，由路局项目管理处室组织审查（每周一次），确定施工类别。明确A、B类施工的日期节点。
④A、B、C类施工计划由项目管理处室汇总，按照营业线施工管理的程序，每周四报运输处，运输处每周五以电报形式公布。
6、京铁师函〔2009〕700号《新建铁路邻近营业线施工分类管理定》对施工防护是如何规定的。
答：A、B、C类施工单位必须设驻站防护员和现场防护员，D类施工必须设现场防护员。A类施工必须利用天窗时间进行，天窗以外时间严禁施工；B类施工驻站防护员在列车开出前方站前，必须确认现场已停止作业并确认机械材料未侵入限界；C类施工驻站防护员在列车开出前方站前，必须与现场防护员联系，确认现场防护措施有效。施工现场发生危及行车安全的情况，现场防护员要立即通知驻站防护员及车站，禁止向施工区间放行列车，现场防护员同时设置停车防护。驻站防护员与现场防护员要保持不间断联系。
7、在铁路线路安全保护区内，不得实施哪些行为？
答：在铁路线路安全保护区内，除必要的铁路施工、作业、抢险活动外，任何单位和个人不得实施下列行为：
　　（1）建造建筑物、构筑物；
　　（2）取土、挖砂、挖沟；
　　（3）采空作业；
　　（4）堆放、悬挂物品。
　　任何单位和个人不得在铁路线路安全保护区内烧荒、放养牲畜、种植影响铁路线路安全和行车瞭望的树木等植物。
任何单位和个人不得向铁路线路安全保护区排污、排水，倾倒垃圾及其他有害物质。
8、任何单位或者个人不得实施哪些危及铁路通信、信号设施安全的行为。
（1）在埋有地下光（电）缆设施的地面上方进行钻探，堆放重物、垃圾，焚烧物品，倾倒腐蚀性物质；
　　（2）在地下光（电）缆两侧各１米的范围内建造、搭建建筑物、构筑物；
　　（3）在地下光（电）缆两侧各１米的范围内挖砂、取土和设置可能引起光（电）缆腐蚀的设施；
　　（4）在设有过河光（电）缆标志两侧各100米内进行挖砂、抛锚及其他危及光（电）缆安全的作业；
　　（5）其他可能危及铁路通信、信号设施安全的行为。
9、任何单位或者个人不得实施哪些危害电气化铁路设施的行为。
（1）向电气化铁路接触网抛掷物品。
　　（2）在铁路电力线路导线两侧各300米的区域内升放风筝、气球。
　　（3）攀登杆塔、铁路机车车辆或者在杆塔上架设、安装其他设施；
　　（4）在杆塔、拉线周围20米范围内取土、打桩、钻探或者倾倒有害化学物品；
　　（5）触碰电气化铁路接触网；
（6）其他危害铁路电力线路设施的行为。
10、论述：如何确保营业线施工安全？
注：题库资料来源。
&& . 京铁师〔号《营业线施工安全管理实施细则》
&& . 京铁师〔号《新建铁路邻近营业线施工分类管理规定的通知》
&& . 京铁监管办〔2009〕7号《关于强化营业线施工安全督察执法的通知》
&& . 国务院430号令《铁路运输安全保护条例》
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TA的推荐TA的最新馆藏[转]&全国各地的烂尾楼一般最后都是怎么处理的？
全国各地都有烂尾楼的存在，好像开发商不管，政府也不管。难道就那样放任不管？如果是为什么不低价处理卖给老百姓呢？
谢邀。2013年我们在一栋大厦的某层查看现场，业主给我们指着偌大空间中的一块地板说：我的房子应该在这里。很尴尬，只是一大片水泥地板，实在是看不出这个房子到底在哪儿。地面上全是建筑垃圾，楼盘已经停工很久了。虽然看着没有人，施工方还是留了一些工人看场子。看到一群西服领带的人在楼里四处转，看场子的人也三三两两，背着手在旁边观察眺望，一脸茫然的看着我们。离开现场的时候，法院的查封令就贴在门口，凡是经过的人都看得到。刚才业主用手指的那一层，已经被一家来自安徽的法院查封了，而上面那一层则是北京的法院查封的。几天后，客户打来电话，让律师立刻去现场。维权的业主把开发商里三层外三层的堵在一处商铺里，已经有数个小时。按照法律规定，超过8小时就涉嫌非法拘禁，留给大伙的时间有限，客户给律师让开一条路，让律师进去和开发商谈判。===============================================================李总，开发商的其中一个大股东，李总姓李。以前大家叫他李总，现在出事了，业主们都是直呼其名，叫他李某某，恨不能把他徒手撕了，做成扒鸡。