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美国7月农产品出口价格创近7年来最大跌幅
　　美国劳工部14日公布的数据显示，受美国挑起的贸易争端影响，7月份美国农产品出口价格创近7年来最大跌幅。
　　数据显示，7月份美国农产品出口价格指数环比下跌5.3%，创2011年10月以来最大跌幅。美国劳工部表示，当月农产品出口价格下降主要受到大豆出口价格大幅下降14.1%的影响。同时玉米、小麦、水果和干果出口价格也均出现不同程度下跌。
　　与去年同期相比，7月份美国农产品出口价格指数下降2%，为过去一年来首次出现同比下跌。分析人士指出，作为对美国贸易保护主义政策的回应，其他经济体对美国农产品采取反制措施，造成美国农产品出口价格下滑。
　　美国农业部上周公布的世界油料作物市场报告显示，7月份美国墨西哥湾出口的大豆平均离岸价为每吨335美元，较前一个月下跌29美元。相比之下，当月巴西巴拉那瓜港口出口的大豆平均离岸价为每吨393美元，较前一个月上涨7美元。
　　美国农产品出口价格下滑将令美国农场主收入减少。美国政府上个月宣布将为在贸易争端中受损的美国农场主提供高达120亿美元的补贴，但遭到许多国会议员、农业协会代表和农场主们的反对。他们表示“要市场不要补贴”，敦促政府尽快结束与其他经济体的贸易争端。<h3 class="form-title" data-v-6b秒快速估算装修报价㎡立即计算美的电饭煲优点是什么？wduser_电饭煲建议选购九阳的，专业的才是好的。 个人比较喜欢九阳的锅的内衬，比一般品牌的都要好，做出的饭也好吃。更多回答wduser_广告打得响 价格高 坏的快wduser_能煮得熟饭热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930测黄道吉日抢平台优惠房地产的泡沫，一戳就破！阅读//5b.cdn.sohucs.com/images/efbf0f6e07f6faca88.jpeg人类泡沫史源远流长，皆因贪婪和无知所致，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角，十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远。
人类泡沫史源远流长，皆因贪婪和无知所致，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角，十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远。
美国佛罗里达地产危机是有记录的第一次房地产泡沫，其后日本、东南亚都未能摆脱，而最近一次全球性金融危机也是源自于美国的地产泡沫。
这些危机都有什么共性值得留意？我们能有哪些反思？
现在一起回顾这四次地产危机。
美国佛罗里达
1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。
飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。
飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。
佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。
一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！
买房并未在全国形成风潮，虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。
但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。
与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。
他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。
赚钱的消息就像风，藏都藏不住。更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。
在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。有人传言，几年前投入800美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。
回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。
当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。
银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。
佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。
地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。
一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。
一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。
1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。
这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条，这就是另一个故事了。
