口头承诺不算数 开发商卖房的10大陷阱
对大多数家庭来说，买房是件大事，马虎不得。而随着居住品质的不断提高，消费者对住宅小区的设计也更加讲究舒适、健康、安全性。今年3·15到来之际，不少购房者致电晨报热线，投诉遭遇的购房陷阱。重庆（楼盘）晨报地产记者就消费者投诉的典型案例，采访了重庆百君律师事务所吕俊律师和重庆尚然律师事务所杨沁山律师，让他们一起为消费者支招。
千万别太轻信售楼人员“我们的优惠明天就结束”之类的花言巧语。
开发商卖房时的承诺一定要尽可能地写进合同里，以备不时之需。
羊毛出在羊身上，别让那些低价蒙蔽了你的眼。
口头夸大赠送面积
案例：西彭70岁的老人李先生，买房时听置业顾问介绍，看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时，没发现总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积缩水了一半。
专家支招：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视作“要约”。因为户型图上还有这么一句：“本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此，建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。
商业烟道串味居民楼
案例：江北华新街光华观府国际的业主王先生投诉，3号楼的居民在大厅、电梯或家中，不时能感受到楼下商业门面排出的刺鼻油烟。开发商承认是建设施工单位没有按规范修建，还扣押了施工方的保证金。但1年多来开发商也一直没整改，找物管解决也无济于事。
专家支招：烟道属于公共部分，在保修期内应由开发商整改。若超过保修期将动用大修基金整改。购房者是与开发商构建的合同关系，开发商不能以施工单位没履行义务来抵消其应该对购房者履行的义务。开发商可以用原施工方的保证金找第三方整改。
套内实得均价诱惑你
案例：去年底，薛先生看上一套商品房，当时吸引他的原因是“套内实得单价5500元/平方米”的广告。但实地考察才发现套内均价竟达8500元/平方米。原来，该套房子的赠送面积有五六十平方米。
专家支招：开发商标注的套内实得均价多少，看似便宜，其实把赠送面积都算在里面了。羊毛出在羊身上。同时，购房者应关注赠送面积是否载入商品房买卖协议。若没约定，则赠送面积可能成泡影。
本文来源：华龙网-重庆晨报
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商品房质保期从交房起算 开发商不诚信将上黑名单
原标题：《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》规定，交房应当符合5个条件
外墙砖保修期两年交房起算
城市里，一块块&悬吊吊&的外墙砖，总会让人胆战心惊，因为它犹如一颗&不定时炸弹&，不知道什么时候就会掉下来伤人伤车。以至于外墙砖的安全问题，成了近期的热点，不少读者向重庆晨报反映这一问题。
外墙砖保修期是多久？保修期什么时候开始计算？许诺的配套缩水了或根本没有怎么办？昨日，市第四届人大常委会第四次会议开幕，《重庆市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》提请本次会议一审。修订草案明确了住宅质量保修期的计算时间和房屋质量主体，其中包括外墙砖保修期和计算时间。
保修内容有什么？
墙面地面外墙砖
修订草案规定，房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供由市城乡建设行政主管部门统一监制的商品房使用说明书和商品房质量保证书。
房地产开发企业应当按照法律法规的规定和质量保证书载明的内容，承担商品房保修责任。保修的内容，包括主体建筑，也包括室内防水、二次供水、智能化系统等， 还包括墙面、顶棚抹灰层、地面等，出现空鼓脱落返潮开裂起沙等情况，都在保修范围。一般情况下，外墙砖的保修期为两年。
&以前法规没有明确保修期，也是不少开发商和业主易起纠纷的地方。有的开发商项目有尾房，也将保修期从首批交房时起算。&市建委开发办经济政策法规处处长胡智勇说。
而修订草案明确了住宅质量保修期起算时间：应当自房地产开发企业将商品房交付购买人之日起计算。
当然，商品房符合交付使用条件，购买人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的，保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。
开发商通知接房？
先看看这5项条件
&打一枪就跑&？
注销后股东担责
配套比许诺缩水？
预售公示承诺书
