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1.什么是私募基金?
答：根据《私募监管暂行办法》的规定，私募基金是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。
2.私募基金的投资范围有哪些?
答：根据《私募监管暂行办法》的规定，私募基金可投资于股票、股权、债券、期货、期权、基金份额以及投资合同约定的如红酒、艺术品等其他投资标的。
3.私募基金的组织形式有哪几种?
答：私募基金根据组织形式可以分为：A.契约型基金。指未成立法律实体，而是通过契约的形式设立私募基金，基金管理人、投资者和其他基金参与主体按照契约约定行使相应权利，承担相应义务和责任。B.公司型基金。指投资者依据《公司法》 ，通过出资形成一个独立的法人实体——基金公司，由基金公司自行或者通过委托专门的基金管理人机构进行管理，投资者既是基金份额持有者又是基金公司股东，按照公司章程行使相应权利、承担相应义务和责任。C.合伙型基金。指投资者依据《合伙企业法》 ，成立投资基金有限合伙企业，由普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任，由基金管理人具体负责投资运作。
4.私募基金的管理类型有哪几种?
答：私募基金的管理类型主要有：A.自我管理。指以有限责任公司、股份有限公司形式设
立的公司型基金，通过组建内部管理团队实行自我管理。B.委托管理。指采取委托管理方式将资产委托私募基金管理人进行管理。C.顾问管理。指私募基金管理人通过担任投资顾问的方式为信托公司、券商资管、QFII 等管理资产。
5.私募基金根据投资方向可分为哪几种类型?
答：私募基金根据投资方向可以分为：A.主要投资于公开交易证券的私募证券投资基金；B.主要投资于非公开交易股权的私募股权投资基金(包括创业投资基金)；C.主要投资于艺术品、红酒等特定商品的其他私募投资基金。
6.私募证券投资基金有哪几种类型?
答：私募证券投资基金的类型主要有：A.股票类基金。主要投资于股票。 B.债券类基金。 主要投资于标准化的债券、非标准化的债券如委托贷款等。C.货币市场基金。主要投资于货币市场工具。D.混合类基金。投资标的包括股票、债券、货币市场工具但无明确的主要投资方向。E.资产证券化基金。主要投资于房地产、商品、贷款等资产证券化产品。F.衍生品基金。主要投资于期货、期权等金融衍生品。G.多资产基金。无限定的主要投资标的，主要投资股票、债权和货币市场工具外的其他金融产品。H.对冲基金(或绝对收益基金)。基金合同不限制投资标的，也不跟踪业绩比较基准，以为客户提供绝对收益作为投资策略。I.基金中的基金(FOF)。投资于其他证券投资基金、证券公司专项资产管理计划、商业银行理财计划、集合资金信托计划等金融监管部门批准或备案发行的金融产品。
7.私募股权投资基金有哪几种类型?
答：私募股权投资基金的类型主要有：A.成长基金。投资于成长阶段企业。B.并购基金。主要以控股方式投资于稳定成长期的企业，这些企业通常可以提供连续三年以上的反映盈利能力或潜力的财务报表，通过企业内部重组和行业整合来帮助被收购企业确立市场地位。C.重整基金。专注于为陷入财务危机的企业提供财务拯救。D.夹层基金。通常以股债结合的形式投资处于稳定成长期而上市之前的企业。E.房地产基金。直接投资于房地产相关项目以获取收益。F.基础设施基金。投资于基础设施项目。G.母基金。投资于其他基金、集合计划、专项资金等。
8.什么是创业投资基金?我国对创业投资基金有何扶持政策?
答：创业投资基金是股权投资基金的一个特别种类，主要投资未上市创业企业普通股或可转换为普通股的优先股、可转换债券等权益的股权投资基金。由于创业投资基金主要投资中小微企业的创业阶段，因此世界各国均通过特别立法，一方面明确财税扶持政策，另一方面对其投资领域进行引导，以确保政策目标实现。我国对创业投资基金的扶持政策包括：在财税方面，税务总局于 2009 年印发了《关于实施创业投资企业所得税优惠问题的通知》(国税发[2009]87号)，对创业投资基金的财政扶持政策进行了规定；在监管方面，中国证监会及其派出机构对创业投资基金在投资方向检查等环节，采取区别于其他私募基金的差异化监督管理，在账户开立、发行交易和投资退出等方面，为创业投资基金提供便利服务；在自律管理方面，中国基金业协会在基金管理人登记、基金备案、 投资情况报告要求和会员管理等环节，对创业投资基金采取区别于其他私募基金的差异化行业自律，并提供差异化会员服务。
9.推动私募基金行业发展有什么意义?
答：推动私募基金行业发展的意义主要有：一是有利于促进经济结构调整和产业转型升级，服务实体经济发展；二是有利于促进创新、创业，推进创新型国家建设；三是有利于培育新型投资主体，满足日益增长的居民财富管理需求；四是有利于促进直接融资发展，优化金融资源配置，促进多层次资本市场发展。
10.私募基金登记备案的主要法规依据是什么?
答：私募基金登记备案的主要法规依据有：A《证券投资基金法》第九十条“担任非公开募集基金的基金管理人，应当按照规定向基金行业协会履行登记手续，报送基本情况” ；B.《私募监管暂行办法》第七条“各类私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，向基金业协会申请登记” 、第八条“各类私募基金募集完毕，私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，办理基金备案手续” ；C.中国证券投资基金业协会(以下简称中国基金业协会)《私募投资基金管理人登记和基金备案办法》(试行)第五条“私募基金管理人应当向基金业协会履行基金管理人登记手续” 、第十一条“私募基金管理人应当在私募基金募集完毕后 20 个工作日内，通过私募基金登记备案系统进行备案” 。
11.私募基金管理人什么情况下需要向中国证券投资基金业协会进行登记、备案或者报告?
