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语言：简体中文
授权：商业软件
开发商：未知
中原之星美发管理系统软件介绍
专门为美发店设计的专业管理软件，以塑造企业形象和加强内部管理为出发点，以客户档案为切入点，将客户档案与内部人员状况，员工管理，日常业务，经营状况，经营分析，商品进销存管理工作紧密结合起来。实现了客户资料快速查询，会员卡金额自动管理，员工业绩提成快速准确计算等实用的功能；另外我们还独创了一种简单快捷的开单收银的方式，显现出了一定优势。
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出门在外也不愁郑州市中原区海之星美容美发店
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郑州市中原区海之星美容美发店位于中原区颖河路89号北楼3单元301号，目前主要经营美发。所属行业为理发及美容服务，本公司联系人是余娜，欢迎广大客户来电咨询与合作。 []
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公司名称：郑州市中原区海之星美容美发店
公司类型：有限责任公司 ()
所 在 地：郑州 中原区
公司规模：
注册资本：5万
注册年份：2011年
经营模式：
经营范围：理发及美容服务
主营行业：
联 系 人：余娜 （先生）
部门职位：
公司地址：中原区颖河路89号北楼3单元301号
邮政编码：450007
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公司网址：人人文库美如初恋！
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【广告策划-PPT】中原之星媒体推广材料
媒介新领袖中原新地标GFERAMEDIA上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.第一章中原之星效果全展示第三章中原之星媒体研究第二章中原之星媒介环境分析第四章中原之星投放介绍上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.目录上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.第一章中原之星效果全展示中原之星日间近景照中原之星日间近景照（十七大现场直播）中原之星日间近景照（郑州迎圣火）中原之星日间近景照（奥运赛事转播）中原之星夜间近景照中原之星夜间近景照（嫦娥飞天现场直播）中原之星夜间近景照（奥运开幕式直播）中原之星日间远景照（郑州迎圣火）中原之星日间远景照（奥运赛事转播）中原之星夜间远景照第二章上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.中原之星媒介环境分析周边环境介绍201平米超大屏幕坐落于二七商圈的郑州华联商厦的顶端高8米，宽25.1米。二七商圈囊括了北京华联商厦、郑州华联商厦、金博大、正弘国际名店、郑州百货大楼、永乐电器、国美电器、五星电器等。同时二七广场还是重要的交通要道,日均车流量约91万车次，其中公交巴士约占33。二七广场LED显示屏二七纪念塔东侧方向观测二七商圈中原之星LED大屏幕二七广场媒体环境概况地域简介河南河南区位及经济优势国家统计局数据显示，河南省2005年1万亿元以上的经济总量（GDP）使之成为继广东、山东、江苏、浙江之后全国第5个经济总量超万亿元的省份。同年河南省投资突破4000亿元，城镇投资增速和规模均居中部六省第一。2006年2月，国务院常务会议指出，将把中国中部地区建设成为三大基地一个枢纽，即全国重要的粮食生产基地、能源原材料基地、高技术产业及现代装备制造基地和综合交通运输枢纽。2007年全省生产总值达到15058.07亿元，增速连续五年实现两位数增长，同年我省城镇居民人均可支配收入首次突破万元大关，人均可支配收入达到11477.05元，其中工薪收入8058.81元，同比增长17.4％，对人均可支配收入增长的贡献率达71.8％。07年期间，河南123个重点项目投资609.17亿元，完成年度目标的110.2。悠久的历史给河南留下了大量宝贵的历史文化遗产，成为河南旅游业发展得天独厚的优势。河南的地下文物居全国第一位，地上文物居全国第二位，馆藏文物占全国的八分之一，有国家重点文物保护单位54处。河南可供观赏、旅游的景区、景点有100多处。省内的重点风景名胜区中国家级5处，省级20处。自然保护区23处。郑州区位及经济优势郑州市是河南省政治、经济、文化中心，处于全国东、中、西三大经济带的结合部。辖12个县市区。全市总面积7446平方公里，据2005年统计常住人口716万人。2007年郑州生产总值约为2400亿元，在全国城市GDP排名为第24位，与06年相比GDP增长率为17.38。郑州九州腹地，十省通衢，是国务院确定的三大商贸中心试点城市之一，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑东新区及其CBD（CentralBusinessDistrict中央商务特区）已整体建设了五年，它是河南推进城市化的一项标志性工程，其规划方案一次性迈入国际顶级都会城市。环行区域包括内环30栋80米高的商业住宅楼和外环30栋120米高的纯商务写字楼，中心区域由三大标志建筑物组成。崭新的城市已经是初具雏形。郑州作为中原城市群的龙头、中部崛起的支撑、中部崛起的引擎，必将在经济发展方面提供最为有利的条件。