我想建4个标准篮球场，位置在昆明房地产评估公司一环，一个在建小区中，土地用途估

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-13 03:57 标签： 昆明房地产评估公司
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m2，总建筑面积为143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3．4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、4、区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0．37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。2．预期售价确定及销售状况分析从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为总售价=平均售价×建筑面积=3500元/m2×35000m2=12250万元通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。3．开发总费用的确定根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、1临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，1OOm长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200元/m2×35000m2=700万元并设定为开发初期一次性投入。(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700元/m2×35000m2=2450万元并设定为开发期内均匀投入。(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220元/m2×3．97万元并设定为开发期内均匀投入。(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。管理费用=((2)+(3))×5%=(．97)万元×5%=227．70万元4．销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。5．利息率和利润率确定(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用日公告的银行1~3年期贷款利率6．03%。(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合×市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。6．地价测算根据假设开发法基本公式：地价-预期售价-总开发费用–利润一利息–销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程　　解上式得到:总低价=2762．28万元土地单价=2762．28万元/95635m2=289元/m2就上述报告片断，回答以下问题：1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)?4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。学校将决定在两幢房子之间的小空地上建一个新的篮球场，篮球场的设计既要做到按标准划定球场的边线，又要使边线与房子之间留有足够的距离，而不至于在球员冲出边线时，因收不住脚而撞到墙上．已知标准篮球场长28m，宽15m．学校某班志愿组的同学进行了如下可行性调查，他们计划对全班同学进行如下数据的采集工作：A．测量全班每位同学的反应时间，得到同学们的最慢反应时间t1和最快反应时间t2．B．测量全班每位同学从静止起跑完28m距离的时间（28m内不减速），得到同学们的最快速度v1和最慢速度v2．C．测量全班每位同学从最大速度减速到零所需要的时间，得到同学们的最长停稳距离s1和最短停稳距离s2．（1）如果只有一把毫米刻度尺，可以通过测量______，快捷方便地测量同学的反应时间，反应时间t=______．（2）收集完数据，着手估算时志愿组同学间的意见发生了分歧．一部分同学认为应该对A、B、C三组数据分别求取平均值得到.t、.v、.s，安全距离应为.t×.v+.s；另一部分同学认为安全距离应为t2×v1+s2；你认为安全距离应为______． - 跟谁学
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在线咨询下载客户端关注微信公众号&&&分类：学校将决定在两幢房子之间的小空地上建一个新的篮球场，篮球场的设计既要做到按标准划定球场的边线，又要使边线与房子之间留有足够的距离，而不至于在球员冲出边线时，因收不住脚而撞到墙上．已知标准篮球场长28m，宽15m．学校某班志愿组的同学进行了如下可行性调查，他们计划对全班同学进行如下数据的采集工作：A．测量全班每位同学的反应时间，得到同学们的最慢反应时间t1和最快反应时间t2．B．测量全班每位同学从静止起跑完28m距离的时间（28m内不减速），得到同学们的最快速度v1和最慢速度v2．C．测量全班每位同学从最大速度减速到零所需要的时间，得到同学们的最长停稳距离s1和最短停稳距离s2．（1）如果只有一把毫米刻度尺，可以通过测量______，快捷方便地测量同学的反应时间，反应时间t=______．（2）收集完数据，着手估算时志愿组同学间的意见发生了分歧．一部分同学认为应该对A、B、C三组数据分别求取平均值得到.t、.v、.s，安全距离应为.t×.v+.s；另一部分同学认为安全距离应为t2×v1+s2；你认为安全距离应为______．学校将决定在两幢房子之间的小空地上建一个新的篮球场，篮球场的设计既要做到按标准划定球场的边线，又要使边线与房子之间留有足够的距离，而不至于在球员冲出边线时，因收不住脚而撞到墙上．已知标准篮球场长28m，宽15m．学校某班志愿组的同学进行了如下可行性调查，他们计划对全班同学进行如下数据的采集工作：A．测量全班每位同学的反应时间，得到同学们的最慢反应时间t1和最快反应时间t2．B．测量全班每位同学从静止起跑完28m距离的时间（28m内不减速），得到同学们的最快速度v1和最慢速度v2．C．测量全班每位同学从最大速度减速到零所需要的时间，得到同学们的最长停稳距离s1和最短停稳距离s2．（1）如果只有一把毫米刻度尺，可以通过测量______，快捷方便地测量同学的反应时间，反应时间t=______．（2）收集完数据，着手估算时志愿组同学间的意见发生了分歧．一部分同学认为应该对A、B、C三组数据分别求取平均值得到.t、.v、.s，安全距离应为.t×.v+.s；另一部分同学认为安全距离应为t2×v1+s2；你认为安全距离应为______．科目:最佳答案（1）在人的反应时间内直尺做自由落体运动的高度，根据H=12gt2得，t=2Hg．（2）安全距离应该等于最快的速度与最慢的反应时间乘积加上最长的停稳距离．即s=v1t1+s1．故答案为：（1）在同学反应时间内，直尺自由下落的高度H，t=2Hg（2）v1t1+s1解析
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