答：根据《私募监管暂行办法》的规定，出现以下几种情况，私募基金管理人应向中国基金业协会登记、备案或报告：一是开展私募基金管理业务的机构应当向中国基金业协会登记；二是私募基金募集完毕后，私募基金管理人应当向中国基金业协会办理基金备案手续；三是私募基金管理人需定期更新管理人及从业人员的有关信息、所管理私募基金的投资运作情况和杠杆运用情况，发生重大事项的，应当在 10个工作日内向中国基金业协会报告；四是私募基金管理人应当于每个会计年度结束后 4 个月内，向中国基金业协会报送经会计师事务所审计的年度财务报告和所管理私募基金年度投资运作情况；五是私募基金管理人依法解散、被依法撤销、或者被依法宣告破产的，其法定代表人或普通合伙人应当向中国基金业协会报告。
12.如何进行私募基金登记备案?
答：私募基金登记备案应通过中国基金业协会私募基金登记备案系统进行。
登陆网址：https://pf.amac.org.cn
登记备案简明流程：
http://www.amac.org.cn/smjjdjbaxt/385466.shtml
13.私募基金管理人登记及基金备案的性质是什么?
答：根据《证券投资基金法》 、 《私募监管暂行办法》 、中国证监会授权以及《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》有关规定，由中国基金业协会负责私募基金管理人登记和私募基金备案，并履行行业自律监管职能。私募基金自律管理以信息披露为核心，以诚实守信为基础。私募基金管理人承诺对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任。私募基金管理人登记和私募基金备案不属于行政许可事项。中国基金业协会对于私募基金管理人提供的登记备案信息不进行实质性事前审查，登记备案不构成资质认可，不产生对私募基金增信的法律效果。
14.私募基金登记备案有何积极意义?
答： 私募基金登记备案的积极意义有： 一是登记备案后，纳入中国证监会统一监管，有利于整个私募基金行业的规范发展。二是登记备案后，在中国基金业协会公示，有利于打击非法基金，营造良好的市场发展环境。三是登记备案后，可以享受中国基金业协会提供的服务及各地的相关优惠和扶持政策。四是登记备案后，私募基金可以直接以私募基金产品的名义在中国证券登记结算公司、中国期货保证金监控中心开立证券、期货账户，降低运营成本。五是登记备案后，有利于扩展业务，为申请开展公募基金业务、设立公募基金公司，甚至为申请其他证券、期货业务牌照打下基础。
15.私募基金管理人不履行登记备案手续可能受到何种处罚?
答：目前，中国证监会及派出机构积极鼓励私募基金管理人履行登记备案义务。今后，对于从事私募基金活动而不按规定进行登记备案的机构，将根据《证券投资基金法》第一百三十四条、《私募监管暂行办法》第三十八条等法律和部门规章的相关规定依法处理。
16.《私募监管暂行办法》对私募基金的投资者有什么限定性条件?
答： 《私募监管暂行办法》规定，私募基金应当向合格投资者募集，单只私募基金的投资者人数累计不得超过《证券投资基金法》、 《公司法》 、《合伙企业法》等法律规定的特定数量。根据《证券投资基金法》 ，私募证券基金投资者人数不得超过 200 人。按照《公司法》和《合伙企业法》的相关规定，以股份有限公司形式设立的私募基金，投资者人数不得超过 200 人；以有限责任公司或者合伙形式设立的私募基金，投资者人数不得超过 50 人。对于单只私募基金，无论募集多少次，投资者人数累计不得超过规定人数。
17.什么是合格投资者?
答：私募基金合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于 100 万元且符合下列相关标准的单位和个人：A.净资产不低于 1000万元的单位；B.金融资产不低于 300 万元或者最近三年个人年均收入不低于 50 万元的个人。其中，金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
18．《私募监管暂行办法》规定了哪三类机构和个人可视为当然合格投资者?为什么?
答：《私募监管暂行办法》规定了以下三类投资者可视为当然合格投资者，不对其资产规模、收入和单笔投资金额标准有要求。A.“社保基金、企业年金等养老基金和慈善基金等社会公益基金” ，由于其资金具有较高稳定性且可以用作长期投资，适合投资于私募基金。B.“依法设立并在基金业协会备案的投资计划” ，既包括独立管理机构设立的以投资于私募基金为目的的“基金的基金”等集合投资计划，也包括商业银行、信托公司、保险资产管理公司、证券公司、期货公司、公募证券基金管理公司等各类基金管理机构及其子公司设立的各类投资计划。因其已在中国基金业协会备案，其投资已经按《私募监管暂行办法》规定的合格投资者标准进行过核查，所以，均可以视为当然合格投资者。C.对于“投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员” ，前者为专业投资者，后者是充分知情人，故也将其视为当然合格投资者。
19.私募基金的投资者人数应如何核定?
答：以合伙企业、契约等非法人形式通过汇集多数投资者资金直接或间接投资于私募基金的，应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者，并合并计算投资者人数。但是，对于社保基金、企业年金等养老基金，慈善基金等社会公益基金及依法设立并在中国基金业协会备案的投资计划，豁免穿透核查和合并计算投资者人数。
20.私募基金是否能够转让，受让人是否有特殊要求?
答：私募基金份额可依法转让，但投资者转让基金份额的，受让人应当为合格投资者且基金份额受让后投资者人数应当符合规定。
21.私募基金募集资金有何要求?
答：私募基金不得向合格投资者以外的单位和个人募集，不得公开或变相公开宣传推介，不得向不特定对象进行宣传推介。
22.私募基金宣传有什么限制?
答：私募基金不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式，向不特定对象宣传推介。但向事先已了解其风险识别能力和承担能力的“特定对象”宣传推介，以及仅对公司品牌进行宣传，以及中国基金业协会将已设立和备案私募基金的基本信息进行公示，不视为公开宣传推介私募基金。
23.私募基金是否能够对投资回报进行承诺?
答：私募基金不得向投资者承诺投资本金不受损失或者最低收益。
24.私募基金的销售需要落实哪些要求?
答：私募基金销售需落实投资者适当性管理和销售适当性的要求。
25.私募基金投资者适当性管理的具体要求是什么?
答：投资者适当性管理主要包括：一是应当采取问卷调查等方式，对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估；二是由投资者书面承诺符合合格投资者条件；三是应当制作风险揭示书，充分揭示风险，并由投资者签字确认，已阅知风险揭示书。
26.私募基金销售适当性的具体要求是什么?
