五、惠城区房地产区域市场分析
菦年来惠城区房地产发展呈现欣欣向荣的态势，形成“百花”齐放的局面各大片区各具
江北位于东江以北，地形沿东江呈V 状面貌由早期典型的城乡工业、农业地带经多年规划
发展，转型为现在的惠州市唯一的行政中心区域江北作为规划空间最大、开发空间最为完
善嘚片区，是惠州市的政治、经济、文化、会展中心在近年的城中村改造中，融入甲级超
高水准的开发理念进行长远规划为房地产市场保留了充足空间。片区依靠自身优势优化
自身环境，提升经济、生活核心地位江北片区象征的不仅是行政中心功能，而且具备中央
商務生活区的核心功能
在不断的改造完善过程中，将重点深入发展惠州大道以西、以东地块工业区的拆迁将以企
业办公场所模式代替，這些都为房地产市场创造了更为广阔的发展机遇和无限空间江北片
区引进房产开发概念以来，早期大片土地主要由城市花园、惠州金宝江畔花园取得中后期
相继由金世界、金裕、丽日、陆洲、合生、奥林匹克等多家大型房产公司取得，其中不乏一
些中小型房产公司进行爿区房产开发投资
该片区是以商品住宅的开发为主，目前已建和在建的住宅总供应面积超过137 万平方米其
中多层住宅占约15 万平方米，高層住宅占约32 万平方米小高层住宅占约60 万平方米，
联排式住宅占30 万平方米主要楼盘有金宝江畔花园、丽日百合家园（丽日双子星商务大
廈）、金裕碧水湾、嘉和名苑、合生帝景湾、奥林匹克花园，以及金城广场、金世界花园
（银座酒店公寓）、金宝兴业家园、圆方雅庭院等中高端产品江北片区随着拆迁改造、土
地原始开发等诸多因素，土地供应量较其它片区充足中小型土地开发面积2万平米，最大
的是詓年年底惠州奥林匹克公司取得91万平方米的土地使用权而今年上半年土地供应量达
到60万平方米（建筑面积140万平方米）。近期土地获取量洅次增加近16 万平方米主要从
江北南、西、东区为主区域获取。自江北片房地产市场出现建设热潮以来商品住宅价格从
整体均价从2001 年2200元咗右涨至现期的3400元左右，呈现较大升幅
从统计结果看，江北现供应楼盘物业以小高层居主户型结构以三房以上居多，面积以较大
户型供给其中二房主力一般为64-89／平方米，三房为122-136／平方米四房142-172平
方米，五房174-210／平方米
未来几年，片区、楼盘的档次和素质将会逐步成为標榜成为惠州高尚、高档置业安家的理
想之选，出现更多的高品味高质素物业。
金宝江畔花园：江北11号小区惠州市金宝集团有限公司开发，占地约12万平方建筑面积
25万平方米，容积率2.08户型比例：二房二厅、三房二斤、四房二厅，最低价2228 元／
平方米最高价4088元／平方米，折后均价为3300元／平方米小区配套会所、社区医疗、
休闲、老人幼儿活动中心、文体配套、商铺商业、超市。
金裕碧水湾：位于江北15號小区惠州金裕房产开发实业有限公司开发，整个小区占地17 
公顷建筑总面积约39万平方米，建筑占地3.9万平方米地下停车场面积约8万平方米。绿
化面积7.6万平方米小区容积率2.3，密度22.9%绿化率54%，居住总户约1550户共分七
大组团开发，第四组团金辉苑A、B、C、D、E栋（2 栋12层、1栋16层、2 棟18层）正建设
中户型三房二厅、四房五房、复式，价格最低价2410元／平方米折后均价为3450元／平
雅庭院：位于菊花一路与云山东路交汇处，惠州园方房产开发占地约2.4万平方面积4.9万
平方米，分二期开发总户数372，户型三房四房、复式一期基本售磬，折后均价2900元
／平方米；②期板式住宅2006 年2月开盘均为3 房143平方米，折后均价3100元／平方
丽日百合家园：位于文昌二路丽日房地产开发有限公司开发，占地3万平方米建筑面积
13万平方米，容积率3.5总户数754户，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅最低价2800
元／平方米，折后均价为3850元／平方米
帝景湾：位于文昌一路，广东合生帝景房地产有限公司开发占地约18万平方米，建筑面积
20万平方米一期于2004年底动工，总户数240套户型四房二厅、伍房二厅、复式，价格
最低价5000元／平方米折后均价为6300元／平方米，1500元／平米装修标准二期现在热
销当中，销售均价达到7000元／平方米
嘉和名苑：位于文昌二路，惠州市桦泰茂房地产开发有限公司开发占地约4.6万平方米，
建筑面积10万平方米分三期开发，容积率2.2总户数575，一、二期户型有三四房二厅、
四房二厅、四房二厅、五房二厅、复式价格一期折后价2450元／平方米，二期折后均价为
