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3秒自动关闭窗口导读:概括地讲，建筑物层数(高度)对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点非常关健。一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应尽可能降低。在相同建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化，比如：1、整体建筑高度加大，其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；2、采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；3、因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加；4、墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；5、垂直构件的模板数量的增加等等，从而造成了工程总造价的增加。据资料分析，住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每降低0.1米，能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7～2.8米。二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应造成建筑造价增加2%～3%左右。但当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅也是比较经济的选择。&&&&&楼层数与造价的关系仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：1、&1～6F将1层住宅造价定为100，则2层为84.72，3层为78.51，4层为74.98，5层为73.65，6层为72.37。因此，可得出结论，6层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层数间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。2 、7～12F7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。3 、13～18F12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。4 、19～30F19层及以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。结论：在确定的各范围段内，(例如确定的层数段为12～18F，如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适)层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。&&&&&建筑高度与成本控制的关系民用住宅按层数划分为多层建筑住宅(4～6层)、中高层住宅(7～9层)、高层住宅(10层以上)。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即6层最经济。当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。具体表现，从4个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系：1、从建筑消防要求上讲普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。6层以下的砖混结构(无商业网点)或高度24米以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。2、从基础形式上讲就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7~12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。3、从预算定额角度讲从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7～9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。4、规范标准经济技术要求当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关，理论上说房屋越高，整体强度要求更高，单位平方米用钢量及混凝土标号越高，造价也越高。随着建筑高度的增加，抗震等级随之提高，这样就导致配筋加大，而且建筑要按高层规范，防火，疏散，给排水，共摊面积就会增加。从结构形式说，要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系，具体到一个建筑物，抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定，建筑高度不同，抗震等级也不同，相应的构造措施也不一样，成本也会有变化。各种结构形式都有高度方面的限制，比如框架结构，抗震设防烈度为7度时，不大于24m时为三级抗震等级，大于24m为二级抗震等级，抗震等级变化，相应的构造措施就会变化，成本也会变化，剪力墙80米是个界限，大于80米以上又要提高一个等级。综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。三、临界点的交叉点建筑层数的确定主要影响因素有四个：一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素。1、多层建筑(1～6层)，6层为临界点。7层由于消防的考虑，必须设置电梯，因而造价会增大很多。因6层以内住宅的层数越多，造价越低，所以多层住宅以采用5～6层为好。4层就不好了。3层级以下就是别墅了。2、小高层住宅(7～11层)，11层是临界点。因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间(即消防楼梯)。11层以上就必须设，造价陡增。3、高层建筑(12～18F)，18层是临界点。因为12层以上不应少于2台，其中还需配置一台可容纳担架的电梯。4、超高层建筑(19～30F)，30层是临界点(即100米高)。因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑除了审批手续繁杂，建筑成本也将大幅度提升，100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。特别提醒：100米以内的高楼每2～3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。另外超高层建筑还有几个问题：第一是安全问题。比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小。第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧。第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。综合以上因素一般经济(即临界)层数为6层、11层、18层、30层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数。当然，除建筑层数之外，影响建安成本的因素还有很多，主要包括了两个阶段：一是工程项目规划设计阶段，二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计，建筑物功能、大小，平面形状等都是主要因素；建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成，其中影响最大的是材料费，人工费次之。&&&&&&知识小延伸由于建设工程的复杂性和工程前期诸多因素的不可预见性，投标文件或者合同中的工程量清单出现工程量计算误差甚至于漏项的情况在所难免，但相对而言承包单位可能承担的损失更大，因此承包方应当谨慎对待工程量清单中漏项和少算的问题。在总价包干合同条件下，针对造成漏项的不同原因要区别对待：一种情况是建设单位主动提供的工程量清单，同时并不要求投标单位或承包单位补充。如果此时发现工程量清单漏项，处理往往比较简单，一般应由建设单位负责并补充计入相应费用。另一种情况是建设单位提供工程量清单，同时要求承包单位补充并承担合同工程量及漏项风险；或者建设单位只提供图纸或工作要求，由承包单位编制工程量清单，并承担报价风险。