撰文 | 巫英蛟 刘 虎

荣昌区东邦城市广场。巫英蛟 摄

位于重庆市荣昌区的东邦城市广场，占地面积200亩，总建筑面积40万平米，被列为2010年“荣昌县政府重点项目”，该项目的开发商为重庆东邦房地产开发有限公司（以下简称“东邦公司”）。

虽然该项目早已完工，但其售楼部并未拆除，东邦公司将其作为商铺出租。商铺共两层，底楼有餐饮等业态正在营业，而二楼却将东邦公司拖入了官司之中。

楼板厚度仅7-8厘米，装修时“瑟瑟发抖”

张健，生于1972年，重庆荣昌人。因其有过多年酒店经营经历，遂与几个朋友打算合伙在荣昌开一家酒店。张健说：“当初之所以看中了东邦城市广场，是因为这边几乎算荣昌城区中心，区委、区政府、人大、政协都在这边。”

2018年12月10日，张健与东邦公司共同签订了《商铺租赁合同》，将东邦城市广场商业编号D1-201/D1-202/D1-203号物业用于酒店经营，建筑面积约1700㎡，租期自2019年1月18日起至2027年1月17日止。

随后，张健等人进行了大量前期准备工作，注册公司领取营业执照，取名“玥著酒店”并提交了装修申报资料。物管绿邦公司于2019年7月16日发出《装修许可证》准予装修。

“同年8月的一天下午，我正在外办事，突然装修工人给我打来电话，说房子有问题赶紧过来看看。”张健说，“原来，工人用手推车拉砖，经过一个区域的时候总是明显感觉楼板在震动。”

张健挂了电话立马来到现场，他站在那个区域，当手推车经过的时候，“明显感觉楼板在发抖”。于是，张健叫来物业管理人员来到现场，一起在那个区域随机钻了四个孔，测量发现该区域楼板厚度只有7-8cm。

现在还能看见当初为测量楼板厚度钻的孔。巫英蛟 摄

一位建筑公司的项目经理告诉笔者，按国家标准，楼板厚度一般不得低于10cm（原设计厚度为12cm）。张健总共租了1700平米，其中有500㎡的区域（原东邦公司售楼部二楼）楼板厚度不达标。

张健说：“我们将该情况向东邦公司进行了反馈并与之进行了多次协商处理，但东邦公司一直无视诉求，最后竟将我们赶出来锁了大门。”

因装修无法继续进行，张健于2019年11月12日向重庆市荣昌区建筑工程质量监督站进行了信访，请求查处。

2019年12月3日，在多次协商无果的情况下，玥著酒店向东邦公司发出了书面《催告函》，再次明确要求东邦公司对租赁物业进行整改，称：如接到此函10日内依旧未整改达标并交付我方使用，则我方要求解除《商铺租赁合同》。

张健认为东邦公司并未按要求在承诺时间内完成整改并通过严格验收交付使用，于是玥著酒店将东邦公司诉至法院。

荣昌区法院，该案一审在此审理。巫英蛟 摄

玥著酒店的主要诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月20日解除；2.被告赔偿原告各项经济损失共元。

荣昌区法院于2020年1月19日对该案进行审理。

验收单位：“结构安全可靠”

在庭上，东邦公司称已于2019年12 月17日前按原告要求完成了楼板加固，故原告没有理由解除租赁合同。

东邦公司称，所出租的房屋竣工验收合格，所谓有质量问题完全是原告单方面判断。

东邦城市广场项目D组团的验收单位分别是：建设单位东邦公司、监理单位重庆恒佳工程技术咨询有限公司、施工单位重庆山海建设（集团）有限公司、勘察单位重庆长江工程勘察设计研究院、设计单位深圳市建筑设计研究总院有限公司重庆分公司。上述验收单位于2016年作出的验收意见称“本工程结构安全可靠......工程质量达到施工规范”。

东邦城市广场D组团验收意见书。巫英蛟 摄

东邦公司还称，双方租赁合同上并无关于楼板厚度的约定，原告也从未提出楼板厚度的特别要求，所以原告以楼板厚度为由解除合同没有约定依据；同时，关于楼板厚度的争议属于合同中的小问题，随时可以解决，并非根本性违约或合同无法实现，故没有法律依据解除合同。

