应用参数化设计表达富有动态感的流动性结构 — 张力十足的旋转住宅 | 建筑学院
翻译：建筑学院 阮如安
校对：建筑学院 林颖
将城市视为一块生机勃勃、会呼吸的有机体是一个越来越深入人心的学院派思想。随着三宝垄人口和环境条件的快速变化，城市被迫适应这些变化，这一过程类似于具有生命的有机体改变自身以适应环境变化。只有通过成功的适应环境，这个城市才能具有长足的发展力和生命力。然而更重要的是，城市结构的这种转变必须在各类尺度上都进行变革，而不仅仅是国家这种超大尺度内的变化。本次项目中的“旋转呐喊”住宅就是为了在局部尺度探索变革的案例，它是三宝垄市首批进行建设的独立住宅之一，通过建筑和设计方面的思考应对挑战。该住宅从内到外全部采用前卫的设计理念，以先进而独特的方法从局部尺度来优化三宝垄城市肌理，进而逐渐扩散，将其他城市的规划肌理也提升至国际水平。功能、形式、光线、环境性能、社会反馈和当地同化之间的相互作用已经慢慢改变了那些曾经在住宅建筑中习以为常的惯例式设计，转变成一个能打破建筑设计现有壁垒，甚至在整个城市肌理中都独树一帜的地标级建筑物。最重要的是，城市肌理是由它的各个组成部分进行界定的，这些组成部分自身具有一定的重要性，同时它们在当地和国家层面上均对三宝垄的城市变革具有深远影响，正因为如此，“旋转呐喊”住宅想要在上述这两部分之间的互动关系中发挥重要作用。从项目的初始阶段开始这个设计就是一个很大的挑战，因为要一一实现业主那些非常具体而详细的需求。其中有一个需求是既要在视觉上形成独特而具有冲击力的体量，又要保持“塞玛朗”住宅中所蕴含的传统文化元素，它是设计中的主要难题。这一要求源于业主对传统风水学有着强烈的信仰和执着，同时还希望该建筑能从周围环境中脱颖而出。这项难题的解决策略是整个设计的关键，同时也是一个最大的挑战，尤其是在想要为住宅构思一个自由形式的平面布局和结构方案时更深有此感。第二个挑战来自于整个项目所需的复杂而异常具体的功能流线组织；因为这座住宅既要满足业主的工作需求，还不能对居住者每天的日常活动造成丝毫妨碍。除了上述要求之外，业主还要求对家庭的内部空间进行仔细的设计和分配，以满足在多种不同空间尺度上开展频繁举办的社交活动，并为其他家庭成员的生活空间维持较高水平的私密性。不得不说，业主对具有挑战性的结构方法和建造技术的认可最终促成了建筑师们对新式结构设计方法的探索和开发，也正是这些创新设计既满足了业主提出的所有需求，还确保项目完美适应项目所处的环境和地理条件。由此可见，对外部环境的认真思考和同化是至关重要的。该项目设计的一个重要特征是在主外立面的构造上应用参数化设计系统，以表达富有动态感的流动性结构。该方法基于对结构进行详细的太阳辐射分析，并对东立面和西立面给予了高度关注。由于大多数热传递都来自外部环境而生成了这条轴线，几何的形式属性适于限制和控制结构中的热导率。对住宅形态进行的几何化探索是为了最大限度地发挥场地潜力，其中立面上一系列具有限定感、通过计算生成的几何图形以及雕塑般的装饰手法都运用了对冲元素之间的张力感。内部空间与外部有着很大的不同，其在水平和垂直两个空间之间的过渡空间中具有更大的流动性；让相邻空间中形成不间断的连续感和协调性。这所房子分为三个区域：地下车库，兼作后勤服务区；首层平面是家庭的核心区域所在，是一处大型共享空间，包含有客厅、家庭房间、餐厅、储藏室以及室外泳池区，其中泳池区是天然的观景平台，从这里可以看到三宝垄市的壮丽景色。最后一个分区在二层平面中，与一层的公共性和共享性不同，该层空间为居住者提供更大的私密性，各个卧室之间通过一条独特的走廊连接，走道上由于一系列定制图案的开洞而显得与众不同，而这些洞有助于家庭形象中流线型的氛围营造，同时能让自然通风和采光进入到住宅内的不同空间中。立面开洞的分布很大程度上取决于三个因素：视觉轴线、观看人高度和自然光在整个空间内部的分布均匀度。除了开洞的分布之外，其本身的几何形状也被设计成富有动态感和流动性的形式。最终呈现的效果既有光和影的动态互动，又能为室内带来足够的明亮度，同时还能为整个家庭内部保持舒适的环境温度。图纸平面图平面图平面图平面图剖面图分析图形体演化图雨棚细部详图扶手细部详图项目讯息建筑设计：MSSM ASSOCIATES项目区位：印度尼西亚，三宝垄主导建筑师：Revano Satria承包商：Lukito Contractor建筑面积：1200.0平方米项目时间：2017年项目摄影：Sonny Sandjaya制造商：Signify, Dulux
