打赢一场专项技术培训劳纠纷案的感想
本文属卿律师原创，转载请注明出处。卿律师电话及微信号：
&&&&张三（化名）是一名软件工程师，入职国内某家电业的巨头某公司后，被派去美国出差半年，临行前一天，该公司要求张三签订了一份《关键项目人才培养协议》，若张三在约定的服务期内提前离职的，需要赔偿。张三回国后，主动申请辞职。该公司要求其赔偿服务期违约金，张三缴纳后，拿到离职证明后，随后找到本律师咨询，他认为在美期间只是一直在工作、加班，公司并没有给他进行过任何专项技术培训，认为公司做法违法。本律师针对这个情况，建议其提起劳动仲裁。（卿律师电话及微信号：）
深圳市劳动人事争议仲裁委员会认为，张某没有提供在美工作的证据，且自己又自愿缴纳了违约金，所以推定培训已经完成，裁定我方败诉。
随即本律师立即向深圳市南山区人民法院提起诉讼，认为根据《劳动合同法》第25条，该公司没有提供过法律意义上的专项技术培训，收取违约金是违法的。该公司应返还张三缴纳的全部违约金，庭审时，本律师竭力阐述本案的焦点、举证责任分配、证据排除问题，最终法官采纳了本律师（卿律师电话及微信号：）的代理意见：
1、本案焦点在于公司到底有没有提供专项技术培训，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定），对于合同是否履行，应该由有履行义务的一方举证。故，公司有没有提供专项培训，应由该公司证明而不是由劳动者举证。
2、由于本案中公司方提交了大量英文复印件费用方面的证据，本律师根据《证据规定》要求法官排除适用域外产生的非经法定程序公证及认证的证据，这样一来，公司的大部分证据都不能采纳。最终法官认定，公司无法证明其提供了专项技术培训及培训费的金额，故而判决其败诉。
&&&&在代理本案时，笔者是没有做过专项技术培训纠纷的，同时也搜索不到较多的相关的深圳案例。对此笔者通过研究法条、案例，最终使本案完美结案。该公司自此也改变了这一项规定，不再与员工签订类似协议，收取类似违约金。也算是维护了法律的正确实施！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。租房合同违约金！急！！！_百度知道
租房合同违约金！急！！！
我们和“房东”（房东不在中介代签的）签的租房合同，但房东回来给我穿敞扁缎壮等憋劝铂滑们说中介告诉他的房租与我们合同上有差异，现在要求我们退房，不租给我们！请问，这种情况存在违约金的问题不？应该是怎么样的？我们房子租的是一年的但先付了半年的钱，但是现在只住了一个月！
提问者采纳
这个情况办，第一，房东与中介有合同无签订中介，有没有约定租金和代理的条件，看下合同。第二，如果中介是在房东授权范围内将房屋出租的，穿敞扁缎壮等憋劝铂滑那么与你无关，房东要求你退房违约。承担你的违约金，你可以要求继续履行。第三，如果中介违规导致合同无效，那么，按合同要求中介履行，如果不，那么向房产局举报该公司违规，今年有新的经纪人管理办法，处罚相当严肃啊。
提问者评价
嗯！谢谢！问题我们经过商量解决了！我们是多付了房租，而中介少给了房东房租，是他们的事与我们无关了！
相关专业回答
这是不合理的！
你给房东签合同时没有约定违约金的啊！一般情况下都是一个月的房租，只要你提前15天给房东说你不租了，通情一点的房东都不会扣压金，你房租本来就不多！
还有就是你跟房东签合同是不是中介帮你找的铺子啊，要是的话，违约金就是一个月，如果不是那你的合同是怎么签的，签的时候在时间，金钱，姓名处有按手印没有啊！要是你没有按，那...
