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区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）内部报告 仅供参考 未经允许 不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心1.5区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）目章节目录录一、全国房地产市场概况 .......................................... 8 （一）房地产政策导向 ............................................ 8 （二）全国房地产开发投资情况分析 ............................... 12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 ........................... 21 三、重点城市存量房市场交易情况 ................................. 45 （一）4 月份存量房销售：大部分城市价格仍上涨，但涨幅回落........ 45 （二）4 月份存量房租赁.......................................... 46 （三）其他分析 ................................................. 47 四、重点城市分析 ............................................... 51 （一）2011 年 4 月全国重点城市房地产市场概况..................... 51 （二）上海保障房建设 ........................................... 52 五、房价综述和政策导向分析 ..................................... 55 （一）政策导向及预测 ........................................... 55 （二）房地产市场走势预测 ....................................... 572区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）表目录表 1：2011 年 4 月长三角地区新建住宅销售价格指数变化情况......... 22 表 2：2011 年 4 月长三角地区部分城市商品房成交情况............... 22 表 3：2011 年 4 月珠三角地区新建住宅销售价格指数变化情况......... 27 表 4：2011 年 4 月珠三角地区部分城市商品房成交情况............... 27 表 5：2011 年 4 月环渤海地区新建住宅销售价格指数变化情况......... 31 表 6：2011 年 4 月环渤海地区部分城市商品房成交情况............... 32 表 7：2011 年 4 月中原地区新建住宅销售价格指数变化情况........... 36 表 8：2011 年 4 月沿江经济圈新建住宅销售价格指数变化情况......... 37 表 9：2011 年 4 月东北经济圈新建住宅销售价格指数变化情况......... 39 表 10：2011 年 4 月西南地区新建住宅销售价格指数变化情况.......... 40 表 11：2011 年 4 月西北地区新建住宅销售价格指数变化情况.......... 42 表 12：新建住宅价格指数同比增幅前十名的城市 .................... 44 表 13：新建住宅价格指数同比增幅后五名的城市 .................... 45 表 14：新建商品住宅价格指数同比增幅前十名的城市 ................ 45 表 15：新建商品住宅价格指数同比增幅后五名的城市 ................ 45 表 16：2011 年 4 月份重点城市住宅价格指数变化情况................ 45 表 17：2011 年 4 月全国重点城市住宅租赁价格指数.................. 46 表 18：2011 年 4 月中国主要城市住宅市场交易情报.................. 513区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）图目录图 1： 年 1-3 月全国房地产开发投资及同比增长率.......... 12 图 2： 年 1-3 月不同用途房地产开发投资额构成............ 13 图 3： 年 1-3 月不同用途房地产开发投资增长率............ 13 图 4： 年 1-3 月不同地区房地产投资额.................... 14 图 5： 年 1-3 月东、中、西部地区房地产投资增长率........ 15 图 6： 年 1-3 月全国房地产开发企业资金来源.............. 16 图 7： 年 1-3 月全国房地产开发企业资金来源构成增长...... 17 图 8：2010 年-2011 年 1-3 月全国房地产土地购置与待开发面积及同比 . 