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如何具体分析房地产企业的财务报表
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正在阅读：我国严控高负债房地产企业贷款规模情况分析
【关键词Tag】房地产研究报告 房地产市场调研 房地产投资分析
我国严控高负债房地产企业贷款规模情况分析
中研普华报道：
【出版日期】 2012年7月
【报告页码】 350页
【图表数量】 20
【出版日期】 2012年7月
【报告页码】 350页
【图表数量】
【出版日期】 2012年7月
【报告页码】 350页
【图表数量】
【出版日期】 2012年7月
【报告页码】 350页
【图表数量】
　　银监会召开2012年年中监管工作会议及
　　2012年第二次经济金融形势通报分析会议
　　日前，中国银监会分别召开2012年第二次经济金融形势通报分析(电视电话)会议和2012年年中监管工作(电视电话)会议，分析银行业面临的形势，总结通报上半年工作，部署下半年重点任务。银监会党委书记、主席尚福林出席会议并作重要讲话。
　　尚福林指出，今年以来，在党中央、国务院的正确领导下，银监会系统始终坚持科学发展观，紧紧围绕“主题主线”，按照“稳中求进”的总基调，深入贯彻年初工作会议部署，认真分析形势，冷静沉着应对，各项重点工作成效明显。
　　――加强监管，防范重点风险，防止发生区域性、系统性风险。认真组织开展平台“大户”检查和年内到期的平台贷款风险排查，融资平台贷款风险化解稳步推进；坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统，房地产贷款风险防控取得积极成效；强化案件处置后续跟踪，严禁银行及从业人员参与民间融资，注重建立民间借贷、非法集资等与银行业之间的防火墙，严防风险向银行体系传染。
　　――积极引导商业银行调整信贷结构，服务实体经济效能明显提升。发布绿色信贷指引鼓励绿色环保信贷投放，引导加大对战略性新兴产业和消费信贷投放，严控“两高一剩”行业信贷规模，推动产业结构优化升级；引导银行在审慎控制风险前提下，持续加大对保障性住房建设的信贷支持，截至6月末，保障性安居工程贷款余额5813亿元，同比增长54.3%，比各项贷款平均增速高38.4个百分点。
　　――“三农”和小微企业金融服务成效显著。积极支持农村基础设施建设和县域经济发展，启动实施农村金融服务“三大工程”，截至6月末，涉农贷款(不含票据融资)余额16.29万亿元，比年初增加1.67万亿元，同比多增1491亿元，同比增长21.6%，增速比各项贷款(不含票据融资)增速高7个百分点；引导大中型银行提升服务效率，推动小型银行发展小微金融业务，截至6月末，用于小微企业的贷款余额13.5万亿元，同比增长18.5%，比各项贷款平均增速高2.6个百分点。
　　――银行业新监管标准实施迈出重大步伐，不规范经营专项治理工作初见成效。《商业银行资本管理办法(试行)》正式发布，配套实施工作正抓紧推进；明确“七不准”、“四公开”要求，及时开展专项治理，已取得阶段性成果。
　　――改革开放取得新的进展。政策性银行、邮储银行、农村信用社、非银机构等改革稳步推进；公司治理指引、绩效考评监管指引等规章制度已经发布或正在修改完善；对外开放和国际合作有了新的成效，双边和多边监管合作深入推进，两岸银行业互设机构实现历史性突破。
　　――党建工作和内部管理进一步加强。圆满完成银监会系统出席党的十八大代表选举各项工作；继续深化“为民服务创先争优”活动；部署开展“基层组织建设年”工作；深入推进预算公开和监管透明度建设。
　　在深入分析当前国际国内经济金融形势后，尚福林对做好下半年工作提出要求：
　　――加强对重点领域的风险防范。继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理；着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险；毫不动摇抓好案件风险防控，进一步完善内控合规制度建设，强化违规问责和案件报送制度；积极强化流动性风险管理，纠正不规范的吸存行为，加强流动性指标监测，强化日均指标考核；加快提高市场风险管理水平，进一步完善汇率、利率风险的识别、计量、监测和控制方法，为市场风险计提充足的资本；严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。银行业金融机构和银监会系统要牢固树立风险意识，严守风险底线，加强前瞻分析研判，做到早发现、早报告、早处置，防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。
