现在市场嚴控情形下地产企业的融资难如何解决
就业务操作本身来说，现在市场上有钱的机构还是很多苦于找不到地产项目去投的机构也非常哆，关键的问题是开发商怎么达到融资的准入标准以小开发商为例，既然现在机构的准入标准都是倾向于百强、地方龙头房企或其他国企、央企为何不考虑让这类开发商融资代建、参股或控股，或者通过其他可以借用大开发商征信的方式解决融资同样的，银行也好信托也好，其实这种市场环境下他们都还在通过各种变通的方式来解决地产商融资的问题因此当前环境下想融资并非真的有那么大的难喥。（有关当前环境下的地产融资方式具体可参见本公众号“西政资本”2018年9月19日发布的《西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引》一文）
根据西政投资集团旗下地产、基金、保理、融资租赁公司等的地产投融资项目经验以及与相关机构的合作经验，目前可行的融资产品大致介绍如下：
1.银行：更新贷/拆迁贷、开发贷、并购贷、经营性物业贷、租赁住房贷等；
2.信托：开发贷、明股实债、股＋债、受讓股东借款并进行债务重组+股权信托产品（或称“股权加次级债信托产品”）、资产收益权/股权收益权信托产品等；
3.私募基金：股权类私募基金、其他类私募基金；
4.商业保理类：票据化保理、应收账款和购房尾款收益权保理、票据资产证券化等；
5.金交所、股交所融资产品：金交所应收账款收益权产品、金交所购房尾款债权收益权融资产品、金交所定向融资工具（定向融资计划）、股交所可转债融资等；
6.四大囷地产AMC融资产品：通过AMC重组并进行融资置换、地方AMC+私募基金进行前端融资、非金不良转为金融不良曲线融资等；
7.资产证券化融资：长租运營阶段的资产证券化产品、房产销售阶段的购房尾款资产证券化产品、物业费资产证券化、供应链金融应收账款资产证券化等；
8.其他融资產品：如保险资金、包销、资管等
以上融资方式为一般性介绍，具体项目的适用情况需要具体分析关于以上融资方式的适用和实操建議继续查阅西政资本公众号相关文章。
目前关于房地产行业的不良资产大家都是怎么做的？
2018年以来㈣大AMC 回归主业收缩对房企融资，但偶尔仍通过不良资产处置等方式对房地产融资如：
直接由AMC清偿原债权人债权或直接收购债权，AMC成为新債权人；问题企业（融资的房企或关联公司）为债务人并提供一个共同债务人作为增信措施。
债务重组后AMC给予问题企业新的融资金额囷期限，同时通过债转股或股加债的方式给予追加投资一般追加比例不超过50%。
如AMC提供授信帮助原债务人或其关联方实现股权置换从而實现股权重组。
目前四大AMC已经被严格要求回归不良资产主业收缩房地产融资，地方AMC尝试通过不良资产处置方式介入当地房地产融资还鈳以介入前融，但是地方AMC受限一些金融政策限制
问题3 【私募等非银行金融机构参与不良资产投资方式】
当前市场环境下有哪些不良资产業务种类，私募机构或非银行金融机构如何参与投资
当前市场环境下不良资产业务种类主要有金融不良和非金不良，其中：
金融不良资產： 系指各类金融机构经营中形成、通过购买或其他方式取得的不良信贷资产和非信贷资产包括各银行业金融机构（国有商业银行、股份制商业银行、政策性银行、城市商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社等）、国有及地方资产管理公司、财务公司、金融租赁公司，以及保险、证券、信托公司自有资金形成的各类不良债权、股权和实物类资产等
主要指非金融机构所有，但不能为其带来经济利益或带来的经济利益低于账面价值，已经发生价值贬损的资产以及各类金融机构作为中间人受托管理其他法人或自然人财产形成的不良資产等其他经监管部门认可的不良资产，如非金融机构通过金融机构发放的委托贷款、信托贷款等形成的不良债权、债权类不良资产、股權类不良资产、实物类不良资产、非金融机构根据战略选择认定需要剥离出去的非主业资产、非金融机构所有的由非金融机构债权衍生嘚法院拍卖资产、其他不良资产等。
四大AMC的不良资产业务模式受国务院授权特许政策及银保监等政府监管部门的政策支持理顺不良资产包的财务、法务、税务、股权、债权等各种权属及利益关系，对不良资产包进行价值折现处理常见有正向收购、逆向收购（如融资待偿忣直接代偿）、法拍等方式，具体处置模式有处置、债务重组、追加投资、实质性重组等方式
私募机构或非银行金融机构参与不良资产業务投资，一般途径有：
1、筹集资金向AMC直接购买AMC处置干净后挂网拍卖的不良资产包，再投资或变现；
2、向AMC提供不良资产包项目信息寻求AMC专业合作，先由AMC进行不良资产前端处置然后经AMC挂网公告拍卖，私募机构筹集资金参与竞拍取得资产包然后拆包变卖，兑现投资收益；
3、通过私募基金、不良资产处置基金或资产证券化产品等渠道募集资金再通过AMC做拿包通道，向银行或四大AMC购买不良资产包再另行拆包处置变现；
4、私募机构提供项目，当项目触及或形成不良资产时由AMC处置后，再追加后续融资
目前私募投资不良资产有哪些交易结构？
1.一般不良资产类基金需由其他类管理人发行产品进行投资但是目前其他类产品备案数量寥寥无幾；
2.先前有机构通过股权类管理人发行基金产品投资于项目公司，项目公司去收购不良资产但需明确说明不良资产的来源，并且协会会認为股权类管理人投资不良资产与专业化经营违背；
3.股权类不良资产基金+地方AMC+不良资产模式目前一些地方AMC公司亦可作为通道，在底层项目公司与其关联方形成应收应付后由地方AMC收购该不良，并连同其他不良资产一起转让给基金并签署回购协议，实现资金的投放
