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金岩石论上海高价楼
  金岩石&国金证券(600109)首席经济学家  8月8日上海浦东星河湾开盘,264套千万豪宅在6个小时内被抢购一空,星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅销售的纪录,我相信,这个数字也刷新了住宅销售的世界纪录。如何解读中国豪宅市场的火爆?经济学并没有标准答案。  最简单的解读是“疯狂的泡沫”!那么富豪们的疯狂又从何而来呢?第一,富人愿意住在一起。俗话说:百万买屋,千万买邻。这也是中国的儒家传统,如《三字经》云:“昔孟母,择邻处。”当年孟母三迁,不就是在不计成本给儿子寻找好社区吗?第二,富人关注财产保值。豪宅具有保值功能,不仅抗通胀,而且抗危机,所以美国豪宅区的房价在金融危机中的跌幅远低于市场平均水平;第三,富豪注重社区的环境。在房地产业,一流企业做社区,二流企业做房子,三流企业炒地皮。按照这个标准,星河湾房产公司是在多数开发商还在炒地炒房的阶段,已经开始认真做社区环境了。如果上述三个理由成立,那么豪宅市场的火爆还是非理性决策吗?显然不是,应该说是富人的理性决策。&&&&尚福林:市场走势与基本面吻合&证监会大力打击并购重组内幕交易&招行向全体股东配股&融资150亿&沪金融国资整合启动&涉及太保等&两市上市公司交易提示(8月17日)&必和必拓预言铁矿石长协机制终结&  豪宅市场的火爆至少意味着上海的房价将继续上扬,因为同类商品的价格走势通常是先高后低,高价房领先上涨,低价房追随。从经济学的角度看,这是因为豪宅价格的新高会抬高住宅成交的均价,从而提高购房人的心理预期。再从行为学的角度来分析,假定富豪的多数人较为聪明,而聪明人的行为会被其他人仿效,星河湾开盘当日,我想有不少人是随机决策的,或许就是因为他们看到那些比自己更聪明的人买了所以才买的,如销售人员说,有些人连样板房都没有看就买了,这就是情绪驱动的决策行为。  楼盘在上海近郊北蔡地区,又不在黄浦江边,星河湾开出均价5万以上的价格是理性的吗?这就涉及到“理性”的标准了。城市住宅是什么?是消费品还是投资品?消费者的理性和投资人的理性是完全不同的,如果同类商品兼具消费和投资的双重属性,理性决策也必然有双重标准。现阶段的中国城市住宅主要是投资品,这是国家统计局的定义。中国的消费物价指数(CPI)中没有包含住宅价格,因为住宅被分类为投资品;美欧国家的消费物价指数中包含住宅价格,因为住宅被定义为消费品。为什么城市住宅在发展中国家是投资品,而在发达国家是消费品呢?因为发达国家和发展中国家的区别之一是城市化率:发达国家基本完成了城市化,而发展中国家还在城市化的进程之中。  以城市化率为标准,发达国家的城市化率是60%-70%,而发展中国家的城市化率在30%-40%。发展中国家在城市化的进程中,城市土地有开发性溢价,城市房产有交易性溢价。而在中国,房产几乎是唯一的杠杆投资产品,所以又额外产生了房产作为投资品的杠杆溢价。所以我说,房地产投资的三重溢价推高房价,城市住宅的商品化是一个二元化的市场。二元化市场的特性来自于城市住宅的双重属性,购房人心里想的是消费,脑子里却是升值预期。购房人时而用“心”决策,时而用“脑”决策,心脑不一的心态使他们左右摇摆,于是追随他人决策的行为就和股市中的“羊群效应”一样,会导致房价节节上升。这时我们看到,在同一趋势下会同时产生两种行为:理性的投资行为可能是非理性的消费行为,理性的富豪决策会带动非理性的平民决策。  房地产作为投资品的属性并不是先天的,而是经济发展的阶段性现象。在农业文明时代,房地产是农业的附庸,不会独立于农业成为商品化的市场;在工业文明时代,房地产独立成为国民经济的支柱产业,进而成为城市化的经济引擎;在都市文明阶段,金融和地产上升为城市经济的基础,进而带动国民经济从第二产业主导走向第三产业主导。