- [售价 5 元本位币]随着税制改革的不断推进，物业行业作为生活服务业纳入了这次营改增的范围，那么营改增后，物业行业到底该如何，种种的细节问题又该如何处理？不要着急，下面就为大家整理一下物业管理公司的涉税细节问题。
一、物业公司的小区停车费如何缴纳增值税？
根据财税[2016]36号文件附件1《试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于&&销售服务/（六）现代服务/5.租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，所以，物业公司收取的停车费按照不动产租赁服务缴纳增值税，适用的税率为11%.
二、停车费按照不动产租赁核算，有可能申请简易征收吗？
如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，征收率为5%.
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）第1点和《国家税务总局公告2016年第16号》第三条第（一）点规定，一般纳税人出租的不动产是日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
三、物业公司代有关部门收取的水、电费、燃（煤）气费等，营改增后，如何纳税？
根据财税2016（36）号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
若上述代收款项，属于上述两个条件之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。若不符合以上两个条件，则需要将该费用并入销售额，一并征收增值税。
四、物业公司一次性收取全年物业管理费如何纳税？
若物业管理服务费收取时，一次性收费且开具了发票，则应当在开具发票当月申报缴纳增值税。
五、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当如何申请退还？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
物业服务与你我的日常生活密不可分，它与家家户户都有千丝万缕的联系，知道物业公司的服务内容以及纳税事项，是不是对你我的生活也就了解的更深入了呢？希望本文能够让你从税的角度更加了解生活。
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营改增下零售企业管理会计实务变化
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中级会计师，企业管理会计师，AIA国际注册会计师，实战派财税专家，具有丰富的账务实战和税务审查实战经验，特别对于快消品行业有很深入的了解和研究。对增值税、企业所得税等税收政策与实战操作具有15年以上的工作经验积累，受多家企业应邀培训，受聘某企业集团财务总监，兼任多家企业财税顾问，具有多年企业税收财务培训工作经验。
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2.运营模式的不同决定结算过程不同
3.商业模式决定应收账款及收入的不同1
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5.账务处理及凭证录入的相关注意事项1
6.账务处理及凭证录入的相关注意事项2
7.账务处理及凭证录入的相关注意事项3
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9.全面实施营改增后的税率变化
10.计税方法以及应纳税额的计算
11.营改增后相关实务问题的处理
12.营改增后视同销售行为
13.营改增后如何谈判租金、企业如何减轻赋税
14.营改增后个人房东如何开专票
15.私车公用是否涉税？
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第一部分 首先就行业基础知识部分进行概述，如果你是新手这部分是必须不能错过的；
　　从甲方到乙方的各环节对接作为管理会计必须要了解的内容：
　1.业态的概念
　　(1)获利方式 &
　　(2)运营管理的重点
　　(3)服务对象的区别
　　(4)签订合同的形式
　2.SPM（shopping mall）
　　(1)获利方式 &
　　(2)运营管理的重点
　　(3)服务对象的区别
　　(4)签订合同的形式
　3.业态的形成
　　(1)收银方式
　　(2)发票管理
　　(3)租赁费
　　(4)费用支付形式
　　(5)进店审核要求
　　(6)结算账期
第二部分 就行业实操部分进行剖析并结合实际业务分析讲解
　1.以百货业态为例
　　(1)收银方式
　　(2)发票管理
　　(3)租赁费支付方式
　　(4)费用支付形式
　　(5)结算账期
　　(6)进店审核要求
　2.SPM（shopping mall）
　　(1)收银方式
　　(2)发票管理
　　(3)租赁费
　　(4)进店审核要求
　　(5)实务案例分析及账务处理
第三部分 作为管理会计在实务过程中应收账款和主营业务收入该如何确认
　1.应收账款的确认
　2.收入的确认
　3.扣点部分的核对与账务处理