“这纯属胡搅蛮缠了！”张健说，“首先，东邦公司根本没有在规定期限完成整改并交付我们使用，我们去现场发现明明还在施工；其次，我们租你房子当然是默认为质量达标的，难不成以后每次租房子都要先在楼板到处打孔量一量吗；最后，楼板厚度不达标怎么能说是小问题，出了事谁负责？”

此外，东邦公司声称玥著酒店取得的装修许可证是物业公司盖的章，并未经过东邦公司同意，有理由怀疑涉案房屋楼板厚度7-8cm是玥著酒店违法装修野蛮施工造成的。原告代理律师称，商铺管理合同和物业合同均为被告东邦公司委托。除签订《租赁合同》时与东邦公司之间对接外，其他任何事物均是与其委托的绿邦公司、卓誉公司对接，包括装修许可证的合法取得。被告否认这一真实性，违背客观事实。张健告诉笔者，绿邦公司、卓誉公司都是东邦公司旗下的。

张健向绿邦公司取得的装修许可证。巫英蛟 摄

荣昌区法院认为，涉案商铺经过竣工验收合格并取得相应的产权证明，且此前涉案商铺曾用于经营餐饮。信访处理仅是行政监督的一种形式，并非系对房屋是否存在严重安全、质量问题出具的专业认定或鉴定，且从《信访事项处理意见书》可以看出被告已经完成整改验收。故，被告不存在迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现租赁合同目的，原告行使法定解除权的事实依据不足，其依法不享有合同解除权，对原告要求被告赔偿各项经济损失的诉讼请求，同理不予支持。

玥著酒店不服判决并找到新的证据，于是向重庆五中院提起上诉，五中院于2020年6月8日开庭审理。

弄虚作假，材料尚未出厂竟已完成施工

二审时，玥著酒店代理律师张颖认为一审判决存在严重事实错误。其认为：

首先，涉案租赁物楼板厚度不够，质量不达标存在安全隐患，是经荣昌区建筑工程质量监督站进行实地核实后所确认的客观事实，该站作为建筑质量主管单位，其结论具有不容置疑的专业权威性。

作为建筑行业主管部门的荣昌区住房和城乡建设委员会出具的《信访事项处理意见书》，不仅确认了该站现场调查核实的上述结论，还同时责令被告严格按照程序和规范标准进行整改。从该意见书的内容来看，被上诉人也服从了该委的要求，进行了整改加固工作，并在2020年4月1日向该委提交了整改验收资料。

荣昌区法院进行了错误推定：以“涉案商铺经过竣工验收合格并取得相应产权证明，且此前涉案商铺曾用于经营餐饮”来推定该商铺并无质量问题，不仅与客观事实不符，且严重违背在裁判中适用推定的相关法律规定。

荣昌区法院称该商铺验收合格，以“此前涉案商铺曾用于经营餐饮”推定无质量问题，但东邦公司自己却依旧在继续整改。巫英蛟 摄

同时，荣昌区法院混淆了政府主管部门及其直属单位的执法权威性和专业性与行政手段之间的性质差别：信访是主管部门依法行政的手段之一，其合法性不容置疑。承载于依法行政手段之上的行政结论，其权威性更是不容置疑。二者不仅不相互排斥，而且必须相互结合，才能有效发挥行政部门的应有职能。

其次，荣昌区法院曲解上诉人《催告函》的核心主张，对该案的关键问题——租赁物的占有状态严重失焦，导致判决出现方向性的根本错误。因为，上诉人发出的《催告函》包含如下内容：1.涉案商铺存在安全隐患，上诉人多次发函，被上诉人无整改意向；2.要求被上诉人在接收函件后10日内履行整改义务；3.将整改至符合安全标准的商铺交付我方使用；4.若再不履行整改义务，该《催告函》视作解除《商铺租赁合同》的通知。即，被上诉人不仅要在期限内完成整改，还应在期限内进行重新交付。

