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中原福建莆田文献广场城市综合体营销策划推 (2)
莆田市文献广场营销推广全案深圳中原福建分公司 FuJian.本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 ? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 1 目录第一部分城市宏观环境分析 市场机会判断第一阶段工作第二部分 第三部分第四部分 第五部分 第六部分城市商业环境研究 项目本体分析项目定位 营销推广策略组合 项目经营管理建议 项目定位 规划建议 营销执行 招商策略第二阶段工作第三阶段工作? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Part 1城市宏观环境? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 3 1莆田发展优势一区位优势明显莆田，史称“兴化”，位于 福建省沿海中部，现辖以游 县，荔城、城厢、涵江和秀 屿四区，以及湄洲岛国家旅 游度假区管委会。 户籍人口306.97万人，陆域 面积4119方公里，海域面 积1.1万方公里。 莆田位于福建沿海中部，境 域北连福州，南接泉州，西 依戴云山，东南濒临台湾海 峡，是大陆离台湾直线距离 最近的城市。是江西省最近 的出海口。蒲田的发展优势一区位优势秕出? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 4 1莆田发展优势二港口条件优越莆田大陆、岛屿海岸线总长 533.46公里，怀抱兴化湾、 海湾和湄洲湾三大港湾々莆田港位置适中，航道顺直， 水深港阔，岸线丰富，不冻不 淤，避风及地质条件良好。交 通部列之为我国四大远景规划 国际深水中转港之一。被誉为 “世界不多，中国少有”的天 然良港。 可建万吨级以上泊位150多个， 大型深水泊位80多个，是目前 全国少数几个能够建设30 万吨 以上深水泊位的海港之一，预 计总吞吐能力可达7亿吨以上。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 5 1莆田发展优势三底蕴深厚妈祖文化影响巨大海滨邹鲁 文献名邦 历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共 有进士2345人，状元12人，位居宰相之位 14人。全市现有各类专业科技人员3万多名， 更有近万名莆以籍专家学者遍布世界各地， 其中“两院”院士13名。妈祖文化是中华优秀文化之一 国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖文 化发源地，对台客轮直航点。 妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和影 响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多个国 家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙，有妈祖 信众2亿多人。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6 1莆田发展优势四民间资本雄厚目前， 全市有旅居海外 华侨、华人、港澳台同胞 70余万人，是福建省的重 点侨乡々 出外经商创业人员50多万 人，足迹遍布全国各地， 创办企业2万多家，年创产 值2000多亿元。 全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京木材市 场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现在全国各主 要木材集散地或口岸掌控局面的，几乎也都是莆田人。拥有一批千万甚至超亿元 资本的莆籍民营企业家队 伍。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 7 1莆田发展优势五交通基础设施日益完善福厦高速铁路已通车、向莆铁 路和湄洲湾港口铁路支线已经 开工建设，莆田将成为东南沿 海区域及海西连接内陆腹地的 重要交通枢纽々 福厦高速公路扩建及湄永高速 公路已开工建设，极大拓展了 发展空间和经济腹地々国道、 省道纵横有序，港口、供水、 供电等设施日臻完善々莆田机 场前期工作取得秕破性进展。蒲田即将形成海、陆、空立体交通网络，对蒲田的城市发展会起到强大助推作用。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 8 1莆田发展优势六已形成部分全国领先地位的产业集群从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省已初步形 成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右，约占全省工业总产 值的52% 。 其中蒲田优势产业集群分布如下e 莆田涵江电子产业群 蒲田鞋业产业集群 林产加工业产业集群 能源产业集 ＞ ＞ ＞ ＞ 100 亿 100 亿 200 亿 100亿? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 9 1莆田发展优势小结1、得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交通网络，已吸引和将吸引更多 的资本及人流进入莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆田的经济腹地， 促进现代物流业和临港加工贸易行业发展々 2、深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖文化影响巨大，可有力 提高 莆田国际知名度并促进本地旅游及商业发展々 3、雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企业为首的本地产业链延伸、推 升本地投资额度、带动当地 GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居民收入和消费 水。莆田的几大发展优势必将成为莆田经济发展强有力的助推器，并极大地 带动地产、物流、商业、零售、旅游等行业的发展。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 10 1莆田经济发展状况分析推进海西建设以来，福建经济实力增强统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增 加到2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻身大陆“万亿俱乐部”々GDP增幅达到13%， 增幅在全国处于领先位置。 同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄e福建的经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四 十分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一，目前则缩至台湾的五分之二。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 11 1莆田经济发展状况分析海西建设战略规划布局基本态势e 延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推 进、连片发展，服务全局。 延伸两翼、对接两洲福建省发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对接长江三角洲和珠江三角洲。 闽东北一翼要发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作用，促进闽东北 地区加快发展，推动与长江三角洲对接々闽西南一翼要发挥厦门经济特区 先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江三角洲的对接。通过延伸南北两 翼，使海峡西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发展。拓展一线、两岸三地深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地区、对台五缘优势及大三 通、EKFA的历史机遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发挥漳州 、莆田、宁德拓展一线的骨干作用，秕出特色、累积实力，促进全省 的全面繁荣。Code of this report | 12内外兼备，促进发展? Copyright Centaline Group, 2010 1莆田经济发展状况分析蒲田城市规划已经高起点编制莆田中心城区产业规划 和各类专项规划，进一步优化产业空间 布局、适当控制开发密度、规范空间开 发秩序，形成合理的空间开发结构，提 高资源环境承载能力。以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路 中心站的建设，整合提升工艺美术城、鞋 服城等特色资源，规划建设“总部经济 区”、“金融商业区”和“文化休闲区” 等功能分区，促进莆田高端服务业的发展， 提升城市品质和现代化水。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 13 1莆田经济发展状况分析城市简介－城市规划行政中心 商业中心 商务中心 居住中心 莆田目前: 全市人口: 城区人口: 286万人 82万人? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 14 1
