物业公司相关案例_甜梦文库
物业公司相关案例
XXXXXXXXXXXX 有限公司案 例 库目1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、 17、 18、 19、 20、 21、 22、 23、 24、 25、 26、 27、 28、 29、 30、 31、 32、 33、 34、 35、 36、 37、 38、 39、 40、录高空坠物砸坏汽车 物业公司能否免责 ..................................... 1 业主在小区内遭袭击物业公司是否应担责 .................................. 2 楼上业主擅自砸掉楼板 5 厘米楼下邻居起诉获赔 30 万元 ..................... 3 物业要检修 业主不配合................................................. 4 物业收费标准要现场公示................................................ 5 小区公共收入不能成糊涂账 .............................................. 5 小区设广告收益归谁？.................................................. 6 业主举报：物业“借”消防栓浇绿地 ...................................... 7 超市起火消防设施成摆设................................................ 9 物业告业主就为“不配合” ............................................. 10 物业不作为赔三成损失................................................. 11 破案没证据 物业有责任................................................ 12 空置房物业费该不该打折？ ............................................. 13 本市空置房不减免物业费............................................... 14 业主拒物业入室检修被起诉 ............................................. 15 开发商欠缴维修资金 业委会起诉成功追回 ............................... 16 业主委员会成员要收取劳务费 ........................................... 17 业主委员会可否解除物业服务合同 ....................................... 17 消防通道上锁了？ .................................................... 18 居民区的消防设备都好用吗？ ........................................... 19 物业起诉违约业主被指报复 ............................................. 20 房屋“得急病” 用上“速效药” ........................................ 21 人性化修改体现民心民意............................................... 22 从严治理八大城市陋习................................................. 23 “私搭”为何有恃无恐................................................. 25 物业费怎么调商量着办................................................. 26 业主须 10 天内恢复原状................................................ 26 关注身边消防设施 .................................................... 27 业主装修房子封阳台被物业公司起诉 ..................................... 28 物业无保管义务不担责................................................. 28 谁动了小区广告收益？................................................. 29 未尽安保义务 业主被盗物业也担责 ...................................... 30 物业制止不当存车 业主不服意外受伤 .................................... 31 车辆停放小区被损坏 业主持车位协议索赔 ............................... 32 小区“义诊”连哄带骗 居民上当难于理论 ............................... 32 楼顶挑檐上脱落下的水泥块将汽车砸坏 ................................... 33 房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？ ............................... 34 出租屋物业服务费由谁承担 ............................................. 35 危而不乱 忙中见细 .................................................. 36 小区“义诊”连哄带骗 居民上当难于理论 物业公司是否担责？.............. 3741、 42、 43、 44、 45、 46、 47、 48、 49、 50、 51、 52、 53、 54、 55、 56、 57、 58、 59、 60、 61、 62、 63、 64、 65、 66、 67、 68、 69、 70、 71、 72、 73、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司 .................................... 物业会所经营引发纠纷................................................. 业主家进水责任归谁？................................................. “好事”变“坏事” 大家要注意 ........................................ 楼顶挑檐上脱落下的水泥块将汽车砸坏 物业公司是否承担赔偿责任........... 车库水淹新奔驰物业赔偿 86 万 .......................................... 物业公司不是“第二警力” ............................................. 小区铁门砸伤儿童 物业公司被判赔偿 .................................... 居民进入小区撞上栏杆 物业被判侵权担责六成 ............................ 物业管理公司应如何对业主的装修进行监管 ............................... 业主被盗物业应否赔偿................................................. 承重墙凿眼 一楼住户起诉邻居 法院判决支持其诉求 ..................... 物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务 ............................. 外墙装护栏 法院判整改................................................ 物业管理常见纠纷解析................................................. 男青年意外摔死 父母公堂讨说法 ....................................... 业主与业主直接对簿公堂............................................... 私自搭违侵犯公共利益肇事业主被判限时拆违 ............................. 房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持 .............................. 建假山挡窗 侵犯相邻权................................................ 业主住得不舒心拒交物业费 法院判交费 ................................. 因新买房屋漏水业主拒交物业管理费 ..................................... 业主被盗物业应否赔偿................................................. 触电受伤问谁索赔 .................................................... 房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持 .............................. 热水管爆裂引发的纠纷................................................. 底商起火烧毁 物业公司担责三成 ........................................ 这家防护网是否该拆除？............................................... 私设车位锁 法院判拆除................................................ 名噪一时的大安翠薇园车位费案以大安物业公司终审胜诉告结 ............... 承重墙凿眼 一楼住户起诉邻居 法院判决支持其诉求 ..................... 这笔物业费，应该谁来交？ ............................................. 