据李总向群众口述交待，加上知情人检举，我们得以知道这个案子案发的前因后果。2009年，李总和另外一个隐名股东合作开发了这个项目，一个出钱，一个出关系，两个人一碰即合。李总为人豪爽，出口成章，琴棋书画无一不精，气质儒雅，又重义气，经常吃一顿饭第一次见面就送人价值数万的礼品。而隐名股东在N市极有背景，根基雄厚。双方都是第一次搞房地产开发，初次涉及房地产。为了弥补经验的不足，二人又从江湖上找了一个朋友，据说很有经验的甲方经理，姓许。依靠隐名股东的关系，李总顺利的拿到了地，这块地皮价值数亿，规划建十几万平米，楼面价在N市算是过得去的价格。楼盘分成两期开发，一期是住宅，二期是商场，分别承包给两家施工方。这块地的地理位置并不是很理想，位于开发商和老城区的交界处，用今天的眼光看，这二位能挑这个地方搞个楼盘加商场，果然是没做过房地产的。对他们二位而言，商品房开发就是个融资项目，能靠地换到资金就行了。也正是这种心态，为日后楼盘的烂尾埋下了伏笔。拿地的钱有三块，高利贷一块，李总和其他几个股东自己掏了一块，交了一部分土地出让金之后土地抵押给银行，又拿了一大块。=============================================================拿到地，凭着关系，楼盘顺利拿到了施工许可证和预售许可证。李总找来的施工方交纳了施工保证金进了场，预售许可证拿到前后，楼盘开始销售。地下车库修好后，银行把购房人买房的尾款全款给了开发商。一期动工后，开发商又马不停蹄的开始盖二期，二期比一期更疯狂，售后包租：三四十万一套商铺，只要你买，开发商就会分成若干期给你返租，十年以后如果楼盘不赚钱，开发商承诺按照房款的250%回购。在这种诱惑下，商品房卖的不怎么好的楼盘，商铺倒是卖出去大半。各大当地媒体纷纷赶来捧场，什么方圆500公里内最有前途商圈，亚洲第一XX城的说法也见诸报端。=============================================================资金链条断裂后，法院的查封令贴在楼门口，是业主们迅速团结起来的原因，如果不是法院下手快，恐怕这个案子还能再拖三年。最早有68个商铺业主把律师聘请过去处理烂尾楼问题，接着住宅业主也组织起来开始维权，维权队伍陆陆续续的扩大到200多人。钱都去哪了，是业主最关心的问题。按照李总的说法，一笔钱拿去又买了一块地，一笔钱拿到外地投资了某个金融项目，还有一笔钱作为投资进了另外一个楼盘，李总大声承诺，只要这地、项目和楼盘活了一个，他都不会如此被动。问题是，新楼盘也是烂尾状态，卖的比这个小区还差，金融项目是个彻头彻尾的骗局，钱很难拿得回来，最有可能的是那块地。李总承诺，只要地卖掉，就会拿钱把房子建好给业主建房。李总自责完，也没忘了骂其他的股东。按他的说法，隐名股东和项目经理也没闲着，各方之间对利益分配有了分歧，纷纷拿钱和房子为自己牟利。有些房子还没卖出去就被抵押换了现金，有的房子被送给关系户。现在小区的底商都是被人强占的，这些房子只要卖掉，一定能交房！把钱掏空的并不仅仅是股东，还有银行和高利贷。由于买地的时候借了钱，开发商每卖一套房子，就立刻用来还款。楼盘销售没有达到预期的水准，股东们矛盾重重，忙着掏空公司的资产，企业的流动资金越来越少。李总说，他不是第一次被人堵住了，早在一年前，先知先觉的高利贷和投资人就盯上了他。“你们说，我刚卖几套房子有一笔钱，就有人来我家找我要钱，然后是银行，然后是施工方来要工程款。我怎么办？当然是先还他们了（高利贷）。你们不要找我，你们就找他们要，你们的房款都被他们拿走了！别说是房款了，你们去我家看看，我的墨宝他们都没给我留下！”别人惦记着房子，李总还惦记着自己的字画：起码值500万。===============================================================业主们可没有心情去要李总的墨宝，现在让他写个欠条可比写首绝句靠谱。业主们不能理解李总为什么会不顾群众利益，而对案发一年前的李总来说，高利贷是第一位的，其次是银行，再然后是政府，最后是施工方，最最后面才是业主。开发商股东转移掉一些资金放到个人名下。高利贷抢先拿走利息。银行也要盯着开发商还贷。