| 置业大讲堂《地铁房，买哪个站点最划算？》
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【讲座地点】会展中心8号馆讲座区【主讲嘉宾】牛浩思-张勇、邱国贤、王静静【主讲内容】　1、技术解析地铁如何造富　2、深圳地铁规划思路与房产影响　3、如何选择地铁物业讲座开始前暖场，抽奖进行中。。。礼品华大基因小米－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－《地铁房，买哪个站点最划算？》直播开始直播10:30【主持人】尊敬的各位来宾，大家上午好！欢迎来到2016深圳房地产与家居展览会，本届深圳房地产与家居展览会是由深圳房地产信息网、咚咚找房、家在深圳、wawo哇窝装修联合主办，以“深圳人这样住”为主题，解决深圳刚需、换房族等不同购房人群的置业难题，打造面向深圳老百姓最全面、最专业以及最实用的地产家居展。在本场讲座开始之前，我想先做一个小调查，在座的朋友有多少人是想买地铁房的？好的，看来在房价这么高的情况下，还是有不少朋友对地铁房情有独钟的。那么问题来了，对于地铁房要买哪里最合适、哪个站点的房子增值空间更大、未来的热点在哪里等问题，大家是否有所了解呢？
今天我们为大家请到的是咚咚找房有名的楼盘专家团——牛浩思来解疑答疑，牛浩思团队长期专注于研究深圳楼市，实地勘察过深圳3000个以上的楼盘，对新房及二手房的片区和楼盘有深刻见解，主要是做一些专业的楼盘点评。相信经常收听电台广播的朋友也有听到过牛浩思的名字，近几年他们一直都在FM94.2、FM106.2等电台作为嘉宾去答疑，因此受到许多网友的欢迎，因为他们不参与交易环节，所以给出的建议更加客观中立，受到很多网友的欢迎。另外，需要特别提醒的是，今天讲座结束之后会有抽奖环节，各位需要先在咚咚找房APP中签到才能参与，抽奖礼品全部是由华大基因提供的（蟹券、面膜以及小米）。整场讲座内容和PPT都会在咚咚找房APP中的咚圈进行直播，有兴趣的网友可以在咚圈与我们互动，可以在讲座结束之后查看内容回顾。话不多说，有请牛浩思成员上来为我们做讲座，大家欢迎！直播10：40
深圳城市发展格局与地铁规划的相关性【牛浩思-张勇】：各位朋友，大家好！我是牛浩思团队的一员，今天主要跟大家分享的是“跟着地铁去买房”，大致分三个部分来讲：一、深圳城市发展格局与地铁规划的相关性；二、地铁规划提升物业价值的依据是什么？三、深圳地铁3-4期规划的受益片区和新房。主要思路是通过深入分析深圳地铁1-3期的规划找出深圳城市发展格局与地铁规划的相关性，分析地铁4期规划，推测深圳未来的发展热点到底会在哪些地方。
深圳是国内第五个开通运营地铁的城市，一期工程2009年开始，当时只有两条线（1号线、4号线），但当时只是一小段。从图中我们可以看到，1号线从罗湖到世界之窗，4号线从福民到青少年宫。
这是深圳地铁初期的规划线路，这个时候还不能称之为地铁网，只是构筑最基本的十字架走廊。这个十字架的交汇处是会展中心站，当时这一块只是莲花山脚下的黄土白地，如今这里已是深圳的核心区域，是写字楼、金融企业、世界500强企业最为集中的CBD区域。2003年左右，会展中心动工，香格里拉、四季酒店、丽思卡尔顿、嘉里建设广场一期等重要配套和新一代写字楼才进入实质性动工阶段。由此可见，深圳的地铁规划建设早于福田中心区的实质建设，当时深圳的金融政治中心还在罗湖，刚刚往福田这边迁移，这期规划的主要思想是串联起深圳整个城市功能点，罗湖中心、福田中心和以旅游为目的的世界之窗深圳的城市发展中心就此由罗湖转向福田。