翻译：建筑学院 阮如安
校对：建筑学院 林颖
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　　2018年房地产行业变化再生,合作共赢、品质服务渐成为行业共识,房地产经纪新大陆正在崛起,三、四线城市的中小型房产中介成为合纵连横中有价值的资源。
　　链家开启德佑品牌加盟,同时,从闭环运营体系走向打造贝壳这一开放平台,底气就来自于多年直营经验的积累,让贝壳开启赋能模式。
　　2017年9月,链家低调进入郑州,以郑州为试验点推进加盟模式。截至目前,郑州链家已达200余家门店,经纪人达3000人。而自今年5月德佑进驻河南,一个多月时间,郑州德佑加盟了100多家店,河南5市的德佑意向店也已经突破200家。
　　移动互联网下半场,诸多游戏规则已经重置,贝壳是行业一线大公司下沉赋能的典型样本。
　　1. 改变
　　张玉顺感受到的变化,来自信亚非的一家店面。
　　信亚非有股精悍之气,这个31岁的年轻人算是白手起家的典范。他少年时在塔沟武术学校习武,毕业后去不同公司做过三年保安。2011回到许昌,进入房地产经纪行业,从普通经纪人晋升为店长,5年后创业成立创家地产,很快有了3家店。
　　2018年他经朋友介绍去参观贝壳总部,看了系统并体验VR看房之后,当时就决定加盟德佑入驻贝壳。&我使用过贝壳找房,我绝对不会再用其他平台了,系统太强大了&。
　　6月,他在《特许经营合同》最后一页盖下了公章,成为德佑在许昌首批加盟商。
　　距离许昌140多公里的开封,6月20日,也有9家开封房地产经纪公司带着20家门店与德佑签约。
　　在河南,除了郑州、许昌、开封外,德佑还入驻了新乡、洛阳等地。&开封房地产市场本来乱象丛生,缺乏规范性,我自己的公司在经营中也遇到了瓶颈。&已经在开封开了5家门店的河南省万家不动产经纪有限公司总经理万相辉说。当他得知德佑进驻开封时,就第一时间联系了河南德佑和贝壳总部,要和大平台寻求合作。
　　万相辉的想法颇具代表性,贝壳的出现,就是为了解决&行业乱象丛生,缺乏规范性&的问题。
　　同是经纪老兵的张钦,在房地产中介行业已经打拼十年,他对郑州房地产中介圈中的一些问题深有感触,他觉得如果要把自己的公司当成毕生事业来经营,对弊端就不能绕着走。
　　他把以前的作业状态总结为&三随&:随性、随客、随便。&随性&是想怎么干就怎么干,没有系统的工作方式,不能有效整理房源信息,经纪人作业效率低,收入少,门店经营状况混乱。&随客&是指客户去买哪的房子,就必须去找哪的房子。&随便&则指从业者入职门槛低,经纪人不断进来又不断离开,离职率高,公司又无法提供系统性业务支持,业绩不稳定。
　　做得越久,张钦越迫切想改变。
　　分散的经纪公司都有类似的烦恼,张钦的公司代表了国内房产中介行业从业者主要状态。数据显示,目前国内房产中介行业有8.8万家企业,其中50%是中小企业。
　　郑州房地产中介创业者郑玲玲有12年从业经历,她创立自己的店面时,夫妻店是主流,买卖双方都不太信任这样的门店,卖方担心卖出去的房子收不到钱,买方担心花了钱买不到房子,就算交个佣金,都担心店主卷钱跑了。
　　她为了增加用户信任度做过很多努力,但都收效甚微。以培训为例,虽然做了但是并不系统,只有遇到具体挑战才能一题一解。更令她备受挫折的是,几个团队成员带着一些经纪人另起炉灶,而新店就在她门店附近。
　　河南的不少店东,早就有背靠大品牌的想法。不管是链家、德佑,还是贝壳,虽为金字招牌,但来到郑州之初,店东们也不免揣摩观望。