18 图 9： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅施工面积及同比...... 19 图 10： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比..... 19 图 11： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅销售面积及同比..... 20 图 12： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅销售额及同比....... 214区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）本期要点房价综述： 房价综述：本报告认为，媒体对短期房价的评论基本说明不了什么问题。因 为个别月份的环比或同比变化证明不了房价变动的基本趋势。 可以比较明确地判 断，媒体指望的短期内房价出现较大幅度下滑的局面基本没有可能。如果一些城 市出现房价下跌， 主要影响因素还是这些城市的新开盘商品房中分布于远郊区县 的比重增大。一方面大跌几无可能，另一方面大涨也没有基础。政策环境和市场 预期都不接受房价大涨。 土地价格有望相对稳定，并且，出现一定程度向下浮动的机会比较大。但二 三线城市的地价恐怕仍然以坚挺上扬为主。 政策导向： 政策导向：本期报告再次强调，不要对下半年放松调控抱任何幻想。 一是，货币政策可能继续收紧。本报告已经再三强调，收紧货币供给的决策 依据不是房价， 而是社会物价总水平。 对下半年物价形势不要有任何乐观的估计。 因为推动本轮通胀的国际因素不仅没有缓解，反而日益复杂、加剧。不仅美国在 继续实施量化宽松的货币政策，日本为灾后重建已经，而且还将继续实施大量释 放流动性的政策。不仅美日央行在实行宽松的货币政策，而且北非、中东的形势 已经成为助推国际大宗商品价格的重要地缘因素。 对北非、 中东局势更不要轻视， 决不是利比亚、卡扎菲的命运决定不稳定局势何时结束。这是一轮新的国际政治 周期。美国总统奥巴马已经明确提出，“埃及、叙利亚领导人已经离去，还将有 更多人离去”。美国甚至用悬赏的办法在号召这些地区国家人民起来推翻政府。 如果这个浪潮蔓延到沙特、约旦，我们可能有机会在 2011 年下半年就看到国际 油价上涨到 180－200 美元一桶。在这样的背景下，提高利率，而且是连续较大 幅度地提高利率恐怕不可避免。 本报告建议，不论是房地产企业本身，还是对市场需求的估计，都需要对资 金、财务成本、销售周期等有充分的风险认识。估计民间金融会在今后一段时期 进一步活跃。但格外提示，不宜接受过于苛刻的回报条件，还要注重防范民间融 资可能带来的资金风险。 二是，限购令短期内松动无望。目前仍有一个普遍趋势，很多房地产企业寄 希望于很快放松限购。这个预期是很不现实的。可以明确，抑制人口向特大城市 过度涌入、抑制过度占有资源的需求、以及抑制投机性需求等都将是长期性的政 策目标，决非短期临时措施。不要把市场预期立足于“买第三套房”的需求上。区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）三是，保障房建设是重中之重。保障房开工率仍会是中央政府最为盯紧的一 件事，已定的保障房建设计划，迄今落实情况远不能令人满意。特别是眼看半年 就要过去，指望市场化力量参与公租房建设的目标迟迟没有迈开步。估计二季度 末仍要有一轮督查。但从目前看，保障房建设对商品房需求的影响远没有社会估 计的那么大。 房地产市场运行情况： 房地产市场运行情况：房地产开发投资增速有所放缓，但增速回落不明显； 外资投资房地产资金的同比增速大幅提高， 但其他资金快速回落； 囤地现象严重， 开发商加快已建项目的进度。 增量房市场： 增量房市场： 长三角经济圈： 长三角经济圈：上海商品房成交量环比继续上涨，成交均价居高不下。南京 楼市成交量低位运行、成交均价下降。杭州商品住宅成交量低位徘徊，成交均价 继续上涨。无锡楼市成交量、成交均价双双下降。宁波楼市成交低迷。苏州商品 住宅成交量整体低迷、成交均价上扬。 珠三角经济圈： 珠三角经济圈： 福州楼市成交量继续下滑。 厦门逆势出现商品房成交量回升， 成交均价小幅上涨。深圳楼市量跌价涨。广州、东莞；两地楼市成交量、成交均 价继续上涨。海口商品房成交量持续低迷。 环渤海经济圈： 天津楼市则表现为成交 环渤海经济圈：北京商品房成交出现量价齐跌势头。 量继续大幅回落，成交均价大幅上涨。沈阳、青岛商品房供应量继续大幅回升， 成交量维持高位。大连楼市成交量、成交均价双双回落。唐山商品房成交量大幅 上涨，成交均价环比回落。 中原经济圈：郑州商品住宅成交量继续下滑，成交均价回升。 中原经济圈： 沿江经济圈： 沿江经济圈：合肥商品房成交量继续回落。武汉楼市量增价跌。长沙商品房 供应量大幅增加、成交量保持平稳。 西南经济圈： 西南经济圈：重庆商品房成交量大幅上涨，成交均价继续上扬。成都、贵阳 楼市成交量小幅回升，成交均价坚挺。昆明商品房成交量大幅回升，成交均价小 幅滑落。6区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）存量房市场： 存量房市场： 月份存量房销售市场概况： 销售市场概况 （1）4 月份存量房销售市场概况：大部分城市价格仍上涨，但涨幅连续三 个月回落。本报告监测的 11 个城市二手房价格指数平均环比上涨 1.22%，较上 月缩小 0.15 个百分点。 （2）4 月份存量房租赁市场概况：本报告监测的 11 个城市中，3 个城市住 月份存量房租赁市场概况： 宅租赁价格指数全部上涨，5 个城市下跌，1 个城市持平，平均环比下降 0.33%。 