郑州地域介绍郑州二七商圈概况中原之星LED位于郑州市地标最繁华的二七商圈中央、中国中部最大最繁华商业圈，毗邻中国最著名的郑州火车站，商圈以亚洲第一、长达578米长的环广场廊桥集聚起7家大型购物商厦、3大家电卖场、2家大型超市、多家餐饮娱乐场所，形成了一个现代、开放、繁荣的休闲购物天堂，跻身国内上海徐家汇、北京王府井、大连清泥洼、郑州二七四大商业高度繁荣商圈。中原之星LED位于二七商圈至高点郑州华联商厦位于郑州市中心最繁华的二七商圈的中央，而中原之星位于华联商厦的最顶端，它的覆盖面是二七商圈全部的人群和车流，视距远大2公里，完全超越和覆盖了户外最常见的紊乱广告环境。地域介绍二七商圈第三章上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.中原之星媒体研究中原之星时尚E媒介六大优势超强媒体资源超广受众覆盖超清广告环境超高强制到达超低千人成本中国中西部广告第一屏，中国第一广告弧屏，户外稀缺黄金广告位独领中原E时代媒体风骚，每天15小时以上不间断放送，汇集百万目光焦点1670万种色彩、超高亮度尽显无可匹敌的强大表现力、震撼力和广告效果完全突破户外最常见的紊乱广告环境位于第一大省河南政治、经济、文化、交通集散中心之中心，日均人流量38万人次，日均车流量91万车次日均播出16小时、不间断贯穿早中晚三大黄金时间段，全面覆盖最繁华二七商圈全部人群，视距远达2公里以超低千人成本占据中国中部六省最黄金级传播位置超强新锐效果中原之星广告屏价值评估评估指标ABC位置综合性商区单一商业区，主干道专业市场朝向正对主要受众视线偏离不超过15度主要受众视线偏离不超过45度可视距离﹥500米499米300米299米150米政策稳定性固定一年一变一年二变遮挡无任何遮挡轻微遮挡，不影响画面﹤1/4遮挡照明常年照明每天﹥4小时常年照明每天﹤3小时照明时间不确定背景完全单一单一轻微杂乱，无影响D中原之星评价其他郑州最重要的商业区,中部省份第一商圈A主要受众视线偏离不超过75度以上正对商圈中心的友谊广场,可视范围覆盖商圈内80的位置A﹤150米2000米内可视A不确定各项政府审批手续齐全,场租合同期为10年A﹥1/4遮挡无任何遮挡，视野开阔A无照明每天15小时连续播出,全年无休64级程序和手动调节,最高亮度5500尼特A杂乱，有影响背景单一A项目参数LED发光管进口NSPX546物理像素间距20mm像素组成2R＋1G＋1B屏幕解析度整屏分辨率行物理密度2500点／平方米屏幕亮度5500屏幕水平视角120屏幕垂直视角40观看距离102000米灰度等级逐点红、绿、蓝各256级显示颜色1670万种色换帧频率100HZ刷新频率1024HZ连续工作时间无限制屏体LED寿命100000小时平均无故障时间10000小时屏幕平整度±1mm25.1m8m200.80㎡非线性校正两级γ校正，红、绿、蓝灰度非线性纠偏后各8bit，视频处理纠偏编码深度每色14bit控制方式与计算机同步，视频可脱机显示亮度调节程序和手动调节（64级）图像处理视频降噪、快速运动补偿、边缘锐化、边缘平滑、色坐标空间变换与控制、灰度变换驱动方式静态恒流驱动亮度均匀性整屏单色最亮时，最低像素亮度／最高像素亮度0.95盲点率1／10000无常亮点且为离散分布，连续失控点为零项目参数中原之星屏体技术指标显示尺寸屏幕面积64.074.483.053.244.452.659.841.它适合发布大品牌的广告。在这上面发布的广告会给人档次较高的感觉。只有实力雄厚的企业才会在这上面投放广告。这上面做广告的产品吸引我去购买/使用。?和静态平面广告牌相比，受众认为动态视频广告牌更适合发布大品牌广告，在动态视频广告牌上发布的广告给人感觉档次更高，在动态视频广告牌上发布广告的企业实力更雄厚，动态视频广告牌更吸引他们去购买相关产品。动静态视频媒体研究动态视频广告牌静态平面广告牌1726周岁362736周岁283746周岁194756周岁856周岁以上3816周岁6商务12旅游18休闲17购物53郑州二七广场日均人流量约为38万人次，日均客流密度约为6.41万人次／公里日均车流量约91万车次，其中公交巴士约占33，日均公交乘客人流量高达300万人次，庞大的受众规模和超高的有效客流，必将成为广告信息有效诉求的媒体新选择。中原之星受众分析中原之星1756岁受众占据受众总量的91，他们构成社会主力消费层，1746岁受众占据受众总量的83，年龄优势明显，广告信息接受能力强，潜在消费欲望大，具备较强的购买力。受众年龄受众构成第四章上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.中原之星投放介绍?全屏播放?三分法中间43?三分法中间169?对称二分法注另有黄金二分法可选择，我们会根据您的要求不断调整．中原之星播放简介您可选择的播放方式广告片规格广告片播出内容?标准BetaSpPalTVC?30秒，15秒，5秒?如您有需要可播放更长时?VHS?DVD?VCD?MPEG?Flash文件动画?政府公告信息、城市公共信息、城市公用信息?省内城市、省内旅游景区天气预报?奥运全程跟进，文娱赛事精粹?河南及郑州公益宣传?商业广告套播–东芝、索尼、摩托罗拉、联想、长虹等数码电子品牌企业–欧莱雅、舒蕾、三全、思念、蒙牛、金丝猴、王朝、伊利、统一、卡夫食品、宋河、上海家化等快速消费品牌企业–中国联通、中国电信、招商银行、郑州商业银行、中国移动等知名企业–上海通用、比亚迪、一汽丰田、奔驰、讴歌等汽车企业上海金火百代客户资源（部分）公司客户有播出时间AM730PM1130１6小时／天播出频次60次/天至少1800次/月注以上为标准广告投放配置，时段选择、个案套播等特案发布形式另议。