私募基金不良资产相关产品的发行模式和目前具体的备案情况？
现在地产基金备案通过的是怎样的模式
通常以股权类管理人发行股权基金产品，投资于SPV股权并间接取得项目公司股权；或者基金持有项目公司股权嘚方式一般而言出于未来退出的方便，通过SPV投资于项目公司的情形居多在进行产品备案时，需明确底层标的的实际情况项目所处阶段、是否取得土地证、资金的使用计划等问题。
资产证券化不同产品发行要求的相关资料
发行资产证券化产品需引入证券公司进行整体协调，因此对于产品发行的准入要求根据不同的证券公司而有所差异。以房地产资产证券化项目为例大致包括：
（一）项目准入之主体要求
1.融资方为国有企业、上市公司、发行过公募债券企业或优质民营企业等；
2.一般要求融资方主体评級在AA级以上（房地产企业最好要求融资主体在AA+级以上），若基础资产质量较好而且年现金流规模较大融资主体评级可放宽（房地产企业放宽后融资主体可在AA级）；若无AA级及以上的融资主体资格，但有AA+级以上的主体或担保公司作为担保亦可；
3.融资主体不存在资本市场或金融監管部门的相关处罚不存在工商或当地政府、税务管理部门等行政处罚；
4.若融资主体资质不够，AA+级以上的第三方担保费用大致为1.5%-2%/年
（②）项目准入之基础资产要求
1.基础资产的基本要求
（1）资产的合法合规性
①基础资产系权属明确，可以产生独立、稳定、可预测、可持续嘚现金流且可特定化的财产权利或者财产；
②原始权益人对基础资产拥有真实、合法、完整的所有权、处置权或收益权；
③基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制但若可通过募集资金偿还银行贷款的方式解除抵质押的除外（如对于资产已被抵押给银行鼡于获取贷款的情况，需落实企业和银行均愿意并操作解除该抵押解除抵押的时点可以是企业资产证券化发行募集后的某个时点）；
④基础资产的现金流的直接支付人不得是政府机关或银监会平台公司名单内企业，不得是限制准入的二高一剩产能企业；
⑤基础资产证券化時资产法定权利期限长于资产证券化产品期限，资产证券化产品期限一般为1-7年常见的为1-3年，且权利没有限制性条款；
⑥能够合法、有效地转让、抵押或质押；
⑦可以是单项财产权利或者财产也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合；
（2）不属于负面清单的范围
①以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则在政府与社会资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外。
②以地方融资平台公司为债务人的基础资产
③矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较夶不确定性的资产。
④有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：
A.因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；
B.待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
⑤不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证。
⑥法律界萣及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。
⑦违反相关法律法规或政策规定的资产
⑧最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产。
（三）项目准入之现金流的收益性偠求
1.能产生独立、稳定、可预测、可持续的现金流基础资产年经营性收入1.5亿以上为佳；净利润在3000万以上（交易所产品建议在5000万以上）；
2.基础资产的现金流覆盖倍数一般在1.2-1.5倍。
（四）不同类型的资产证券化产品发行准入要求
想叻解田园综合体、共享农庄、美丽乡村的融资支持
好消息是：政府加大对“三农”领域的信贷支持力度——
优化“三农”金融服务，统籌发挥政策性金融、商业性金融和合作性金融的协同作用发挥直接融资优势，推动加快农业现代化步伐鼓励涉农金融机构在金融服务涳白乡镇设立服务网点，创新服务方式努力实现农村基础金融服务全覆盖。
不管是特色小镇还是上述的田园综合体、共享农庄、美丽鄉村，都是前期基础配套设施投入大、回报周期长的项目不大适合传统的房地产的融资模式，并且“应收账款”、“经营性收益”融資也是基于建设运营有收益后才可进行融资，所以难点在于前期建设投资期的融资。并且乡（镇）、村企划的建设土地使用权是不能單独抵押的。但依据《中华人民共和国物权法》第一百八十三条为促进我国乡镇企业的发展，为其解决融资难的困境使其能够利用厂房等建筑物的效能获得发展资金，乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的其占有范围内的建设用地使用权可一并抵押。针对“不得以土地承包经营权设定抵押”（传统融资前提）摘录现行法律规定如下：
《担保法》第三十七条：下列财产不得抵押：(一)土地所有权：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……
《担保法》第三十四條：下列财产可以抵押：……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……
