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《城市轨道交通发展概论》复习与思考题及答案
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内容简介：
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对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情 况，对项目作如下价格定位：
元 /m 小高层住宅
元 /m 别墅
元 /m 商铺
元 /m 二、项目销售计划
根据本报告的项目经营策略地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。
其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。
公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。
故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。
一、项目的价格定位
根据面完成，在建设期内，投资按年发放。
具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。
表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：
、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启 动资金。
根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到 。
万元 /亩。
、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。
、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。
、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。
项目开发经营状况分析
本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值 、财务内部收益率。
新天~ 月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重 分别为 %、 %、 %和 %，得到进一步优化。
在商品住宅销售中，
年 ~ 月销售面积为 亿平方米，占同期竣工面积的 %。
其中，销售面积增幅为 %，竣工面积增幅为 %，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅
个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。
从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由
年的每平方米
元，提高到
其中商品住宅展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。
从供给情况看， ~ 年，全国房地产开发完成投资额年均增长 %。
全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长 %。
在此基础上，
年 ~月，全国房地产开发完成投资
亿元，同比增长 %，高于同期固定资产投资增幅近
个百分点。
从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。
全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由
年的 %，提高到
增长 %；开发到位资金
亿元，同比增长 %；购置土地面积
万平方米，同比增长 %；土地开发面积
万平方米，同比增长 %；商品房施工面积
万平方米，同比增长 %；商品房销售面积为 万平方米，同比增长 %；商品房销售价格
元 /平方米， 同比增长 %。
年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。
年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。
年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。
在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。
从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供 求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
②容积率：
③总建筑面积：
万 M 其中：商业：
万 M 多层住宅：
万 M 小高层住宅：
万 M 别墅：
万 M 公建面积：
万 M ④建筑密度： % ⑤绿化率： % 第二章
项目开发经营环境分析
年国内经济及房地产市场回眸
年 _ 月房地产共开发完成投资
亿元，同比面临街，可建商品用房达 M 长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。
根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 ，建筑密度不大于 %， 绿化率大等于 %。
配套商业比例不得超过%。
据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。
公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰和风险分析。
、对项目 决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、江苏省大丰市市规划局规划方案；
、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策；
、现场勘察和实地调研所得资料。
、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料
三、项目概况
大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地
平方公里，起步区
平方公里，目前已全面实现“九通一平 ” ,近
多家企业进区投资办厂。
“新天地花园”占地
亩 ____二十二万六千四百 平方米，南临已建成的主干道南翔路 (盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里） ,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。
是新旧市区的结合部。
常新路路东系数拾米宽 米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三 ————————————————— _—
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析————————— _ 六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 —————————— _ 第九章
项目开发经营风险分析 ——————————————
一、项目盈亏平衡分析 —————————————————————— _ 二、项目敏感性分析 ——————————————————————— _ 三、项目开发经营主要风险及对策分析 ——— ———————————— _ 第十章
结论与建议 ————————— _ 六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 —————————— _ 第九章
项目开发经营风险分析 ——————————————
一、项目盈亏平衡分析 —————————————————————— _ 二、项目敏感性分析 ——————————————————————— _ 三、项目开发经营主要风险及对策分析 ——— ———————————— _ 第十章
结论与建议 ————————————————— _—
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析和风险分析。
、对项目 决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、江苏省大丰市市规划局规划方案；
、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策；
、现场勘察和实地调研所得资料。
、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料
三、项目概况
大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地