植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任 ...................................38 39 41 43 44 45 47 47 48 48 50 50 51 53 54 56 57 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 69 70 711、高空坠物砸坏汽车 物业公司能否免责【案情回放】 2008 年 5 月 29 日，车主王某将其小轿车停放于 A 大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。 徐某找到该大厦管理处的秩序维护员，秩序维护员称其为邻近正在施工的 B 大厦坠落的瓷片所砸，并带徐 某查看现场。现场为 B 大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有 瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的物业管理处工作人员对现场进行了多角度拍 照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与 B 大厦施工单位交涉未果，遂将 B 大厦的建筑单 位某房地产公司和 A 大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭， 要求两被告连带赔偿其修车费 1000 元。 原告徐某起诉的主要理由是，B 大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的 发生，应负赔偿责任：而 A 大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。 被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严 格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。 被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面 没有过错。【法院审判】 人民法院审理认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所 有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车--发现被砸--交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告 车辆的损害是 B 大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理 人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费 1000 元，驳回原告对被告 二某物业管理公司的起诉。【案例评析】 B 大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定，法院也是据 此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错，某房地产公司司依据建设施工合同，与施工单位协商解决。 本案中的某物业公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错， 而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《天津市物业管理条例》的有关规定， 物业公司与车主之间是“场地占用费”的租赁关系，则免除了上述之虞。 值得一提的是，物业公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的秩序维护员发现汽车被砸后， 注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物 业公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被 告一某房地产公司均无法否认这些照片证据， 从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。 将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重， 物业公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。【该案例给我们的启示】 在物业管理活动中如发生意外，可能导致纠纷时，物业公司可从本案中借鉴以下两点： 1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查 清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。 2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事 1主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。 根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法 负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。 【核心法条】 《中华人民共和国民法通则》 第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害 的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、业主在小区内遭袭击物业公司是否应担责【案件回放】 某花园 A 栋 1606 房业主王某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。王某以某物业公司未尽物业 管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公 司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币 108605 元。 某物业公司辩称，物业管理的公共秩序服务的范围是协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维 护和安全防范工作，其进行物业管理服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也 已按物业服务合同要求配置了 24 小时公共秩序维护人员，案件发生时，门岗当班的秩序维护员及负责巡 逻的秩序维护员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入某花园小区。因此不同意原告的诉讼 请求，但是愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000 元。 【法院判决】 一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业公司虽在 合同中承诺 24 小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防 范性安全活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员， 并实施了 24 小时安全防范值班。王某不能提供其被袭击系物业公司不履行职责所致的证据，帮其要求被 告某物业公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业公司自愿补偿人民币 3000 元，于法无悖，可予准许。故做如下判决： （1）原告要求被告赔偿人民币 108605 元的诉讼请求不予支持。 （2）被告某物业公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。 一审判决后，王某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二 审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业公司 不承担王某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。 【案例分析】 本案的焦点是物业公司是否履行了物业服务合同约定的安全防范服务义务，这是物业公司是否承担法 律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理公共秩序维护服务的性质 是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业公司的安全防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏 2忽，不存在管理上的缺陷，则物业公司就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业公 司存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理公共秩序维护的义 务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务 重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当 不再承担民事责任。 本案中的王某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业公司在履行安全防范义务 上存在过错。物业公司不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物 业公司对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业公司存在管理上的过 错，就不承担民事责任。3、楼上业主擅自砸掉楼板 5 厘米楼下邻居起诉获赔 30 万 元一住户擅自将楼板砸掉 5 厘米安装地热。3 个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水 现象；因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上法庭，要求其将房屋地面恢 复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔 30 万元。 【案情回放】 黄女士夫妇购买了本市河西区解放南路某小区 2 楼的一套房子。后来他们发现 3 楼的邻居林某私自将 室内水泥地面砸掉约 5 厘米厚，铺设了地采暖设施。黄女士夫妇认为房顶变薄严重危害了房屋结构安全， 便把林某拆改采暖设施的行为反映给小区物业公司。 3 个多月后，黄女士发现三个卧室和客厅的屋顶均有多处裂缝，并且有漏水现象。夫妻俩当即在外面 租下一处房子，搬出新家。后经物业公司组织协商，黄女士与林某签订《协议》，确认了造成损害的原因、 经济损失的承担等事宜，由林某负责修复。 