施工方拿不到工程款，就停工。业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。等业主们醒悟过来要起诉的时候，开发商和高利贷已经折腾了一年多了。烂尾楼就像一副多米诺，从第一个环节塌掉之后，压在最下面的总是最后一块。政府只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。翻过头来到底怎么处理这么多方的利益，政府也不知道。1994年到2004年中国经历过一个阶段的楼盘烂尾，再之后的十年房价一直暴涨，就算烂尾了，只要房价一涨，自然就很好解套。所以过去大家看到的那些烂尾楼，现在有不少都不见了。他们去哪儿了？被上涨的房价消化掉了：或者恢复了施工，或者改造成住宅（商铺、酒店），或者拆了夷为平地重建。而现在，整个楼市去库存，开发商对楼盘和拿地没有兴趣，自顾尚且不暇，遇到这样的烂尾楼盘更不可能有人甘当接盘侠。十年前的经验现在已经不再适用了。也就是说，到了今天，全中国也没有几个人知道烂尾楼该怎么办，该怎么处理，包括政府。业主们常常说相信政府相信政府，政府两手一摊，对不住，哥也不懂！===============================================================真的不懂吗？政府不懂，一定有人懂，比如投资人，比如律师，由于立场不同，观点不同，所以总有人在积极行动，引导政府往自己有利的方向走。最先知道开发商资金链断裂的高利贷第一时间去讨要自己的利息和本金。业主在拉横幅的时候，债主们已经在各自施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。没卖出去的房子，卖出去了没网签的房子，抵债了没有办合法手续的房子。也就在业主们不知道的情况下，李总手里的空房子迅速被其他债权人拿走了。而政府在这个过程中，也没有想着去优先保证购房人的利益，在购房人的鼻子下办理了网签手续。===========================================================这里说句题外话，据说文化大革命的时候，村里面开会，大家都特别积极，为啥，因为如果谁要是不在，比如学雷锋搬砖去了，那么这个会不在场的这个人就有比较高的概率被定为反动派，稍有不慎就要被批斗。几十年过去了，物是人非，道理没变，开发商没钱了，就剩下房子。银行、施工方、债权人、政府纷纷拿着刀叉研究怎么在桌子上割肉，偏偏业主在会议室下，大门外拉横幅。一群松散的业主和个人、企业比起来，是最没有行动效率的，即便不去管他们，他们也会自己分裂成几派吵来吵去。业主代表也不是真的代表，手里一没有委托书，二没有授权书，上了会议桌只能这样发言：我就代表我自己！所以作为最大的债权人，业主是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。业主里面倒是偶尔也有实战派，像我最近认识一位业主，直接把开发商抓走了，警察敢去解救，他就对警察说，你们带走他一次，我就能把他再带回来一次。这个业主的房子果然退掉了。==========================================================回到本案，一年时间，这些本来可以用来拍卖，抵给施工方，增加楼盘被接盘可能的房源，被以极低的价格抵债，如果业主们一开始就察觉到这些问题，本可以用这些作为筹码顺利收房入住的。难的是，并没有后悔药可吃。政府找来了政府的法律顾问，当地最大的C所。所主任担任着政府的法律顾问。政府领导问律师，法律如何规定，烂尾楼问题怎么处理。律师答复，按照合同法286条规定，施工方的债权，优于银行抵押权，银行的抵押权优于其他债权。现在开发商欠的外债实在太多，购房人打赢了官司，也拿不到钱。领导最关心的问题是业主们闹事的问题，问律师有没有什么好办法。律师答复，办法就是让业主们去起诉要求退房。领导问C律师，能不能代理这个案子，帮业主们都去起诉，或者建议他们起诉。C主任摇摇头。这样的案子全国也没有几宗，万一弄到最后钱拿不回来，还惹了一身麻烦。不过，要是能让开发商破产，他们愿意担任管理人。