国有土地上房屋征收补偿价格评估方法研究--《西安建筑科技大学》2015年硕士论文
国有土地上房屋征收补偿价格评估方法研究
【摘要】：目前我国各城市都处在规划、建设和改造阶段,以实现对土地资源的优化配置,因此征收规模迅速扩张,由此引发的征收补偿纠纷也频频发生,阻碍了征收工作的顺利开展和造成了恶劣的社会影响。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》着重指出征收补偿必须以征收估价结果为重要依据,因此征收估价的合理性问题是解决征收补偿纠纷的核心所在,研究科学合理的征收估价方法对征收工作和城市建设的顺利进行起着关键性作用。本文首先通过阅读大量文献对我国房屋征收现状、征收补偿制度的变革进行研究。在此基础上对各地区、城市现行的征收估价方法进行了调研,发现目前各城市征收估价主要采用完全市场比较法、基准地价+房屋重置价格法和区位价修正法三种方式,其中完全市场比较法存在耗时、耗力、区别对待弊端,基准地价+房屋重置价格法和区位价修正法中价格内涵不准确、与市场规律不符。因此论文将三种征收估价方法相结合根据替代原理进行改进,提出了典型房屋价格修正法。论文通过对征收区域内的房屋按照用途、结构、房屋功能完整性进行分类,选出在特征属性上具有代表性的典型房屋,然后评估典型房地产的市场价格,最后建立统一的修正体系对典型房屋价格进行修正,评估出各个被征收房地产的价值,构建了典型房屋价格修正法征收补偿价格评估模型。在标定典型房屋市场价格时,采用了模糊上下因素分析法改进权重的确定和集对分析法提高典型房屋价格评估的准确性。在建立统一修正体系时,采用了定性与定量相结合的方法。并将构建的典型房屋价格修正法征收估价模型在计算机中进行初步实现。最后,论文运用征收实例检验了其可行性和优越性,该征收估价方法既实现了征收估价的批量评估,省时省力,又使征收估价结果具有透明可比性、公平公正、更准确合理,对指导征收估价实践和减少征收纠纷具有重要的现实意义。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2015【分类号】：F299.23
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.我国土地征收征用法律制度重构的论文
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3秒自动关闭窗口征收征用中公共利益的界定研究
明确界定公共利益,对于保护公民私人财产,防止国家滥用征收权具有重要的意义。我国现行法律中对公共利益的定义规定不仅不明确,而且认定程序上也存在不公平的作法；通过深入分析公共利益的理论基础与内涵,提出公共利益的四个特征。在公共利益的认定中应当严格区分其与私人利益、社会利益、国家利益的不同,才能保证准确的界定公共利益。城市土地与房屋的征收征用制度一直以来适用我国旧的城市房屋拆迁制度,当前我国法律又缺少统一的征收征用制度,法律上应当加强对征收征用的立法定义,明确二者的区别及其适用范围,严格限定只能以公共利益为目的进行征收征用,并提出公共利益判断标准。通过分析美、德、法三国对公共利益认定制度,结合我国的实践操作,提出完善我国公共利益界定的几项切行措施。&
(本文共57页)
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行政征收征用,是直接涉及行政相对人利益的典型行政行为,而准确把握行政征收征用的前提正是公共利益,即只有基于公共利益这一目的的行政征收征用行为才是合法的。可以说,公共利益既限定了合法行使征收征用这类行政权的范围,也为行政权与个人权利之间的紧张关系提供了一个平衡点。因此,如何准确的界定公共利益这一概念就显得十分重要。如果没有对公共利益这一概念的准确界定,行政征收征用行为就会缺乏其公平、公正、合法和合理的法律基础,从而也会产生许多以维护公共利益为幌子来肆意侵犯公民合法利益的违法行政行为。但是,在面对现实中的许多涉及公共利益纠纷之后,人们认识到,公共利益不能再是简单的口号,而且由于这一概念会直接影响行政关系中当事人之间的财产关系,它也往往会成为立法机关的立法基础和行政机关的决策依据。从这个意义上来说,对于公共利益这一概念的界定我们不能仅从道德角度定义,而应当从学理上加以严谨的界定。然而,由于公共利益这一概念内容和受益主体的不确定性,目前...&
(本文共49页)
