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我有写字楼要出租，要怎么发布
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●论坛背景● 你买房的价格高了还是低了？这个问题是可以用“租售比”的方法来论证的。另外，市场绩效表明，即使一街之隔，拥有了高端租售机构加盟的高端住宅和普通物业租赁的住宅租金价格能够相差一倍以上，这也已经成为行业的“潜规则”。在CBD地区，正值合生国际花
●论坛背景● 你买房的价格高了还是低了？这个问题是可以用“租售比”的方法来论证的。另外，市场绩效表明，即使一街之隔，拥有了高端租售机构加盟的高端住宅和普通物业租赁的住宅租金价格能够相差一倍以上，这也已经成为行业的“潜规则”。在CBD地区，正值合生国际花园与戴德梁行合作签约，加之酒店式国际公寓“B耀座”开盘，一个关于CBD地区住宅租金收益论坛，数位地产专家对此表述了自己见解。 ●“钱松地紧”主导居住物业继续升值 中国房地产研究会顾云昌 五一前后我走了很多地方，全国房价都在涨，区别只是快和慢的问题。整个房地产市场，概括成四个字，叫做“钱松地紧”。就是买房的人，的人钱有的是。但是，我们供应却相对紧张。这样，客观上造成了供不应求的态势，这必然导致价格上升。 如何来稳定住房价，各地政府都在努力。我们的住房问题的解决，只能或者是应该两条腿走路。一条腿就是市场化，解决市场需求。第二条路就是保障性解决中低收入家庭的住房。从保障性来解决基本需求，用市场化解决改善性需求。当然我这讲的都是自住性的需求。今天讲到CBD中心区高档住宅资金收益问题，如果大家都来买房子就更供不应求，但是这是市场的态势，中国老百姓有不少人有钱不知道怎么投资，房地产仍然是好途径，但投资也要慎重和理性。 目前来看，由于这两年投资需求旺盛，所以我们现在房价涨得比较快。但在这样的情况下许多人仍然买房子投资。现在五年房子上市，，等等规定，不允许短期炒房。但还在买，其实大家还是看好未来的市场。 ●回报率一定要有租金支撑 第一太平戴维斯销售部总经理徐伟成 最近有一些外国的社会学家发展一些新的中央商务区理论。他们发现像北京、上海，纽约的华尔街、曼哈顿，还有香港的中环。其实本身城市大都会的区域板块就能吸引不同的人才、资金。作为市场研究顾问的角度，看一个楼盘，其实不是看一两栋楼，我们看有多少人带着现金流过来，流出去。有很多钱流进来，很多人才带着钱流进来，很少资金流出去，证明这个区域是富裕的，它的税收，它物业的价值，它的地价是很好的。 到底怎么看我们CBD地块的价值，每个物业的价值怎么看？我在探讨地块跟物业租金收益比例前先跟大家交流一下。回报率一定要有租金来支撑，如果每个月租金多少乘以12，除以楼价，基本上税前的投资回报率就会出来了。 怎么选择投资具有价值的物业。当然是它的位置、质量，质量包括很多因素，好的质量，包括开发商的品牌，建材质量，内装修质量，管理公司软件的质量等，还包括园林设计、景观、外立面等等。 作为一个真正高端的，高档的住宅，它的收益，投资价值，跟租金有绝对的关系。以北京的CBD为例，公寓住宅，如果你问专家的意见，我们选择住的地方肯定是闹中取静的地方。闹中取静对于CBD这样的地方来说更具价值，更容易吸引更多的高端租住户，而且肯定会越来越昂贵。因为在闹中取静的地块和物业，是越来越稀缺的。 怎么选择优质的住宅，才能对你的租金，你的未来保持有合理高的住宅率？当然本身产品的质量非常重要。住宅有几个成功关键打造产品的，第一个我们首选的就是开发商的品牌。我们在合生这个项目，其它像富力地产的一些项目，他们住宅的品牌已经等价于产品的质量。第二个就是它的户型设计，我建议大家看样板间的时候，坐在客厅的沙发里面感受一下。 是很难做好的。谁都会管，但是你要管得好，管得细，真是要靠多年积累的经验，所以我回忆为什么我们一定选取大品牌开发商的产品，对我们业主的投资价值，或者跟用户、住户的价值才会有适当的信心。 ●在CBD投资房地产风险最小 多中心会不会削弱CBD的地位，会不会降低它的价值？在这个问题上，我的看法是北京多中心的格局，恰恰它是另外一种聚集的模式。并不是分散的。因为城市的本质就是聚集，把人集中在一起。通过协作产生新的价值。为了让它的内部运作更加有序，使不同的功能适当地分开。形成各自的中心。中心之间的协作关系是存在的。商务区的进一步发展，必然要把和商务区相关性比较弱一些的功能，疏解出去才能够留出空间，来增强商务区的功能。这个应该说是CBD未来发展的一个基本的构架。多中心格局下，CBD的发展会更加良性，更加健康。 中心商务区的价值所在，就是在于它的多样性。