月刊例周刊例中原之星广告服务刊例Item/标准发布形式Rate/刊例价5秒品牌全天滚动广告套装60次循环5SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币60,000/月RMB60,000/month15秒品牌广告全天滚动套装60次循环15SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币140,000/月RMB140,000/month30秒品牌全天滚动广告套装60次循环30SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币220,000/月RMB220,000/monthItem/标准发布形式Rate/刊例价5秒品牌全天滚动广告套装60次循环5SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币20,000/周RMB20,000/week15秒品牌广告全天滚动套装60次循环15SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币40,000/周RMB40,000/week30秒品牌全天滚动广告套装60次循环30SpotAd.FullDayRotatingPackage人民币60,000/周RMB60,000/week广告设置许可证Objective我们的目标●帮助您的企业树立辐射全国的品牌知名度●帮助您的企业迅速树立企业及品牌形象●帮助您的企业树立良好的公众及社会形象●帮助您的企业迅速提升市场及公众影响力●帮助您的企业迅速提升销售及市场拓展力●帮助您的企业迅速提升品牌知名度及影响力●帮助您的企业迅速提升品牌竞争力●帮助您的企业展示实力并树立投资者信心上海金火百代联系我们ThankyouverymuchWeHandleYourAdsWithCare中国郑州紫荆山路60号金成国贸大厦2303Floor23,60ZijinshanRoad,ZhengzhouChina邮编（P.C.）450000电话（TEL）7传真（FAX）7企业邮箱TelFaxＭ杜沛上海金火百代广告有限公司SHANGHAIGFERAADVERTISINGCO.,LTD.感谢您的关注求索建筑的生命溯源城市的灵魂＿苏堤春晓项目行销推广案天启＆开启2003年4月项目简介区位特征长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块占地面积6.5万平方米建筑面积总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米容积率3.2物业形态高层、小高层周边配套紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷我们的期望创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点实现均价7500元/平米通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性发展的原动能量打造苏州河海派文化新座标市场篇版块介绍本案处于长寿路版块（内普陀区域）板块现状尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者如早期沿河畔开发的中远两湾城为旗舰楼盘，即两湾一弄旧区改造项目后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购买热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。该地区主力面积范围110150平方米，总价71.597.5万左右。代表楼盘水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。版块发展发展趋势深化水景主题，沿苏州河开发。长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是绿色生态型住宅小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个比规划、比实力、比品牌、比特色的竞争阶段。至目前，该地区土地储备量已相当稀缺，下一轮发展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。此外，十五期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新新湖明珠城，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区版块定位自成一体的中高档住宅区内普陀版块长寿路版块）符合未来发展潮流的绿色商住街规划定位具备生态化、人文化的先天优势资源正处深化、延伸发展期的未来大型中高档居住区独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块版块市场特色开发特色中等规模（10＿15万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异规划特色强调景观的内外交融，深化水景主题卖点特色中心城区、生态性、亲水性、便利性竞争特色以版块内竞争为主客源特色71的本地客源、25外地客源、4外籍客源版块价格走势1年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区均价内普陀均价区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势基本相同，两年的时间上涨了26.3，比普陀区28.5的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价区域单套面积走势113........