浅谈土地成本审计审计的几个问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-28 03:20 标签： 土地审计
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浅谈集体土地上房屋征收拆迁补偿审计难点---石峰区2017年保障性安居工程审计工作动态
今年是保障性安居工程跟踪审计的第六年，随着城中村纳入棚户区改造范围、货币化安置的普遍推开，城中村征收拆迁补偿成为跟踪审计的一个重要内容。城中村相对于城市棚户区，其土地性质多元，既有国有土地，也有集体土地。国有土地上房屋一般证件齐全，征收补偿标准有评估机构估值，操作相对较规范；集体土地上房屋征拆补偿相对较复杂，大量私搭乱建的违章建筑、附属设施，一些突击的办理工商证件、住宅改为非住宅、户口迁入等，虽然有文件对补偿标准进行规范，但考虑地区实际情况，统一标准下会给地区一定的灵活性，方便地区操作的同时也给权力寻租带来一定的空间，给跟踪审计带来一些困难。一是调查难。集体土地上房屋征收拆迁补偿参与部门多，虽然地方征收拆迁办法会明确各自责任，但实施中会根据实际情况进行调整。被审计单位各部门对审计工作不理解，认为审计就是找问题、追责任，对审计调查不配合。审计调查中，被审计单位各部门相互推诿，对征收拆迁补偿中出现的问题讳莫如深，不敢自揭其短，不敢承担责任。往往一个征地拆迁补偿事项的还原，审计部门要在各部门之间来回折腾，吃力不讨好。二是核实难。城中村征拆工作被称为“天下第一难”。地方政府出于完成棚改任务的考虑，往往会在计划上做文章，将已完成的征拆任务纳入棚改计划，以缓解当年的任务压力。审计进场时，实际大部分被征拆的房屋已拆除，原住户也早已搬离。算账表上的房屋面积、附属设施、住改非情况已很难核实。要求核实到户的疑点数据，或者找不到人，或者因涉及自身利益，当事人不配合审计核实。三是取证难。集体土地上房屋征拆补偿中，利用权力以权谋私、收受贿络，以虚假资料骗取拆迁补偿等情况是跟踪审计的重点，但这类违法违纪行为有很强的隐蔽性。受审计手段的限制，审计人员发现疑点后，往往无法取得确凿的证据，最后看着问题从眼皮溜走而无可奈何。四是定性难。集体土地上房屋征拆补偿政策性强，文件多。市级政府有统一的征拆补偿办法，区级政府有区域内实施的具体细则，涉及到实际项目又有个案处理。征拆现场情况纷繁复杂，各个文件标准并不统一。地方经济要发展，城中村改造任务要完成，上面政府有压力；拆迁补偿单价低于国有土地上房屋价格，要获得最大拆迁利益，被征拆户有比较、有诉求；夹在两者之间的征拆工作者，游走在政策的边缘，有苦衷。所有这些都给审计定性带来困难。针对以上几方面的困难，试提出以下几点措施应对：一是多与被审计单位各部门沟通，争取被审计单位各部门的配合。城中村改造能提升城市品质、改善被征拆者生活环境，利国利民。审计作为一种监督手段，要发挥审计的建设性作用，促进征拆程序阳光、征拆政策完善，最终是实现对征拆干部的保护。审计干部要与被审计单位各部门多沟通，争取他们的理解和支持。二是从一户一档资料入手，发现漏洞和疑点。集体土地上房屋征拆基本都有一户一档资料，审计人员可抽查一户一档资料，审查相关补偿房屋、设施资料是否完整、充分、真实，相关表格是否有相关人员签字，必要时可以重新计算、查看影像资料、获取航拍地籍图等来核实其计算是否正确、依据是否真实。三是与有关单位联系，获取帮助和协助。当审计手段受限，审计干部可按《审计法》第三十三条规定，向相关单位获得帮助和协助；还可以与纪检、监察等其他监督部门信息共享，减少重复劳动。对于发现的违纪违法问题线索，可以请相关部门早介入，协同执法，提高审计工作效率和效果。四是按“三个区分”原则，审慎定性。审计干部要严格按省厅要求，对问题的认定要有证据支撑，对审计中发现的问题，按“三个区分”原则，审慎定性。要以全局的眼光看问题，审计最终目的是促进工作，而不是阻碍工作的开展，要保护敢于干实事的干部，为干实事的干部担当，促进棚改政策的落实。 &&&浅谈土地审计的几个问题_文档下载
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浅谈土地审计的几个问题
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浅谈土地审计的几个问题
作者:黄青云
来源:《商情》2015年第29期
【摘要】日,审计长刘家义在十二届全国人大常委会第十五次会议第二次全体会议上作了关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。报告披露了审计发现的一些问题。笔者也结合参与的几次土地审计,谈谈土地审计中最常出现的几个问题,以及审计依据、审计定性等。
【关键词】土地审计;审计依据;审计定性
日,审计长刘家义在十二届全国人大常委会第十五次会议第二次全体会议上作了关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。报告披露了土地审计发现的少征、虚增、违规支出土地出让金;少付套取骗取征地补偿;违规、越权或拆分审批建议用地,违规协议出让、虚假“招拍挂”违规以租代征等问题。笔者也结合参加的几次土地审计,谈谈近几年土地审计中最常出现的几个问题。
一、以租代征擅自将农用地转为建设用地
所谓“以租代征”,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。那么对此类问题的审计,审计依据在土地管理相关法规中均有明确表述,如《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”如2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》即指出:“农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。根据上述规定,一是农民集体所有土地不能出租用于非农业建设,但是可以出租用于农业建设。二是农用地转为建设用地必须符合土地利用总体规划等,并依法办理农用地转用审批手续,不能出租用于非农业建设,农村土地出租是有条件限制的,而非绝对不能。那么对此类以租代征擅自将农用地转为建设用地问题,在审计中通过观察、询问、实地走访、查阅合同资料等相关审计方式,需要把握以下几个关键点,一是是否是通过出租方式获得土地使用权,二是出租获得的土地是否用于非农业建设,包括建厂房等,三是是否符合土地利用总体规划等,并办理相关审批手续。在土地审计中,部分项目单位
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