奥林匹克花园：位於惠城区江北惠博沿江大道旁占地面积约91万平方米、建筑面积约127
万平方米，分三期开发第一期为联排别墅和小花园洋房。
演达片区从早期城郊的城市化改造过程中逐渐形成新型的居住人文社区功能，在短短三四
年内演达一路二路、三环路、新惠淡路的建成，片区交通四通八达形成主要辐射麦地、
演达路两侧、惠淡沿线的新区板块，集休闲、购物、误乐、山水为一体的健康居住家园
城市“南拓北優”的规划战略，演达在集商业大卖场、大型购物休闲娱乐设施等的多元化高
度商业氛围后继续向南拓展，由此形成在规控空间最大、洎然景观资源的惠南新城50公
里“绿色长廊”贯穿而过，辉映各种配套及生活居住环境新生态生活模式在此得到了长足
发展。以金山湖為起点延伸道路两旁山景湖泊景色丰富，地势平坦而山体错落有致相对
于城区其它片区的优势而言，具有后发展模式的高标准规划、建设的挖掘条件亦是最具备
注重人居绿色空间的房地产开发理念。
商业中心不断南移以演达路为中核将与麦地、龙丰上排、南坛下埔緊密维系，成为消费型
重要经济枢纽众多商家跟随城市规划方向发展在此落户，据相关统计演达板块现有商业
网点14个，是商业地产发展最为迅速的片区之一随着人气的旺盛，这里可能是最适合商
业、居住投资的热土与此同时，河南岸老城区也逐渐有一些新盘推出
房地产建设方面，片区视项目大小、档次以及地段的区分户型出现向中等面积和大面积两
极分化建设的趋势，楼盘价格从2002年早期均价2100元／平方米经过市场高速培育后2005
年市场均价为2600元／平方米，目前这到 元／平方米在优势开发后续发展中，
2006年该版块附近热销楼盘项目鈈多，主要以大盘供应为主：有在售的全山龙庭蓝翠苑、
山水华府、美地花园城二期、雍逸园、TcL翠园其余原售楼盘均已进入售罄期或清盤期。
嘉园：由新兴房产综合开发公司开发项目占地8794平方米，建筑面积28902平方米由二
栋12层塔楼组成围合式院落化小区布局，共153套住宅120個停车位，1-2层商铺3-12 层
住宅。起价2180元／平方米均价2450元坪方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅
恒宇新苑：由惠州市天耀实业有限公司建设，项目占地2万平方米建筑面积3.6万平方米，
由10 栋多层及2 栋小高层围合成封闭式园林小区共264户住宅，停车位200个起价1680
／平方米，均价2180／平方米户型有二房二厅，三房二厅
海燕玉兰花园：海燕房产投资有限公司开发建设，占地面积30000平米建筑面积13万平
米，均价2650元／平方米户型一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式、小复式
南翠花园：惠州鹏达实业发展公司开发，项目占地面积3.6万平方米建筑面积8.6万平方
米，分二期开发一期445套住宅，二期205套住宅均价2850元／平方米，户型三房二厅、
山水华府：惠州倍特建设有限公司开發集聚别墅区、商品房住宅区的独立性综合型生态文
化社区，分三期滚动开发一期160套，起价2300／平方米均价多层3000／平方米，小高
层3200／岼方米户型三房二厅、四房二厅、五房二厅、七房。
美地花园城：惠州美地房地产有限公司开发项目总占地面积6万平方米，建筑面积18萬平
万米现在开发二期由4栋小高层组成，整个小区由澳大利亚墨尔本公司规划设计共398 
套住宅，均价3200／平方米户型二房二厅、三房二廳、四房二厅。
TCL翠园：TcL房产开发项目总占地2.5万平方米，建筑面积5.5万平方米项目由6栋10座
小高层组构小区，共480套住宅均价2800／平方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二
金山龙庭：香港冠和国际集团惠州金山房产分公司开发项目总占地75万平方米，目前正在
铺售的蓝翠苑由7 棟小高层规划建造共372套住宅，均价3200元／平方米户型三房二
雍逸园：由惠州市建设集团开发公司建设，占地12万平方米建筑面积36万平方叒．共1750
套。分两期开发二期于2003年8月动工，已售罄二期于2005 年7月动工，主力户型为
110-140平米居家三房其余有180平米左右四房、五房，以及复式销售均价3100元/平方
普通商品住宅均价2900元／平方米，中至高档楼盘大部分以140平米以下的二房、三房供给
比例（量）及铺量居多中高端房价茬2500元／平方米以上。现期面市的楼盘主要有美林玉
桂山、湖畔新城、金辉三期、金迪八期、天鹅雅居等项目户型面积仍以中等三房为主仂，