答：私募基金管理人或销售机构销售私募基金，应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级，并向风险识别能力和风险承担能力相匹配的投资者推介私募基金。
27.私募基金投赍者的资金来源有无要求?
答：投资者应当确保投资资金来源合法，不得非法汇集他人资金投资私募基金。
28.私募基金如何开立证券账户?
答：已在中国基金业协会备案的私募基金可由已完成登记的私募基金管理人或资产托管人以私募基金的名义申请开立证券账户(有资产托管人的原则上由资产托管人办理)，基金管理人每设立一只私募基金可以按不同的证券交易场所各申请开立一个证券账户，具体方式可参见《中国登记结算有限公司关于私募投资基金开户和结算有关问题的通知》。
29.私募基金能否在期货市场开立账户?
答：在中国基金业协会登记的私募基金管理人，可为其管理的私募基金产品在期货市场开立账户，具体方式参见中国期货保证金监控中心下发的《特殊单位客户统一开户业务操作指引》。
30.私募基金是否必须托管?
答：私募基金应当由基金托管人托管，基金合同约定私募基金不进行托管的，应当在基金合同中明确保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制。
31.私募基金管理人、私募基金托管人、私募基金销售机构及其他私募服务机构、从业人员从事私募基金业务有哪些禁止性规定?
答：上述机构或人员不得有以下行为：一是将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事投资活动；二是不公平地对待其管理的不同基金财产；三是利用基金财产或者职务之便，为本人或者投资者以外的人牟取利益， 进行利益输送；四是侵占、挪用基金财产：五是泄露因职务便利获取的未公开信息，利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关的交易活动；六是从事损害基金财产和投资者利益的投资活动；七是玩忽职守，不按照规定履行职责；八是从事内幕交易、操纵交易价格及其他不正当交易活动；九是法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他行为。
32.同一私募基金管理人是否可以同时管理不同类型的基金?
答：在专业化管理和防范利益输送的前提下，不禁止同一私募基金管理人管理不同类型的基金，符合有关条件的还可以申请公募证券投资基金管理资格。
33.私募基金管理人、托管人需要履行哪些披露义务?
答：私募基金管理人、托管人应当按照合同约定，如实向投资者披露基金投资、资产负债、投资收益分配、基金承担的费用和业绩报酬、可能存在的利益冲突情况以及可能影响投资者合法权益的其他重大信息，不得隐瞒或者提供虚假信息。
34.中国证监会对私募基金的监管思路是什么?
答：中国证监会对私募基金的监管以行业自律为主，以信息披露为核心，辅之以事中、事后的适度监管，充分维护私募基金市场的活力。与此同时，通过统计分析，及时掌握行业发展动态，推动促进私募基金行业相关政策的不断完善。有关私募基金的监管规定可通过以下网站了解：www.csrc.gov.cn(中国证监会)；www.amac.org.cn(中国证券投资基金业协会)。
35.中国证监会对私募基金监管的基本原则是什么?
答：中国证监会对私募基金监管的基本原则是：一是重在自律。即对私募基金管理人和私募基金不设前置审批，仅采取事后登记备案的方式进行统计监测，主要发挥行业自律组织的作用和功能，通过中国基金业协会出台自律规则和行业标准，对私募基金管理人和从业人员进行自律管理，并建立全行业诚信体系，引导各类私募基金管理人和从业人员提升规范运作水平。二是底线监管。即明确私募基金行业规范运作的“三条底线” ，依法查处违反“三条底线”的行为，确保私募基金规范运作。 三是促进发展。 在适度监管的同时，通过加强服务和推动完善相关政策，促进各类私募基金特别是创业投资基金又快又好发展。
36.私募基金行业规范运作的“三条底线”是什么?
答：私募基金行业规范运作必须遵守三条底线：一是要坚持诚信守法，恪守职业道德底线；二是要坚守“私募”的原则，不得变相进行公募；三是要严格投资者适当性管理，坚持面向合格投资者募集资金。
37.中国证监会如何对私募基金进行诚信管理?
答：私募基金行业是高度依赖诚信的行业。为加快建立“守信激励、失信约束”机制，除了中国基金业协会将制定行业黑名单制度外，中国证监会也将私募基金管理人、私募基金托管人、私募基金销售机构及其他私募服务机构、从业人员的诚信信息纳入证券期货市场诚信档案数据库，对重大失信信息予以公告。此外，中国证监会将根据私募基金管理人的信用状况实施差异化监管。
38.中国证监会对私募基金的监测包括哪几方面?
答：中国证监会对私募基金的监测主要包括以下三方面：一是基于中国基金业协会登记备案等信息，中国证监会及其派出机构依法对私募基金管理人等机构开展私募基金业务情况进行统计分析和风险监测，一旦发现违法违规线索和风险隐患，及时进行检查和查处；二是由地方派出机构负责辖区私募基金的负面舆情监测，通过利用现有信息系统等综合手段，对辖区规模较大、杠杆率较高的私募基金进行重点监测，关注其投资运作及风险状况，必要时进行风险评估和预警；三是对中国基金业协会、派出机构受理的投诉举报信息进行监测，分析私募基金违法违规的原因、 类型和趋势，有针对性地制定监管对策，进一步提高事前预防和事后打击的效果。
39.中国证监会将如何开展私募基金现场检查?
答：中国证监会及派出机构将定期和不定期对私募基金开展以问题为导向的现场检查，重点关注私募基金管理机构是否坚守“诚信守法、不变相公募、面向合格投资者募集资金”三条行业规范发展底线。同时运用负面清单监管模式，规范私募基金管理人、托管人、销售机构及其他私募服务机构、从业人员禁止从事的行为，对于检查发现的违法违规问题，依法予以查处。
40.《私募监管暂行办法》从什么时候起生效，对于生效前的“基金”如何处理?
