最高法融资租赁司法解释厘清司法实践模糊点第三人明知为租赁物买卖无效【】【字体：
】【】稿件来源: 发布时间： 14:22:28　　法制网记者 袁定波
　　近年来,融资租赁业在我国呈持续高速发展态势。不仅新设的融资租赁公司数量持续快速增长,融资租赁业务总量和纠纷数量也呈高速增长态势。现行法律规定难以满足司法实践之需。
　　最高人民法院今天公布《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》,针对融资租赁经营实践和审判实务中反映突出、争议较多的法律问题作出规定。最高院民二庭负责人接受《法制日报》记者采访时表示,司法解释重点解决了融资租赁合同认定及效力、合同履行及租赁物的公示、合同解除、违约责任及诉讼当事人、诉讼时效等问题。
特定租赁物无许可合同有效
　　实务中,基于部分租赁物的特殊性,有关政府部门就特定租赁物的经营许可作出了资质限制。对租赁公司是否需要取得此类许可所签订的融资租赁合同是否有效,司法解释明确,根据法律、行政法规的规定,承租人对租赁物的经营使用应当取得行政许可的,人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。
　　这名负责人解释说,对于特定的租赁物,比如医疗器械设备,因涉及到人民的生命健康安全,有关行政部门就其经营许可作出限制是非常必要的。与此同时,融资租赁交易有其特殊性,即出租人在融资租赁交易中主要承担资金融通的功能,其购买租赁物的目的系提供给承租人使用,而非将租赁物作为其自身从事生产经营活动的工具。因此,从融资租赁交易的本质来看,要求出租人具备特定租赁物的经营许可并无必要。
显著地方标识可对抗第三人
　　由于租赁物为承租人所占用使用,经常出现承租人对外转让、抵押租赁物的情形。现行法律未就融资租赁合同中的租赁物登记问题作出明确规定,给出租人的物权保障带来较大风险。
　　司法解释规定,承租人或者租赁物的实际使用人未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权,第三人依据物权法规定取得租赁物的所有权或者其他物权,出租人主张第三人物权权利不成立的,人民法院不予支持,但有4种例外情形:出租人已在租赁物的显著位置作出标识,第三人与承租人交易时知道或者应当知道该物为租赁物的；出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记的；第三人与承租人交易时未按照行业或地区主管部门的要求在相应机构进行融资租赁交易查询的；出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。
　　“该条规定从第三人取得租赁物的所有权或者他物权是否构成善意的事实认定角度,将实务中出租人广泛采用的并且符合现行法律规定的所有权保护措施予以认可,将有利于加强出租人对租赁物的物权保障,并引导和促进融资租赁行业整体的健康发展。”该负责人说。
出租人可收回租赁物并索赔
　　在融资租赁合同纠纷中,最常见的是承租人违约,未能按期支付租金。对此,出租人多在主张收回租赁物的同时,要求承租人赔偿全部未付租金。司法解释明确,出租人可以在收回租赁物的同时,要求承租人赔偿损失。
　　这名负责人强调,应予注意的是,租赁物价值与租金存在对应关系,故在出租人选择收回租赁物的前提下,租赁物价值相对应的那部分损失额应当从损失赔偿额中扣除,以免导致出租人双重受偿和承租人双重赔偿的不公。
　　对出租人请求承租人支付全部租金但未能最终实现时如何进行救济的问题,实务中也有不同认识。司法解释对此予以明确:出租人诉请全部租金未予清偿后,出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的,人民法院应予受理。法制网北京2月27日讯（责任编辑:赵颖）
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········经承租人同意，出租人将房屋转租给第三人双方责任如何划分？出租人是否存在违约？_百度知道
经承租人同意，出租人将房屋转租给第三人双方责任如何划分？出租人是否存在违约？
出租人把承租人在合同期限内的部分房屋租给第三方需要注意的是，出租人如何举证说明不存在违约，该过程是经过承租人同意的，出租人和承租人签了一份房屋租赁合同，还在租赁期限内，因为承租人经营不善部分房屋闲置了，出租人是否有违约行为，经过承租人的同意
我有更好的答案
【合同法】已经明确约定了 在看看相关法规
--------------------------【合同法】----------------------------------
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人
应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
-----------最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释---------
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人...