如果合同双方是按照我国最新的《工程量清单计价规范》要求进行报价的话，除合同另有约定外，若发现清单项目漏项，则按计价规范第9.3.1条规定确定单价，并调整合同价款：1、已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，应采用该项目的单价；但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化，且工程量偏差超过15%时，当工程量增加15%以上的，增加部分的工程量的综合单价应予调低；当工程量减少15%以上的，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。2、已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。3、已标价工程量清单中没有适用但也没有类似于变更工程项目的，应由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。4、已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，应由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价，并应报发包人确认后调整。本文来源于网络，版权归原作者所有。
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从无到有 山西省PPP模式进入推广阶段
编辑：杜建宁&&&&&&责任编辑：乔坤
&&&&&&来源：
原标题：如何让社会资本发挥更大作用
【核心提示】首批12个PPP示范项目亮相，总投资373.95亿元。从无到有，山西迈开了脚步，PPP模式在全省进入推广运用阶段。随着系列政策“靴子”落地，PPP已成为基础设施及公共服务领域炙手可热的字眼。什么是PPP模式？即公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。首批12个PPP示范项目亮相，总投资373.95亿元。从无到有，山西迈开了脚步，PPP模式在山西省进入推广运用阶段——
随着系列政策“靴子”落地，PPP已成为基础设施及公共服务领域炙手可热的字眼。什么是PPP模式？即公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。这种模式鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
继浙江、河北、河南等15个省份之后，山西于11月26日举办PPP示范项目推介会，首批拿出12个示范项目，敞开怀抱迎接社会资本。官方表示，虽然“晚了一些，但希望能够‘后来居上’，加快推进我省的PPP项目建设。”
的确，相较成熟省份的“声势浩大”，我省此番推出的PPP项目从数量和资金规模上看，都显得相对谨慎、保守，参与合作的社会资本也多带有“国”字色彩。但从无到有，山西已经迈开了脚步，正在主动求新求变，以激发社会投资活力。
A 意义重大：从“国家管理”转向“国家治理”
随着系列政策出台，今年开始，PPP模式在全国各地全面展开，业界称之为PPP“元年”。
今年5月，国办转发《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》，明确今后要在能源、交通运输等13个公共服务领域广泛采用PPP模式，盘活社会存量资本，打造新的经济增长点。在我省金融振兴推进大会上，省委书记王儒林也曾提出，财政资金要更多通过PPP模式来拼盘融资，使财政资金使用效率最大化。
山西省拿出的首批12块“蛋糕”涉及领域十分广泛，涉及水务、医疗、市政、交通、文化、环保等方方面面。其中，首批国家级PPP示范项目3个，首批省级PPP示范项目9个，总投资373.95亿元。作为公共服务供给机制的重大创新，此举一举打破政府在公共服务改善中唱“独角戏”的传统做法，激发了民间投资活力。
毫无疑问，在当前经济下行压力持续加大、财政收支矛盾突出的情况下，我省力推PPP模式意义重大。
“PPP模式是打造‘大众创业、万众创新’双引擎的重要举措，更是政府管理体制和机制的一次重大改革。”省财政厅厅长武涛表示，推广PPP模式最大的意义在于推动政府职能从“国家管理”向“国家治理”转变，意味着政府从管理者变为监督者、合作者，解决政府职能错位、越位、缺位问题。
长期以来，我国公共服务一直依赖政府供给，一定程度上存在服务质量不高、效率偏低等诸多问题。通过PPP模式，不仅可以破除各种行政垄断，打破“玻璃门、弹簧门、旋转门”，激发市场主体活力，而且还可以“借市场之力”，引入民间资本参与投资公共服务，将政府在战略制定方面的优势，与社会资本在管理效率、技术创新方面的优势有机地结合起来，不断提高公共服务的质量和效率。