二战之后，日本开始心无旁骛搞建设，结果令人侧目。
从1953年到1973年，20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起贸易战，于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。
1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成，1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识，剩下的只是时间问题。
当然，这也与美国自身有关。
1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，1979年的夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定治理通胀，五年时间里美元汇率上涨了近60%，大量的海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日渐成为问题，为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。
于是广场协议出台了。
1985年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称”广场协议”，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%！
日本怎么应对的呢？——他们使出洪荒之力放水
《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。
从1986年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5%降到2.5%，是当时世界主要国家中最低的，年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。
鼓励企业发债
年间企业融资金额上升了5.5倍。
银行开始大力放贷，尤其是房贷
不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
日元每年的升值水平超过5%
只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。
承平已久，老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。
所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！
政府本意是希望更多的资金进入实体，以弥补出口受挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成本高企，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因为盛世日久，国内人工高涨，浮靡之风日盛，成本也不低。但最主要的是，此时做实业远远比不上做投资。
结果是显而易见的，股市高涨、地价房价直升。
从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。
日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。
1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。
有案例记：
京郊有29户农民拆迁，土地合计拆迁款8亿日元，而以前这29户农民劳作一年所得不过100万日元，所以就欢天喜地的签协议了，但不过五个月，很多人就开始后悔，因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元，少挣了3亿，相当于他们以前辛苦干300年的。
那个年代不买房简直就是奇葩，有的楼盘因为申购人数太多，不得不采用摇号的方式发售，中签很难，有个楼盘第一年的中签比例是1/3700，第二年达到了1/6200，一房难求，以前两幢房屋的夹缝因地势狭小基本无用，有心者把这样的土地也开发成房屋出售，可能宽不到3米长不过4米，但可达数层，民间称为“铅笔楼”，居然也被抢购。
▲ 1987年，参加摇号没中签的母亲，因为有两个孩子很希望能买这套房，不过中签率只有1/3700，采访她的NHK记者安慰她明年继续，第二年实际中签率为1/6200
开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛起。
典型者如尾崎清光，高中辍学，后在大阪暴力团伙東組崭露头角，1969年设立了自己的公司，以不动产和高利贷为主要经营业务，借此赚到第一桶金之后涉及政界，黑白两道通吃，后来只要东京搞不定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费动辄2~3亿，他还要在项目中入股或者抽头，因此暴富，他生活奢靡，在银座花天酒地，情妇都要20岁以下的，极有权势，1982年过生日，道贺的名流超过千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。
当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但是到了1985年，东京推出了“首都改造计划”，这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场疯狂时抛了出来。