===============================================================破产分为两种，重组和清算，清算就是让开发商破产，重组就是开发商不死，直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。过去十年里，80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在，清算占得比例越大。在破产程序中，法院指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。剩下多少钱，剩下多少房子，剩下多少股票，欠别人多少钱，欠的是什么钱，别人欠开发商多少钱，怎么要回来。一般一个破产案件要三年时间，清理完债务之后，余下的部分，有10%被律师事务所先拿走，剩下的让债权人去分。这个时候该按照什么顺序分？是 支付了大部分购房款的购房人——》施工方——》银行——》一般债权人。还是 施工方——》银行——》购房人？按照我对法律的理解，购房人优先权是有明确的法律依据的，因为绝大多数法律同业者都学习了合同法及合同法的286条，对3年之后最高院给上海市高级人民法院的批复并不了解。知道这个法条的人不多但绝不是没有，实践中如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。然而，按照业主优先受偿这个顺序，多数债权人，包括银行、施工方都会有比较大的损失，所以除了业主、开发商自己（破产免了他的债）和政府，所有餐桌上割肉的各方利益都会不欢迎开发商破产。因为等到破产再分钱就等于分不到钱。============================================================这个项目的运气好就好在，政府第一时间反应过来冻结了开发商的剩余房产。而业主们组织的较早，有一批业主到法院起诉，起诉分成两批：1、一批业主要求开发商给业主过户2、一批业主要求开发商给业主退房两批官司都顺利的打赢，判决书摞成摞堆在了执行庭法官的面前。执行庭也很头痛，因为就在业主申请强制执行的不久前，来自外地的法院早已跑到N市先查封了这些房子。=============================================================能不能办产权证？法官去找房管局咨询。房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测——测绘单位面对和律师们一样的困惑，业主的房子在哪儿，总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。住宅楼也存在严重问题，施工方扣着在建工程不放，楼盘不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。==============================================================到底该怎么办？经过业主、施工方、政府、法院几方共同开会，提出了几个方案：A、让开发商破产，清算，拍卖在建工程所得款项优先用于偿还业主购房款B、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好C、政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组D、先执行一部分商铺用来解决先退房业主的诉求除了上述事项，业主还争取了两项权利：1、优先安排业主的子女入学2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款===============================================================取得了初步的谈判结果，业主们特意到当地最好的饭店设宴把酒言欢。由于我正在出差，特意和他们通了几分钟的电话，给他们说不要盲目乐观。业主说：徐律师，你说得对，官司还要继续推进！好消息迅速传到了其他各方的耳朵中。没有参加集体行动的业主纷纷要求加入维权小组，而债权人则纷纷找到政府信访，表示如果不能拿回本金就要和政府没完。快乐是短暂的，之后就是漫长的等待。