在这个发展阶段,城市住宅的价格水平由货币和股市决定,房地产的投资属性最强,直到城市化基本完成后才会弱化。  用住宅市场二元化的理论来解读城市住宅的合理价格,就解开了城市房价的“虚高”之谜。所谓“虚高”是因为城市住宅作为消费品的天然属性附加了作为投资品的交易属性,所以在合理的消费品价格之上附加了合理的投资品价格,而两个合理的价格融为一体就产生了非理性的房价。人们都希望看到住宅市场的繁荣,却往往不知道金融学给投资市场的繁荣定义是:非理性,才有繁荣!投资品的交易属性来自于投资市场的核心价值:交易价值。交易价值有两大支柱:市场情绪和资金流动,因为在资产的交易市场上,任何资产的价格都取决于预期的和真实的交易。群体的预期形成市场情绪,真实的交易就是资金流动,由交易价值决定的价格必然远高于劳动价值或效用价值所决定的价格,就好比礼品月饼的价格远高于买给自己吃的月饼价格一样。  发达国家的城市住宅主要是消费品,所以合理房价通常以10年的租金回报率和家庭可支配收入的30%用于支付按揭来计算。在开发完了的国家,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失了,房产的保值功能也主要是抵御通货膨胀,城市住宅返璞归真,回归其消费品的本性。总而言之,经济发展的阶段不同,合理房价的标准不同,所以不能用发达国家的理性标准来衡量中国现阶段的房产价格。
  我在“星河湾”的演讲引发争议,争议之一是豪宅价格由股市决定,争议之二是富人社区教育富人。第二个问题无需讨论,还是用“孟母三迁”的故事作为案例,孟母不计成本“择邻处”,结果就教出了优秀的孟子。这段故事被写进《三字经》,说明这也是被中国儒家文化所认可的选择。  再谈股市与房价的关系。现代市场经济存在着两个“螺旋”:工资/物价螺旋和房价/股价螺旋。前者生产着贫困,后者生产着财富,两个“螺旋”并不直接发生关联,因此难以证明是后者剥削了前者。房价/股价螺旋来自于二者共同具有的投资品属性,虽然房产天然不是投资品,但是在城市化的进程中,城市化的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,所以被投资人所青睐。作为投资品,房地产和股票只有流动性速率的差异,因为房地产具有投资/消费的二重性,而股票则是纯粹的投资品。在中国,由于股市还没有开放融资融券业务,普通投资人不能够借钱投资,于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷,从而进一步强化了房价/股价螺旋,使二者之间产生了互补性替代。  易居中国旗下的克尔瑞研究院很有效率,迅速给出了浦东星河湾客户的分析报告。研究表明:年龄在36-45的客户占56%;浙江,上海和外籍人士分别占24%,23%和14%;认购比例最高的是总价在万的245平米户型;客户几乎全部选择贷款购房,此前都有三次以上的贷款记录;客户资产在7000万到一个亿左右,多数客户的购房用途是自住和保值。  这项研究的结果说明什么呢?显然,外地和外籍俗称“两外”人口的购房动机与本地平均收入水平毫无关联。在中国的现阶段,年龄在36-45的群体现在能有身价7000万到1亿的几乎都和股市有关,或者是投资致富,或者是创业致富,前者多于后者,而且在创业致富者中间,多数也是通过上市套现后才有购房置业的经济能力和投资意愿。所以在我看来,这个报告直接验证了股市和楼市之间的互补性,也证明了我的另一个说法:不投资,步行;投资,开车;举债投资,坐飞机。投资就是主动经营风险,这是现代人的生活方式,所以我们说,富贵险中求。在走路,开车和坐飞机的选择中,人们的第一反应是坐飞机比走路有更高的风险。这种本能的反应看似有理,其实不然。试想一想,每年在路上被撞死的人多还是死于空难的人多能呢?所以说:房产的融资功能弥补了股市投资的制度性缺陷。  储蓄而不投资的风险看似较小,其实也不然。因为货币从长期而言就是一堆废纸,这是雷曼兄弟公司留下的著名遗言。