2006年，深圳地铁二期建设工程正式开始，2011年大运会之前完成，从原来的十字架演变成由五条地铁线相互交叉换乘的轨道交通网络，也就是2016年11号线开通以前，我们最为熟悉的深圳地铁网的样貌，1-5号线真正改变着我们出行方式和置业方向，也是深圳地铁从规划到开通运营体验最为深刻的一批线路。在这一期我们可以看出，福中的地位进一步强化，地铁线路和地铁站点在罗湖和福田中间呈现出麻花状结构。另一方面我们也看到，从第一期单纯串联起城市功能点，地铁触角延伸到住宅聚集区、原关外开发区域，也就是二期的建设时期，宝中、后海、北站区域、龙岗坂田以及龙岗沿线等大批量新兴住宅社区崛起，这些片区从规划图纸到建设落实，再伴随着地铁的规划建设，都是全市最为热点的区域。二期规划建设，靠近市区的关口片区慢慢火了起来，南山后海从一片滩涂地到新兴豪宅区，深圳的城市格局逐步向西边渗透，向关外延伸。 大运以后，深圳的地铁进入第三期规划建设时期，实质建设是2012年开始，经过4-5年的建设，今年已经开通的11号线，10月28日将开通7号线、9号线都属于地铁三期。6号线、10号线以及五条地铁延长线同时在建设，预计将在2020年开通运营。这在一期我们会发现深圳城市重心西移的战略已明确确立，前海上升为城市双核心之一，另一个核心还是福田中心区。除了进一步加强福田、南山的地铁密度以外，地铁线触及的区域不仅仅是关口区域，已经向传统远郊区域开始延伸，沙井、松岗、光明、观澜、平湖已经是新房开发热点区域了，就拿观澜来说，去年一年的新房入市量相当于之前开发的总量，光明、沙井在我们此前看来比较遥远的区域，慢慢取缔了原来的关口区域，成为新房供应的主力军。
去年我们团队就在房网论坛发表过一篇文章，当时提到11号线开通以后会带来哪些机会、有哪些价值，从11号线的价值上来看，它促进了深圳新房市场的格局调整，尤其是改变机场以北片区，原来机场以北片区可以说是区域市场，它促进了更多来自区域外的购买力涌入11号线沿线片区，沿线土地价值也被带动了，吸引更多开发商在11号线周边集中开发，带动了区域的发展。现在我们也看到一些旧改项目在慢慢规划落实，甚至开工建设。
地铁三期建设目前还没有结束，但四期地铁规划已经议论纷纷了，虽然规划尚未完全定案，但它已经非常接近最终的方案，大家如果有集印章的话，手里应该拿到了到2030年我们做的地铁图。预计明年主要的线路会陆陆续续开工，从1-3期来看，深圳地铁的规划一直是配合着城市的发展，为城市的发展服务，而且导向着城市发展的格局，由罗湖、到福田、再到南山，由关内、到关口、再到外围，这样层层外扩。四期地铁规划思路就是充分外扩，南北加密，并且确立起外围片区新的中心区域，通过轨道交通引导资金和人员的流动。 大家看一下这张图，很显然的特点就是迎合了当前城市发展重心的思想之一，也就是我们一直在提的“东进战略”，昨天我们举办了一场东进沙龙，其实说实话，在我看来，所谓“东进战略”可能不是从去年开始提这个概念，而是很早以前就有提，只是在去年把东部以往规划的投入包容起来，广告做起来而已，内容还是原来的，但不管怎么说，东进确实是这一轮规划中体现出来的城市发展倾斜，像平湖、龙中、横岗、布吉等片区会进一步得到强化，坪山也从无到有，从原来的没有地铁，现在一上就是两条地铁（14号线、16号线）。