　4.费用的确认及账务处理
　5.成本的确认与账务处理及合理避税的方法
　6.对于“联营扣点”、“联营返点”合作方式的缴税问题
　7.商场纳税依据&
　8.关于商场扣点的分录例题：
　9.费用的确认及账务处理
　10.月末结转本年利润账务处理&
　11.跨年暂估入库是否对所得税产生影响？
　12.所得税处理
　13.发票与暂估有差额属于资产负债表日后调整事项&
　　“打折”与“满减”促销的税务处理
　　“买赠”与“满额赠”促销的税务处理
　　企业促销的税务处理筹划方案
　14.实务案例分析
第四部分 实务中账务处理需要注意的相关事项&
　1.往来款项核算与管理技巧&
　2.实账过程中凭证录入的需注意事项&
　3.发票管理的技巧及合理避税的方法&
　4.费用的会计核算与控制方法&
　5.税务机关在对工资、薪金进行的合理性确认
　6.“职工福利费”项目列支的旅游费用扣除方式。
　7.企业差旅费支出如何税前扣除？&
　8.企业发生工伤、意外伤害等支付的一次性补偿如何在税前扣除？
　9.企业筹办期发生的业务招待费如何进行扣除？
　10.计算业务招待费基数
　11.营改增后餐费涉税如何理解&
　12.企业筹办期发生的广告费和业务宣传费如何进行扣除？
　13.案例分析
第五部分 新旧政策对接作为管理会计我们该怎么做？
　1.是全面实施营改增&
　2.是保所有行业税负只减不增
　3.是新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续老合同、老项目以及特定采取过渡性措施
　4.“营改增”新文件&
第六部分 起征点的幅度&
第七部分 营改增后，哪些事去地税？哪些事去国税？
　1.营改增后，哪些税由地税机关负责征收（代征）呢？
　2.营改增后，哪些税由国税机关负责征收呢？&
第八部分 税率和征收率&
第九部分 营改增后计税方法以及发票的开具的相关政策。&
第十部分 应纳税额的计算&
第十一部分 新政策下纳税人身份的选择---一般纳税人与小规模纳税人&
　1.账款及采购入库的对应关系
　2.入库及库存商品的账务处理和流程
　3.ERP系预付统如何与财务账对接，并做到账实相符
　4.对盘点过程中在途物资的处理
　5.财务对库存商品盘点到监管及结果的处理
　6.盘点报告的制作
　7.会计账对成本确认的账务处理
第十二部分 营改增后相关实务问题的处理&
　1.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？&
　2.物业公司在提供物业管理服务中收取的水电费，该如何计税？&
　3.对景区门票按什么税目征收增值税？对景区提供的观光电梯、索道运输按什么税目征收增值税？&
　4.保安、保洁公司如何征税？&
　5.提供票务代理服务如何计税？&
　6.营改增 物业公司代收水电费、暖气费如何交纳增值税&
　7.实务问题 案例分析
第十三部分 营改增后视同销售行为实务分析（附案例）&
　1.政策概述
　2.案例分析
第十四部分 作为管理会计营改增后该如何谈判租金为公司排忧解难？&
　　增值税（VAT）和营业税（Business Tax）的差异
　　抵扣vs不可抵扣
　　价外税 vs 价内税&
　　营改增之后，租金、管理费等等有几种算法？
　　如何谈判、如何分享利好？
　　案例分析
第十五部分 管理会计如何利用 “低纳高抵”减轻税负&
　1.“营改增”现状和“低纳高抵”现象
　2.生活服务业“低纳高抵”案例分析
第十六部分 出差住酒店，不给开增值税专用发票，怎么办？&
第十七部分 营改增后个人房东能代开专票抵扣进项税？&
　1.企业高管租赁房屋是否能抵扣进项税？
　2.为员工租赁房屋作为集体宿舍是否能抵扣进项税？
　3.一次性支付一年房租，营改增后是否可以抵扣进项税？
　4.租赁房屋混用的情况如何抵扣进项税？
　5.供单位外人员使用的房屋租赁应如何抵扣进项税？
　6.个人房东出租住房与非住房进项税有什么区别？
第十八部分 交通费什么情况下可以抵扣？什么情况下不能抵扣？&
　1.为准确理解概念，分析“购进”的旅客运输服务，与“用于”不得抵扣项目的区别；
　2.“购进”的旅客运输服务，不论是用于不得抵扣项目，还是用于可以抵扣项目的账务处理；
　3.“用于”旅客运输服务，并且用于可以抵扣项目注意事项。
第十九部分 私车公用涉税吗？&
　　私车公用，发放给职工的补偿有两种方式：&
　1.是员工与企业签订租车协议，公司每月支付给员工一定的租金；&
　2.是直接给员工每月发放用车补贴。零基础入门
注册会计师
还是物业公司问题，代收业主水电费，对方是大型公司，要求水电费也必须开具发票，但现在营改增了，如果也开发票，就等于水电成为收入，要交增值税。请问要如何处理？都是税控设备开票。
于,23:50:52补充问题
此前这家物业公司水电费也开具发票，我没算到营业收入交营业税，因为这家公司不开票收入比开票收入多很多。只是现地营改增了，电脑开票，我想解决这个水电费的问题。
于,23:53:18补充问题
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官方答疑老师
无收入在增值的附表里填写，公司开的代收水电费用是不用交税的，具体怎么操作和税局沟通
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