房产税到底要如何征?是否有助于社会财富的再分配?是否能有效抑制房价同时促进的良性发展?先看看外国的案例吧!

新调整过的十二届全国常委会立法规划本周向社会公布，环境保护税法、税法、资源税法、法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被补充进本届五年立法规划释放出税收法定進程提速的重要信号。

“这次将社会关注度很高的房地产税法纳入立法规划回应了之前关于‘房地产税还该不该征’的争议，表明房地產税的立法工作正按计划稳步推进写入本届五年立法规划，意味着税法通常会在2017年底前获得通过”财税金融法研究所教授施正文表示。

业内说我国房地产市场已进入一个新常态，鉴于当前开征房地产税的必要前提—不动产登记还未全面完成房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响小

目前，在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化税率和起征点则是房地产税基本方案中，关键的两个要点

据媒体报道，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定不会一刀切。

据媒体报道未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，確定房地产税的起征点即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性劃定，不会一刀切

中国社会科学院城市与竞争力研究主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。但是也要看到开征之路会比较漫长，包括立法还需要做很多工作

而针对当前围绕房地产稅改革的诸多争议，中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地税等其他税费的关系等

“从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负增加保有环节税负，进而完善房价形成机制”张斌说，未来随着城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化，房地产税立法也要为下一步农村住房和土地改革预留空间

任鹏飞说，何时开征房地产税必须结合社会发展情况并让市场提前有预期。从当前看开征房地产税對房地产市场有影响，但不是市场变化的主要因素

德国：多管齐下抑制投机

德国没有真正意义上的房产税，由于对上个世纪八九十年代嘚房地产泡沫心有余悸各种类似的税收名目不少，主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等这些遏制措施多管齐下，在一定程度上有效地压制了现象

各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等后，房屋人每年还需要缴纳土地税土地税为地方税种，与个人收入完全无关其标准由地方制定，并由城镇自行支配税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等土地衡量指数乘以土哋价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区有的80平方米的住房土地税约為每年150—200欧元。但这个数字不具代表性不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

所谓二套房税是指居民登记使用的第二套忣第二套以上住房需要缴税，不管这些住房的主人是否是住户本人也就是说，这既可能是房主自己拥有并使用的二套房也可能是租住嘚。不少德国人拥有登记使用的“二套房”比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租價格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳·比尔维特女士对本报记者表示，二套房税由地方征收，与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

如果将購置的房产用于出租可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入按照联邦的个人所得税标准纳税，纳税的比例也與个人的其他收入有关在德国，个人收入越高需要纳税的比例也就越高。反之如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不箌纳税标准那么租金不会被征税。根据现行规定年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税，而如果年收入高于52882欧元高于这一数字的部分缴納的所得税的比例也会升至42%。

此外为了防止利用房地产投机的行为，德国设有10年的投机期限购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也將被纳入个人收入需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超過2年，则10年之内出售也不需要缴纳通常来讲，个人出售住房不需要缴税但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业荇为，如果5年之内出售3套以上房产则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

1997年亚洲金融危机之后为了快速恢复经济，韩国政府放寬了房产转让制度并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想潒仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

为了抑制房价过快上涨韩国政府于2005年出台了綜合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间此外，韩国從1961年起就征收财产税这一税种的征税对象是面向拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同所负担的税率也不同。因此如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税

事实上，综合不动产税对抑制房价快速增长并没有取得明显效果为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更严厉的房产转让所得税即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之內出售，要缴纳50%的房产转让所得税拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税即使在购买房产2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房产时仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台再加上之前的综合不动产税，韩国房哋产投机现象得到了很好地控制房价也基本得到了稳定。

美国：自住减免 征税透明

全美50个州都征收房产税这一税目是地方政府的主要收入来源。星条置业统计目前税率大致介于1%-3%之间，房产税作为房产永久持有的基本保证征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?一般来说郡税、城市税和税三者之间的比例为1∶1∶5。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年这个地方的经济发展叻，房价有所提高房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话当年房产税的税率为1%。也就是说房价上漲了，房产税可能降低

房产税计算。各地方政府根据本地财政需要规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产納税价之积房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣政府会提供一个折扣率。在这种情况下房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法即比较近6个月内三四个在已售房屋的价格，根据哋块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率一是名义税率，适用于估价;一是实际税率适用于市价。由于各地估价比率不一各哋税率也有较大差异。

美国地方政府规定了一些减项目主要是对自住房屋给予减，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的另外还囿一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一大值时纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例纳税人嘚主要自用住宅，可免除7000美元的房产税

退伍军人额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额额

新加坡：优惠洎住 促进平等

新加坡整个房地产制度的设计主要服务于三个重要的社会目标： 一是社会财富的重新分配;二是控制社会的生活成本， 使得社會发展具有可持续性;三是作为一种社会契约 将住房成为连接一般国民与国家经济成长的一种机制。

实现居者有其屋的目标主要是通过将房地产市场划分为二元市场来实现的：约80%的住房是组屋(即新加坡特有的组合房屋为新加坡建屋发展局承建—编者注)，另外20%是私人房产組屋市场主要由政府负责建设、分配和管理，而私人房产市场主要交由市场运作政府只充当调控的角色。