　　2.赋能
　　2017年9月,店东郑玲玲带着她的3家门店同时加盟郑州链家,改变随之而来。
　　&经纪人每天通过晨会和A+系统的学习,进步很快,每个月的搏学考试不断提升他们的专业度。管理层每天都能学到好的管理方法。&
　　&搏学大考&,这个&搏&不是错别字,经纪人的专业化真是要&搏&出来的。链家的高管离一线最近,这种作风被称之为&脚上带泥&。他们替经纪人半夜去房产过户大厅排过队,在市场行情不好时帮经纪人拉过单,&搏学&大考,最开始也从管理层开始、从实战开始,目前考卷140分钟回答130道题,考的就是对业务的熟练程度和反应速度。
　　贝壳不但将这种专业能力传递给入驻商家,还带来了实实在在的资源。&链家房源都可以做到共享,不仅是郑州的房子,我们现在也可以跨城市合作,比如云南和海南的旅居项目。&郑玲玲说,&甚至海外的房子也可以卖。&服务有保证,就有了底气,她现在不用再担心经营收益的问题。
　　3家加盟店绩效有明显改变,郑玲玲又开了郑州德佑品牌的第一店。她还有新目标:2018年,开2-3家店,培养商圈经理5名、店经理20名,为以后的快速发展做好人才储备。5年时间内,开20-30家店。
　　与郑玲玲同步,张钦成了郑州链家第一批加盟商中的一员。
　　张钦把加盟后的改变称为&重生&,&三随&已变成了&三源&:人员,团队可以获得源源不断的人才;房源,贝壳有业内规模最大的真房源数据库&楼盘字典&,每套房源展示照片也都由专业摄影团队实勘拍摄,大大提升了经纪人作业效率;客源,贝壳能带来精准的客源以及数据分析报告,后台的Link系统也能让经纪人每天更清晰、有条理的安排自己的工作。
　　在贝壳推动下,很多店东都带着自己的店&重生&,贝壳的赋能提高了他们的复制能力,加速了扩张计划。
　　虽然每个人具体收获不同,但他们最关心的可概括为两点:一是有真房源,二是真开放。
　　房源,原来对中介来说是就是&生命线&,在贝壳上,这道&生命线&变成了&真房源&。
　　中介公司入驻贝壳,有一条基本准则,那就是要录入真房源信息,而且基于真房源要共享、要合作。共享真房源,首先要解决的是保障贡献者的权益。
　　为此,贝壳找房有一个专门机制,即&ACN合作网络&。在贝壳找房平台上,所有接入的经纪人或门店遵守统一的规则:一旦录入了一套真实房源后,如果被其他经纪人或者经纪公司跨店卖出后,录入者依旧享有相应的业绩和提成。也就是说,曾经一个经纪人在卖的房子,现在有一堆人帮他卖,而他依旧享有相应的收益。
　　许昌德佑店东王东方坦诚,自己不担心房源被其他中介&卖掉&,因为即使在别家卖了,他也有一定的分成比例,&这个模式是完全可以接受的,无形中帮我们做大了业绩&。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对这个连接经纪人与经纪人的ACN合作网络十分看好,认为值得全行业学习,&存量市场增值服务的潜力比较大,这将会带来较好的市场机会,当随着时间有了规模效应,会有更多中介、更多的住房需求关注到这个平台。&
　　至于平台是否真的具备开放性,店东也有直观感受。开封店东王鹏说,在决定是否加入德佑、接入贝壳的系统前,他曾反复与朋友讨论,甚至有人作为反方,有人作为正方,然后把优缺点都说出来。
　　&得出的结论是肯定会越来越好&,他体会到从营销、运营、人才管理、供应链管理,到系统效率提升、品牌升级、标准化交易服务,贝壳找房都为加入平台的中小中介带来了立体改变。
　　贝壳的到来,搅动中原大地的经纪行业潮水,信亚非透露,在许昌,很多经纪公司不管是抱着疑惑、亦或是欢迎态度,大家都开始打听和关注贝壳。
　　3. 下沉
　　&我们将从培训机制、企业管理、人员招募、线上化操作、资源共享以及客户服务流程等方面给予更多加盟店支持,通过深化服务内涵,助力入驻商家服务品质升级,提升客户服务体验。&开封贝壳总经理李剑这样阐述贝壳找房的模式。
　　贝壳看到了这种模式在中小城市的潜力,像许昌,二手房市场非常活跃,但业务多样性和服务体验还有待提升。