季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区单套面积内普陀单套面积平均单套面积主要在110130平方米的区间内波动，峰值是124平方米，由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型发展。区域单套总价走势45.4.956.6.755.356.63.49.年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区单套总价内普陀单套总价从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6版块市场各项经济指标（2002年）均单价6100元/平米主力面积120140平米单套主力总价80－90万车库单价10－15万元/个（卖）、200－300元/个/月（地上租）、500－600元/个/月商铺单价理想与现实的第一次踫撞现实版块均价VS我们期望的销售均价6100元/平米VS7500元/平米实现1500元/平米的单价跳高实现区域市场的价格档次变革区域竞争–至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争–目前苏州河沿线主要楼盘有绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等–苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念–中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/m2左右。2房集中在房集中在110140平方–目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在元/M2左右，2房集中在，3房集中在版块内竞争?目前主要楼盘有上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等?目前该区域均价6100元/平米?苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念?该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在1015万M2左右?该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视?该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100110平方米为主，110120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，基本在120140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至达到了270平方米以上。?（具体楼盘资料详见市场资料附件）版块内竞争特性单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定市场成交状况则个案差异明显总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设版块销售三甲个案数据对比案名年销总量m2单价元/m2单套总价元单套面积m2上海知音苑25世纪之门半岛175光明城市公寓140总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求年销售量不高理想与现实的第二次踫撞VS舒适、自住型住房需求方正南北向大房型产品规划得房率较低部分东西向不占少数的小二房、三房房源上海市区中高档楼盘市场特色在此我们特别针对上海市场元/平米的楼盘进行市场特色分析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56外地34境外10二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升理想与现实的第三次踫撞版块市场特征本地化客源自用型市场大房型市场总体市场特征外向型客源自用、投资双重性市场小房型需求VS现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求市场总结上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用本案产品优劣势分析优势绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与服务最有力的承诺与支持保证得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档楼盘之列提供可依之据长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色身处成熟化版块之中，客源基础已然存在本案劣势劣势版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验带給我们的营销课题突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列形成二外市场，加强投资型消费动机含金量深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯亲水性概念卖点的版块内竞争策略篇目标设定定量目标价格项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间自第一次开盘起两年内完成住宅90、商铺90、车库60的