截至6月底，重庆有3324家房地产开发企业，只取得暂定资质的就有1945家，超过一半。
胡智勇说，近年来一些开发行业引起的事件，差不多有一半都发生在暂定资质企业身上，&最大的问题是，这些企业往往在开发项目交付使用后即注销，项目一出问题，就找不到责任人。&
修订草案规定了暂定资质有效期：1年。暂定资质有效期届满30日前，房地产开发企业应当向城乡建设主管部门申请核定资质等级延续有效期，但延长期限不得超过两年。暂定资质企业1年内无开发项目的，不予延续资质证书有效期。
此外，修订草案还规定，房地产开发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产开发项目承担责任。
估计很多市民都有过这样的买房经历：在售楼部，销售人员将楼盘说得天花乱坠，配套如何好，但交房时却发现，这些配套不是没有就是大幅缩水。&我们接到的投诉，关于配套是最多的。&胡智勇说。
修订草案规定，房地产开发企业应当按照开发建设方案对开发项目配套设施的建设内容、建设期限、产权界定、移交使用等事项书面承诺，并在办理预售许可手续之前填写房地产开发项目配套设施建设承诺书，自预售当日起在销售现场显著位置张贴公示。
这就意味着，若开发商违规，一方面将面临限期整改，处5万元以上10万元以下的罚款。同时，购房人也可将承诺书作为重要的起诉证据。
这里的配套设置，除了购房人基本生活所需配建的给排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视、小区道路和绿化、小区物业管理用房外，还包括羽毛球场、篮球场、游泳池、幼儿园等配套。
2005年取消房地产开发项目竣工综合验收制度后，由于没有相应的管理制度，新建住宅交付使用管理成为空白，交房期矛盾纠纷增多。
修订草案对房地产住宅项目的交付使用条件，进行了明确，交房应当符合下列5个条件：
1、已取得建设工程竣工验收备案证；
2、基本生活配套设施验收合格或者已取得允许投入使用的证明文件；
3、住宅小区与城市道路或公路之间有道路相连接，已完成小区内的道路建设；
4、已完成销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的配套设施建设；
5、住宅项目分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与工地有明显的隔离措施。
让老百姓真实看到
所买房屋本来面目
地产商对修订草案怎么看？重庆晨报记者昨日采访了部分房地产开发商。
对建立配套设施建设承诺书制度，贝迪地产老总聂先华说，这样的做法很好。&明明白白做生意，你的生意才做得大，做得更长久。&他认为，承诺了又做不到，甚至做一些虚假承诺，这本身就是一种欺骗行为。
聂先华说，这能规范房地产开发企业的宣传行为，让老百姓能真实地看到自己所买房屋的本来面目。
金科副总裁李战洪则比较赞成建立房地产开发行业信用管理平台。他认为，这是在保障购房者的权益，给购房者提供更多的有用信息，&因为老百姓买房子，不只是简单的买一个房子，而是买一个服务，买一个配套，买下未来几十年的一个生活。&
李战洪建议，这一信息平台要有效、快捷、方便地传递给购房者。信息本身也要及时更新，&因为诚信企业也可能变得不诚信，不诚信企业也可能通过发展整改变得诚信。&
开发商缺乏诚信？
黑名单网上可查
修订草案还增加了不少内容，有关房地产开发企业的信用建设，就是其中一项。
修订草案规定，市城乡建设行政主管部门应当建立房地产开发信用档案，并会同相关部门建立房地产开发行业信用管理和服务网络平台，构建房地产开发行业信用体系。
信用档案，应当记载这些内容：企业资质、项目建设、项目经营、企业资产、企业人员、企业信用等级、企业获奖信息和企业不良行为记录等。
对诚信的房地产开发企业，予以支持。比如可享受公开表彰、重点扶持、减缴农民工工资保证金、缓存项目资本金、提高项目资本金抵扣比例、预售资金优惠使用等激励政策。
而失信企业，可以对其资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售等予以限制。
胡智勇说，目前市开发办已开通了网站，输入中文名&重庆房地产信用体系&或者就可查询失信企业信息。
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Lonely Planet官网曾向旅行者这样推介重庆：这是“一座相貌很有特色的城市”。
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最新播报：
江苏强化房屋建筑质量监管 开发商须竣工前预交质量保证金
买到的商品房在保修期内出了质量问题，而开发商“跑路”或拒不履行保修责任怎么办？记者昨从省住房和城乡建设厅举行的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》座谈会上获悉，我省已明确实行工程质量保证金制度，若出现纠纷扯皮，住建部门可动用保证金为老百姓先行解决质量问题。