1985年人口普查东京总人口为835万，首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬迁或改造是迟早的事情，但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。
这一轮的大受益者是早坂太吉，坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光，因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司核心业务，也是“不动产的拆迁+问题土地合规”，有多挣钱呢？
1986年日本企业收入排行榜上，第一丰田，第二索尼，第三是最上恒产，这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱，之后慢慢渗入到一级土地市场，早坂太吉的大手笔，就是押宝东京都厅建址。
1982年前后传出东京都厅重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收购西新宿土地，其中最大一块地在西新宿六丁目，总价75亿日元。最终果如早坂太吉所料，新长官推进都厅向西新宿转移，一夜之间，早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块，当年凈赚了1560亿日元，震惊全国，很多人认为这是黑箱操作，不仅引起司法注意，更引得黑帮嫉恨，1986年有人朝他客厅里扔了三颗手雷，幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩，不然八成命丧黄泉。
但这些都是插曲，全民癫狂是很难叫醒的，何况不光楼市，股市也一样。
1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了100倍。
1986年1月日经指数13113点，000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”
房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，举几个小例子：
1.每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司车补好几百万，花不完；
2.男多女少，女孩子很受重视，圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不能低于1万，一个月三场演唱会，一周一场电影属于常态化。
3.那时候是毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配，如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。
4.当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书，价格是6.1亿美元。日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。
当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！
但怎么可能呢，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。
他们怎么做的？
1.紧缩货币。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。
2.收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
3.调整土地收益税。
4. 出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。
货币紧缩之后，第一个崩不住的是股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市总市值的41.7%，进而在1989年达到顶峰，但是之后急转直下，海外投资者认定泡沫将破，大肆做空，以1990年新年为转折点，日本股市掉头向下，1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。
泡沫被戳破，但其影响超过了很多人的预计：
1.日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。
2.失去的二十年
地产泡沫破灭，日本经济增速和通胀率双降，年间，日本GDP增速平均为0.8%，这还是在政府不断刺激下取得的结果。
3、居民财富大幅缩水
所谓低欲望社会也是财力和信心的反应，日本学者统计，期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。
4.企业不振
因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不努力归还债务，竞争力下降。特别是银行受损极大，因为坏账大幅上升，1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。
5.日本政府更是输家
1991年之后日本政府债台高筑，1991年日本政府债务/GDP比重为48%，2014年这个数字变为230%，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，日本的国际地位也下降不少。
很多普通人受时代影响大起大落，命运多舛，即便是那些风云一时的人物也不例外。前面提到的早坂太吉，地产泡沫最疯狂的时候发妻去世，后妻结婚不到两年提出离婚，居然索要750亿的巨额补偿，1991年之后地价狂跌，投机失败，他的公司——一度日本前三的大公司也轰然倒掉，2001年早坂太吉突发脑溢血，虽然保住了命却成了植物人，5年后离世。
