大连理工大学房地产估价大作业；学习中心：；专业：；年级：；奥鹏卡号：学生：广东徐闻奥鹏学习中心房地产经营管；题目一：；某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经；解：（1）计算建筑物的重置价格：；①建造成本=800万元；②管理费用=800×3%=24万元；③投资利息=（800+24）×60%×[（1+6；④建筑物的重置价格=800+24+54.90+5
大连理工大学房地产估价大作业
学习中心：
奥鹏卡号：学
广东徐闻奥鹏学习中心
房地产经营管理
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙，地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
解：（1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5－1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5－1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=（-200-110）×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
某房地产建成于日，此后收益年限为50年；日至日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计日要分别获得纯收益95、92、94万元，从日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产日的收益价格。
计算过程：
(1)计算公式：
i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。
(2)A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%
(4)n=50-4=46年
(6)将上述数字代入公式计算：
V =95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×
[1-1/(1+7.2%)46-3]
=1262.14万元。
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大连理工大学2015秋《...发展/房地产估价
据《中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》数据显示，随着我国房地产市场的快速发展，房地产业已经成为我国的支柱产业，在拉动投资、刺激消费、扩大就业和保持经济稳定增长方面起到了重要的作用。房地产经济活动日益频繁，房地产买卖、抵押、保险、典当以及房地产税收等经济活动均需要对房地产价格进行科学、合理的评估，在需求的推动下，房地产挂架业务不断拓展，房地产估价行业的规模也逐步扩大。迄今为止，在法律法规不断完善，行业标准不断健全，从业人员业务水平不断提高的背景条件下，房地产估价行业已经成为重要的中介服务行业。 目前，我国从事房地产估价的中介机构超过6000家，全国取得房地产估价师执业资格者约3.5万人，房地产估价从业人员超过25万人。2011年房地产估价机构中获得全国一级资质的有239家，营业收入最高的是深圳市世联土地房地产评估有限公司，评估面建筑面积最大的是深圳市国策房地产土地估价有限公司，评估土地面积最大和评估总价值最高的是北京仁达房地产评估有限公司。
估价类别/房地产估价
房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 1 .土地使用权出让价格评估； 2.房地产转让价格评估； 3.房地产租赁价格评估； 4.房地产评估； 5.房地产保险估价； 6.； 7.征地和房屋t征收拆迁补偿估价； 8.房地产分割、合并估价； 9.房地产纠纷估价； 10.房地产拍卖底价评估； 11.企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。
估价原则/房地产估价
房地产估价应遵循下列原则： 1、合法原则 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、 原则 遵循原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： ⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； ⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； ⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； ⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 3、替代原则 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 5、公平原则 6、谨慎原则（抵押贷款项目） 房地产估价应按下列程序进行： 1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本原则3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告、9、出具估价报告10、估价资料归档。
估价方法/房地产估价
1&2收益法 3成本法 4&5基准地价修正法 估价报告应做到下列几点： 1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套； 2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 估价报告应包括下列部分： 1封面 2 目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件 8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。 8．0．4 估价报告应记载下列事项： 1 估价项目名称； 2 委托方名称或姓名和住所； 3 估价方（房地产估价机构）名称和住所； 4 估价对象； 5 估价目的； 6 估价时点； 7 价值定义； 8 估价依据； 9 估价原则； 10 估价技术路线、方法和测算过程； 11 估价结果及其确定的理由； 12 估价作业日期； 13 估价报告应用的有效期； 14 估价人员； 15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章； 16 估价的假设和限制条件； 17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。 