租赁房REITs半开大门 税收配套政策尚未出台房企观望
[摘要]该REITs由中国保利地产[股评]联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施，总规模50亿元。集团（600048.SH）旗下负责商业运营和资本运营部门的小伙伴们在连续奋战好几个月之后，终于在10月23日松了一口气：保利旗下具有标志性意义的首个租赁房REITs（信托基金）获得上海证券交易所审核通过。虽说这个产品依然以契约型私募REITs的形式首度亮相，但其储架发行的结构设计已具备了公募发行的基因，从而意味着国内纠缠了十几年的REITs已步伐逼近。过去几年时间，随着国内商业等持有型物业投资规模扩大，有关房地产信托基金（REITs）的呼声高涨，国家政策也不断向外界透露出即将开闸的信号。市场上，以专项资产管理计划即契约型发行的类REITs早已大行其道，但公开发行的最后一层窗户纸终究未能捅破。不过，与以往诸多公司发行的类REITs一样，保利在结构设计上跨出了一大步，但考虑到有关REITs的税收和法律政策尚未正式出台，许多企业仍旧抱着观望态度，暂时未有跟进计划。“万事俱备，只欠东风”，在中国房地产步入增量与存量并举的新时代下，REITs的飓风必将吹遍市场；如今无法确定的，只是风口何时到来。保利“为公募做准备”保利地产在10月23日获得审核通过的产品全名为中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利住房租赁REITs”）。该REITs由中国保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。保利地产资管中心总经理宁大芮向第一财经透露，该产品发行周期为2年，预计2018年初发行第一批约十几亿规模。优先级享受固定投资收益，次级则可享物业增值收益。但总体来说，该产品仍然无法公开流通，属于契约型私募产品，债券性质较为显著。据悉，国内目前的类REITs的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式，但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以一般通过私募基金收购物业公司股权，募集方式上，也是私募为主，只有2015年7月，以前海区内公馆的租金收益权为基础资产的“万科REITs”首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破，但此后万科在此项工作上并未有进一步推进。在行业人士看来，保利住房租赁REITs的产品构架的设计上，较国内过往类REITs有了较多的突破和创新，最显著的便是储架式发行。前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇此前表示，中联前海开源-保利住房租赁REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，堪与“中信启航REITs”、“鹏华前海万科REITs”、“中联前海开源-勒泰一号REITs”并列为我国REITs市场的四个里程碑式产品。有了储架式的结构设计，保利的租赁房REITs在转公募的可能性上大大提升。宁大芮表示：“保利发行的租赁房REITs依然是私募性质，不能公开交易。但从政策和监管方面的准备来看，公募发行应该是大势所趋。而且保利目前这个产品设计，在结构上已经跟公募接近，是为了发行公募REITs做的准备，一旦公募开闸，可以直接转为公募REITs。”保利住房租赁REITs发行的背后，是公司旗下租赁型物业的高速扩张。据悉，该公司在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平公司”负责运营。据透露，目前保利地产旗下开业的租赁型项目有七八家，已经布局的城市有十几个。考虑到住房租赁REITs获批规模高达50亿，预计该公司未来两年在租赁房上的动作依然会十分迅猛。龙湖“暂无REITs计划”保利的试水，以及国家高层在推动租售并举方面流露出来的决心，让参与租赁住房以及其他经营性物业运营的企业看到融资创新的曙光。在此之前，租赁型住房等经营性物业运营企业的融资大多数依赖、债券、资管计划等渠道，债权特征显著。尤其是最近两年才兴起的租赁型住房，大多数公司从内部解决投资资金问题。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石透露，截至目前，龙湖旗下冠寓的投资均来自于集团。据悉，自从龙湖今年切入租赁房市场以来，已经先后完成了多个城市的布局，不久前，该公司位于广州的首个租赁型公寓开业。韩石表示，龙湖内部目标是在今年底开业15000间房，中期目标是做到50000间房，轻资产和重资产两个模式并行发展，力争做到租赁行业的前三名，年租金收益超过20亿。野心勃勃的同时，龙湖也密切关注市场上融资方式的创新，但对于近日颇为热闹的REITs，该集团并未有短期推进目标。韩石表示，公司眼下的重点在于拓展市场，快速做大市场份额，至于融资方面，考虑到龙湖集团的平均融资成本仅为约4%，并不那么迫切考虑其他融资渠道。一位房地产行业人士透露，龙湖等企业的观望心态，主要由于围绕在REITs发行方面的税收、法律等配套政策尚未出台。这里涉及的税收，主要是国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠，而国内在这方面尚未出台相应举措。有就职于某大型地产企业的税务专业人士透露，税务部门针对自持物业的税和销售物业的税不一样，当前税法体系下是可以解决租赁型住宅发行REITs这个问题的，但经营性物业特别是租赁房的收益率太低，很难达到公募REITs中投资人对标的的要求，整体市场还处于培育阶段。保利地产宁大芮也表示，从证监会和交易所的态度来看，努力推进REITs的发行工作一直在开展，也有意向推出公募产品，但考虑到现实的一些情况，短期内还难以形成租赁型住房REITs大规模发行的势头，但可以确定的是，保利之后，陆续会有其他企业和产品跟进。广东国税系统内人士评论，“调整税率不是小事，相关部门需反复论证。而且租赁型住房之后，还有商业、酒店、写字楼等其他经营性住房，涉及的面太广。因此这是一个循序渐进的过程，影响深远。”