重点城市分析： 重点城市分析： （1）4 月全国重点城市房地产市场概况：4 月监测的 30 个城市中，6 成城 月全国重点城市房地产市场概况： 市成交量环比下降，8 个城市成交量跌幅接近或者超过 30%，其中跌幅最大的是 大连，跌幅达到 87.13%。成交量环比上涨的城市中，均属于低位盘整。少数城 市成交均价变动显著。 （2）上海保障房建设：公租房建设两大难点，即占用资金压力大，政府无 上海保障房建设： 力负担以及投资回报率低，一线城市一套房 20 年才能收回投资；上海目前采用 保障房模式――捆绑代建；解决未来公租房建设资金的多种途径，即保险资金有 望进入上海公租房市场、利用公积金为住房保障提供雄厚资金支持、引导民营资 本投向保障房建设和 REITs 募资将投向保障房。7区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）一、全国房地产市场概况（一）房地产政策导向1、温家宝：各级政府要不折不扣地落实房产调控政策 温家宝： 国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研 究部署下一阶段经济工作。温家宝在会上强调，房地产调控要真正见到成效，关 键要抓落实。 各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策， 强化责任， 确保调控措施落到实处、取得实效。温家宝指出，当前，社会各方面十分关注房 地产价格走势。这是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定 的重要问题。中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。他指出，房 地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市场供应。一方面，要切 实抓好保障性住房建设。另一方面，要努力增加普通商品住房的供应，加快普通 商品住房的土地投放，督促开发商严格按照国家规定，保证住房建设进度，如期 推出全部房源并明码标价上市销售，对违反规定的要严肃查处。温家宝指出，房 地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。目前市场正在观望，如果政策不能真 正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价， 老百姓也很难建立起信心， 我们的调控就会功亏一篑， 最终， 政府就会失信于民。 温家宝要求， 各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策， 强化责任， 确保调控措施落到实处、取得实效。要将保障性住房建设任务分解落实情况，以 及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。有关部门要切实加 强督察。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。 2、608 个城市公布年度新建住房价格控制目标 住房城乡建设部日前据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国 657 个城市 （包括 287 个设区城市、370 个县级市）中，已有 608 个城市公布年度新建住房 价格控制目标， 92.5%。 占 住房城乡建设部有关负责人表示， 608 个城市包括 281 个设区城市、327 个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的 70 个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。在 31 个省区市和 5 个计 划单列市中，还有西宁、拉萨两个省会和自治区首府尚未公布房价控制目标。西 安的调控目标设定为增长幅度不高于 15%，在 36 个城市中偏高。本报告认为： 2011 年 1 月国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知》要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长 速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一8区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）季度向社会公布。综合来看，在不少城市已公布的控制目标中，绝大多数将控制 目标定在 10%，依据的是当地国民生产总值增速 10%，而将应当依据的“人均可 支配收入增长速度和居民住房支付能力”放在一个比较其次的位置，或者根本就 没有考虑进去。住建部近日已发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制 目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取 得社会的认同和支持。业内人士认为，这可能意味着此轮调控目标将会酝酿第二 次重新发布，房价控制目标并非一锤定音，还有改善的空间和可能，楼市调控将 继续发力。但如何“酌情调整已发布的调控目标”仍是一个未知数，而哪种房价 调控目标能获得社会的支持也并没有定数。 