而且它是高端功能聚集在一起形成多样。在北京CBD我们最早期开发建设的项目当中，有，有公寓。在租后期，在2000年之后逐渐发展是更加的多元化。中央电视台国贸三期商业设施，世贸天阶都很丰富。这种设施的多元化也是CBD功能的多元化所需求的。 第二是国际化。CBD是一个国家的窗口。它是社会经济的生活、对外交流。主要的一个途径就是通过CBD和国际经济活动的关系，这个也就是说CBD的存在，它的价值是代表一个国家社会经济发展最尖端水平的一个区域。它从价值上看，它的含金量也是在一个国家的含金量是最高的，这是从国际化的角度去看。 第三个特点就是它的聚集效应。CBD一旦形成，发挥经济上的作用之后，包括人才，人力资源，还有钱、信息等等这些东西，都是在这个区域聚集的。聚集本身是一种资源。单个的要素是资源，这个要素的组合方式也是一种资源，产生新的价值。 可以看到CBD在建筑的密度上，交通基础设施的投入上面都是高于其他区域的。它的人的密度，在我们CBD这个区域里头未来有50万的工作人口。所以在它运转的效率上会造成未来聚集的速度会越来越快。也就是说在全国这些城市的体系当中，未来的发展并不是大中小城市缩小差距，而是差距越来越大，这是我的一个判断。 聚集是一个必然的趋势，物业的价值，应该说是安全性最高的。不管怎么样，在各个地点的投资上来看，中心城市的CBD，应该说是在国内的房地产市场当中，风险最小的一个地点。 那么在一个发展的比较成熟的市场当中，CBD这个区域的物业价值，和城市边缘的物业价值，应该是达到6到10倍。但是北京周边的，像通州、大兴房价也到了每平方米5000元了。就是感觉差距还不是那么大。应该说CBD当中的居住物业，它是一种比较特殊的居住物业，特殊的居住产品。和CBD以外这个区域产品有本质的不同。首先一个它首要的不是以自住为目的，都是投资、出租，由于短期居住它对租金的支付能力相对于其他区域要高，也支撑了它的高价。
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写字楼市场是把投资“双刃剑”
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行业数据表明：到2016年，优质写字楼需求面积约为340万平方米，总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米。当一座座高耸的写字楼成为佛山城市新经济的外在标尺与最佳注脚，供求关系失衡亦引多方猜测和讨论。
DTZ戴德梁行及郑州公司总经理黎庆文称，供过于求现象属正常发展周期，在这一周期内，佛山写字楼市场是把投资“双刃剑”，面临低回报率风险的同时，可强势议价。长期来看，佛山写字楼涨价可期，建议多引入金融企业，或可拉高佛山写字楼市场租金承受能力。
DTZ戴德梁行广州及郑州公司
总经理 黎庆文
DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理。在新西兰及国内地产领域拥有22年从业经验，曾担任多个大型项目（前期研究、可行性研究、市场定位、发展顾问及运营策略）的主要负责人，为房地产市场多个领域的客户提供优质的顾问服务。研究地产市场多年，非常熟悉国内地产发展形势，尤其是广佛区域。
■从长期来看，写字楼的发展存在循环周期，同一周期里，首先因为市场需求引导供应集中爆发，导致供过于求，此为上升阶段；随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期，最终达到供需平衡。
■为大佛山规划中的政治经济文化中心，佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利，但未来的潜力不可限量。
佛山写字楼
处于第一发展周期
经过14年市场观察，广州写字楼市场的循环发展周期为5—6年，期间写字楼市场经历了“需求旺盛—集中供应—供过于求—发展放缓—供需平衡”五个阶段，如此5—6年一循环。佛山写字楼市场正处于第一个发展周期中的集中供应阶段，这一周期有多长？到何时才会放缓供应的脚步？尚难定论，只能拭目以待。
去年12月，戴德梁行在佛山房地产市场分析新闻发布会上做出预测：未来3年，佛山将有超过23个写字楼项目入市，供应面积超过139万平方米。这一预测公布之后，便常有业界人士和媒体向我们发问佛山写字楼供应是否会过剩。
我想，谈“过剩”并不恰当，“周期理论”或许更能明确其发展脉络。所谓“周期理论”，即我认为从长期来看，写字楼的发展存在循环周期，同一周期里，首先因为市场需求引导供应集中爆发，导致供过于求，此为上升阶段；随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期，最终达到供需平衡。