销售目标消费者定位范围界定基础市场－－既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源拓展市场－－全市范围内，上海籍客源突破型市场－－外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士目标消费群特性分析身份中产阶层及以上人士年龄35－50岁职业企业高级主管、艺术家、文人收入家庭月收入10000元及以上性格感性、易激动、较敏感文化特性喜爱读书，留恋传统文化、唯美化倾向强消费意识冲动型、重视个人涵养的体现及社会认可程度对住宅的要求重视邻里档次、重视环境、有怀旧倾向营销推广推广总原则在深度运用长寿路版块概念优势的同时，更加重视个案的单一品牌性建设，从而突破区域市场的局限，创造广阔市场资源以公建的概念思路带动住宅销售，强调本案的社会化效益采用活动公关的行销方式，增加社会知名及影响力与时同时，加强企业形象塑造，提高企业品牌社会影响力贩卖文化与情感我们本次所贩卖的不再仅仅是一栋建筑、一片环境，抑或是一套房子更多的，我们将赋予这建筑以生命、以灵魂、以使命使之成为一代人对于一个城市的情感寄存、对于一段文化的深深眷念、对于历史的追寻与回忆，对于未来的憧憬与责任因为唯其如此，我们才可以以非同寻常的概念创造引领的先机才可以唤醒目标消费者非同一般的感受才可以在市场竞争中以夺目的璀灿成为一颗明珠楼盘开发理念让建筑成为城市生命的一部分楼盘定位苏州河首席人文景观住宅推广主题承载千回历史记忆，愿为母亲河边一座灯塔主题释义情感化的诉求方式，勾起人们强烈的地域情结，易于被接受，被感染创造苏州河与建筑的关系，在以低姿态地愿为灯塔的同时，亦已确定了本案为苏州河边标志性建筑的地位含义承载千回历史记忆同样巧妙地将建筑定义为历史血脉的传承，同时对未来的产品改良留下了较大空间灯塔，守望今天，祈盼未来，突出了对苏州河、对大上海的深深依恋，同时，这种说法亦利于后期销售宣传推广，苏堤春晓的每一户人家都将成为灯塔中的一盏灯，给这个城市，给母亲河洒下一抹探照的光亮产品复合概念支持构筑历史的承载体、现代的建筑体、未来的标志体，在此我们建议将售楼处建造成为集苏州河历史博物馆、会所、购物、售楼功能为一体的复合性建筑（具体功能设计详见后续列表）在苏州河边建造一座标志性建筑，强调观光功能及楼体的外立面金属感、挺拨感、科技感，作为未来的象征，此楼体顶部设探照灯，通体外打灯，利于夜间景观形成反向操作的行销模式贩卖售楼处（苏州河博物馆）－－贩卖概念－－销售楼盘圈定外围（创造市场）－－锁定客层特征－－带动基础市场推广阶段划分本次推广根据前述行销模式，分为四个阶段－－市场热点形成期（外围市场围合）－－开发商形象打造期（目标族群锁定）－－楼盘概念深化期（基础市场目标锁定）－－销售促成期（开盘认购）阶段策略（一）市场热点形成期（外围市场围合）阶段目的利用苏州河博物馆的落成事件，形成社会热点设计公众参与，从而形成一定的外围市场族群围合主要目标知名文人、艺术家、海归派、外籍人士（台湾、新加坡华人）行销任务形成外围市场资料档案建立，并在此基础上，对市场有初步了解，对未来的正式推案及价格制订，作好市场探测针对特定目标族群制订特别的销售通路策略，并迅速形成未来销售代言体系阶段策略（一）策略要求事件行销、新闻炒作、软硬结合、目标针对阶段推广主题收藏历史的记记，重拾母亲河情缘母亲河忆事两大活动苏州河博物馆落成典礼、文艺汇俱乐部成立（知名人士代言，未来业主都将是会员）媒体形式新闻炒作、热点追踪、软硬广告（事件）结合阶段策略（二）企业形象打造期（特殊目标群体锁定）阶段目的提升企业形象，造成社会化影响深度挖掘企业品牌力量，成为市场消费产品品质化承诺的有力保证明确楼盘开发理念，将前期的热点效应进行产品品牌转接行销任务完成楼盘特殊代言群体的锁定工作，并在此基础上形成第一波市场族群认同力持续深度挖掘外围市场，形成投资消费的引导策略，并通过特殊市场群渠道的建设利基，转化成为投资消费市场引导力在此基础上，建立起基础市场的开拓及蓄水系统阶段策略（二）主要目标外地、外籍、全市范围内的上海目标群体策略重点热点效应的持续性运作推动企业的社会化影响力，与此同时，进行楼盘概念的稼接阶段推广主题让建筑成为城市生命的一部分媒体形式软硬广告结合、新闻综述、企业采访、DM（博物馆参观券）直递阶段策略（三）产品概念深化期（基础市场目标锁定）阶段目的明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益着重消费基础利益点传达，促成基础性客源的消费源动力行销任务基础客户的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源阶段策略（三）主要目标在全市性客源的基础上，建设区域化客源网络推广主题守望母亲河造化苏河秀绵延上海情媒体形式软硬广告区域市场的地面媒体渗透阶段策略（四）销售促成期（开盘认购）阶段目的促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点销售任务开盘销售、形成首批客户档案资源阶段策略（四）推广主题爱的承诺公关活动为母亲河献一份爱心（每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的公益费用，交给上海市政府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱）媒体运用开盘硬广告、活动新闻炒作产品与营销结合用不同建筑风格的三种代表性建筑来体现项目的开发理念1、秀历史会所（建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲项目于一体）2、秀现在小区建筑及环境特色（地