登录房天下账户
没有房天下通行证？
计容积率建筑面积的计算方法
搜房网整理
计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和。1.所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积注:规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率2. 总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积3. 地上建筑面积= 计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)
*提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
责任编辑：qinyinjie.house
数据研究员
2-3年工作经验
导购排行榜
看房团报名
优惠信息：独家特惠86...
41人已参加
多媒体看房
北海热门楼盘
您浏览过的楼盘 (最多勾选4项)
购房工具箱
我要买房子
你可能感兴趣的楼盘
北海楼盘推荐
北海热门楼盘
北海最新楼盘
Copyright &
Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si
上海旌荣信息科技有限公司 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：查看: 6163|回复: 5
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分27帖子
技术员, 积分 27, 距离下一级还需 23 积分
今天突然间糊涂了，问一个低级问题：
容积率到底是按总用地面积算还是按可建用地面积算？就是说分母的“建筑总用地面积”需不需要扣除掉城市道路，以及建筑退红线部分的面积？
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分27帖子
技术员, 积分 27, 距离下一级还需 23 积分
任务书提及的用地总面积也是包括所有面积在内的面积，如下图，外线为总用地面积，内线为后退红线，容积率计算的分母到底是以下哪项？
3、A - 黄线（道路边线）外的道路面积
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分27帖子
技术员, 积分 27, 距离下一级还需 23 积分
(0 Bytes, 下载次数: 24)
12:00 上传
点击文件名下载附件
<p id="rate_9950" onmouseover="showTip(this)" tip="很有专业水准&土木币 + 1
" class="mtn mbn">
听众数收听数自我介绍
最后登录注册时间主题精华0积分368帖子
五星助理工程师, 积分 368, 距离下一级还需 132 积分
第一个来支持支持。。。
容积率：一定地块内，地上总建筑面积与建筑用地面积的比值.
选A不会错。。。操作过。。。
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分2170帖子
五星工程师, 积分 2170, 距离下一级还需 330 积分
土木币3170
长知识了，多谢专家的回答。
听众数收听数最后登录注册时间主题精华0积分217帖子
四星助理工程师, 积分 217, 距离下一级还需 33 积分
土木币1210
好资料啊！真是很有用处！我非常感谢楼主！楼主辛苦了！
11周年站庆
8-1(商易宝)
8-2(英才网)
8-3(媒体广告)更多公众号：gh_c0aa40f6cb73最新文章对这篇文章不满意？您可以继续搜索：百度：搜狗：感谢您阅读关于房地产开发项目总投资以及相关测算的思考，本文由网友投稿产生，如果侵犯了您的相关权益，请联系管理员。QQ:第五章 第四节 土地使用权评估的市场比较法
第四节 土地使用权评估的市场比较法
　　一、基本思路
　　市场比较法又称为买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法，是目前国内外广泛应用的经典估价方法。
　　市场比较法的基本含义是在求取一宗待估不动产价格时，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正，得出待估不动产在评估期日的价格。运用市场比较法得到的价格，称为比准价格。
　　二、适用范围　
　　在地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛地运用，在土地市场较发达、土地交易案例比较多的情况下，市场比较法应用得比较有效，对于土地市场发育较落后、土地交易案例比较少的地区，市场比较法通常难以适用。
　　三、计算公式　
　　市场比较法是通过与近期交易的地产进行比较，对一些因素进行修正，得到待估地产在估价期日的市场状况下的价格水平。
　　市场比较法的基本计算公式为：
　　P=P'×A×B×C×D (公式5－4－1)
　　式中：P－待估地产评估价格；
　　　　　P'－可比交易实例价格；
　　　　　A－交易情况修正系数；
　　　　　B－交易日期修正系数；
　　　　　C－区域因素修正系数；
　　　　　D－个别因素修正系数。
　　因此在地产的实际评估中的计算公式为：