中国之前，上一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。
这一切的起源来自于1980年代的开放：
菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；
1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。
到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。
年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。
但资金流首先推动的是主要城市的房价。
印尼在年内房地产价格上涨了约4倍;
马来西亚、菲律宾和泰国在年内都上涨了3倍左右;
1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；而年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。
蔚为壮观。
不过这一切，都不可持续。1997年东南亚金融危机打断了这一进程。究其原因，还是因为热钱涌入太多，过早对外开放了其尚未成熟的资本市场，过度放松了对资本项目的管理，为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。
进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期。采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。
同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。
地产泡沫开始破裂。进入1996年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧，对泰国的汇率造成了巨大的压力，巨大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。
与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成。
以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的1995年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃，金融和房地产类股票甚至下跌了70%～90%。房地产市场泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。
其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。
2007年美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。
2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，经济衰退，小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。
有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。
2001年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。
发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，因为他们也没什么网点，于是主要依靠分销渠道促进业务，这些渠道因为要拿佣金，于是进一步放宽了借款者的门槛，什么都没有的三无人员都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。
金融机构疯了吗？没有。
1.因为有政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元；
2.因为房价一直在涨，作为抵押品，即便出现违约现象，银行也可以拍卖抵押品控制风险；
3.因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。
到了2007年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。
房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。
物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，随之大幅上升，而且美国人也不储蓄，更拿不出六个钱包应对危机，然后很多人就发现，房贷还不起了！
利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。
次贷危机随即爆发，并旋即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……
2008年次贷危机至今已近9年，美国经济经过多轮宽松才开始走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷，中国经济的增速不及以往，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
不论何时何地，房地产的泡沫都有一些特点，比如：
1.住房需求有巨大的转变；