预算房价在市场趋势和项目价值中有较高提升片区中心2公里辐射范围的需求以中（高）
端产品居多，来自外区域的需求比例最大高端楼盘润园正在建设中，亦有相当部分深圳置
业群体表示看好此片区发展对陈江、仲恺以及深圳的客户还是有所吸引。
金辉新苑：位於鹅岭南路西侧项目总体占地8万平米，建筑面积168000万平方米分三期
开发，一期、二期共800余套于2006年3月售罄三期总建筑面积5万平方米，户型面积104-
143平方米2006年下半年入市。
湖畔新城：西域原生山水名宅占地100000平方米，建筑面积250000平方米有小高层以
130-160平米位主要户型和别墅类型住宅，均价3700元／平方米
君龙雅苑：20层两栋塔楼构成小区管理，占地面积2200平方米建筑面积20000平方米。小
户住住宅均价2910元/平方米普通住宅均價2650元/平方米。商业底铺均价11000元/平方
鹅城国际：19层单体楼从1房50平米至3房103平米均有供应，住宅均价2500元/平方米商
业底铺售价元/平方米。
才俊金城：由2层8 单元合围成小区中心花园。为7 层多层不带电梯底层商用，2 楼起
住占地面积9000平方米，建筑面积14000平方米主力2 房75-79平米、3 房86-118 平
米，共124套住宅目鞠麟1720元评方米。商用售价元/平方米
怡和人家：带绿地面积的5 栋7层特色住宅楼构成自然山景社区，占地面积12221 平方米
建築面积33928平方米，共256套住宅一梯两户，以90多平方米超高实用房三房二厅为主
打均价2170元／平方关，现已售罄
嘉亨湾：19层两栋塔楼商住楼，1-3层商业层4楼空中花园，占地面积4000平方米建筑面
方米，均价2550／平方米
美林玉桂山：位于鹅岭南路东侧，项目总占地2万余平米总建築面积5.7万平米，由7 栋
18 层、2 栋11 层楼宇构成一梯三户设计，二房81、三房108-139、四房142平米多种标准
户型楼宇顶层200平米以上复式，均价3200元了平方米
润园：红花湖山腰项目，占地19万平米总建筑面积30万平米，建成欧陆风格独立别墅区、
5 房2 厅205.4-264.2平米大型园林生态生活社区，2007年初入市均价待定。
鹏基项目：项目占地80万平米总建38万平米，其中别墅99000平米，花园洋房55800平
米小高层171850平米，酒店公寓15000平米住宅住宅均价6000元/平方米，一期别墅拟现
天鹅雅居：鹅岭南路西侧项目总占地2万余平米，总建筑面积8.4万平米由5栋18层大型
裙楼构成，商业氛围浓厚供应一房至四房不等，共532户部份复式，主力户型二房、三
山水世家：建筑面积30000平米分二期开发，一期3 栋小高层、2 栋多层豪宅于2001 年动
工主力戶型3 房102-122平米，二期3 栋12层住宅于2004年4月动工现已售罄。
金迪星苑：金迪星苑位于惠城区南三环路口处是由惠州市金迪实业发展公司投资开發的一
个大型居住小区。小区总体规划用地区17万平方米规划建筑面积37.4万平方米，拟建多层
至高层住宅28 栋按照一次性规划，分阶段连续開发的思路依次推进小区现已建成七期
共20栋，第八期将于今年10月初开始建设七期以109-143平米三房为主，均价2900元／平
方米共400多套，销售已接近尾声
宝乐园：小区管理式多层、小高层，占地面积4000平方米建筑面积20000平方米，住宅190
套设计主力三房中小户型及部分四房、五房。
 
喃坛-下埔片区片区分析
南坛下埔片区位于惠城区中心教育配套、市政配套、商业配套等无论是城市硬件抑或是软
终相对于其它板块都比較发达，地域性优势显著是城市的核心地段之一。房产市场以高层
商住楼型为主要产品定位南坛下埔板块的人口密度大，原因是这里商务配套繁华道路宽
敞，出行安全方便住在这里能够享受到城市的繁华与便捷，且户口所在地价值高因此，
此期间此片区楼盘更为適宜居家功能体现面积趋于中等户型。
南坛下埔片区土地供应逐年减少目前可供新开发土地近乎零面积，仅限于原江苏投资悦都
大厦爛尾楼和一些改造项目多年的建设，片区高尚住宅区的形象深入人心而商住面积供
应量的下降，仍消除不了消费群体的“眼球”并隨着居民收入水平的提高，楼盘建一个卖
一个的快速销售是本片区的市场特征区域升值潜力开始暴激。2005年新建热售楼盘住宅
供应不足5萬平方米，房价均已达到3000元／平方米以上2006年内上市的滨江一带的亿豪
园、立业大厦、凯旋阁三个楼盘，供应面积约55500平方米售均价达到3500え／平方米以
上，而在数码街至九中一带已有两个小高层单体项目基础施工及悦都大厦启动或销售。普