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化）3、秀将来取临苏州河的单栋作为酒店式公寓，一部分户型设计为平层大户型，每层为一户面积在350500平方米左右（前卫建筑风格展望未来）秀历史会所聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体项目沙龙咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅博物馆苏州河历史展示（图片、书画展）、大型视听影音室休闲陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心（教室）、健身等售楼处图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设小区建筑?突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙（可作旋转厅）?酒店式公寓的一部分设计成为300＿500平米的大平层居室，作艺术家工作室，专门针对一部分艺术家进行销售，也由此形成本楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力推案建议建议本案分三次推案分期案源价格（均）说明一期2号、6号7200资源相对贫乏，各种面积房源均具备，能满足不同的市场需求，利于市场探测二期1号、7号7500相对好的资源优势支持价格的提升，各种不同地房源资源对于市场销售具有一定的延续性，中心区域的亮点，利于楼盘概念的进一步深化完善三期3号、4号、5号7700最佳的景观资源，支持利润空间最大化求索建筑的生命溯源城市的灵魂＿苏堤春晓项目行销推广案天启＆开启2003年4月项目简介区位特征长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块占地面积6.5万平方米建筑面积总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米容积率3.2物业形态高层、小高层周边配套紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷我们的期望创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点实现均价7500元/平米通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性发展的原动能量打造苏州河海派文化新座标市场篇版块介绍本案处于长寿路版块（内普陀区域）板块现状尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者如早期沿河畔开发的中远两湾城为旗舰楼盘，即两湾一弄旧区改造项目后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购买热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。该地区主力面积范围110150平方米，总价71.597.5万左右。代表楼盘水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。版块发展发展趋势深化水景主题，沿苏州河开发。长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是绿色生态型住宅小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个比规划、比实力、比品牌、比特色的竞争阶段。至目前，该地区土地储备量已相当稀缺，下一轮发展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。此外，十五期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新新湖明珠城，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区版块定位自成一体的中高档住宅区内普陀版块长寿路版块）符合未来发展潮流的绿色商住街规划定位具备生态化、人文化的先天优势资源正处深化、延伸发展期的未来大型中高档居住区独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块版块市场特色开发特色中等规模（10＿15万方）、品牌开发、规划讲究、特色各异规划特色强调景观的内外交融，深化水景主题卖点特色中心城区、生态性、亲水性、便利性竞争特色以版块内竞争为主客源特色71的本地客源、25外地客源、4外籍客源版块价格走势1年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区均价内普陀均价区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势基本相同，两年的时间上涨了26.3，比普陀区28.5的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价区域单套面积走势113........季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区单套面积内普陀单套面积平均单套面积主要在110130平方米的区间内波动，峰值是124平方米，由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型发展。区域单套总价走势45.4.956.6.755.356.63.49.