8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中： 1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。 2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。 8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章： 1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。 2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。 4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。 6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。 7 其他需要声明的事项。 8．0．7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。 我国1999年颁布了《中华人民共和国国家标准房地产 》(GB/T)国家标准，并从日实施．
图书信息1/房地产估价
基本信息书 名: 房地产估价( “十一五”国家级规划教材，高等院校房地产核心课程系列教材) 作　者：赵小虹 ： 出版时间： 2009 : 9 开本： 16 定价: 29.00 元 页　数： 243 包　装： 平装内容简介《房地产估价》为普通高等教育“十一五”国家级规划教材，在介绍房地产与房地产价格概念、影响房地产价格的因素和房地产估价的涵义的基础上，着重阐述了房地产估价的市场比较法、 、成本法、假设开发法和基准地价修正法，还介绍了路线价法和长期趋势法、最后阐述了房地产估价的基本程序及其实务。《房地产估价(第二版)》将 相联系，读者可以通过《房地产估价(第二版)》系统学习房地产估价的理论知识，并指导房地产估价的实践活动。目录再版前言 前言 第一章　绪论 1-1　房地产估价的需要 1-2国内外房地产估价体系 思考题 第二章　房地产与房地产价格 2-1　房地产的概念 2-2　房地产特性 2-3　房地产价格 思考题 第三章　影响房地产价格的因素 3-1　影响房地产价格的一般因素 3-2　影响房地产价格的区域因素 3-3　影响房地产价格的个别因素 3-4　影响房地产价格的供求因素 3-5对影响房地产价格因素的认识 思考题 第四章房地产估价概述 4-1　房地产估价的概念 4-2　房地产估价人员 4-3　房地产估价目的 4-4　房地产估价的基本原则 思考题 第五章　市场比较法 5-1　市场比较法概述 5-2　可比实例的选择 5-3　各项修正计算 5-4　市场比较法运用举例 思考题 第六章　收益还原法 6-1　收益还原法概述 6-2　收益还原法的计算公式 6-3　纯收益、还原利率及收益年限的确定 6-4　收益还原法的运用 思考题 第七章　成本法 7-1　成本法的概念 7-2　新开发土地的成本法估价 7-3　新建房地产的成本法估价 7-4旧房地产的成本法估价 7-5　成本法运用 思考题 第八章　假设开发法 8-1　假设开发法概述 8-2　假设开发法的估价步骤与估价方法 8-3　假设开发法的运用 思考题 第九章　基准地价修正法 9-1　城镇 9-2　基准地价评估 9-3　基准地价修正法 思考题 第十章　路线价法 10-1　路线价法的基本原理 10-2　路线价法的操作过程 10-3　路线价法的应用 思考题 第十一章　长期趋势法 11-1长期趋势法的基本原理 11-2　长期趋势法的运用方法 思考题 第十二章　房地产估价实务 12-1　房地产估价程序 12-2　房地产估价实务 思考题 附录1房屋新旧程度评定标准 附录2　房地产估价规范 附录3　估价报告规范格式 主要参考文献 ……
图书信息2/房地产估价
基本信息作　者： 黄晔，
胡芳珍 主编 出 版 社： 出版时间：
字　数： 468000 版　次： 1 页　数： 308 印刷时间：
开　本： 16开 纸　张： 胶版纸 I S B N ： 3 定价：30.00元内容简介本书采用案例驱动的编写模式，注重学习者学习的自主性，强调动手解决实际问题的能力，全面系统地介绍了我国当前房地产估价的相关理论与方法。 本书共分为4个模块，即房地产与房地产价格、房地产估价、常用房地产估价方法以及房地产估价实务，由浅入深、从外到内，层层剥离的系统思路将我国当前房地产估价的相关理论与方法展现在读者面前，充分遵循学习者的认知规律，将知识模块化，且后一模块均在前一模块的悬念中继续，环环紧扣，整本书浑然一体。 本书适台作为高职高专工程管理、 管理、工程造价等专业的拓展学习领域教材，特别适合房地产类各专业学生学习掌握我国当前房地产估价理论框架及实务操作使用，功能上实现“三合一”，即高职高专教学用书、执业资格考试参考用书、专业技术人员工具用书三者合一。图书目录第1篇 房地产与房地产价格 第1章 从估价的角度认识房地产 1.1 房地产概述 1.2 房地产的特性 1.3 房地产的分类 本章小结 习题 第2章 房地产价格 2.1 房地产价格的概念和种类 2.2 房地产价格的特性 2.3 房地产的供求与价格 2.4 房地产价格的影响因素 本章小结 习题 第2篇 房地产估价 第3章 房地产估价 3.1 房地产估价概论 3.2 房地产估价的必要性 3.3 房地产估价的基本原则 本章小结 习题 第3篇 常用房地产估价方法 第4章 市场比较法 4.1 市场比较法的基本原理 4.2 搜集选取可比实例 4.3 建立价格可比基础 4.4 进行交易日期、交易情况及房地产状况的修正 4.5 求取比准价格及市场法的运用 本章小结 习题 第5章 收益还原法 5.1 收益还原法的基本原理 5.2 收益还原法的基本公式 5.3 收益还原法的操作步骤 5.4 资本化率求算的方法 5.5 收益还原法的运用举例 本章小结 习题 第6章 成本法 6.1 成本法的基本原理 6.2 重新购建价格的测算 6.3 建筑物折旧的求取 6.4 成本法的公式与运用 本章小结 习题 第7章 假设开发法 7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 动态分析方法和静态分析方法 7.4 假设开发法运用举例 本章小结 习题 第8章 地价评估 8.1 路线价法 8.2 与标定地价 8.3 高层建筑地价分摊 本章小结 习题 第4篇 旁垲产估价实务 第9章 房地产估价程序 9.1 房地产估价程序概述 9.2 房地产估价程序 …… 第10章 房地产估价报告 附录A 估价报告实例1 附录B 估价报告实例2 参考答案 参考文献
图书信息3/房地产估价
基本信息书号： 25496 ISBN： 978-7-111-25496-6 作者： 张洪力 印次： 1-2 责编： 冷彬 开本： 16(B5) 字数： 371 千字 定价： ￥30.00所属丛书： 21世纪高等教育工程管理系列规划教材 装订： 平 出版日期：