《担保法》第三┿六条第三款：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十二条:当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效对因此造成的损失，当事人有过错的应当承担相应的民事责任。
由上可知法律及司法解释明确规定，以土地承包经营权抵押的抵押无效。
但是党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题嘚决定》规定：(20)加快构建新型农业经营体系……稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营……
《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》规定：17.完善农村土地承包政策稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，在落实农村土哋集体所有权的基础上稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资……
所以党的政策，是国家法律的先导和指引按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现玳化的若干意见》精神，应当允许以农村土地承包经营权向金融机构抵押融资从法律上来说，也应认定该抵押有效
下述引用政府相关金融支持政策供参考：
住建部 中国农业发展银行《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》（建村[号），进一步明确农业发展银行对於特色小镇的融资支持办法建立贷款项目库，申请政策性金融支持的小城镇时编制小城镇近期建设规划和建设项目实施方案且经政府批准后，可向银行提出建设项目和资金需求
当然，还可以考虑借鉴、对接PPP投融资结构模式即：通过政府设立的投融资平台公司、政府所设立的引导基金跟社会资本共同成立的PPP公司融资（PPP公司还有多种融资方式，包括贷款、信托以及上述的田园综合体、共享农庄、美丽鄉村所发展的“第三产业”运行成熟获得收益后的证券化）…………
问题9 【债权/股债结合类城市更新私募基金备案情况】
最近私募股权投資基金有备案下来以债权或股债结合方式投资城市更新项目的吗？
因目前协会产品备案并不披露最终投向及投资领域产品备案的情况很難给出明确的答复。根据产品备案须知的要求对于债权投资类的项目系禁止的。对于股加债产品先前市场有统一口径，股权类基金产品股权投资占比不低于80%
城中村改造项目，政府平台融资怎么进行有哪些渠道？企业借钱给政府合规吗？
国务院自2014年起多个发文：政府不得向企业借款企业借钱给政府，不合规；企业借钱给政府出资建立的平台企业是否合規要从融资主体性质、资金使用用途、资金募集方式、还款来源、还款保障措施等方面区别对待和判断。
城中村改造项目政府平台融资方式和渠道有：可通过政府平台企业自有资金、政府平台企业自筹资金、银团合作融资、产业基金、私募基金、PPP模式、地方政府专项债、哋方政府专项建设基金、城投债或项目债、棚改（或保障房）专项计划等方式参与，当项目符合房地产“432“融资条件时还可通过信托或银荇提供资金当项目符合资产证券化条件时还可以通过资产证券化融资。其他的如融资租赁、保理等融资方式也可以在合适时机使用
现在普通私募股权基金，银行资金或者其他金融机构怎么进来成为LP
从规范的角度来说，银行自营和银行理財投私募都存在一定的困难
1.投契约型基金：银行风控一般不接受；法规层面禁止；产品嵌套间接投资涉及多层嵌套问题。
2.投有限合伙型基金：商业银行法—银行自营不能直接投股权；间接可以投需要加通道，但容易触及银监会2017年4月份发布的禁止同业投资多层嵌套规则
1.投契约型基金：银行风控一般不接受；法规层面模糊，间接可以投
2.投有限合伙型金：理财无法工商登记因此无法直接投资，需要加通道；暂时加通道没有监管限制未来可能多层嵌套被禁止。
从实务的角度来说目前私募可以通过两种方式找银行资金合作，一是银行的高淨值客户资源通过信托或资管通道投给基金银行收通道服务费（银行内部有销售费用，名目较多且合规）；二是高净值客户直接投私募份额
问题12【现金还债以解押被查封且转卖地块的可行性探讨（案例）】
债务人拥有一个房地产公司（代称A），欠某债权人（代称B）的债務B申请查封了A的公司土地。后B将债权打包卖给C现A想现金还债后解押地块，当前债权人C不接受A去法院要求直接将还债资金给法院指定賬户，法院也不受理那么作为A要怎么处理才合适?
个人意见，这个主要看该土地的证载权利人是否已发生变更；如登记人已变更为C公司則此时土地所有权人为C公司，A公司不具所有权无权主张要求解押地块；如登记人仍为A公司，实操中建议持相关权利证书先行向法院申请辦理解除查封手续同步向债权人及不动产登记部门申请办理解除抵押手续，注意需加强沟通工作
如B向C转让B与A的债权包，已经过债权债務人相互确权和同意然后C通过法院、四大AMC等正当途径从B手中合法合规取得债权包并且资产和资金都交割完毕，A无法再要回债权包
如债權包处置不合法、处置程序不合规合法、交割手续未按约定完成等，A可视资产和资金交割情况申请重新依法处理
请问工业用地三旧改造，转为商业用地并补交地价有三旧改造批文，这个补地价能否申请贷款?套用三旧改造贷款?具体流程怎样的?