佛山正处于写字楼发展周期中的上升阶段。毋庸置疑，139万平方米写字楼的集中入市会令佛山写字楼的空置率暂时上涨。根据预测数据，到2016年，佛山优质写字楼需求面积约为340万平方米，而总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米，短期消化压力较大。但佛山写字楼市场何时进入发展周期的“下降阶段”？尚难以定论。
至于佛山写字楼供应集中爆发的原因，我认为离不开三大契机的共同推动。首先，在明确了金融后勤服务中心的定位之后，千灯湖片区的优惠政策吸引了许多广州金融服务企业前去南海，带来大量写字楼需求；
制造业“上楼”是写字楼“井喷”的另一大助力，近年来，佛山鼓励“产业结构调整”，总部经济开始在制造业流行，制造企业总部陆续搬离传统工厂进入写字楼；最后，佛山近年明显加快了城市升级步伐，东平新城、季华商务带、大良新城等商务区的开发过程中，大量写字楼开发用地涌现。
佛山写字楼价格肯定能上涨
当前的佛山写字楼市场是投资者的双刃剑，面临资金回报率低等困扰的同时，产品议价能力强势。从长远发展来看，佛山写字楼价格上涨机会很大，如何锦上再添花？建议佛山大量引入租金承受能力强的金融企业。
长远来看，我是很看好佛山写字楼市场的。佛山写字楼价格肯定能上涨。为什么呢？地价上涨是最直观的表现，这几年我一直在关注佛山土地市场，去年底佛山已经开始出现“9”字头的楼面地价，当这一批“高价地”产品投入市场，想不涨价都难。
其次是佛山写字楼对的硬件要求有了明显提高，建筑成本助涨产品价格。举个例子2008年以前，广州甲级写字楼造价多为元/平方米，而现在基本超过8000元/平方米，目前佛山优质办公楼造价多为元/平方米。
外围因素的影响也不可忽略。为什么广州很多企业要搬去千灯湖办公？原因很简单，因为便宜，当然便宜是相对的，佛山甲级写字楼月租金大约100元/平方米，广州已经超过200元/平方米。倘若5年之后，广州的租金涨到了300元/平方米的话，佛山肯定也会跟着涨。
目前，北上广深等一线城市的还在继续上涨，综合过去5年来看，广州的写字楼租金水平平均年上涨约8%，北京、上海、深圳均超过该涨幅，因此，从大形势来看，佛山写字楼涨价是必然的。
在价格上涨趋势明朗的大背景下，如何尽量提高市场对于写字楼租金的承受能力？建议佛山尽可能多引进承租能力高的金融类企业。
佛山市场制造企业的写字楼需求占市场总需求的接近70%，由于这类企业相对保守和理性，佛山写字楼租金呈较低较平稳发展态势。
这一平稳发展也反过来制约了写字楼市场建筑成本的投入，目前广州最高的写字楼建筑成本达18000元/平方米，佛山则难以望其项背。
佛山新城是佛山的“皇太子”
在写字楼市场更加成熟的广州，开发商们多选择自持写字楼，因为升值可期；但在佛山，由于写字楼市场刚起步，不明朗因素多，开发商往往选择散售以规避风险。佛山新城是佛山的“皇太子”，千灯湖版块拥有看得见的机会，不论租售，进驻这两大商圈都是明智之选。
在写字楼产品的租售比方面，佛山也与广州有很大不同。佛山万达广场、绿地国际中心等地标性写字楼项目均以出售为主，而在广州，写字楼产品出售量并不大，开发商往往选择自持。
广州优质写字楼产品的自持比例比佛山高很多，主要原因在于市场的成熟度。广州写字楼市场经过数十年的发展，相对成熟，开发商看得到产品的升值空间，因此敢于并乐于自持；但佛山写字楼市场才刚刚起步，不明朗因素多，开发商通过散卖掉以规避风险。
那么，自持和出售的写字楼物业究竟有何不同？经过多年观察，我发现出售的写字楼产品建筑成本相对较低，这一点其实很好理解，毕竟商人逐利很正常，另外倘若成本太高也不好出手。
而自持的产品反而在硬件方面更舍得投入，也敢于投入，开发商自己的资产，当然不能落伍。在后期物业管理方面考虑得亦更加完善。
目前，佛山有四个商圈比较火：佛山新城、千灯湖、季华路和祖庙商圈，有人问我更看好哪里？我认为这要结合佛山城市规划等多方因素来考虑。
作为大佛山规划中的政治经济文化中心，佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利，但未来的潜力不可限量，广州珠江新城的今天或许就是佛山新城的明天。
近期来看，最容易受亲睐的当然是千灯湖版块，由于靠近广州，再加上价格和政策优势，千灯湖版块吸引了大批广州企业和投资者的目光，是当下的绝对热点区域。
因此，在这两大版块，不论是开发商自持还是投资客散购，都是明确的选择。
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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中研普华报道