　　（公式5－4－2）
　　市场比较法的计算公式为：
　　（公式5－4－3）
　　公式中的P'、A、B含义同（公式5－4－1），C和D分别以可比实例的区域因素条件和个别因素条件为基准即100而确定待估对象的区域因素和个别因素条件的修正系数。
　　若土地容积率、土地使用年期单独修正，则市场比较法的计算公式为：
　　P＝P'×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 （公式5－4－4）
　　四、操作步骤　
　　运用市场比较法评估地产价格的操作程序如下：
　　（一）交易资料收集：
　　市场比较法运用的基础和前提条件是必须具备充裕的交易资料，具备充足的交易案例资料能够保证运用市场比较法评估出的地产价格客观合理。
　　（二）可比交易案例确定：
　　在对某一地产价格进行评估时，要从众多的地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例，作为进行比较参照的交易实例，所选择的交易案例的交易日期最远不应超过5年，特别是在地产市场变化较快的情况下，应选择近两年以内发生交易实例作为参照。
　　（三）因素修正：
　　因素修正包括以下内容
　　1. 交易情况修正：
　　运用市场比较法进行地产估价，应将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。通过交易情况修正，可将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
　　计算公式为：
　　（公式5－4－5）
　　如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于100。
　　2. 交易日期修正：
　　交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日通常有一个时间差，通常要根据地产价格的变动率，将交易实例地产价格修正为评估基准日的地产价格，这一过程即称为期日修正。地产价格的变动率一般用地价指数来表示，利用价格指数对交易期日进行修正的公式为：
　　（公式5－4－6）
　　3. 区域因素修正：
　　交易实例地产与待评估地产如果不处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产所处地区的区域因素加以比较，找出两者之间由于区域因素的差别而引起的地产价格的差异，对交易实例价格进行修正。
　　4. 个别因素修正：
　　个别因素修正是将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。
　　5. 容积率修正：
　　容积率修正可采用下式计算：
　　（公式5－4－7）
　　6. 土地使用年期修正
　　我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短与土地收益直接有关。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对不动产价格造成影响。
　　土地使用年期修正系数的公式为：
　　（公式5－4－8）式中：
　　K－将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；
　　r－还原利率；
　　m－待估对象的使用年期；
　　n－可比实例的使用年期
　　土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K
　　（四）地产价格的确定
　　经过上述因素修正后，可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格，但由于所要评估的地产价格结果只能是唯一的，因此可采用简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法求取最终的地产价格。
　　（五）应用举例
　　现要对A地块土地使用权价格进行评估，面积为9500平方米，评估人员收集到甲、乙、丙、丁四个交易案例资料，并得到以下资料，采用市场比较法评估A地块在日的价格。
　　各地块单价修正如下：
比较实例甲
比较实例乙
比较实例丙
比较实例丁
交易单价（元/m2）
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
容积率修正
修正后单价（元/m2）
　　确定A地块的评估价格如下：采用简单算术平均数法计算A地块单价：
　　A地块单价＝（569.36＋658.51＋557.82+584.07）÷4=592.44(元/ｍ２)
　　已知A地块面积为9500平方米，则A地块价格＝592.44×0（元）2013年《地籍调查》讲义：面积量算与统计_中大网校
>> >> 正文
2013年《地籍调查》讲义：面积量算与统计
发表时间：日11:54 来源：中大网校
点击关注微信：
土地登记代理实务
土地权利理论与方法
土地登记相关法律知识
课程说明：
本课程依据2011年版教材讲解录制！2015年课程不更新，不提供答疑服务！
为帮助学员更好的参加，特整理（）相关知识点和试题，希望对您有所帮助！
第五讲 面积量算与
一、面积量算概述
面积量算系指水平面积量算，面积量算的内容包括宗地面积、地类面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与面积汇总统计。