　　上文中的王东方在许昌有5家门店,规模在当地算得上数一数二。二手房交易经验丰富的王东方发现,与去年相比,许昌二手房交易量明显减少,新房交易量却不断攀高,数据也显示许昌新房市场向好。
　　完全不懂新房交易市场,对新房业务没有经验的王东方,只能看着一片&蓝海&干着急。
　　在贝壳找房入驻之前,许昌中小房产中介很难有实力做新房。
　　&新房市场,德佑和贝壳能带来了增量。&王东方对贝壳找房上的新房业务产生浓厚兴趣,&他们会教我怎么去做新房,然后对公司整个新房业务进行培训,同时多家公司是一个团队,共同合作,做新房市场会更有氛围。&
　　许昌房地产经纪业务发生的变化,只是一个缩影。
　　贝壳找房河南省总经理何生祥希望每个地市都能连接50-100家门店,今年春节前后将进入第二批地市,争取明年年底进入河南的所有地市。据了解,整个郑州目前合作了七十多个新盘,许昌的合作楼盘也有5个,这给店东们提供了更多新房房源。另外,通过贝壳找房平台为店东们带来的客户,在总量中占比已经达到30%以上。
　　河南是桥头堡之一,贝壳还在徐州、长春、成都也做了&实验&。
　　与郑州主打加盟业务不同,贝壳找房在徐州保持中小经纪原有品牌同时,通过赋能帮助他们做大做强。截止目前,贝壳在徐州已签约合作品牌18家,涉及162家门店,包括当地最大品牌&第一房屋&。
　　在长春,2018年3月贝壳与当地最大的经纪公司铭家达成合作,为铭家输出系统和运营赋能服务,包括天天橙蕉旗舰版作业系统、交易系统以及业务运营赋能、产品培训、数据分析、品质改善、真房源管理等。在贝壳帮助下,铭家门店数量已从最初的100家扩展到了170家。
　　成都则从租赁上下起了功夫。从4月底500家公寓商家入驻,截至目前已经突破2000家品牌公寓。
　　由点到线,由线及面,贝壳战略思路非常清晰。
　　数据显示,目前,贝壳找房平台已进驻全国42个城市。它更宏大的目标是覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿的社区家庭,赋能超过100个品牌。
　　阿里巴巴对新零售的描述是&能力下沉、资源上云&,在贝壳迅疾如风的发展中,也可以看到这种逻辑。
　　4. 初心
　　将时间调回日,成都阴雨绵绵,链家成都地区总经理徐万刚,找到了时任成都新房总经理的何生祥,问他对链家即将打造的贝壳找房新平台有没有兴趣。
　　何生祥在地产行业摸爬滚打13年,从基层员工一路成长,这样的职业经历在链家很普遍,他能吃苦也愿意接受挑战,于是来到北京,和贝壳找房的CEO彭永东进行了一次深谈。对这个&新平台&有了更全面了解。
　　彭永东指出,当前经纪行业中存在五个大矛盾:B2C层面的假房源问题;B2B层面,中介行业面临招不到、留不住人的尴尬局面;B2B层面,中介机构之间不合作;B2T层面,单一业务无法抵御周期波动;平台-服务层面,缺少基础的服务生态。
　　今天贝壳要做的事情,就是要解决这五大痛点,在&住&的领域创造不一样的价值。何生祥就是带着这样的使命,来到郑州&拓荒&。
　　对于中小城市店东而言,他们面临的最本质问题,不是是否与大品牌结盟,而是能不能迎来互联网化,能不能把时间和环境的不确定性减少,能不能做真房源,能不能拓展更多营收增量。
　　贝壳找房有两条核心理念:第一用户至上,第二合作共赢。彭永东曾称,这两个理念正在构建&经纪行业新大陆&。旧大陆的人只相信&成交为王&,不顾用户体验,也不管是否发真房源。而新大陆就是要对用户好,让服务更优质、更多元,促进全行业的合作。
　　贝壳找房,正在给这一新大陆夯实地基。
　　以围绕用户体验的&四真&为例,真信息+真价格+真体验+真服务, 所有改变,都会转化为用户的直接感知。
　　贝壳的到来,让无数个这样的故事在中原大地上演。河南的房产经纪业,正在迎来一个新纪元
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