00 0 2003年莆田经济发展状况分析莆田的GDP增长情况000000人均GDP 城市GDP2005年02003年2005年2007上半年从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 15 1莆田经济发展状况分析莆田的经济发展特点2009年，莆田实现GDP691.72亿元，同比增长15%，增幅居全省首位。莆田近年来经济发展特点一、经济增幅位居全省首位从设区市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三 明市增长14.2%、泉州市增长14.1%、南市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市增长13.0％、厦门市增长 11.1%。々二、第二、第三产业共同推动经济较快增长从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素，特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力々三、消费投资拉动作用增强消费需求稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现稳增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770 元，增长14.1％。城镇居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0％。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 16 1莆田经济发展状况分析莆田的城市发展目标未来10年，莆田市发展的总体要求是e壮大经济实力，提升区域竞争力，增强环境吸引 力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省均水，基本实现现代化，努力建 成新兴旅游港口城市，再造一个崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带 的目标。 战略重点e完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发的经济转变々以轻 工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转变々由一般港口向国际中转港转变々 由制约型运行体制向适应国际惯例和规则的运行体制转变々由单一功能的城市向功能配 套组团式的中等规模新兴旅游港口城市转变。外向拉动战略e大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度々二是以妈祖文化为纽带，增 创对台经贸合作新优势々三是大胆“走出去”选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和 劳务出口々四是扩大对内开放，加强与外省市经济合作。产业升级战略e一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌々二是加快发展第二产业々三 是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、信息、咨询、社会服务等。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 17 1莆田经济发展状况分析2009年主要经济指标地区生产总值 2009年主要经济指标691.72（亿元）年增长14.5%社会消费品零售总额240.56（亿元）年增长15.8%2009年四季度 商品房销售价格 2010年第一季度6500元/O 6800元/O现有或计划重点项目金钟水利枢纽工程、福建LNG冷能空分项目、佩吉服饰生产项目、以游抽水蓄能 电站、力天红木艺雕生产项目、绿森枇杷深加工、莆田标准木业生产项目、海安 巨型工程轮胎、莆田市城市生物质能源发电厂、、塘北片区改造、秀屿国家级木 材贸易加工示范区、上塘珠宝首饰加工城、北岸供水等一批项目建设进展迅速。 主要交通工具 私家车/摩托车 私家车e8辆/百户々摩托车16辆/ 百户交通工具 私家车/摩托车 /电动车拥有量? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 18 宏观环境总结 1、海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济快速增长々 2、莆田市政府，围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城市基础建设加大投入，并对文献广场等重点项目进行政策扶持々3、加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大量流动人口，带动 第三产业的繁荣发展和爆炸式增长々 4、雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发展奠定良好基础及带 来难得机遇。从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势，都为莆田提供了一种前所 未有的良好背景。同时海西城市群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基 础建设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。莆田将厚积薄发，迎 来经济特别是基础建设的黄金时期。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 19 Part 2城市商业环境研究? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 20 2城市商业环境分析莆田版的《清明上河图》北宋年间，古谯楼为当时子城 之城门和城楼。 通常认为到 了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫以前香 火鼎盛，解放后依然如此。步 行街历史上便是莆田人日常休 闲的主要去处，并因之形成了 赶集式和散购式的购物习惯。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 21 2城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段第一阶段e90年代以前 1、涵江区是莆田的“小上海” 早期莆田地区的商业主要集中于涵江区，当时涵江区有“小上海”之称，是莆田地区 商业旺点，从当年商贸城的盛况可看出其时涵江区的商业中心地位。 2、城厢区商业主要集中于文献东西路々 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统老城区，其他地区如学园路一带则是一片荒 凉，商业形态以城市街道两旁的商铺为主。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 22 2城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段第二阶段e90年代 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 １、城市重心的迁移 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢区成为行政、教育、经济、 文化的中心，逐渐形成了现在莆田城区发展的雏形，而涵江区则逐渐成为一个加工业、 一般性商贸区域々 ２、文献路崭露头角 90年代文献路东西贯通，为莆田商业发展提供了更为广阔的天地，商业发展开始围绕 文献中段扩展，但这一阶段也存在着购物环境差，业态分布不合理，经营产品档次底 等问题。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 23 2城市商业环境分析莆田近代商业发展的三个阶段第三阶段e2000年以后进入2000年后，文献路步行街规划并成形、梅园路况规划整改等都为莆田商业的扩张 提供了有利条件，市区逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次都有 了较大提高。 但到目前为止，莆田市只有一个真正意义上的商圈，即以文献路步行街为核心，加上 新建成的大唐广场，金鼎广场，辐射到周边的梅园路、东园路等外围商业街的市级中 心商圈。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 24 2商业环境分析中心商圈的核心地位不可动摇批发、商贸核心商圈次级商圈在莆田人心目中，根深蒂 固只有一个中心，文献路 周边的商业，只是享受了 中心商圈的溢出人流，在 市区内，第二个次级商圈 尚未出现。 随着城市发展和扩容，莆 田有可能出现一些区域性 的消费圈，但文献路步行 街的核心首要位置始终不 会动摇。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 25 2商业环境分析莆田商业发展现状文献路步行街经营现状文献路步行街目前仍是莆田最受欢迎和认同的商业街区，每天汇聚十余万人流，但是 也存在以下问题e 一、步行街的租金最高可达2000多元/方，已经超过了北京、上海及深圳等一线城 市，品牌商家虽入住意愿很高，但由于过高租金因素，经营情况不甚理想，因此商家 调换频率较高々 二、缺乏统一经营管理，完全受市场自然调节，业态混乱，品牌档次不高，并且无法 做到业态互补，有序经营々 三、目前因为正在建设地下购物广场地一大道，文献路已被挖得惨不忍睹，整条路上 已经完全没有休闲和景观空间々原来步行街对休闲和人性化的考虑较少，也不是符合 现代消费习惯的商业街区。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 26 2商业环境分析莆田商业发展现状梅园路经营现状梅园路现已形成颇具规模的商业街，主要业 态以餐饮、娱乐及酒店为主，承担了城市大 部分的餐饮娱乐需求，目前商家经营情况都 较为理想。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 27 2商业环境分析莆田商业发展现状三信金鼎广场、大唐广场经营状况 大唐广场紧邻步行街，但因为之前规 划定位及业态排布、经营模式均不理 想，导致经营状况也不太理想。三信金鼎广场是莆田第一个真正意 义上的商业MALL，并采用统一经营 管理模式，只租不卖，目前经营情 况尚可，主要人流也来自步行街。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 28 2商业环境分析商业环境分析总结从莆田目前的商业环境总体分析我们可得出一下结论e 一、莆田只有一个真正意义上的商业中心々 二、本市人对文献路步行街认同度最高々三、核心商圈的规划及经营存在严重不合理之处，有待大力改进与完善々四、集中消费目前并不太符合莆田人的消费习惯，莆田人仍然喜欢传 统的商业街模式々莆田的商业发展仍处于相对初级状态，无论从建筑外观、业态组合、 项目经 营、盈利模式、营销定位、消费引导等方面都需要变革创新，才能匹配莆田作为 海西经济区重点城市的定位。Code of this report | 29? Copyright Centaline Group, 2010 Part 3项目本体分析? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 30 3项目本体分析项目所处区位及四至文献广场项目地块位 于莆田城厢区最核心 的文献路与胜利路交 汇处。 东至胜利路，北至文 献路，南面与西面都 临下磨溪，占据城市 最核心位置。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 31 3项目本体分析土地现状土地形状较为坦，总体 地势东北高，西南低，存 在3.5――4.5米的高差， 在前期的规划设计中巧妙 地运用了地形的高差，形 成错落有致的排布。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 32 3项目本体分析项目性质文献广场的项目类型 包含商业、高端住宅 市民广场、汽车站、 城市绿地公园、大型 停车场等多种业态， 体量达到46万多方々 该项目是莆田市内位 置最核心、体量最大 的城市综合体，也是 莆田市政府的重点建 设工程，莆田的城市 名片。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 33 3项目本体分析项目主要指标用地面积e72971建筑面积e