虽然房子不再漏水，但在黄女士眼里，自己的家已经成了“危房”，不能再住下去了。她找到林某，要 求鉴定房屋结构安全性。对此，林某表示异议。无奈之下，黄女士夫妇把林某告上法庭，要求林某赔偿其 因无法入住诉争房屋产生的各项损失；将林某家采暖设施恢复原状；鉴定房屋渗水和裂缝的成因、房屋结 构安全性及维修方案，并将其房顶的裂缝修复至符合国家安全居住标准和交房标准；如不能达到国家安全 居住标准和设计寿命，则为其调换相同小区内的相同面积、相同朝向、相同楼层房屋。【法院判决】 两审法院经审理查明，被告林某曾和物业公司签订了《装修管理协议》，约定林某不得拆改房屋。法 院认为，被告林某擅自剔除楼板表层、铺设地采暖设施，导致原告房屋屋顶出现裂缝、漏水，造成原告经 济损失，理应承担民事责任，给予赔偿，酌情确定被告林某赔偿 30 万元。 鉴于被告在立案后以各种借口不配合鉴定机构对涉诉房屋进行鉴定，致使原告的相关主张缺乏必要的 证据支持，法院无法做出客观的裁判。该项请求待原告取得充分证据后，另行解决。由于上述鉴定尚未做 出，且原告房屋已无渗漏，法院暂不支持原告“采暖设施恢复原状”的诉求。34、称不是前期物业合同签约方物业要检修 业主不配合――法院：被告业主已签确认书认可前期物业合同 应协助检修物业公司依职责为小区燃气管路和热水阀门进行检修，没想到却遭到一业主的拒绝，其以前期物业合 同是开发商与物业公司签订的，自己不是合同当事人为由不同意配合。双方成讼后，河东区法院经审理认 为，该业主已签署确认书认可了前期物业合同及业主公约，所以其全部条款之效力应当及于该业主，由此 判令该业主配合、协助物业对其房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、维修、养护与管理。业主拒绝入户检修 某物业公司是本市一住宅小区开发商委托的前期物业管理服务企业。据该公司称，其接到该小区 20 号楼 1 门业主报修无生活热水后，准备进入一楼住户翟某房屋内进行检查、维修、养护，没想到遭到翟某 的拒绝，导致其公司无法正常行使物业管理服务职权。 另外，小区已具备通气（燃气）条件，其公司通知包括翟某在内的全体业主积极配合通气工作，协助、 配合物业和燃气公司进行通气前的例行检修。翟某不但不配合，而且当工作人员发现翟某所在楼门燃气管 路存在泄漏现象，试图进行全面检修时，翟某依然不履行协助义务，拒绝工作人员进入房屋。 物业公司认为，翟某的行为严重阻碍了其正常行使物业管理职权，进而侵犯了其他业主的合法权益， 为此，请求法院判令翟某协助、配合物业对位于翟某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、 维修、养护与管理。 认为物业无权约束对于该项诉求，翟某提出了自己的理由，其认为原告物业公司依据前期物业管理服务合同提起诉讼， 主体不合格。因为此份服务合同的签约双方为原告和此楼盘的开发商，翟某并非此合同的签约人，基于合 同相对性原理，合同权利义务仅能够约束签订合同的双方，对合同双方以外的第三人并无约束力，所以原 告无权依据此份物业管理服务合同要求翟某承担义务，因此请求法院驳回原告的起诉。 法院认定应予配合 法院审理后查明，2006 年 2 月 6 日，翟某签署确认书，其中载明“翟某作为上述小区的业主，已经全 文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。而翟 某自 2006 年取得涉诉房屋后一直没有实际使用，其室内安装有供该楼其他业主的生活热水阀门，因翟某 家中无人，致翟某所在楼栋其他业主家中无生活热水。2008 年 4 月 22 日原告通知翟某所在小区燃气开 通事宜，同年 9 月 26 日翟某所在小区进行燃气开通打压测试，翟某家中无人。结合以上事实，法院认为， 翟某于 2006 年 2 月 6 日签署确认书，认可前述《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，所以 该合同及公约的全部条款内容之效力，依法应当及于翟某，同时翟某亦认可原告系涉诉房屋的物业管理服 务单位，故原告依据物业管理服务合同主张权利，主体适格，翟某之抗辩于法无据，不予采信。原告诉讼4请求合法，应当予以支持。摘自《今晚报》有改动5、物业收费标准要现场公示■ 落实物业管理联席会议制度 ■ 落实新建物业交接过程控制制度 ■ 落实机动车辆场地占用费收取和使用公示制度 ■ 落实物业服务内容和收费标准的现场公示制度 ■ 落实物业服务企业退出项目 管理预警报告制度市政府日前在天津礼堂召开全市物业管理工作会议提出，今年全市物业服务管理将落实五项制度。 落实物业管理联席会议制度。物业管理联席会议制度是解决物业管理纠纷、维护社区和谐稳定的制度 保障。全市街道办事处（乡镇政府）作为牵头单位将建立分工明确、落实有力、快速高效的工作协调沟通 机制，做到“部门、人员、分工”三落实，形成合力，及时调处化解社区物业管理纠纷。 落实新建物业交接过程控制制度。未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》的新建住宅小区，物业 服务企业不得接管。 落实机动车辆场地占用费收取和使用公示制度。 按照“业主大会决策、 物业企业执行、 业主委员会监督” 的原则，严格落实业主大会通过的机动车辆停放方案和管理办法，明示机动车辆场地占用费标准并定期向 全体业主公布场地占用费收取和使用情况，主动接受业主监督，共同维护停车秩序。 落实物业服务内容和收费标准的现场公示制度。物业服务企业要依据《物业服务合同》约定，将服务 内容、标准和收费标准在物业项目内显著位置公示，接受业主监督。落实物业服务企业退出项目管理预警报告制度。物业服务企业要严格执行解除物业服务合同三个月前 预警报告制度，要将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和辖区物业办以及街道办事处（乡镇 人民政府），同时在物业管理区域内公告业主，并就退出事项与业主委员会协商。要加大对拟退出项目网 上监控力度，及时解决退出过程中的问题。6、小区公共收入不能成糊涂账中国青年报社会调查中心对 2797 人进行的一项调查发现，79.6%的人说“小区物业收支情况从未公 示”是目前物业的最大问题，业主的很多权益都被物业公司侵占了。（据 9 月 1 日《中国青年报》报道） 5小区电梯间的镜框广告、道路两旁的广告灯箱以及地上停车位都是收费的，但这些属于业主公摊面积 的收益，不仅很少有物业公司公示，业主也很难从中得到实惠，这些收入基本都进了物业公司的腰包。收 了业主的物业费，每年还能收取不菲的广告费和停车费，小区的物业管理的确大有赚头。难怪很多非开发 商旗下的物业公司入住小区提供前期物业管理时，开发商不仅不用付费，反而可以按小区的建筑面积或楼 栋数量向物业公司收费。有专家认为，物业侵权问题存在的重要原因是业主缺乏维权意识，“业主忍了，认了，就等于放弃了自 己的权利。”其实，并不是业主不想争，而是业主维权成本实在太高。虽然《物权法》对这些公共建筑的所 有权作了明确规定，这些收入应该归全体业主共同所有。但业主要想取得小区广告和停车费收益还是十分 困难。物业公司一般在购房时就由开发商选定，物业费的收费标准也早就确定了。业主要维权却不能单独 行动，必须通过业主委员会进行。别说很多小区根本没成立业主委员会，就算是已经成立了业主委员会的 小区，业主委员会的几个主要负责人愿不愿意和物业公司撕破脸还真是不好说。即便业主委员会肯站出来 维权，起码也得经过几年的拉锯战，弄不好还得上法院解决。小区公共部分的收益被物业公司侵吞之所以成为普遍现象，除了业主维权成本过高外，关键是监管部 门的不作为。一些政府部门只关心小区的卫生和安全问题，却忽视了小区公共资源收入的合理分配问题。 这一问题看似不大，但却极容易造成业主与物业公司的对立，进而引发各种冲突。无论是从维护社会稳定 还是从保护业主合法权益角度出发，有关部门都应该尽快解决小区公共资源收入的分配问题。监管部门有 必要出台规定，在要求物业公司向业主公开小区公共部分收益情况的同时，按照合理比例将小区公共资源 收入分配给业主。7、小区设广告收益归谁？――业主决定 物业不能独吞 在写字楼工作或生活在市区较繁华地带的人们，或许会发现自己正在被越来越多的广告包围。电梯间、 过道墙壁上、居民楼门口，缀满了五颜六色的张贴画甚至电子屏幕，楼顶上、玻璃窗外、小区绿地里，悬 挂或竖立着各式各样的广告牌。是谁允许广告商在小区内投放广告？如果广告商支付了费用，小区设广告 取得收益，又应如何管理或分配？ 小区设广告牌，业主决定小区内存在的大量广告牌，给业主们带来强烈的“视觉冲击”。管理规范的小区，广告设置还算赏心悦 目，而稍微缺乏秩序者，则让各式稀奇古怪的小广告充斥各个角落，造成严重的视觉污染。在采访中，多 数居民表示，广告进小区时并没有任何人向自己征求意见，对于小区广告有多少收益以及收益的归属也不 知情。进居民小区设广告，真的和小区业主没关系吗？对此，儒法律师事务所郑辉律师认为，恰恰相反，只 有小区业主才能决定是否悬挂广告。如果售房时没有特殊约定，依照法律，小区内电梯、外墙、楼顶、绿 6地等适于设置广告的地方，都是全体业主共同所有的公共设施，因此只有小区业主才可以共同决定将这些 公共部分出租用于广告使用，相关收益也属于全体业主所有。即使是物业管理公司，也需取得业主授权后 才可以管理或出租这些公共部位。 广告收入，物业不能独吞 “我们是大厦的业主，但大厦楼顶做屋顶广告，我们业主没有见到钱！”在本市某写字楼拥有一套办公 用房的何小姐在接受采访时向记者反映。何小姐 2004 年在某大厦购买了一套房子用于出租，之后，她发 现大厦楼顶竖起了一个很大的广告牌。她从媒体上得知，小区屋顶属于小区公共部分，屋顶广告收入应归 业主所有。由于该大厦至今没有成立业主委员会，何小姐只好直接问物业管理公司。公司答复说，使用楼 顶打广告的合同是开发商签的，收入有一些，但开发商把这钱都交给了物业管理公司，用于补贴物业管理 的亏损。 律师分析认为，法律规定建筑物的共有部分归全体业主共同所有，写字楼大厦中开发商可能仍有保留 的房产，开发商也是业主之一，这种情况下楼顶广告收入应按物业面积由业主分摊享有共同所有权。物业 公司可以代为管理设置广告事宜，但应当取得全体业主或代表全体业主利益的业主委员会的授权，物业公 司应接受业主的监督，公开广告收入的明细和使用情况。收入多少，业主有知情权 有些小区地处闹市区，人流量大，是打广告的好地段，可以从广告商处拿到不菲的收入。对此，郑辉 律师建议，可由业主委员会同物业管理公司共同做好管理工作，由业主委员会与广告商就广告位置、大小 和收费先行进行协商，并形成广告收益和分配的初步方案，再召开业主大会表决或逐户征求业主意见，如 大多数业主同意，则可正式签订广告合同，同时可安排物业管理公司承担协助安装、定期检查和维护保养 的责任，并提取一定比例的收入作为物业管理费用支付给物业公司，其余由业主委员会按照预定方案使用 或分配。对于物业公司不公开小区广告收入的情况，律师提出，业主可以通过业主委员会向物业公司讨个说法。 目前也出现了业主起诉物业管理公司要求公开广告收入账目的案件。另外，如果业主对物业公司的做法不 满意，在物业合同期满后，业主委员会还有权撤换物业公司，以达到维权目的。