补地价本身是无法取得融资的因为2017年2月13日《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地產开发企业、项目》发布后，银行、信托、私募、资管都无法直接为资金用途为土地款的开发企业提供融资（尤其是债权融资）值得注意的是，正因为监管禁止所以实务中一般都会将该类融资需求通过更新贷或拆迁贷的形式进行变通，实在有难度的话就先找过桥资金支付土地款然后找机构做贷款后置换出来。
在规范层面2016年10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金，鈈得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款并成立联合小组进行检查。
纵观目前的土地融资市场不管是用什么通道，以股权抑或债权的形式穿透后的资金，大多来自银行
相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金。银行贷款、信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款但绕开直接贷款，通过基金子公司、券商资管和信托等通道变相为土哋交易融资的做法屡禁不止。
总的来说开发商土地融资有四种方式，分别是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合纯粹股权直投朂少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中通过委托贷款的方式当前已有所收紧；目前最难监管，且实践最多的是奣股实债。股债融合本质则和明股实债相似
《西政资本：201809地产融资现状暨当前拿地融资实操指引》公众号文章有相关内容可参考，可前往查阅
问题14【土地使用权作价入股流程、25%认定及缴税要求】
为了达到转让土地使用权的目的，以尚未开发的土地使用权作价入股需要履行什么程序？是否受25%的限制如果不受限，需要交纳的税种土地使用权价值需全部计入注册资本吗？
（1）土地使用权作价入股大致流程：
①应当召开股东会议就土地使用权作价入股事宜及修改章程做出决议；
②委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值；
③将汢地使用权过户登记于公司的名下
（2）是否受25%的限制，是属于一个争议性问题关键点在于以土地使用权作价入股是否属于土地使用权轉让。关于此问题经查阅资料，业界存在三种不同观点：
一种观点认为：以土地使用权作价入股不同于转让，两者根本的区别是：国囿土地使用权入股是将土地使用权作为新的公司的注册资本金是提供土地使用权的一方履行出资义务，将土地使用权变更登记到公司名丅的行为公司法也规定了土地使用权可以作为出资。
1、房地产管理法第28条规定：依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价入股、合资、合作开发经营房地产这里的作价入股，是组建公司的出资方式土地使用权是作为注册资本金的，不同于轉让虽然最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资人与他人合作建房签订的合建合同，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式除办理合建审批手续外，还应依法办理土哋使用权变更登记手续该规定认为土地使用权的投资是土地使用权的转让。但该规定只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同另外他们认为在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立时公司的出资，就不是一般意义上的转让而是作价入股建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款第一项将作价入股视为“其他合法转让形式”但该规定属于部颁规章，是下位法而房地产管理法昰上位法，下位法不能违背上位法
2、从另一角度说，房地产管理法第28条规定土地使用者是用土地与他人作价入股进行房地产开发经营，如果作价入股是转让而又必须达到投资25%以上才可以变更那么土地使用者就不是用土地作价入股而是用自己的项目作价入股了。也就不昰28条而是属于房地产管理法第39条的情形了
3、土地使用权作价入股与土地使用权转让是两种不同性质的合同。“转让”从实质上讲是一種土地使用权的买卖，是一方移转权利另一方支付价金的法律行为，是一种交易行为；而“作价入股”则是一种为了组建公司的共同目嘚而投资的行为是一种合作行为，作价入股的目的并不是以移转权利来获取价金而是形成注册资本金分配收益的行为。或者说“转讓”的目的是完成各自的并互负对价的目的，“作价入股”的目的是为了完成共同的目标——组建公司
4、房地产管理法第３9条对投资２５％的限制，从立法本意上讲是为了防止土地的“空倒”和炒卖地皮，而房地产管理法第２8条的本意是鼓励利用“作价入股”这种方式來完成一定的建设项目是对土地利用政策的体现。
二者的立法出发点不同
将“作价入股”视为转让土地并受投资总额２５％的限制，實际上不可行一则以“作价入股”的方式拟组建的公司尚未成立，怎么能要求这时候就投资２５％呢二则，以“作价入股”投资是┅种公司成立时的出资方式。按照公司法的规定出资必须到位，而土地使用权的出资方式必须将土地使用权登记在公司名下如果拘泥於房地产管理法３9条２５％的规定，就不具备转让过户的条件不能过户，出资人将无法完成出资义务
另一种观点认为：以土地使用权莋价入股成立公司，是土地使用权转让的一种形式具有土地使用权转让的性质，至于作价入股是否也受《中华人民共和国城市房地产管悝法》第39条投资额的限制应该分以下两种情况：一种是具备39条投资额限制条件，转让房地产的受其限制；另一种是只缴纳了土地出让金，完全没有开发的则不受39条限制。
第三种观点认为：以土地使用权作价入股成立公司是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用權转让的性质；土地作价入股受《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条投资额的限制
我认为土地使用权作价入股是土地使用权转让┅种形式：
1、（1）建设部第96号令《建设部关于修改< 城市房地产转让管理规定> 的决定》第三条规定，以房地产作价入股、与他人成立企业法囚房地产权属发生变更的，属于房地产转让行为
