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吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。为什么河西还需要一个五金建材市场？
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【导语】放眼当下的房事，这厢住宅市场谱出了一首跌宕起伏、激荡婉转的乐曲，这厢商业地产继续谱写着曲高和寡的篇章。
据中国指数研究院和中国房地产指数系统近日联合发布《2016中国商业地产市场发展年报》显示，全国商办市场整体表现为：商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大；商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，土地市场分化严重。2016年商业地产虽然供需情况整体较去年好转，但仍具有存量大、同质化竞争、结构性的等问题。
株洲商业地产环境同样如此。据株洲市统计局的数据显示，2016年，株洲市商业营业用房销售58万平方米，下降16.7%。 近年来，株洲随处可见空置的商铺，透过冷冷清清的橱窗，看到了曾经铸就了“一铺养三代”稳赚不赔的“神话”已然过去。 在互联网经济冲击下，即便在中心位置做传统的商超+餐饮商业模式，也难以预见繁华的未来，这成为商业地产开发的心病，如日中天的万达也曝出部分店百货业退出的惨象。
那么，作为三线城市的株洲，商业地产开发已是遍地开花的红海市场里，哪里才是未来？商业地产还有后来者的春天吗？
记者采访了在扎根17年，首次挺进市区进行专业商业项目建设的株洲市望云房地产开发有限公司总经理付振宇。
株洲市望云房地产开发有限公司总经理 付振宇
没有比天高的雄心壮志，只有脚踏实地的现实愿景。这是付振宇给记者最大的感受，或许这和他个人经历相关。
“这个时代是属于稳打稳抓的时代，现在做房地产行业一定是要具备实力，量力而行。”已过不惑之年的付振宇，攸县人，他笑称自己是万精油，1997年广州广播大学毕业，顺势进入广州电视台，做了5年媒体人；2002年，回到长沙进入湖南建工集团，在西北历练了3年之后，自己踏上了艰辛的创业之路，期间，也享受过成功，2009年左右，做矿产生意亏得血本无归。
命运之神并没有关门，2012年，他算“拾起老本行”进入房地产行业，至今在攸县、茶陵运作了数个成功的商业地产项目，例如攸县的望云国际广场，引入了步步高，打造了一站式购物体验，这个县级市场商业地产标杆项目，还少有人能够超越。
跟付振宇聊天，你感觉到他有媒体人的策划思维，懂得如何抓住重点和市场需求；也有建筑人的务实和细致，如今身为株洲市望云房地产开发有限公司总经理的他，对于项目开工以及后续建设，很多事都亲力亲为，这曾经是他的专业。 聊起他即将带给株洲市的作品——望云五金建材城、两个项目，他滔滔不绝、手舞足蹈，满腔激情。
株洲新闻网：你们公司一直在攸县做项目，是什么原因让你们把重心转到市区？
付振宇：第一，企业不断壮大；第二，县级市场已经满足不了企业发展；第三，株洲城市建设发展到了一个新阶段。17年以来，望云集团的经营理念一直是有多大产出，做多大事情，自由资金有多少，我们就发展多大的产业。比如说，我们只有一个亿的资金，只做9千万的事情。没有社会融资，没有银行融资，所以我们公司从未有过纠纷，这在房地产行业是很难得的。
株洲新闻网：有数据统计显示，当前商业地产产能过剩情况严重。株洲商业地产发展如何？
付振宇：这是一个具有非常高研究价值的问题，株洲商业地产的发展状况与全国形势基本一致。目前我市商业地产处在一个总体过剩，局部紧缺的局面。一方面，总体来看我市商业地产产能过剩，尤其是商业街、住宅底商和写字楼底商供大于求，许多门面都空在那里，去化困难；另外一方面，株洲市中心城区的专业市场资源又相当匮乏，供小于求，部分聚合度要求较高的行业甚至没有专业市场的供应。
其实，商业地产的过剩，很大部分受到了互联网的冲击，如服饰、百货、电器、副食等行业，其实体店受到了较大的冲击，导致该类型的商业地产严重过剩。但部分受电商影响较小的行业，如服务性行业、注重线下体验的行业以及需要二次加工的行业，如建材、五金类等，其实体店依旧有着很大的市场占有率，故这一类的商业地产仍然有发展空间。
拿我们株洲市中心城区来说，河西天元区1个区在2016年的住宅成交量占到全市的52%，超过河东芦淞区、荷塘区、石峰区3个区的总和。而新成交商品房逐渐开始装修，使得河西对于建材、家居、五金的消费需求日益增大。许多建材、家居、五金想在河西开店率先抢占市场，但是却发现没有适合经营的专业市场可以选择，因为家居、建材、五金等行业对业态、品牌的聚合度要求较高，选择住宅底商又无法形成聚合效应不能长久经营。
因此，我个人认为，株洲商业地产的发展需要调整思路，暂缓新商业街、底商的开发建设，降低住宅底商的比例，集中资源谨慎开发有行业需求的专业市场。
株洲新闻网：做好商业地产最重要的是什么？
付振宇：商业地产要看做什么商业，看业态，看布局。如果做大商场是很难做的，全国都是一样。以前只要有好地段就稳赚的环境已经一去不复返。现代社会商业为什么下滑，取决于网络发展的发达程度，这是无法避免。