答： 《私募监管暂行办法》自 2014 年 8 月 21 日公布并施行。根据“法不溯及既往”的原则， 《私募监管暂行办法》实施前已运作的私募基金业务依照原有基金合同执行；《私募监管暂行办法》实施后新募集设立的私募基金以及已设立私募基金在《私募监管暂行办法》实施后新开展的有关业务活动，应当依照《私募监管暂行办法》规定执行。
41.中国基金业协会登记备案开始前的私募基金产品如何规范?
答：对于中国基金业协会登记备案开始前的私募基金产品，原则上其募集不适用《私募监管暂行办法》的规定，但仍需要及时到中国基金业协会进行备案，而在《私募监管暂行办法》实施后发生的违规行为将按照 《私募监管暂行办法》的规定查处。
42.私募基金管理机构能否开展公募基金业务?
答：符合条件的私募基金管理人可以通过以下途径参与公募基金管理业务：一是申请设立基金管理公司；二是根据《资产管理机构开展公募证券投资基金管理业务暂行规定》向中国证监会申请公募基金管理业务资格；三是受让现有基金管理公司股权。天天说REITs，交易结构你懂吗？类REITs结构图及REITs“公募基金+资产支持证券计划”模式
天天说REITs，交易结构你懂吗
由于缺乏针对REITs产品的法律法规或业务指引 国内市场一直没有出现完全符合国际惯例的标准REITs产品 近年来，国内金融机构在现有金融监管法律框架下 推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品 具有一定相似性的“类REITs”产品 本文从发行载体、交易结构设计和产品财务价值等方面介绍了国内“类REITs”产品 并比较其与海外标准REITs产品的异同
兴业银行 王元 《金融市场研究》58期
1. "类REITs"产品的发行载体
2. "类REITs"产品交易结构解析
3. 过户型"类REITs"产品的财务价值
4. "类REITs"产品与海外标准REITs的差异
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）起源于美国20世纪60年代房地产市场发展瓶颈期，通过这一金融工具引导、吸纳社会资本投向商业地产，并通过专门立法对REITs在设立、运行、终止各阶段参与方的主体资格、REITs的运行结构、涉及税法等进行相应规定，REITs发展的法律环境相对健全。此后，各主流经济体均立法规范发展REITs。
我国对REITs的探索，最早可以追溯至十五年前，期间陆续有企业以境内优质物业为标的资产赴香港、新加坡等境外资本市场发行REITs产品。近年来，随着我国地产行业进入“存量时代”，企业利用金融产品去库存、轻资产运营的需求不断增强，全市场对于推出中国版REITs的呼声也愈发强烈。遗憾的是，由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规或业务指引出台，国内市场一直没有出现完全符合国际惯例的标准REITs产品。然而，在金融主管部门的大力支持下，国内金融机构经过不懈努力，在我国现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。本文试图探讨国内已发行“类REITs产品”发行载体与交易结构，并比较与海外标准REITs产品的异同。
"类REITs"产品的发行载体
截止目前，国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或公募基金为发行载体，具体可分为交易所REITs、公募基金REITs和银行间REITs三大类。（注：市场上还出现过其他私募形式的“类REITs”产品，但笔者未能通过公开渠道获得详细产品信息，因此不作为本文重点讨论对象。）
表 1 国内“类REITs”产品发行载体比较
数据来源：兴业银行、作者整理
1、交易所REITs
2011年以后，我国资产证券化进入新里程，2012年至2013年相关部门分别出台相关业务指引，国内证券化业务正式开闸。2014年底，《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及相关配套制度出台将交易所企业资产证券化推上了大规模发展的道路，为REITs产品的推出提供了较为有利的大环境。
在企业资产证券化业务框架下，交易所REITs产品是最早实现突破的“类REITs”发行载体，也是截至目前发行规模最大、可复制性最强的产品类型，为国内REITs市场发展做出了奠基性贡献。以“中信启航REITs”和“苏宁云商REITs”为代表的一系类产品在交易结构上与成熟市场股权型REITs已具有一定相似性，但是交易所REITs从属于交易所资产证券化产品，属于典型的私募产品，仅可向合格投资机构定向发行，在产品流动性和信息披露程度上都与标准REITs产品有较大差别。
2、公募基金REITs
2015年7月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破。
然而，“鹏华前海万科REITs”在交易结构与海外标准REITs差异显著。一是本产品受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定，只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上，未体现出商业地产投资基金的行业特征；二是该基金投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权，但并未实际控制前海企业公馆物业产权（注：根据募集说明书，前海企业公馆项目为BOT项目，即由万科出资建设前海企业公馆，并通过8年的运营来回收项目投资，最后再无偿移交给前海管理局。因此，前海企业公馆项目公司仅拥有前海企业公馆项目自日至日期间的收益权，并不拥有前海企业公馆项目物业产权），产品的实质仅为BOT项目“特许经营权”收益权的证券化。由于上述问题的存在，公募基金REITs产品可复制性较差，“鹏华前海万科REITs”之后并未出现同类型产品发行。
3、银行间REITs
2016年起，监管部门高度重视推进REITs产品试点工作。2016年3月，国务院转批国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》（国发〔2016〕21号）中明确“研究制定房地产投资信托基金规则，积极推进试点”。同年10月，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（国发〔2016〕54号）提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”，进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展，盘活存量不动产资产，去库存、促发展的改革思路。为贯彻落实国务院有关精神，兴业银行从2016年年初就开始着手在现有政策框架下对银行间市场开展REITs项目可行性和实施方案进行深入研究。2016年6月，兴业银行向人民银行上报关于推进银行间市场REITs产品的创新方案，并获准以兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（以下简称“兴业皖新REITs”）项目在银行间市场开展REITs产品试点工作。