2.每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，房地产因为各种禀赋优异，成为天然的蓄水池；
3.泡沫也离不开银行等机构的推波助澜，房贷宽松、金融产品无节制的创新；
4. 投机横行，每个人都唯恐错失；
5.泡沫破裂有时来自于天灾，有时只需一个谣言；
6. 而不论怎样，普通老百姓都深受其害
可总结的很多，没有房价永远涨这种事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断，历史的小波折对个体来说就是大灾难，希望这种小概率事件最好别落到你头上，各自幸福安康最重要。
本文来源：大猫财经（ID:caimao_shuangquan）、牛弹琴
全球房价集体降温 这是又一轮危机的前兆吗？
2018年，距离上次全球经济危机已经过去整整十年。随着美联储的稳步加息节奏，全球利率也开始普遍上扬。这无疑给无论是刚需买房还是投资性房地产市场都蒙上了一层厚重的阴霾。
从伦敦到悉尼，从北京到纽约，这些一直以来备受关注的网红城市无一例外的面临了房价骤降的尴尬局面。
一方面，税收政策变化抑制了购房者的需求，另一方面，房价与居民的负担能力落差扩大，再加上贷款利率和标准收紧，这些因素共同冲击了市场。低压情绪在全球蔓延，带来的是联动的威胁和看不见底的恐慌。
中国指数经济研究院数据显示，2018年上半年，全球房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。
在未来很长一段时间内，供求关系的平衡仍然是全球房企和政府政策调控之间必须直面的博弈。
澳大利亚房价跌跌不休
7月，澳大利亚房市暴跌，悉尼和墨尔本这两大重镇的同步重创下跌是导致这一惨状出现的最直接原因。在此之前，澳大利亚的房价已经连跌了9个月。
根据CoreLogic Inc.在本周三发布的数据显示，2018年7月澳洲房价同比下滑1.6%，创下自2012年8月以来的最大跌幅。与此同时，由于中期资本增长前景堪忧和抵押贷款成本较高，投资者也将面临租金下跌的压力。
更糟糕的是，澳大利亚年度房价下跌空间还在持续扩大，短时间内还未看到这种颓势暂停或者反转的迹象。
而这一切，与澳大利亚政府已推出的一系列调控措施不无关系，包括收紧贷款政策、提高按揭利率、限制房地产投资等。早在去年3月，澳大利亚审慎监管局(APRA)就出台新规，要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%，并将投资性房贷控制在10%以下。
越来越高的成本和越来越低的信贷流动性都将持续利空房地产市场，进一步引发“微型信贷危机”，从而对房价造成更大的负面积压。
BIS Oxford Economics更指出：“澳大利亚对投资房地产市场调控的加深，尤其是对外国人投资房地产管控的加深，都将会让该国房地产雪上加霜。”
“流感”下的全球房市
最害怕的不是坏天气，而是不知道坏天气会持续多久。
对脱欧的担忧一直是英国未来经济摇摆不定的重要影响因素，叠加经济增长放缓和高价抑制的需求，使得伦敦的房价开始下跌。
据Savills Plc 的调查显示，伦敦市中心最佳地段的房价自2014年见顶以来已经下跌近18%，其中一些房屋的价值缩水幅度高达三分之一。而伦敦高档住宅区受市场下滑的冲击最大。尽管销售不断下降，但是很多房东还是挂出了急等出售的广告，试图尽快从房价下跌造成的资产减值泥潭中尽快抽身。
在隔着大西洋的彼岸，美国最繁华的曼哈顿，房屋销量已连续三个季度下降。据彭博数据显示，第二季度末市场上有近7000套房源，比去年同期增长11%，但销量下降17%，至2600套出头的水平。
新房数量还在不断增加，库存数量还未完全消化，趋化速度缓慢导致供大于求，这也使得潜在买家要不持观望态度，要不变得更加挑剔。
受制于特朗普新税法的出台，未来3年将有80万人离开纽约和加州，这将对当地房产市场造成毁灭性打击。而向来强势的豪宅市场如伦敦一样，也遭遇了金融危机后最大降幅，销售创十年新低。
而与美国毗邻的加拿大，在这场降温潮中同样无法幸免。据温哥华地产局最新公布的数据显示，7月当地住宅销量环比下跌14.6%，同比跌幅则达到30.1%。当月成交套数仅为2070，创2000年来新低。
根据温哥华地产局负责人Phil Moore对数据进行解读时称：“由于当前市场活跃买家数量的急剧下降，房屋价格也随即进入下行空间。”
通常情况下，夏季本就是房产成交的淡季，而今年的情况相较往年更显惨烈。尤其是自今年二月，温哥华政府开始分别提高了海外买家的投机税率到20%和征收房产总额1%的房屋空置税后，都使得房价下跌的这层阴霾暂无褪去的可能。
在全球绝大部分热点城市都遭遇降温甚至寒潮的艰难处境时，新加坡的房市连续四个季度上涨，成为房产界的一股清流。
中国：巨大的是市场背后是巨大的宏观调控
毫无疑问，不动产投资在中国人的资产配置中仍然是重中之重，国家通过有形的手对房地产市场进行的宏观调控从未停止过。重锤之下，必有反应。
根据央行7月13日公布的2018年上半年金融统计数据报告显示，6月末，广义货币(M2)增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.1个百分点。与此同时，社会融资规模存量增速也持续走低。这意味着，央行在金融各方面加强监管和去杠杆政策效应正在逐步显现。
地产商要不加紧去库存卖房子获得回笼资金，要不在外部加快融资让自己快速回血。而这两种途径，在当下看来，哪一个都举步维艰。
金融去杠杆和外部贸易摩擦未见好转，中央对地产商高压连续还贷的调控也未收手。不仅在买房资格上进行多重限制，在住房抵押贷款上也出台了更多的调控指标，对过热房价的严防狠打已经导致一二线网红城市房价步入销售冻结、价格下行的境地，甚至促使今年的销售面积降至历史低点。