不过，老牛还是提醒在场的各位，虽然从四期规划看，东部是这一期的重心之一，但也并不意味着西部的发展势头会被弱化。从地铁建设时序来看，四期首批规划最优先的线路应该是20号线、14号线、12号线、13号线，其中20号线已经在前几天开工建设，它是新国际会展中心的配套工程，周边并没有什么商品房项目，所以跟我们的关系不太大。东部比较密集的16号线、17号线，可能因为地质条件、拆迁问题，建设时序比较靠后，之前新闻有报道说它可能会存在获批的风险，但龙岗区也在争取把它提前。所以“东进战略”我们还是要以平常心去看待，要根据实际情况自己甄别，不要冒然盲从，这是一个循序渐进的过程，兑现周期稍长，所以关注四期的规划线路，我们尽可能着眼于12号线、13号线、14号线。哪些片区值得关注呢？我们会在第二部分给大家具体说。 直播10：50
提升沿线地铁口周边的物业价值，其依据是什么？
【牛浩思-张勇】：首先，我们大致列举了几点，从浅显的到深层的，一是改善交通，便捷出行；二是吸引投资和人流，配合商业开发；三容易出租，易交易，活跃度高。第一点，改善交通通勤，这是最浅显的，也是我们置业选择时最核心的需求之一。第二点，需要一定的技术含量去做甄别和选择，后面也会大致跟大家聊一下，在这么多的地铁物业当中，我们如何做出更优的选择。第三点是顺其自然的结果。这个图是2015年我们团队通过普查全市近3000个楼盘，对比各个楼盘三年以来的涨幅数据，通过统计分析名校学区、地铁口物业、将通地铁、山水景观、大型商业等几个因素，对楼盘涨幅的影响程度得出了一组数据。图上标注的数字越大，其相关性越高。从结果来看，地铁口物业的相关性为8，这说明地铁对楼盘涨幅的支撑作用是非常大的，新开通地铁的相关性只有1，这个结果是出乎我们的意料的，在我们的认知看来，有地铁预期的物业怎么对涨幅影响不是很大？后来我们将楼盘分为关外、关内来做对比，做了相关性影响分析，我们发现在关外地区，地铁预期的相关性等级为8，比地铁物业的等级6还要高，而关内地区恰好相反，所以我们要跟着地铁向外走。并不是所有地铁口都会对置业投资带来同等作用，经过两期的地铁规划，关内地铁网络覆盖面比较广，密度比较大，而且会存在一个现象，关内预期新增的地铁站已经是地铁口物业了，也就是说新增地铁线对已有地铁口物业楼盘涨幅推动作用比较有限，从心理角度来看，购买二手房的买家也比较看重现有配套，对那些配套不成熟的地段考虑相对少一点。剔除地铁口因素，原关外地铁口物业的涨幅明显大于关内，说明新通地铁物业对原关外的涨幅影响比较大，地铁开通以后，交通利好兑现，这些片区迎来比较大的涨幅，并且在地铁触角延伸到的片区以前已经有过一轮拉涨。对于关外区域来说，对接市区交通的便捷性是考量的重要因素之一。地铁站物业是以点带面，哪怕不是地铁口的房子，也会因为地铁口的延伸而一起带动上涨。市区地面交通已经相对发达了，地铁日常通勤的重要性并没有关外区域那么大，作用那么强，市区的地铁网络已经呈现出麻花状，无形中也减弱了地铁口对购房者的重要性，甚至是修建地铁过程中带来的不利影响，比如交通的拥挤、噪音等因素，导致房价在通地铁以前受到了影响，甚至是下跌。 总结为以下这四点，大家可以看一下，我就不一一念了。由此，我们要以发展的眼光来考虑地铁物业，规划前期，我们对地铁认知强度较低，片区关注度不高，房产投资需求量也比较少，此时入市可以说是抄底。比较简单的做法是结合法定图则来找潜在的商业中心地带，一般情况下，地铁之间的接驳之间，特别是一些大型枢纽站点，容易形成商业中心。