8、业主举报：物业“借”消防栓浇绿地打开消防栓接出三十米长管子 直通小区池子和绿地 消防栓里接出一条水管，直通小区的池子和绿地，北辰区景瑞阳光尚城物业这免费水用得是挺痛快， 但没想到有业主将此情况举报，物业被抓了个正着。目前，该物业涉嫌偷水，此事已归警方处理。消防栓被打开7接出一根管子 据天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员介绍，本月 18 日凌晨 1 时左右，他们接到 业主举报，北辰区景瑞阳光尚城物业在偷盗消防栓里的自来水，他们迅速赶到现场，发现该小区 33 号楼 后消防栓已经被打开，且接出一根三十多米长的管子，然后再分流成两根管子，一根通到小区池子内，一 根直接延伸到绿地中浇水。他们迅速拍照，并拨打了 110 报警。民警到场后，对此事进行了调查取证。 物业也承认了 说是为蓄水快 “我们当时就找了物业负责人，他们也承认了，说那样蓄水快，我们对此很无奈。这水是用来救急的， 属于城市的公共用水， 他们难道不知道偷水违法吗？”据天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作 人员说，偷盗消防栓的水危害很大，首先会造成水资源浪费，严重影响城市供水；其次会严重损坏消防设 施，擅自启用消防栓盗水的行为会造成部分区域管网供水压力不足，扰乱正常供水秩序。根据群众举报， 物业已经不止一次利用消防栓偷水，用于往池里蓄水和浇绿地。 昨日记者联系到了该小区物业，但其工作人员以领导不在为由婉拒了采访。偷水量需测算 数额大是犯罪那么物业究竟偷了多少水呢？天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员表示，那需要专 业人员进一步测算。一般来说，能确定单位时间内用水量的，所盗水量按其最大单位用水量和最小单位用 水量的平均值乘以实际盗水的时间计算。不能确定单位时间用水量的，所盗水量按其在城市公共供水管道 及设施上擅自接管的最大流量乘以实际使用时间计算。盗水时间以有证据证明的时间确定，无法查明的盗 水日数至少以 180 天计算。每日盗水时间用于经营的按 6 小时计算，用于生活的按 1 小时计算。 根据天津市《关于打击盗用城市公共供水违法犯罪行为的若干规定》，对盗用城市公共供水行为的处 罚：盗水数额较大构成犯罪的，按照《中华人民共和国刑法》第二百六十四条盗窃罪定罪处罚。尚未构成 犯罪的，由供水管理部门按照有关规定处理。 偷水逐年递减手段五花八门 天津津滨威立雅水业有限公司北辰营销分公司工作人员说，根据他们统计，随着人们素质的提高和法 制意识的增强，现在偷水情况是逐年递减的，但手段却是五花八门。 “偷水的方法各种各样，有的倒装水表，还有的反着往后拨水表，从消防栓接水、地下自来水井内私接 管道……只有你想不到的，没有做不到的！”工作人员说，对于这种违法行为，市民的积极举报起到了很大 作用。“除了我们的日常巡查，市民举报占了查处总量的很大一部分。”工作人员提醒，偷水可能会受到刑 事处罚，大家千万别以身试法。 8摘自《城市快报》有改动9、超市起火消防设施成摆设――小区物业赔偿超市业主 30%损失 简要内容：业主租用小区底商办超市，自行堆放的纸箱起火引燃超市。依据被告物业公司与业主签订 的物业服务合同，物业公司应具备公司消防队，并应搞好防火保卫工作，保证设备运转正常。 8 月 12 日电：业主租用小区底商办超市，自行堆放的纸箱起火引燃超市。由于本身没有消防器械， 加之室内消防喷淋设备未喷水、小区消防栓内没水，超市付之一炬。业主遂上诉至法院，要求小区建筑开 发商和物业公司赔偿损失。日前，津南区人民法院判处小区物业赔偿业主 30%损失，建筑开发商不承担赔 偿责任。 超市着火消防没水经审理查明，被告某公司为津南区咸水沽镇某小区的建筑开发商，被告天津某物业公司具有该小区物 业经营权。2007 年 7 月 31 日，天津市公安消防局做出的关于该小区《6-7 号楼消防验收合格的意见书》 认为，该小区 6-7 号楼消防验收合格。2007 年 9 月，市民刘俊岭从该开发商购买该小区 6 号楼底商，同 日， 刘俊岭与该物业公司签订物业管理服务合同， 2 条规定“保证设备设施运行正常， 第 各种功能齐全有效”； “公司消防队配合底商，安全员搞好安全防范工作”；“配合公安消防部门搞好防火防盗安全保卫工作”。 2007 年 10 月，原告业主文敏和承租刘俊岭所有的该小区 6 号楼底商。2007 年 12 月原告注册登记 了超市，开始经营。2008 年 9 月 4 日 13 时许，超市堆放在西侧窗外的纸箱着火，超市工作人员用盆接 自来水灭火，在超市购物的韩某跑到距离燃烧点 4 米的消防栓处，但未能打开消防用水。韩某立即报警， 此时火已引燃超市内物品，室内消防喷淋未喷水。该小区内的消防系统至今未正常开启，消防设施未正常 运转。物业疏漏应当担责 津南区法院认为，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应 当依法承担相应的法律责任。本案案外人刘俊岭与被告物业公司签订的物业合同，是双方当事人真实意思 表示，该合同合法有效。原告文敏和与刘俊岭签订房屋租赁协议后，即取得涉案房屋的使用权，原告因此 也就享有作为业主所享有的接受物业服务企业提供服务的权利。 依据被告物业公司与业主签订的物业服务合同，物业公司应具备公司消防队，并应搞好防火保卫工作， 保证设备运转正常。而物业公司未有公司消防队，当原告堆放在窗外的纸箱存在安全隐患时，被告物业方 亦未进行劝阻，做好防火防范工作。火灾发生后，消防栓内无水，室内喷淋未正常启动，物业公司作为物 业服务企业未尽到责任，扩大了火灾造成的损失，对原告损失的产生有一定过错，应承担相应的赔偿责任。 原告将纸箱堆放在窗户下面是引发火灾的直接原因。9原告超市内的食品多为易燃物品，作为超市经营者应自备一些消防器械，以备应急所需。当火灾发生时， 原告用水盆接水救火，采取的扑救方式不恰当，也是造成火势增长的一个原因，故原告应承担火灾的主要 责任。原告基于物业管理合同要求景明公司承担赔偿责任，因原告与开发商之间不存在物业管理关系，原 告的主张无法律依据，不予支持。 综上，原告火灾的损失由原告及被告物业公司分别承担。根据具体情况考虑原告承担 70%，被告物业 公司承担 30%为宜。判决被告天津某物业有限责任公司赔偿原告文敏和各项经济损失 3.6 万元，驳回原 告的其他诉讼请求。 摘自《渤海早报》有改动10、 物业告业主就为“不配合”――物业需入室维修煤气管 遭拒 业主不让进成被告 败诉 在城市里高层住宅早已普及，通常情况下，住宅楼的公用实施的总阀门设在一楼，有些甚至位于一楼 的住户的室内，因此在这些公用设施的日常保养和维修方面，免不了要给一楼的业主添点儿麻烦。楼上楼 下、左邻右舍免不了因为公用设施的使用和维修等产生纠纷和矛盾。遇到通情达理的双方，很快就解决了， 但如果遇到一些业主不情愿配合，事情就有点儿麻烦。前不久，某高档小区的物业公司将业主孙某告上了 法庭，物业公司诉求孙某协助、配合物业对位于孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、 维修、养护与管理。日前，法院对此案进行了审理。 起诉业主只因不配合维修 作为原告的物业公司是开发商委托的小区前期物业管理服务企业。该物业公司介绍，物业在接到业主报修无生活热水准备进入孙某房屋内进行检查、维修、养护时遭到 孙某的拒绝，导致原告无法正常行使物业管理服务职权，对公用设施进行检修。另外，小区现已具备通气 （燃气）条件，物业已通知包括孙某在内的全体业主积极配合原告和燃气公司的通气工作，协助、配合原 告和燃气公司进行通气前的例行检修，但孙某拒绝协助配合物业工作人员进行通气前的检修工作。当物业 和燃气公司发现孙某所在楼门燃气管路存在泄漏现象，试图入室进行全面检修时，孙某依然不履行协助、 配合的义务，拒绝原告工作人员进入其房屋。 物业公司认为，孙某的行为严重阻碍原告正常行使物业管理职权，进而最终侵犯了其他广大业主的合 法权益。为此，请求法院判令孙某协助、配合物业对位于孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进 行检查、维修、养护与管理。10业主孙某认为，物业公司依据前期物业管理服务合同提起诉讼，物业公司作为原告的主体不合格。孙某说，因为物业提出的天津市前期物业管理服务合同，此份合同的签约双方为原告和此楼盘的开发 建设单位，被告并非此合同的签约人，也不是此合同的当事人，基于合同相对性原理，合同权利义务仅能 够约束签订合同的双方，对合同双方以外的第三人并无约束力，既然原、被告不存在合同关系，原告无权 依据此份物业管理服务合同要求被告承担义务，因此原告起诉主体不适格，被告要求法院驳回原告的起诉。法院审理 判决物业胜诉 法院认为，2006 年 2 月 6 日，孙某签署确认书，认可《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公 约》，孙某签署确认书的行为合法、有效，故对于《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全 部条款内容之效力，依法应当及于被告，同时被告亦认可原告系涉诉房屋的物业管理服务单位，故原告依 据物业管理服务合同主张权利，主体适格。 最终，法院判决，作为原告的物业公司对被告孙某房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检查、 维修、养护与管理时，孙某应予以配合、协助。（文中人均系化名） 摘自《城市快报》有改动11、 物业不作为赔三成损失业主停在小区内的轿车被盗，过门岗时未刷卡也未登记就给放行，业主状告物业公司索赔。北辰法院 一审判被告赔偿原告 30%的直接损失。 去年底，北辰区某小区住户苏某发现存放在小区的轿车被盗，经查看监控录像，证实该车通过小区门 岗时，既未刷卡也未被要求在门岗处登记，门岗还主动抬杠放行。报警后该车至今未追回。苏某认为，作 为封闭式管理小区，物业公司未履行安全管理义务，故将其告上法庭，索赔各项经济损失共计 24.6 万元。 被告物业公司辩称，原告苏某在被告处登记的是黑色桑塔纳，而原告声称被盗车辆为广本雅阁，原告 没有通知被告修改车辆登记，原告始终没按被告管理要求办理相关手续，双方未形成保管关系。被告与原 告签订租用固定泊位协议书，明确被告收取的是泊位费，而非存车费、保管费。根据协议，对于车辆丢失、 损坏，被告不承担任何责任。此外，原告一直未交物业管理费，双方未形成物业管理关系，被告对原告财 产没有安全保障义务。11北辰区人民法院经审理认为，根据租用固定泊位协议书，被告收取的车位占地费，在双方没有明示保 管义务的情况下，被告对原告车辆没有保管义务。被告与原告签订物业服务合同，原告逾期未缴纳物业费， 被告并未停止物业服务，故双方物业服务关系仍然存在。 法院认为，被告应向原告履行物业服务义务，其中包括被告承诺的安全保障义务，即行人、机动车均 须刷卡出入，无卡机动车须在门岗处登记。因被告疏于对原告居住小区的安全管理，与造成原告车辆丢失 有一定关系。原告未及时通知被告更换车辆事项，车辆丢失也因原告存放地点不当，故原告负有主要责任。 