房地产会计实务及纳税-详解
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房地产会计实务及纳税-详解
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会计每月国税都需要报什么表？一般纳税人每月需要缴纳什么税？
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沈钦顺知道合伙人
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知道合伙人
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洛阳理工学院在校本科生
　　一般纳税人每月要交增值税、城建税、教育费附加、个人所得税。　　1、增值税　　应交增值税=销项税额-进项税额　　2、城建税　　应交城建税=增值税*城建税税率　　城建税税率：城市7%、县城5%、其他地区1% 。　　3、教育费附加　　应交教育费附加=增值税*3%　　4、个人所得税（工资薪金所得）　　应交个人所得税=（工资收入-“三险一金”-1600）*税率-速算扣除数　　注：“三险一金”指职工个人负担的养老保险、医疗保险、失业保险、住房公积金。　　按季交纳的有：企业所得税（老企业地税、新企业国税）　　按半年度交纳的有：房产税、土地使用税、车船税
tyz0002知道合伙人
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会计每月国税需要报送增值税申报表、消费税申报表（如有涉及此业务的话）及相关附表；还有每月的财务报表（资产负债表、损益表）。季度末的那个月份还要报送企业所得税预缴申报表。一般纳税人每月都要缴纳增值税、消费税、营业税以及其它地方各税（若有的话）比如城建税附加，地方教育费附加等XX基金、印花税房产土地税等　、代征的工会经费，每季度末还要预缴企业所得税等等。具体要看你公司的税务登记核准的范围而定，并不是我所税的所有税种你都会涉及到的。
一般纳税人 国税都需要什么业务
那就看你企业税务登记证上核准的经营范围是什么了。根据《增值税暂行条例》及营改增的规定以下业务属增值税征收范围：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物；在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务。
2013会计手工帐资料大宝库 会计做账宝典 真帐实务操可以发一份给我吗？
这个我手上好像没有呢，不好意思
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腾讯微博知道合伙人
增值税纳税申报表表一表二和总表。除了增值税还有附加的那些税费，像教育费附加、地方教育、地方水利、工会经费。
金星帅哥美女知道合伙人
金星帅哥美女
增值税不管有没有税额都需要报的。
其他1条回答
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色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。会计上一般每个月什么时候扎帐呢？报表每个月都需要提交税务机关吗？每个月交税的是15号前交吗？
月末结账，对，每月都提交。
如果没有收入，营业税、城建税、教育费附加，每月15号前也要按时向地税进行零申报。
2、如果员工的工资薪金收入达到个人所得税纳税标准了，应该在每月7号前向地税进行申报。没有税金，也要进行零申报。
其他答案（共6个回答）
，遇到节假日顺延，如果没有收入每月15日前也要按时申报国税，地税。
2.每月需要交报表吗？
每个地方不一样，我这是国税在网上申报财务报表，地税不用，具体情况可以问税务专门管员
1、每月报国税：纳税申报表、附表1、附表2、资产负债表、利润表
报地税：资产负债表、利润表、所得税扣缴申报表、城建税及教育费附加报表，还有所得税申报表；
会计报表是企业、单位会计部门在日常会计核算的基础上定期编制的、综合反映财务状况和经营成果的书面文件。
　　会计报表包括资产负债表、损益表、财务状况变动表（或者现...
到税局认证吧，除了最后一天不能认证，其他时间都可以的。
也看到了你前面的问题“如果每月25日已结帐，但28号因为需要又开出一张发票，应该怎么处理才好？”，算是一个问题吧。
理论上说，不应在31号以前结账。但还有一个理...
1、如果你是一个备受关注、在当地有重大影响的外企，则肯定很多部门会索要财务报表，例如：国税、地税、财政、统计、外经委、银行（有银行贷款的企业）、外汇管理局（有大...