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肯定存在违约，房东会赔偿中介违约金，中介会按合同赔偿你违约金，赔付金额和房东没关系！
道义上是房东违约，但你的合同本身是中介代签的，你手里面有房东给中介正式的公正委托书吗？如果没有，这份合同的法律效应本身都有待考究，何来违约，所以最好是你去中介公司，找他们思路比较好，比较负责人的人比如经理什么的处理，不然情况对你不利。祝你顺利！
找直接关系人，不用和房东争什么，没意思，也浪费你时间，找中介就行了，你只管要求你的损失及已交的租金。其它的事，中介自己会和房东商量的。可能这个比喻不大恰当，张三欠你钱，李四欠张三的钱，张三说你找李四还钱，李四说我又不欠你钱，凭什么还你。那你跑来跑去也拿不到钱，直接找张三还就行了。至于李四欠他的钱跟你没关系，他没钱了，自然会找李四要的。
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跪求答案(急!!!)法律案例分析
案例(二)8.15张三李四约定将张三的名画以10万元买给李四,经营不善?2,乙该如何.6万元案例(一)甲个体商店店主.20日履行,因进货欠了乙1,8,乙想以1万元清偿1万元,约定8.若甲妻免除其弟的债务.问.乙是否可以向其妻弟直接主张一万元债权:1.16王某出12万元向张三买画.就上述情况进行分析,后得知甲妻弟欠其1万元
麻烦给出详细的分析过程和法理依据(具体的法条).20交画,张三在8.20之前没有要求张三承担违约责任.18付款.案例(二)的问题:1?3.如果约定李四8.李四能否在8.20当天要求,能否在8.16让张三承担违约责任.如果李四在8?2,李四在8.18张三付款时是否可以拒绝将画卖给李四在合同法的范围内进行分析
提问者采纳
但必须通过合法程序向法院进行申请。案例二1.不可以。2，乙完全有理由向法院提出申请，因为张李的约定在8。3，如果此前李都无法得知画已被第三人取得.乙可向法院申请撤消甲妻的行为，那么在交画当天知晓后仍有权提出让张承担违约责任，因为张三在8.16让张三承担违约责任，因为此行为明显损害到乙的合法利益.20.可以，在法院允许后方可取得，李四的预期利益已经受到侵害。2.16已经将画卖给王某，因为虽然付款行为在先。因为小店属于夫妻共同财产，但张三不能在李四付款的时候拒绝合同的履行，来取得对甲妻弟的债权。再者根据代位求偿权，因小店引起的债务问题也由夫妻共同承担，甲妻的行为是为逃避第三方债务案例一1.李四可以在8.乙可以向其妻弟主张一万元的债权，交画行为在后
提问者评价
谢谢各位的帮忙~!
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乙方应向法院申请其处分无效、乙不能向其妻弟直接主张一万元债权、若甲妻免除其弟的债务。21
假设两项债务均已经到期，则如果甲怠于向其妻弟主张债权（即追债），乙可以向其妻弟行使代位求偿权。
甲或甲妻处分债权的行为一般都是其合法权利，因此不属于无效法律行为。但若损害第三方，即乙方利益的话，被损害方有权申请法院撤销。问题在于甲妻有无权利代表甲免除其妻弟的债务，那就要看甲的个体商店是否属于婚姻共同财产。如果甲妻无权处分甲的债权，那么其免除行为根本不生法律效力，也不用经过法院去撤销或宣告无效。
案例二：债权的同等性
在同一物上可以并存两个或两个以上的债权，且该债权之间是平等的，没有优先性。
张三与李四之间、张三与王某之间的两个买卖合同均已生效，且均受法律保护。一方违约就应当承担违约责任。
但最后究竟由李四还是由王某得到画的所有权，就看张三将...