中国人,特别是新中国这一代人,是在“储蓄光荣”的理念下长大的。在经济学中,储蓄偏好和投资偏好是彼此对立的行为模式,储蓄光荣等于是说投资可耻。于是我们把投资和投机对立起来,而“投机”在许多人的解读中被等同于“偷鸡”。所以人们喜欢嘲笑投资赔钱的人说:偷鸡让鸡啄了一口,活该!人们总是在嘲笑他人之余自我欣赏,于是把“储蓄光荣”的理念奉为国粹,笃信天道酬勤,节俭持家。试想一想,36-45岁就有近亿身家是由于勤劳节俭吗?  如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%,举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市,600万的投资追求20%的回报,1000万的总收益就增加了12%;再加上房产本身的增值,以年平均10%计算,总收益就达到了26%。反对者会说:通货膨胀不会有10%!(真的吗?看看我的专栏文章吧!)股市投资也不会有20%!这就是生活方式的差异:如果你是因为股市有20%的回报才去投资,你就很难保证获得20%以上的收益,因为你会因投资改变心态,因风险望而却步;如果你把投资视为抵御通货膨胀的有效工具,投资纳就像穿衣吃饭一样,这时你就会在休闲投资的心态中获得满意的投资回报。  曾有人问过投资大师彼特?林奇一个问题:什么人适合投资股市?大师答曰:买了房子的人适合投资股市,因为房产在多数时间内是抵御通货膨胀的工具。我理解这个回答有两个含义:首先,通货膨胀是购置房产的原因之一,房价走势与通货膨胀之间有着天然的关联性;其次,要用有产者的心态投资股市,房产和股市之间也有天然的关联性。  在房产主要还是投资品的发展阶段,房产价格,特别是高档住宅的价格,一定是由货币和股市决定的,而房产作为消费品的属性会退居次要地位,此时租金回报率和家庭可支配收入并不决定房价。因为,投资人的消费思维,是用预期的投资回报来决定消费水平,用以往的投资收益来选择生活方式,所以他们相信未来,举债投资,在追求美好生活的预期中为社会分担了风险。
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静宁成纪砖厂生产安全事故应急预案经过初步评审和论证,符合备案要求和砖厂实际,经厂长办公会研究,决定印发执行。二一一年十一月十六日静宁成纪砖厂安全生产事故综合应急预案总则编制目的编制依据适用范围应急预案体系应急工作原则生产经营单位的危险性分析生产经营单位概况危险源与风险分析组织机构及职责应急组织体系指挥机构及职责预防与预警危险源监控预警行动信息报告与处置应急响应响应分级响应程序应急结束信息发布信息发布人信息发布原则信息发布形式后期处置 保障措施通信与信息保障应急队伍保障应急物资装备保障经费保障其他保障培训与演练培训专项培训演练奖励与分享到分享到使用一键分享,轻松赚取财富值,嵌入播放器普通尺寸较大尺寸免费大小所需财富值登录百度文库,专享文档复制特权,财富值每天免费拿!你可能喜欢。根据安全生产许可证条例国务院令第号规定,按照国家安监总局的统一要求,截止年月日未取得安全生产许可证的非煤矿山企业,要依法予以关闭。现将四川省第二批家非煤矿矿山关闭企业名单予以公告。举报电话四川省安全生产监督管理局二七年一月二十九日四川省经整改后不具备安全生产条件企业名单自贡市黄浆石材厂自贡市明远石材厂自贡市明新石材厂自贡市自流井区农团型砂厂自贡市自流井荣边镇尖山红砂厂贡井区牛尾乡中心砂石厂贡井区石沟砂厂贡井区麻柳宏财砂厂贡井区麻柳砂厂贡井区长土砂石厂贡井区沙塘砂石厂贡井区新兴砂厂贡井区桥头泽权砂厂贡井区桥头白房砂厂荣县旭阳镇鑫源建材厂荣县来牟镇彭家沟石灰厂自贡和宝实业有限公司荣县老龙砖厂荣县星土采石厂荣县台观机制砖瓦厂荣县望佳镇石厂自贡市隆兴天然石材厂荣县楠树村采石厂荣县双古镇润浸沟采石厂荣县双古镇荣西采石厂荣县金竹林陶土矿荣县保华白石厂荣县五通石英砂厂自贡市埃菲尔陶瓷有限公司荣县高山镇清。