查看: 6676|回复: 3
企业价值评估之收益法与成本法评估结果的差异分析
财务人如何应对失业危机？
最新政策解读、就业形势分析
有此证，升职加薪不是梦
你距离最高证书只有一指的距离
港中大-上国会强强联手
全球23强，免联考
现在涉及到企业价值评估时，如果用收益法与成本法来做，往往会涉及到两种评估方法得出的评估结果的比较分析。
有一种观点认为：收益法结果一般要高于成本法结果（除了受政府定价影响的电厂等企业）。对两种评估结果进行定性分析时，往往会写到由于收益法评估结果考虑了企业的无形资产、人力资源及销售渠道等协同作用，而成本法评估结果未考虑上述因素的贡献，所以收益法结果高于成本法结果。
但现实中往往碰到收益法结果低于成本法，于是就绞尽脑汁把收益法结果往高处做。实在做不出来时，也百思不得其解，不是说收益法结果高于成本法吗？
其实对这个问题我也想了很久，个人感觉要从两个方面来看问题，第一个方面就是成本途径与收益途径评估企业价值，都是针对基准日时点的企业价值，只不过成本法是从投资+已实现收益的口径来衡量，而收益法是从未来可实现收益的口径来衡量。那么明白了这个道理后，可以通过对企业所处行业及企业在行业中的地位进行分析，即从大环境及小环境分别分析，就不难明白成本法与收益法的评估结果高低的内在原因，也即两种方法得出的结果比较的实质就是企业历史期所实现的收益与未来可实现的收益之间的比较。从这个意义来看，成本法与收益法的结果高低比较才有说服力。
所以收益法看似简单，实际上要真正做好收益法，个人感觉除了财务分析的基本功要扎实外，即不能简单地罗列几个比率，而要深入地分析这些比率的内在联系以及历史期的变动原因；还要对企业所处大小环境分别进行分析，尤其是竞争性分析，未来发展战略的分析等等。做好这些分析，预测数据才会经得起推敲。
[ 本帖最后由 maggie546 于
12:06 编辑 ]
会计视野论坛帖子版权归原作者所有。对发帖人声明原创的帖子，中国会计视野有使用权和转载权。其他网站在写明来源、作者、会计视野论坛首发网址的情况下可以转载，原创作者保留禁止转载和向其他转载网站索取稿酬的权力。
对收益法和比较法结果差异的思考：
估价实务时，是不是采用真实市场租金用收益法测算商业用房价格与采用真实市场售价用比较法测算商业用房价格两者差异很大？两者的差异是什么原因造成的，也有相关人士通过房地产价格形成的原理进行了探讨，这有一定的道理，但我认为造成差异的原因还不仅仅如此，我通过跳出狭隘的估价视角来谈谈自己的看法。
1、& && &&&弄清收益法和比较法估价结果的内涵：比较法的案例一般选择房地产开发商销售案例，在现在金融市场状况下，一般购房者都选择抵押贷款方式购房，如30％首付款，70％贷款，所以比较案例的价格是在贷款方式下的价格，而我们在比较法中很少进行融资条件修正到一次付款条件下的房价，而收益法的估价结果内涵是一次付款条件下的房价，所以两者就产生了一定的差异，这个差异可以进行测算。
2、& && &&&从社会角度来看自有与租赁的结果的差异：大家都有这种感觉，用相同的价格来支付一个拥有产权的房子和一个可以租赁使用若干年的房子（假设租赁使用年限与拥有产权年限相同），大家肯定选择拥有产权的房子，这里不谈拥有产权的房子可以融资这个优势，就是在心理上大家也是比较认同拥有产权的房子这种选择，这就是消费者的偏好，这种偏好可以通过意愿调查法进行确定。这种心理因素大家一般也没有进行修正。
3、& && &&&从经济学角度看房地产交易（销售）市场与租赁市场状况下的房地产价格：比较法对应的是房地产销售市场，在现在房地产销售市场是一种垄断竞争市场，是供小于求的市场，在垄断竞争市场中，开发商拥有产品定价权，购房者只有被动接受，在供小于求的市场中，房地产价格一般偏高于均衡价格的，而房地产租赁市场是一种自由竞争市场，采用采用真实市场租金用收益法测算的价格可以看做为均衡价格。这样的不同市场状况也造成了比较法与收益法的差异。
4、& && &&&比较法和收益法运用不当产生的差异：如收益法中纯收益的确定，还原利率的求取；比较法中因素选取和修正的幅度等，这些运用不当的差异可以通过学习和研究加以解决。
两种方法得出的结果比较的实质就是企业历史期所实现的收益与未来可实现的收益之间的比较:handshake
回复 楼主 maggie546 的帖子
那种观点认为：收益法结果一般要高于成本法结果。
我认为这个“一般”是比较主观的，主要是出于为了印证企业有账外无形资产这个角度来解释两种方法差异；对于正常情况下企业经营收益较好或者处在较好的生命周期，是适用的；
但是对于资产都处于正常生产经营当中（即没有非经营性资产或溢余资产）但是效益就是不好的企业，收益法低于成本法我觉得也是正常的，至于说收益低于成本就一定要关闭企业那也未必的，你企业开办前你可以这样决定，你开了以后未必一亏损就关闭的，也许撑过这段时期企业就有转机了呢？也许产品价格就飞涨了呢？至不济撑2年土地说不定就升值了拆迁了呢？但是这些因素在评估中是无法考虑的。
所以，收益法结果与成本法结果的关系应该没有固定关系的，有可能这个高，有可能那个高，原因也是多种多样的；
站长推荐 /1
费用控制可以说是会计人最熟悉不过的内容，但也是矛盾最多的工作部分。这往往让很多财务人员感觉到困惑，明明是有规章制度，为什么还是得不到遵循呢？本期特邀行业内知名的费控专家孙巍先生来分享他的破局经验，孙先生主导了人保财险、国美电器、TCL、北汽福田等多个大型财务共享服务平台系统和费控系统项目的建设经验。活动由元年云快报支持举办。
Powered by率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；；3．区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定；由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和；4．修正幅度的错误；《房地产估价规范》要求市场比较法中交易情况、交易；（二）收益法；1．资本化率的确定；资本化率分为综合资本化率，土地资本化率和建筑物资；2．收益年限的确定；不动产价格中经常出现收益年限确定的错误有
率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；（2）本地区房地产价格指数或变动率；（3）全国同类房地产价格指数或变动率；（4）本地区房地产价格指数或变动率。
3．区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此在进行区位状况和个别状况比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重商业繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输等。即使某些因素相同，其对价格的影响程度也不一定相同。
4．修正幅度的错误
《房地产估价规范》要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。有些估价报告中的修正幅度违背了这些要求，犯了修正幅度过大的错误。
（二）收益法
1．资本化率的确定
资本化率分为综合资本化率，土地资本化率和建筑物资本化率，估价时应视不同的估价对象采用相应的资本化率，如估价对象是建筑物，则应采用建筑物资本化率；如估价对象为土地与建筑物的合成体，需采用综合资本化率。
2．收益年限的确定