熬了3个月之后，业主们发现整个项目没有丝毫进展。在这个人群里，有一位女士始终保持了冷静，在别人把酒言欢的时候她自己一个人去了法院，并且在之后的几个月里坚持天天去执行庭。就在大家感觉走投无路开始抱怨的时候，这位女士带给大家一个消息改变了整个小组的行动方向：有数百万执行款已经到账！律师在同一时间收到了这个消息，最先起诉退房的几十家人立刻涌向法院，经过几番交涉，这些钱被业主全部划走。==============================================================成功逃离的先行者毕竟是少数，更多的业主现在还在等待，等待破产清算，等待开发商能筹到施工款交房。大家等啊等啊，觉得这个事情似乎也没有什么所谓，不就是房子拿不回来了吗。政府的法律顾问，律师C主任和我们聊天的时候说，徐斌律师，我做了这么多破产案件，第一次遇到业主组织起来请了律师参与谈判的，你们是怎么把他们组织起来的？我们运气好。（为了保护客户隐私，所有内容无实名，图片与案件无关联）
所谓的烂尾楼，分为主动烂尾和被动烂尾。
主动烂尾：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心理那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府根本管不来、也没那么多钱去管，其他开发商也不傻，没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。（具体见
通过诸位的观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗，对该城市的介绍）。这种情况下，你觉得老百姓是傻子吗？不可期的贬值的商品谁会买/投资？买了住在一堆空城里，周边什么配套都没有，等死/发霉吗？！ 被动烂尾：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。对于以上情况烂尾，如果不是市场问题，会有政府来找你的，各地政府采取的手段不一，缺资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘，SOHO中国就经常这样做，做到了全国知名！！烂尾楼改造好了，市场又没问题的话，配套、价格等都不错的话，老百姓才不管以前是不是烂尾，一窝蜂的就买了。
谢邀。首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。我亲历过一栋市中心的烂尾，二十年后债权人终得受偿的案例。楼上有人说的很清楚了，烂尾楼也有本身条件很优质的，那些地段偏远，设计缺陷的，一定很难接盘。然后不管烂尾楼是怎么形成的，其中的债务关系一定很复杂，这也是接盘难的重要原因。很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。接下来就涉及到所谓“过户”的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。综上，就是为什么不能贱卖烂尾楼的原因，一句话，接盘侠很难当。
对房地产商来说，接盘烂尾楼，然后重新包装，是一个蛮赌博性质的事情，但也是蛮常见的事情。譬如《第一财经周刊》的这篇《》像四季这样声名卓著的酒店管理集团正在帮助中国的地产开发商顺利地卖出豪宅。收购一栋烂尾楼，它有完美的地段，价格合适，没有法律纠纷和其他什么麻烦，然后用四季的品牌将房子卖出去。这是黄勤道对“四季汇”的描述，也是这位瑞安建业董事总经理兼行政总裁心目中最想复制的生意模式。在香港上市的瑞安建业是香港瑞安集团旗下的一家公司，从1971年创立开始，它便专注于水泥与建筑业务。直到2005年，这家公司打算做点不一样的事情—将日益没落的水泥与建筑业务出手，把重心转向利润率更高的“特殊情况项目”的收购和改建上。用更通俗的话说，它开始四处收购烂尾楼。也是自那个时间起，中国开发商受宏观调控的影响经常性地制造出烂尾楼。而建筑出身的瑞安建业，可以按照自己的设想将这些楼改造好并且快速溢价出售，这样的方式适合想要转型的这家公司。作为硬币的另一面，烂尾楼就像城市中的伤疤，背后通常意味着许多问题—断裂的资金链、有偏差的市场定位、需要花大力气去更改的硬件问题以及错综复杂容易引起纠纷的产权债务关系。