日，“兴业皖新REITs”获得中国人民银行行政许可批复，同意产品发行并根据中国人民银行有关规定在全国银行间债券市场交易流通。日，“兴业皖新REITs”产品成立，标志着首单“银行间REITs”产品问世。“兴业皖新REITs”与主流“交易所REITs”产品交易结构相似，依然属于“类REITs”，但该产品首次实现了我国REITs产品在银行间市场公开发行，对于完善信息披露制度、提升产品流动性和市场参与度等方面均有重要积极意义。
"类REITs"产品交易结构解析
根据标的物业资产权属是否转移，国内“类REITs”产品又被划分为“过户型REITs”和“抵押型REITs”。“过户型REITs”的显著特征是标的物业资产所有权的变更，投资人通过投资REITs产品间接获得标的物业资产的所有权。“抵押型REITs”通常以商业物业抵押贷款信托贷款的受益权为基础资产，投资人仅享有物业资产的抵押权，不涉及产权变更。由于“抵押型REITs”交易结构相对简单，本文中将重点讨论“过户型REITs”产品的交易结构。
1、资产重组
“过户型REITs”产品交易的目的是将标的物业资产由原物业持有人交易至“类REITs”产品的SPV项下，实现资产真实出售。由于现有企业资产证券化业务准则中对于不动产转让及运营环节涉及的税收无专门规定，“类REITs”产品结构设计中需重点关注避税、节税安排。
图1：典型的“过户型REITs”交易结构
（1）交易项目公司股权，规避不动产转让环节税费
为了规避我国不动产交易环节中高额的土地增值税和契税，“类REITs”业务在交易结构中通常安排原始权益人（原物业持有人）交易标的物业资产所在项目公司股权至“SPV”，而非直接交易物业资产本身。对于标的物业原来不在项目公司名下的，可以先以出资或分立等形式将不动产过户至专门项目公司名下，再交易该项目公司股权。
（2）通过“股加债”模式持有项目公司股权
为了避免重复征税、提升产品投资收益率，海外标准REITs监管规则中通常在满足一定比例分红的前提下减免REITs组织层面在运营期间应缴纳的企业所得税，而国内税法中暂无相应税收优惠。因此，若在交易结构不能合理节/避运营期间项目公司的企业所得税，会造成标的物业收入向投资人分配时发生严重损耗，变相抬升“类REITs”发行人成本。
目前，“类REITs”产品的解决思路是SPV通过购买项目公司股权和发放委托贷款的形式将募集资金发放给发行人，标的物业同时对委托贷款提供抵押担保。委托贷款发放给项目公司后置换其原有的存量债务。若项目公司没有存量债务，则需构建项目公司存量债务，保证没有现金留存在项目公司账面上（见图表4）。此时，项目公司标的物业运营所得净收入优先通过偿还委托贷款本息的方式分配给“类REITs”产品投资人（注：利息支出可部分抵扣企业所得税还需满足我国企业所得税法关于股债比例和利率水平的要求），少量剩余收入用于税后分红，节税效果明显。
表 2：避/节税设计
数据来源：兴业银行、作者整理
（3）在SPV与项目公司之间加设契约型私募基金
国内“类REITs”产品一般都会选择在SPV和项目公司之间增设一层契约型私募基金，其原因如下：第一，为后续通过公募REITs产品退出提前搭建载体。根据市场推测，国内权益型公募REITs大概率会以封闭型契约型基金的形式推出，届时可直接将“类REITs”产品中的私募基金作为主体直接上市。第二，可引入专业地产投资机构作为私募基金管理人，负责标的物业的运营管理。
2、证券化思路
资产重组完成后，金融机构还应根据发行人的需求和投资人的偏好设计出合理的证券化产品。国内“类REITs”产品有两类主要设计思路，分别为偏股型REITs和偏债型REITs。
（1）证券设计
偏股型REITs的证券一般设计为优先级+次级（或权益级）两档，产品总期限较短，一般控制在5年以内，采取“固定存续期+资产处置期”的交易安排。产品存续期间，两档证券只分配收益，到期一次性还本。其中，优先级证券一般会获得较高评级，次级证券无评级。
偏债型REITs证券会设计为优先A级和优先B级两档（注：有时为方便销售，也会加设优先C级证券，其还本付息安排及风险特征与优先B级证券基本相同），其中优先A级证券每年按计划本还本付息，优先B级证券期间付息，到期一次性还本。证券期限通常为18～24年，对于优A先级资产支持证券设置固定期限（一般为3年）开放期；对于优先B级证券则对发行人或其关联方赋予固定期限（一般为3年）按票面价格（或约定价格）优先回购证券的权利，在保障发行人对标的资产具有控制力的同时降低了发行成本。此时，优先A级和优先B级都有较高评级。
（2）退出方式
本金退出方式不同是两种证券设计思路的核心差异。偏股型REITs本金的退出方式一般为处置期通过直接或间接处置标的物业或项目公司股权实现证券投资本金的退出，具体处置措施包括但不限于：1）发行人或指定机构按照届时公允价值回购项目公司股权或基础物业产权；2）在相关政策出台后，通过发行公募REITs产品市场化出售契约基金份额或项目公司股权或基础物业产权等。
对于偏债型REITs，优先A级证券投资人在每个固定期限开放期有权回售证券，同时还引入发行人或高评级关联机构提供流动性支持，保障优先A级证券投资人本金安全退出。对于优先B级证券，通常设置优先收购权人支付较高的权利维持费（注：按票面价格或约定价格回购优先B级证券相当于一个对优先B级证券的看涨期权，权利维持费相当于期权费），使其具有较强的提前收购意愿，进而给予优先B级证券投资人很强的产品将被按时回购的预期。
上述两种退出方式都对最优先档证券本金偿付的保障较强，核心区别在于次优先档证券的风险敞口。当标的物业评估价值上升（或下降）时，偏股型REITs的次级证券会获得超额收益（或损失本金）；而偏债型REITs的优先B级证券由于通过强主体按约定价格回购退出，因此本金偿付仅承受回购主体的信用风险，基本不承担标的物业的贬值风险。综上，偏股型REITs的次级证券相当于基于标的物业价值的权益型REITs产品，而偏债型REITs的优先B级证券相当于回购主体发行的信用债券。
（3）适用情形
偏股型REITs产品适用于标的物业资产较好项目，基础物业通常位于直辖市或省会城市的核心地段，处置能力较强。产品发行时，物业评估值应对优先级资产支持证券本金形成显著的超额覆盖，且基础物业在产品存续期间具有较好增值预期。发行人若要实现真实出表，必须真实对外销售部分次级证券，在转移风险的同时，也让投资人获得分享标的物业超额收益的权利。
偏债型REITs产品更适用于可引入强主体（主体评级不低于AA+）信用的项目，该强主体可对证券回售、流动性支持、优先回购、权利维持费等条款提供增信。由于拥有按约定价格回购证券的权利，发行人通过偏债型REITs产品融资时，不会分享任何标的物业增值产生的超额收益。