地上总建筑面e 居住建筑面积e153260（含 返迁57740.39） 地上商业面积e80670.6 计容面积e268600 不计容面积e 不计容商业面积e47598.5 广场面积e25661 汽车站e13784容积率e3.68? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 3项目本体分析项目规划理念本项目定位建成莆田高档的休闲商业区，以商业、休闲、餐饮为龙头，倡导“和谐、 人性化”商业与生活融合的氛围，营造情景式、体验式商业空间，并将此主题贯p和 深化到项目整体的开发和运营之中。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 3项目本体分析项目规划亮点一 双首层因项目本身存在高差，在设计中巧 妙地利用了东北部和西南部的高差， 做成双首层概念，让项目价值最大 化，也为经营的业主创造良好的经 营条件。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 3项目本体分析文献路边约400部项目规划亮点二 大量停车位拥有莆田最大的地上和地下停车空 间共5250部々 3万8百多部摩托车、自行车停车位， 如此大规模的停车空间，在全中国 的中心商业项目中都属于罕见。下磨溪上盖二 层约1000部胜利路边约350部 文献路、胜利路边面积约15000方 下磨溪上盖二层面积约20000方 地下一、二、三层共约100000方地下一、二、三 层共3500部? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 3项目本体分析滨溪居住区项目规划亮点三 功能清晰 标志性强本项目主要由文献广 场、文献商城和滨溪 居住三大功能构成， 从而体现了该项目功 能纯化、形态简洁、 标志性强等特点。文献广场区域 文献商城 共计三大功能|块? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 3项目本体分析项目规划亮点四 轴线明朗空间结构主要通过“一带四片、 三核五轴”的规划结构，形成 由东向西 “广场-商城-广场－ 住宅”融为一体的空间形态々 一带e广场及公园景观带 四片e四个建筑片区 三核e三个核心入口 五轴e五条重要的商业轴线商城采用“L“形的建筑形态，从 而较好的形成了与城市的对话关 系，通过建筑的端部和中部的三 个口部设计成功的把城市广场向 西进行延伸和扩展。Code of this report | 39? Copyright Centaline Group, 2010 3项目本体分析项目规划亮点五连接方便商业区通过天桥，露 台等紧密联系，合理 组织交通，形成了便 捷的商业交通流线。 为尽最大化地提升商 业空间品质，在商业 街及商业交通节点处 设置景观节点，以达 到休闲娱乐于一体的 商业空间。 天桥及露台形成各区 之间有效联动。天桥及露台? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 40 3项目本体分析项目规划亮点六 人流巨大站前广场示意汽车站设置在地下二层 （从西南面为负一），通 过采光的站前广场，每日 引导数万人流从广场内部 上升并分流至各个商业体， 相当于地铁上盖商业。此站为莆田市汽车站，每日 有将近千余趟车往返，预计 每日将带来近六万的人流。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 41 3项目本体分析项目规划亮点七项目的外墙广告处理上，摒弃了传统的喷绘广告位设置，改用 现代的LED液晶显示，让整个外立面干净、整洁、档次更高。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 42 3项目本体分析项目本体分析总结一、地理位置e文献广场处于城市最核心位置 二、类型e文献广场是一个多业态、体量巨大、结构复杂的城市综合体项目々 三、设计e文献广场的有许多创新之处，并尽可能地考虑到了项目的价值最大化々如此大体量、多业态、结构复杂、运营模式高难度的项目，需要我们认真地对项目的性 质，本地的市场需求做详细地调查和思考，并经过大量的访谈，得到第一手最真是的数 据，才能保证多方的共赢。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 43 Part 4项目定位? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 4项目定位定位前的思考在项目定位之前，我们需要考虑几个问题e 一、蒲田政府的期望值是什么二、开发商对这个项目的期望是什么三、莆田人民对这个项目的期望是什么 四、项目建成后，将在莆田，甚至整个海西经济区占据一个什么位置如何能达成多方的共赢? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 45 4项目定位政府的期望我们在前文曾提到，莆田市政府的决心是e再造一个新莆田〈 一个新的莆田，太需要一个像文献广场这样的项目向世界展示它的形象々 这里，是北京的王府井，上海的南京路，深圳的华强北 ; 这里，是莆田核心中的核心々 这里，不仅仅是一个超级综合体项目，它更代表的，是莆田的城市形象，是大 众对政府执政能力的一个评判，是莆田城市化进程的一个标志々毫无疑问，文献广场将会在莆田的历史上留下浓墨重彩的一笔，它的影响，将 会延续到莆田的下个世纪，因此，政府的期望值，这个项目只需成功，不许失 败〈? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 46 4项目定位开发商的期望港涵地产，作为一个踏实稳健的集团化企业，在莆田低调地耕耘了将近二十多年 的时间，从产业链来看，已建成的涵江国际商贸城，已垄断了莆田的商贸流通业， 还有在建的秀屿码头，已经持有的莆田几个汽车站，也已是莆田物流业的龙头， 文献广场项目，将作为港涵地产耕耘多年后，厚积薄发，在世人面前华丽亮相的 一个大型项目，此项目的成功，将为港涵写出一个新的壮丽篇章。文献广场投资近50亿，在跟黄董多次沟通后，我们对开发商的期望也了然如心e 目标一:为莆田市贡献一个伟大的项目，给这个城市增加最美丽的一笔，实现良好 的社会效益! 目标二e实现项目的价值最大化，为港涵的发展跨上一个新台阶打下良好的基础〈? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 47 4项目定位莆田人民的期望作为一个民间消费能力极强的地级市，莆田人民迫切地希望e希望有一个地方能代表莆田的形象，能让人民在一个舒适的环境里购物、休闲、 游玩，享受物质文明带来的美好时光。 希望这座两千多年的城市，重新焕发出它的魅力和生机，吸引更多的人来到这 里消费和工作。 希望这个地方，能够代表莆田人的骄傲和自信。所以，文献广场肩负着与生俱来的历史使命，它与这座城市息息相通，它吸 取了两千年来这块土地的灵气与贵气，它必将以一个崭新的形象，出现在世 界的面前〈伟大的时代〈光荣的使命〈? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 48 4项目定位本项目拥有酒店商业步行街、生态公园、购物中心、高端住宅、汽车站、 大型停车场、（酒店）六大业态，是大型的复合消费中心。 借鉴成功商业载体的运营模式，项目与城市综合体有非常的类似， 我们可以寻找城市综合体的成功轨迹和经验。 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城 市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街 区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质， 是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同 时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系， 延展城市的空间价值。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 49 4项目定位高可达性9城市综合体的特性高密度、集约性8 7 6 5 1 2 3? Copyright Centaline Group, 2010整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值4上述特点，文献广场完全吻合。Code of this report | 50 4项目定位案例借鉴 宁波 天一广场借鉴理由e同属二三线城市、核心商圈、历史悠久、以商业步行街区 为主、拥有大型中心广场、商业体量相似、物业组合类似 均有悠久的经商历史、同为港口城市宁波天一广场是国内一流融休闲、 商贸、旅游、餐饮、购物于一体的 大型城市中心商业广场；广场建筑以2-4层低层为主，充分 体现现代商业气派为特点，中央以 3.6公顷绿地广场为依托，缀以一 条南北相向的水街，一池碧水，点 缀着几幢精致通透的建筑，优雅的 环境，丰富的景观，使CBD广场 的商业氛围更富情趣；天一广场现已成为宁波的标志性建 筑，深富魅力的城市名片。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 51 4项目定位项目特点 绿色 现代 亲水在中山路1号门主入口 上，种植着6棵树龄约 100年的来自澳大利亚 的“加拿列海枣树”， 树枝婀娜，形象生动， 是广场的迎宾树。天一 广场有亲水、绿色和现 代等三个主题，广场的 绿化率为32%，犹如一 座城市绿岛，把天一广 场的绿色主题演绎得分 外妖娆。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 52 4项目定位将历史融入建筑由主入口进入后，就是3.5万 方米的休闲、演绎中心广 场，广场宽阔、壮丽、往南 可以望见歌德式教堂的高耸 屋顶。 这座教堂是根据1702年法国 传教士郭中传在灵桥门内建 筑的药行街天主教堂，在 1997年扩建2000年竣工，大 厅脊高31米，钟楼高66米采 用顶尖造型和色彩窗玻璃， 是一座典型的歌德式建筑。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 53 4项目定位拥有中国最绚丽的音乐喷泉音乐喷泉和超大水幕电影进入广场后跨过二座行的小桥，便是亚洲最大的音乐喷泉和超大水幕电影。 