《买房还银行利息技巧,买房签合同注意事项》
<meta name="description" content="买房还银行利息技巧，买房签合同注意事项
买房子，办银行按揭贷款第一文库网，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！
这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来..." />
<meta property="og:description" content="【摘要】:买房还银行利息技巧，买房签合同注意事项
买房子，办银行按揭贷款第一文库网，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！
这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来"/>
买房还银行利息技巧,买房签合同注意事项
买房还银行利息技巧，买房签合同注意事项买房子，办银行按揭贷款第一文库网，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！一、贷款利率的折扣2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！二、选择还款方式也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！买房签合同注意事项1 买房签合同注意事项之五证五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。买房十大注意事项当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。一、 查验对方身份签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。二、 审查有效证书商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。三、 确保买卖安全除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。四、 约定定金规则目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。五、 完善合同条款现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”六、 明确交楼标准目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。七、 慎签补充协议目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。八、 另签物管协议现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。九、 拒交不合理收费目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。十、 把好收楼关1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。2、 看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意，则在《收楼表》中签字确认。买房是老百姓一生中很重要的事情，为了确保交易安全，建议买楼时请律师陪同，这样付出的费用不多却可以省心省力，尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱。买房合同注意事项_买房注意事项来源：下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助．一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。
第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。二、签订合同要注意哪些问题作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。三、违反合同的责任如何划分按目前合同条款内容来看，购房者特别要掌握以下四点：第一，未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何处理。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中约定，合同中未作约定的，按规定的标准确定金额，如是开发商的过错造成未在合同约定时间内交付房屋的，开发商向购房者支付的违约金为已收取的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。如是购房者的过错致使未在约定的时间内支付购房款的，购房人向开发商支付的违约金为逾期支付的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。第二，开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等，应承担的责任。未经预购房人同意，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的，预购房人有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不要求解除合同的，亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任。第三，开发商“一屋多售”多签合同，应承担的责任。开发商就同一房屋与第三人签订买卖合同情况发生后，开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由开发商承担赔偿责任。
第四，新建房屋买卖转让的保修责任的确定。新建房屋转让后，转让人应当对新建房屋承担保修责任，根据建设部规定，屋面漏水保修三年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修一年；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修半年；供热、供冷系统和设备保修一年本文由()首发，转载请保留网址和出处！
免费下载文档：大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
我在2013年和借款人签订了借款合同,约定利息银行
我在2013年和借款人签订了借款合同，约定利息银行贷款的4倍，并约定违约金日千分之5，法院说违约金和利息加起来按照同期贷款的4倍，当时约定的违约金就不存在了，对吗？
浏览次数：0
小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
在购买商品房常见纠纷中,常见的就有一项是定金纠纷,签订购房合同时怎样约定定金?看看以下内容,或许对你有所帮助。 []
浏览量：2121