答: 地税银行缴款！
每家运营商的DNS都不同，而且各省的也不同。你可以问问你的网络提供商，他们会告诉你的。（也可以通过分别访问域名和IP来检查DNS是否正常，访问域名不行，而访问IP可以，则说明DNS设置不对）
另外，如果ADSL-电脑没问题，一般ADSL-路由器也没问题的。而且采用ADSL拨号的话，DNS可以不设置的，拨号成功后会自动取得DNS服务器。
问题可能出在路由器设置上。进去检查一下吧。看看上网方式，上网用户名密码是否正确。
（有个问题要注意一下，有些地方的运营商会限制使用路由器或者限制接入数量，一般是采取绑定网卡MAC地址的方式，如果路由器设置都正常，试试路由器的MAC地址克隆功能，把电脑网卡的MAC复制过去）
铝属于两性金属，遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀，尤其是铝合金铸件的孔隙较多，成分中还含有硅和几种重金属，其防腐蚀性能比其他铝合金更差，没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水，甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀，产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后，在机械加工前，先要进行表面预处理，如预先对铸件进行喷砂，涂上一道底漆（如锌铬黄底漆），在此基础上再进行机械加工，以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
关于三国武将的排名在玩家中颇有争论，其实真正熟读三国的人应该知道关于三国武将的排名早有定论，头十位依次为：
头吕（吕布）二赵（赵云）三典韦，四关（关羽）五许（许楮）六张飞，七马（马超）八颜（颜良）九文丑，老将黄忠排末位。
关于这个排名大家最具疑问的恐怕是关羽了，这里我给大家细细道来。赵云就不用多说了，魏军中七进七出不说武功，体力也是超强了。而枪法有六和之说，赵云占了个气，也就是枪法的鼻祖了，其武学造诣可见一斑。至于典韦，单凭他和许楮两人就能战住吕布，武功应该比三英中的关羽要强吧。
其实单论武功除吕布外大家都差不多。论战功关羽斩颜良是因为颜良抢军马已经得手正在后撤，并不想与人交手，没想到赤兔马快，被从后背赶上斩之；文丑就更冤了，他是受了委托来招降关羽的，并没想着交手，结果话没说完关羽的刀就到了。只是由于过去封建统治者的需要后来将关羽神话化了，就连日本人也很崇拜他，只不过在日本的关公形象是扎着日式头巾的。
张飞、许楮、马超的排名比较有意思，按理说他们斗得势均力敌都没分出上下，而古人的解释是按照他们谁先脱的衣服谁就厉害！有点搞笑呦。十名以后的排名笔者忘记了，好象第11个是张辽。最后需要说明的是我们现在通常看到的《三国演义》已是多次修改过的版本，笔者看过一套更早的版本，有些细节不太一样。
要有经营场所，办理工商登记（办理卫生许可），如果觉得有必要还要到税务局买定额发票，不过奶茶店一般人家消费是不会要发票的巴，要买设备，要联系供应商备一些原料，就好啦，没啥难的，不过要赚钱的话就得选好开店地段。
办理手续的程序（申领个体执照）：
1、前往工商所申请办理
2、根据工商所通知（申请办理当场就会给你个小纸条）前往办理名称预核
3、拿到名称预核通知书，办理卫生许可证（前往所在地卫生监督所办理）
4、拿着名称预核通知书和卫生许可证前往工商所核发营业执照。
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
成人可以学爵士舞。不过对柔软度的拒绝比较大。　　不论跳什么舞，如果要跳得美，身体的柔软度必须要好，否则无法充分发挥出理应的线条美感，爵士舞也不值得注意。在展开暖身的弯曲动作必须注意，不适合在身体肌肉未几乎和暖前用弹振形式来做弯曲，否则更容易弄巧反拙，骨折肌肉。用静态方式弯曲较安全，不过也较必须耐性。柔软度的锻炼动作之幅度更不该超过疼痛的地步，肌肉有向上的感觉即可，动作(角度)保持的时间可由10馀秒至30-40秒平均，时间愈长对肌肉及关节附近的联结的组织之负荷也愈高。
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415会计实操知多少？小规模纳税人每月要上交哪些报表
我想问下四川这边小规模纳税人每个月要上交哪些报表？
每个月都要申报纳税。就是公司的资产负债表，利润表以及现金流量表，这个就是需要交的报表。
每个月都要交这些嘛？
这个也可以一个季度交一次。
哦，一个季度交是不是税也一个季度核算。
不是哦，税要看专管员核定的时间，有的是季报，有的是月报哦。
哦，谢谢！
同学都清楚了吗？
清楚了。【满意】
小规模纳税人的汇算清缴报告是什么时候截止呀？
号，不过营改增汇算清缴的时间推辞到6月底。你最好是5月31号之前做完。
我昨天在国税听别人说，可以自己做？
是的，是自己做的。
不是说要给有资质的会计事务所做吗？
不是。那是审计报告，汇算清缴是自己做的。
哦。汇算清缴不一定要做吧？
汇算清缴必须要做。每个企业都要做的。
好。【满意】
小规模纳税人开瓷砖普通发票税率是多少？
3%，小规模征收率3%。
还要交商业税吗？
没有，不要。
所得税呢？
你们应该是小微企业所得税税率20％，否则就是25%。按利润总额去交。
我开了张72000的普通发票，请问企业应交税金？
不含税收入7200？普通发票就一个7200的金额吗？可以拍来看下
老师，看到了吗？
看到了，就是交哪个税额里的2000多
那么我们公司应交的税都有哪些？所得税不要交吗？
所得税是按季度交的，增值税也是按季度吧，增值税也是按季征收。
所得税和所得税是怎么征收的呢？
按利润表里的利润总额征收的。
我这是帮别人带开的发票，那么我应扣多少税金合适的？
收他4个点或者5个点，挣1到2个点。
我在百度里搜，说要扣6个点的。
对，还有其他的，至少6个点，你就按金额乘以你要的点数。
谢谢，这么算来要扣6个多的
嗯，用69903.81乘以6%收税点。
好的，满意！【谢谢】
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房地产会计如何做账
分类：会计实操
更新时间：
来源：转载
关于房地产会计实务账务处理流程 &
&&&会计帐务处理的简单流程每个财务人员都应该了解此流程，更应该了解相关的财务软件，目前稍有规模或管理水平高一点的企业均采信息化管理，你应该知道如何使用软件和如何设置，只要凭证制作正确，其余一切由计算机完成：凭证-汇总-明细账-总账-各种报表等。那么让我们来学学房地产行业概述、房地产会计的账务处理原则房地产开发成本的核算等和发生业务的账务处理方法吧!&
一、房地产业概述&
&&&&&&(一)房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。&&
& & & (二)房地产业的营运生产过程和流**程。&&
&&&&&&(三)房地产业的特点&&
　　房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。&&
& & 1.房地产开发产品的单件性。　　　　　
& & 2.房地产物质形态的不可移动性。
& & 3.房地产业是城市型产业。　　　　　
& & 4.房地产商品生产的周期长。&
& &5.房地产商品的开发大都需要举债经营。
& &6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。&&
二、房地产会计的账务处理原则：
　&&(一)开发产品成本采用制造成本法核算&&
(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认&
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：&&
　　(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，&&
　　(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；　&&
　　(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
　　(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。&&
　&&(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
　　涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。&
　　(四)出租房产作为企业存货核算&
　　房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）&&
　　(五)建房贷款利息作为资本性支出
&&&&&第二节　　&房地产开发成本费用的核算&&&
&&&&&一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解)&&&&&
分为四个阶段——&&
1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段&
&&&&&二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)&&
三、房地产开发成本的核算&&