不动产价格中经常出现收益年限确定的错误有：（1）已使用若干年的不动产，不考虑建筑物的剩余年限与土地使用权剩余年限是否一致；（2）原国有土地上的建筑物，后因土地使用权的有偿使用，获得有限年期的土地使用权，评估过程中没有考虑土地使用权的有限年期。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束的，就根据土地使用权年限来确定可获收益的年限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，可采用下列方式之一处理：
（1）先根据建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限的折现值。
（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
（三）成本法
1．利润率的确定
按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目段要求的相应平均利润率来计算，在估算开发利润时要主意计算基数与利润率的对应，避免混淆。选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，如投资利润率的计算基数是土地取得成本+开发成本+管理费用，成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。采用不同的计算基数，也要选用相对应的利润率。
2．成新率的确定
用直线法计算成新率的公式为：
q?[1?(1?R)
式中，q ―― 成新率
t]?100% t?n
R ―― 残值率
t ―― 建筑物有效经过年数
n ―― 建筑物剩余经济寿命
在运用该公式确定成新率常见的错误有：（1）将建筑物的实际经过年数误当作有效经过年数；（2）当R≠0时,计算成新率时漏掉残值率R而直接采用公式q?1?t。此t?n
外，当用直线法计算得到的成新率与用实际观察法所获得的成新率不一致时，应以后者为主要依据，不应简单地选用前者。
3．建筑物经济寿命的确定
实际估价时，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起，建造期不应计入。建筑物经济寿命的确定详见第五章第二节有关内容。
（四）假设开发法
在运用假设开发法进行估价时，最常见的错误发生在投资利息的估算中。正确地估算投资利息需把握下列6个方面：
1．应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用。销售税费一般不计息。
2．计息期的长短。计息期是各项费用应计息的时间长度，其起点是该项费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需求求取的待开发房地产的价值是假设的估价期日一次付清，所以其计息的起点是在估价期日。而有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间内连续发生，计息时通常将其假设在该段时间内均匀发生，即视同发生在该段时间段的期中。
3．计息的方式。有单利计息和复利计息两种方式。
4．利率的大小。有单利利率和复利利率两种，选用不同的计息方式，应选用相应的利率，不能混淆。
5．计息周期。计息周期是计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月或天等。
6．注意名义利率和实际利率的区分。
四、报告格式错误
（一）报告格式选用不当
我国的不动产整体估价和单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。对于单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。而将不动产整体估价和单项房屋估价在估价过程中按土地估价的规范格式表述或应用其他的表述方式均是此类错误。
(二)报告整体结构中的错误
不动产估价报告分为几部分，在规范格式中每部分都要求有明确的须表述的项目，但在撰写不动产估价报告中经常会发生缺项的情况。如：一份估价报告中无估价项目名称，常见的在以下方面出错。
1． 无目录；
2． 无致委托估价方函；
3． 缺少附件；
4． 无估价师声明；
5． 无估价的假设和限制条件；
6． 无估价项目名称；
7． 无委托估价方；
8． 无受托估价方；
9． 无估价依据；
10．无估价期日和估价日期；
11．无估价师签字；
12．落款无估价机构名称；
13．无一般因素、区域因素和个别因素和市场背景分析中的任何一项或多项；
14．无估价原则等。
(三)报告各部分具体内容的错误
1．估价目的不明确
估价报告中的估价目的一定要明确，不可写模棱两可的语言，因为目的不明确会造成估价报告应用于多种用途，而不同的估价目的估价结果是不一样的。
2．估价依据不完整
如抵押目的的估价，估价依据中一定要有《中华人民共和国担保法》和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规；改制目的的估价，估价依据中一定要有《中华人民共和国公司法》和国家各级政府颁发的各种管理性的法律法规等。
3．价格定义界定不清
我国不动产估价是估价某一时点有限年期的土地使用权价格和建筑物剩余使用年限的价格，在估价报告中一定要表述清楚。
4．估价期日在报告中前后不一致
此问题出现的原因主要有两种：一种是可能报告撰写是在其他报告的基础上修改而成的；另一种是由于估价人员自身概念不清造成的。
5．估价日期概念不清
对刚接触估价报告撰写的估价人员来说，经常与估价期日混淆。
6．估价结果无确定理由和结果不完整以及估价结论确定不合理
估价结果在确定时应当说出让人信服的理由，才能确定出估价结果。估价结果一般包含单价、总价和总价的人民币大写等，不能缺项；估价结论确定不合理是指两种方法评估结果差异较大，结果确定理由不充分或无确定理由，而直接确定估价结果不妥。
7．估价对象表述不清
此项应当把评估的不动产表述清晰，包括物质实体状况和权益状况。其中：对土地的说明和对建筑物的说明详见附录中的房地产估价报告规范格式中的相关内容。其中任何一项的缺少都是不正确的。
8．估价原则表述不准确
各种估价方法对应着的估价原则不完全相同，在估价时一定要按照所选的估价方法选择估价的原则，并把它们在报告中表述出来；另一种是估价原则没有针对性，只表述普遍应遵循的原则，而未表述所选方法对应的估价原则。
9．估价报告的有效期有误
无估价报告的有效期；估价报告的有效期过长（按照规定纯土地估价有效期半年，建筑物和不动产估价有效期1年）。
10．无估价方法选择理由
在技术报告中，因为不同的估价方法适用于不同的估价对象，所以应用每种估价方法均要有明确的理由，没有相应的表述是错误的。
11．估价报告有非估价师签字或无估价师签字
12．落款处未注明估价机构名称和无估价机构盖章
13．未按我国现行的不动产估价的两类规范格式要求，估价时要选择两种或两种以上的方法估价，而只用一种方法估价。
14．估价范围不明确，如在保险估价中未说明估价范围是否包括间接损失。
五、其他常见错误
（一）文字表述中的错误
1．错别字和错漏
一些容易混淆的字不能搞错。
2．名词术语不准确，如把“估价日期”错写成“估价期日”。
3．词义含糊不清，模棱两可。
表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”、“左右”、“几乎”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”这样的词出现在估价结论中是不妥当的。
4．用词带有强烈的感情色彩