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:9,asku:4,askr:240,askz:18,askzx0:673,ask0:0,RedisW:0askR:192,askD：948 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:1141
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：我想问下，存证云，签订合同，付利息，可靠吗？万一我签订合同。付了利息 - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
该问题已关闭
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
我想问下，存证云，签订合同，付利息，可靠吗？万一我签订合同。付了利息
河北－石家庄&04-21 14:03&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(1)
我想问下，存证云，签订合同，付利息，可靠吗？万一我签订合同。付了利息，他跑了怎么办？&&&还有一个就是，能下款吗
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[上海-浦东新区]
165896积分
回复时间：
谨慎处理为好
给点意见吧
问题答案可能在这里 →
无锡推荐律师
最佳律师解答
(刘程伟)()&
(郝廷玉)()&
(陈晓云)()&
(年遇春)()&
(邹连香)()&
最新回复律师
人气：51752
人气：4325
天津 河北区
人气：48399
人气：25910
人气：44524
人气：129942当前位置： >>
签订合同的有关注意事项
签订合同的有关注意事项在我们的正常经营活动中，合同是非常重要的。虽然口 头合同也有效，但涉及单位经营的一切合同都应当采取书面 的形式订立。订立合同时，要力争做到用词准确，表达清楚， 约定明确，避免产生歧义。对于重要的合同条款，要仔细斟 酌，最好是参考一些标准文本并结合交易的实际情况进行增 删，对于重要的合同应请专业律师审查防患于未然。 合同签订中的法律问题 一、主动起
草合同 在经营活动中，我们要力争自己起草合同。为什么提出 这个问题？（有没有人知道？） 二、管辖 《民诉法》第 24 条：?因合同纠纷提起的诉讼，由被告 住所地或合同履行地人民法院管辖?。 最高院《关于确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合 同履行地的规定》：?当事人在合同中未明确约定履行地点 的，以约定的交货地点为合同履行地。当事人在合同中约定 的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等，均不应视 为合同履行地。? 选择有利的法院作为诉讼管辖地，能够有利地维护公司 的合法权益。 中国司法环境，决定了在很多情况下法院审理常常受到 当地各种因素的干扰与牵制。绝大多数法院在审理案件时， 都会或多或少地考虑地方保护主义、或多或少地受到当地因 素的影响。选择有利的受诉法院，有利于公司与法院沟通、 有利于律师与法院沟通，有利于案件的审理和执行。1、约定我方所在地有管辖权的人民法院为受诉法院； 建议在合同中约定我司所在地有管辖权的人民法院为 诉讼管辖法院。 但是，这样明确的约定有时难以取得对方的同意，特别 是在买方市场下，其往往要求将受诉法院确定在其所在地。 在这种情况下，处于劣势的卖方企业要想在合同中明确约定 受诉法院在我司所在地，这种可能性极小。为此，我们可要 求双方在合同中对受诉法院不作约定，但是我们一定要多个 心眼，在合同中约定交货地点或者履行地点。以便对方违约 时，我方可以选取择对自已有利的法院来审理案件。 2、约定我方所在地为交货地点。 交货地点与供货地点是两个完全不同的术语。在日常口 语中，供货地点是指货物装载、起运的地点，即我们常说的 ?发货地点?。 交货地点是表示货物所有权由卖方转移给买方的地点， 其往往与货物的所有权转移的时间及地点有密切关系。而 且，在合同没有约定诉讼法院的时候，交货地点将成为选择 受诉法院的重要依据。 正是因为交货地点如此重要，而且，在合同中约定交货 地点在我司所在地往往不会引起对方的多疑，因此，不论我 方是买方还是卖方，在合同未约定诉讼管辖地时，务必约定 我方所在地为交货地点。因为这将直接关系到诉讼法院选 择，直接关系到日后诉讼的胜败。 还有，约定我方所在地为交货地点，还可以规避货物运 输中的各种风险。 3、约定我方所在地为合同履行地。 如前所述，在合同未约定诉讼管辖法院时，履行地点也 就成为选择受理法院和诉讼胜败的关键。 因此，不论我方是买方还是卖方，在合同未约定管辖法 院的情况下，务必注明履行地点我方。而且，这样的约定也 不太会引起对方的警惕，因为一般情况下合同确实是在卖方所在地履行。我们看到很多合同会写?合同签订地?，而这 样的约定于我们毫无意义。建议今后我们在合同不起眼的地 方注明?合同履行地?，以取代?合同签订地?。 三、不可抗力 我们签订的合同里面，很多都注意到了对不可抗力的约 定，但大多数都表述为：遇到天气原因及不可抗力、、、。 从我国《民法通则》第一百五十三条对不可抗力的定义 以及我国有关法律对不可抗力的规定来看，在我国，不可抗 力的范围包括： (一)自然灾害 包括地震、洪水、海啸、火灾等，因自然灾害导致合同 不能履行的，应使当事人被免除合同责任。 (二)政府行为 它是指当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法 律、政策、行政措施而致使合同不能履行。当然，对政府行 为的外延必须作限制性解释，所谓政府，仅指那些具有行政 规章制定权、实施权的政府部门，如国务院、国务院各部委、 省政府、市政府等，而不包括各级政府下设的局、处、科、 室进行日常工作颁发的文件。 (三)社会异常事件 主要是指一些偶发的事件阻碍合同的履行，如罢工、骚 乱等。这些事件是社会中人为的行为，但对于合同当事人来 说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事 件。 我为什么要将不可抗力单独提出来说，是因为我队有数 份合同，因为没有约定不可抗力，到目前为止，还有很多债 权没有收回来。 法律虽然对不可抗力有相应规定，但那都是最基本的。 具体到工程建设领域，我们有必要详细界定?约定的不可抗 力? ，比如暴雨、狂风、大面积爆发的传染性疾病等等，这些算不算法定的不可抗力？如果不算，那么工期延误了，施 工单位就不能免除责任；我们施工单位应尽量争取将上述情 况列入?约定的不可抗力? ，以减轻施工单位的负担。 还有，如果是和政府有关部门签订合同，就要有意识的 将国家政策等排除或包含在内。比如、、 四、保险 主要讲一下团体意外险和雇主责任险的关系。做工程 的，有点风险防范意识的，一般都要买团体意外险。但大家 可以看一下团体意外险的保单，上面没有明确约定受益人是 谁，保险公司故意模糊了该条款。为什么？（有没有人知道） 五、违约责任的约定 我查看了我队及基础公司相当多的合同，其中在违约责 任条款里，表述最多的是：如果不履行义务，将承担违约责 任。这样的约定，完全没有意义，对对方也没有明确的约束 力。 