表3：偏股型REITs和偏债型REITs对比
数据来源：兴业银行、作者整理
过户型"类REITs"产品的财务价值
过户型“类REITs”产品实质是发行人通过不动产出售的方式进行融资。从会计角度来看，以固定资产或投资性房地产入账的账面不动产减少，货币资金增加，企业未增加负债而获得了融资。若融资规模高于其账面价值，还需同时结转收益，体现在资产负债表上未分配利润增加，总资产规模仅增加了融资规模与账面价值的差额部分，且计入权益资本中，企业杠杆不升反降，降杠杆作用明显。
以固定资产入账的不动产多是企业的生产、经营场所，账面价值为成本价，不能通过公允价值评估增值改善利润表，通过“类REITs”进行不动产出售，募集资金规模作为资产对价与账面价值的差额计入营业外收入，企业实现扭亏为盈，对于主业连续亏损的上市公司意义重大。
对于以投资性房地产入账的不动产，商业地产开发运营商可以公允价值入账，通过公允价值评估增值改善利润表，又不增加税务负担，所以通过“类REITs”实现扭亏为盈的需求较少。对于这类企业而言，“类REITs”产品更多是一种非杠杆融资和现金流快速回笼的工具，可增强企业的资产流动性。然而，由于税收和较高的发行利率导致其综合成本相对较高，目前并不被主流房地产开发企业所接受。
除上述优势外，“类REITs”可从本质上改变商业地产的运营方式，为商业地产转型提供了一条可行途径，将传统的“开发-持有-运营”模式转变为“开发-运营-退出”，开发商提供前期开发和后期运营管理，但不持有资产，实现轻资产运营。
"类REITs"产品与海外标准REITs的差异
国内“类REITs”相较于海外市场中的标准化REITs，在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有很大差异。
1、交易模式
美国的REITs多采用公司制的模式，90年代以后推出了UPREITs和DOWNREITs模式。亚洲较为流行的则是信托制/基金制REITs。以上国家和地区均是主动管理机制，可对旗下不动产进行购置、出售、出租、装修再定位及物业开发等运营管理。在这一模式下，REITs投资者本金通过二级市场交易回收，而收益通过公司运营的净利润分红和二级市场交易价格波动来实现，也因此REITs公司的运营多以不断提高盈利水平为目的，以提高分红水平和股票价格。此外，海外REITs在交易所公募上市，流动性强。
国内“类REITs”产品是固定收益产品，到期偿付本金和利息，本息偿付来源于不动产运营收入、不动产处置收入和融资人提供的差额支付、优先权利金等保障措施，且产品存续期内专项计划不会购买新的基础资产，不动产组合相对固定。同时，“类REITs”多以私募债券的形式出现，即便公开发行，作为创新产品流动性也较差。
2、制度层面：专门立法和税负水平
立法方面。美国、香港、新加坡等均对REITs有专门的立法。我国目前仍未出台专门法律，已发行的类REITs产品在投资期限、范围、收入来源、分配方式等诸多方面尚未有统一标准，尤其对税收减免没有法律可依，这也为市场所诟病，是影响REITs发展的主因。
税负方面。国外的税收优惠是REITs产品发展的核心问题。如，REITs收益分配达到90%后，分配给投资者的部分免征公司层面所得税，是其REITs的最主要税收优惠。香港也延续了这一税收优惠。
而在我国多重税收，在REITs 设立与处置阶段，转让过程，可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税、印花税等各类税收；在REITs 运营阶段，REITs面临双重征税，在REITs 层面征收企业所得税，在投资者层面再征收所得税。
表4：成熟市场REITs与中国版“类REITs”对比
数据来源：兴业银行、作者整理
3、对我国REITs产品发展的借鉴意义
纵观海外各国REITs发展，均是在专门立法确定框架结构、收益分配、管理模式以及税收制度等方面后，REITs才有实质性进展和推进。在我国目前的法律框架下，仅是基于融资人或出于融资需求、或出于改善报表需求等原因进行的个体融资行为，难以促使REITs发展成房地产行业/不动产的一种独特运营模式。在现有框架下，上市标准化进程难以推进，不动产持有人动力缺乏，流动性差致使投资者投资意愿低，均制约了其发展，因此专门立法势在必行。
但我们也看到，海外REITs立法和发展一般伴随着房地产市场持续低迷，不动产持有者有强烈意愿盘活资产、降低杠杆水平，而投资者亦能接受长期资产低速增值，不动产价值与其租金回报率匹配程度高。而目前，我国房地产市场依然处于单边上涨阶段，尚未经历过整体大幅下跌，不动产持有者转移实际控制权的意愿极低，这也是制约我国REITs发展的重要原因。
类REITs结构图及REITs“公募基金+资产支持证券计划”模式结构图
土地供应助力存量地产ABS，REITs发大招
4月6日，住建部和国土部共同签发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。文件当中明确要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
通知规定，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应；房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应；坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。
2017年政府工作报告多次提及“积极稳妥去杠杆”时强调要“推进资产证券化”，这是继去年以来，ABS“资产证券化”再度写入政府工作报告。分析人士预计，资产证券化快速发展正在吸引更多投资者进入，新交易模式、产品设计和获利机会正在涌现，而在资产证券化业务在REITs的变革与创新，也将带领更多走在前列的投资者占尽先机。
本文介绍了房价调控政策下地产ABS、REITs的投资现状与前景。
北京调控放大招，加大土地供应促房价平稳
此轮调控，北京调控措施一个接一个，堪称“疾风骤雨”，不给市场喘息机会。以往调控均采用“限”字诀，压制需求，虽然效果立竿见影，但难免“误伤”部分真实的购房者。
据了解，北京市在公布未来5年住宅用地供应计划的同时，还将2017年全市计划供应住宅用地调整为1200公顷，这一数字比原计划将近翻了一倍。如果能够完成这样一个计划数量，北京房价的变化或将不同于过去所谓的“越调控越涨价”。
从楼市来看，目前的需求相对比较旺盛，大部分房企还在进入北京，但新的政策出现后，预计土地出让会增加，这将逐渐稀释掉企业的资金。如果真的能够完成这个量，北京的房地产市场将会出现和过去几年楼市调控“屡调屡涨”不一样的表现。
从中央到地方，全面提出增加土地供应计划，标志着调控思路向市场供给转变，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位将在土地供应中得到明确体现。