因此，要碰到一个好的收购机会，并不是容易的事情。有几个原则可以降低烂尾楼业务中的风险：快进快出，3年至4年完成从收购到销售的周期；项目要处于绝佳地段；5万至7万平方米的体量为最佳；多采取引入财务投资者为合作对象。按照这样的标准，21世纪大厦是一个完美的收购对象。它坐落在上海陆家嘴，紧邻上海最高的两栋楼—环球金融中心和上海中心；它有55层楼高，其中30层到55层出售。出售方是美国汉斯集团，2006年，它作为投资合作方加入到当时已经烂尾5年的项目中来，3年后基于合作分歧的缘故打算退出。对于瑞安建业而言，这是挤入陆家嘴的一个难得机会。陆家嘴是上海最重要的金融CBD之一，这里还是上海高楼最集中的地区之一。仅仅在21世纪大厦所在的小陆家嘴范围内，按照仲量联行的统计，现有的写字楼面积大约有170万平方米。而整个陆家嘴拥有100座高楼。自1990年代浦东开发以来，许多开发商蜂拥而入。现在，要在陆家嘴的核心区域寻找一个合适的地块切入，机会渺茫。除了在建的上海中心，这一区域的大楼新建速度已渐趋放缓。对于黄勤道来说，影响收购决策的问题之一是，按照建设时的规划，这些出售的楼层会用于酒店经营，它不在瑞安建业最初转型时设想的业务范围内。在此之前，瑞安建业也没有酒店经营的经验。一旦接手，瑞安建业就必须要与周边的高端酒店抗衡，竞争对手包括：香格里拉、君悦、柏悦以及丽思卡尔顿。好消息是，出售方汉斯在更早之前已经与四季酒店集团达成合作协议—当大楼建成之后四季将作为酒店管理方接手运营，如果瑞安建业买下汉斯的股份，它仍然可以选择四季作为合作伙伴。但坏消息在于，瑞安建业出于资金回笼的考虑并不希望完全持有所有的酒店房间，这一点也许会影响双方的合作关系。与四季的接洽开始于2009年。在与四季酒店的创始人、现任董事会主席Isadore Sharp的见面中，黄勤道尝试着向对方这样解释，“瑞安建业作为上市公司，需要给集团良好的业绩，给股东符合预期的投资回报，因此需要出售一些资产来实现盈利目标，并支撑公司的现金流。”这种想法最终得到了实现：在瑞安建业收购来的半栋大楼中，一半将继续成为上海浦东四季酒店，而另一半将是拥有四季品牌的高端公寓住宅—它们以每平方米15万元至20万元的价格被出售。这种酒店加品牌公寓的模式并不少见。它最早在1970年代至1980年代开始出现在欧美的酒店业中—希尔顿、洲际、万豪等酒店集团都拥有自己的公寓项目。这些公寓大都临近酒店或是与酒店在同一栋楼里，它们或租或售。而第一批冠以四季品牌的公寓最早出现在1982年的美国休斯敦。它有404个房间，共计47套，当时出售的价格在25万至70万美元之间。四季酒店集团总裁Kathleen Taylor说，四季品牌公寓与其他豪宅是完全不同的。她认为，所有四季品牌公寓必须与酒店捆绑，目前70%的四季酒店项目都配有品牌寓所，而借助四季酒店的影响力，可以带动四季公寓的销售或是租赁。2005年，四季在香港中环开出酒店，同时开业的还有拥有519套住宅的四季汇公寓，这些公寓全部用于出租。根据业主方新鸿基2007年曾披露的一个数据，当时四季汇的平均出租率在98%左右，年租金收入约为4亿港元。四季直到2012年才明显加快了在中国市场的扩张。这一年它同时开张了广州、上海浦东和北京三家酒店，让管理的酒店总数达到了7家。四季的对手包括跨国酒店管理集团和跃跃欲试的本土开发商的自建酒店。根据中国旅游饭店业协会的数据，过去3年中国五星级酒店的年均增长率超过15%。在中国，让酒店管理集团插手住宅业务在此前还不是一种流行的做法，但像瑞安建业这样的开发商需求的出现对四季来说是一个机会，在北京，四季同样得到了这样的机会。这是位于北京亮马桥地区的一个项目，邻近北京第二三使馆区，又紧贴凯宾斯基饭店，正是处于北京传统的高档涉外区。这同样是一个烂尾楼。2006年，香港凤凰卫视控股有限公司和香港裕汇集团联手，从原开发商长青有限公司手中获得控股权。此后，它们开始重整项目，清理债权债务，最终完成开发建设工作。这个项目也是酒店与公寓的结合，即北京四季酒店和四季世家公寓，后者拥有242平方米到318平方米的公寓共206套，均价8.5万元。目前，四季世家售出了约70%的房子。