平方公里，起步区
平方公里，目前已全面实现“九通一平 ” ,近
多家企业进区投资办厂。
“新天地花园”占地
亩 ____二十二万六千四百 平方米，南临已建成的主干道南翔路 (盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里） ,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。
是新旧市区的结合部。
常新路路东系数拾米宽 米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达 M 长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。
根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 ，建筑密度不大于 %， 绿化率大等于 %。
配套商业比例不得超过%。
据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。
公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
②容积率：
③总建筑面积：
万 M 其中：商业：
万 M 多层住宅：
万 M 小高层住宅：
万 M 别墅：
万 M 公建面积：
万 M ④建筑密度： % ⑤绿化率： % 第二章
项目开发经营环境分析
年国内经济及房地产市场回眸
年 _ 月房地产共开发完成投资
亿元，同比增长 %；开发到位资金
亿元，同比增长 %；购置土地面积
万平方米，同比增长 %；土地开发面积
万平方米，同比增长 %；商品房施工面积
万平方米，同比增长 %；商品房销售面积为 万平方米，同比增长 %；商品房销售价格
元 /平方米， 同比增长 %。
年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。
年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。
年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。
在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。
从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供 求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。
从供给情况看， ~ 年，全国房地产开发完成投资额年均增长 %。
全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长 %。
在此基础上，
年 ~月，全国房地产开发完成投资
亿元，同比增长 %，高于同期固定资产投资增幅近
个百分点。
从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。
全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由
年的 %，提高到
年 ~ 月则进一步提高到 ％。
居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。
从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由
年的 %提高到
年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为 %； %； %和 %；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。
年~ 月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重 分别为 %、 %、 %和 %，得到进一步优化。
在商品住宅销售中，
年 ~ 月销售面积为 亿平方米，占同期竣工面积的 %。
其中，销售面积增幅为 %，竣工面积增幅为 %，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅
个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。
从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由
年的每平方米
元，提高到
其中商品住宅平均销售价格由
元，提高到
元，年均增长 %。
年 ~月，商品房销售价格每平方米为
元，同比上升 %。
仍显著低于同期 ％左右的 GDP 增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。
年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。
年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得。
项目建设期历时
月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。
具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。
表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：
、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启 动资金。
根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到 。
万元 /亩。
、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。
、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。
、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。
项目开发经营状况分析
本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值 、财务内部收益率。
新天地花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅、车库以及幼儿园、会所等公建项目。
其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。
公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、会所。
故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。
一、项目的价格定位
根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情 况，对项目作如下价格定位：
元 /m 小高层住宅
元 /m 别墅
元 /m 商铺
元 /m 二、项目销售计划
根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。
三、项目销售收入估算
据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该 项目销售收入情况如下表五、六。
四、项目经营成本结算：
项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。
建造成本 =（当年建筑面积 /项目总建筑面积）&;总建筑投资
上述公式仅为近似计算。
②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入 %计取。
③营业税及附加税合计为销售收入的 %。
④土地增值税按销售收入 %预征。
⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。
五、项目利润估算
根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。
六、项目现 金流量、财务净现值及财务内部收益率
、项目全部资金的现金流量表（表八）
、财务净现值（ NPV）与财务内部收益率（ IRR）
根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。
财务净现值（ NPV） = 万元
财务内部收益率（ IRR） =% 由上述计算可知，项目财务净现值（ NPV） >，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（ IRR） =%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。
项目开发经营风险分析
本章 拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。
一、项目盈亏平衡分析