时间大中小大同市安全生产监督管理局文件同安监行审办字号关于对灵丘县金岩石料厂等家非煤矿矿山企业颁发换发安全生产许可证的通知灵丘县金岩石料厂等有关企业根据国务院安全生产许可证条例国务院令第号和非煤矿矿山企业安全生产许可实施办法国家安监总局令第号的有关规定,大同市安全生产监督管理局安全生产许可证工作会议年月日审查同意,决定对申请许可证有效期延期的家企业换发安全生产许可证。对申请安全生产许可主变更及有效期延期的家企业换发安全生产许可证。具体名单如下一决定颁发安全生产许可证的企业家灵丘县金岩石料厂证号晋安许证字号有效期年月日至年月日大同市南郊区古店村梁鹭山片石厂一证号◇晋安许证字号有效期年月日至年月日二决定安全生产许可证有效期延期的企业家广灵县恒通石材开发有限公司证号晋安许证字号有效期年月日至年月曰左云县粘土开发经销公司证号晋安许证字〔号有效期年月日至年月日温州矿山井巷工程有限公司灵丘项目部驻大同。伊州政办发〔〕号伊宁市霍城县人民政府,州人民政府各有关部门为进一步加大整顿非煤矿山企业的工作力度,加强源头管理,根据安全生产许可证条例和非煤矿山企业安全生产许可证实施办法的有关规定,州人民政府决定对伊宁市英也尔乡振兴砖厂汉宾乡波罗斯砖厂韩道仁砖厂,霍城县光明砂厂茹先巴克砂厂等家资源枯竭和不具备基本安全生产条件的非煤矿山企业予以关闭。现有关事项通知如下一按照属地管理原则,伊宁市霍城县必须于年月日前,完成以上家非煤矿山企业的关闭工作。州监察局安监局国土局工商局公安局环保局建设局水利局乡镇企业局电力公司等相关部门要共同协作,认真履行职责,做好关闭矿山的相关工作,做到不留任何安全隐患不留死角,确保关闭工作取得实效。二伊宁市霍城县,各有关部门要及时组织开展联合执法,严格依法行政,严肃工作纪律。要统一领导,密切配合,精心组织,周密安排,按照各自职责,切实落实好关闭工作。认真执行关闭程序和标准,做到吊。根据国务院安委办“关于对未按期申请安全生产许可证的矿山务必在限期内关闭”的紧急通知,经县区政府审核,市政府批准,对未按期申请安全生产许可证的非煤矿矿山企业予以关闭。请各县区政府各有关部门采取相应措施,落实关闭决定。附抚顺市关闭非煤矿矿山企业名单抚顺市安全生产监督管理局二〇〇六年三月一日抚顺市关闭非煤矿矿山企业名单清原满族自治县户清原县北三家顺发石灰石矿北三家乡下寨子村清原县草市大窝棚石场草市镇大窝棚村清原县夏家堡花岗岩石场夏家堡镇夏家堡清原县南山城东旭砖厂南山城镇南山城村清原县北杂木祥隆采石场北杂木开发区清原县南山城中堡采石场南山城镇中堡村清原县南山城偏道子采石场南山城镇偏道子村清原县夏家堡文屯采石场夏家堡镇文屯村清原县夏家堡钾长石矿夏家堡镇夏家堡村清原县英额门满鑫粘土矿英额门镇英额门村清原县英额门姚明秋粘土矿英额门镇英额门村清原县苍石砂石场红透山镇苍石村清原县草市泥炭加工厂草市镇草市村清。根据安全生产许可证条例国务院令第号规定,按照国家安监总局的统一要求,截止年月日未取得安全生产许可证的非煤矿山企业,要依法予以关闭。现将四川省第二批家非煤矿矿山关闭企业名单予以公告。举报电话四川省安全生产监督管理局二七年一月二十九日四川省经整改后不具备安全生产条件企业名单自贡市黄浆石材厂自贡市明远石材厂自贡市明新石材厂自贡市自流井区农团型砂厂自贡市自流井荣边镇尖山红砂厂贡井区牛尾乡中心砂石厂贡井区石沟砂厂贡井区麻柳宏财砂厂贡井区麻柳砂厂贡井区长土砂石厂贡井区沙塘砂石厂贡井区新兴砂厂贡井区桥头泽权砂厂贡井区桥头白房砂厂荣县旭阳镇鑫源建材厂荣县来牟镇彭家沟石灰厂自贡和宝实业有限公司荣县老龙砖厂荣县星土采石厂荣县台观机制砖瓦厂荣县望佳镇石厂自贡市隆兴天然石材厂荣县楠树村采石厂荣县双古镇润浸沟采石厂荣县双古镇荣西采石厂荣县金竹林陶土矿荣县保华白石厂荣县五通石英砂厂自贡市埃菲尔陶瓷有限公司荣县高山镇清。
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