原告购车费用和购置税共 24 万元，属于原告因车辆丢失造成的直接损失，被告承担 30%责任。原告主张 检测费、养路费等间接损失，不予支持。 一审判决，被告赔偿原告车辆被盗损失 24 万元的 30%，即 7 万余元，驳回原告其他诉请。 摘自《渤海早报》有改动12、 破案没证据 物业有责任――业主车内十万元现金丢失 小区监控录像一片空白 构成违约 物业公司被判赔偿业主 3 万元 一业主将车临时停在小区大门处，3 分钟后回来发现车内的十万元现金不翼而飞。由于小区监控系统 不力，以致案件一直没有侦破。业主遂将责任归咎于物业公司，诉至法院向其索赔。两审之后，市二中院 认为，被告物业公司未能履行对小区实施闭路监控的义务，构成违约，应承担部分责任，酌情判令物业公 司赔偿业主 3 万元。 本市宁河县某小区居民卢某因事向朋友邱某借款十万元，邱某同意后，将其身份证及存折交予卢某。 2008 年 4 月 12 日 16 时 23 分许，卢某持户名为邱某的存折从银行支取现金十万元，后卢某将提取的现 金全部放在其驾驶的夏利轿车副驾驶座位。16 时 45 分左右，卢某驾驶该车到其居住小区的南门――小区 物业办公室办事， 下车前卢某将放置在副驾驶座位上套有黑色塑料袋的现金用风帽遮盖， 过了大约 3 分钟， 卢某从物业办公室出来后，发现车窗被砸，十万元现金丢失。卢某随即向 110 报警，公安人员到达现场， 在调取监控录像时，发现该录像是空白。公安机关经侦查控制了两名嫌疑人后，因无监控录像证据，同时 两名嫌疑人拒不承认实施了犯罪行为，导致案件一直未能侦破。事后，卢某提出，案发当天他将车停在了 小区保安的视线范围内，且该地点应位于监控范围内，但由于物业公司的失职，导致监控录像一片空白， 无法取证。为此，卢某将物业公司告上法庭，索赔相关损失。 法庭上，被告物业公司辩称，卢某没有交纳 2008 年物业费，不应享受其物业管理服务，而且前期物 业管理服务合同也没有约定其公司负责闭路监控系统的安装工作，其公司更没有与卢某约定特约服务，所 以不同意卢某诉求。12结合案件事实及相关法律，法院认为，原告作为业主与被告物业公司存在物业合同关系。原告作为完 全民事行为能力人，应该意识到将大量现金放置在轿车中存在安全隐患，仍离开车辆放松对十万元现金的 实际控制，其自身存在重大过失。被告物业公司作为原告居住小区的物业部门，其不对因刑事案件导致的 业主损失承担赔偿责任，但天津市商品住宅使用说明书已经对闭路监控部分予以说明，被告物业公司应当 对上述小区按照约定实施闭路监控，但该公司未能如约履行该义务，显属违约。因被告物业公司的违约行 为致使原告在现金丢失后，公安机关对确认嫌疑人丧失必要的证据材料，进而导致原告的经济损失无法被 追回，故被告应承担相应的违约责任。综合原告的过错程度及被告的违约程度，法院酌定由被告赔偿原告 3 万元。 摘自《今晚报》有改动13、 空置房物业费该不该打折？不能因为“口水仗”开小灶 如果说物业公司征收全额物业服务费对不常住业主有“霸王条款”嫌疑的话，那么“修订案”对不常住业 主就是地地道道的开小灶。物业服务是物业公司针对管辖区域提供给全体业主的服务，公共物业及配套设施的维护保养、公共区 域花草种植及养护，以及日常的清洁维护等等，这全是公共服务范畴。如果因为一些不常住业主的“口水抗 争”，导致“修订案”的妥协，其逻辑之荒诞不辨自明。物业公司的进驻，是因为有业主组成的群体，而所有 物业服务的维持延续，必然仰仗全体业主的支持。按照“修订案”的折扣，如果社区非常住业主比例增大， 物业公司的收入就会锐减，社区的公共服务必然难以保证。这样，常住业主便成了直接受害者。 不过，这个“修订案”还是给了我们很多启示。如果“口水抗争”那么有效，没有小孩的业主可以去打“口 水仗”，争取减免儿童活动区设备维护费用；从不坐电梯的业主可以去打“口水仗”，争取减免电梯电费及维 护费用；不喜欢社区花花草草的业主可以去打“口水仗”，争取减免社区花园及草坪的维护费用。业主确定 自己不会享受的所有物业收费可以通过打“口水仗”去争取减免。这样，物业管理条例不单不会再显得“霸 王”，还可能会变成任人打扮的小姑娘。连最基本的逻辑都照顾不了，这个“修订案”如何去面对民意的质疑呢？很叫人忧心。因为已经有人指 出，现在买了房子不住的人，大多是拥有多处房产的“资产阶级”。这样的判断尽管没有科学数据支撑，但 挡不住人们的质疑。老子说：“天之道损有余而补不足，人之道损不足而补有余。”白话翻译一下：自然之 道是劫富济贫，“修订案”的路数是“劫贫济富”。此说若是比照眼下现实，“修订案”又该当何罪？物业管理应更具人性化13按照常理，物业公司与业主，实际上是一种服务与被服务的关系，所以费用支付和征收，得符合基本 的买卖原则。所以如果物业公司所提供的服务缩水或业主并未享受到物业公司提供的服务，业主有权降低 甚至拒绝支付费用。 此次《石家庄市物业管理条例修订案》，正好弥补了此前物业公司在物业服务费用征收上的一刀切。 如果业主房屋空置，说明他们并没有直接享受物业公司提供的物业服务，那么适当减少物业服务费用可以 说是合情合理的。 网上很多争议，把矛头指向这一部分非常住业主，认为这一部分人非富即贵，减少物业服务费有点“劫 贫济富”的味道。殊不知，房屋空置还有很多其他可能，比如工作变更、出国留学等等。况且空置房屋，是 业主的基本权利，在法律上无可厚非。横空出世的道德指责缺乏足够的理性。 当然，由于这一规定与物业公司及部分业主的利益存在一定的“冲突”，出于利益或“整体意识”考虑， 他们将空置房业主加以“一视同仁”看待是可以理解的。但“人去房空”的业主，并非都有多么富裕，或者就 一定是炒房者。 如果不加区分， 统统征收全额费用， 对于部分业主确实存在不公平， 甚至是一种“霸王条款”。 他们可以说，人都不在，又不享受多少物业方面的服务，为什么还要缴纳相同的物业费呢？这就难免会造 成很多纠葛，形成业主与物业之间“唾沫横飞”的扯皮结局。基于此，石家庄对物业管理进行修订，对于解决业主与物业之间的矛盾具有一定的指导意义，某种程 度上也顺应了不少民众的需要。事实上，物业管理工作是关涉千家万户的民生工程，也是衡量一个城市文 明及发展水平的参考之一。如何实现更为人性化的、更加以人为本的物业服务，已经是一个不容回避的问 题。摘自《每日新报》有改动14、 本市空置房不减免物业费――物业费成本算细账 共管义务不能免市国土房管局相关部门负责人接受记者采访时表示，目前本市对于空置房的物业费依然是按照全额费 用收取。按照《天津市物业管理条例》规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业 主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应 全额交费。 市国土房管局物业管理处相关负责人介绍，作为业主，花钱购买的商品房包含两部分财产，根据《物 权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产， 如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发 商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定：“业14主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。不论采取聘请 物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。按照国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知规定，物业服 务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、 秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧 以及经业主同意的其他费用组成。 对于一个小区来讲，在业主入住后物业公司就会按照物业服务合同的约定开始提供各种服务，空置房 屋的存在对服务成本支出的影响是微乎其微的。以生活垃圾为例，有的业主说我没有在小区里居住，也没 有产生生活垃圾，这部分钱应该在收取物业费时减掉，针对这一问题，记者通过采访一些物业公司了解到， 目前本市的物业公司多数都采取和物业项目所在地的环卫部门按自然月包干结算费用的合作方式，不会因 为空置房业主没有产生生活垃圾而减少成本的投入。记者在采访中还了解到，大多数业主和物业公司对给 空置房业主减免物业费的做法不认同，认为这种做法等同于把空置房业主理应承担的物业费转嫁到其他入 住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡，造成运营困难，直接影响的是住宅小区的物业管理服务 品质，将侵害全体业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值。 业主张女士认为，自己的房屋空置没有入住，并没有享受到物业公司提供的服务，全额缴纳物业费不 合理。对此观点，市物业管理协会负责人表示，这实际上是忽略了自己对小区共有部分的所有权，忽略了 专业物业管理对自身财产保值增值所起到的重要保障作用。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可 能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关 于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 谈及在业主与物业公司关系中最为敏感的物业费问题，记者了解到，对于普通商品住宅来讲，按照本 市新出台的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通住宅小区物业管理基本服务 费实行政府指导价， 按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理， 4 个等级， 分 各等级指导收费标准 （即 中准价格）分别为 1.2 元/平方米/月、0.9 元/平方米/月、0.7 元/平方米/月和 0. 5 元/平方米/月。具体 到每个小区的物业管理服务费标准是根据业主提出的服务内容、服务标准等需求后，由物业公司进行测算， 并经双方协商而确定的，费用标准与服务内容、服务标准是一致的。一味寄望于少花钱而享受超值服务是 不现实的。有的物业公司为了取得小区的管理权而承诺低收费标准大多是在欺骗业主，当接管小区出现亏 损后很快退出的现象时常发生，希望广大业主不要上当受骗，防止因频繁更换物业公司对业主的正常生活 秩序造成影响，给房屋本体和共用设施设备维护带来影响，造成自己的房产贬值。摘自《天津日报》有改动15、 业主拒物业入室检修被起诉――买房半年从未居住 水气管路有泄漏15市民刘先生购房半年来从未居住。同楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，且该楼层燃气管 路存在泄漏。但物业每次提出检修，都遭到刘先生拒绝。日前，物业将刘先生告上法庭。河东法院审理后 认为，刘先生已签署《业主公约》，理应按约定条款配合物业各项工作。 