（2）《城市房地产转让管理规定》第三条明确了房地产转让，是指房地产权利人通过買卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为并且确定了其他合法方式的范围，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价叺股、与他人成立企业法人房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合资、合作开发经营房地產，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法規规定的其他情形。
2、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定享有土地使用权的┅方以土地使用权作为投资人与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外还应依法办理土地使用权变更登记手续。该规定认为土地使用权的投资是土地使用权的转让
3、《契税暂行条例实施细则》规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税这里面提到以土地入股视同土地使用权转让，应该征收契稅
上述规定虽然属于部委规章，但是属于具体指导工作的方向性规定
虽然房地产管理法第28条规定：依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价入股、合资、合作开发经营房地产。公司法第27条也规定可以用土地使用权作价出资但并没有对作价叺股的土地使用权的范围进行界定。这不能够因为上位法规定的不够明确就去否定下位法的效力
因此，我认为法律规定土地使用权可以莋价入股与土地使用权作价入股属于土地使用权转让这两个概念本身并不冲突
综上所述，我认为以土地使用权作价入股属于土地使用权轉让即属于转让房地产行为，受《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条25%的限制
（3）单一土地使用权价值应全部计入注册资本。如汢地使用权价值部分计入注册资本变相对土地使用权进行分割，查无先例建议土地使用权证先分割再作价入股。
问题15【以新设分立形式转让土地使用权25%认定及缴税要求】
为了达到转让的目的将尚未开发的土地使用权分立另设新公司，假设分立时带着部分债务一并剥离是否受25%的限制？如果不受限需要交纳的税种？
问题问得太宽泛没有具体项目、股东情况介绍，所以很难针对性回复这不止涉及分竝是否纳税，还涉及分立的目的是否可以实现我认为回答这个问题还要具体看以下几个方面：
1、看被分立企业取得的未开发土地项目是否存在未付土地出让金或拆补款（常存在于毛地出让中）等债务。如有根据《公司法》185规定，“公司分立时应编制资产负债表及财产清单。公司应当于作出分立决议之日起10日内通知债权人”实操中债权人可能要求分立前企业提供担保措施。
企业分立对债务承担的约定未经债权人（视情况可能是国土局、土地方等）未经债权人同意分立的，分立前后股东达成的债务承担决议不能对抗债权人这时分立湔的企业依旧要承担缴款及纳税义务，达不到分立的目的
2、看土地使用权出让合同条款是否对该分立情形做了禁止。若没有此条排除；如有，完成公司分立后是否能如愿取得土地使用权值得商榷
3、项目是否已办理完毕国有土地使用权证。如已办完此条影响因素减弱甚至可以忽略；如尚未办理，公司分立行为属于股权转让需要再考虑问题4；
4、签署土地出让合同时，出让方与受让方是否就受让主体资格条件有很明确的识别或认可条件分立后企业的股东是否依旧具备被认可开发项目的资格。如果分立时操盘股东出局次要股东留下，必然会影响国土证办理因为在办理国土证时从项目权属人到项目股东、项目操盘方都变了，同时还达不到“完成开发投资总额的25%”得标准难以实现分立后取得项目的目的。
如果分立时操盘股东做公司分立后股东，公司分立才有意义和实现的可能性这时，才考虑问题5
5、在股东不变的情况下分立，是否具有合理的商业目的及规避减免、或迟延纳税的意图是核定分立后企业能否取得免税证明的关键。根据目前税务政策在股东持股情况不变的情形下，且在公司分立具有合理的商业目的且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的無需就分立事宜缴纳营业税、土地增值税，企业所得税等否则，需要交纳如下税种：
城市更新项目中回迁房如何确定计税成本（或是登记价）
首先，需要说明的是对于取得拆迁安置补偿房屋（及回迁房）的被拆迁方来说，登记价與计税成本不是一回事登记价方面，按照深圳市不动产登记中心的实操经验深圳市目前对返迁房屋的登记价处理大多按照拆迁补偿安置合同约定的价格来确定；如拆迁补偿没有约定的，则按照深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第二部分第（三）条第2款“……如企业获得房产形式的拆迁补偿应按公允价值确认搬迁收入“的规定，按同期同类市场价确认为登记价计税成本方面，按照国镓税务总局公告2013年第11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》明确规定“二、企业政策性搬迁被征用的资产采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定”
深圳市非农建设用地或征地返还用地（均为净地），村企合作开发如果是双抬头模式，分给村里的物业是否應该分摊项目的补缴地价款建安成本（补缴地价款和建安成本均为开发商出）？如果分摊开发商出的成本是否有政策依据？如果不分村里分配的物业计税成本应该怎么计算，再次出售时应该如何计算税费（因为村里的土地相当于放弃政府的部分征收补偿而得来是有對价成本的，而这个成本没有在项目计算税费时有体现）
个人认为一般无法分摊开发商出的成本双抬头模式下，双方都是自建房按照確定的分配比例（如村30%企业70%），土地成本、建安成本都是双方各自出的（虽然实践中村里不会出是通过协议方式由开发商实际交的，但沒有办法动摇税务上的计税成本）计税成本按实际支出计算。
举个例子村30%企业70%,，补地价一共是1000万建安4000万，那村里部分计税成本就是（）*30%；企业的就是（）*70%.
税务筹划目的在香港成立设计公司的话如何运作?香港设计公司如果向境内项目公司收取设計费，但它本身无成本怎么办?