　(一)房地产开发成本核算的内容&&
　　房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。&
开发成本按用途分类四类进行二级明细核算&
土地(建设场地)开发项目成本费用支出&包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出&&
房屋建设项目成本费用支出&指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等；
配套设施工程项目成本费用支出&指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出代建工程项目成本费用支出&指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用；&
在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算项目内容，土地征用及拆迁补偿费&是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费。&
前期工程费：是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用；&
基础设施费&是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用；&
建筑安装工程费：是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费；
配套设施费：是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出。&
开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；
以上6项目都属于制造成本的范畴。&
(二)房地产开发成本核算的方法&&
(三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置&&
　　房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。
1、&房地产开发成本的归集&&
可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：&&
成本类别&归集原则&说明&
房屋开发建造成本,按房地产开发类别归集,对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。&&
土地开发成本:可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集&土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。&&
配套设施成本:以开发区确定的成本核算对象为归集对象&计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。&&
代建工程开发成本:代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。&&
2、房地产开发成本的科目设置&
3、(1)房屋开发建造成本核算的科目设置
　　&“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。&&
一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。&
在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。
(2)土地开发成本核算的科目设置&&
土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。&&
土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。
A、&如是以销售为目的，**“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。
B、&如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不**“开发成本--土地开发”帐户核算。&
C、&土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先**“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。&
D、&土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。&
(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。&&
(4)代建工程开发成本的科目设置&“开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。
&(四)房地产开发成本核算的账务处理
&1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序
&2.土地开发成本核算的账务处理。&
发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：&&
借：开发成本--土地开发成本&&
　　　　贷：银行存款或应付账款&&
　　开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：&&
借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)&
　　　　开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）&&
　　　　贷：开发成本--土地开发&&
　　3、&房屋开发成本核算的账务处理&&
　　成本发生时：&开发完毕验收时&&
　　借：开发成本--房屋开发&借：开发产品--商品房&&
　　　　贷：银行存款或应付账款&贷：开发成本--土地开发成本&&
四、房地产开发期间费用的核算&&
　(一)房地产开发期间费用核算的科目设置　与一般工业企业没有本质区别&&
　(二)房地产开发期间费用核算的账务处理&
第三节:房地产开发产品销售的核算&&
& & 一、房地产销售收入确认的一般原则&
　　确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。&&
&&&&二、房地产销售收入确认的方法&&
&&&&(一)完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：Ａ、试用期满；B、付款可靠；&C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。&&
　　在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。&&
　(二)完工百分比法&&
　　采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。&
　(三)分期收款法&
当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。&
　&1.应收账款的计价&&
　　采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。&&
&&&&2.开发成本的预计&&
　　分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。&&
&&&&&三、房地产开发产品销售核算的科目设置
&&&&&&1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。&&
&&&&&2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。&&
&&&&3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。&&
&&&&4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。&&
&&&5、“经营税金及附加”&&
五、房地产开发产品销售的账务处理&
　(一)土地转让和商品房销售的账务处理&&
　　　1、&交款提货的销售方式&&
　　在收到货款时：借：银行存款&&
　　　　&&&&&&&&&&&&&&贷：经营收入--土地转让收入&
　　　　　&　&&&&&&&&&&&&--商品房销售收入&&
　　同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：&&
　　借：经营成本--土地转让成本&&
　　　　&--商品房销售成本&&
　　　　贷：开发成本--土地开发&&
　　　　　　&--房屋开发&
　　2、&预收货款的销售方式&
& & & &3、&托收承付的销售方式　　将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：&
　　借：银行存款&
　　　　贷：经营收入--土地转让收入&&