某物业公司 2010 年 3 月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区 8 号楼 5 门 101 业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物 业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来，物业 和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。 2010 年 9 月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门 及燃气管路进行检修、养护与管理。物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管 理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务 职权，侵犯了其他业主合法权益。庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉；但该合同签约双方为物业和开发 商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》， 载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同 条款内容，同意严格遵守。”《业主公约》载明“全体业主均须自觉支持、配合物业管理服务企业的各项管 理服务活动……在供水、 采光、维修、 环境卫生等方面， 按照有利于物业安全使用、 外观整洁以及公平合理、 不损害公共利益和他人利益的原则处理好相邻关系。”法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效 力，依法应当及于被告。原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格。被告之抗辩于法无据，其 应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上， 法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。摘自《渤海早报》有改动16、 开发商欠缴维修资金业委会起诉成功追回《今晚报》与市国土房管部门联合推出的“物业满意度调查活动”受到了社会的广泛关注。针对一些读 者咨询如何解决“因开发商欠缴房屋维修资金小区无钱维修”的问题，记者从维修资金主管部门获悉，本市 已有业委会成功追缴维修资金案例，管理部门表示积极支持和配合业主利用法律武器维护自身的权益。 近日，河东区人民法院向河东区某项目业主委员会及该项目开发建设单位下达了民事调解书，根据双 方当事人达成的协议，开发建设单位总计需支付 56 万余元房屋维修资金。据悉，该项目属于维修资金追 缴范围，按照《关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金工作意见》规定，应当由开发建设单位按照 建安工程费的 2%交存维修资金，但是这笔房屋“养老金”却迟迟未能到账。项目保修期已过，业主房屋共 用部位、共用设施设备出现问题无钱维修。经多次协商无果，项目业主委员会将开发建设单位告上法庭， 16经法院调解，双方达成协议：被告一次性向天津市房屋维修资金管理中心交纳维修资金
元， 小区终于得到了本应属于自己的房屋“养老金”。 据了解，依据《天津市商品住宅维修基金管理办法》，全市 2003 年后出售的新建商品房应当由开发 商和购房人统一交存维修资金，截至目前，全市累计归集 71 亿元，61 万套房屋实现应交尽交。 为了进一步维护购房人的合法权益，使更多的百姓住上放心房，2004 年，市政府出台了《批转市房 管局关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金工作意见的通知》，对 1996 年 7 月 24 日至 2002 年 12 月 31 日之间出售的早期商品房维修资金进行追缴。 几年来，经主管部门多方协调、催缴，全市 708 个项目，近 18.4 万套“早期商品房”维修资金已追缴 到账，累计金额达 3 亿元。摘自《今晚报》有改动17、 业主委员会成员要收取劳务费我是河东区一品家园小区居民。近日，小区业委会在小区内贴出公告，内容是业主委员会成员要收取 报酬，还列出了人数和具体标准。我们居民感到很奇怪，小区业主委员会应该是代表业主的利益，热心公 益事业，怎么能这样公然收钱呢？――一品家园小区居民附记 接到读者来信后，记者采访了一品家园小区的部分居民。一位居民告诉记者，在业主委员会张 贴的公告上，明确地写着劳务费分配情况：主任 150 元/月，副主任 100 元/月，委员 50 元/月。居民们 算了算，每月总共需要 800 多元。 市物业办工作人员向记者介绍，业主委员会是公益组织，不能收取报酬。按照《天津市物业管理条例》 中的规定：业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费 1%的比例提取活动经费。但 这笔经费专款专用，主要用于召开业主大会等活动，不应该变成劳务费。摘自《今晚报》有改动18、 业主委员会可否解除物业服务合同问：我所在的小区业主因不满意物业服务公司的工作，经过半数以上业主同意，决定解聘该物业服务 公司。之后，小区的业主委员会向物业服务公司提出解除物业服务合同，然而该物业服务公司以部分业主 17拖欠物业费为由，拒绝退出小区，并要求业主支付拒绝退出期间实际管理的物业费。请问，业主委员会可 否依据业主大会的决定解除与物业服务公司的物业服务合同？物业服务公司提出的拖欠物业费主张该如何 处理？物业服务合同终止后，物业服务公司拒不退出，并已提供实际服务为由，要求支付物业费的主张是 否成立？ 答：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大 会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务 合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠 物业费的业主另行主张权利，该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业 服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管 的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系 为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 结合你所在小区的情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做 出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可以请求解除物业服务合同。物业服务公司可以向拖欠物业费 的业主另行主张权利，而不能以此为由拒绝退出小区。而且，物业服务公司要求业主支付物业服务合同权 利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。19、 消防通道上锁了？前日晚 7 时 40 分左右，河东区聚安西园 8 号楼 3 层居民家中起火，业主未在家中，52 岁的保安刘 凤昆师傅拎着灭火器爬到前排的二层小楼楼顶奋力扑救，有效控制了火势，为消防赢得了时间，但消防人 员赶到时却遇到了麻烦，由于小区消防通道堵塞，消防人员最后只得爬到小楼楼顶架起水枪将火熄灭。 “8 号楼 3 层住户厨房里有火苗，快报警！”保安刘凤昆师傅让同事报了警，拎着灭火器爬上前面一家 单位二层顶楼，对着失火人家的窗户喷射，控制住了火情。本来以为消防员一到，火就能马上扑灭，但事 实却出乎了刘师傅的预料。小区正门被分成了机动车道和非机动车道，可机动车道非常狭窄，消防车根本 进不去。小区后门成为唯一的消防通道，却是锁着的，消防员叫来保安打开后门，却又有私家车堵在后门 前，消防车还是进不去。无奈之下，消防人员只好也爬到楼前单位的顶楼，才扑灭了火。 “我们小区存在相当大的消防隐患，物业不开消防通道，小区内停车混乱，道路两边能停车的地方都停 车了，一旦发生火灾，消防车根本进不来，我们住得十分揪心。”业主魏先生很气愤。对此，物业工作人员 表示，小区的消防设施很齐全，出现情况会及时打开消防通道，他们之所以平时锁后门，是因为小区地方 小，两个门若都打开，进出车辆无法控制，也根本错不开车。针对这一问题，一位物业人士表示，最好的 解决办法是小区不允许进车，在小区附近设一个停车场，才能解决业主停车问题。 摘自《城市快报》有改动1820、 居民区的消防设备都好用吗？我们是河北区建昌道长青北里的居民。上海“11?15”大火后，我们小区居民开始检查各项消防设备。 我们发现，很大的小区没有几个消防设备，仅有的几个消火栓已经被损坏，无法正常使用了。这让我们很 是担忧，一旦发生火情，消防车没有水将如何施救？我们呼吁有关部门尽快派员全面检查和维修消防设备， 也同时呼吁市民要爱护各种消防设备。爱护消防设备，就是爱护自己的生命。 ――建昌道长青北里居民 消防设备受损现象较普遍 就市民提出的问题，11 月 21 日记者来到位于河北区建昌道的长青北里居民区进行采访。这里的居民 介绍，这是一个居住人口至少有万人的社区，该社区由于年代较久，所以每栋每层并没有安装消防箱，只 有几个消火栓在楼群之间，且均出现不同程度的损坏。这些消火栓有的缺少某一部件，有的甚至被附近供 热站堆放的煤灰埋住了。如果发生火情，这些消火栓根本派不上用场。随后记者查访了本市其他一些住宅 小区，发现消防设备被损坏的问题还是比较严重的。 位于河北区日纬路的永年里小区竟连一个可以急救的消防设备都没有。记者发现像这样房龄较长的社 区，消防设施不是没有就是大部分损坏或不能使用，可这样的小区大多人口较稠密，消防设备的缺失就造 成了很大的安全隐患。红桥区芥园道的泉春里，每栋楼有 15 层。记者随机进入其中两栋楼，逐层察看发 现，虽然每层配有消防设备箱，但是都被住户堆放的杂物堵上了，一旦发生紧急情况，根本不能立即打开 使用。这样的情况在一些新建的小区也比较多。新建小区的消防设施完善，但有些住户将杂物堆放在楼道 消防箱附近，有的甚至将消防通道封上变成自家的一部分。这样会给发生火灾逃离或自救造成极大阻碍。 记者在走访中发现，其中最危险的就是那些房龄在 10 年以上的高层。这些高层多在 15 层以上，每层有 6 至 20 户不等，里面消防设备大多被偷，仅剩的还生锈了，根本不能使用。像位于南京路的电力公寓和位 于西康路的碧云里就是这种情况。碧云里的消防箱也许是为了防盗上了锁，可由于箱子整体完全是铁制的， 如遇紧急情况，来不及找到打开消防箱的钥匙，也难以破坏消防箱取出消防设备，使消防设施成了摆设。 居民不知消防设备归谁管记者在红桥区米兰弘丽园采访时问居民，这里的消火栓是怎么被损坏的？许多居民都表示不知情，平 时大家都不会留意这些消防设备。