作为我省首个工程质量监督管理方面的地方法规，今年7月1日实施的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》明确了“建设单位是工程质量的第一责任人”。“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，在保修期内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。”省住建厅相关负责人解释，以前有些楼盘出了工程质量问题，开发商却以这是施工单位的责任推托，给消费者维权造成困难。而今后消费者只需要找“第一责任人”开发商维权，开发企业维修、赔付之后，可另行追究设计、施工、材料等相关单位的责任。
为了确保开发企业履行保修义务，提高工程质量，《办法》还首次提出了开发商“在工程竣工验收前，应当将预留的工程质量保证金交由工程所在地住建部门管理”。如开发商不履行保修责任，住建部门可先行动用保证金。房地产开发商不交保证金，或未依法承担所售商品房保修责任的，可处以2万元以上3万元以下罚款。至于保证金缴纳标准，以及使用范围、使用程序等具体管理办法，省住建厅正在会同财政部门研究制定。
根据国家规定，房屋建设工程的最低保修期为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。保修期自竣工验收合格之日起计算。
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最新播报：
质监:保证金、交楼样板制或解决建筑质量通病难题
新华房产8月27日无锡讯（记者 徐海园）近日，新华房产记者从无锡市建设工程质量监督站了解到新版《无锡市建设工程质量监督管理办法》将从10月1日起正式实施。为了解决建筑质量通病问题，无锡探索了诸多办法，其中重要的两点领先江苏省其他城市，一是开发商缴纳工程质量保证金或者办理工程质量保险，二是建立交楼样板制度。
约束房企，缴纳工程质量保证金或者办理工程质量保险
《无锡市建设工程质量监督管理办法》，其中明确了无锡工程质量问题投诉和处理的具体规定，为以后从根本上解决房屋质量纠纷难题提供了解决之道，这样的举措在国内城市中处于领先水平。特别是最近正在的讨论的工程质量保证金或办理工程质量保险制度或许可以有效的规避建筑质量通病问题。
在介绍新制度适用的范围时虞站长举了一些例子，比如北塘区某小区已经交付使用四、五年，最近房子出现了较多的质量问题，但是原来的开发商却早已解散找不到人，处理起来就非常麻烦。或者还有一些楼盘在出现质量问题后开发商会出现推诿或者拖延维修，保证不了老百姓的利益，在这些情况下工程质量保证金或者办理工程质量保险制度就可以派上用场。
据了解工程质量保证金或者办理工程质量保险，不同于业主自己缴纳的大修基金而是开发商需要向建设局或相关部门缴纳的费用。在房屋出现质量问题的时候，不论开发商处于什么样的情况，工程质量保证金都可以用在建筑质量修复上。
虞站长说：“对于那些规定时间内没有出现任何质量问题的楼盘，我们会逐年向开发商返还保证金。一旦出现问题，老百姓不再是弱势群体，直接可以动用这笔保证金进行房屋维修，用的还是开发商的钱。在这样的制度下就可以对开发商的行为进行约束，保证建筑的质量。”
如果实施工程质量保险制度，就可以通过保险公司来进行理赔，比如房子出现裂缝，保险公司就可以根据裂缝的程度或者数量来进行理赔。工程质量保证金和工程质量保险将来会选择哪一种还在讨论中。
展示交付标准，推行交楼样板制度
现在买房人在选择楼盘的时候主要是通过楼书、样板房、销售介绍来选择，这样的交易方式就为开发商带来了可乘之机。如果购房者自身又不具备一定商品房的买卖知识和法律意识，更加可能被表象所骗，收到和预期相差很大的房子。
买了某品牌房子的李女士就认为开发商存在欺诈行为，“我们买房的时候参观的是该楼盘一期工程，不论是材质还是绿化都是我们心目中理想的房子。可是当开发商把第三期的房子交给我们的时候，真是大失所望。不仅绿化面积严重缩水，建筑用材相比较一期也是天壤之别。”
面对这样的投诉，无锡市质监局的工作人员也实地考察过该楼盘，“我们核对了施工图并且检验了相关材料，并没有发现任何问题。”虞站长对新华房产的记者说，“这样的纠纷我们处理起来也很矛盾，一方面开发商并没有违规，另一方面购房者确实是在某些蛊惑下买的房。他们在买房子的时候只是看了一期现房，理所当然就认为自己的房子和看到的是一模一样的。可是在实际操作过程中开发商却是按照三期的图纸来进行施工，同一个楼盘一二三期房子品质不一样是很常见的，只要开发商按照规定进行施工就是合法的。”