估价报告中用词不宜带有强烈的感情色彩，应客观地运用中性的词汇，褒贬要得当，避免采用过于华丽的词藻，最好是用具体数据说话。如有的估价报告这样写道：“该公司上下齐心、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成就”。所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的语气。例如改为：“从财务报告看，该公司在过去几年中经营业绩十分理想。”（接着可引用财务报告的一些指标如“利润”、“资产负债率”加以说明）
5．堆砌、生造词语
有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响，比如将“素质”写成“质素”（香港人的习惯用法），或是将动词用作形容词，如“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”（应该为“非常有吸引力”）
6．语句不够精练，累赘、罗嗦
（二）逻辑不严谨
1．前后不照应。例如前面说了上座率为70％，后面计算时却没有考虑进去；前面定下的资本化率是13％，后面采用的却是15％。
2．数据来源没有出处或是有错。如建筑物的残值率按建设部有关规定最高为6％，有的估价报告中采用的残值率却是10％，没有依据；还有的估价报告对房地产税、营业税的确定违背国家现行法律规范，缺乏必要的考证说明。
3．数据推理没有充足理由。如简单地确定估价结果，却没有充足的理由支持该结果。
4．序号编排前后不一致。如有的估价报告中，序号“六”下面是“（一）、
（二）、?”编排，序号“七”下面却采用“（1）、（2）、?”的编排。
5．阿拉伯数字与大写数字不符。例如“在估价期日估价对象总价为207，387元，大写：人民币贰拾万贰仟叁佰捌拾柒元整。”
（三）基本概念不清或运用错误。如有的估价报告中列出基准地价标准，却没有说明基准地价的内涵是地面价格还是楼面价格。另外，估价报告中常会混淆的概念有“客观收益与实际收益”、“资本化率与折现率”、“估价折旧与会计折旧”等。
（四）估价结果没有明确的币种，最终估价结果没有大写。
（五）具体运算有误。
复习思考题：
1．不动产估价报告的主要内容有哪些？
2．目前不动产估价报告有哪些基本的形式？
3．土地估价报告规范格式（文字式）是什么？
4．土地估价技术报告规范格式（文字式）是什么？
5．房地产估价报告规范格式是什么？
6．不动产估价报告有那几类常见的错误？
7．各种不动产估价方法在估价报告中常见的错误有哪些？
三亿文库包含各类专业文献、应用写作文书、行业资料、外语学习资料、高等教育、幼儿教育、小学教育、76第九章
不动产估价报告撰写等内容。　
　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告主要问题 3页 免费 房地产估价...房地产估价报告写作-案例... 30页 4下载券房​地​产​估​价​报... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告主要问题 3页 免费 房地产估价...人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行 分析,形成意见和结论,撰写本估价报告... 　房地产估价报告主要问题 3页 免费 第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价...《房地产估价规范》进行分析, 形成意见和结论,撰写本估价报告; 5.我们已对估价... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告1 20页 8财富值 房地产估价...人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见 和结论,撰写本估价报告... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告1 20页 3下载券 房地产估价...人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行 分析,形成意见和结论,撰写本估价报告... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告主要问题 3页 免费 房地产估价...人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行 分析,形成意见和结论,撰写本估价报告... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告1 20页 3下载券 房地产估价...T ) 《房地 产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价技术报告 13页 2财富值 房地产估价...中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结 论,撰写本估... 　第九章 房地产估价报告 26页 免费 房地产估价报告1 20页 8财富值 房地产估价...人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行 分析,形成意见和结论,撰写本估价报告...集体土地房屋征收补偿估价方法探析-筑龙博客
这家伙没有什么简介。
房地产项目管理&房地产企业管理&商业地产
集体土地房屋征收补偿估价方法探析
根据《土地管理法》，集体土地上房屋是作为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及其实施条例还是《物权法》，均未予明确。集体土地上房屋征收补偿价值认定由各省市自行规定，各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低。尤其在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅由于土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、同房同价的实质公正。一、集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不能自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场，所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场，且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲，它们甚至算不上商品，因为其定位就不是用于交换的劳动产品。集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是，房屋价值被普遍低估，征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善，反而降低了。《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法；收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范，原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法，其余方法形同虚设，而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。二、集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值，以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用公益性房地产估价。