小区的业主黄女士告诉记者：“应该都是无意中被人损坏的吧！”不少小 区消防设备损坏的情况并没有引起业主们的重视。长青北里的王女士坦言，她从未留意过这个问题，“这种 东西只有到真正出事的时候，大家才会发现它的用处， 平时只当是摆设了。”迎水东里的刘女士则表示：“这 个问题不知道要向谁反映，该谁来解决。谁都不去管它，大家可能都觉得这和自己没有太直接的关系。” 芥园西里居民刘女士告诉记者，今年 2 月份，一辆小客车在倒车时，将设置在芥园西道芥园西里 4 号 楼和 5 号楼间的一个消火栓撞倒，自来水呈扇面形状大量喷出，造成该小区内大量积水。 记者从市自来水集团公司了解到，本市去年全年因被车撞等外力和人为破坏的消火栓有 2309 个，消 防设施遭到破坏存在很大的消防安全隐患，还造成大量自来水的浪费。因此，对消防设施的保护应引起全 社会的关注。19对于消火栓的管理问题，市消防局的有关人员告诉记者，居民楼的消防设施应由小区物业部门管理， 消防部门只负责监督；各区县政府负责区域内城市道路上消火栓的维修保养。而许多消火栓设置在紧挨居 民楼的马路上，因此维修责任无法分清。 给消防设备多一些关爱据市消防局的有关人员介绍，消火栓是设置在建筑物外面消防给水管网上的供水设施，主要供消防车 从市政给水管网或室外消防给水管网取水实施灭火，也可以直接连接水带、水枪出水灭火，是城市必备的 消防器材。人们普遍认为，只要消防车到达火场，就可以立即出水把火扑灭。其实不然，在消防队装备的 消防车中有相当一部分是不带水的，如举高消防车、抢险救援车、火场照明车等等，它们必须和灭火消防 车配套使用。而一些灭火消防车自身运载水量有限，在灭火时也急需寻找水源。同时，消防车随车载水也 会有加重车辆负担、路上跑得慢、机械损耗大等弱点。随着市区的不断扩大，各消防队灭火半径距离越来 越大，会导致消防车疲于奔命，贻误灭火良机。这时，消火栓就发挥出巨大的供水功能。而消火栓被损坏后，与消防车根本无法连接，有的甚至被中断了供水，严重威胁着灭火工作的顺利开 展，一旦发生火灾，这些消火栓将无法发挥其应有的作用。 市消防局有关人员呼吁，要关注城市消火栓的管理问题，各有关部门积极协调，分清职责范围，将责 任落实到位，有分工、有检查、有措施，真正把它管起来，让消火栓实实在在地发挥作用，从而提高城市 抗御火灾的能力。21、 物业起诉违约业主被指报复――在自家露台上封阳台有悖《业主公约》业主主张证据不足未获法院支持一男子在搬入新宅时对《业主公约》予以确认，然而，他违背该公约中的有关条款在自家露台上搭设 建筑物。当物业公司因此将其告上法庭时，男子坚称对方此前已经默许了自己的搭设行为，现在是因为别 的事对自己进行报复。由于他的“报复说”与本案并无直接关联，最终法院终审判决男子败诉。 原审法院经审理查明， 被告张永强是本市原塘沽区某小区的业主。2007 年 6 月， 他在确认书中对 《前 期物业管理服务合同》、《业主公约》中的条款内容予以确认，同意严格遵守。其中《业主公约》第十二 条规定：不得有“在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物等”的行为。由于张永强在 所居住的房屋东北角露台上搭设了建筑物，物业公司起诉要求他拆除这一违章封闭式阳台。 原审法院认为，关于在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物的问题，法律并无 强制性规定。根据《物业管理条例》，住宅小区《业主公约》对全体业主均有约束力。该住宅小区《业主 公约》中的规定，被告应该依约履行和遵守。鉴于被告在露台上搭设的建筑物涉及《业主公约》，并非仅 仅是张永强与物业公司的合同关系，因此，在小区《业主公约》未变更前，被告不应擅自在其居住的露台 上搭设建筑物。这一行为，影响了小区的整体环境，损害了其他业主的利益，故应将封闭阳台拆除。 20一审判决后，张永强不服，提起上诉。他表示，自己于 2007 年 4 月装修房屋时，封闭露台的行为已 经取得了房屋开发商和物业公司的同意和默许。此前，物业公司因为其他纠纷被判败诉，对其本人承担经 济赔偿责任后转而起诉本案，明显是在蓄意报复。 然而， 在终审庭审中， 他对于自己“此前物业公司已默许” 的说法却没能拿出足够的令人信服的证据。本市第二中级人民法院在审理中认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当 事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定。本案 中上诉人张永强未能提供充足的证据证明其是在经物业公司许可后封闭露台的，故对该项主张不予支持。 其次，张永强提出本案诉讼属于恶意报复的主张，该情节与本案并无直接关联。综上所述，驳回张永强上 诉，维持原判。（文中人物为化名）22、 房屋“得急病” 用上“速效药”――本市出台房屋应急解危专项资金管理办法 提升维修资金应急保障功能从市国土房管局获悉，为了进一步完善房屋专项维修资金管理制度，有效提升维修资金的应急保障功 能，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，本市制订并出台了《天津市房屋应急解危专项 资金管理办法》。据悉，房屋应急解危专项资金是对专项维修资金政策的延伸和补充。应急解危专项资金是从全市专项 维修资金统一管理产生的增值资金中结转的资金，是政府为交存专项维修资金的项目，以补贴返还形式建 立的项目统筹资金，不需要业主交存，充分体现了专项维修资金统一管理、规模增值的优势，有效减少业 主专项维修资金本金支出，延缓了业主资金使用后续的压力。 应急解危专项资金主要用于共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法 界定受益人时的维修。当物业项目发生以下情况，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：（1）房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。 （2）突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。（3）经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。摘自《天津日报》有改动2123、 人性化修改体现民心民意――《天津市城市管理规定》自征求群众意见以来，收到一千多条建议，并进行了认真修改，经市政 府常务会议审议通过后即将实施主要修改内容：完善养犬管理措施，加大管理力度 增加对噪声污染防治方面的管理规定增加有关居民小区管理方面的规定 增加对私搭乱盖行为的具体罚则强调对群众投诉举报的办理和反馈按照市委、市政府部署，《天津市城市管理规定（修订草案）》于 1 月 7 日起通过本市主要媒体公开 征求全市人民的意见，引起强烈反响。 记者昨天从市政府常务会议获悉，1 月 7 日至 16 日，群众通过电话、传真、电子邮件等方式提出意 见 1008 条，充分反映出了对城市管理问题的高度关注。这些意见的范围涉及城市管理的各个方面，其中， 认为应当严管并应在修订草案中予以明确的热点问题主要包括：养犬、社区管理、私搭乱盖、道路交通秩 序、占路经营、噪音扰民、私开门脸、楼道里巷乱贴小广告、公交服务等。群众还建议，有关行政管理部 门对举报或投诉应认真处理，明确各管理主体的责任界限，同时应加大对《规定》的执行力度。市政府法制办会同有关部门，根据群众意见对《规定（修订草案）》进行了认真修改完善，主要内容 包括： 一是完善养犬管理措施、加大管理力度。在原有规定的基础上，增加规定携犬出户时应为犬配戴嘴套， 并自行携带清洁用品。对违法饲养大型犬、烈犬的，根据《天津市养犬管理条例》再次明确了法律责任。 二是增加对噪声污染防治方面的管理规定。根据群众提出的修改意见，将噪声污染防治，特别是机动 车鸣笛和各种社会生活噪声污染纳入调整范围。在部门职责上，明确规定公安机关负责社会生活噪声污染 防治方面的监管工作。在行为规范上，明确规定严禁使用高音广播喇叭或者其他产生高噪声的行为干扰周 围居民生活；从事家庭室内娱乐、装修等活动应限制时间或者采取有效措施减轻噪声污染；机动车辆在城 市建成区内不得鸣放喇叭。对违法造成噪声污染，干扰他人生活的，明确了相关法律责任。22三是增加有关居民小区管理方面的规定，明确相关部门职责。规定国土房管部门对物业管理活动负有 监管责任，按照《天津市物业管理条例》规定实施管理；街道办事处、镇政府负责落实本辖区物业管理活 动的组织、指导和监督工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 四是增加对私搭乱盖行为的具体罚则。按照新修订的《天津市城乡规划条例》的具体规定和本市城市 管理相对集中行政处罚权的相关规定，对私搭乱盖行为由城市管理综合行政执法机关责令停止建设，限期 拆除；拒不拆除的，强制拆除，强制拆除费用由违法责任人承担，并处 5000 至 20000 元罚款。 五是强调对群众投诉举报的认真办理和及时反馈。针对群众反映的部门推诿、扯皮问题，规定各城市 管理相关部门和数字化城市管理平台都要公布监督电话和联系方式，便于市民监督。城市管理相关部门接 到市民投诉、举报后应当认真办理并自接到投诉、举报之日起 7 个工作日内将处理结果反馈投诉、举报人。 数字化管理平台接到市民投诉、举报后，应当通知有关部门处理，并将处理结果自接到投诉、举报之日起 7 个工作日内反馈投诉、举报人。 这些更具人性化的措施，充分体现了百姓的诉求，反映民心民意。相信随着《天津市城市管理规定》 的实施，必将有力促进本市城市管理工作，在全市掀起“共建美好家园”的新热潮。摘自《天津日报》有改动24、 从严治理八大城市陋习八大陋习 城市“牛皮癣” 马路摆摊 私搭乱盖 小区烧纸开车扔垃圾 违章饲养 乱闯红灯 装修噪声 今年 4 月 1 日，与全市每位市民生活密切相关的《天津市城市管理规定》将正式实行。从 3 月 21 日 起至 4 月 10 日，本市将利用 20 天时间，以“学规定、守规范、树公德、讲文明”为主题，开展《天津市城 市管理规定》集中宣传活动。 昨天上午，全市十万人上街参加宣传。本市各有关部门和各区县启动了宣传活动仪式，市容园林、公 安、建设交通、市政公路、民政、综合执法、房管、旅游等单位，分别在繁华地区设立宣传咨询点，建立 宣传展牌，出动宣传车辆，向市民发放宣传材料，并组织人员走进社区、走进菜市场、走进企业开展宣传。 同时，各区县城市管理部门还开展了拆除违章专项行动。据天津市城市管理综合执法局对昨天宣传咨询活动的调查分析，广大市民对《天津市城市管理规定》 中处罚的 8 个“城市陋习”最为关注，从 4 月 1 日起，这些“城市陋习”将受到应有的处罚。23乱贴“牛皮癣” 罚款 2000 元 “城市牛皮癣”一直是令人十分头疼的问题，可以说,“城市牛皮癣”已成了城市顽症。据市城市管理综合 执法局负责人介绍，《天津市城市管理规定》对此作出了明确规定，严禁在建筑物、构筑物和其他设施或 者树木、居民楼道等处摆放、张贴、悬挂、刻画、涂写各种有碍市容市貌的标语、宣传品和其他物品，违 反规定的，由城市管理综合行政执法机关责令改正，拒不改正的，处 2000 元罚款。 