3、中国首部规范房地产经纪行为法规开始实施 住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台的《房地产经 纪管理办法》4 月 1 日开始实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部 门规章。办法明确对房地产经纪机构和人员可以采取多种管理手段和监督措施。 《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。其中明确了对房 地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资 格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正 当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没 收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。在规范房地产经纪方面， 《办法》 围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同、交易资金监管制度、房地产经纪机构 和人员的从业禁止等 6 方面作出了具体规定。 要求对房地产经纪服务实行明码标 价制度，同时要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪 机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。本报告认为： 目前房地产经纪管理依然是以办法的形式出现， 虽然这也是一种具有法律约束力 的部门规章，但是与法律相比，其在法律体系中的地位依然比较低。房地产经纪 行业相对于其它新兴行业来说，已经有了十余年的发展历程，仅仅用一部部门规 章来规范房地产经纪行为，仍显勉强。所以我们在欣喜迎接《房地产经纪管理办 法》出台的同时，也殷切盼望房地产经纪管理方面的法律法规涉及的领域更加全 面、规范本行业的法律法规级别也可以有所提升，房地产经纪行业也会由此向更 加健康规范的方向发展。 4、中央财政将增加安排 180 亿元用于廉租住房等建设 国务院总理温家宝日前主持召开国务院常务会议，研究部署 2011 年深化经 济体制改革重点工作。会议决定，中央财政增加安排 180 亿元，用于公共租赁住9区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。会议决定，中央 财政增加安排 180 亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及 相关基础设施配套补助； 增加安排 123 亿元， 用于新农保试点补助。 增加安排后， 2011 年新农保覆盖地区范围将从原计划的 40%提高至 60%，从 7 月 1 日起实施， 城镇无收入居民养老保险试点工作同步推进。本报告认为：自 2008 年 11 月国务 院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程， 加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农 村危房改造试点”列为首项任务后，加快保障性“安居工程”建设便成为各级政 府的工作重点。 保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远 的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。 “安居工程” 的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人 群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可 以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形 中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。 5、地方调控政策 （1）北京发布“一房一价”执行细则 二手房纳入其中 在国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》后，北京市发改委日前发布 “一房一价”政策执行细则，二手房销售也须公布房源及收费相关信息，自 5 月 1 日起实施。链家地产认为这将再次引起行业变革， “真实房源”执行再次得 到推进。北京市发改委发布的《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》 规定， “在本市行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房 经营者）销售新建商品房、存量房，应按照国家有关规定和本细则规定实行明码 标价。经济适用房、限价商品房的明码标价参照本细则执行。 ”这意味着北京市 的 “一房一价” 执行政策， 把监管范围扩大至二手房， 对于整个楼市的监管更强。 本报告认为：不可否认，对商品房进行明码标价是对消费者知情权的一种尊重， “明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘， 在提高供应量的同时稳定市场价格，也能确保房地产市场交易的公平与公正。但 笔者认为，其作用仅此而已， “明码标价”只是向消费者公布商品价格和服务的 一种方式，并不涉及到产品的成本和利润。