标准答案：
1、乙不能向其妻弟直接主张一万元债权。
2、若甲妻免除其弟的债务，乙方应向法院申请其处分无
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出门在外也不愁商品房销售广告不实需要承担责任吗？
上诉人（原审原告）：张三
被上诉人（原审被告）：房地产开发公司
原告张三与被告房地产开发公司因商品房预售合同纠纷一案，向法院提起诉讼。
原告张三诉称：日，其与被告签订一份商品房预售合同。合同约定其向房地产开发公司购买位于重庆市某区“江城花园”2幢1-3商品房一套，总房价为51万元。该房屋结构为钢筋混凝土结构，此单元还应有30平方米的花园，同时，还约定房地产开发公司必须按楼书说明交付房屋。合同订立后，张三按约付清房款，而被告提供的房屋却为砖混结构，花园的实际面积仅为22平方米，且其它方面也与楼书说明相去甚远，因此被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现诉至法院要求被告赔偿房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失25500元（以每平方米300元计算），将楼盘说明书中表述的环境附图等设施配套到位，并支付违约金22738元。
被告房地产开发公司辩称：预售合同中并未约定商品房的建筑结构为钢筋混凝土结构，结构与建筑结构并不等同，建筑结构中有许多构件、部件。合同也未约定其交给原告的花园面积为30平方米，张三所称的楼书是广告宣传而非合同，其在销售过程中，先后印制几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书。且在张三入户之时，其已就有关的事项书面通知张三，张三也签字表示同意，故不同意张三的诉讼请求。
原审法院经审理查明：日，原、被告签订了《重庆市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于重庆市某区的“江城花园”2幢1-3，房屋建筑面积103平方米，总房款为人民币51万元；被告于日前将该物业交付给原告使用，如未按期交付，原告有权按已交付的价款向被告追索违约利息；被告交付的物业必须经重庆市建筑工程质量监督站检验合格，并符合本合同附件三规定的建筑结构、装修和设备标准。该合同附件三有二份，一是“装修和设备标准”，该栏内载明：“结构：采用钢筋混凝土结构”；二是“建筑结构、装修和设备标准”，该栏仅载明毛坯房交房。双方还在合同备注栏中约定，佳成公司交付房屋时，必须与楼书说明一致，如有违反，张三有权追究对方责任。张三在购房时拿到印有“江城花园”等到字样的彩色印刷品，上写明“凯旋门的风光、香榭丽舍林荫大道、回旋式丰收喷水池、巴黎古典前庭回廊”等广告词语,并注明交房标准为每户独立水、电、煤气等水表、4表均出户设置。2004年3月房地产开发公司交付房屋时，向张三提供了“家庭智能化项目装修指导书”，其中明确住户家中已预装了数字式的热水、冷水、表，控制线连入家庭智能控制，目前已经可以实现了表的远程抄送，3表原则不能移动，如用户确定需移动，请与物业管理中心联系。张三在该“指导书”上签字。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《重庆市商品房预售合同》合法有效，双方当事人均须按约履行。被告向原告交付的商品房之建筑面积结构为砖混结构，显然已违反了双方在预售合同中所约定的钢筋混凝土结构。被告辩称钢筋混凝土结构不是指建筑结构，而是构成建筑结构的构件、部件，显然不能成立。故被告理应承担相应的违约责任。原告提出钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失每平方米为300元，缺乏依据。鉴于钢筋混凝土结构与砖混结构在造价成本上确实存有差额，故法院参照有关部门提供的意见综合考虑被告并非以造价成本向原告出售商品房等因素，以每平方米建筑面积150元为计算依据由被告对原告的损失予以赔偿。“面积明细表”虽载明花园面积为30平方米，但该表未作为合同附件，原告据此要求被告交付了30平方米的花园，法院难以支持。房地产转让人将广告内容订入合同或将广告、说明书、示意图等作为合同附件的，应当就该部分条款承担民事责任。双方签订的合同备注中约定的“楼书说明”内容不详。张三提供房地产开发公司印制的彩色印刷品具有广告性质，该公司对楼盘的整体效果在文字上作一定的修饰和夸张并无不当。由于该广告宣传所称效果和交房标准没有作为双方约定内容订入合同，张三要求房地产开发公司按此标准交付房屋和赔付缺乏依据。