马路摆摊 罚款 5000 元 对非法占路摆摊此次也作出了明确处罚规定，即严禁违法占用道路，在公共场所从事摆卖、餐饮、机 动车清洗和修理等经营活动。违反规定的，由城市管理综合行政执法机关责令改正，拒不改正的，处 5000 元罚款并没收其违法所得和非法财物。 小区烧纸 罚款 1000 元 以往居民小区产生的烧纸问题由谁来管一直界定不明确，在《天津市城市管理规定》征求市民意见的 过程中，不少市民都反映了这一问题。于是《规定》明确严禁在道路及社区非指定区域内焚烧花圈、纸钱 及其他丧葬用品，违反规定的，由区县民政部门或者市殡葬事业管理机构责令改正，拒不改正的，处 1000 元罚款。 开车扔垃圾拒不清除 罚 500 元 《规定》明确了严禁由建筑物或者车辆向外抛掷各类物品，违反规定的，由城市管理综合行政执法机 关责令清除，拒不清除的，处 500 元罚款，单位违反该规定的，处 5000 元罚款。 非机动车驾驶人闯红灯 罚款 50 元 《规定》还明确了严禁行人、非机动车驾驶人随意横穿道路、闯红灯或者跨越道路隔离设施。违反本 款规定的，由公安交通管理部门处 50 元罚款；非机动车驾驶人拒绝接受罚款处罚的，可以扣留其驾驶的 非机动车。 私搭乱盖拒不拆 罚款 2 万元 《规定》明确严禁任何单位和个人私搭乱盖，违反规定的，由城市管理综合行政执法机关责令停止建 设，限期拆除，拒不拆除的，由城市管理综合行政执法机关强制拆除，强制拆除费用由违法责任人承担， 并处 5000 元至 20000 元罚款。 养违规犬 罚款 1000 元 《规定》完善了养犬管理措施、加大管理力度，规定携犬出户时应为犬戴嘴套，并自行携带清洁用品。 《规定》明确严禁个人饲养烈性犬、大型犬，违反本款规定的，由公安机关没收其犬，并可处 1000 元罚 款。 装修噪声 罚款 500 元 24据介绍，经过征求市民意见，《规定》增加了对噪声污染防治方面的管理规定，明确规定严禁使用高 音广播喇叭或者发出其他高噪声干扰周围居民生活；从事家庭室内娱乐、装修等活动时，应当限制时间或 者采取有效措施减轻噪声污染，违反规定的，由公安机关责令改正，拒不改正的，处 500 元罚款。摘自《天津日报》有改动25、 “私搭”为何有恃无恐――城管：可到居委会举报 一经查实马上拆除近日，本市多个小区业主向《每日新报》反映，某些市民不经过任何部门，就在自己房子外私自搭扩 建临时房屋，而甚者在市内被保护的老建筑上私自盖厕所。就此新报记者采访了本市城市综合执法部门， 据该部门负责人表示，破坏城市环境的私搭乱盖必须杜绝。 家住成都道的董女士反映，她家住在成都道附近的一处老建筑内，而该建筑门口胡同还挂有“一般保护 建筑”的牌子。但日前，住在二楼的一户业主居然要在老房子一楼的房顶上加盖一间板房做他家的洗漱间， 不但没有向相关部门申请，也没征得其他居民的同意，而是直接买来材料，并请来工人在老建筑上强行安 装铁架子。 “我们也不知道谁来管这事情，而且这临时房屋还挡住了我家的窗户，太不像话了。”董女士气愤地说， 她找当事人交涉了多次，目前工程才勉强停工，但并没有人监督，董女士不知道应该找哪些部门能治理监 督。而家住北辰区听景园、紫瑞园的众多业主也反映，他们那里地处市郊边缘，成了“三不管”，两年来， 小区内一些无良居民破坏草坪，在小区内自己搭建小院，把大家公共场所圈为自己使用，有的人还在院子 里养鸡鸭，或做生意。整个小区的环境被严重破坏，有的小区连小区物业部门也没办法。就业主反映的私搭乱建问题，王申青律师表示，小区个别业主的这种私搭乱建的行为，物业公司应进 行劝阻，如没有物业公司，或物业公司不进行劝阻，其余业主可以向人民法院提起民事诉讼，要求其承担 侵权责任。针对此问题，记者咨询了天津市城市管理综合执法局法制处，该处王津生处长表示，治理本市私搭乱 盖情况是市政府提出的市容综合整治管理“奋战三百天”中的一个重点治理内容。各个所属单位应按照《市 容管理条例》和《天津市城市管理规定》的内容，把市容管理落实到位。目前这方面的监督分网格化管理， 除了所属地段专人专管巡视外，直属大队也会监督巡视。如果市民发现私搭乱盖现象，可就近到所属居委 会反映情况，综合执法大队队员在各居委会有办公人员接受举报。一经查实，马上拆除。 摘自《每日新报》有改动 2526、 物业费怎么调商量着办长期以来，物业费是物业公司与业主之间矛盾的焦点。因物业费收缴问题，一些物业公司不得不放弃 经营，给许多小区留下了“烂摊子”。近日，在推行社区联席制度下，本市首个小区物业听证会在河东区晨 阳小区举行，居委会、业主会、物业公司以及业主代表公开论证探讨物业费涨价等相关事宜，在相互理解 的氛围中各方意见达成了一致。 据了解，晨阳小区物业公司自 1999 年入驻，10 年来一直按照每平方米 0.35 元的标准收取物业费， 在广大居民的积极配合下，几年来收费率普遍达到 91%。但是据物业公司负责人介绍，受物价上涨、人员 工资标准变化等因素影响，物业成本不断提高，近几年公司一直入不敷出。在论证阶段，物业公司公示了 物业管理成本核算运行情况，其中包括人工费、公用设施日常运行与维护费、绿化养护费、清洁卫生费、 公共秩序维护费、办公费以及企业按照 5%的最低标准核算的利润以及固定资产折旧费。各项费用按照最 低标准分摊到月，物业费标准实际为平均每月 0.5 元/平方米。在沟通中，业主委员会负责人以及 36 位业 主代表一致同意将物业费涨至 0.45 元/平方米。居委会、业主会、物业公司现场制订调整了物业费续签合 同征求意见书，进一步征询其他业主意见。业主委员会主任韩家林表示，目前部分小区普遍存在物业乱收 费、乱涨价，一些业主将社会问题、个人矛盾及开发商遗留问题转嫁给物业公司等情况，本次听证会提供 了一个沟通的平台，人们在相互尊重与理解的基础上解决问题。晨阳里党总支书记徐桂兰表示，此次物业 服务听证会为全市其他社区提供了解决问题的新途径。 据本市物业管理部门人士介绍，因为按照《天津市物业管理条例》的规定，街道办事处（乡镇人民政 府）对物业管理有 10 项监管职能，物业管理已经纳入社区管理。此次费用调整，街道、居委会主动出面 协调，而不是等出了问题再着手解决，是物业管理纳入社区管理的典型事例。截至 5 月底，本市累计实施 物业管理面积达到 18533.75 万建筑平方米，住宅 16309.91 万建筑平方米。通过晨阳小区的调费事件， 各方可以理性对待物业费调整，让物业管理形成正常的市场运行机制。摘自《今晚报》有改动27、 业主须 10 天内恢复原状――擅自将小区绿地圈成私家宅院 法院依法作出判决 为美观和供休憩，开发商在一楼住户阳台外建造了属业主共有的小院，但一楼住户却横加拆改，铲除 绿地后“添砖加瓦”，变成私有“堡垒”。不过，这名业主的如意算盘显然无法达成。日前，西青法院就受理 了一起这样的案例，法院在审理后认定该业主违反物权法及相关约定，判决其将小院恢复原状态。26业主刘某 2010 年 7 月入住西青某小区。刘某住在一楼，阳台外是开发商为美观及供业主休憩而建造 的小院，由木围栏圈成，地面覆盖绿化植被。刘某盯上这个小院，趁业主刚开始入住、小区内人较少的“时 机”，陆续将小院内的绿地铲除，并将木围栏替换成砖结构，再用铝合金和玻璃等将小院封闭，原本属于业 主共有的休憩场所如今却成为他自己房屋的一部分。 物业工作人员巡视中发现刘某行为，发出《装修违章整改通知书》，但刘某却毫无整改表示，物业遂 起诉至西青法院。物业方认为，刘某擅自铲除绿化、拆除围栏，封闭属于公共区域的小院，严重影响小区 景观和公共秩序，请求法院判令刘某拆除违章搭建的全部建筑和设施，恢复小院至原貌，包括复原绿化和 植被。法院认为，公民的民事活动应遵守国家法律、法规及国家政策规定，不得损害社会公共利益。原告物 业方系受委托进行小区物业管理的服务单位，在物业共有设施遭受侵害时，有权代表业主主张权利。一楼 小院为简易围栏圈设，属共有部分，业主可合理使用，但无权改变其设施状态和用途，被告无权改变建筑 外檐自行搭建附属设施供个人使用。因此，被告应承担停止侵害、恢复诉争部位原状的责任。根据《物权 法》相关规定，法院一审判决：被告刘某在判决生效后 10 日内自行拆除其在小院围栏内搭建的构筑设施， 并将围栏、绿地等恢复原状态。 摘自《渤海早报》有改动28、 关注身边消防设施本市小区消防通道主要存在着以下一些问题：在出入口设置收费亭、停车杆或铁门；夜间车辆大量停 放在消防通道；部分消防通道标识不完善；部分作为消防车登高作业的高层建筑附近道路旁树木严重影响 救援登高车的作业；车道设置水泥墩等障碍物。按照相关规定，十层及十层以上的高层建筑周围，应设环形消防通道。当设环形车道有困难时，可沿 高层建筑的两个长边设置消防通道。消防车道的宽度不应小于４米，消防车道距高层建筑外墙宜大于５米。 尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于１５×15 米，大型消防车的回车场不宜小于 １８×１８米。 人员疏散走道应根据疏散人数确定，但最小净宽度不小于 1.4 米。消防车道的净宽度和净高度均不应 小于 4 米，消火栓间距应该是不超过 120 米。 按照《消防法》及相关法律法规规定，新建、扩建、改建工程和装修工程的防火设计，应当经公安消 防监督机构审核；未经公安消防监督机构审核同意的，建设部门不得发放建设工程规划许可证和施工许可 证。小区建设之前，开发商必须把设计图交给消防队审核，其中对消防通道有专门的要求。同时按照规定，新建、扩建、改建工程和装修工程竣工后，公安消防监督机构应当参加验收；符合消 防安全要求的，方可投入使用。 27对原小区规划设计中未设停车场地的，在不改变规划设计功能和经全体业主同意后，可利用小区现有 空地适当增加停车位，或者在小区公共道路宽度充裕的情况下画出一定数量的临时停车位，但画定的停车 位不能影响消防通道。物业部门应及时清理消防通道上的杂物、违章设置；要设置明显标志，时刻提醒小 区住户遵守消防法律法规；要及时清除影响小区周边及内部道路的树木、违章建筑等。对于发现占用、堵 塞、封闭消防通道的行为，消防部门可依照《消防法》责令改正，并对物业管理单位处 5000 元以上五万 元以下的罚款，同时对有关个人处以警告或者 500 元以下的罚款。 摘自《天津日报》有改动29、 业主装修房子封阳台被物业公司起诉――违反小区公约 封闭阳台须拆家住塘沽区某小区的田先生在装修房子时封闭了自家阳台，物业公司要求其拆除。田先生认为自己在 装修房子前已得到物业公司的同意，故不同意物业公司的诉求。近日，本市第二中级人民法院审理认为， 田先生应遵守小区《业主公约》中业主不得在露台搭建建筑物的规定，判决田先生将私自搭建的封闭阳台 拆除。 被告孙先生居住在本市塘沽区胡家园某小区 6 楼，原告物业公司从 2005 年开始对田先生居住的小区 进行物业管理。2007 年 6 月 1 日，田先生对小区《业主公约》的条款予以确认，同意严格遵守。《业主 公约》中规定，业主“不得在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构建物等”。田先生购买 房屋后于 2007 年将其居室内开放式阳台封闭。 物业公司以田先生违反《业主公约》中该款约定，将阳台封闭，影响小区的整体外观为由起诉至法院， 请求判令田先生拆除违规搭建的封闭式阳台。 被告田先生辩称，自己在装修房子前就已得到物业公司的同意，物业公司没理由要求拆除。原审法院