首先是供求关系彻底扭转。五年内供应150万套房是什么概念？意味平均每年有30万套的供应量。而北京近3年商品住宅（包括动迁配套房、共有产权房、保障房）一共才成交30万套。一年的供应量超过3年交易量，如此大规模供应下，供求关系马上扭转，房价多半支撑不住。
其次，心理冲击。如此大手笔显示地方政府对房价治理的决心和力度。大家对一线城市房价永远上涨的底气之一在于土地越来越少。面粉贵了，面包会便宜么？而这次还要增加土地供应，未来地价上涨预期受到打击。
所以一旦政策落实，房价上涨一定会受到控制。并且那么多政策叠加起来，效果更显著。真的能让楼市退烧是这样的么？我们拭目以待吧，时间会证明的。
ABS市场快速发展，基础资产种类进一步创新
中国资本市场ABS的发行规模从2014年开始出现井喷，资产支持证券的存量规模继续较快增长，发行量从2013年的279.97亿元增长到2016年末的8609.92亿元，三年同比增长率 分 别 为 1049.68%、88.78%和41.69%，ABS证券余额超过万亿，占债券市场余额的比重提升到1.66%。
基础资产的结构也较2015年发生了明显的变化。信贷ABS方面，银行企业贷款的比重从51.68%下降到16.22%，企业贷款一家独大的情况发生了明显的改变。个人住房抵押贷款共发行20单，累计发行1396.57亿元，基础资产的占比从5.42%提高到16.22%，是增长最快的资产类别。汽车贷款累计发行587.19亿元，基础资产的占比达到6.82%。不良贷款证券化重启后，7家银行共发行14单，累计发行156.1亿元，增长速度较快。
企业ABS方面，租赁租金、应收账款、信托收益权、小额贷款和企业债权等基础资产的发行比重分别达到 12.86%、4.16%、10.30%、8.97%、7.92%、4.19%，是较为重要的基础资产类别。均衡的企业ABS基础资产发行量，推动交易所市场的发行规模达到4587.47亿元，首次超过银行间市场3867.88亿元的规模
ABS市场创新发展与供求两旺格局密不可分
从市场供给的角度看，资产证券化为企业提供了直接进行表外融资的新途径，可以加速资金流转，切实降低债务规模，且适用的企业类型也更加广泛。
基础资产发行比重的变化适应了供给侧结构性改革的需要，在企业不良贷款压力下，银行减少了企业贷款的证券化，大幅增加了个人住房抵押贷款的证券化，缓释风险的同时，增加贷款能力。企业则通过交易所市场将应收账款和企业债权证券化，或者借助信托收益权发行证券化产品，加速资金回流。
从市场需求的角度看，资产支持证券通过结构化金融技术，将本金和利息收入重新分配，创设出多种风险和收益组合的产品，满足了机构投资者不同的风险偏好，产品信用溢价的存在进一步放大了市场需求。
ABS投资机会巨大 将迎超万亿市场规模
东边不亮西边亮，在债券市场经受去杠杆的苦痛时，资产证券化市场迎来超万亿的繁荣发展。中诚信国际统计显示，2016年银行间市场信贷资产证券化产品共发行108单，发行规模3908.53亿元，自2012年重启以来累计发行规模达11135.01亿元，突破万亿元，基础资产类型和发行主体不断丰富创新。
相较于传统的债券产品，资产证券化产品溢价优势比较明显，资产证券化品种成为目前各家银行大类资产配置的重要理财产品。
事实上，之所以资产证券化受到银行资管的青睐，是因为两者的对接有着天然契合度，银行理财“非标转标”的动力能为资产证券化的大发展带来巨大的想象空间。
2017年，支持ABS市场创新发展的政策红利、供给侧改革的背景、稳健的货币政策环境等因素仍将发挥作用，资产证券化市场的迅速扩容和创新发展仍然值得期待，对业界和投资者都是不可多得的机会。
未来5年将是资产证券化高速发展的时代
事实上，中国存量地产的投资潜力远不仅于此，资金向新的土地和建设涌入，存量地产的价值被远远低估, 其价值将通过真REITs（房地产投资信托基金）得以更大体现。
正是在国内REITs 相关法规还未完善出台的背景下，ABS 和类REITs成为了一种过渡形态。
2017年1 月10 日，长租公寓运营商魔方公寓设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额3.5 亿元。这是中国ABS 发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。
目前，国内个人投资房地产的主要方式是购买房产，且主要是住宅，而收益型房产，如零售、办公、酒店等，配置比例极低。而且购买房产资金占用大，流动性相对也较弱，而REITs 恰能解决上述问题。
一方面我们可以通过“基金化”或“份额化”将投资门槛降低，而且可通过公开市场的扩容解决流动性问题。另一方面，通过引入专业的资产管理团队，包括对各类存量商业房产的专业化运营，可以在控制风险的前提下为房产投资人提升投资回报。
2017 年国内REITs 法规政策方面或有实质性推进。德晟资本REITs事业部总经理车阳表示，在现有政策框架下，公募基金+ 资产支持证券计划将是国内REITs较为可行的模式。
今年1 月魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划，底层资产为魔方公寓分散在8 个城市的30处物业公寓（部分）的未来三年租金收入。以特定门牌号公寓为入池标准，入池房间共4014 间。也就是说，只要魔方公寓运营的这些公寓租赁情况稳定，有稳定的租金现金流回报，租约就可以打包成资产，就可以合适的价格通过证券化进行出售。
据魔方公寓提供的数据显示，其年开业房间数复合增长为102%， 年营业收入复合增长为149%。整个公寓租赁运营行业正在经历爆发式发展，甚至有业内人士表示，该市场正从蓝海向红海转变。
一个值得关注的现象是，2016年，万科、中海、嘉华、阳光城、世联行等房地产领域“大佬”也纷纷公告布局或试水长租公寓。2016年7 月，世联行发布定向增发公告称募资不超过20 亿元，投入长租公寓建设项目，拟通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，解决传统租房模式痛点。
而对于更多新兴的非上市公寓运营方而言，通过ABS 融资，可以大大降低其财务成本。
除了长租公寓之外，社区商业、办公楼、大型购物商业地产等都是存量地产的“金矿”所在，需要专业运营者“慧眼识珠”，通过专业提高其营运效率，从而提高收益回报（主要体现在租金）。
据了解，魔方公寓此单ABS 认购方有国有银行、地方银行和基金等金融机构。但目前交易所挂牌的ABS 流动性还较弱，且没有个人投资者参与。以租约为底层资产、租金为现金流回报的ABS，也被认为是类REITs 的一种形式。
REITs房地产信托投资基金是重要转型方向之一
REITs作为一种资产收益凭证，其对于收益权的分割和自由流通，有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾。因此，理论上，REITs推出后，那些投资额大、开发周期长、回收周期长、经营绩效规模化溢价高的项目相较于其他地产项目将更加受益.