年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度普陀区单套总价内普陀单套总价从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅达到29.6版块市场各项经济指标（2002年）均单价6100元/平米主力面积120140平米单套主力总价80－90万车库单价10－15万元/个（卖）、200－300元/个/月（地上租）、500－600元/个/月商铺单价理想与现实的第一次踫撞现实版块均价VS我们期望的销售均价6100元/平米VS7500元/平米实现1500元/平米的单价跳高实现区域市场的价格档次变革区域竞争–至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争–目前苏州河沿线主要楼盘有绿地世纪城、21世纪海岸广场（大华清水湾花园）、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等–苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念–中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/m2左右。2房集中在房集中在110140平方–目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在元/M2左右，2房集中在，3房集中在版块内竞争?目前主要楼盘有上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等?目前该区域均价6100元/平米?苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念?该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在1015万M2左右?该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视?该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100110平方米为主，110120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，基本在120140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至达到了270平方米以上。?（具体楼盘资料详见市场资料附件）版块内竞争特性单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定市场成交状况则个案差异明显总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设版块销售三甲个案数据对比案名年销总量m2单价元/m2单套总价元单套面积m2上海知音苑25世纪之门半岛175光明城市公寓140总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求年销售量不高理想与现实的第二次踫撞VS舒适、自住型住房需求方正南北向大房型产品规划得房率较低部分东西向不占少数的小二房、三房房源上海市区中高档楼盘市场特色在此我们特别针对上海市场元/平米的楼盘进行市场特色分析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56外地34境外10二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升理想与现实的第三次踫撞版块市场特征本地化客源自用型市场大房型市场总体市场特征外向型客源自用、投资双重性市场小房型需求VS现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求市场总结上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用本案产品优劣势分析优势绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与服务最有力的承诺与支持保证得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档楼盘之列提供可依之据长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色身处成熟化版块之中，客源基础已然存在本案劣势劣势版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验带給我们的营销课题突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列形成二外市场，加强投资型消费动机含金量深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯亲水性概念卖点的版块内竞争策略篇目标设定定量目标价格项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间自第一次开盘起两年内完成住宅90、商铺90、车库60的销售目标消费者定位范围界定基础市场－－既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源拓展市场－－全市范围内，上海籍客源突破型市场－－外地或外籍人士，对上海文化有
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