除此之外，一手房于二手房的价格倒挂也让供给面出现了扭曲。一些面临严重融资困境的开发商现在正以低于二手房的价格出售新房，从而换来短暂性的资金回笼以防失血过多导致崩盘的极端情况。
楼市调控不断加码还表现在房贷利率的不断上升。根据融360数据整理显示，目前国内房贷利率在经历了5连涨之后，平均利率是5.65%，而下半年房贷利率有望升破6% 以上，甚至达到7%。无论是一二线的热点城市，还是刚刚炒红的三四线，房价的下跌也只是时间的问题了。
据《经济日报》国家统计局新闻发言人毛盛勇日前表示：”今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，所以，要因城施策，精准调控。”
夏天来临，防暑“降温”，无论对于老百姓，还是对于下半年经济的良好运行，“稳”，就是最大的好事。
十年之后，“我们不一样”
今天，与08年由次贷危机引发的全球经济危机已经整整相距十年。与曾经管理层看任风险并被动地卷入到危机中不同，各国政府早已练就打怪升级的本事，防患于未然。
这一次全球一线城市房产成交量的骤降与各国政府提前进行宏观布局不无关系。
中国政府对房地产市场的调控在近2年持续加码。无论是十九大报告，还是两会的政府工作报告，中国政府对房地产市场的基本定位是“只住不炒”，限购和限交易两手抓，目的就是要让国内房地产市场回归到以消费为主导的市场。
而欧美国家，在经历了十年前的那张经济浩劫之后，同样是未雨绸缪。
美国于去年第三季度开征房产税，税率一般为1%至3%。今年3月，伦敦政府也“借鉴”了中国经验，开始着手限购，对于35万英镑以下的房产，将向海外买家设立三个月限售期。
政府主动为房地产市场挤泡沫，也是从侧面降低房企的负债水平，把社会资源和精力更好的分配到实体经济等关乎国计民生的领域和行业，从根源上抑制不必要的泡沫造成的虚假繁荣，也不再过分担心泡沫被戳破以后所面临的像08年一样的经济闪崩。
此外，监管层也从未放松过警惕。银监会审慎规制局局长肖远企此前也公开披露，截至2017年末，我国商业银行核心一级资本充足率为10.75%，一级资本充足率为11.35%，资本充足率为13.65%，较2016年底略有上升。
无独有偶，欧美主流国家商业银行的资本充足率都显示了上扬。
根据中国工商银行城市金融研究所数据显示，截至2017年末，富国银行、摩根大通等美国4大商业银行普通股一级资本充足率除花旗银行外较2016年末均进一步上升，普通股一级资本充足率普遍高于11%。
英国情况基本与美国保持同步。据新华社数据显示，除了渣打银行之外，其他四大银行的核心资本充足率分别较2016年底上升了0.7%、1%、0.5%和2.1%，总体商业银行核心资本充足率已经达到了13.4%，比10年前增长了3倍。
各国商业银行基本保持了同一基调，在抗过了内部的压力测试后，一致提高了资本充足率，增强了抵御外部风险的能力。
与此同时，CDS、ABS等这些次贷工具规模的缩减也从另一方面收紧了可能发生的潜在联动风险。自2017年以来去杠杆取得初步成效，信贷偏离其趋势的缺口有所收缩， 使得“紧信用”的宏观审慎管理更具有结构性和针对性。在打破信贷与房地产相互强化的顺周期性问题上，各国政府从未停止其宏观调控的脚步。
十年一轮回，可是这一轮，无论是欧美发达国家，还是发展中的中国，早已不再守株待兔，而是在此前被动而深刻的血泪教训中汲取了经验，选择了主动出击。
本文来源：华尔街见闻
本文作者：周明明
房地产还靠得住吗？经济增长靠什么？
与几年前大家普遍的良好感觉相比，大家现在或多或少地会有“烦恼”：经济学家近期对国内经济基本面的争议非常大，股市、汇市持续大跌，房价泡沫巨大，各类次级债务（P2P，非标融资，地方政府平台等等）违约事件频繁发生，中美贸易摩擦又为这场次级债风暴添堵。
国内的舆论通常分成泾渭分明的两派，微信朋友圈中最多人阅读、点赞、打赏的有两类文章：一类是高呼“我们厉害了，崛起了”……另一类是说“我们要崩盘，我们招架不住”……两个极端，非黑即白。
这一段时间，笔者在北美与全球各地的金融学界资深学者以及资产与财富管理专业人士进行非正式的交流。交流中自然离不开“中美贸易摩擦”、“中国经济问题”等等话题，通过在海外的见闻，就以上的争议理一下思路如下。
A股估值已相对合理
美国真要通过贸易摩擦搞中国吗？中国经济已经处于全球举足轻重的地位了，即使特朗普真能搞垮我们，结果一定是两败俱伤；他一定不会愚蠢到把自己也搞垮，这已经是学界与业界的主流共识。
地球如此大，不会容不下中美两国的。一方兴起，另一方就完蛋？不能共同进步吗？其实不然，两国一直以来都在各种摩擦中实现“合作共赢”。拉长时间看，摩擦争吵是表象，合作共赢才是实质。
老外们普遍都认为中国的城市面貌、基本设施、生活水平在过去的三十多年来有了翻天覆地的变化，尤其是公路、高铁、机场等基础设施已经是绝对世界一流，城市的高楼大厦也是领先世界，各种“硬件”确实是厉害了！当然，我们自己知道，各种“软件”有待于进一步提升。不过，既然老外普遍看高我们，我们没有妄自菲薄的理由。
这一段时间笔者交流过常春藤名校顶尖学者、美国基金经理、中东国家主权基金投资决策人士等诸多海外精英，无一长期看空中国，更无一认同中国崩溃论。他们只是认为国内资产价格偏高，且政策的干预不可预期，因此在对中国资产的配置上持谨慎态度而已。
国内的主要资产因多年的货币超发以及其他种种原因而一直处于偏贵状态，现阶段在去泡沫过程之中也是海外多数专业投资人的共识。
就国内主要资产而言，A股过去总体大多数时间偏贵是不争之实，2015年股市崩盘时国家队救起的是全世界最贵的股市也是不争之实，超贵的估值是无法长期维持的，救市只能是延缓、改变不了A股以总体下跌来实现向其应有价值回归的过程。