再看一下深圳地铁总体规划，这几个交汇换乘的站点，未来极有可能成为对应的片区新中心区域，地方政府也会极力在这些站点的周边做规划，投入比较大的财力。比如光明观光站是6号线和13号线换乘站，今年有地产商花了150亿拿下光明“地王”，就是在这个站的南面，紧挨着这两表线，以后商业跟这个站接驳换乘。周边又有大量的空地可供开发，这样的区域如果有合适的新房入市，我们可以重点关注一下，而且这个区域也是光明新区重点打造的凤凰城区域。诸如市区的接驳，像南北纵向地铁线，更为符合深圳城市内流动格局，也就是我们在选择地铁房的时候也要考虑到的点。选择好片区以后，在哪个阶段买入比较好呢？一般来说，深圳地铁建设周期大概是4-5年，不管一条线规划多久，一旦某个点开工以后，4、5年内一定会建成投入使用，以前地铁开通前，在一年以内物业价值会有显著提升，但现在深圳投资房产的风气比较旺盛，可以说是全民投资房产，尽管有些人不买房，处在观望状态，也会不断补充、吸收地产相关知识。地铁规划又是我们选房的重要因素之一，所以大家对地铁规划的关注度是极高的。并且信息渠道比之前更强大，比如有微信、微博，还有咚咚找房平台，非常容易的将规划信息传达到大家面前，因此地铁规划的透明度相对于以往来说更高。比如现在规划的14号线，我们团队早早就开始收集信息，并预测站点，大家手里拿的《地铁规划参考图》就是牛浩思团队做的，它并不是一个官方版本，但还是有较强的参考意义，是根据二期环评站点临摹出来的。尚未动工的四期都有在走线，地铁站点标在上面了，现在做好功课，如果有合适的房源，有强烈的需求，大家看好也可以适度下手。直播11：05
哪些线路将会为我们置业带来全新的视角？哪些片区会受益？ 【牛浩思-张勇】首先是地铁6号线，主要是连接光明新区、石岩、大浪和民治，是目前规划的地铁网络中，中部片区唯一的组团快线，它的地位可以说与11号线、14号线相当。这条线受益最大的地方无疑就是光明新区，松岗也不错，现在有11号线，又在修6号线，虽然身处深圳西部端头，但是两条地铁快线连接，对于自住来说，通勤条件还是不错的。所以松岗大家也可以关注一下，现在松岗站有一个新房在卖，3.9万/平方米。
光明新区前面也有提到，未来它的关注度不亚于现在的龙华，它很可能解体龙华成为新的大热门区域，我们看到的地铁价值，其实开发商也早已盯上，在新房供应上，近几年龙华的热点主要在北站周边区域，新地开发为主，成长性和可塑造性比较强，我们也知道，现在红山片区周边的房价已经到了惊人的地步。光明现在也有这样的苗头，去年以来陆续有多个新盘入市，并且后面的新地开发和旧改产品的兑现还会持续加入到新房供应主力军中。龙华新房价格门槛已经比较高了，所以活跃度会稍微下来一点，当光明炒作起来之后，它的利好会提升上去。 再看一下南部的石岩片区，石岩受地理位置的影响，而且缺乏整体规划，想象空间相对比较有限，并且新房供应也跟不上，七、八年了就这么一个新房在房，二手房市场选择不多，片区楼价因为需求比较多，房源比较少，所以价格炒得相对比较高，比如目前在卖的项目已经到了4.5万/平方米的价格，尽管它有所谓的名校集团，但老牛还是不太建议大家盲从入市。
大浪片区，是邻靠在龙华新老核心区域，产业规划比较集中，未来产业和北站互动的可能性比较大，但周期会长一点，小户型的租赁需求比较旺盛，有好的房源大家还是可以适度考虑一下。