将城市更新和成熟物业证券化为转型重点之一: 或通过对老旧物业进行改造和提升的方式实现资产增值和溢价，或整买整租再分拆销售或出租的方式获取批零价差，发展房地产另类投资业务。
中国关于REITs（不动产投资信托基金）的探索正在不断改进。自2014年以资产支持证券（ABS）形式，在交易所市场发行的类REITs产品获得长足发展后，证监会开创性地提出了在我国现行法律环境下，即“公募基金+资产证券化”的REITs模式。
REITs是将具有稳定收益的存量不动产（包括基础设施、商业地产、PPP项目）转化为流动性强的标准化基金份额。REITs作为一种收益稳定的投资品种，已在美国、新加坡、香港等20余个国家和地区得到长足发展，全球范围内REITs市值已超过万亿美元。据预测中国证券市场REITs将有万亿级的市值空间，据此可为广大投资者带来超300亿元/年的分配收入，每年印花税将超过100亿元。
在很多发达经济体，REITs 已经是一种相当成熟的房地产金融产品，向个人投资者开放，且具有很高的流动性。而国内REITs 才起步不久。
延伸阅读：类REITs 向REITs 的真正过渡
REITs 本质是一种证券，起源于美国。通过REITs，投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型不动产组合投资，获得不动产的投资收益。
REITs 的基础资产除住宅房地产和写字楼以外，还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等。
大家都知道，REITs 在中国起步较晚。2005年11 月25 日，领展（原领汇）房地产投资信托基金在香港上市，是为中国的第一只REITs 基金。同年12 月21 日，越秀房地产信托基金在香港上市，成为第一只以中国内地资产为交易对象的REITs。无容置疑的是，这些曾在时间洪流中勇闯激流的公司，对于这个并不完美的世界是作出了巨大的贡献。
REITs模式在中国的发展目前进入了全面提速阶段。当前，我国商业地产库存巨大，2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，预计到2018年，将有6146万平方米的可见新增供应量。因此，发行房地产投资信托基金(REITs)便成为帮助消化库存，促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧改革的有力抓手。
《“十三五”规划纲要》已明确提出“开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。2016 年10 月10 日，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》进一步指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”
不过，由于国内缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，国内目前的绝大部分实践只能被称之为“类REITs”。对于如何激活资产证券化市场的潜力，也成为今年全国两会上的焦点之一。有全国人大代表建议：
一是择机出台资产证券化业务管理办法，统一市场、统一标准、统一规范，以推动市场稳步、健康和创新发展；
二是尽快构建资产证券化产品的流通机制，引入并培育更多机构投资者，增强二级市场流动性，防止风险积聚；
三是建立资产证券化业务的风险预警、风险评估和风险防范机制，实施全流程风险管理。
国内定义的“类REITs”，实质是“资产支持专项计划”（也就是通常说的“ABS”）模式，即由合格证券公司/ 基金子公司设立资产支持专项计划，在公开市场发售专项计划份额募集资金，投资于持有不动产资产的项目公司股权，专项计划份额在交易所公开交易。
值得注意的是，类REITs 和真REITs确有区别，类REITs 不是完全意义的基于“资产”本身的证券化，特别是次级，在很大程度上是主体信用维持的类债性产品，与海外标准化的权益类REITs 有较大的差异。
这与国内投资人对‘固定收益’的青睐，以及缺乏对房地产项目的专业判断有关。而在国外REITs在本质上是一种权益，主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值。
作为发展了快60年的成熟房地产金融产品，REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
目前在国内已经发行的“商业地产资产支持专项计划”虽然被称为“类REITs”，但仍然属于“私募”范畴，并不完全具备海外标准REITs 的公开性和流动性等特点。万科和鹏华基金此前发过一单REITs基金，虽然是公开募集基金，但其投资标的属于非上市公司股权，不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内，因此不具有可复制性。
而类似国外资产的IPO 形式，作为上市主体在证券市场上流通，虽然是国际上主流REITs 的路径，但在现有国内审批体制主导下，在证券市场上推行，也并非朝夕可就，在短期内确实难以大规模推出。
综合权衡下，在现有政策框架下较为可行的模式是：公募基金+ 资产支持证券计划，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。如此一来，证券化房地产股权或债券，并能衔接上公募基金产品的形式，通过公募基金实现了对底层物业的控制。
公募基金的投资对象为专项计划份额非项目公司股权，而作为资产证券化产品的专项计划份额可视为《证券投资基金法》中的“国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种”，从而可以符合《证券投资基金法》关于公募基金投向的规定，在政策上没有障碍。
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