倘若国家不能从土地财政、扩大供给 以及提供保障性住房入手，商品房的“明码标价”只不过是明码高价，对普通公 众而言，因为无力购买，估计所起作用与效果也不会太大。因为，就目前情况来 看，房价过高已是国人公认的事实， “一套一标价”仍然很难让人看透个中的本10区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）质问题，房价也不会随着“明码标价”而应声落地。因为当前楼市的主要矛盾依 然是供求矛盾，房价的上涨或下降是由市场供求关系决定的，只要市场没有出现 严重的供过于求，房价就不可能出现“拐点” 。从目前情况看，随着一系列宏观 调控政策的逐步落实，短期内我国房地产市场供需矛盾虽然会有所缓解，但并未 从根本上解决这种矛盾，面对旺盛的需求，供应量并未大幅增加，2005 年以来 全国房地产市场总体上一直处于供不应求状态。同时，房地产业在前几年的非理 性扩张后， 过高的房价早已使一些消费者不堪重负， 严重制约了其他的消费支出。 因此，促使房价合理回归，解决房地产行业的深层次问题仍是当前各级政府需要 面对的重要课题。 （2）上海市出台房屋租赁管理办法 《上海市居住房屋租赁管理办法》 （征求意见稿）近日公示。这份管理办法 明确规定了出租房屋不得擅自分隔和搭建。修订的管理办法明确规定，一间原始 设计用于居住的房间为最小出租单位和转租单位， 禁止将原始设计的居住房间再 分隔、搭建，禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住的房屋出租。对 于承租居住房屋的人均面积，管理办法也明确规定，除居住使用人之间隶属于家 庭关系的特殊情况外， “承租居住房屋的人均居住面积不得低于 5 平方米” 。这意 味着上海不少社区屡禁不止的“群租房”问题有望得到根治。本报告认为：上海 市一直以来是中国流动人口聚集城市，房屋租赁问题备受关注。据上海市房管局 介绍，目前上海市房屋租赁市场规模超过 3100 万平方米，其中上海本地居民约 占 8%、非户籍人口约占 88%、港澳台及海外人士约 4%左右。为规范居住房屋租 赁行为，上海市曾在 2004 年出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》 ，但随 着上海房屋租赁市场的快速发展，出现了新情况和新问题，因此，上海市出台这 项新的法规，希望规范房屋租赁市场。 （3）深圳将面向人才和“夹心层”建 3.5 万套安居房 深圳市政府常务会议日前原则性通过 《深圳市安居型商品房建设和管理暂行 办法》，规定今年深圳将完成新增安排筹建保障性住房 6.2 万套，其中包括最高 售价不超过市场评估价 70%的 3.5 万套安居型商品房。《暂行办法》要求，安居 型商品房的建设总量不低于商品住房总建筑面积 30%，这其中面向人才供应的安 居型商品房占安居型商品房总建筑面积的比例不低于 60%。根据《暂行办法》的 规定，安居型商品房有 10 年的产权限制期。产权限制期限内，转让安居型商品 房实行政府按原价收购的制度。10 年后，安居型商品房产权所有人可以申请取 得完全产权。《暂行办法》中对申请程序的要求十分严格。除规定申请人须具有11区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）深圳户籍、符合国家计划生育政策等条件外，还要求申请人必须参加深圳医疗保 险并累计缴费 5 年以上，且没有住房或近 5 年不曾转让过自有住房。一旦发现保 障房申请中有虚报、瞒报、伪造证明材料，将终身禁止申请人及配偶的保障房申 请。（二）全国房地产开发投资情况分析 全国房地产开发投资情况分析1、房地产开发投资：增速有所放缓，但增速回落不明显 房地产开发投资：增速有所放缓， 在一系列宏观调控政策影响下，2011 年 1-3 月全国房地产开发投资增速有 所放缓， 但总体上依然保持 30%以上的高增长态势。 国家统计局发布的数据显示， 2011 年 1-3 月全国完成房地产开发投资 8846.4 亿元，同比增长 34.1%，增幅同 比回落 1.0 个百分点，比 1-2 月回落 1.1 个百分点。 图 1： 年 1-3 月全国房地产开发投资及同比增长率 2009-数据来源：国家统计局从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行。具体来 看，2011 年 1-3 月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资 6253.1 亿元，同 比增长 37.4%，增幅同比提高 4.4 个百分点，比 1-2 月提高 2.5 个百分点，占房 地产开发投资的比重为 70.6%；办公楼投资 361.4 亿元，同比增长 19.1%，增幅12区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）同比回落 24.5 个百分点，比 1-2 月回落 10.5 个百分点，所占比重为 4.1%；商 业营业用房投资 1058.2 亿元，同比增长 40.2%，增幅同比提高 9.6 个百分点， 比 1-2 月提高 3.5 个百分点，所占比重为 12.0%；其他投资 1173.6 亿元，同比 增长 19.2%，增幅同比回落 27.9 个百分点，比 1-2 月回落 18.2 个百分点，所占 比重为 13.3%。 