整个音乐喷泉有2000个喷嘴，400多台水泵，全部由电脑控制，采用目前国际上最先进的高压气泵式激光音乐喷 泉技术，喷泉在激光和音乐的配合下，能高速喷出一个个晶莹透亮的水柱、水花、能组合出令人眼花缭乱的“高 岗花式”、“华尔兹花式”、“蝴蝶展翅式”等几百种喷泉花式，形成一个美不胜收的“水世界”々同时与喷泉 交相辉映的水灯也大放异彩，随着音乐的变化，一个赤橙黄绿青蓝紫的“水光舞台”，通透明亮，宛如以境，令 人目不暇接，赞司不已。 （造价4000多万）? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 54 4项目定位灯光的运用如梦如幻中心广场在中心广场的两侧还竖着4根标志 性金属景观灯柱，能在晚上射出强烈的 激光，喷出各色烟雾々激光变化多端， 烟雾精美绝伦々晚上广场上还有几百盏 地灯，将广场比作夜空，将点点地灯比 作星星，一点也不过分，人如同在星河 中行走，夜色斑斓，流光溢彩，如梦如 幻，妙不可言。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 55 4项目定位水 晶 街广场东侧美食区在广场的东侧美食区和乐购超市之间，是 一条长180米的水晶街，这是设计师颇具 匠心的设计，造型别致的建筑和水晶长廊， 在国内独一无二，波光粼粼，流水潺潺， 喷泉涓涓，灯光悠悠，还有水晶街两边连 接在一起的木制天桥，添了一份异国情 调和休闲趣味，令人仿佛置身于风景怡人 的塞纳河畔，充分展示出人与自然和谐统 一的优美画卷。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 56 4项目定位对历史的尊重与保护广场西北侧服装区和药皇殿在广场西北侧服装区，有一 座始建于清朝康熙四十七年 （1708年）的古建筑――药皇 殿，殿内供奉药皇神农氏。药 皇殿在宁波医药史上有着举足 轻重的地位，不但它供奉着神 农氏，而且成为近代宁波南北 药材及名医坐堂，同业聚会议 事的一个重要场所。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 57 4项目定位业态齐全 分区明确天一广场是目前国内最大的 “一站式”购物商业广场，有 10 个商业区，分别是超市区、 百货区、精品区、服装区、儿 童区、数码区、酒店区、娱乐 区、美食区和综合区，集中了 大、中、小300多家商店。、 天一广场具备了“吃、行、娱、 购、游”等基本旅游要素内容， 是宁波市中心最具活力、最时 尚的商业广场和最新的商业形 态，是顾客购物的天堂，游客 旅游休闲的好去处。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 58 4项目定位天一广场可借鉴之处一、打造了绿色、亲水、生态的购物、休闲环境々 二、商业周边化――产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场，成为宁 波都市生活和商业活动的大容器和大舞台々 三、景观设计（特别是水景）别出心裁，富有艺术魅力々 四、建筑设计不落俗套，形态丰富々 五、将历史文物巧妙地融入整个商业之中々 六、维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式，这种商业方式便是以传统的步 行街为主，符合莆田人消费习惯的消费模式。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 59 4项目定位定位需满足的目标e1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求及政府期望 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 60 4项目定位城市综合体的开发与运营定位依据e城市和区域市场1 2 3城市和区域地理环境4城市化发展定位依据5 6历史、文化、 民俗、民情经济和人口状况政府规划及功能定位? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 61 4市场调研论项目定位城市综合体的开发与运营商业部分主要作为城市的商业中心，满足家庭生活购物、餐饮、休闲娱乐的需求々 广场部分满足城市大型机会及表演的需求，以及公众对城市开放式公园的需求々 住宅满足对市中心有居住情节的需求。土地血统论商业金融、广场及开放式公园，及城市广场，具备复合化发展基础々 地处核心生活区，辐射莆田全市及周边县、乡、镇々 地处传统商业旺地，周边配套齐全，交通便利。 大型城市广场及大面积的公园，项目景观资源优越々 未来拥有几千户商家及多种业态，拥有丰富的客户资源々 区域仅有的完整的整体商业地块，地处主干道，资源稀缺。 容积率e3.68 绿地率e 建筑密度e资源决定论 规划条件论? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 4项目定位项目功能定位市场调研论土地血统论资源决定论规划条件论超级城市综合体，莆田标志性商业旗舰商业---都市购物休闲生活街（Home Street） 广场---绿色生态休闲广场 住宅---城市中心、配套齐全、定位高档的核心住宅? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 4项目定位开发商消费者扫描一个商业，无论他是何种形态，衡量 他的标准都是是否能达成四方的共赢。消费者 投资者而其中最重要的一环，就是消费者。失去 消费者信任和推崇的商业，也必将导致其 他几环出现问题，因此，研究消费者 ，是 我们首先要做的第一道功课。经营者? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 4项目定位项目目标消费群分类莆田中心区消费者 本地客户 莆田外延区域消费者（秀 屿、涵江） 目标客户群体 周边乡镇客户 以游、黄石等乡镇消费者 以湄洲岛为主的旅游客群 旅游及商贸客户 在莆田港从事物流及加工 贸易的客商及工作人员 以莆田几大产业为主的商 贸客户Code of this report | 65? Copyright Centaline Group, 2010 4项目定位项目目标消费群分类根据项目发展方向，得出项目的目标客户结构定位e莆田市区消费者 日常性消费 重复性消费为主补充型客户 重要客户以游、黄石等乡镇 目的性消费 流动性消费为主 湄洲岛旅游及港口从业人员、商贸客户 旅游性消费 偶然性消费为主? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 66 4项目定位对应的消费者需求业态莆田市区消费者 日常性消费 重复性消费为主购 物以游、黄石等 目的性消费 流动性消费为主餐 饮娱乐休闲湄洲岛旅游及港口从业人员 商贸客户 旅游性消费 偶然性消费为主 购 物 餐 饮 文化旅游? Copyright Centaline Group, 2010娱乐Code of this report | 67 4项目定位对应的消费者需求业态休闲 娱乐旅游 购物餐饮购物餐饮娱乐休闲旅游从上表可看出，消费者对于业态的需求排序依次为e 购物、餐饮、娱乐、休闲及旅游，这也为我们后面的 业态规划提供了相应的依据。购物45%、餐饮30%、娱 乐及休闲20%、文化及旅游10%? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 68 4项目定位80 70 60 50 40 30 20 10 0项目功能业态排序根据消费分析e功能重要 购 餐 娱 休 信 文 住 游 参 商 性 物 饮 乐 闲 仰 化 宿 乐 观 贸可见项目的核心功能应该是以购物休闲娱乐为一体的大型 商业综合体，而文化、旅游价值等将是项目打造特色的重 点。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 69 4项目定位融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一历史文化与商业文化的结合e是以历史文化为客流吸引点，而商业价值为实体功能，两 者结合应当“你中有我，我中有你”。 旅游文化与商业价值的结合时e文化纯粹性是成功关键点々 古代建筑与新型业态结合时e以外立面、视觉美观性为建筑重点打造对象。 商贸价值与一般商业价值结合时e应当以一般零售商业去吸引人气，以商贸的集中性提 升项目价值。1、民俗、旅游文化是项目特色打造的核心，且应融入项 目所有的原素，包括后期的经营之中々 2、特色性、时尚性是业态选择的关键々 3、以商业综合性与商贸产生互补性与共赢性々? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 70 4项目定位融入历史与文化的元素，与商业运营和谐统一项目整体打造思路1、以全面展示莆田文化为主题打造项目的旅游价值点々 2、注重莆田及港口文化在项目的各个方面的融合，打造集信仰文化、 建筑文化、餐饮文化、风俗特色、商品特色为一体的城市综合体々 3、重视项目的两岸交流台的社会价值，同时在经营管理、商业、 商务配套方面体现项目更多的社会功能。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 71 4项目定位从消费者分析我们可以看出，我们的消费人群主要是以家庭为单位，项目需要 带给消费者与众不同的消费体验与心理感受。 我们希望，文献广场，是一个和谐的消费场所，是一个欢乐的海洋，是一个能 给大家带去欢乐和舒适的场所。莆田首个新都汇欢乐家庭体验城? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 72 4项目定位在这里,全天畅享欢乐的体验 在这里,汇粹生活中快乐的点滴要素 在这里,家庭成员中每个人的欢乐都实现了满足我们相信这个项目将会成为商业项目的标杆之作 !? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 73 4项目定位文献广场欢乐之城推广口号:享受生活，享受快乐口号朗朗上口，易于识记 享受是一种态度享受是一种姿态快乐生活是我们的使命 快乐生活变得触手可及 在文献广场,快乐梦想轻松实现!? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 74 4项目定位项目特色专题打造项目特色专题打造之一 独特的广场文化本项目共有五个广场，分为内广场与外广场，每个广场赋予不同的主题此为原规划的入口，建议该入口 的楼梯后移，楼梯道打做一个 入口大广场，因为此处是文献广 场最重要的入口，应该给人震撼 之感。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 75 4项目定位广场一e入口处的妈祖女神像项目特色专题打造入口的广场上，设置一个巨型的镀银 妈祖雕塑，（莆田是银饰之乡），周 边配以灯光及小喷泉，成为广场的一 个标志性建筑，头顶饰以水晶，到晚 上在灯光的映衬下发出美丽的光芒， 也成为游客必来之处。可名为e女神广场? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 76 4广场二项目定位莆田名人雕塑广场以及水幕广场项目特色专题打造（名人广场）莆田自古以来出了非常多的名人，在入口的第二个广场上，可以参考天一广场设置 一个巨型的水幕喷泉，喷泉周边设置十到二十个莆田古代的名人雕像，变成一个具 有浓郁文化气息的广场，也成为人们日常观看表演和集会的中心。