据此，一审法院判决：
1、被告房地产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张三损失人民币12751.50元。
2、驳回原告其余诉讼请求。
一审判决后，张三不服判决提起上诉称：双方签订的购房合同约定，房地产开发公司交付房屋时必须与楼书说明一致，如有违反，其有权追究该公司的责任。一审判决既表明房地产转让人将广告内容订入合同或者将广告、说明书、示意图等作为合同附件，转让人应当以该部分条款承担民事责任，又错误认为双方在合同条款中楼书说明内容不详，故违约责任缺乏事实依据。该认定有悖事实，请求二审法院撤销一审判决主文第三项，支持张三一审时的诉讼请求。
被上诉人房地产开发公司辩称：交房时整个小区还未建成，业主也已同意入住。至于张三提出的房屋应与楼书说明保持一致，因其只有广告宣传片，没有楼书说明，且已基本按照广告内容完成，因其未违反双方约定，故不同意张三的诉讼请求，请求二审法院维持原判。
二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误，二审审理中，房地产开发公司表示赔偿张三3000元。二审法院经审理认为：张三与房地产开发公司签订的《重庆市商品房预售合同》合法有效，本案的主要争议焦点是系彩色印刷品是否为双方补充条款中约定的楼书说明及房地产开发公司是否应承担违约责任。房地产开发公司发放的彩色印刷品虽然未明确表述为楼书说明，但从内容分析，该印刷品为房地产开发公司对外销房屋的宣传载体，对张三所购房屋的小区环境与设施作了完整的描述，内容上具有楼书说明性质；且房地产开发公司在售房时将该印刷品交付张三。作为普通购房者，张三完全有理由相信该印刷品即是双方约定的楼书说明，故应认定该彩色印刷品性质上属双方约定的楼书说明。因在目前商品房销售过程中，楼书亦可作为房产商广告宣传的一种载体，两者在形式及内容并无严格区分，因此房地产开发公司认为印刷品仅系广告宣传品而非楼书难以令人信服。根据查明事实，房地产开发公司的实际履行情况与楼书说明不完全一致，违反了约定，但由于双方对房地产开发公司应承担的违约责任形式约定不明确，且张三亦未提出相关损失依据，故其要求依照合同约定由房地产开发公司支付违约金，依据不足。房地产开发公司虽构成违约，但鉴于其已完成楼书说明中大部分内容，法院将根据其违约程度不同酌情确定其赔偿数额。原审法院对张三要求房地产开发公司支付违约金的诉讼请求不予以支持不当。张三上诉认为小区环境与广告结果不符，因双方关于小区的环境效果并未约定具体标准，对该主张难以支持。
据此，二审法院判决：
1、维持原审判决主文第一项；
2、撤销原审判决第三项，判令房地产开发公司于判决生效之日起10日内，赔偿张三3000元。
[法律评析]
1、关于楼书广告的效力问题。
2、房产商应如何承担违约责任。
本案是一起因房产商交付房屋与售楼广告不符而引起的对房产商是否应承担责任而产生争议的案件。
一、售楼广告的主要表现形式及法律性质
1、许诺的形式
售楼广告中的许诺是指开发商利用新闻媒体、如报纸、期刊、售楼宣传资料广告，电视及广播广告等，对出售商品房的特定事项所作的说明、陈述。
从司法实践中，开发商在售楼广告中做出许诺的主要情形有：
一是向购房者提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如声明购房后可解决迁入户口指标；可提供银行按揭贷款；对购房者赠送车库、家具、厨具、电话等。
二是对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分。如开发商对预售的商场及公用部分的装饰标准，声明地板铺以“全高级瓷砖”、“名贵典之石”外墙采用“镜面不锈钢装饰”等。
三是对商品房使用功能质量的陈述。商品房使用功能即商品房各个组成部分实现其特定用途的能力。如发展商对高层商品住宅大楼上下功能声明装饰“电梯”；对交房商用大厦的层与层之间声明采用“电动扶梯”。
四是对商品房环境质量的陈述。这里的“环境”主要是指生活环境和发展环境，如开发商声明住宅小区内配套建设有商场、市场、医院、草地、学校、游泳池、网球场等商业服务、文化教育、医疗卫生公共设施。
2、售楼广告的法律性质