从保障性住房的供给情况来看，2011 年 1-3 月，90 平方米以下住房完成投 资 1802.4 亿元，同比增长 25.4%，增幅同比回落 15.3 个百分点，比 1-2 月回落 7.8 个百分点，占住宅投资的比重为 28.8%；经济适用房完成投资 146.0 亿元， 同比增长 8.8%，增幅同比提高 2.9 个百分点，去年同期为下降 9.1 个百分点， 占住宅投资的比重仅为 2.3%。 图 2： 年 1-3 月不同用途房地产开发投资额构成 2009-数据来源：国家统计局图 3： 年 1-3 月不同用途房地产开发投资增长率 2009-13区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）数据来源：国家统计局从区域分布上来看，2011 年 1-3 月东部地区完成房地产开发投资 5464.8 亿 元， 同比增长 31.2%， 增幅同比回落 3.9 个百分点， 1-2 月提高 0.5 个百分点； 比 中部地区完成投资 1647.1 亿元， 同比增长 39.3%， 增幅同比提高 11.1 个百分点， 比 1-2 月回落 0.4 个百分点；西部地区完成投资 1734.5 亿元，同比增长 39.0%， 增幅同比回落 1.1 个百分点，比 1-2 月回落 7.9 个百分点。 2010图 4： 年 1-3 月不同地区房地产投资额14区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）数据来源：国家统计局2009月东、 图 5： 年 1-3 月东、中、西部地区房地产投资增长率数据来源：国家统计局2、房地产开发企业资金：外资增速同比增速大幅提高，但其他资金快速回 地产开发企业资金：外资增速同比增速大幅提高，但其他资金快速回 同比增速大幅提高 落15区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下， 今年以来全国房地产开 发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显 示， 2011 年 1-3 月全国房地产开发企业到位资金 19268.1 亿元， 同比增长 18.6%， 增幅同比回落 42.8 个百分点， 1-2 月提高 2.3 个百分点。 比 其中， 国内贷款 3836.8 亿元，同比增长 4.4%，增幅同比回落 39.9 个百分点，比 1-2 月回落 3.3 个百分 点；利用外资 144.0 亿元，同比增长 45.2%，去年同期为负增长 33.7%，比 1-2 月回落 16.3 个百分点；企业自筹资金 7126.3 亿元，同比增长 27.2%，增幅同比 回落 20.6 个百分点，比 1-2 月提高 5.8 个百分点；其他资金 8160.9 亿元，同比 增长 18.7%，增幅同比回落 73.1 个百分点，比 1-2 月提高 2.1 个百分点。在其 他资金中，定金及预收款 4824.5 亿元，同比增长 28.7%，增幅同比回落 56.0 个 百分点， 1-2 月回落 0.2 个百分点； 比 个人按揭贷款 2076.2 亿元， 同比下降 5.3%， 去年同期为增长 122.8 个百分点，比 1-2 月降幅缩小 6.0 个百分点。 总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来 源增速同比均呈回落态势， 说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正 在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发 商的资金压力正在加大。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收 紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预 计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。 图 6： 年 1-3 月全国房地产开发企业资金来源 2010-16区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）数据来源：国家统计局 图 7： 年 1-3 月全国房地产开发企业资金来源构成增长数据来源：国家统计局3、商品房建筑与销售：囤地现象严重，开发商加快已建项目的进度 商品房建筑与销售：囤地现象严重，开发商加快已建项目的 已建项目17区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）（1）土地购置与待开发情况 在一系列宏观调控政策影响下，2011 年以来全国土地市场稍显冷清，房地 产开发企业土地购置面积与 1-2 月相比大幅回落，但与此同时，待开发土地面积 增速回升。国家统计局发布的数据显示，2011 年 1-3 月全国房地产开发企业购 置土地面积 8180.8 万平方米，同比增长 32.7%，增幅同比提高 2.7 个百分点， 但与 1-2 月相比回落 24.4 个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面 积 22674.4 万平方米，同比增长 22.9%，增幅同比提高 1.7 个百分点，上年同期 为下降 12.3 个百分点。上述两个指标说明，房地产开发企业囤地现象依然严重。 2010 图 8：2010 年-2011 年 1-3 月全国房地产土地购置与待开发面积及同比数据来源：国家统计局 注：自 2011 年起，取消发布“完成开发土地面积”数据（2）商品房施、竣工面积 品房施、 统计数据显示， 2011 年 1-3 月全国商品房累计施工面积