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 77 4项目定位项目特色专题打造广场三e全莆田首个主题特色休闲广场侏罗纪公园? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 78 4项目定位项目特色专题打造唯妙唯肖的恐龙,让小朋友仿佛回到了远古时代? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 79 4项目定位项目特色专题打造以儿童为主题的侏罗纪公园? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 80 4项目定位项目特色专题打造动感地带广场四e以青少年为主题的街舞广场在这里，时尚一族可以大跳街舞，玩滑 |，尽情畅享青春的美好肯欢乐。文献路边的长形广场? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 81 4项目定位项目特色专题打造广场五e以中老年为主的太极广场胜利路边的长形广场? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 82 4项目定位项目特色专题打造特色业态的打造项目特色打造之二项目除了常见的业态规划外，将引入特色业态经营模式，利 用特色业态及规划吸引特定与时间消费，以吸引更多更广的 消费群。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 83 特色业态第一站e特色餐饮民族区域小吃的打造e新疆的国际大巴扎――以新疆特色小吃为龙头，结合全国性的特色小吃，打造大巴扎的饮食文化特色々 以当地食品打造项目饮食特色e苏州的阳澄食街――阳澄湖的大闸蟹远近闻名，项目重点推广项目阳 澄大闸蟹的项目特色性，同时产生主题式划分为阳澄湖鲜、特色海鲜、神州风味、异国美食等主题， 融合当地特色、全国特色、国外特色带动了整个项目的成功々 福建小吃e地道的各地方小吃，曾经随着华侨的脚步走向海内外，现在，他们可以在文献广场吃到这 些让他们魂牵梦萦的美食。 （特别是针对旅游人群）? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 84 特色业态第二站e特色娱乐电影院特色打造1、4D的座椅具有喷水、喷气、振动、扫腿等功能，因而观众在看立体电影时，可实时感受到风暴、雷 电、下雨、撞击、拍腿等事件，产生身临其境，惊险刺激的效果。 2、3D影院在观看的时候你需要戴上特殊的眼镜，它的镜片只允许一种振动方向的光通过，能让你两只 眼分别看到一幅画面，这样在你脑子里形成的图形就跟用肉眼看三维物体一样了，感觉更加真实的电 影效果。莆田首个3D、4D影院打造，成为目标消费 者不得不来项目的理由之一。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 85 营造荷里活的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 86 特色业态第三站e莆田首个室内运动中心迷你高尔夫室内五人足球室内健身台球电子竞技体育舞蹈? Copyright Centaline Group, 2010室内网球Code of this report | 87 特色业态第四站e项目酒吧特色打造酒吧，向来是一个城市夜生活的代名词々四楼电影院同层位置， 可利用台情感共鸣e深圳的海上世界――通过面临海湾打造异乡漂流的“海员文化”酒吧，产生在深圳的 外国人的情感共鸣，成为了外国人在深圳的聚集地之一々 建筑与文化特色e上海的新天地――以石库门 旧式建筑为特色，打造文化性酒吧，引来全国性 的学习热潮々处境特色打造e新疆的国际大巴扎――在80米的项目标志建筑观光塔上打造酒吧，给人不同的身 处环境，得到消费者的认可。打造莆田首个情景式酒吧广场，感受特色夜生活々? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 88 特色业态第五站e青少年娱乐天堂动漫天地 成长书吧以青少年喜欢的动漫，游戏为主，吸引莆田及周边地区的青少年消费者， 此业态也是目前莆田缺少的一个业态。 成长书吧，主要以经营青少年图书及玩具为主。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 89 特色业态第七站莆田艺术博物馆主要以展示莆田历史文 化、特色产业为主，辅 以销售莆田的木雕、银 饰等，是外地游客借此 了解莆田文化，也成为 莆田青少年学习基地。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 90 特色业态第六站e顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。? 美食广场 ? 大型电视屏幕 顶楼设置电轨车，可以环绕整个文献广场，并欣赏美丽的城市夜景? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 91 4项目定位项目特色专题打造项 目 推 广 包 装 特 色项目无论是前期的宣传还是后期的整体推广包装，均秕出项 目的特色，即代表着莆田最具文化的地方文化宣传体系。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 92 特色推广包装第一站：外广场的标志性建筑 钟楼 项目定位 项目特色专题打造 4我们知道,人们对于时间的依赖是与生俱来的，当钟楼低沉浑厚的声音穿透几公里区域的 时候，所有的人都知道了我们项目。 这里将会是每个重要节日的来临，特别是，圣诞节，新年，世界杯……人们不得不来的地 方。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 93 4项目定位项目特色专题打造特色推广包装第二站e民俗文化――戏台（广场主题设想一）随着城市化的不断发展，在城市中戏剧表演的空间越来越少，而莆田特色的木偶戏、莆以戏等也 成为大多数的回忆，戏曲作为文化的重要组成部分，项目的戏台应当经常性地表演戏剧，联系不同的戏团定期或不定期地引进名家表演，通过丰富 多样的文化表演，提升项目文化特色。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 94 4项目定位项目特色专题打造特色推广包装第三站e参与性强的广场包装1 32 41、观光电梯 2、大型显示屏 3、大型遮阳板 4、广场舞台Code of this report | 95? Copyright Centaline Group, 2010 4项目定位节庆广场的特色表演? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 96 4项目定位广场的水幕电影? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 97 从光谱上选取一截颜色，形成购物中心的印象识别购物中心 青衣城 太古广场? 灯光VI具有十分强烈的识别性和渲染力，尤其是主题式购物 中心，灯光就成为一种氛围渲染的有力手段。人们无须看清? 香港购物中心将灯光做成了一个个细节符号，将灯光设计做 成一门艺术。每一个购物中心都独具匠心地在光谱上选取一 截自己的颜色，通过大量的运用使购物中心具有一种“灯光主灯光色调 明亮的蓝白 高贵的紫色VI”的效果。购物中心的名字和标志，就能从灯光的效果上，从色彩的感受上，知道自己走进了哪一个购物中心，这是香港购物中心 发展到一个重要的阶段，在细节上的成功应用。朗豪坊又一城 IFC MALL谜一样的蓝略带紫色的白 高贵的暖黄Code of this report | 98? Copyright Centaline Group, 2010 特色推广包装第五站e参与性极强的地方特色园林以八闽名楼古谯楼为参考形式，结合莆田历史文化的发展，进行园林的建设，打造首个地方特色的主题式商业 园林景观。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 99 景观建议 参与性? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 100 休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 101 地方传统文格的主题式园林莆田市历史上素有“文献名邦”之誉，自唐代以来的1200 多年间，人才荟萃，名人辈出，在各个时期勇领风骚，垂 范后人。出现林默、林兆恩、蔡襄、郑樵、刘克庄等一批 历史文化名人，举进士者多达2400多名、其中文武状元22 名、宰相14名、尚书（中央政府各部部长）近70名。一次丰盛的视觉盛宴，一次圆满的文化名人之旅。地 方园林的精彩与莆田名人交相辉映，成为项目内一道 独特的风景。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 102 4项目定位项目经营特色项 目 经 营 特 色莆田，出身于贵胄血脉，肩负着闽台两地的文化交流与经济 交流使命，注定比其他项目有不同凡响的高起点。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 103 特色一e成立高规格的台商俱乐部可在项目地，成立台湾及其他华侨等商人在项目的俱乐部，为他们内地的交流创造良好 的条件，成为台商的心灵归属地。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 104 特色二：系列文化艺术节深圳的华侨城世界之窗是现在中国目前为止经营最好的主题公园，其中的一个秘诀就是每 个月都有丰富多彩的节目表演，贯穿各种主题。其中欢乐谷中的某些节目观众参与性非常 强，在体验式消费的今天，这种丰富多彩的形式吸引了大批的消费者。系列文化艺术节、台湾文化风情节、民间美食节等，将会吸引大批旅游的客人。在中国， 有几个旅游地的节日在国际上都颇具知名度，包括山东潍肪的国际风筝节，青岛的国际啤 酒节等等。Code of this report | 105? Copyright Centaline Group, 2010 特色三e独特的服务体验身着特色民族服装的小镇服务员? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 106 特色四e服务特色人性化的导视系统除了普通的导视系统之外，还增设电子导视查询体系我们的消费着 可以轻松查询楼层分布 可以轻松知晓商场的促销活动 可以轻松了解放映电影的名称〃〃〃〃〃〃? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 107 在广场里特色商业服务中心，以优质的服务提升购物的乐趣? 在商业广场中的经营管理中引入了五星级酒店的服务，用服务提升购物的乐 趣，这也是购物中心发展到一个更高级的阶段后，购物中心的求新求变之道 。