地铁10号线对接福田，但福田的地位并不会因为前海概念的炒作而被削弱，福田仍然是深圳的核心区位，是经济、政治首善之区，承载和辐射力持续到光明、平湖。如果说6号线成就光明的话，那么10号线则会成就平湖。由于平湖缺乏像光明那么高大上的片区统筹规划，而且新房供应也存在脱节，三三两两，量不太够，中短期它的前景可能跟观澜相当。
在平湖与福田中间段的片区是坂田区域，虽然坂田的房价涨得很快，但一直在龙华的光环之下。二期5号线在坂田虽然早已布局，但因为它的走向是东西向，对于深圳这种南北向通勤为主的格局并没有太大的优势，而且10号线是对坂田轨道交通非常好的弥补，价值应该还会往上提一点，预计幅度不会太大。结合实际土地利用情况来看，坂田的饱和度也是相当高，旧改进度阻碍着坂田有更进一步的发展。尽管如此，它自住的便利度还是会显著提升，交通改善以后，至少比龙华老城区有优势。 2号线东延，实际上现在建设的8号线一期（莲塘-大梅沙）也就是2号线东延的一部分，真正的8号线是目前所说的8号线二期工程，也就是小梅沙-大鹏这一段，可能开工时间没有那么快。我们看一下2号线东延连接的区域，主要是在莲塘和盐田沙头角、盐田港后方陆域，盐田到底该不该投？这个问题我们讨论了多年，正是因为地铁线的争议不修，使得房价波动比较大。2015年之前大多数楼盘曾经还有过不同幅度的下跌，而现在地铁确实是实实在在的建设，预计到2020年可以通车运营，具备优良山水景观的盐田在地铁开通以后应该会再有一波价值提升，此后预计会趋于稳定，毕竟它的地理位置，后面是山，前面是海，规划空间比较有限，后期规划跟不上，所以它的活跃度也很难有更大的提高。
4号线北延是到观澜，延长线地铁口目前是4.2万/平方米的均价，这个价格与龙华地铁口周边十来年楼龄的小区差不多，透支不小。片区规划的认知度已经有了较大的提升，后期的潜力不算太大，随着大市普涨为主。3号线东延到坪地，自住不太合适，大家都知道坪地有一个垃圾填埋场，之前影响龙中的主要是那一块。投资的话可以适度关注一下，毕竟它的价格确实比较低，单价有一些是3万甚至3万不到，地铁口附近。接着重点看一下四期首批预计优先线路，首先是12号线，按照目前的官方计划时间，12号线计划2017年6月前期工程开工，2017年7月主体工程开工，2022年6月底投入试运营，那么也就意味着在2022年9月份可以正式运营。新的规划示意图显示，12号线起点是左炮台，终点是沙井海上田园站。
海上世界至南油段有4个站点，已经作为9号线二期南油大道支线开工建设，计划2020年6月投入试运营，12号线全线建成之后，这一段会回归到12号线贯通运营，12号线是一条普通速度的居于线，是宝安第三条南北纵向地铁，经过西乡、新安片区，未来也会完全融入到福田、南山、前海的圈层生活，大家看一下图中示意的范围，以后会融合在一块，形成比较稳固的三角形关系，估计以后这一块区域的房产价格会慢慢缩小。 13号线，光明新区到科技园、后海、深圳湾，又是跟光明有关系的一条线路，前面说到6号线使得光明快速接入福田，未来5-6年内，光明将会从边陲区域窜升到福田、南山直接辐射地，对接的都是目前深圳最为核心的产业聚集区和商务区，比如福中、南山科技园、后海总部基地、西丽总部基地等，对于光明的土地价值会起到明显的作用，从无到有，从0到1的突破，比1+1更强大。西丽，西丽有良好的环境，有产学研发展的潜力，毕竟大学城在这一块，之前西丽区域受到地理位置和交通不太便利的阻隔，在关内处在相对比较落魄的地位，不过这两年以来，西丽的价值已经慢慢向中心区靠拢了，13号线的加入算是锦上添花吧。14号线是四期规划最为瞩目的一条线，也是从初始规划到现在争议最高的一条线，是“东进战略”最为强力的武器。