面积量算是为城镇土地登记发证、汇总统计、出让、转让、征用土地等提供宗地准确面积数据的技术服务性工作。
面积量算结果经土地登记后，具有法律效力。
二、面积量算方法
根据实测的数值计算宗地面积的方法，包括坐标面积计算法和几何图形计算法。
坐标法面积计算公式是：
式中:P--宗地面积;
Xi,Yi--宗地第i个界址点坐标;
n--宗地界址点个数。
图4 坐标法面积计算原理
几何图形计算法：是根据实地丈量的距离计算面积，将规则图形分割成简单的矩形、梯形或三角形等简单的几何图形分别计算面积并相加得到所需图形的面积。
是在地籍图上量取求积所需元素或直接在地籍图上量取面积的方法。图解法包括图解坐标法、光电面积量测仪法、求积仪法、几何法(图解几何图形求积元素后按公式计算面积)以及方格网和网点法等。图解法主要用于宗地内地类面积计算。
三、面积量算的要求
1、对于未采用计算机解析法量算面积的，均应独立进行两次量算，两次量算的较差在限差内的取中数,两次量算的较差应满足下式：
&DP&0.0003M
式中:P&量算面积
M&地籍图比例尺分母
面积量算单位为平方米,计算取值到小数点后一位。
2、部分解析法进行地籍勘丈时，面积量算时街坊内各宗地面积之和与街坊面积误差小于1/200时，将误差按面积分配到各宗地，得出平差后的各宗地面积。完全用实测数据计算(量算)的宗地面积可以不参加平差。
3、图解法进行地籍勘丈时，面积量算应在聚酯薄膜原图上量算街坊面积，图面量算宜采用二级控制。其中，图幅内各街坊及其他区块面积和图幅理论面积之差小于&0.0025P(P为图幅理论面积)时，平差后的各街坊及各区块的面积去控制街坊内丈量的各宗地面积，其相对误差不得大于1/100。
三、宗地面积量算的项目及关系
1.只有一个权利人的宗地，应计算土地面积的项目有：
(1)用地面积，即宗地面积;
(2)建筑占地面积，即基底面积;
(3)其它面积，指宗地内基底面积以外的面积。
以上各项面积的关系是：
用地面积=基底面积+其它面积
2.共有使用权宗地应计算土地面积的项目有：
(1)共有使用权面积，即宗地总面积;
(2)权利人用地面积，即各权利人应拥有的土地面积;
(3)分摊基底面积，即各权利人应分摊到的基底面积;
(4)分摊公用面积，即各权利人应分摊到的除基底面积以外的土地面积;
(5)其它面积，如自购花园面积等。
以上的各项关系是：
权利人用地面积=分摊基底面积+分摊公用面积+权利人的其它面积
3.分摊土地面积的原则
(1)各权利人在获得房地产时已签定了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积的，登记时则按合约明确的份额或面积计算各权利人的用地面积。
(2)原没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例分摊土地面积。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。
4.分摊土地面积的方法
(1)分摊基底面积(建筑占地面积)的计算式：
(2)分摊公用面积的计算式：
5.当共有使用权宗地中部分权利人拥有自购花园时，则在计算分摊公用面积时须使用下式：
6.一宗地中若具有不同土地类别且没有按类别划分宗地的，如需计算土地分类面积，分类面积可以从地形图、房地产现状图或宗地图上图解量算或按建筑面积近似分摊，各类用地面积之和应等于总用地面积。
7.当只有一个权利人的宗地内房屋的用途不同时，如地面上能划清界线，则按上述方法处理，否则，按不同用途的房屋的建筑面积分摊土地面积，如综合性大楼(多为商业、办公、住宅混合型大楼)，分摊方法同前。
四、面积汇总统计
1、汇总概述
面积量算完成之后，要对量算的原始资料加以整理、汇总，为土地登记、土地统计提供基础基础信息，为社会提供服务。
面积计算与汇总的结果均以表格形式提供，报表类型包括：界址点成果表、宗地面积计算表、宗地面积汇总表、地类面积统计表。
汇总的原则是在已开展城镇工作的基础上，本着重点突出、确保质量、有所创新的原则，充分利用建成的城镇地籍信息系统，进行有关数据的汇总、统计和分析。
2、工作范围
汇总范围包括全国各县级以上城市的城区用地及县城所在地建制镇的建成区用地。
3、汇总要求
? 汇总时点为初始城镇地籍调查完成时或某一现状时点。
? 基本汇总单元：以县级市(区)、县城所在地的建制镇为基本汇总单元，并逐级汇总。
? 建成区范围的界定：土地利用现状调查和变更调查调绘为城市、建制镇的图斑范围内的所有土地为城镇建成区范围。
4、汇总内容
汇总城镇土地利用现状数据，其汇总数据应为原《城镇土地分类及含义》中的二级分类数据，同时转换成《全国土地分类(试行)》中的三级分类数据;对于变更地籍调查，还需汇总初始时点到现状时点汇总数据的基本流量。
汇总城镇土地使用权类型：包括汇总时段初、末的划拨、出让、国家入股、国家出租和授权经营等类型的城镇土地地类面积。
编写城镇土地利用分析报告：包括城市土地利用发展现状;同类城市发展比较;城市土地利用潜力分析;城市土地利用挖潜途径与对策等。
注意：城镇土地利用强度的几个衡量指标
1. 城镇容积率=建筑总面积/建成区总面积
2. 城镇建筑容积率=建筑总面积/建筑占地总面积
3. 城镇建筑密度=建筑占地总面积/建成区总面积
相关文章：
关注：&& && &&&
（责任编辑：中大编辑）
共2页,当前第1页&&&&&&