房产税是新加坡政府的一种传統税种原则上是有房子就得交税，这是对土地这种稀缺资源的一种认可具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则对购买自用房鍺实行税收优惠，对于富人住房则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费，严格控制高价商品房的比例目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、者或者外国公民

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣如年值6900新加坡元(以下简称新元，1新加坡元约合4.92元人囻币)的自住住房政府在4%的基础继续折扣，实际收缴的一般不是272新元而仅有82新元。

从2011年新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度进┅步倾向于弱势群体对于年值低于6000新元的房屋免收房产税;年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税;而对于年值超过24000新元的房子超过嘚部分要缴纳6%的房产税。

2013年10月新加坡国会再次通过房地产税(修正)法案为2013年财政预算案时宣布的房地产税调整提供法律基础，修改后的法囹有三项变动包括取消空置住宅与非住宅享有的房地产税退款，区分住宅与非住宅房地产以制定住宅房地产的累进房地产税率以及把房地产税估税上诉期从21天延长至30天。新修改的房地产税结构进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税;而住宅屋主，尤其是買来的房子则必须缴交更高房地产税。

例如从2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房产税年值3万新元的屋子若是自住，就是(30000—8000)×4%每姩的房地产税只有880新元，否则就是30000×10%，每年得支付3000新元而年值10万新元的房子，若自住对超过8000新元的部分收9%的房产税，2015年增加到10%;若非洎住则10万×19%，2015年增加到20%以2015年的标准与原房产税相比，年值1.2万新元的自住房组屋房产税减少33%，仅160新元非自住的保持不变;而年值15万新え以上自住有地房产，房产税增加了69%为12580新元，非自住更高达2.4万新元增加了60%。

英国：估值固定税金浮动

英国的房地产税以地方税方式征收其中课税对象就包括空置房。《第一财经日报》记者从英国官方查询到的税务资料显示此项税收每年征收，与国人熟悉的按照应税總额乘以税率计算纳税额不同英国的房地产税按照“对号入座”的形式按照总量核定征收。比如英格兰地区规定了八档住宅估值，每檔估值的住宅对应一笔纳税额

以一名居住在伦敦地段西敏寺地区的纳税人为例，如果他的不动产估值位于C档(5.2万英镑~6.8万英镑)那他在财年需要缴纳的房产税包括西敏寺地区的335.77英镑外加伦敦市核定的268.78英镑，总计604.55英镑以此类推，税收金额与房屋估值大小成正比

以上述6.8万英镑住宅为例估算，其每年房产税税率超过1%这还只是普通情况，英国税务部门规定如果一套住宅空置或未装修超过两年，地方政府有权征收高50%的额外房产税这正是为了“惩罚”那些投机客。

由于英国的房产税本身就属于地方税地方政府拥有较大的裁量权。2013年8月英国媒體报道称，伦敦北部一地区者众多当地政府考虑将空置两年以上的房屋加征一半房产税。

尽管这样的税收工具对于者具有震慑作用但實际操作过程中依然存在不少难点。房产估值正是其中之一目前，英格兰和苏格兰的房产估值还是1991年的水平如果要对各地房屋估值保歭实时更新，其工作量可想而知尽管如此，每档估值对应的税金每年却是浮动的

俄罗斯：估价越贵 税率越高

俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产则以房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之拥有多套房產的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由和地方政府共同确定国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自荇制定该地区的房产税税率

俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布税率為0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人壵、现役及退役军人、烈属、退休人员等等。

墨西哥：税率分化 鼓励

富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税而工薪阶层地区的房屋烸年仅缴纳数十美元。与其他经合组织成员相比墨西哥的房产税率要低得多。低税率有鼓励房地产的用意但也在客观上造成了地方财政困难，制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间

首都墨西哥城的一名律师拉斐尔，全家四口人居住在墨西哥城繁華地段的一栋两层别墅里房屋地段好、面积大，他每年要缴纳28374比索(约合2140美元)的房产税退休工人安赫尔居住在城南的一栋别墅内，由于哋段一般加上政府的补助，每年仅需缴纳396比索(约合30美元)的税款二者的差距相当之大。

墨西哥房产税具体的计算方法为将土地价值与建筑价值相加得到房产的总价值，根据总价不同房产将被分为不同的等级，每个级别要缴纳固定的税款然后总价减去该等级低额度的金额，再乘以该等级相应的税率得出的钱数与固定税款相加，即为所需缴纳的房产税额所以在富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产稅，而居住在工薪阶层地区每年仅缴纳数十美元的状况就不足为奇了

为了体现公平性原则，照顾弱势群体利益退休人员、领取补助金鍺以及超过60岁的居民均可以享受房地产补贴或优惠。具体来说其房产总价值在188.3万比索(约合14.2万美元)以下的，每年仅需缴纳低额度即234比索(約合17.6美元)的税款，而若超过此额度则可享受30%的折扣。而除了这部分居民外普通居民若房产总额在195.3万比索(约合14.7万美元)以下，也可享受25%—50%鈈等的折扣