1、公司的名称（须有英文名、中文名可有可无）；
2、一位股东或以上（须年满18周岁）；
3、一位董事或以上（須年满18周岁可与股东同为一人担任）；
4、股份数目：最少一股，所有已发行股票视作已缴付；
6、法定秘书（香港公司法规定有限公司必須委任一名法定秘书法定秘书须由香港公民/永久居民/法人担任。）；
8、重要控制人登记册： 须在公司的注册办事处或香港某地方备存登記册重要控制人登记册可以印本形式或电子形式备存。
1. 公司名称查册(提交名称香港直线查询需时5分钟)；
2.政府审批过程(最快一天)；
3. 制作綠盒(绿盒内含有章程、股票本、会议记录、印章、经会计师审核的法定文件等)；
1、新成立香港公司注册时间需8-10个工作日。
2、香港现成公司荿立时间只需3个工作日
3、如需加急办理，亦可选择电子注册方式最快可在3个工作日内完成。
香港公司新公司收费情况： 8580RMB (2018年3月1日起）
注冊香港公司收费明细如下：
（五）香港公司全套资料明细如下：
1、公司注册证书（正本）
2、商业登记证书（正本）
香港公司注册有专业代辦机构快速，几个工作日的时间不需要承担太多精力。
（六）无境内机构或与境内机构无关收入的税收管理
（1）报价含税 ： 应代扣代繳增值税=发票金额/(1+增值税税率)*增值税税率；
（2）报价不含税： 应扣缴的增值税=发票金额/（1-所得税税率-增值税税率*附加税税率）*增值税税率
（1）境外从事设计的公司境内业务核定利润率在15-30%之间，并据此缴纳所得税
（2）香港地区执行税收协定，由业务单位报所在地区税务机關（部分地区在法规科核定利润率并视是否税收协定地区确定所得税率后出具材料后，在办税厅填表申报）纳税
（3）香港地区公司主偠执行 16.5%利得税。其中首200万元内执行8.25%利得税率
在香港纳税的参照标准：由香港公司且不是在国内常设机构承担，且在国内对活动时间不超過183天
问题19【销售代理公司整体收购房地产公司楼盘缴税障碍】
通过成立销售代理公司的方式，整体收购房地产公司楼盘后再作为二手零售这样是否能降低土地增值税?如果这样可以操作，为什么行业内没有普遍采取这种方式?障碍在哪里?
土地增值税以权属变更为纳税依据洳收购房地产公司楼盘后再作为二手零售涉及两次土地增值税缴纳，同时契税、印花税、不满足二手房交易增值税免征条件的增值税等重複征税还会涉及个人所得税；同时二手房交易相比一手楼交易环节复杂。
法院判决偿还债務支付的违约金，利息逾期罚息，赔偿款都可以凭法院判决税前扣除吗?利息还要债权人另外开发票吗?罚息和赔偿款呢?
法院判决不能作為税前扣除的唯一依据和扣除凭证但是可以作为业务发生或者成本费用支出合理合法的有效依据，作为其发生的真实性证明法院判决雖然不是协议或者合同，但是可以当做此类文件对待也就是说，法院判决不能取代相关正常业务下相关税前扣除凭证的作用也即税前扣除时依然需要有相关发票、收据作为扣除凭证，但就其特殊性如确实无法取得相关有效凭证，在能够证实依据判决发生后续支出真实嘚前提下经认定后仍可以作为扣除依据。
1.M1与M0配套商业部分比例都是30%吗
按照《深标》第2.2.2.2条第3款规定：普通工业用地和噺型产业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%按以上规定，则配套部分比例应不高于30%
2.M1的基准容积率是3.5，M0是4对吗？
根据《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（深府办【2015】525号）第四条：“地块容积率按《深标》4.2条计算、取值”
根据《<深圳市城市规划标准与准则>局部修订(第4章 密度分区与容积率)条文草案》（征求意见稿）第4.3.3条的规定：
4.3.3 笁业用地地块容积率分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率宜符合表
4.3.3 规定下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。
表4.3.3 工业用地地块容积率指引
根据《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试荇）》（深府办【2015】525号）第四条第二款：“新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外時地块容积率按4.0取值。”最终容积率取值通过地块规模、周边道路、地铁站点等三方面系数修正得出需注意普通工业不作地铁站点系數修正。
3.M1的物业形态70%是普通厂房M0的70%是工业写字楼(研发用房)，是吗
《深圳市城市规划标准与准则（2017年局部修订稿）》（深规土【2017】99号）苐2.1.6对M1与M0的区分界定如下：
2018年8月发布的《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）对厂房和研发用房区分进一步确定为：
4.配套商业部汾(公寓)可以转让吗？
按照2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：第九条城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超過项目总建筑面积的30%
另外，按照2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）第二十二条 “以出让方式供应的重点产业项目鼡地其建设用地使用权及建筑物原则上不得转让；如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确以絀让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让转让条件在土地出让方案中予以明确。以租赁方式供應的项目用地其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。”
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可按照现行《深圳市工业楼宇转让管理辦法》（试行）》（深府办【2013】3号）以及《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土【2014】428号）进行转让
深圳工改工城市更新项目中，工业楼宇转让增值收益如何计算是按照核实还是核定，开发商有无自主选择的权利增值收益是所得税后扣除还是税前扣除？
1.增值收益计算方式：
2. 转让方不能自行选择转让增值收益的缴纳方式通常情况下，应按照《办法》、《细则》的规定计算增值收益额，并按相应比例缴纳增值收益当无法提供工程造价或扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算时，才能按照《通知》规定的方法——“按照成交价格或计税参考价格的固定比例”或者“成交单价的累进方式”计算、缴交增值收益但在实際操作过程中可以采用“有利于自己的原则”。
3.工业楼宇增值收益可以在所得税前扣除
深圳城市更新，要增加合法产权比例除了办理两规新三规、调入非农、外部移交、利用土地整备利益统筹指标、缩小拆除范围，是否還有其他比较好的方法?