万平方米， 同比增长 35.2%，增幅同比回落 0.3 个百分点，比 1-2 月回落 3.8 个百分点。其 中，商品住宅施工面积
万平方米，同比增长 34.4%，增幅同比回落 1.1 个百分点，比 1-2 月回落 4.5 个百分点；房屋新开工面积 39842.4 万平方米，同 比增长 23.4%，增幅同比回落 37.4 个百分点，比 1-2 月回落 4.5 个百分点。18区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）图 9： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅施工面积及同比 2009月全国商品房、数据来源：国家统计局在全国商品房累计施工面积增速回落的情况下， 全国商品房累计竣工面积增 速却呈上涨态势，说明开发商加快已建项目进度，市场供应量有所增加。国家统 计局发布的数据显示，2011 年 1-3 月全国商品房累计竣工面积 12831.5 万平方 米， 同比增长 15.4%， 增幅同比提高 3.4 个百分点， 1-2 月提高 1.5 个百分点。 比 其中， 商品住宅竣工面积 10229.1 万平方米， 同比增长 14.8%， 增幅同比提高 5.0 个百分点，比 1-2 月提高 2.7 个百分点。 10：2009月全国商品房、 图 10： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比19区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）数据来源：国家统计局（3）全国商品房销售情况 国家统计局发布的数据显示，2011 年 1-3 月全国商品房销售面积 17642.8 万平方米，同比增长 14.9%，增幅同比回落 20.9 个百分点，比 1-2 月提高 1.1 个百分点。其中商品住宅销售面积 15849.5 万平方米，同比增长 14.3%，增幅同 比回落 18.9 个百分点，比 1-2 月提高 1.1 个百分点；同期，全国商品房销售额 10151.9 亿元，同比增长 27.3%，增幅同比回落 30.4 个百分点，比 1-2 月回落 0.1 个百分点。其中商品住宅销售额 8607.2 亿元，同比增长 25.9%，增幅同比回 落 29.3 个百分点，比 1-2 月回落 0.3 个百分点。 根据销售额和销售面积计算得出，2011 年 1-3 月全国商品房销售均价 5754 元/平方米，同比增长 10.78%，环比 1-2 月下跌 1.18%。其中 1-3 月住宅销售均 价 5431 元/平方米，同比增长 10.16%，环比 1-2 月下跌 1.38%。 11：2009月全国商品房、 图 11： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅销售面积及同比20区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）数据来源：国家统计局12：2009月全国商品房、 图 12： 年 1-3 月全国商品房、商品住宅销售额及同比数据来源：国家统计局二、全国房地产增量房市场交易情况分析1、长三角经济圈21区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）统计显示，与上月相比，与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市 有 9 个，持平的城市有 5 个。4 月份环比价格涨幅均小于 1.0%，涨幅比 3 月份缩 小的城市有 26 个。4 月，除南京和杭州外，长三角地区的新建住宅价格指数和 新建商品住宅价格指数同比和环比均出现上涨。 新建住宅价格指数和新建商品住 宅价格指数同比涨幅最大为扬州，均为 5.5%和 5.6%；新建住宅价格指数和新建 商品住宅价格指数环比涨幅最大的为扬州和徐州，分别均为 0.6%。同时，整体 环比涨幅和同比涨幅比 3 月缩小。 2011 月长三角地区新建住宅销售价格指数 住宅销售价格指数变化情况 表 1：2011 年 4 月长三角地区新建住宅销售价格指数变化情况新建住宅价格指数 环比 上 南 杭 宁 无 扬 徐 温 金 海 京 州 波 锡 州 州 州 华 100.3 99.9 100.1 100.4 100.5 100.1 100.6 100 100.2 同比 101.3 100.2 98.8 101.9 103.1 105.5 103.8 100.1 102.6 定基 102.3 101.8 100.8 101.7 103.1 104.6 103.8 100.3 103.6 新建商品住宅价格指数 环比 100.3 99.9 100.1 100.4 100.6 100.1 100.6 100 100.2 同比 101.5 100.7 98.8 102 103.4 105.6 104 100.1 102.6 定基 102.7 102.4 101 101.8 103.4 104.7 104 100.3 103.7地区数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 2011 表 2：2011 年 4 月长三角地区部分城市商品房成交情况上海 成交套数（套） 成交面积（万平方米） 成交均价 （元/平方米）
26881 无锡