转租合同必须经房屋所有权人（房东）同意或追认，否则房东可以起诉请求确认转租合同无效，进而解除房东与承租人的租赁合同。现在转租经承租人同意显然是没有效力的，但要注意的是只有房东才有权确认转租无效，其他人没有权利。
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出门在外也不愁承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，那么补充协议怎么写呢！！！！急！！！
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，那么补充协议怎么写呢！！！！急！！！
匿名提问于
我们公司与个人签订了一个商铺租赁合同，但是由于公司变动，现在还有5个月的时候房子就到期了，经过与个人协商后，我们代为转租给第三方承租人，也就说我需要一份补充协议，来证明出租方是同意我们转租的行为，其中需要体现以下几个内容：
1.第三方承租人不得经验餐饮业，租期不得低于1年，付费周期是年付，租金不低于5万，保证金3000元（设备损坏押金使用），
2.我们公司可以拿回剩余月份的房租。
就这些！！！需要写个补充协议比较好！！！拜托了！！！！
房屋转租合同样本
合同双方当事人：________________________
转租方（甲方）：________________________
受转租方（乙方）：________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。
一、转租房屋的情况
1-1 甲方依法承租的座落于________（区/县）________路________弄（新村）____号____室的________（公有居住/非公有居住）房屋已（书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意），由甲方将上述承租房屋________（全部/部分）即____号____室（以下简称该房屋）转租给乙方。该房屋的建筑面积________平方米。该房屋平面图见本合同附件（一）。
1-2 该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求；现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件（二）、（三）中予以明确。甲、乙双方同意附件（二）、（三）作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
2-1 甲方已向乙方出示该房屋________（租赁合同登记备案证明/租用公房赁证）（编号________）。该房屋的用途为________，乙方承诺按________（租赁合同登记备案证明/租用公房凭证）所载明的用途使用该房屋。
2-2 乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
3-1 甲、乙双方约定，甲方于____年____月____日前向乙方交付该房屋。转租期为____个月。自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方保证该转租期限未超出________（租赁合同/前一个转租合同）的租期。
3-2 转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前____个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金、支付方式和期限
4-1 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（____币）______元，月租金总计为（____币）______元。（大写：______万______千______百______拾______元______角整）。 该房屋租金______（年/月）内不变。自第______（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由______（甲/乙）双方在补充条款中约定。
4-2 乙方应于每月______日前向甲方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的____%支付违约金。
4-3 乙方支付租金的方式如下：__________________________________________________。
五、其它费用
5-1 在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、________等费用由________（甲方/乙方）承担。其它有关费用，均由________（甲方/乙方）承担。
5-2 乙方负责支付的一述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：______________________________________________________________________________。
六、房屋使用要求和维修责任
6-1 在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方；由甲方按租赁合同的约定，在接到乙方通知后的______日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修费用由甲方负责承担。
6-2 乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
6-3 转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方或出租人要对该房屋进行检查、养护的，应提前____日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。
6-4 在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
6-5 乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态
7-1 除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的____日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按（____币）________元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。
7-2 乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。
八、转租、转让和交换
8-1 在转租期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意。
8-2 乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。
九、解除本合同的条例
9-1 在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的____倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；
(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。
(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；
（四）甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
9-2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金______倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
参考文献：/rent/news/.htm
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店铺转让协议书
转让方（甲方）： 身份证号码： 联系方式
转让方（乙方）： 身份证号码： 联系方式
甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：协议双方中任何一方欲变更、解除本协议，必须采取书面形式，口头无效；解除协议需提前十五天向对方提出；甲乙双方中任何一方未履行本协议条款，导致协议不能履行、不能完全履行，对方有权变更、解除协议，违约方要承担违约责任；由于不可抗拒力导致本协议不能履行，双方均不承担违约责任，双方应共同协商变更或者解除本协议；本协议与国家法律相抵触时，应依照国家法律法规，变更本协议； 本合同未尽事宜，双方应本着互惠互利、友好协商的原则另行约定，并以备忘录或附件的形式体现；本协议的备忘录或者附件与本协议拥有同等的法律效力。未经对方许可，甲乙双方都不得将本协议内容透露给第三者，否则承担违约责任。
一、甲、乙双方约定，甲方将自己承租的位于 街（路） 号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为 平方米；转租期为壹拾贰个月。自日起至日止。甲方保证该转租期限未超出主租赁合同的租期。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、乙方与甲方已签订了租赁合同，租期从日到日止，年租金为50000元人民币（大写：伍万元整），租金为一年交付一次，并于约定日期提前十五天交至甲方。店铺转让给乙方后，乙方同意履行并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费、及其他等各项乙方应承担的费用。
三、乙方的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
四、如乙方逾期交付租金和各项费用，乙方应每日向甲方支付年租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照月租金的100%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付月租金的100%作为违约金。
五、乙方须向甲方支付押金人民币叁仟元，如乙方在使用期设备损坏由押金中退还，如乙方未存在违约行为，协议终止时甲方无息退回押金，
六、乙方在租赁期间不得改变房屋主体结构；不得将房屋再转租，外兑他人；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。
七、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；
（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。
（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
（6）乙方不得经营餐钦业。
（7）拖欠房租累计 天以上。
八、甲方对乙方的经营行为不承担任何责任；
九、协议有效期 年（自20 年 月 日起至20 年 月 日止），协议期满后，在同等条件下乙方有优先续约权；
十、甲、乙双方任何一方如要提前中止协议，须提前15天告知对方;
十一、协议期间如遇房屋拆迁等人力无法抗拒之因素导致协议无法继续执行，则协议自动中止。
十二、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字： 日期：
乙方签字： 日期：
写这个累脑细胞呀。哈哈哈微信二维码
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2013年二级建造师法规知识点整理：租赁物的改善和转租
11:42　来源：　 |
　　租赁物的改善和转租
　　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　买卖不破租赁及承租人的优先购买权
　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。责任编辑：淘淘
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