北京四季酒店总经理Sanjiv Hulugalle说：“公寓业主可以同时选择酒店的服务，这让公寓有更大吸引力，也可以让开发商卖出更好的价格。”不仅是设施和服务，酒店事实上正和公寓共享团队，四季世家公寓总监Saleh Bataineh带领着一个85人的物业管理团队，但其中并没有专职的保洁员工，业主的房间清洁都是按照预定计划从酒店客房清洁团队中抽调人手做的，在酒店开张之后，四季世家的房间叫餐服务也正式推出。而这种共享是四季在全球的通行做法，“这让我们节约成本，也提高了效率”，Sanjiv Hulugalle对《第一财经周刊》说。四季公寓所能提供的服务事实上也就是酒店服务的复制和延伸，而作为全球最大的超豪华酒店集团，这家公司曾定义了关于高端服务的诸多原则，比如充分的私密性原则和不实行VIP制的平等原则。在四季世家，最基本的一点是，一个信息系统会清楚记录业主一家人的身份信息、每个人都喜欢吃什么样的早餐或是家里宠物的名字—这个IT系统同全球的四季酒店和公寓连通。Saleh Bataineh也清楚地知道哪些房子是业主常住的，可以立即说出很多业主的姓名，在来北京之前，他担任的是约旦安曼四季酒店的客房总监。从四季角度说，公寓业主很容易会把家延伸到酒店，邀请的朋友也有很大机会住在四季酒店里，这些人都可能成为四季的长期客人。在与开发商的合作中，四季公寓项目的收益来自于三方面，一是品牌的授权费用，二是提供物业服务收取的管理费用—比如北京四季世家的物业管理费是每月每平方米29元，第三部分是销售的分成。在北京项目的合作上，四季的介入时间较晚，而瑞安建业与四季的合作则更为紧密。在买下21世纪大厦之后，瑞安建业便开始和四季酒店一起着手设计和改造的工作。按照第三方代理行提供的调研报告，21世纪大厦如果要改造为住宅，缺点很明显，得房率低，公摊面积大，大概一套房的得房率在65%到70%之间。而普通住宅的得房率至少在80%以上。不仅如此，它没有煤气管道等生活必需的硬件设施，房间设计也留下了一些硬伤。项目商业用地的属性和烂尾楼的历史，也决定了其公寓部分的产权远不到50年。但好处在于，它不受住宅市场中限购和限贷政策的影响，并且位于陆家嘴。这些综合条件最终决定了四季汇将自己定位于商务人士的“非第一居所”。这意味着，在此之外，业主还会有主要用于生活居住的房子。从现金流的角度来看，可出售的房间越多越好，尤其在大多数的开发商资金链都紧张的时候。但Kathleen Taylor却不这样看。她说：“私人住宅的面积要与酒店的面积相匹配。”在房间的比例分配上，四季最终给出的建议是，在中国市场，最好的公寓房间数量与酒店房间数量的配比为1：2。这个建议最终帮瑞安建业确定了浦东四季酒店187间客房和四季汇73套公寓的比例。随后四季汇的房间要开始进行改造—原来每层16个至18个的房间要改为7套左右的公寓套房。黄勤道最开始倾向于请一个中国的设计师，他相信中国设计师会更了解中国人的居住需要。但四季酒店则希望将这个项目变得更特别一些，他们推荐了Yabu Pushelberg—这是一个设计风格十分独特的团队，擅长为一些顶级品牌做商铺设计，比如LV和Tiffany。四季酒店的理由是，如果我们要吸引那些具有国际视野、欣赏国际风尚的客户，那么只能将产品变得独特。黄勤道说，他最后被说服了。瑞安建业和四季酒店设想中的目标客户群体，将以两类人为主：一类是国内的企业主买来自住，另一类是香港或者新加坡的投资者买去投资。与此同时，他们将传统高端楼盘青睐的外企高管排除在外。瑞安建业旗下上海二十一世纪房地产有限公司的市场经理花慧说：“外企高管居住的房子大多由公司出资租赁，它们可能每年出几十万来租一套房子，但它们不可能花几千万来买一套房子。”而外企高管是中国目前服务式公寓的主要客户群，在该领域主要的领先者是凯德旗下的品牌雅诗阁。对目标人群的设定直接决定了瑞安建业的营销模式，它选择代理行、一些高端酒会和活动等针对性渠道来做四季汇的推广。按花慧的说法，自去年8月25日开盘之后，销售的情况令人满意，甚至有一个客户花了接近3亿元买下了四季汇一整层的7套公寓。根据第一太平戴维斯酒店式服务公寓部董事 Neil Harvey提供的数据，由国际酒店管理集团管理的酒店式公寓的出租率，在上海能达到92%，在北京也有80%。而在二线城市酒店式服务公寓的出租率也从过去几年的20%至30%，提高到了目前的60%。