虽然我省经济增长缓中趋稳，但基础设施等公共服务不足仍是“短板”。学校、医院、养老服务、城市地下管网、供水、供热、污水处理等基本公共服务水平仍然不高，保障性住房、城镇化建设、棚户区改造、采煤沉陷区治理等民生基础工程还很薄弱。而PPP模式可以撬动社会资本参与建设，形成多元化、可持续的资金投入机制，从而有效满足城市基础设施建设的迫切需要，推动基础设施从“供给不足”向“有效供给”转变。
B 吸引民资：仍是一道复杂的应用题
12个PPP项目落地生根，山西实现了从无到有。但相较其他省份，我省无论数量还是资金规模，都显得相对谨慎、保守。
云南推出99个项目，总投资2800亿元；甘肃推出220个项目，总投资4510亿元；新疆发布330个项目，总投资4045亿元……从“体量”上看，我省与其他各省份的差距明显。在财政部公布的全国第二批PPP示范项目中，山西也仅有3个入选，数量偏少，只占全国的1.5%，投资规模偏小，只占全国的0.6%。“虽然晚了一些，但希望能够‘后来居上’，加快推进我省的PPP项目建设。”在推介会上，武涛对于我省的“慢启动”直言不讳。
虽然PPP模式在国内风生水起，但在山西尚属新鲜。能不能拿到好项目，如何吸引民资，怎样与地方政府“联姻”，仍是一道复杂的应用题。
在11月26日的推介会上，北京某PPP咨询机构一位赵姓市场总监告诉记者，PPP模式最大的风险是政府缺乏契约精神，也就是人们常说的“新官不理旧账”。在他看来，在PPP模式中，政府身兼裁判员和运动员双重身份，对PPP项目成败发挥着重要的作用，“个别地方政府为了吸引资金，招标时存在虚增消费需求量、隐藏项目风险等问题。一个PPP项目生命周期往往跨越几个行政周期，因地方政府换届失败的案例并不少见。”
此外，国企在PPP市场中的发展和影响力也让民资望尘莫及。不难发现，此次参与我省12个PPP项目合作的社会资本多带有“国”字色彩。
长期以来，由于机制体制等方面原因，国企在市场进入、资本融通等很多方面都优于民企，地方政府在推进PPP项目时更加重视与国企合作。
“民资要想逆袭，还有一个重要的切入点，那就是求新求变。”省社科院国际学术交流中心侯晓斌认为，PPP市场的创新包括金融、管理和技术三方面。大量的优质民营、上市公司可以积极参与带头，而在技术创新上，中小型企业可以发挥灵活优势，从而改变民企小、散、弱现状，培育第一梯队成员。
C 政策给力：促资本良性发展
在公共服务领域推广PPP模式，兼顾公共利益与投资收益，既让社会资本有钱赚，又让百姓得实惠，考验着政府的能力与智慧。
不管是谁的投资，“有利可图”才是资本运作的目的。
在PPP项目运作探索中，我省不乏先行者。阳泉市污水处理厂二期项目入选我省首批省级示范项目，由山西格盟国际有限公司投资，估算为2.5亿元，采用BOT运作模式。规划建设12万吨/日的处理量，出水水质设计标准达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》中一级A标准。
“现在这个市场不缺钱，少的是好项目。”阳泉市水务局局长申志纯说，该项目之所以被看好，是因为环保是半公益半市场化的项目，比如做污水，居民和企业缴一部分钱，其他由政府补贴。
“建成后，我们支付污水处理费1.42元/吨，这样就把一次性大投入分解成近30年的风险投入。”在申志纯看来，PPP模式实现了互利互惠、风险共担。
社会资本是要寻求既能还贷，又有投资回报的项目。在采访中，省财政厅地方金融处处长常锦全表示，采取PPP模式，政府可以给予投资者相应的政策扶持作为补偿，如税收优惠、贷款担保、给予民企沿线土地优先开发权等。
融资有了保障，政府有了态度，社会资本自然能有信心参与其中。
今后，我省要对国发42号文确定的13个重点领域优先采用PPP模式建设，在能源、交通运输、市政基础设施建设运营、文化、旅游等领域的新建项目，积极推广PPP模式。对列入省级和国家级PPP示范项目的，省财政将按照项目总投资额给予项目实施单位一次性奖励。
正在运作中的PPP融资支持基金，也给社会资本吃了颗定心丸。总规模200多亿的PPP融资支持母基金正在紧锣密鼓筹备中，通过股权、债权或股权债权组合等方式投入PPP项目。目前，已经与首创集团、兴业银行合作设立了总规模128亿元的人居环境PPP投资引导子基金，撬动社会资本投入到城市基础设施建设和运营当中。记者 张婷 实习生 温旎
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我接的案子基本是属于三四线城市非一线开发商开发的商业地产项目，惭愧。和标准流程不同的是，我们经常遇到不按常理出牌的开发商，完整能按照流程来的项目确实太少。区别就是，先做定位、需求、产品的研究，以主力店需求为定制的商业地产开发，销售、招商、运营的成功率有足够的保障，否则容易陷入死局。特别是，以住宅地产、矿老板、建筑公司转型做商业地产的，背后背了一大堆高利贷的商业地产开发商，在政府拍脑袋的商住比要求下拿的地，破局的难度相当大。