地段位置、业态组合、综合配套这三点缺一不可。我们对株洲望云五金建材城还是很有信心的。没有好地段不敢做，没有的配套不敢做，没有行业集群的优势不敢做，这三点缺一都不敢做。
另外，要了解商业地产往往具有很强的地域性，“本土作战”一定要结合本地区的居民消费特点和本地区的商业运营习惯。一些经营成功的优秀商业模式可以借鉴，但切勿不加修饰的模仿，商业地产最终还是要因地制宜，具体地段具体分析，进行差异化经营。
株洲新闻网：您认为什么样的房子才是高性价比、保值增值的房子？
付振宇：在一定程度上，“高性价比”是个伪命题，房子也是一样，更高的资源、更好的品质，肯定匹配更高的价格，也是我们常说的“一分钱一分货”。
关于什么样的房子会保值增值，我认为主要取决于房子的“稀缺性”，稀缺的点越多、稀缺的程度越大，房子就越保值，增值越快。
对于住宅来讲，稀缺点有地段、学区、景观、交通等，以我们株洲来讲，可以读白鹤小学、天元中学的学区房稀缺；湘江、神农城、奥林匹克公园旁边的景观房稀缺；在地铁站附近的稀缺，这些房子就是保值增值的好房子。
株洲望云五金建材城效果图
株洲望云五金建材城效果图
望云体育新城鸟瞰效果图
株洲新闻网：2017年，贵公司会主推哪些项目销售？
付振宇：2017年，根据市场需求，我们会推出两个盘，双盘联动。
一个是专业市场的商业盘——株洲望云五金建材城，致力于给株洲建材家居、五金机电商家带来规模更大、硬件设施更好、业态品牌更集中、服务配套更优的全新一代专业五金建材市场。预计今年年底交房。
另一个是全资源社区的住宅盘——望云体育新城，融合奥林匹克公园、湘江、白鹤小学（尚格分校）、地铁4号线等4大稀缺资源于一体，打造集公园、江湾、学区、地铁全资源社区，致力于为业主提供最好的人居环境和最佳的生活体验，预计2018年12月交房。
相关链接：其他株洲地产人关于株洲商业地产的看法
晋合·湘水湾何勇：
不管是株洲还是全国都是产能过剩。于房地产行业，商业地产的利润绝对高于住宅，不管是自持还是售卖。2013年至2015年，全国各地的商业街井喷，而株洲的楼盘项目普遍底层都设有商铺，主打社区服务的路线，但由于株洲的商业地产市场没有形成体系，缺乏有效的规划，以及开发商的短视。开发商只要把商铺卖出去，你爱干嘛就干嘛，不会进行后续商业管理运营以及配套服务，其中，停车配套是制约发展的一个重要因素。
株洲没有形成真正意义上的商圈。据数据显示，株洲现有人均商业面积是1.4平方米，深圳人均0.9平方米，人均0.7平方米的商业面积最为合理。可想而知，株洲满大街都是商铺，但是找到一个好的“码头”却很难。再者，株洲普遍消费水平不高，以及高端商业需求的外流，导致株洲大型商场做不起来。
需求是往上走的，好的东西绝对会有人买。株洲的商业地产过几年，绝对有一个洗牌的过程。株洲也需要一个好的商业地产，注入一些新鲜血液。
2017年株洲商业地产应该会举步维艰。第一，譬如电商、淘宝、直销等新营销手段对实体商业的冲击。如果卖场经营不好，一定会影响商业地产的租金水平，租金低了，就不会有好行情。第二，株洲商业地产的开发理念仍然保守落后。商业地产不在于建筑，而在于理念。株洲没有国际性品牌进驻株洲，也没有适应新形势的商业模式，比如成都的宽窄巷子。第三，城市经济及人民的收入增长水平高低与否。第五，相应的经营市场是否能成立。所以，我觉得2017年是商业地产比较难熬的一年，这也决定了整个价格要上涨，不太可能。
将来株洲新商圈的形成，是决定商业地产后续道路一个决定性因素。当然也可以预期，株洲会在2017年会形成3-5个商业中心或者片区。但从现有的经营业态及定位来看，株洲新的商圈会如何火爆？这不太可能。只有等到哪一天，我们在保守的这条道上，走不通了，才会破釜沉舟。
其实，只要适应当前人民对于美好生活的需求，商业地产还是可以做起来。如果有先进经营理念的有识之士，在明年试水商业地产，或许会是一个明智的选择。
凯旋名门 戴爱德：
受整体实体大环境、互联网电商的冲击等影响，经营困难，投资信心不足，全国上下确实有过剩现象，株洲商业地产不例外，库存高去化艰难，尤其是总价高的商铺更是存在严重滞销状态。但最近中央会议精神传达出要恢复实体经营环境，促进互联网+实体经营的良性发展，势必会对商业地产起到积极作用，传统商业的回归一定是将来的趋势。
以我的了解，株洲的商业地产非常不好做，网店对实体商店冲击却是很大，“实体店已经变成了网店的试衣店。”再者，株洲没有比较成功的商业地产模式，所以大家做出来的都是大同小异，没有标新立异的新业态。就算引进一些国际品牌，株洲估计还是做不起来，株洲整个消费水平不高，高端需求不是没有，而只有一小撮的消费人群，比长沙还是低很多。
奥园地产魏 雪冬：
株洲作为地级市，其实应该要具备1-2个真正意义上的商业购物中心。表面上也有一些核心商圈，但在商业运营，时尚和体验类布局，业态搭配组合上还有很大提升空间，株洲应该比现有的商业地产可以做得更好。很多品牌其实对株洲没有深度研究，以现在的需求来说，如果把像爱马仕等高端的国际品牌引入株洲，对位匹配度也不会高，株洲应该以体验，消费类的需求为主。
最重要的一点，要从消费者的需求和体验为出发点，株洲商业地产不是缺业态本身，而是缺业态布局。(以上观点仅代表受访者个人观点)
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