不过，A股总体估值在跌了三年后已经到了回报相对合理的低位了，外资也愿意开始逐步增配A股。今年上半年一来，A股一路下跌，沪港通与深港通的资金走向就是明证：据券商中国报道，今年以来，北上资金累计成交净买入1601.85亿元，其中，沪港通净买入854.79亿元，深港通净买入747.06亿元。在沪股通中，北上资金共对贵州茅台、恒瑞医药、中国平安、长江电力、伊利股份、上海机场、中国国旅、上汽集团和招商银行等9股持有市值超100亿元。深股通方面，北上资金对美的集团、海康威视、格力电器、五粮液、洋河股份等5股持有超百亿市值。
房地产泡沫与债务难题是软肋
承认我们长处的同时，不得不提下软肋，那就是房地产泡沫与债务难题。
每次出国，都不免会比较一下美加与内地大城市的房价。这段时间走了不少美加城市，不难发现，美加两国的主要大中城市的住宅，无论是别墅，还是公寓，都比北上深的动辄千万的钢筋水泥“豪宅”性价比高得多。即使是在被认为泡沫最严重的大温哥华地区，我在白石镇走了一圈，发现这里的数千平方英尺豪宅，有山林海景、也有鸟语花香，普遍带私家泳池，只需200万加元左右（约1000多万人民币）就能买下，然后你可以与正在风口浪尖上的华谊兄弟老板们当邻居。
认为国内房价没有泡沫的国内朋友，不妨出国花些时间看看房子，比较一下就能更客观看问题了。越是比较就越是发现国内的房子性价比不高，然而，价格节节大涨的却是国内这些性价比不高的房子。 老外们看不懂。大家只是关心如何收场。
这个问题，我也没有答案。只知道国内的借贷杠杆大部分直接或间接与地产有关，如果房价下来了，就代表社会总体杠杆水平下来了。债务问题也就解决了一大半。债务问题老外懂的，不外乎就是一些各类的质押类的“非标”债权融资加上层层结构嵌套。当年华尔街玩得最溜的CDO（债务抵押凭证）不正是鼻祖吗？当然了，最终导致上一次全球金融危机的也就是这些元凶。
经济学家明斯基对不同投资者的阐释如下：“在资产的收益现金流既能满足负债方的利息支出，又能满足本金的支付时，这是避险投资； 资产收益现金流，只能满足利息支出，为投机性投资；资产收益，则连利息支付都不够，而是寄希望于资产升值来偿付利息及本金，是庞氏投资；泡沫的破裂则是由于庞氏投资者被迫抛售资产而引起的。”
国内房产投资的租金收益低的恐怕连将来的房产税都覆盖不了。这该归在哪一类投资？
结论显而易见。“夏虫不可语冰”，笔者曾写过几篇关于房地产泡沫并提示风险的文章，跟帖中骂声一片。
前央行副行长不久前就说过：央行收紧货币供给是迫不得已的举措，过程也是痛苦的，金融泡沫，甚至房地产泡沫都有可能会被引爆，近来股市持续下跌就是最敏感的金融市场做出的率先反应。
股市是经济的领先指标，去杠杆坚持下去，下一步就会轮到国内的其它贵价资产。其中最大的一块贵价资产就是长期以来只涨不跌的房地产。
房地产价格最终能下跌吗？我还是没有答案。只记得，“权威人士”明确说过：树是涨不上天的。
不过，如果房价逐步回到合理的水平，那真不是什么坏事，虽然GDP增长放缓无可避免，但从此真正的落后产能出清、经济结构转型、全社会“去杠杆”等倡导多年的目标就能得以实现了。对于自住为目的的房东而言，所有房子依然在，不影响使用价值。对于投资人而言，楼市投资吸引力消失了，资本市场与房地产市场浮嚣淡出，更有利于大家安心工作与创业，把实体经济做扎实，把核心技术搞出来。
如果要硬撑着房价可以吗？我想可以的，那就只有靠万能的印钞机了。不过，如果单靠印钞能解决一切经济难题，那么，日本就不曾有“失去的二十年”，美国能避免了“次级债危机”，津巴布韦、委内瑞拉等印钞能手就已经是经济强国了……
最近人民币汇率的大幅下跌其实正是为国内货币长期超发以及房地产超级泡沫堰塞湖的泄洪。
国内楼市成功吸附了十多年一直超发的货币，一来一路上涨而从无像样的调整，每次有下跌趋势出现时，各级政府会及时采取各种强效措施来刺激。2014年间，三线以下城市曾出现巨量的房地产库存，然而去库存的办法不是降价促销，而是“创新”地通过国开行提供天量的5-6万亿（总规模为“财新周刊”估计）的补充贷款（PSL）对棚户实行货币安置，5-6万亿的钞票直接砸向房地产市场，配合上当时的鼓励居民加杠杆买房等“强有力”措施，让本来就很贵的房地产硬是在两年间价格再度翻倍，直至今天全国范围已经难以找到真正值得投资的价值洼地。
创新依靠进一步改革开放
国内经济要保持可持续的中高速发展需要有创新能力，而创新能力很重要的一部分来自于对外开放与交流。
过往二十年的高速经济增长，其中一个强的增长的动力就是C2C（Copy to China），即把欧美的先进商业模式引进来中国，EXPEDIA的中国版就是携程，美国连锁酒店Travelodge、BestWest的中国版就是汉庭、如家、锦江之星等，美国有了Google后我们很快就有了百度，ebay出现不久我们就有淘宝，Twitter出现了我们就搞微博，Coupon问世了我们就有美团……
在海外转一圈就发现国内与美加的生活方式已经接轨了，老外有的，我们都有了。再来C2C，就行不通了。此时，就只有通过创新来找新动力了。
中国有全世界最勤劳的国民，有全球最大的单一消费市场，经济发展潜力后劲十足。中国经济遇上问题，不是第一次了，也绝对不是最后一次。记得年间，外有亚洲金融危机，内有国企大面积亏损、银行坏账、楼市低迷，是靠政府推动落后国企产能出清、经济结构作外向型调整、住房制度改革、加入WTO等的一系列有效的改革开放举措，迎来十年高速增长，让人们的生活方式有了跨越式的提升。这次也不例外，只要持续改革与开放，把创新的潜力释放出来，就能解决种种问题，实现可持续发展。当然，我们也有很多课要补，比如如何更好地融入国际游戏规则，如何更顺畅地进行对外信息交流。
本文来源：陆家嘴杂志
本文作者：黄凡，宁波银行私人银行部总经理
中国房地产，换了一种玩法！
8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。
这意味着深圳版“新房改”方案正式落地。
对于深圳，房地产将开启另一套模式，另一种玩法。
一旦这种玩法，被证明有效，可以解决中国房地产发展中错综复杂的问题。