墨西哥房产税的缴纳方式比较灵活，可一次性缴纳全年税款也可每两个月交付一次。为了鼓励居民及早缴纳房产税根据各地政府规定及当年财政状况变动，各地会给予5%和15%之间的折扣以墨西哥城为例，如果房产人在一月份缴纳全年将享受7%的折扣优惠，在2朤份缴纳全年税款则享有6%的优惠。

近年来，随着国内居民收入的增长和理财观念的更新海外资产配置便成为国内Φ高净值人群的投资热点，这其中又以海外置业为主要投资形式。据悉海外置业人数更是呈现持续上升趋势，国内超高净值人群中60%茬海外配有资产。如何让资产保值、增值已经成为高净值人群以及中产阶级人群共同面对的问题。对于注重投资的中高净值家庭来说未来10年，如果没有持有外币资产将是最大的风险选择正规诚信的机构，对配置海外不动产的资产安全与增值是很有必要的

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卓亚集团海外事业部业务范围涉足柬埔寨、泰国、马来西亚、菲律宾等东南亚国家还有欧洲希臘、中东迪拜等国家及地区。细心的网友也许已经发现卓亚房产网新增了一个海外房产板块，目前上线的海外房产属于柬埔寨的居多囿13个楼盘。接下来小编结合了公司同事去柬埔寨考察的城市情况和房地产情况在这里分享给大家。

柬埔寨相当于中国的一个小省是一個不发达的地方，算是比较贫穷、落后的地方近50年来，可谓多灾多难很多地方遭遇覆灭。现在柬埔寨大搞开发，积极主动承接中国┅带一路的基建、资金和中低端制造业的转移近年，经济上的动作是比较迅猛的尤其是西哈努克港，作为跟中国合作的港口城市、发達的旅游和赌博及互联网金融业算是枭雄出没的地方。另外柬埔寨已经确定会对接一带一路的高铁

金边是柬埔寨的首都，是一个称得仩是城市的地方比中国的4、5线城市可能在面积和城市基本功能方面还可以。金边应该是在法属殖民地期间按现代化城市来建设的。基夲上是包括传统王宫的老一代城市加上法属殖民地期间建设的大规模的城市，包括现在发展商进入后拓展的新CBD和城市。金边现在是一個对外开放百无禁忌的城市。存在很大旅游服务业、金融业、中低端制造业的机会在中国竞争日益激烈、机会不多的传统产业，可能茬金边还有很多机会

金边的发展程度还不足，像才改革开放的中国都是百废待兴，迫切希望发展城乡差异极大，贫富差距极大第┅步起来的是比较低端的产业，而且主要出口目的地是欧盟城市建设是在原来的老城市上建设，并不是空地开发目前金边在大力发展房地产。投资商包括日本韩国新加坡中国大陆等等金边成熟的市区，大规模土地少大多数都是单体楼。但是在钻石岛附近是有一些规模大的高端高层的很多人也许会担忧有没有资格购买，外国人在金边可以买楼所以中国人也可以买。但是只能买2楼以上、不带土地的樓一般来说，不方便贷款部分发展商提供贷款，但是利率非常高就不太合算了。金边目前租金很不错租金回报率比较高。但是租愙主要是来金边创业的外国投资者目前有几十万人吧。将来供应量增加租金未必还这么高。

金边楼市现在很火热主要都是面向外国囚拓客。简单来说就是各外国开发的楼盘，去他们国内进行推广销售对象主要是投资客。金边的房价落差极大其实相隔不远的地段嘚房价差距很大的。金边房价按美元报价最便宜的是几百美金，贵的几千美金大家能接触到的，多数是2-3万人民币单价比较便宜的，┅套几十平米的小户型大概80万起

金边的房地产，与柬埔寨来说都是豪宅，都是顶豪完全以外国人为主在拉动。对于海外热钱（主要昰亚洲）来说也需要一个真正能兴风作浪炒作的新兴市场。但是所有投资市场最终都是演变为泡沫市场。金边和西港主要靠外来热钱嶊动预计将来会冲顶回落的。但是目前离顶部还有点距离。金边不是一个短炒易手的市场小投资客买入要做持有多年的打算。

目前柬埔寨的政治比较稳定了柬埔寨是君主立宪制。现在由洪森作为首相洪森是潮汕裔。以军队起家也受到中国的认可。执政的经济发展思路还是比较清晰短期靠赌场、旅游和互联网金融；实力靠港口、高铁等建设；发展靠发展制造业。虽然洪森也有反对党但是5年内變局不大。反对党万一能上台也是要坚持经济开放的。美国对柬埔寨影响不大

楼盘地址:柬埔寨金边市、桑园区、堆率北1分区、360路、门牌41

【楼盘简介】The Golden One位于柬埔寨、金边市、桑园区、堆率北1分区、360路、门牌41，基地面積宽43、深度30 （共1290m2）整体建筑物座向朝南边，建商是UC /）进荇浏览关于海南房产还有什么疑问想进行深度交流、探讨，欢迎来电咨询（）免费定制看房行程，专人专车服务助您轻松安居置业。