根据我国《合同法》第15条规定，商业广告原则是上一种要约邀请。所谓要约邀请，是指一方发出邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。因要约与要约邀请的性质完全不同，对发出意思表示的一方当事人而言，会引发完全不同的法律后果。《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表示一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。可见，要约有四个构成要件：一是要约是以订立合同为目的发出的意思表示；二是要约的内容应具体确定，具有合同的具体条款；三是要约人受其要约的约束；四是要约有明确的接受对象。也即是说，当一个意思表示被判断为要约时，意味着受要约人一旦作出了承诺，一份合同即告成立，要约的内容即成为合同的主要条款。而要约邀请只是邀请人向他人发出的希望他人向自己发出要约的一种意思表示，发出要约邀请的一方在收到要约后，可以作出承诺，也可以不作出承诺。因此，发出要约邀请的一方一般不会承担因此产生的法律后果。典型的要约及要约邀请比较容易区分，而有些介于要约及要约邀请之间的意思表示较难判断，如寄送的价目表、货物的陈列标价、商业广告等。区分一项意思表示是要约还是要约邀请，对当事人会产生完全不同的影响，一般可根据以下标准加以区分：（1）根据法律规定加以区分、法律对不易辩别的意思表示的性质明确作出规定的，则依法律确定，如我国《合同法》规定寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等属要约邀请。（2）根据意思表示的措辞内容确定。我国《合同法》在将商业广告确定为要约邀请的，同时，亦规定如果商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。（3）根据作出意思表示一方的特别说明来确定，即作出意思表示一方明确其表示是要约或者要约邀请。（4）根据通常的交易习惯确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房销售和宣传资料的法律性质作了更为具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
结合本案，房地产开发公司的销售广告和宣传资料的性质，依其内容可分成两类，房地产开发公司关于小区设施达到“香榭俪舍”、“巴黎古典”的水准等承诺，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传；但其在宣传资料中允诺的有关房屋状况及相关设施的内容是明确的，并对商品房买卖合同与订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为一种要约，如房屋为钢筋混凝土结构等，且双方在合同约定所交付的房屋与楼书说明一致。鉴于双方当事人订立的买卖合同中已包括了楼书说明的内容，故房地产开发公司应当交付与售楼广告一致的房屋。现房地产开发公司未完成相关设施的建设，构成违约，应承担相应的违约责任。
二、违反售楼广告许诺的民事责任
如果开发商违反了售楼广告，而该广告中的许诺已成为合同内容的，则开发商应当承担违约责任。我国《合同法》107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”该法114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”支付违约金是违约方承担违约责任的重要方式之一，由于它是当事人事先在合同中的约定，故具有以下特点：（1）免除守约方对实际损失的举证责任，法院可根据当事人的约定直接判令违约方向守约方支付违约金。（2）明确债务人在违约后承担责任的具体范围，督促债务人履行合同。（3）当事人可控制风险成本，有利于鼓励交易。
本案中，张三与房地产开发公司在商品房买卖合同中只约定了房地产开发公司逾期交房的违约金，而对其交付房屋不符合广告宣传时如何支付违约金或计算方法未作约定，因此，张三要求房地产开发公司以支付违约金的方式承担违约责任缺乏法律依据。而对于房地产开发公司以赔偿损失的方式承担违约责任，则必须由张三为自己所受实际损失数额进行举证，以证明张三确实因房地产开发公司违约而产生实际损失。本案中，张三因房地产开发公司的违约行为所受损失是客观存在的，鉴于房地产开发公司在二审期间认识到其确实存在违约行为，表示愿意赔偿3000元，二审法院根据本案的实际情况，行使法官的自由裁量权，判令该公司赔偿张三3000元，弥补了张三的损失，平衡了双方当事人的利益。
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