泻药，各位回答已经非常全面了，无论是新项目还是旧改项目，均要经历调研拿地、研测设计、开发建设、招商、项目运营几个阶段。在此不再赘述。不知道题主是否是关心更细节的执行层面的问题，一般在研测设计阶段就要想好整个项目要如何运营，研测阶段结束后一般会有一个非常复杂的项目倒排表，严格的按照时间节点来对各项工作进行计划，非常细致，环环相扣！现在商业地产同质化太严重了，加之受到轻资产运营趋势的冲击，项目的整体运营显得越来越重要，现在很多商业房地产也都开始捆绑“内容”来进行开发和运营了。
1.央行贷款……
2.收购地产 …… 3.建房……
4.出售……
前策、定位、招商、运营
以我在万达经历一个三线完整周期的营销策划角度来说（80万方体量，两年开发周期）。一个基本分为：拿地（笼统可含括项目定位）、建设+销售、招商、开业运营。1、拿地：此阶段基本为开发商和政府的博弈阶段，尤其对于万达这样的品牌商业地产开发商更甚，在三四线城市，万达进驻对于政府相关领导是政绩，因此通常万达会借此从政府享受普通开发商/本土开发商更利好的政策（如廉价拿地、相关政府机构工作协调倾向）。万达会在拿地阶段核算好项目成本、开发周期、利润目标、开业时间等，并严格执行（如开业延迟，项目总经理撤职）。关于开发周期为两年除了自身利润角度，同时和政府换届相关，试想哪个政府领导班子不想在任期内完全采摘万达招商进驻开业的政绩果实？2、建设+物业销售：商业综合体区分于普通住宅的方面是拥有大面积商业街出售及大体量自持商场。万达的物业销售主体为住宅及金街，具体销售手段及营销推广就不赘述了。3、招商：万达招商通常在开业前半年组建商管公司及招商团队（招商团队的组建为新形式，主要围绕金街招商，促进金街销售，至于原因可搜索不成功金街案例），开业前半年周期内完成大商业所有店面商家招商，确保百分百满铺开业（万达硬性指标）。4、开业运营：开业后大商业移交商管公司管理，此阶段本人所在项目还未经历，但万达开业通常在开业前100天开始开业造势动作（九大标准动作）。总之，商业体的开发运营需要严格抓控节点，如果运营周期过长，除成本增加，也会降低客户关注与期望（就好比你想看一部好电影，但是迟迟不上映，也许你就慢慢不关注了。）万达的两年开发到运营周期很短，节点密集紧凑，因此工作繁重度和压力倍增，进万达需要有很好的心理抗压准备（此点纯属个人吐槽）
城市规划出标的商业用地，商业用地出让，调研可行，前期策划，规划设计，招商，深化设计，项目施工，销售，交付使用，后期租售销售…
谢邀，从开发商的角度，主要分三个主要阶段： 1. 前期开发 2. 开发建造 3.开业运营1. 规划/前期开发 (普通的项目1年左右)占项目投资： 5-15%投资小，但不确定性和风险最大，是最难和影响最大的一步。包括：选址拿地/土地授权地块分析市场分析财务分析招商分析设计方案建造规划资金筹备2. 开发建造 (普通的项目2-3年)占项目投资： 80-90%包括：拿到地检测关注市场情况更新项目的财务情况建造，建造管理开始宣传开始招商/预售组建项目管理团队3. 开业和运营占项目投资： 5-10%包括：招商/销售公共部分装修和租户装修 (和2有点重合)协调进场管理运营
谢邀，天天忙着屎，整理好思路再来胡扯。。。。。
谢邀，大家已经说得很详细了。
谢谢邀请。感觉各位说的都对，也非常有建设性。但是，立足点是中国市场，而且是从开发商、运营商的角度来解释，我对此无法提出更多的建议。因我是在美国从事商业地产，准确的说是商业地产代理公司（Brokerage)，也是CCIM 会员，所以只能就一些差异性简单描述一下。一般来说，前期工作是由开发商来做的，比如根据相关数据对市场需求分析、客户需求分析、选址等等。确定以后，一般是根据地产项目的类型（写字楼、出租型公寓、零售、购物中心、酒店、工业厂房及仓库等等）外包给专门的建商来完成。项目建设中或建成以后，会由开发商自己的运营部门进行租、售或者委托专门负责运营的公司来完成租、售。开发商也会视情况，选择合适的时间（高出租率、稳定现金流等情况下）出售物业以求得高收益率。
谢邀。商业地产大体上分写字楼综合体和购物中心两类。我所在的部门是专门做写字楼综合体的。这样的一个项目，从无到有需要四步：一、调研拿地。二、策划定位。三、盖楼招租。四、运营管理。
泻药，邀请我的时候刚好在高速开车。瞄了一眼，大概想说的就三个阶段，前期筹备期，中期建设招商期，后期运营管理期。前面考前的答案已经写的很详细，这也是国内商业地产成熟的模式，就不加以描述了。