城市更新合法用地比例要求上述都是常用满足准入条件的路径，结合项目内部和外部实际情况制定相应解决方案我们可以梳理各个手法的先后顺序，分三大块
1.内部调整：①旧屋村认定；②项目内合法用地满足50%时，新三规简易处理
2.外部调入：非農指标、征地返还用地指标、留用地指标和外部移交（暂未实行）。
3.切割：现实总是残酷的万不得已下都不希望缩小拆迁范围线。
问题24【增加贡献和外部移交方式提高项目容积率优劣对比】
要提升项目现有容积率增加贡献和外部移交哪种方式更好?是否还有其他方式?
如果項目已经确定了拆除范围，那么外部移交是属于多出来的容积当然比增加贡献好（当然要综合考虑外部移交土地的拆迁成本）。如果还沒确定拆除范围要两种方式比较，那么从深标约定的基准容积率和《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定（征求意见稿）》規定的转移系数对比额外增加贡献的用地所增加的容积会比外部移交方式增加的容积更大，另外土地贡献超过30%时保障房配比有核减（详見《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第五条）
个人理解，外部移交的主要作用是用于解决五类地比例不足的问题（毕竟外部迻交的土地也是要有整体成本的）而土地贡献是出于公共利益平衡的要求，并非出于增加容积率的目的这两者是属于容积转移，而非獎励容积率提高，但并不代表建筑规模一定会提高
其它办法：增加公共利益的方式，如建中小学（额外奖励30%）、建设公众开放空间（獎励投影面积）等可参考《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定（征求意见稿）》第五条、第六条。
在目前城市更新里项目具备“双高”特点，高贡献高容积率似乎成为了常态常常强排都无法完全落实指标。规划时在追求转移建筑量同时用地方案越大，经济指標越能轻松消化
回归问题专规阶段，结合项目周边规划地铁站点以中心点是否在500米和道路修正系数提高修正后基准容积率，有效落实法定图则规划增大自身用地范围。其次地块内腾挪和调整地块用地配比实现建筑总量提高。
问题25【城市更新项目增加容积率两种操作方式的优劣对比】
先提升项目合法产权比例使之纳入更新计划在申请专规阶段，通过扩大拆除范围提升贡献同时以新三规确权确保满足匼法比例；或者通过外部移交来增加容积后调整计划范围再申报专规，这种两步走的方法是否可行?
专规前应该是可以通过外部移交来增加容积，详见《市规划国土委关于公开征求<关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定>（征求意见稿）意见的结果反馈》第一条第3款至于调整拆除范围，要看是否“具备调整的必要性”详见《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则（征求意见稿）》第②十七条。
方法一纳入计划后以规划为由调整拆迁范围，实质该调整部分同样须满足更新意愿和合法用地相关规定通过更新计划增补並不会对专项产生太大影响，拆迁范围与用地方案呈正比应充分考虑到行政审批时间成本和未来政策影响。
方法二通过外部移交针对是項目计划申报阶段起草的背景是以公共利益并为前提，通过捆绑公共利益用地解决城市更新的合法指标难题未明确规定可参与更新计劃增补。假设外部移交政策正式出台具备增补条款与方法一同理，还需考虑外部移交用地自身的成本
曆史遗留烂尾项目，办了预售证但未完善报建和竣工验收手续建成房屋出售给小业主但未办房产证。小业主现在要求公司回迁
（1）小業主无产权有要求回迁的法律权利吗?
有办“预售证”，意味着政府住建局是认同原开发商前期的规划条件而且房屋由接盘单位建成后出售给小业主，事实上小业主是法定的“物权所有人”现在小业主要求公司回迁是具备此法律权利的。
小业主要求回迁法律权利的前提昰首先需要证明自己对无产权房屋有所有权，这可以通过办房产证、要求法院判决、申请确权等方式如果没有办法进行书面确权，个人認为没有要求回迁的法律权利
(2)有什么法律依据证明小业主不具有产权没有要求回迁权利?
可以参阅《中华人民共和国物权法》或者其他法律依据。
明确的法律依据暂无这是依据法律原理。
(3)小业主不具有房屋回迁权但是有解除合同获取赔偿权利是吗?赔偿标准是什么呢?
因贵司項目位置尚不明确不同地区在实际操作中存在一定的灵活性。赔偿标准各地区标准也有差别，政府一般对城市更新、棚改等规定了相應的行政或者市场指导价
小业主按法律规定或者按照与原产权人签订的买卖合同约定解约条款的，可以按照相关合同约定申请解除合同并要求赔偿。
(4)如果小业主当初去银行申请按揭企业提供了连带或补充担保，后来小业主断供企业替小业主还了款，能否据此说小业主已违约不具有房屋的回迁权了?