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 108 服务中心里的儿童天地（用于托管帅儿，让父母安心逛街）魔力宝宝乐园糖果，音乐，舞蹈，玩具，游戏，这里是小朋友的欢乐天堂? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 109 安心宝贝育婴房这里有小宝宝最喜欢的梦幻王国，酣睡也好，小憩也罢，都由专业的看护人员进行， 我们让所有妈妈能在毫无后顾之忧的情况下享受逛街的乐趣〃? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 110 快乐先生大本营让老公可以在舒适的环境中，享受阅读，下棋，喝咖啡饮品，看电视，擦鞋等服务〃? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 111 人性化厕所?专门为残疾人设置的独立厕所, 非常宽敞.它既不在男厕所里也不在女厕所里,这样 设置就方便了异性护理者对残疾人的照顾.?亲子厕所e里面也被分隔成了两部分,里面是爸爸或 妈妈用的,外面的迷你马桶是专为儿童设置的,尺寸比 大人用的小了一号.?婴儿椅e离成人马桶 ?的距离刚好可以让 ?家长触手可及?儿童间里还有一个小台面e方便 ?孩子们放点东西,画面卡通? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 112 地下室导航系统? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 113 项目打造远景e集“一特色、三文化、四种功能、七大亮点” 的城市标志性商业广场。一特色e地方特色文化 三文化e建筑文化、风俗文化、饮食文化。 四种功能e购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、商贸功能。五大广场e女神广场、水幕广场、动感地带、太极广场、侏罗纪公园八大亮点e文化主题园林景观、最人性化的商业中心々传统文化的展示台々最丰富、 最具福建特色的小吃聚集地々首个情景式酒吧广场々首个3/4D结合的影院々首个艺术博物馆々首个城市广场铁轨々。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 114 Part 5营销推广策略组合? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 115 目标导向寻找卖点1顺2位思考我们现在具备哪些能够树立信心的卖点换位思考什 么 样 的 卖 点 能 使 客 户 树 立 信 心Code of this report | 116? Copyright Centaline Group, 2010 目标导向寻找卖点1顺位思考我们现在具备哪些能够树立信心的卖点Code of this report | 117? 本案应从客户认知面积极寻找能被利用的关键信息点放大宣传，随 着产品信息的逐步确认，在将相关信息分段释放。? Copyright Centaline Group, 2010 顺1.1位思考我 们 现 在 具 备 哪 些 能 使 树 立 信 心 的 卖 点。海西最旺商业 文脉商脉交汇? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 118 ? 令投资客眼红的商业旺地 高价租金，一铺传世莆田步行街首层480-1500元租金，而项目按5%投资回报率计 算，15万元销售均价需达到625元租金均价长期持有，投资无门莆田步行街目前商铺多为原拆迁补偿的居民持有，且多数不愿 意转卖，古谯楼旁100米旺铺有客出价1800万，业主不愿转让。 单价在18万元左右。商脉传世之铺 大开投资之门? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 119 顺1.2位思考我 们 现 在 具 备 哪 些 能 使 树 立 信 心 的 卖 点城市加速扩张 消费人口剧增。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 120 ? 城市发展加速 未来商机无限? 5大产业区布局，城市化加速海西战略的提出，将莆田置于前所未有的发 展良机，对接海峡西岸，对接福泉中心城市， 建设湄洲湾港口城市推进大莆田的发展。未 来可以预期，随着5大产业区的壮大，城市人 口剧增，消费形成量变。? 做大做强中心城市，中央商业愈加 凸显 量变+质变中心城区的扩大，实行人口聚集政策，以文 献路和胜利路为商业中轴，聚集城市商业， 加大中心城市基础设施建设。中心城市必将 形成质变。商机 无限? Copyright Centaline Group, 2010人口剧增 城市升级 量质齐变 商机无限Code of this report | 121 顺1.3位思考我 们 现 在 具 备 哪 些 能 使 树 立 信 心 的 卖 点商圈变革良机 老街升级新貌。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 122 ? 老街改造，谁继承步行传统步行街的形成先历史休闲后繁华商业北宋年间，古谯楼为当时子城的城门和城楼。 通常认为到了古谯楼才算进 城。文峰天后宫坐落于步行街，莆田人素来信仰妈祖，文峰天后宫历史上香 火鼎盛，解放后依然如此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处， 并因此形成了赶集式以及散购式的购物习惯。改革开放后，私营店铺如雨后春笋拔地而起，县巷与大路街逐渐形成以服装为主的商业街，但主流商业仍以现步行街西段为主。当时所谓的农村人进城 时也必到此采购生活用品。步行街繁华的商业，底大的人流量，取决于其休 闲购物的本质。Code of this report | 123? Copyright Centaline Group, 2010 ? 老街改造，谁继承步行传统步行街的现状拓展地下空间步行街不再步行人防工程演变地下商场目前步行街地下商场正在施工，将建设2层地下商 场，随着工程的进度，目前步行街人流量已缩减 至原先的一半不到。根据莆田市招商局吴局长介绍，莆田中心城区交 通组织多为纵向交通，横向交通很少，文献路为 核心区域，该区域的步行街隔断，对莆田市交通 组织影响很大，未来改造完成后可能通车。步行街不再步行? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 124 ? 老街改造，谁继承步行传统中心商业的未来预期传统与新式的博弈集中式商业大唐广场 金鼎广场 正荣时代广场商业核心演变步行街莆田步行街 本案 成功商业 即将改造运营失败 模式动摇传 统 购 物 观 念继 占? Copyright Centaline Group, 2010承 据步 商行 业传 核统 心Code of this report | 125 顺1.4位思考我 们 现 在 具 备 哪 些 能 使 树 立 信 心 的 卖 点。主力店升级信心 公交总站促消费? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 126 ? 主力店升级投资信心信 心 升 级? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 127 ? 公交总站带来首发消费公交总站+市中心大型停车场100，000 人流首发消费? 首享城市扩张消费量变? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 128 项目核心卖点真正能打动客户的四大卖点eA.历史商脉B.城市规划C.步行街模式D.项目配套1. 客户疯抢源自对于老步行街的稀缺和步行街财富的觊觎々 2. 城市的扩大，外来务工人口的剧增和本地人口的城市聚集，使中心商圈未来面对更 广阔的消费市场々 3. 经历了大唐广场的失败，投资者的反思使得对于本案步行街商业模式更具偏好，老 步行街的改造将助推本案的市场热度々 4. 公交总站与市中心大型停车场的项目规划，本案拥有首发消费保障，同时也延续了 老步行街与汽车站的历史交汇。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 129 环境 项目 竞争 客群核心卖点排序城市规划 历史商脉历史商脉 心动 靶心 老街改造老街改造项目配套项目配套城市规划? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 130 本案核心思路?由区位价值引起发力点历 史 商 脉? 不可错过的投资稀缺资源老 街 改 造?商业地产旗舰，财富保驾护航项 目 配 套? 消费升级，财富增值的保障城 市 规 划? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 131 本案核心思路过去传承现在现在透支未来中心思想已然确立，项目战略需通过产品进行充分演绎e 如 如 何 何 在 放 本 大 案 未 中 来 传 预 承 期 老 ， 步 使 行 得 街 预 的 期 商 落 业 到 精 实 髓 处
? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 132 ?解决点e过去传承现在 现在透支未来?解决面e客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势?价值传承e五大价值全面升级，骨子里的步行街 ?观念传承e倡导大众休闲消费，中端消费高端享受 ?模式传承e公园中的纯步行街，休闲购物娱乐一体化客户对于未来的预期e“城市中心点 人流第一站”―先入为赚? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 133 传承 / 价值价值一 区 位客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势价值二 人文休闲 价值三 规 模 价值四 聚集点 价值五 交 通项目 名称文献路的北大路路口至老步行街从城门到商业中轴 线的自然演变古谯楼是莆田进城的 标志，天后宫往来络 绎不绝新街口长约600米，共 130个商家，210个店面 。覆盖莆田主要的购物 和餐饮业态菜市场和老式百 货商场依托于原汽车 站的交通组织充分利用115.9%的高128600米城市商业中 心型商业。形成相对独 立的一站式购物核心街 区。本案从商业中轴线升级 为中央商业区绿化率，以公园、广 场为核心节点，丰富 、移步换景国际知名的价 超市、知名百货 、影院新规划公交总 站与市内唯一 大型停车场五 大 价 值 全 面 升 级 ， 骨 子 里 的 步 行 街? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 134 传承 / 观念客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势观念的传承与升级消费群定位e城市主流消费群体城市主流消费群体e缔造步行街火爆旺市的”热血分子“，他们是谁? 城市高端消费 莆田富豪、企业高管等中低消费模糊化? 城市中低端消费 企事业单位中基层、白领、学生、打工 者、城市原住民休闲中的随意性消 费莆田工业城市定位，城市的扩大导致中低端消费基数将更加底大? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 135 传承/观念客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势观念的传承与升级消费群定位e城市中低端消费者老步行街消费者的消费态度风味小吃休闲目的购物目的价时尚日常型休闲爱热闹，人流聚集随意性消费物美价廉、价时尚家庭购物Code of this report | 136? Copyright Centaline Group, 2010 传承 / 观念客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势汽车站|古谯楼|天后宫休闲广场、公园形成新 民众聚集点民众休闲聚集点菜市场、服装街的变革13万米中心型商业本质：依托于民众聚集而产生的中低端消费聚集? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 137 传承 / 观念客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势观念的传承与升级对于本案的启示步行街 本案 城市中低端消费群 历史的人文休闲 低端为主 中端为辅 服装街为主的 购物功能 现代的休闲享受 中端为主 低端为辅 购物、餐饮、娱乐一站 式消费消费者定位 形象定位 档次定位 功能定位? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 138 传承 / 模式客户对于现在的预期e如何传承步行街的商业旺势步行街根深蒂固的传统消费习惯现代休闲享受115.9%的超高绿化率实现基础商业模式的乘势而上开放式商业 公园级享受公园式? 步行商业综合体? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 139 Part 6项目销售方案? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 140 Part 6.1项目销售目标? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 141 项目销售目标核心目标 阶段目标高价高速项目整体价值的最大化项目前期必须尽快的回笼建设资金高价值目标实现 前期回笼目标实现起始售价由客户预期决定通过运营实现价值的增加价格与速度的矛盾如何应对? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 142 项目销售目标分解高价值目标实现 前期回笼目标实现2011年3月前实现30%的总销售额，根据低开高走的策略，前期开盘将达到全案的40%。1 2前期开盘量过大，一期聚集爆破的难度上升々 前期销售价格较低々影响项目整体价值的实现々? 20%进入明销渠道々 ? 10%通过与投资客多种合作模式实现。30亿Code of this report | 143? Copyright Centaline Group, 2010 项目销售目标分解高价值目标实现 前期回笼目标实现培育期 发展期沿主干道商铺价值最大化体现 沿广场商铺价值最大化体现2期主力销售 3期主力销售沿主干道 沿广场70亿培育期 发展期Code of this report | 144? Copyright Centaline Group, 2010 项目销售目标图示价格标杆区 主要销售区 一期销售 价 格 标 杆30亿 30亿 40亿主要销售区主 要 销 售 区价 格 标 杆二期销售 三期销售主要销售区? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 145 Part 6.2项目销售模式? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 146 商业地产的价值体现商业价值1销售价值价值分析& 是指开发商在开发商业建筑后进行销售，其销售价格往往是开发成本的 2－5倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利 润空间，所以成为销售价值。2投资价值& 是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。3经营价值& 商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营， 产生经营收益。经营价值决定投资价值，投资价值决定销售价值? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 147 项目销售分析销售价格实现的关键e从经营价值的预期到实现一期销售 价格标杆区 主要销售区 二期销售 三期销售30亿 30亿 40亿主要销售区价 格 标 杆主 要 销 售 区价 格 标 杆?项目整体分为3期。按照莆田当地的置业习 惯，春节前后为商铺投资的旺销期。三期放 量相对均衡，预期2年的销售期。期间项目已 经可以开业运营。 ?项目整体体量较大，需进行现行招商运营， 开业成达成80%左右的招商完成率，开业即形 成旺市，招商的成功和运营的成功能够有效 的提升项目后期的销售价格和销售速度。主要销售区? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 148 一期蓄客销售期 1.03销售与招商、运营一期蓄客销售期内，项目招商工作主要集中于 主力店、次主力店、品牌旗舰店招商工作。 主力店引导销售，属于未来预期式销售。利用 主力店的品牌效应提升客户对于项目的预期。价格标杆区 主要销售区二期蓄客销售期 1.10主要销售区价 格 标 杆主 要 销 售 区价 格 标 杆二期蓄客销售期内，项目基本施工完成，项目 现场实景呈现，商业招商基本完成，品牌店进 场装修。 实景引导销售，属于实景呈现式销售。利用规 划的落实，商户进场装修的盛况提升客户对于 项目的信心。三期蓄客销售期 2.05 主要销售区三期蓄客销售期内，项目已经成功开业运营， 通过经常性的推广活动，展现出全新的莆田商 业中心，项目商户经营成功。 运营引导销售，属于收益明确式销售。运营的 成功，人流大量集中于广场中心区域，广场商 铺价值最大化体现。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 149 销售与招商、运营阶段一期销售二期销售三期销售销售属性未来预期式销售实景呈现式销售收益明确式销售销售关键主力店招商成功招商完成率经营稳定率销售依托于招商、运营，在整体运营成功中提升销售属性的演变代表商铺价值和信心的提升适合本案的模式e运营主导的销售? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 150 销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式直接模式分析? 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 ? 直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售 不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖 场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。 ? 业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力 不足。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 151 销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式长期返租模式分析?返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由 开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款 或偿付一定租金回报。 ?根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家 的承租年限，一般以十年、十五年为常见。 ?这种模式一般容易造成销售和招商的两难，一方面销售价格的提升与其带来的返租租金上升的矛盾，另一 方面是每月固定返租与商铺空置的矛盾。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 152 销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式短期返租模式分析? 短期返租模式，指开发商向业主承租五年，通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两年）租 金，剩余部分在后三年按月付款，取得商铺短期的经营权。 ? 开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之 后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。 ? 这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的 实现。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 153 销售模式解析纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式带租约销售模式分析? 带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。 ? 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营 定位。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水，水份较少。但是，带租约销售使投资 者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分 了解商家的经营能力、品牌度等等。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 154 本案销售模式选择纯销售模式长期返租模式短期返租租赁带租约销售模式甄别1e经营价值－本案超过30%的体量在销售前即可开业获取租金收益，因此项目必须拥有经营权长期返租模式短期返租租赁甄别2e投资价值－业主的退出机制考量，项目商铺的增值必须考虑经营过程中换手率问题甄别3e销售价值－快速回笼资金考量，过久的经营权持有存在一次性返租比例和经营风险本案销售模式选择e短期返租租赁? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 155 Part 7项目规划及招商方案? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 156 Part 7.1商业主题定位? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 157 主 题 定 位横向： 4F:欢乐生活街区 3F:健康生活街区 2F 2F:流行生活街区 1F:经典生活街区 -1F:时尚生活街区 -1F -2F:休闲生活街区 -3F :综合生活街区 -2F 1F 4F 3F-3F? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 158 主题定位纵向：缤纷生活区精致生活区创意生活区? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 159 Part 7.2业态排布? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 160 各楼层业态排布1F百货 异国特色餐饮 IT数码广场、手机大卖场 品牌服饰、珠宝、名表、 眼镜、精品店、休闲餐 饮? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 161 各楼层业态排布2F百货 婚纱摄影 IT数码广场、手机卖场、 连锁餐饮 潮流服饰、化妆品、连锁 休闲餐饮、休闲小站、个 人护理店、十字绣? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 162 各楼层业态排布3F百货 KTV 电器类超市 咖啡馆、休闲书吧、私房 菜 美容、美发、美体、SPA、 养生、健身、足按? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 163 各楼层业态排布4F动漫城 影院? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 164 各楼层业态排布-1F百货 高档滋补品、茶叶专卖IT数码广场电子通讯旗舰店、通讯营 业厅、金融机构 时尚服饰、鞋包、连锁休 闲餐饮、精品店? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 165 各楼层业态排布-2F百货超市 工艺品展示、药品超市、 书刊音像店 汽车站休闲体育用品专区、户外 用品、快速餐饮、美食城? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 166 各楼层业态排布-3F百货超市 儿童玩具一条街、卡通 产品、儿童游乐家居用品、床品、厨具、 花艺、进口食品专营店? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 167 Part 7.3品牌建议? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 168 商家品牌建议缤纷生活区品牌建议标准 ?一层为商业项目的黄金区位，是整个 项目档次和价值的体现，因此，选取档 次相对较高的国际、国内知名经典男女 服饰品牌，打造含金量较高的经典品牌 生活街区，不仅在当地中高端品牌消费 市场中形成主导，更可做为整个购物广 场的对外形象展示，体现整个项目的档 次和价值。1F品牌建议e 服装e ELAND、例外、纳帕佳、ESPRIT、欧时力、名师路、哥弟、声 雨竹、贝拉维拉、艺之卉、CK、鳄鱼恤、圣大保罗、剑鱼鲨、 BOSS、JEEP、BALY、LEVI’S、LEE、杉杉、报喜鸟、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等。 珠宝e 周生生、周大福、六福、谢瑞麟、施华洛世奇、上海老庙、中国黄金、金玉满堂、福辉、峰记等 表e TISSOT、欧米伽、浪琴、西铁城 眼镜e 宝岛、明视、茂昌、吴良材 精品店e 朴坊、沃上咖啡 休闲餐饮e 哈根达斯? Copyright Centaline Group, 2010?该部分品牌商家租金承受力最强。Code of this report | 169 商家品牌建议缤纷生活区品牌建议标准?品牌以贴近18-25岁的年轻人为主的 当下最潮、最热、最前卫的服饰、餐饮 等相关业态，价格中低档，潜在消费群2F品牌建议e 服装e 三福百货、流星站、或与番、阿依莲、金苑、浪漫宣言、 艾格、a02、雅柔、简等 化妆品e 女友、跳骚屋、天使、欧莱雅等化妆品折扣小超 表e TISSOT、欧米伽、浪琴、西铁城 连锁餐饮e 贵族牛排、豆腐花城、豪客来、棒约翰、集集小镇、明 记炖品世家等 休闲小站e 水水葡京、水舞功夫、UD咖啡、追茶到底、阿二奶茶等。 个人护理e 小土豆美甲连锁、金丽人个人护理中心、U18个人护理中 心、艺诗美甲连锁等? Copyright Centaline Group, 2010体底大，能充分的吸引这部分逛街购物欲最强的消费人群。 ?该部分商家租金承受力较强。Code of this report | 170 商家品牌建议缤纷生活区品牌建议标准选取中高档连锁美容、美体、SPA、3F品牌建议e 美容美体e 舒简城、窈窕淑女、丰韵佳人、诗丽堂、可诺丹婷、君子兰、巴厘岛、天使皇家SPA足按e 魔指以境、家富富侨、康靓园、康丽园、大桶水、 水立方健身会所等养生相关机构，结合部分较精致、格调优雅的咖啡、餐吧，打 造新都市健康、闲适、品味的生活意 境。 该部分商家租金受力相对较低。健身e 浩沙、宝力豪、健康道、健身在线、中体倍力、英派斯、拉玛瑜伽 特色餐饮e 重庆小天鹅、渝风汇、厨房印象、89商务公馆、重庆寻常故事、陶乡涮涮锅、龙成园麻辣香锅、越城记、德庄火锅、小肥羊等? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 171 商家品牌建议缤纷生活区品牌建议标准e 顶层空间相对独立，选择以目的性消费 为主的影院、电玩类业态为主。考虑到 该区域建筑格局的因素，不适合大型影 院入驻，因此，在该类业态中重点考虑 规模中等、 大众类型、消费中档的品牌 商家。 该类品牌租金承受力最低。 动漫城e 星际迷航、梦幻时空、世嘉游艺、梦工 场、大玩家 影院e 成达、卢米埃、横店、中影、大地、星 美、香港中华影业、奥斯卡影城4F品牌建议e? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 172 商家品牌建议缤纷生活区品牌建议标准e 该层位于本项目双首层的第二层。总体价 值略低于一层，但高于二层。是项目人流 量较集中的楼层。该层也是本项目的另一 张重要的形象名片。因此，要选取有一定 档次的、知名的、时尚流行品牌入驻，最 为适宜。该部分品牌拥有大批忠实的消费 者，这部分品牌也往往是购物中心和百货品牌建议e-1F服饰e品牌建议eONLY、VERO MODA、法文.箱子、城市丽人、雪凡尼、 杰西伍、G2000、艾格、花木马、U2、LILLY、歌力思、 简、FNY、末未、芊芊红纺 表e swatch、卡西欧、CK 鞋e BELLE、TaTa、Kisscat、STACCATO、teemix、senda、cbanner、FED、swinds、星期六、哈森餐饮e 麦当劳、肯德基、德克士、汉堡王、味千拉面、DQ、 必胜客、和合谷、赛百味中创造业绩的主力军。该部分品牌商家租金承受力相对较强。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 173 商家品牌建议缤纷生活区 -2F品牌建议e 餐饮e 真功夫、蒸霸天下、永和大王、永和豆浆、康师傅牛 肉馆、集集小镇、大娘水饺、华莱士 美食城e品牌建议标准e该层属较不易达区域，依托超市入口及汽车站及站前广场的人气，可规划大量休闲 运动品牌，该类品牌受众群体较广，代表 着阳光和活力，能大大提升该层的人气。 该类品牌商家租金承受弹性较大。大千食界、绿洲、大食代、食天下服饰: PUMA、Adidas、Nike、Kappa、Reebok、Converse、 李宁、特步、361°、安踏、Peak、金鸡、乔丹、鸿星 尔克、爱乐、赛琪、美津浓、美特斯邦威、真维斯、以纯、森马、拜丽德、堡狮龙、SK、佐丹奴、欢腾、唐狮、黑骑、蓝色天空、罗宾汉? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 174 商家品牌建议缤纷生活区 -3F品牌建议e 家居e 品牌建议标准e 该层主要以大超市为主，因此，重点考虑 与家庭生活密切相关的业态，如家居用品、 床品、电器、婴童用品、花艺、药店等， 既方便消费者，又能促进关联消费。 特百惠、LOCK&LOCK、懒人坊、玛特家居 床品e 富安娜、恒源祥、戴富妮、盛孙、水星、杉杉、恐龙、 ESPRIT、南方寝室、罗莱、梦洁、佳丽斯 餐具e 双立人、菲仕乐、WMF 进口食品专卖店（台湾食品、韩国食品、日本食品）e 100%良品、VADOO 花艺e 水培植物、装饰花艺等该类品牌商家租金承受力较低。? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 175 商家品牌建议创意生活区1F （本幢2F） ）品牌建议标准e 主要考虑电子、数码、通讯行业同类的销 售卖场。 该类品牌商家租金承受力略低。品牌建议e 数码广场e 颐高、赛博、百脑汇 手机大卖场e 中博手机城、中域电讯? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 176 商家品牌建议创意生活区品牌建议标准e 以数码广场为主，搭配少量餐饮商家，完 善区域配套。 2F（本幢3F）该类品牌商家租金承受力弹性较大。品牌建议e 连锁餐饮e 以踪林、吉野家、享燕台式涮涮锅、高锅涮、 风波庄、随烧、牛太郎、炭烧生蚝 数码广场e 颐高、赛博、百脑汇手机大卖场e 中博手机城、中域电讯? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 177 商家品牌建议创意生活区3F （本幢4F）品牌建议标准e 顶层面积较大，商业价值最低，主要考虑 以目的性消费为主的业态，如，电器、IT 类超市，KTV等。 该类品牌商家租金承受力较低。 品牌建议e 电器IT超市e 苏宁、国美、宏图三胞、恒昌KTVe a gogo、欢乐迪、好乐迪、帝国歌城、欢唱、麦乐迪-2F（本幢-1F）e汽车站 -3F（本幢-2F）e超市? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 178 商家品牌建议创意生活区-1F（本幢1F）品牌建议标准e本栋1F与F组团的-1F相通，结合电子数码广场的规划，在 一层黄金区位主要考虑金融、电子通讯和数码品牌的形象 店，以及移动联通营业厅等。 该类品牌商家租金受能力较强（并有购买物业的可能）。品牌建议e 金融e工行、农行、建行、招行、兴业、交通、中信、中行、华夏、光大、安、厦门银行、厦门发展 电子通讯e 正冠通讯、和记电讯、NOKIA、苹果、SAMSUNG、SONY移动、联通营业厅数码广场e 颐高、赛博、百脑汇? Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 179 商家品牌建议精致生活区品牌建议标准 本层实际位于地面二层，商业价值略低，但1F（本幢2F）展示面较好，可考虑引进档次较高、有一定知名度的餐饮商家入驻，并考