在现行制度下，土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，省级政府批准后可增加安置补助费，但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益，年均产值倍数即为补偿未来年期，与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋，皆可运用收益法测算其征收补偿价值，还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下：(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益，排除实际收益中的特殊、偶然因素，预测估价对象未来的客观净收益，其间可应用市场比较法；需说明的是，扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿，而是通过测算停产停业损失给予补偿，它独立于房地产自身权益价值；对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业，可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律，结合企业的利润特点，确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限，可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限，不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性，对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的，可采用无期限的公式；倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿，如将乡镇企业迁建至国有土地上，则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式，如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等，其间可辅助应用长期趋势法，毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场，收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍，对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产，以及与经济收益相关的附带价值，皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。三、集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用比较法或谓之市场法或市场比较法，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数法则，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。市场有集体非理性，尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线，通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍，真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格，集体建设用地(含宅基地，下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是：不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然，集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。有研究者认为，征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”，其原因在于：(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间，“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位，与一般市场主体之间的自愿交易相比，房屋征收所体现的是一种强制交易行为，征收主体是政府，被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看，征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制，不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过，对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋，若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估，必是重大进步，至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费，其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同，不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋，其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差，扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的，正是想弥补这个价差。当然，征地费用及相关税费直接发生，作必要扣除是合理的，模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础，对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。值得一提的是，直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值，从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。四、集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用我国征收补偿价与市场购买价终究有差异，征收情形完全不符合公开市场定义的条件，即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估，补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益，由于土地用益物权的城乡分割，在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值，特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值，笔者借鉴整体性原则，提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule)，该原则主要体现在两个方面：一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格，而是将该土地作为一宗完整的土地来评估；二是不把存在于土地之上的各项要素，如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估，而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素，对土地这一整体评估出一个价格。