“国内在未来几年酒店式服务公寓的供应量并不是很充足，相比于需求，供应量的增长仍比较慢。供不应求的情况下，出租率还是会继续保持在一个很高的水平。”Neil Harvey说。开发和投资的热情也变得旺盛。ONYX酒店集团北亚市场开发副总裁黎志才说，有一种趋势是，开发商正从纯粹的酒店投资开发转向酒店式公寓的投资开发。因为，从投资的角度来看，较之酒店，投资酒店式公寓所产生的回报则更快，也更为可观。而这类公寓究竟采取出售还是出租的方式，则由开发商来决定。这推动更多的开发商去尝试。在广州，太古地产与文华东方酒店集团合作的太古汇文华东方酒店已确定规划方案。在这栋拟建成31层的酒店内，除了233间客房、30间套房外，同时还将会有24间服务式公寓。黄勤道最近也在武汉准备收购一个新的项目，他打算延用上海的模式。尽管要真的完全复制会很困难，但对他来说，与四季的合作至少是一种不错的选择。在此之前，他从浦东四季酒店总经理那里拿到的一份预期报告显示，在高端酒店普遍亏损的当下，浦东四季酒店可以不靠物业升值就达到经营持平状态，并且收回成本。“我们和四季在上海的合作期限是80年，我们想和四季酒店建立长期的战略合作。”黄勤道说，上海陆家嘴的四季汇只是一个开始，四季品牌公寓的产品线已经受到公司内部的重视，也是公司接下来想要大力发展的方向之一。四季酒店也有同样的雄心壮志。Kathleen Taylor透露，目前在中国计划开业的7家酒店中，有4个项目同时拥有住宅面积—这部分住宅多属于高端住宅范畴，并以四季品牌冠名。当然，这些项目都会与中国开发商合作。这不仅仅是四季一个人的做法。像华天酒店，也有，见：三亚的文华东方，前身也是烂尾楼。这种例子比比皆是。题主说，干嘛不卖给老百姓，这样的逻辑是过于天真化了。无论怎样，你能见到的烂尾楼，地段都不会差，背后的资金链利益链错综复杂，理清楚它们就要花大力气了。而且本身土地尤其是路段好的土地一定是稀缺资源，盘下来之后，再推出去，这才是王道。
其他地方我不清楚，烂尾的成因就是缺钱，本地属五线小城，前几年有一幢烂尾楼，大概27层，烂了快十年了，实在是有碍观瞻，所以后来政府就出面低价让本地较富裕的乡镇接盘了，接盘之后内外装修了一下，变成商用写字楼，后来接盘的乡镇也不景气了，然后就转手卖了，买给本地一私人，目前依旧是用作写字楼，外加开了个快捷酒店，底层商铺全租了，转来转去现在不知道叫啥大厦了
我家附近就有烂尾楼，就一直烂着，没有处理
拍警匪片。
孙伯伯答得差不多了，补充一点，就是政府部分的政策很坑爹，不回去考虑把房子便宜卖给谁，因为还是要考虑市场，说白了就是重绩效不重民生。
试着答下。
1、处置主体。首先，大家知道烂尾楼是半拉子工程，背后就一定有一堆债权债务关系，比如拖欠的工程款、银行债务、已售房部分业主的房款等等；其次，烂尾楼是一个个市场主体，不是谁有权说低价处理就能低价处理的（政府最多也只是个托管方），还有即使你轻易卖掉了，烂尾楼背后一群群的债权人来找你要钱，你怎么办？另外，烂尾楼的处置也是要走法律程序的，特别是涉及国有企业资产，程序复杂得多（从责任来看，也没有多少动力，谁也不愿承担国有资产流失的责任）。
2、谁来接手继续修。（1）接手的人意味着要替前任还债，那就要算经济账了，买卖双方是要谈的；（2）还有就是烂尾楼的改造也是比较难的事情（还要继续追加多少投入）。过去的用地性质需改变土地用途（如办公改酒店或住宅等），过去的设计还符合现在市场需求吗（如层高、消防、水电、管网等等一系列复杂的修改）；（3）烂尾楼的权证。有些烂尾楼历经风雨，档案资料会有缺失，甚至权证的办理在过去的年代不完善，土地性质是划拨或协议的、用地规划在整个城市规划中也许会有变化，甚至有土地被规划红线侵占的可能，等等，都需要费劲心力来协调解决，这些在你接手烂尾楼的时候可能不一定清楚。
2006年，成都最大烂尾楼汇通大厦以4.015亿元拍卖（预计买主还要投入2.5亿元完成后续建设）。这可是房事火爆的时候啊，一批外资到处收烂尾楼。
我们公司就承接过烂尾楼，本来是住宅，因为在旅游强县就重新包装成产权酒店，每周搞活动，地段还不错，周周促销大卖！
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