　　――更加有效地支持实体经济稳步增长。继续加大对国家重点建设项目的支持，加强对经济结构调整、节能减排、环境保护和自主创新等方面的金融服务；加强对符合产业政策、有市场、有需求、可持续运营的小微企业的金融扶持，确保实现今年小微企业贷款增量、增速“两个不低于”目标；保障农田水利等农业基础设施建设、粮食生产和“菜篮子”工程的信贷需求，深入推进农村中小金融机构阳光信贷工程；积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款；大力发展消费金融，努力提高出口金融服务水平；深入落实不规范经营专项治理各项要求，严格执行“七不准”、“四公开”，杜绝各种不合理收费，不断完善客户投诉处理机制。
　　――加快推进银行业改革转型。结合《商业银行资本管理办法(试行)》的实施认真制定落实资本达标规划，多渠道拓宽资本补充来源，优化资产结构，控制风险资产规模；着力加快差异化战略转型，全面加强风险定价能力建设，建立健全科学的激励机制；加强内部基础建设，切实提高管理能力，加快推进信息系统建设，加强数据管理，做好信息科技风险监测防范；继续深化各类机构改革，引导持续完善公司治理。
　　尚福林最后强调，做好下半年工作，要切实把思想统一到党中央、国务院对形势的判断上来，将行动统一到中央的部署和要求上来，坚持科学发展观，按照“稳中求进”的总基调，复杂中求稳，改革中求进，牢牢把握工作主动权，完成好维护银行业持续稳健运行的使命，服务好实体经济“稳增长”的大局，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开。
　　银监会党委委员、副主席蔡鄂生主持会议，银监会党委成员和国有银行业金融机构监事会主席出席会议。银监会机关各部门负责人在主会场参加会议，各银监局负责人在分会场参加会议。在京的主要银行业金融机构负责人在主会场参加了2012年第二次经济金融形势通报分析(电视电话)会议。
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地产行业资金与负债状况分析:隐忧渐显,分化加剧
来源：海通证券
本轮地产周期中,宽松的融资环境为房地产企业提供了充足的资金供给,但也导致了部分企业负债膨胀,埋下隐患。
本轮地产周期中,宽松的融资环境为房地产企业提供了充足的资金供给,但也导致了部分企业负债膨胀,埋下隐患。
1. 融资状况:房企融资规模大增,渠道多样化
月房地产开发资金累计约10.47万亿元,累计同比增速达到15.5%。融资方式上,房企对传统银行贷款的依赖性在降低,但银行资金通过信托和资管计划供给房企;地产债成为房企融资的重要渠道,今年1-9月地产债供给发行约8820亿元,是15年同期发行量的2.6倍;16年三季报显示上市房企应付债券规模已经超过长期借款规模的一半,成为房企融资的重要渠道。
2. 负债压力:短期资金充裕,整体负债仍高
短期资金充裕,负债规模攀升。15年下半年以来上市房企货币资金快速推高,经营活动现金流净额由负转正,反映房企短期现金流充裕。但值得警惕的是,地产行业有息负债攀升,16年三季报显示,132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了2.08万亿元,较15年三季报增加了3234亿元,同比增长18.5%。 企业分化明显,部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降,且本轮周期中货币资金有较快积累,资金充裕;而部分中小企业投资较为激进,负债率持续走高。
3.未来预判:偿债能力恶化,企业分化加剧
收入将受销量下滑拖累,土地供应或有增加。若明年不出台宽松货币政策刺激经济,我们预计17年一、二、三线销量增速将全面转负。从成本支出来看,过去一年土地供应量缩减导致房企土地购置面积较前一年同期平均降低了13.5%,但是由于土地溢价较高,房企土地购置支出并未降低。若未来地产销量下滑,政府或增大一二线土地供应量,地产行业购地支出将有增无减。
经营现金流净额或将再度转负,致短期偿债能力明显弱化,但好在今年地产行业货币资金较充裕,短期内偿债仍可保证。具体来看,今年年中地产行业货币资金对流动性负债(剔除了预收账款)的覆盖程度约47.3%,处于历史较高位水平。中性假设下,若明年地产销量下滑15%,这一覆盖比率将降至35%左右,基本与14年持平;悲观假设下,若销量下滑25%,则该比率将降至25%;乐观假设下,若明年地产销量与今年持平,这一覆盖比率仍将维持在44.7%水平。可见,明年销量的下滑将导致短期偿债能力迅速下降,但除非销量出现锐减,地产行业仍可保证基本的偿付能力。