写字楼租售相关的研究报告
　　去年珠江新城写字楼价格的涨幅相对住宅缓慢。　　　　2014珠江新城写字楼供应继续“扎堆”租售比或将进一步下降　　　　日前，走访市场得知，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，加之新增租盘供应较大，珠江新城写字楼市场租金涨幅未能跑赢售价，租售比回报比进一步下滑。根据仲量联行的数据，预计2014年广州将有24万平方米写字楼新增供应竣工，这些新增供应全部集中在珠江新城。　　　　业内人士预计，珠江新城的写字楼未来价涨可期，但由于新盘入市，租金涨幅趋于平稳，未来租金回报率或将继续下降。　　　　珠城二手写字楼售价“跑输”住宅　　　　近日走访市场了解到，光是去年12月份，便有环球都会广场、雅居乐珠江新城中心、富力盈东国际等多个甲级或超甲级写字楼高调亮相预备入市，其中一部分写字楼是以拆分产权售卖的形式进入市场，更多的是以单一产权，只租不售的方式进入市场。　　　　由于投资需求旺盛，2013年珠江新城的写字楼不但一手价格居高不下，二手价格也有所上涨，但涨幅并不算太大。“去年珠城写字楼每平方米涨幅在2000元左右。”中原地产写字楼部营业经理黄志峰说。记者计算了一下，相对于珠江新城写字楼的均价来看，这个涨幅大概在5%~8%。　　　　中原地产工商铺高德置地分部高级营业经理林惠华曾公开表示，去年广州写字楼市场的平均价格涨幅在10%~20%，琶洲部分写字楼涨幅甚至达到三成。由此看来，珠江新城二手写字楼价格涨幅甚至“跑输”大市。　　　　满堂红写字楼部高级经理葛艳萍告诉记者，根据其公司监测数据，珠城写字楼去年全年二手成交均价约有5.3%增幅。而据满堂红提供的区域住宅成交数据，珠城住宅的年涨幅达8.6%。由此可见，相同区域，珠城写字楼的涨幅相对住宅依然缓慢。　　　　2013年部分写字楼租售比不到4%　　　　在租金方面，珠江新城的写字楼涨幅则更不明显。葛艳萍表示，从满堂红监控数据显示，2013年珠江新城写字楼租金和2012年基本持平。“2012年，珠江新城写字楼平均租金为157.6元，2013年仅录得0.1元的增幅，为157.7元。”　　　　但葛艳萍表示，之所以全年平均租金没有录得涨幅，主要是2013年交楼的写字楼太多。“比如去年年底保利克洛维一期交楼，遇到富力盈通同期交楼，形成竞争，本来预计每平方米可以租到150~160元，但由于供大于求，很多小业主不得不降价租房，不少单位租金仅为120元/平方米。”　　　　经计算得知，按保利克洛维目前一手单位均价4万元/平方米来计算，保利克洛维的租售比仅为3.6%，而即使是按2011年初出售时3.1万元左右均价计算，回报率也仅为4.6%。　　　　而黄志峰则介绍称，即使是入手租金涨幅明显富力盈信，其租售比也并不高。其介绍称，现在富力盈信在二手市场上，单价大约在3.9万元，加上十几个点的税费和中介费，价格达4.3万元以上。记者计算得知，富力盈信的租售比大约在4.5%左右。　　　　业内预测　　　　售价上升租金平稳　　　　出租回报率或下滑　　　　多位业内人士对记者表示，珠江新城写字楼之所以售价涨幅较为缓慢，主要是因为写字楼面积普遍较大，投资门槛较高，且前期价格便已经相对偏高导致。而琶洲等地本来写字楼的租金就比较低，因此涨幅会更为明显。　　　　葛艳萍认为，珠江新城连续好几年都是供应高峰期，新的写字楼入市时，无论是销售型的物业还是持有型的物业，都会为了“抢租客”而进行一定的优惠。黄志峰表示，以雅居乐珠江新城中心为例，这一超甲级写字楼的低层已经开始招租，租金仅仅定在150元/平方米。“至少要等到入住率达40%~50%，租金才会慢慢提升。”　　　　而珠江新城写字楼的供应量将在2014年有所收缩。记者从仲量联行发布的《2013年广州房地产市场年度回顾》中看到，预计2014年广州将有24万平方米新增供应竣工，新增供应以单一业权项目为主，也就是只租不售，全部集中在珠江新城。2014年供应约为2013年的一半，成为2009年以来最少供应的一年。　　　　而葛艳萍也认为，未来一年珠江新城写字楼价格将保持5%~8%的涨幅，而入市租盘相对较多，未来一年的租金可能继续平稳。她表示，目前珠江新城写字楼市场已过了最好的投资时期。“年在珠江新城入手写字楼的投资客，目前年回报率能达到12%~15%，现在入手很难再有这样的回报率。但是，由于写字楼的租金收益比较稳定，物业增值前景可期，所以如果从长线投资来看，现在入市也为时不晚。
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