　　　　&--商品房销售收入&&
教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、&分期收款的销售方式&&　　
&&&（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：&
　　借：分期收款开发产品--土地或商品房&&
　　　　贷：开发产品--土地或商品房&&
　（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账：&&&
& &（3）同时结转相应的成本&&
　　借：银行存款&借：经营成本--商品房或土地销售成本&&
　　　　贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入&贷：分期收款开发产品--土地或商品房&&
(二)配套设施销售的账务处理&&
　　其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同&&
(三)代建工程销售的账务处理&
代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。&
第四节&　房地产出租的核算&&
一、房地产出租业务概述&&)&
房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。&&
土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。&&
二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理&&
　(一)房地产出租业务核算的科目设置&&
& & & & &1、&对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。
& & & &2、&对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可**设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。&&
　(二)房地产出租业务的账务处理；
& & & & 1.出租开发产品的账务处理&&
当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、**后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。
& & & &2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。&&
& & & &3.企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。&&
一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：
　　&&&&&出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)&&&&&&&
　　当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。&
　　3.出租开发产品修理的账务处理。
　　出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：&
　　出租开发产品修理费的核算&
发生期间&用途或金额大小&会计处理方法&
出租期间&金额不大&直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户&&
金额较大&先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”&
出租前&对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出&应先**“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户；
发生的修理费用&改变出租开发产品用途，作为商品房销售&应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支。
六、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款
借：银行存款（或现金）
贷：预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入
借：经营收入
贷：预收帐款--商品房
3、将收入转入利润
借：经营收入
贷：本年利润
七、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本
贷：银行存款（或现金）
2、工程竣工
借：开发产品
贷：开发成本
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品
4、将成本转利润
借：本年利润
贷：经营成本
以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
八、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出
借：开发产品--住宅、办公楼
贷：在建工程
3、结转成本
借：经营成本
贷：开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润
借：本年利润
贷：经营成本
我按资产负债成本费用分类说明：
1、资产类主要会计科目核算：
从银行提取现金
贷：银行存款
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX成本类或材料类科目
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方**销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方**）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：材料采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：材料采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：材料采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：材料采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用
（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是**收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：投资性房地产——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入
（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付职工薪酬
应付职工薪酬
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或**向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付职工薪酬开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付职工薪酬贷：现金结转代扣款项借：应付职工薪酬贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付职工薪酬（医务人员）（4）应付职工薪酬（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付职工薪酬用现金支付福利费时借：应付职工薪酬贷：现金（5）应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税费借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务成本贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税费——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税费——应交所得税实际交纳的税金借：应交税费——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：营业税金及附加贷：其他应交款——教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付职工薪酬库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付职工薪酬分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款
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