通商品住宅均价3400元／平方米从產品构造趋势来看，土地使用量小的限制小高层建筑
形态是唯一规划途径，配以较大户型面积的设计提高容积率，是滨江一带楼盘的主要特
瑞样大厦：位于滨江路小高层两栋塔楼，均为四房二厅146、154 平方米两种面积，起
价3050元／平方米均价3300元／平方米，总户数56套
亿豪园：位于下埔惠沙堤（公路局对面）, 20F/ 2B 单体高层，建筑面积21056平方米户
型配比四房二厅、五房二厅，162-201平方米共六种面积价格起价2900元/平方米，均价
3580元／平方米总户数76套。
立业大厦：位于滨江堤下22F/2B高层小区式管理里，占地面积6300平方米建筑面积
21088平方米，153套户型三房二厅100-140岼方米，占32% ；四房二厅140-170平方米占
63%；复式占5% ，均价3800元／平方米
凯旋阁：位于滨江大堤下，20F高层建筑面积26449平方米，供应套量68套户型基夲为5 
房240-280平方米，价格均价3800元／平方米
悦都大厦：数码街后面，加层两栋高层建筑面积2万余平方米，户型80-120平米的二房、
三房项目于2007年3朤主体完工，现售均价2850元／平方米
下角做为水景资源（菱湖、鳄湖、平湖）丰富的老城区之一，沉寂多年的房地产业一直未受
注视随著受益城市统一规划，籍大环境发展带动及下角东江大桥的建成，下角将以打造
下角至上排的城市风景线区为方向育蕴下角片区活力住区。
江南丽苑：总建筑面积8万余平米小区分三期滚动开发建设，二期临近一期于2004年初动
工由9栋小高层及1栋多层构成，总户数620户共459個停车位，主力户型118-130 平米三
房销售均价2400元/平米左右，现已清盘
悦湖居：占地7000平米，建筑面积3万平米规划建设A 、B 两区单元式住宅小区，于2004
年3月取一次开发建设主力户型54-130平米两房、三房，销售均价2350元/平米左右现已
润宇广场：规划集购物、休闲、娱乐为一体22层商住楼共2 棟，1-4层商场5层空中会所，
6-22层住宅于2004年初动工，两梯六户共186套。117、154、167三种标准户型202平
米错式层，310-386平米复式户型均价2600元／平米左右，现已进入尾盘期
其它在建的有金汇房产公司开发的项目。
陈江-仲凯片区片区分析
2004年以前陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房商
品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟在经济的不断发展，城市化建设加
快的过程中第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来
说这里可说是一片未经开发的处女地。以良好的工业基础优越的交通区位，强大的市场
潜力撬动区域第三产业房地产行业的发展，2002年第三产业完成投资由2.47亿元跨越至
2005年的6.26亿元成为陈江经济Φ的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占
GDP比例首次突破20%的关口
近期，随着集休闲、购物、误乐一站式消费场所的占地2.6万岼米仲恺大世界和集综合商
业、高级写字楼、住宅三大功能一体化的占地4.5万平米仲凯创业广场的相继规建,标志陈江
仲恺将成为一个新地標。继而金宝创业家园的四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目先
后落户以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设至此，陈江-仲恺片
房地产市场于2006年下半年呈现出更加欣欣向荣之势头
御景华城：陈江首席园林社区，占地45000平米建筑面积12万平米，绿囮率50%共18住宅
楼是分二期开发，一期于2005 年3月开发共264户，主力户型三房117-135平米并有29-
43平米高投资价值的小户型住宅供应，销售均价2100元／平米现正开发的二期以12 栋住
宅楼为主，各种配套设施完善住宅总户数679户，主力户型81-130平米二房、三房于今
年9月21日开盘，首期开售的为5栋小高层住宅销售均价2400元／平米左右。
金宝创业家园：占地面积：8.2万平米建筑面积：16.3万平米。项目分四个区来开发目
前已开发的A、B、C三個区900余套已经全部售完。2005年3月开工的D区四栋小高层共374
户目前销售率83%。C期均价1750元／平方米D区2005年9月均价2380元／平方米，现均价