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大搜家头条
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商品房预售是购房者与开发商签订的房屋预定合同，是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
买房对多数购房者来说是劳心费力的事情，购房者肯定不愿意因为房屋预订而产生纠纷，所以在签订商品房预售合同的时候，购房者就应该注意好合同的详细款项。到底商品房预售合同对购房者来说是怎么回事儿？正常情况下，商品房预售合同应该包括哪些维护购房者权益的合同款项？商品房预售合同到底是怎么回事儿？商品房销售氛围商品房预售和商品房现售两种。商品房预售是购房者与开发商签订的房屋预定合同，是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。《商品房预售合同》必须包括哪些基本内容？1、开发商和购房人身份，写明双方的名称地址等；2、预售商品房的基本情况。包括预售商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等；3、预售商品房的面积。面积应以平方米为单位计算，并标明是建筑面积、使用面积还是其他面积；4、房价。包括单价和总价，如每平方米多少元。我国预售方相关规定中并没有对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，所以购房者应在合同中明确；5、房屋交付方式和期限，逾期交房的免则条件，双方可约定由于一定的自然事件（例如地震、洪水等），房地产开发企业的交房期限可以合理顺延；6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他；7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任；8、房地产权属登记义务；9、物业管理条款；10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁；11、其他条款或当事人约定的条款，比如首付首付款及贷款方式等。新版《北京市商品房预售合同》增加了哪些条款？新版《北京市商品房预售合同》增加了诸如房屋抵押人和债务履行期限、定金、预售资金监管、小区专有共有部分、物业管理等方面的条款。1、对重复抵押严格约束新版合同增加了房屋抵押人和债务履行期限的约定，列出商品房相关抵押情况为“已抵押”或“未抵押”，而旧版合同无这一信息。2、监管预售资金旧版合同关于定金的退还方面无明确规定，购房者易与开发商产生纠纷，新版合同增加了定金的相关约定，细化了一次性付款和分期付款的付款时间及条件，保障了购房者的权益。3、区分小区专有和共有区域明确列示了业主的共有部分，规定业主共有道路停车费用归全体业主共有、停车费调整的应经1/2以上的业主同意。而且，业主大会有权决定选聘或续聘物业。开发商往往随意销售共有部分，损害购房者权益。新版合同规定相关条款，可约束开发商或物业公司的行为，同时让购房者本身明确自身权益。4、保护购房者的信息新增保护购房者信息的条款，未经购房者同意不得对外披露购房者的信息，增强了对购房者信息保护的意识。5、开发商的保修责任细化保修责任实施的具体方面，明确商品房实行保修制度，规定地基基础和主体结构的保险期至少为10年，防水工程的保险期至少为5年。而且，新版合同规定房屋质量问题第三方承担连带责任，更有利于购房者的追责。购房者收房入住后，房屋出现问题，将有直接的依据督促开发商履行保修责任。新版《北京市商品房预售合同》细化了哪些条款？新版《北京市商品房预售合同》在旧版合同的基础上进行了多项条例的细化，包括房屋交付，以及空气质量、建筑节能等方面。1、房屋交付细化约定细化了合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其它配套设施的约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。如在公共服务的交付中，增加了小区绿地率、车位、医疗机构等方面的交付条件。与旧版合同相比，开发商交付房屋条件只是大概范围，新版合同细化后，购房者维护自身权益将有条款可寻。2、细化建筑节能和绿色建筑标准在空气质量、隔声效果、建筑节能方面也进行了细化，给出了国家标准，并且约定如果开发商违反规定的惩罚措施。该条款的增设，是响应国家建设绿色节能环保住宅的号召，督促开发商建设绿色建筑。《北京市商品房预售合同》对购房者有哪些保护措施？新版《北京市商品房预售合同》对于开发商违约责任的惩处力度巨大，从多个方面有力约束了开发商的违法行为。1、开发商“一房两卖”赔一倍房款新版合同规定如果开发商“一房两卖”，除返还房款外，还应“按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”的利率标准赔付利息。如果给购房者带来损失的，还要赔偿“已付房款一倍”的金额。2、开发商逾期交房责任在开发商逾期交房责任中，明确规定购房者不仅可以拿回自己的房款，还能拿回不低于银行基准利率的利息，同时还能要求开发商支付违约金。3、房屋设计规划变更的，购房者有权赔偿在规划设计变更方面，新版合同中强调涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿化率等内容变更的，须经规划行政主管部门批准。且开发商未在规定期限通知购房者的，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。新版合同保障了购房者的知情权，改变了以前购房者只有到收房时才知道设计变更的被动局面。4、房屋质量有问题，开发商应赔偿在新版合同中，如重大房屋质量问题开发商应退还全部房款，支付利息，并且承担已付房款一倍的赔偿金额，因此产生的检测费用还要由开发商来承担。在除了地基基础和主体结构之外的质量问题上，如经更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，购房者有权解除合同。在装修质量问题上，增加了“及时更换、重做、修理”，如何整修后仍然不达标，开发商应该赔偿双倍的装饰、设备差价。在商品房预售时，购房者往往处于弱势地位，而预售合同将成为这一交易的主要证据，所以购房者在签订的时候需要格外谨慎，注意预售合同的详细内容，避免吃亏。