事实上，被上诉人启动整改工作时，即重新占有了租赁物。而在整改结束后，既未告知上诉人整改已完成的情况，更未联系上诉人，以安排并履行对租赁物重新交付的合同义务。最终的结果是不仅在判决之日，即便在现在租赁物仍处在被上诉人的占有和控制之下。被上诉人确系存在合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的违约情形，故上诉人享有该条规定的法定解除权。

物业人员正在锁门，截至目前，该商铺仍由东邦公司实际占有。巫英蛟 摄

玥著酒店通过确凿书证得知，东邦公司在加固整改过程中存还在弄虚作假的事实。例如：

1、施工方案明确加固工程是按图施工，设计施工图纸是施工的前提和主要依据。因设计施工图制图时间为2020年3月，故东邦公司在2019年12月17日前完工不属实。

2、根据验收单无开竣工日期，完成混凝土浇筑至竣工不足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB ）10.1.2规定的14天等效养护龄期；且涉案整改工程缺少必要的应由第三方检测机构专门就混凝土强度和钢筋保护层厚度出具的结构实体检验记录。

3、检查记录载明的浇筑时天气温度与实际不符，经查2019年12月4日温度为8-10℃，同时期温度均未达到过20℃，因此，该检查记录存在弄虚作假的事实。

4、水泥质量检验报告单、合格证出厂日期为，超出了普通硅酸盐水泥三个月的有效期，不能证明整改工程合格。

5、质量证明书中，钢材的出厂日期为2019年12月27日，而东邦公司声称12月17号就已完成施工，显然存在作假嫌疑。

钢材的出厂日期为2019年12月27日，东邦公司却声称12月17号就已完成施工。巫英蛟 摄

张颖称，改造平面图出图时间为2020年3月，足以证明本案全套的整改施工资料均系造假，不能证明整改工程合格。

最终，重庆五中院裁定：该案涉案房屋楼板整改后是否符合相应建筑规范并已合法验收这一主要争议事实，一审查明案件事实不清，发回重审。

“发回重审，表面上算是搬回来一局，但明显感觉法院屁股没坐正。”

张健称，鉴于本案系房屋租赁合同纠纷，该案的关键事实是作为出租方的东邦公司是否依约按期交付租赁标的房屋，包括租赁标的房屋在纠纷期间的实际占有状态，特别是因标的房屋质量不合格存在安全隐患，被申请人重新进场进行加固整改工作后，租赁标的房屋处于案涉何方当事人的占有和控制之下。

但是，五中院避开了占有状态这一关键点，仅仅针对整改后是否符合验收标准来裁定。

玥著酒店有两名证人，是该酒店装修项目的装修工人，原本计划到庭上证明：东邦公司及其附属的利益相关方物业管理公司工作人员，于2019年9月13日直接驱离玥著酒店正在作业的全部装修工人，并对租赁标的房屋关门上锁进行封闭，致使申请人丧失了对租赁标的房屋占有的事实。

“开庭那天，两名证人都在法庭外面板凳上坐下了，但法院就是不让他们进入法庭。”

张健说：“不仅证人不让进，我作为当事人居然也不让进，连法院大门都进不去，尽管事先我和律师都申请了我作为当事人参加旁听。法院给出的理由是疫情原因。但蹊跷的是，我们的律师进入法庭后却发现，对方当事人居然可以进去。”

据了解，第二次一审，荣昌区法院定于11月5日开庭。

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位于荣昌县北部新区核心商圈，项目东侧为城市主干道迎宾大道，西侧为县公安局新大楼，北面400米为高速路出入口，项目东南方为在建五星级酒店，紧临荣昌县行政办公大楼、奥林匹克广场。得天独厚的地段，将成为荣昌当之无愧的高尚生活核心。

“东邦城市广场” 项目总占地面积13.65万平方米，总建筑面积40万平方米，其中住宅建筑面积占28.04万平方米，商业建筑面积占9万平方米，用地规划为高档住宅区和商业中心。 

“东邦城市广场”在近205亩的土地上融汇了6大商业主题广场、3大住宅庭院、5条风情商业街，集高端住宅、商业服务、文化娱乐、行政办公、金融商贸等多功能于一体，是文化荣昌、生态荣昌的标杆和示范中心。作为荣昌北部新区最大体量的城市综合体项目，将以城市地标姿态代言城市未来。