项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。
、项目经营收入保本点分析
项目经营成本
=/(_%)=(万元 )，保本点 =/=% 即销售收入达预测收入的 %时，项目处于盈亏平衡状态。
、项目经营成本保本点
项目保本开发经营成本 = 万元，保本点 =/=% 即项目开发经营成本达到预测成本的 %，项目处于盈亏平衡状态。
实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。
二、项目敏感性分析
本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。
、项目总投资
由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达 %，如果的投资额增加 %，那么从全部资金的现金流量表（表十）的情况来看，
NPV=万元 ,项目仍然可行。
、项目销售收入
在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为 %，那么，从全部投资现金流量表 (表十一 )的情况看，财务净现值下降至
万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。
三、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产 开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。
但仍有一些不确定性因素带来的风险。
、市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。
这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细 刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，房地产市场亦是如此。
从产品定位方面考虑，与新天地花园同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，同时，从江苏省大丰市居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，对新天地花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。
但是本项目仍须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。
并随着新天地地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善 ，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。
、项目的资本风险
项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。
鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。
同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等 方面。
因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。
以确保预期目标的实现。
结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，江苏省大丰市良好的房地产市场环境， 政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目在经济上具有较强的可行性
项目总建筑面积：
项目总投资：
项目财务净现值 : 万元
项目财务内部收益率 :% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。
三、项目具有的突出优势
? 新天地花园的潜在需求量大。
? 住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。
? 项目公司的资金优势。
? 项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。
? 项目所处地块的发展前景较好。
（有在建的盐通高速）
四、项目开发经营风险较小
本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
五、项目实施的难点
本项目实施的难点：
、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；
、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中 仍需根据具体情况不断完善；
、房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。
六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制
注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
、严格执行设计标准，积极推广标准设计；
、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；
、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
▲ABCD▲ABababCab&;(a)D&;“”▲ABCD▲A&;B&;C&;D&;ababy=▲ABCDy=x▲Ay=x+By=xCy=(x)Dy=(x+)▲ABCDcmcm▲AπcmBcmCπcmDcmyaxbxc???D()xA()()bac??abc???ca=axbxc????▲ABCDABCDADABABCDCAMNCNCDNCMNMNBM▲xyCB(,)A(_)OABCD▲ab=&;=&;=▲xyx???x__▲_____aabab___▲____ABOBDCDOBCBDC&;ACA▲&;OABCO,A_B,kyx?Ck▲AM?CA?CA?▲????xxyxA,BAByCPACA,CPAC▲()()???????()xxxx??????????()aaaaaa?????????????axx???()△ABCAB=CBABC=DABEBCBE=BDAEDEDC()△ABECBD()CAE=BDC()(ABCD)m=,n=,x=,y=()C()?()lABABAB=kmPAB()l()PAPCBB()ly=x+xyABCOly=CPCPxylMNANoBMRt△ABCC=AC=BC=PAACCQCCBBPPDBCABDPQA,CtttQB=PD=()tPDBQtQPDBQQ()PQMy=x+kxky=kx+ABABk=ABPABABPPy=x+kxkkxCDCDy=kx+QOQC=&;k_________________________________________________________________________()()???????()xxxx??????????()aaaaaa?????????????axx???()()m=,n=,x=,y=()C()?()()QB=PD=BDCCDBCACD_____________________________?x_______??baa?___________________________________________()()???????=__________()xxxx??????????,???????xxx()aaaaaa?????????????axx??????aa()()()()m=,n=,x=,y=()()C()()?()P=P=()???ACBCAOBCy=x+x=y=y=x=OA=OB=CCy==k=y=()MMEyNDxPaND=ME=|a|=aAND△BMEAN=&;=BM=aANoBM=oa=()()QB=t?()PD=t()()(),()?a()()()k=y=xy=x+x=x+x=x=x=y=x+=x=y=x+=A()B()PxxPPFyABFFxx+PF=yFyP=x+x=x+x+SABP=SPFA+SPFB=PFxFxA+PFxBxF=PFxBxA=PFSABP=x+x+=x+x=yP=x=ABP()P()ABy=kx+xyEFEFOE=OF=RtEOFEF==y=x+kxk=x+kx=x=kx=CkOC=kQOQC=&;OCABQOQC=&;NOCNQNQEFNQ=CN=ON=EN=OEON=NEQ=FEOEQN=EOF=&;EQNEOFk=&;kk=QOQC=&;k=()
前言 ——————————————————————
一、报告编制目的 ———————————————————————— _ 二、报告编制依据 ———————————————————————— _ 三、项目概况 —————————————————————————— _ 第二章
项目开发经营环境分析 —————————————— _ 一、