当然，集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损，值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，表面看是成本法的倒算，实质与收益法一样以预期原理为支撑，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下：调查分析待征集体土地及地上房屋状况，根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式，预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值，设定折现率，套入公式进行测算。事实上，除征收后被保留利用的极个别情形外，集体土地上房屋的价值不在于房屋存在，而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上，可想而知，这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论，房屋价值不在其有而在其无，实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面，当房屋被征收拆除、占地另作它用时，房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。假设开发法最适合评估房地产开发用地价值，从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的，基于地缘价值，不妨摒弃土地所有权性质歧视，充分发挥此法特长，参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值，足额补偿被征收人。如此，两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。五、集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条，只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时，才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖，比较法中可比交易实例自不必说，收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断，唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低，不能客观反映估价对象价值的缘故，才被最后应用。然而在现行制度下，成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场，居住房屋经营收益经常不被认可，集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值，假设开发法似乎又走得太远，成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权，将成本法作为估价方法之一无可厚非，但对集体建设用地使用权，成本法就显得捉襟见肘，毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度，数额通常较低且不与周边市场挂钩，加上扣除折旧的房屋重置成本，补偿金额总体有限。尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈，该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益，征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本；农村公共服务设施被征收拆除后，为保障服务功能须异地重建，成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身，而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时，宜分别采用收益法、比较法、假设开发法，或至少将这些方法与成本法作比对。事实上，在城镇化进程中，集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。六、不同估价方法的交叉验证与结论认定根据《房地产估价规范》，凡有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象，原则上宜选用两种以上估价方法进行评估，除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下，国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当，这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多：在存在房地产市场泡沫的地区，收益法测算价值会远远低于比较法测算价值；在房地产交易市场极不景气的地区，比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值；在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时，假设开发法测算价值可能最高；优势区位加特色经营的，收益法测算价值可能高于比较法测算价值；只要房地产市场活跃，成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此，集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种宗地评估方法，结论会更加悬殊，这就涉及到对不同结论的综合认定问题。笔者认为，为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法；相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法；周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆；前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。
开元地产咨询的最新博文
分享到微信朋友圈
打开微信"扫一扫"，扫描上方二维码请点击右上角按钮&，选择&
同时发布一条微博
$(".zhul_sy_rightBox").popupbox({geturl:ucenterDomain+"openjson/getpopupbox",format:"bigright",cssClass:"zhul_info_rightbox",waithtml:' '});
$().zlidol({geturl:weiboDomain+"userinfo/jsonidol?action=idol"})
})(jQuery);