最近已经有官方信息说根据深圳市政府的部署，要求地铁14号线在2017年初开工建设，之前是说日正式开工建设，此前有报道过2020年通车运营，这么看来是有希望的，有可能2020年或稍微晚一点。14号线是组团快线，串联起坪山、龙中、横岗、布吉和福田中心区，按照它规划的快线120公里的行使速度，算上停靠站的时间，大概50公里出头的速度，也就是从坑梓、沙田到岗厦北大概是53分钟左右可以到达，差不多相当于现在坐11号线从松岗到福田，但坑梓那边新盘比较少，价格比较低，这些都不是我们胡乱猜测的，而是已公布的数据。为什么这条线的沿线居民都力争在自己物业周围设站点，社会反应如此之大？都是因为14号线确实是一条非常有价值的线路。14号线沿线的地铁口物业，有一个受益的地方就是不只是坪山沿线一带，还有被大家忽略的地方——横岗，横岗在这条线上有可能会设2-3个站点，目前还在规划中，不太确定，从二期环评来看有两个站点，但他们也在争取设第三个站点。周边的二手房目前是4万/平方米左右，有一些在4万/平方米以下，当平湖都跑到4万了，横岗的相对价值其实是被低估的。横岗这个区域的规划旧改特别多，我们之前有做统计，这一块大概有300多万平的旧改，也就相当于六个龙华壹城中心那么大。说到旧改，很多朋友问到某某地方有没有旧改规划？其实我们在咚咚找房上有做旧改地图，上面可以查询到深圳各个区域、各个街道的旧改分布情况，这也是牛浩思团队做了大量的收集工作完成的，置业参考价值非常大，大家有空的时候可以打开咚咚找房看一下。我们可以注意到，跳出深圳界限的惠州站，属于坪山支线甚至了3个站点，从终点惠州南站到深圳最尾的沙田站，大概是9.1公里，也就是说惠州南站到深圳福田中心区，乘坐14号线，用时大概是62分钟。如果你觉得深圳的置业门槛确实太贵了，实在买不起的话，可以用时间换空间，不一定扎堆去东莞或塘厦、凤岗，惠州这三个站周边的地铁物业也是比较好的选择。当然，投资可能要另外考虑，但自住还是可以考虑的，目前的价格已经涨了一点，不过新房也是在1.3万-1.6万/平方米，个别二手房1万多不到，但那边的首付比较高。这个价格相比深圳的均价落差还是非常大的，如果交通完善以后，应该还是会有补涨空间。首付比较充裕的朋友，选择这些地方的二手房还是比较划算的。这个图是14号线的几个站点，周边有一些二手房，大家可以稍微关注一下。我今天讲座的内容主要就是这些。－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－》》》牛浩思团队沙龙区直播11：15 【主持人】非常感谢牛浩思-张勇干货满满的分享，相信现场各位朋友在听过之后都有一些收获，由于时间有限，讲座内容可能没有满足覆盖到每个网友的具体问题，接下来是提问环节，各位网友如果有问题可以问牛浩思。【提问1】我家在宝安，最近宝安有一个15号线，沿着科技园、前海这一块的线，说要把大铲湾岛一半给腾讯，是不是那个线提前了？好像现在已经开始勘探了。【牛浩思-邱国贤】15号线一开始的规划就是环线，从宝中到西乡、大铲湾，连接前海妈湾片区，一直到南山中心区，现在又规划到西丽火车站，以后会把深圳西站的功能移到西丽站，绕成一个环，15号线一开始规划确实是环线，但在四期首批规划中把它做成半环，是因为涉及到工程量的问题。后面在大铲湾片区已经有具体落实一个规划，就是给腾讯做一个产业园区，这个闭环规划可能会提前，但就建设期来说，原本计划在2018年左右动工，已经列入四期首批规划，具体还是要看政府规划建设时间，但它应该会有提前的动作。【提问2】牛浩思，你们好！我想问一下，南油片区以后地铁开通了，会不会价值上有质的飞跃？南油片区目前的价格好像比较低。