年国内经济及房地产市场回眸 ——————————————— _ 二、江苏省大丰市房地产市场 分析 ————————————————— __ 三、有利投资经济形势成因分析 —————————————————— __ 第三章
项目周边物业市场调查分析 ———————————— _ 一、投资地块的地理环境 ————————————————————— __ 二、区域分析 ———————————————————————— ______ 三、项目周边主要物业分析 —————————————————————
四、消费者调查分析 ————————————————————————
项目开发经营优势点与机会点 分析 ————————— _ 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 ——————————————
二、项目开发经营优势点 ——————————————————————
三、项目开发经营机会点 ——————————————————————
项目定位 ————————————————————
一、目标市场定位 ———————————————————————— __ 二、产品定位 ———————————————————————— ______ 第六章
项目规划、建筑设计建议 ————————— ————
核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传！
一、项目总体规划建议 ———————————————————————
二、住宅建筑设计建议 ———————————————————————
三、小区配套设施建议 ———————————————————————
四、环境艺术设计建议 ———————————————————————
五、道路交通设计 ———————————————————————— _ 六、绿化景观设计 ———————————————————————— _ 第七章
项目开发经营策略及投资估算 ———————————
一、 项目开发经营策略 —————————————————————— _ 二、项目投资估算 ———————————————————————— _ 三、项目实施进度安排 —————————————————————— _ 四、项目投资与筹资计划 ————————————————————— _ 第八章
项目开发经营状况分析 ——————————————
一、项目的价格定位 ——————————————————————— _ 二、项目销售计划 ———————————————————————— _ 三、项目销售收入估算 — ————————————————————— _ 四、项目经营成本估算 —————————————————————— _ 五、项目利润估算 ———————————————————————— _ 六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 —————————— _ 第九章
项目开发经营风险分析 ——————————————
一、项目盈亏平衡分析 —————————————————————— _ 二、项目敏感性分析 ——————————————————————— _ 三、项目开发经营主要风险及对策分析 ——— ———————————— _ 第十章
结论与建议 ————————————————— _—
一、报告编制目的
、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
、对项目进行投资分析和风险分析。
、对项目 决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
、江苏省大丰市市规划局规划方案；
、国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策；
、现场勘察和实地调研所得资料。
、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料
三、项目概况
大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地
平方公里，起步区
平方公里，目前已全面实现“九通一平 ” ,近
多家企业进区投资办厂。
“新天地花园”占地
亩 ____二十二万六千四百 平方米，南临已建成的主干道南翔路 (盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里） ,东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。
是新旧市区的结合部。
常新路路东系数拾米宽 米长的古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达 M 长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。
根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 ，建筑密度不大于 %， 绿化率大等于 %。
配套商业比例不得超过%。
据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。
公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
②容积率：
③总建筑面积：
万 M 其中：商业：
万 M 多层住宅：
万 M 小高层住宅：
万 M 别墅：
万 M 公建面积：
万 M ④建面完成，在建设期内，投资按年发放。
具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。
表七中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排：
、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启 动资金。
根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到 。
万元 /亩。
、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。
、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。
、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。
项目开发经营状况分析
本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值 、财务内部收益率。
新天）与财务内部收益率（ IRR）
根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。
财务净现值（ NPV） = 万元
财务内部收益率（ IRR） =% 由上述计算可知，项目财务净现值（ NPV） >，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（ IRR） =%，且水平较高，表明项目具有盈利能力。
项目开发经营风险分析、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。
三、项目销售收入估算
据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该 项目销售收入情况如下表五、六。
四、项目经营成本结算：
项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。
建造成本 =（当年建筑面积 /项目总建筑面积）&;总建筑投资
上述公式仅为近似计算。
②销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入 %计取。
③营业税及附加税合计为销售收入的 %。
④土地增值税按销售收入 %预征。
⑤财务费用为项目开发经营期间的利息支出。
五、项目利润估算
根据新天地花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。
六、项目现 金流量、财务净现值及财务内部收益率
、项目全部资金的现金流量表（表八）
、财务净现值（ NPV房地产市场平稳发展的基础力量。
年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。
年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。
在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。
从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供 求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发
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