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随着我国城市化进程的加快,房屋拆迁逐渐成为一个社会热点问题,由拆迁引发的社会矛盾和冲突急剧上升,迫使我们从法律的角度对其重新审视。本文即运用实证分析和规范分析以及比较研究的方法,选取房屋拆迁领域中的一个重要角度——公共利益标准如何界定进行阐述。房屋拆迁实质上属于政府征收的范畴,即国家运用公权力强制取得私人的财产,因此必须从三方面对其加以严格限制:拆迁必须符合公共利益目的;拆迁必须遵守正当程序;拆迁必须给予公正补偿。其中处在首位的公共利益目的限制直接决定着拆迁行为的合法性及正当性,因此最为重要。不仅如此,公共利益也是政治学和社会学领域的重点研究对象,对于分析国家的形成以及探讨统治阶级的正当性基础都具有重要的价值。同时,作为行政法的基础性概念,公共利益贯穿于行政法与行政诉讼法的始终,对其进行研究的意义不言而喻。但是问题的重要性总是和解决的困难程度成正比,由于公共利益是一个不确定法律概念,具有很强的模糊性和多面性,因此界定起来十分困难...&
(本文共66页)
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我国是一个农耕文化传统悠久的国家。在我国传统社会,土地承载着很多财富以外的价值：它代表着一种安定的生活方式；它是农民的立命之本；它还是一种心灵寄托等。这种观念在当下中国社会仍具有一定的影响。因此,在我国,土地权利的保护显得尤为重要。目前,我国正处于工业化、城市化发展的关键时期,桥梁、公路、轻轨、公园、医院、工业园等城市公共设施、工业厂矿的建设需要大量的土地。但是,我国土地实行社会主义公有制,私人交易是不存在的,同时鉴于城市土地储备的有限性,集体土地征收便成了工业化、城市化用地的最主要来源。然而,遗憾的是,土地征收的失范却成为了引发我国社会矛盾的一个重要导火线。据相关统计,目前因征地引发的农村群体性事件已经占据全国农村群体性事件的60%以上；因土地征收而引发的高官腐败案件也屡见报端；土地滥征也是我国建设用地利用率低的重要原因；土地违规征收导致的环境污染、工业用地利用率低的现象亦层出不穷；土地滥征也是导致我国耕地面积持续减低、粮食安...&
(本文共142页)
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公共利益作为一部法律的基本立法目的,总是以直接或者间接的方式出现在法律规定中,学者们也对公共利益的定义作了各种解释,但是对于公共利益到底是什么,还没有统一的概念。我国法律明文规定,为了公共利益可以进行征收征用,在近几年的征地拆迁工作中,行政机关多认定为公共利益,但实践中也存在着行政机关打着公共利益的名义谋取私益的情况。对于该如何界定公共利益,学界一直存在争议,本文就此展开阐述。一、公共利益概述(一)公共利益的概念《土地管理法》第二条对于公共利益的认定一直困扰着学者们,从字面上看,公共利益可以拆分为公共和利益,公共的相对方面是私人,公共利益对应着私人利益。所谓利益,如正义这些概念一样,没有明确的规定,只能结合历史发展中的社会政治等意识形态来充实。(二)公共利益的特性1.整体性公共利益由于其主体是公众,因此公共利益应是公众集体意志的集合而不是个人利益的简单相加。这就与法律类同,我们对公共的理解也不能仅理解为每个个人的集合。譹)借用功...&
(本文共2页)
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现代法治国家的主要特征,是将保护私人财产权当作国家存在和政治运作的重要目的。土地是中国农民最重要的财产。农民的土地财产权能否得到有效保障,不仅关系到“三农问题”的解决,还会影响到中国的宪政建设。纵观中国当下的土地征收实践,矛盾四起,纷争不断。中央政府希望“守住十八亿亩耕地红线不动摇”,地方政府则对通过土地征收增加财政收入和促进经济发展感兴趣,土地权利人更加希望能够保护自身的权利,并分享现代化和工业化带来的成果。遗憾的是,现有的法律制度并没有给土地权利人提供足够的“抗争武器”。当土地被征收时,农村集体和农民拿到的补偿费用仅仅能占到被征收土地出让金的十分之一,甚至几十分之一。事实上,中国土地征收存在的问题,主要是由于制度不完善造成的。就土地征收的目的来说,宪法和法律虽然规定为了“公共利益”需要才能征收土地,但在政府垄断土地一级市场的背景下,由于土地管理法同时规定任何单位和个人因建设而使用土地的只能申请使用国有土地,使集体土地无法直接...&
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