【牛浩思-邱国贤】南油片区现在道路、交通确实存在比较拥堵的情况，地铁开通对于居家便利性来说比较好，但比较大的提升空间并不是地铁线的作用，而是其他因素，比如学区变化、旧改，毕竟它是一个成熟的区域，轨道交通的作用对于成熟区域来说并不是太显著，所以要结合其他因素来看待。
【提问3】刚刚我关注了一下光明片区，光明现在住宅不是很多，如果光明有公寓的话，能不能投资呢？
【牛浩思-张勇】可以选择小一点的住宅项目，目前光明小户型住宅只有一个项目有，就是6号线南庄站的宏发上域，有35平大单间改成的一房一厅，也有45平正规一房，带阳台，还有60多平两房，如果你投资的话，我建议你还是选择住宅产品。
【提问4】投资光明新区的话，是投资观光站点好，还是靠近留仙洞这边的站点？
【牛浩思-张勇】刚刚我说的那些区域都可以考虑，要结合你自身的情况来看，你自己的预算是多少，你就可以找到相应的站点。
【提问5】我现在想换到红山片区，会不会高位接盘？红山片区有龙华新区实验学校，我现在在打算孩子以后读小学，那边有华业玫瑰四季和水榭，但价位太高了，现在风头已经向下走了，红山会不会跌一点？目前接盘会不会太高？水榭1-3期已经7万了，你们是什么意见？
【牛浩思-王静静】如果华业玫瑰四期的话，我不知道你考虑小户型还是大户型？
【提问5】：三房。
【牛浩思-王静静】二期产品我不太建议你考虑，因为相对一期产品而言，二期的得房率不是特别高，正南向龙光的商业地产预计会建45层以上超高层建筑，虽然建筑有部分设计会避免直向遮挡，但肯定会有压抑感。一是南向的遮挡，二是得房率不是特别高，如果同样的价格条件，我建议你选择华业玫瑰的一期产品。
【提问5】现在接盘会不会站在高位？ 【牛浩思-邱国贤】红山经过一个阶段的开发，从最初的住宅，后面慢慢转向综合商业，包括现在学区的炒作，部分住宅的价值提升比较快。但稳定之后，还要看后期学区，这跟实实在在的成绩是挂钩的，如果在高位的话，还是有一定的风险。如果是该片区内价格相对比较低的，比如您刚刚提到的华业玫瑰，它现在剩下的尾盘是5.9万-6.3万/平方米，根据你自己的实际需求，其实是可以选择的，毕竟这个区域整体规划对于稍微有点缺陷的产品还是有一点托盘作用，所以可以考虑。它明显低于水榭五、六期，有高级中学的学位，如果没有太大的学区需求的话，就不建议一窝蜂往高级学区扎堆，要根据自己的需求来选。【提问6】我想请教一下，中粮凤凰里怎么样？值得投资吗？【牛浩思-张勇】中粮凤凰里在11号线沿线，离地铁站稍微有点远，之前的价格在4万/平方米以下，我比较看好，但现在价格已经上来了，如果是同样选择的话，现在我更建议选择同样是地铁口，而且商业配套比较好的华强城项目。
【牛浩思-邱国贤】第一个问题比较宏观，昨天研讨会上也说到，看市场环境的话，中国房地产还是资金市和政策市，所以我们不能看得太长远。如果你以自住需求为主，并且现在的房贷压力又不大，有这个需求是可以选择入市的。现在全国各地的省会城市已经被托起来，郑州、成都、长沙已经被热炒，如果在这个大环境之下，深圳也出台限购政策，可能对自住或换房需求的杀伤力更大，比如从三成首付提高到五成首付，深圳房价这么高，这两成首付的提高对我们置业并不是好事情。