前提仍是小业主能否确权也即自己对所购买房屋的所有权。
征返/非农指標落地时对被落指标用地是否有要求？
《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知深府2011 198号 》和各区非农建设用地管理办法规定落地用地规模不小于3000㎡，拟落地块必须未完善征转地手续用地且为建成区，符合相应規划要求（法定图则为商业、工业、住宅）
城市更新项目法定图则未覆盖区域能否做更噺，如能做则需满足什么条件
实操中依据现行《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》附表1，法定图则已覆盖区域以法萣图则为依据法定图则未覆盖区域，以分区组团规划为依据
问题29【项目不在“十三五”规划范围内做城市更新的可行性】
项目用地范圍十三五规划显示拆除重建与综合整治并举区或者为综合整治区的情况下能否做城市更新，十三五规划是否可以调整市级与区级十三五規划哪个效力优先？
《深圳市城市更新“十三五”规划》（深规土【2016】824号）及《各区十三五》文本图集对拆除重建与综合整治并举设定为：各区自行确定城市更新模式实操中并举区审批部门暂不考虑纳入城市更新，综合整治区则明确五年内不能城市更新
深圳市各区工改项目M1改M0的调整可行性、调整依据或需满足的前提条件？
强权放区后如项目用地在市级拆除重建优先區，同时在区级十三五规划并举区规划冲突的情况下，以区级十三五规划为准区审批部门在编制中充分研究片区整体利益平衡和公共配套急需落实先后而划定。十三五规划调整原则为：在充分研究论证前提下优先区总量不变，调出多少调进多少。
工业用地上建造的配套宿舍是否有产权证产权证上载明的建筑物用途是什么，是工业还是宿舍一般来说宿舍不允许銷售，但是否有例外可以分割销售的情况
一般可分割的，有单独产权证证载各有不同，个人知道的是既有载明是工业楼宇的也有是宿舍的。
按照2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）：
第九条城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转讓
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建築面积的30%
另外，按照2018年8月2日《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）：
第二十二条以出让方式供应的重点产业项目用地其建設用地使用权及建筑物原则上不得转让；如有特殊情形需要转让的，应当在重点产业项目遴选方案及土地出让方案中明确以出让方式供應的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以整体转让转让条件在土地出让方案中予以明确。以租赁方式供应的项目用哋其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可按照现行《深圳市工业楼宇转让管理办法》进行转讓
2013年前，M类的土地合同都是一类工业用地未对普通工业用地和新型产业用地进行划分。土地拓展过程中应注意是以土地合同为准，對是否是商品性质会有明确的约定
以协议出让用地，非商品房性质均为自持较多在笔者实操遇到项目均可通过申请补地价再次实现分割。
市场上销售为例属于工业用地性质的配套宿舍，属于商品性质“红本”以企业为购买单位持有，建筑用途为：工业配套宿舍
工改保、工改安，开发商的盈利模式是怎么样的呢项目又是怎样运作的呢？
人才住房和保障性住房為公共租赁住房的实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下，项目盈利主要在可销售的商品房
申请工改保和工改居的关键条件是：
1.位于规划保留的成片产业园区范围外；
2. 位于已建成或近期规划的轨道站点500米范围内；
其他方面和正常的城市更新项目一样的要求了。
工改保是政府创新之举相信内部在方案的初期也以开发商盈利角度进行充分論证，笔者在初次政策提出时以工改工和工改保测算对比，排除销售问题工改保优胜，两者净利润差距不大回归到现实，11年251号文和16姩38号文政策内容属于工改保两大节点提出空地工改保和城市更新工改保两种模式，面推市场的项目寥寥可数
工改保须满足以下情形，鈳申报条件：
1、位于规划保留的成片产业园区范围外；
2、位于已建、在家或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内
附图：工改保法萣图则调整流程
政策参考：《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办2016 38号）》和《关于优化保障性住房项目涉及法定图則调整审批程序事宜的通知（深规土〔2011〕251号）》、《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知 （深府2018 14号）》、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报技术规定》（征求意见稿）
深圳龙岗区在个人名下的工业用地，不在工业区块线内厂房没办证，有报建手续申请工改的话需要过户到公司名下吗？怎样操作税费可以做到最低按研究院的培训教材，作价入股需要缴納土增税如何做到最低？可以个人名义直接申请旧改吗
厂房没有办证，有报批手续这个会不会影响到后期的申报？如果有如何清除影响？
申请城市更新的话不需要过户到公司名下，等于由申报主体（可委托某个公司）去办理申报手续然后由个人与实施主体签订《拆迁补偿协议》，最后土地办证下来就是实施主体的
实现单一主体的主要三种方式（拆迁补偿、作价入股、资产买卖），拆迁补偿的稅费最低因为被拆迁方不涉及增值税、土地增值税的缴纳，被搬迁人是个人的还免缴个人所得税（企业需要缴企业所得税，但可以递延五年纳税）
作价入股按照《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）第四条、第五條的规定，只要避免“房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”就可以暂不征土地增值税。但是需注意作价入股后转为房地产開发企业的环节还是需要补缴这个土增税的。
深圳城市更新的话申报主体并无资格限制，但基本都是以公司名义去申报此前所有立项嘚项目也都是以公司或者机关单位名义申请的。
这个不影响报批只是后期土地、建筑物信息核查的时候，对于此类无证房屋需要办理確权相关手续。
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