虞站长说：“即将出台的交楼样板制度或可以避免这样的问题，以后住宅工程应当进行分户验收，并实施交楼样板制度，不仅针对精装房的样板房还包括毛坯房的样板房。开发商在售房过程中所展示的样板房就是最后交付使用的标准，对于关键部位、工序结构做法会以图片和文字的形式在相应部位明标，确定工序验收标准，这样就提高了购房者的直观认识可以按照交楼样板房的标准验收房子，防止建设单位、施工单位之间的相互推诿，提高交房的标准和质量。”
杜绝建筑质量通病，取消预售制度存争议
从我市目前正在制定的《无锡市建设工程质量监督管理办法》不难看出，尽管有关部门已在积极的指定办法和制度来提升建筑质量工程的水准，但《办法》落地并执行还需时日，同时在执行层面的监管也是十分重要的方面。有业内人士指出，解决建筑质量通病最有效的方法就是取消商品房预售制度。如果取消预售制度，开发商交给购房者的是成品房，所有问题都可以在买卖之前及时发现，这对于开发商主动监管和提升建筑工程质量无疑是有利的。但就目前而言，商品房是否取消预售制度仍然存在着较大争议。但从房地产的长远发展来看，取消预售制度会是趋势，未来房地产开发必定会越来越成熟，监管、法律法规会越来越完善，因此有专家认为，预售制度的取消会在很大程度上有利于房地产的健康发展，有利于消费者权益的保护，有利于降低金融风险。
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全部 沪深 港股 基金 美股
开发商拿地先缴20％保证金
　　本报讯（记者黄陈生）作为房地产市场调控的重头，土地市场今后将迎来更加严格的监管。国土资源部昨日下发通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的20％缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清出让价款50％的首付款。
　　买地1月内要付50％地价款
　　国土资源部昨日下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。
　　《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。
　　《通知》还规定，“对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期限内参加土地竞买”。
　　《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
　　《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块，按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。
　　4月起用地开竣工须申报
　　此外，《通知》还要求，从日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。
　　用地者须在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟缘由，市、县国土资源管理部门应按合同约定处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
　　要严格依法处置闲置房地产用地，省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。
　　3至7月开展专项检查
　　此外，国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。
　　检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
　　近期楼市调控政策
　　日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
　　日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
　　日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
　　日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50％。
　　日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求等共11条措施，简称“国十一条”。
　　日，中国人民银行宣布从日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
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