不请自来。项目的全周期简单来说只有四个字：投，融，管，退。投资阶段，是前期工作。项目从无到有，意即开发而非并购。对于无品牌和商业模式的企业来说，需要首先搭建大的一条商业地产产品线，属于战略布局的一个部分。在一开始，就需要清楚这类项目是否可复制，定位为何，做多大规模，如何进行模式的推广。对于已经完成这一部分的企业来说，会直接根据政府每年的供地计划进行招投标前的沟通接触、项目用地考察、相关市场尽调、竞争对手的沟通（房企之间不只是竞争关系）等。一些专业层面的目标城市经济情况、市场供需、定位、目标客群、招商定位策划、法律合规性流程和HSE分析、成本估价、运营收益测算、回报率分析等都在这个阶段。之后跟进的是融，也就是募集资金开工，需要涉及与金融机构的募资工作（在投资前期其实会同期开展），工程方面一般会进行招标，由建筑公司进行施工。开发商需要做好工程进度相关的一切管理工作和资金的按期划转，确保工程按期推进并尽量确保工程无事故。管，即中期运营，涉及招商招租或者委托管理、物业委托或自管、经营性物业贷的资金结构优化等等。退，后期管理。我始终认为我们国家的商业地产几年前基本只管投不考虑退是个极大的错误。一个投资项目在一开始就要考虑假如要退出是否存在较好的流动性，不然绝对是个失败的作品。
来源：上海思必思商业策划机构
这恰好是我的部分工作了。商业地产项目，会根据商业的部分有什么业态，是自持还是散售，有非常不同的开发运作策略。这里仅就自持的零售地产来说，其实是分成开发建设和商业筹备两条线来走路的，中间不断的有很多交集。大体会有三个阶段：前期研策设计阶段，中期开发建设+招商/筹备阶段，后期商业运营阶段前期-研策设计阶段：从商业线上，要做项目市场调研、品牌调研、业态定位、经营规划，收益测算，通过前面这些动作的结果，来指导拿地和设计；从开发线上，拿地之后，要根据商业的定位和品牌经营规划来设计，确定设计方案、各个业种（餐饮、零售、娱乐、配套等等）的分步，因为会涉及机电的方案。有了设计图以后要去招总包，同时拿地产的前4证。中期开发建设+招商/筹备阶段：正式开工以后，开发上就是盖房子，从地下到地上，从室内到公区室外市政园林等等；商业上，就是招商。这时候要根据前面做的定位和经营规划，确定各个店铺的目标品牌，经过2-3轮的洽谈，发出合作意向、签订合同。完成开发建设的同时，基本上招商的合同都要签得差不多了，各家商场会有一个签约率的要求，然后运营方要开始轰商家进场装修，在某个预先确定的时间，统一开业。后期商业运营阶段：主要就是商城的正常经营，各种营销活动提升客流和销售，定期汰换经营不好的品牌商家。这个是大多数消费者接触到的阶段。大致如此。
第一次被邀请，以龙湖地产重庆代表作北城天街为例。1.前期地块调查：
a主要包括政策性发展导向（比如重庆发展的基调是两江四岸，一路向北，所以从城市发展方向 来看这个地块会是重庆发展的主要方向，这关系到未来的市政公建以及人口规模以及消费实力）、
b已有商业形态和运营情况（档次、规模、运营及盈利状况，以当时龙湖的情况看，北城天街地块周围没有幼稚的整体运营的商业中心）、
c人口规模和消费实力（目前人口状况及未来人口规模，入住人群--龙湖拿地之初观音桥附近是江北区的新兴住宅区以及渝中区人口外迁的重要方向）
d.住宅档次及价格（这个主要影响入住人流规模和消费实力，观音桥周边及重庆北滨路沿线是当时重庆相对优质住宅区，而且当时在北环周边也没有集中商业，但是很多别墅区已经开始建立，所以观音桥地块龙湖商业划定的辐射区可以略大）2.商业定位：根据前期地块调查情况确定商业的基本属性：
1.观音桥是重庆城市发展方向，而且政府有意在此规划集中商业，所以北城天街是以城市副组团功能区商业出现的。
2.龙湖北城天街周围当时并没有大规模的优质的运营商业，但有部分在建商业及商业用地规划
3.人口影响不再赘述。
4.一些实际情况：a.观音桥新兴商业圈不具备和老牌商圈渝中在影响力上竞争的优势（尤其是顶级消费以及普遍消费规模），b.在不自持的的情况下商业难以盘活--因为周围没有良好运营的商业而且观音桥当时正在整体建设中。c.龙湖没有成功的商业体运营经验，所以在招商及运营上都是新手，这对于很多优质商家而言，不一定会信任龙湖的运营能力。--------------------------一会儿继续
地块准备出让-市场调查-投资分析-地块获取-深度市场调查-定位策划-建筑设计-品牌招商-商户进场-开业，到此已经是从无到有了，再往后是运营能力的比拼了。
市场调查项目分析项目定位确定规划确定品牌合同签订商家进场开业筹备过度调整期赚钱
1、商业需求分析2、市场需求分析3、产品需求分析。4、产品设计原型5、产品检验方案。商业需求，分析是否需要。市场需求，分析市场竞品。。。。。。。。。一直下来。
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