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dasoujia_im房产证上建筑面积是指的哪些范围
房产证上会有总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积。其中，建筑面积是需要购房者着重关注的，因为这是评估一套房子水平的标准。到底房产证上建筑面积是指的哪些范围?购房者该怎么计算这个数值的准确性呢?房产证上的面积是什么?怎么计算?《房地产权证》上有一般会包括3个面积：总建筑面积、套内建筑面积和分摊建筑面积。房屋的总建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。一般是根据房管局属下测绘所所测量出来的数据为准的。在办理房产证的时候并没有实物测量，所以有时会产生面积误差。面积误差计算：面积误差比=(实际计价面积-合同约定面积)/合同约定计价面积×100%。一般情况下，在房屋交易过程中签订的《房地产买卖合同》中有明确约定，如果实际面积跟合同约定面积出现误差的，误差不超过±3%。如果超3%的则由出卖人承担，产权归买受人所有。低于的，少多少退多少。房产证面积一般登记为建筑面积，包括套内面积、柱、墙等结构面积和公共分摊面积。房屋总建筑面积的范围①房屋内：夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位都属于建筑面积;②房屋通道：房内门厅、大厅，均按一层计算面积;回廊部分(层高&2.2米)，按其水平投影面积计算;③楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等：按房屋自然层计算面积;④梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶：高于2.2米以上的部位，按其外围水平投影面积计算;⑤挑楼、全封闭的阳台：其外围水平投影面积计算;⑥地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。哪些情况不用计入建筑面积?①层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层，层高小于2.2米的地下室和半地下室;②突出墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊;③房屋的挑台，天面上的花园、泳池;④建筑物内的操作平台、利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;⑤骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;⑥利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;⑦独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。如果您对计算建筑面积感到吃力，可以请专业人员进行评估。建筑面积的计算不难，但很麻烦，因为它的范围难以把握，若是算错一处地方都不对。所以，小编建议您，建筑面积的核算可以请专业人士来帮忙延伸阅读： 教你区分建筑面积,公摊面积,实用面积异同 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 占地面积与建筑面积区别有哪些
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计算方式:按实做投影面积计算 （建筑施工工程承包合同） （盖房子时和包工头签的合同）
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投影面积就是将所施工的工程建筑面积投影到一个平面上按投影面积计算.比如说楼梯投影到一个楼层.只计算投射下来的面积
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通常合同上要特别明确一下按什么算，通常图纸上有个标注的建筑面积，有的直接就是按那个数，那个数是设计院核算的，当然有时候那个数也不准，一般我们都是按建筑工程建筑面积计算规范计算的，这是国家统一发布的规范，计算过程中由于对规范理解不同，有时候双方会产生不小的差异，所以最好提前把这个数定下来。
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大部分都是外围尺寸的投影面积，要注意的是有顶棚的走廊 阳台计一半面积，层高不足2.2m和没有顶棚的不计面积
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建筑面积是每层都算，占地面积只算首层。
是每层都算。
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