长期偿债压力大,警惕债务偿还高峰的来临。截至10月份存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在,具体来看2018年将有4927亿元的存量债到期,2019年将有5032亿元存量债到期,中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期,本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。应警惕债务偿还高峰给地产企业带来的压力。
企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱。
4. 融资收紧,内外部现金流双杀
债券融资方面,证监会已推出地产公司债分类监管新政,严格限制地产企业融资拿地,而地产企业通过股权融资和贷款融资已经收紧,地产行业外部融资现金流拐点来临。而销量下滑和购地支出的增加将导致内部现金流趋弱,行业内外部现金流拐点将同时出现,个体则将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化。
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中国企业资产负债表分析：为何房地产资产/GDP异常高
第一财经日报
[摘要]货币资金的占比状况一方面取决于企业经济活动中资金回笼速度，即自身造血能力，这受行业景气周期和宏观经济周期影响。我们对10年以来的中国企业资产负债表进行了深入研究，有以下重要发现：近年货币资金占比持续下降货币资金的占比状况一方面取决于企业经济活动中资金回笼速度，即自身造血能力，这受行业景气周期和宏观经济周期影响；另一方面受企业融资环境影响，这又与货币金融政策和经济运行风险相关；最后，与企业产能扩张增速相关，只不过方向相反，扩张产能将对现金形成消耗，占比会下降。我国企业货币资金占比变化背后的宏观经济、金融因素是这样的：年，货币资金占比普遍下降，资产负债率较快上升，说明企业产能快速扩张对资金形成较强需求，相应降低了货币资金占比；年，宏观经济景气度较高，前期扩张产能投放并获得资金回收，货币资金占比上升；2008年危机冲击下，从需求和货币金融两端对货币资金构成冲击，其占比下降；年货币资金占比的上升，缘于危机拯救政策带来的实体需求改善和宽松金融环境；年，伴随着刺激政策逐步退出，需求缺乏支撑，在政府与私人债务压力下融资成本上升，货币资金占比持续下降。年，房地产行业杠杆水平持续上升，而货币资金占比处于历史低位，这背后是该行业的快速扩张，因此后续房屋销售非常关键，直接关涉到能否形成较充裕现金流来应对高杠杆所致的到期债务偿还要求。为何房地产的资产GDP异常高房地产业存货占比高、增速快年，企业存货占比持续上升，从13.1%上升至23.6%，上升10.5个百分点。存货行业特征为：存货占比由高至低，分别是房地产业（64.6%）、建筑业（32%）、农业（24.5%）、商贸业（22%）、工业（12%）和非金融服务业（除地产、商贸，5.2%）。房地产业存货占比较高且增速较快，年，从45%上升至约65%，建筑业从11%上升至32%，其他行业占比相对比较平稳。房地产存货的持续上升一方面缘于房地产投资持续的高增速，年均在20%以上，另一方面缘于房地产开发商土地购置面积和土地价格的持续攀升。以万科为例，2013年底万科存货价值3311.3亿元，占资产的69%，其中完工和在建产品价值2064亿元，这主要与开工建设相关，占存货的62.3%，购置土地价值1243.7亿元，这受购置面积、土地价格影响，占存货的37.6%。建筑业是政府基础设施建设（交通基础设施、市政工程等）和房地产开发建设的影子，特别建筑企业通过BT等方式承接项目，基建投资增速较快、政府债务压力增加导致工程确认和款项支付拖延，使得很多建设项目以存货堆积在建筑企业的资产负债表中。数据上显示，年，基础设施投资年均增速为20%，房地产投资年均增速为25%，同期，建筑业存货增速为33%。固定资产占比持续下降年，固定资产占比持续下降，从40%下降至26.6%，下降13.4个百分点。固定资产占比由高到低，分别是非金融服务业（除地产、商贸，46%）、工业（33%）、农业（27%）、商贸业（17%）、建筑业（7.3%）、房地产业（2%）。除农业外，其他行业固定资产占比均趋势性下降。非金融服务业（除地产、商贸）固定资产占比较高，主要来自交通运输业和通信运营及服务业，交通运输业固定资产占比48%，通信运营及服务行业固定资产占比67%，且占比呈现持续上升态势。以上市公司为例，这两个行业资产占非金融服务业（除地产、商贸）资产分别为64%和18%，合计82%，两个行业固定资产占非金融服务业（除地产、商贸）固定资产分别为66.7%和26.5%，合计93.2%。
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