极可能被推向全国主要城市，成为未来二十年，中国房地产的新玩法。
中国房地产面临的问题，现在已经不是一个行业问题或民生问题，而是一个系统性问题。
因为，无论出台什么政策，决策者必须面临四个考验。
1、房价不能大涨——否则，再次引起全国性抢房，后果将无法面对。既无法向上，向中央交代，也无法向下，向老百姓交代。
2、 房价不能大落——否则，很容易引起系统性金融风险。
3、 保证低收入群体，有房住——这是一个民生问题，也是一个稳定问题。
4、保证地方政府财政收入——这是一个官生问题，直接触及自己利益。
所以，一切的改革必须保证，不能碰到以上的四条红线，无论他是长效机制还是短期调控。
然而，当人们跳出这四个问题思考，到底哪里出了问题呢？
回顾30年前，当中国的房地产缓缓启动的时候，我们是以香港为老师的。
我们学习了预售模式，当房子还是空中楼阁的时候，就可以销售。
我们学习了土拍模式，以价高者得的方式决定绝大多数土地的所有权归属，而土地高拍的后果直接导致商品房高价。
我们学习了商品房模式，将所有市民居住问题，推向了市场，由市场来自由配置，不论他们是穷人还是富人。
甚至，我们还学习了“建筑面积”模式，人们买到了100平方的房子，可能只能获得80平方的实际使用面积（这套计算方法，发源地香港已经废除），对于究竟买的值不值，普通人永远心里没数。
当然，还有很多。
然而，今天回顾起来，这套模式，虽然帮助中国房地产快速发展起来，但是带来的问题日渐暴露。
首先，纯粹以市场方式解决居住问题，看似公平，但是会导致部分中低收入群体陷入无房可住的境遇，然而解决这部分人的居住问题，实际上应该是一个政府不能推卸的责任。
其次、价高者得的土地模式，会让地方政府乐于依赖土地财政，而缺乏推动实业、制造业发展的动力。
再次，纯粹的市场经济，会越来越快的推动房价的上涨，而房价的上涨又会带动越来越多的人参与买房的队伍之中，同时把整个社会的财富裹挟进去，造成房价不能跌，不敢跌的整体社会绑架。
就像今天，当国家发展方向，企业盈利，精英财富安全，百姓养老依靠，都基于房子的时候，这意味着什么？
意味着，我们的老师，请错了。
老师请错了，就必须重请。
而，这一回很可能就是新加坡。
因为，新加坡在房地产管理方面，取得了世界公认的成功，成为政府解决住房问题的典范。
一、2005年人均住宅面积达到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。
二、自90 年代以来，房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了好的效果。
三、新加坡财富的积累没有被房产绑架，主要的财富来源是外贸和产业，已经成功跻身于世界主要产业发展强国之列。
新加坡房地产管理的成功，用一张表就可以理解。
注，永久居民：获得新加坡身份的外籍人士，有部分公民权利。
一、新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。
新加坡政府立国之初，便将公共住房建设作为优先任务。目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。
二、组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强。
其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。中等收入的新加坡家庭仅需2 到2 年半的收入即可购买一套4 室组屋。
三、低成本的土地供应为低价组屋的必要保障，组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。
四、新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。
严厉的抑制投机政策使得整个新加坡组屋居住市场没有套利空间存在。另外组屋在面积方面，执行区别化对待，福利性质越强的居所，面积越小，反之则越大。以防止这种政策变成生产懒人的温床。
最后，小规模的商品房供应，可以满足富豪阶层的较大的享受需求，虽然这部分房产价格波动较大，但是普通居民生活不受影响。
很明显，这一次深圳房改是“以新为师”的。
深圳新公布的房改方案，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套。
然而，170万不是重点，重点是这170万的供应分类表。
对照新加坡住房体系表格，你应该发现多处学习的痕迹。
1、 商品房总量已经下降至50%以上，可以说这套玩法中，商品房不是主角，同时也可以说开发商也不是主角。
2、 主角是以政府为主导的民生住房体系，这套体系在新加坡叫做组屋，在深圳叫做政策性支持住房，这类房屋会在居住中占最大比例。
3、 两个体系，民生福利性质越大的住房，户型面积越小，新加坡组屋是这样，深圳的政策支持住房也是这样。
4、 民生住房体系都有保护户籍人口的条款，在新加坡只有公民才能购买新的组屋，绿卡人士只能买二手组屋。对于深圳，只有户籍人士可以买安居型商品房，而非户籍人士只能租房（低端）或申请人才住房（中高端）。
5、 保证一定小规模数量的商品房供应，既稳住了房价，也为高端需求提供了出口。同时，较低的供应量保证商品房的稀缺而不至于价格大规模下落。
深圳新房改又一次拉开了中国向外学习的序幕。
三十年前是香港，这一次是新加坡。
所以，还有更多的政策需要完善出台，包括：土地供应保证，民生住房的申请条件，防范政策住房的套利条款，等等等等。
但，不管怎么说，这是一个新的开始，对于深圳是新的，对于中国房地产也是新的。
不在改革中重生，就在退缩中死亡。
愿这次学习中，深圳好运，中国好运。
注：部分内容选自兴业研究《新加坡人买房是怎样的一种体验》。
本文来源：米宅米宅（mizhaimizhai）
本文作者：宋富贵