至于推荐学区房，您可以在咚咚找房咨询淘房哥，淘房哥主要是关注二手房，牛浩思主要是关注地铁房。目前四大名校的学区房，已经去到比较高的价位，但有些房子未必适合居住，纯粹是以房子作为学票来考虑的，如果自住的话，可以考虑石厦片区，生活环境、地段都比较好，有石厦学校、红岭中学等等，景田那边可以考虑景田外国语学校。如果是更好一些，肯定是建议在香蜜湖片区或南山比较新的名校学区，如南二外，或科苑路，既适合居住，又是核心地段，价值的稳定性比较好。关外区域，传统以来关外区域并没有所谓的名校学区概念，最主要还是因为片区发展起来，从单纯的入学需求转换到更高质的学位需求，龙华那一带从纯粹的需要学位变成需要更好的学位，现在价格炒作得稍微有点高，需要注意风险，刚才也提到，深高片区部分房源的挂牌价，其实业主并没有成心放盘，同样的价格可以选择南山如南二外的学区楼盘，这样的话还不如在原关内比较好的学区楼盘进行选择。 【主持人】咚咚找房有两支核心团队，一是牛浩思新房团队，另外一个是淘房哥团队，淘房哥主打二手房，刚刚这位女士问的学区房问题可能淘房哥更加擅长，如果有这方面的需求，可以到私人定制区跟淘房哥面对面提问。
【提问8】你好，如果首次置业，也算是刚需，现在社保不满三年，是选择不限购不限贷的公寓，还是选择惠州南站那条线，以及塘厦、凤岗、虎门、长安？ 【牛浩思-邱国贤】现在没有深圳购房名额吗？深圳的公寓产品随着旧改兑付期，项目非常多，龙华、观澜这样的区域，公寓产品已经大批量入市或即将入市，选择比较多，如果选择这样的产品，一定要看中商务区域核心区或商务潜力片区核心区，例如北站周边的小户型，启动资金并不算太大，这类户型可以选择。临深片区现在已经比较旺了，热门的黄江已经炒作到2万多，我建议选择轨道交通接深圳的线路走向为主的地铁口物业，例如黄江现在正在建设东莞R1线，跟深圳地铁6号线接驳，在支线中大结合，现在黄江炒得比较厉害，首付高一些的话，可以考虑二手房，或者再往北一点选择，不一定要选择传统热门区域。
刚才团队主讲说到14号线惠州段，惠州段有3个站，惠州南站有地铁和高铁双轨接驳，但目前楼盘比较少，可以选择另外两个站点，主要在白云二路和东华大道，现在二手房明显低于炒作的新房价格，这一块有投资空间，可以适当配资，如果选择临深，毕竟户型会稍大一些，兑现的回报可能更高，如果选择深圳公寓，就要做好长期持有的准备，以吃租金为主，两者是不同的投资理念。
【提问9】你好！我在龙岗坪地，最近有规划一个国际低碳城，还有一个东部垃圾发电厂，我想在那边置业，之前我问过摩天，当时也是因为时间关系没有说得太具体，他说要进行风险控制，该如何进行控制？【牛浩思-张勇】垃圾场是一直存在的问题，坪地的新房、商品房选择不多，如果选择坪地，一是一定要选择地铁口，二是一定要选择花园社区，三是一定要选择刚需户型，垃圾场的问题可能短时间内解决不了的，在房价大涨的情况下，厌恶设施对涨幅的影响并没有那么大。你工作在坪地，选择坪地还是可以考虑的，比如坪地3号线东延有一个中航的项目，在地铁口，你可以看一下，那一块属于坪地的中心，东边有学校规划，周边有旧改规划。往南可以选择佳兆业水岸新都、深房传麒尚林，有一些房源的报价在2万多，户型好一点、赠送高一点的3万多，你可以先去看一下。【主持人】今天上午的讲座到这里结束了，感谢大家的参与，下午还是这个场还有一场《小心踏空！现在换房合适吗？》讲座欢迎参加！
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