内容简介房地产估价是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、人股合营以及房地产纠纷处理等的一项基础性工作。本书重点介绍了房地产估价的基本原理和估价方法，并通过实例对房地产估价方法的应用与实务操作进行了阐述与分析，其主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告等。本书每章后均有适量的思考与练习题，便于学习与参考。 本书可作为高等学校工程管理、房地产经营与管理、土地资源与管理等专业的教材，也可供从事房地产开发、经营、管理与服务等方面的专业人员学习、参考。
图书信息4/房地产估价
基本信息作　者：麻晓芳著 丛 书 名：全国高职高专房地产经营与估价专业系列规划教材 出 版 社： ISBN：8 出版时间： 版　次：1 页　数：273 装　帧：平装 开　本：16开内容简介《房地产估价》是全国高职高专房地产经营与估价专业系列规划教材之一。《房地产估价》着力体现任务引领、实践导向的课程设计指导思想，以单元为单位组织教学，以真实的、典型的案例为载体引出相关专业理论知识，使学生在项目实践中加深对专业知识的理解、加强技能的训练，培养学生的综合职业能力，满足学生职业生涯发展的需要。全书以“房地产项目开发过程”为导向，分为七个单元，包括房地产估价平台知识、地价评估、拆迁房屋评估、期房评估、在建工程价格评估、现房评估和房地产估价报告等内容。《房地产估价》可作为高等职业教育房地产经营与估价、建筑经济、资产评估等专业的教材，也可供房地产估价从业人员参考。图书目录序 前言 单元1 房地产估价平台知识 1．1 认识房地产和房地产估价 1．1．1 房地产的概念、类型和特性 1．1．2 房地产价格 1．1．3 房地产估价的概念和重要性 1．2 熟悉房地产估价原则 1．3 熟悉房地产估价机构 1．3．1 房地产估价机构的内涵 1．3．2 房地产估价机构的设立 1．3．3 房地产估价机构的变更和注销 1．3．4 房地产估价机构的资质管理 1．3．5 房地产估价机构的构成与组建 1．3．6 专业房地产估价人员 小结 思考与练习 单元2 地价评估 2．1 运用路线价法评估地价 2．1．1 路线价法的概念 2．1．2 理论依据 2．1．3 适用范围和条件 2．1．4 操作程序 2．2 运用基准地价系数修正法评估地价 2．2．1 基准地价系数修正法的概念及特点 2．2．2 基准地价评估的基本原理 2．2．3 基准地价修正系数法的适用范围 2．2．4 基准地价系数修正法的操作过程 2．3 运用假设开发法评估地价 2．3．1 假设开发法概述 2．3．2 假设开发法的计算公式 2．3．3 现金流量折现法和传统方法 2．3．4 假设开发法评估土地的操作过程 小结 思考与练习 单元3 拆迁房屋评估 3．1 运用成本法进行拆迁价格评估 3．1．1 拆迁评估概述 3．1．2 成本法概述 3．1．3 房地产价格的构成 3．1．4 成本法的计算公式 3．1．5 重新购建价格的求取 3．1．6 建筑物折旧 3．2 运用市场比较法评估城市拆迁房屋 3．2．1 市场比较法的概念 3．2．2 市场比较法的基本原理 3．2．3 市场法的适用对象和条件 3．2．4 市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程 小结 思考与练习 单元4 期房评估 4．1 运用市场法评估期房 4．1．1 期房概述 4．1．2 市场法评估期房价值的操作过程 4．2 运用收益法进行期房价格评估 4．2．1 收益法的概念 4．2．2 收益法的理论依据 4．2．3 收益法的适用范围 4．2．4 收益法的计算公式 4．2．5 资本化率的确定 4．2．6 收益法评估期房的操作过程 小结， 思考与练习 单元5 在建工程价格评估 5．1 运用成本法评估在建工程 5．1．1 在建工程的概念及分类 5．1．2 在建工程的特点 5．1．3 在建工程价格评估的特点 5．1．4 在建工程抵押价值评估范围的界定 5．1．5 在建工程建筑面积的测算 5．1．6 运用成本法评估在建工程的操作过程 5．2 运用假设开发法评估在建工程 5．2．1 假设开发法评估在建工程的公式 5．2．2 假设开发法评估在建工程的操作过程 小结 思考与练习 单元6 现房评估 6．1 运用市场法评估现房 6．2 运用成本法进行评估现房 6．3 运用收益法进行现房价格评估 6．3．1 净收益 6．3．2 收益 的确定 6．3．3 收益法评估现房的操作过程 小结 思考与练习 单元7 估价报告 7．1 撰写房地产估价报告 7．1．1 房地产估价报告的概念 7．1．2 房地产估价报告内容组成 7．1．3 房地产估价报告的要求 7．1．4 房地产估价报告格式 7．2 修改房地产估价报告常见的错误 小结 思考与练习 主要参考文献
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成本法的基本原理　　1.成本法的概念　　成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。　　成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。　　2.成本法的理论依据　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。　　由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格　　3.成本法适用的对象和条件　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。　　在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。　　在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。　　房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。　　要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。　　成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。　　4.成本法的操作步骤　　运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
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房地产估价的指导原则、行为准则及房地产价格形成原理辨析
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文献类型：中文图书　浏览次数：3　借阅次数：0
题名/责任者:
/陈&#x67东著
出版发行项:
武汉:华中理工大学&#x51版社,1999
ISBN及定价:
7-5609-2032-2/￥15
载体形态项:
284页;20cm
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