刚才大家看了一些合同案例，应该能明白了。在违约责 任的约定中，一是要对等，即对方让我方承担明确的违约责 任的同时，也要约定对方承担相应的责任。诚实信用、等价 有偿、买卖公平是市场交易的基本法则，在合同的具体内容 中必须能够体现这些法则。 二是要明确。 如果违约金不明确， 在诉讼过程中是谁主张谁举证的原则，你主张违约损失，就 要拿出相应的证据。通常，很多损失拿不出相应的证据，法 院就不会支持。而如果明确了具体的违约金计算方式，法院 尊重契约自由原则，就会支持。当然，违约金的约定不能过 高，法律规定不能超过实际损失的 30%。 施工合同中最要紧、最麻烦的是工程款回收。实际交易 中，拖欠工程款是引发纠纷的主要原因之一。经常发生拖欠 工程款的原因之一，是因为双方在合同中往往未约定逾期付 款的违约责任，致甲方拖欠工程款无所忌惮，实际享受着无 息贷款的优待。因此，建议施工企业在合同中约定逾期付款违约金，或 者约定履约保证金条款。约定违约责任，对督促当事人正确 履行义务，并为非违约方提供补救措施具有重要意义。一旦 逾期付款，施工方可以起诉主张逾期付款违约金或者没收其 履约保证金，以促使其按约付款，及时回收工程款。并且对 逾期支付的起点也要在合同中进行明确。《最高人民法院关 于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 十八条规定：?利息从应付工程价款之日计付。当事人对付 款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时 间： （一） 建设工程已实际交付的， 为交付之日； （二） 建 设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三） 建 设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。? 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干 问题的规定》第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利 率 24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人 民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率 36%，超过部分的利息 约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率 36% 部分的利息的，人民法院应予支持。（企业之间借款问题） 承包人垫资施工时，还应当明确约定垫资利息，否则法 院对其利息请求不予支持。 六、证据意识 在清理债权过程中，发现我们有很多的债权无法通过法 律手段回收，主要原因是我们缺乏各类节点证据，如缺乏各 节点的验收单等。所以，在具体各类施工过程中，工作人员 特别是项目经理一定要有证据意识。 七、?黑白合同? ?白合同?是指针对招投标工程签订的，且经过政府有 关部门备案的施工合同。 ?黑合同?指的是双方当事人?私 下?签订的，且对备案合同作实质性变动的未备案的合同，一般冠名为?补充协议? 。 ?黑合同?因规避招投标法，对白 合同作了实质性改变，因此，最高院的司法解释明确规定， ?黑合同?不能作为结算依据。 案例：浙江宏伟建筑工程有限公司（以下简称宏伟建筑 公司） 与绍兴市山河针织有限公司 （以下简称山河针织公司） 之间发生了一起建设工程施工合同纠纷。宏伟建筑公司说： ?按照‘白合同’ ，工程款为 632 万元。 ?山河针织公司称： ?按照‘黑合同’ ，工程款仅 410 万元，你还要支付我 115 万元工程逾期违约金。 ? 两者所述，仅工程款一项比较，相差达 222 万元。2007 年 5 月 21 日，宏伟建筑公司把山河针织公司推上了被告席。 原告诉称，2005 年 10 月 17 日，被告与原告签订了《建设工 程施工合同》 ，绍兴市建管局对此备案确认。原告认为，根 据合同约定，在竣工验收合格后的 2007 年 1 月 25 日工程款 应付至合同价的 90％， 即被告应付合同约定价款 6328370 元 的 90%计 5695533 元。但截至 2007 年 4 月 20 日，被告仅付 过 329 万元，尚有 2405533 元余额未付。原告催讨该笔款项 未果，只得依法起诉。 根据最高院最新的司法解释：当事人就同一建设工程另 行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性 内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的 根据。八、项目经理?表见代理? 完善项目经理承包制，减少项目管理人员?表见代理? 的风险 实践中，好多施工单位都有体会，材料商拿着项目经理 签字、或项目盖章的手续到法院主张材料款，施工单位往往 认为没有单位盖章认可， 不予承认， 但官司的结果还是输了。 项目经理的表见代理是造成诸多施工企业项目巨额亏损的 重要原因。其中最常见的表现形式就是项目经理私刻公司各 种印章以及在项目完成委托授权结束后仍以项目部名义签 订合同出具欠条、对外借款或为他人提供担保等。 表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为， 造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意 第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。 如何预防较少?表见代理?的风险？ 建议：1，在合同上明确项目经理的授权； 2，通过单位内部管理环节限权； 3，公示项目人员的管理权限（施工现场，付款告知） ； 4，建立项目公章使用制度； 5，选好项目经理。项目经理是受企业法定代表人的委 托对工程项目全面负责的管理者，其管理和创新能力直接影 响和决定着工程施工质量、安全、效率及成本的高低。项目 经理如果缺乏优秀的经营管理素质必然会带来项目施工亏损的风险。 九、明确监理工程师与发包人代表的职责和权限 为什么单独把这一点提出来说？因为在建设工程中，发 包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理 人员很多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此 经常造成双方不必要的纠纷和损失。建设工程中有很多需要 发包方确认的节点或施工计划的调整，如果发包方今天一个 人签字，明天又另一个人签字，很有可能在今后决算时为发 包方不认可。所以，在合同中应将具有变更、签证、价格确 认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚， 防止其他人员随意签字，造成纠纷和损失。合同签订及审核有太多的方面可讲，如合同的文字审核 （如： 承包方不能因甲方资金暂时不到位而停工、 拖延工期； 待乙方完成工作任务后付款等） 、合同的条款审核（如建设 单位往往设Z审核或审计条款，并以此来拖延支付工程款） 时间所限，今天就讲到这里了。耽误了大家时间，不知道对 大家能不能起到一点儿作用，谢谢！