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved　　安徽（）股份有限公司(以下简称“（）”)，以金融资本融合驱动产业成长，通过创新型资产管理的探索盘活存量资产路径，挖掘存量物业资产在资本市场的潜在效能，获得转型发展资源，改变传统文化产业基因，向以文化教育为核心的数字平台企业转型，成为人们终身学习教育的集成商和服务商。公司携手（）股份股份有限公司，以位于安徽省内多个地市的新华书店为目标物业资产，于2016年12月成功发行了“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”。该项目系国内信息文化传媒行业首单REITs项目、国内首单以书店作为物业资产的REITs项目、首单以国有文化资产作为标的运作的REITs项目以及安徽省内首单REITs项目。日，“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”挂牌仪式在上海证券交易所顺利举行，标志着本次项目对应的资产支持证券将在上海证券交易所挂牌并转让流通。　　本次项目发行规模为5.55亿元，投资标的物业均位于安徽省各地市核心商圈，商业氛围浓郁。此外，项目设置了物业资产抵押、结构化分层、租金补足承诺、安徽新华发行集团连带责任担保保证等多项增信措施，保障产品安全。通过嵌入优先收购权，在丰富产品投资者退出方式的同时赋予公司更为灵活的资产管理安排。本产品以优质的资产、合理的结构设计吸引了近30家机构投资者踊跃认购，其中涵盖国有银行、股份制银行、城商行、基金、券商、信托等各类机构。　　REITs产品助力皖新传媒深化改革创新之路　　近年以来，中央政府多次强调要求国有企业做好盘活存量资产的工作。日，李克强总理主持召开深化国有企业改革和发展座谈会时指出，国有企业要“做好增量、盘活存量”。日，《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中亦明确提出要“多措并举盘活企业存量资产”。　　为响应国家关于盘活存量资产的经济发展战略，皖新传媒不断探索创新，以盘活存量资产需求的国有企业实现降低杠杆率及优化资产负债结构的目标。本次“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”，系以REITs方式盘活地方国有企业存量物业资产的首次创新和实践。　　本项目的成功发行对皖新传媒推动转型发展、实现国有资产的保值增值、树立勇于创新的资本市场形象、具有重要意义：　　1、盘活公司物业存量资产，助力转型发展　　项目盘活了皖新传媒的存量资产，挖掘出门店的资产价值，将存量门店资源转化为货币，实现了轻资产运营目的。同时本次融资获得的低成本资金将对皖新传媒转型发展起到重要作用。　　2、实现国有资产的保值增值　　本项目通过REITs方式将书店资产分批作交易安排，可通过交易环节资产评估的方式体现物业的增值，从而使国有资产能够回归实际价值，实现国有资产保值增值的效果。　　3、公司转型发展的重要支撑和里程碑。　　本项目通过创新型资产管理产品的设计，探索盘活存量国有资产的路径，将实业物业资产转化为长期限、低成本的现金流，开创全国文化传媒领域国有资产创新管理之先河；创造性地在交易结构设计中引入集团全资子公司皖新租赁作为优先权购买人，保有国有资产的实际控制权的同时，也发挥专业化金融子公司与集团主业的协同效用。项目的成功发行将树立皖新传媒勇于创新、锐意进取的良好资本市场形象，落实以金融资本融合驱动产业成长，成为助力公司转型发展的重要支撑和里程碑。　　中信证券以REITs方式盘活地方国企存量资产的首次创新和实践　　本单“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”，是中信证券以REITs方式盘活地方国有企业存量物业资产的首次创新和实践，也是中信证券对国内资产证券化市场的又一创新之举。本次“中信皖新阅嘉一期资产支持专项计划”REITs项目在资产选择、产品方案设计、国有资产转让流程、税务处理等多方面均为国内REITs界首次尝试，对于国有企业通过REITs交易盘活企业存量资产、拓宽融资渠道和灵活度方面具有很强开拓性意义。　　一方面，本次项目是国务院国资委财政部32号令颁布后的第一单涉及国有资产转让的REITs项目，在做好产品设计要求的同时需要满足国资监管的要求；同时，由于国有资产转让涉及的环节较多，项目细节的把控需要满足较高的要求。　　另一方面，由于本次项目是营改增36号文后的第一单涉及实物出资的REITs产品，在税收测算、期间现金流安排以及交易结构设计方面与此前类似项目相比均有较大的改变。此外，本次项目通过合理的交易结构安排控制了项目公司的税费水平，为保障投资人的收益提供了有效支持。　　当然，本次项目的成功落地，与交易所等各监管机关对REITs等创新性资产证券化项目的关注与支持密不可分。伴随本项目发行完成，国内交易所REITs家族的底层物业类型再添新成员，交易主体也更加多元化，标志着交易所REITs产品的进一步完善与成熟。从全球范围来看，REITs产品在交易所市场发行，其推出、发展和成熟，也都经历了类似的过程。(李琛琛)
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近期的平均成本为11.96元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前正处于反弹阶段，投资者可适当关注。已发现中线买入信号。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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同花顺爱基金ABS专题报告:看现有框架下类REITs如何起舞,如何进行避/节税的交易结构设计
类别：投资策略
相较于标准债券,REITs融资方式可降低企业财务杠杆,改善财务报表,增强资产流动性,实现商业地产轻资产运营。&&&
不动产持有人出售资产的内生需求不足及高税负是制约国内标准化REITs发展的主要因素,类REITs债权属性重,避税设计成重点。&&&
类REITs交易结构设计主要规避不动产转让产生的土地增值税、契税,降低不动产运营中的企业所得税,如何避免视不动产单一是否存在于项目公司及项目公司是否存在存量债务,无不满足上述条件,需要进行构建形成可避/节税的基础资产。&&&
无论何种设计,类REITs的偿债来源均为不动产运营净收入、处置收入及原始权益人提供的外部支持,保障措施有整体回租、设置保证金账户、运营净收入+处置收入对各档投资者本息的超额覆盖,并视超额覆盖程度确定发行证券的级别。
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