10347数据整理：中国城乡建设经济研究所房价研究中心上海：成交量环比继续上涨，成交均价居高不下。4 月份上海商品房成交 成交量环比继续上涨，成交均价居高不下。 量为 117 万平方米，环比 3 月大幅增加了 62%。在 117 万平方米的成交量中， 剔除动迁房、商办楼外，普通商品住宅的成交量只有 63 万平方米。而 4 月 成交量环比增幅较大，与一季度成交量跌入冰点有关，4 月的成交量只能说 是季度性因素，而且这个成交量中除了有普通商品房还包括动迁房量。4 月22区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）上海商品住宅成交 5914 套，环比 3 月上涨了六成，但创下了 5 年以来上海 的历史最低。 对比
年同期成交 13345 套、 8307 套、 16853 套、 8469 套、5914 套后可以发现，今年 4 月上海一手住宅成交套数为 5 年来同期的最 低，只有 2009 年同期成交套数的 35.1%。成交量环比大幅上涨是因为前一个 月成交基数较低。在经历今年 2 月初新一轮调控后，上海 2、3、4 月份商品 住宅分别以 17 万、39 万和 63 万的月度成交量，创下几年来楼市成交历史同 期的最低水平。上海楼市目前仍处于僵持阶段，购房者盼望降价、开发商挺 着不降。但从近期新房供应的数量来看，开发商推盘的力度明显加大了。在 5 月 2 日结束的上海春季房展会上，万科、金地等地产大佬悉数到场。而在 五一假期房展会这一周（4 月 25 日-5 月 1 日）上海商品住宅市场出现集中 推盘，推盘量高达 51.47 万平方米，创下自去年 10 月以来的近 30 周的供应 新高。上海五一房展会上楼盘优惠少，说明楼市僵局并没有被打破。这种价 格的坚挺预计还要僵持几个月。虽然有一些房企在做融资，但总的来看开发 商的资金还没有到非降价不可的地步。在现在通胀和经济增长的情况下，开 发商的资金受到一定压力，但是民间融资和信托还比较充裕，所以开发商没 有降价的压力。此外，包括建筑、人力等在内的各项成本都有上升压力，所 以开发商在短期内也不愿降价。业界也都认为现行的政策一定会有退出的时 候，开发商都看好 2013 年前后的楼市。所以他们是能挺多久就挺多久，一 定不会轻易降价的。上海统计局 5 月 3 日发布的人口普查数据显示，上海全 市常住人口达 2301.91 万人口，其中外省市来沪常住人口为 897.7 万人，占 到了 39%。据上海统计局的数据，与第五次人口普查相比，十年来外省市到 上海的常住人口数量增加了 551.21 万人，增长幅度高达 159.08%。意味着上 海平均每年就要增加 55.12 万人，每年人口的平均增长率为 9.99%。如此多 人口的导入，必然产生大量的住房需求。而投资者也一定会想方设法投资那 些他们认为有回报的房产。 除非需求量出现明显的下降， 否则政策一旦退市， 房价很有可能再次上扬。上海 4 月份成交的商品住宅中，总价在 120 万-150 万元和 150 万-200 万元的一手住宅占比最高，分别占成交总套数的 24.6%和 20.1%。而单价在 1 万-2 万元/平方米的占比则高达 57.8%，表明目前市场成 交主力群体仍然是首次购房的刚性需求客户。 南京：成交量低位运行、成交均价下降。 南京：成交量低位运行、成交均价下降。搜房数据监控中心统计显示， 4 月，南京商品房住宅认购 2794 套，成交 2139 套，成交面积约 21.7 万平。认购 套数环比上涨 15.69%，同比下跌 58.15%；成交套数环比下跌 4.59%，同比下跌 64.58%；成交面积环比下跌 4.82%，同比下跌 68.14%。4 月新上市房源约 3600 套，比预计少了千余套，商业性质房源占总量三成左右，且总体销量较好，总观23区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）4 月销售情况，在政策的持续打压下，银四月已然不再，“金三银四”在 2011 年的南京楼市已成为了传说。4 月上市的 3600 套房源，大部分来自江北、城南、 河西，而一向与江北并驾齐驱的江宁板块总体表现低迷，新上市房源由原来的 1000 多套缩水至仅 200 余套，不及城南、河西。但价格的优势，使得两江板块 依旧是销售主力，加上城南金地自在城的出色表现，刚需仍然主导市场。同时南 京万达广场和德盈国际广场的热销，并紧追金地自在城为 4 月销售排行榜二、三 名，说明限购令下，非限购项目受到了人们更多的关注。政策的打压加上购房者 的观望态度，3 月南京楼市销售遇挫，4 月初开发商的价格坚守使得南京住宅市 场更加低迷。在重重压力下，4 月中旬不少楼盘“促销试水”，南京价格开始松 动。到了 4 月底，众多开发商按耐不住，特价房涌现，降价风四起，随着更多新 房源的刺激，销售开始回升，为 4 月销售带来相对满意的句号，同时迎接五一小 长假的到来。 杭州：成交量地位徘徊 成交均价继续上涨。 杭州：成交量地位徘徊，成交均价继续上涨。搜房网数据显示，4 月杭州共 成交商品房 1367 套，成交面积为
平方米，成交金额为
元， 成交均价 26881 元/平方米。这四项均比 3 月有所上涨，其中成交量环比增幅高 达 44.8%，成交均价上涨超过一成，杭州楼市似乎在逐渐回暖。住宅成交 1033 套，成交面积为
平方米，成交金额为
元，成交均价 27471 元/平方米。高端楼盘在 4 月楼市中唱起了主角。4 月，杭州楼市的成交量比 3 月份一下子增加了 45%，进一步的数字表明，楼市成交量虽然有所回升，但楼市 的冬天还远远没有过去。4 月杭州主城区商品房共成交 1369 套，环比上升 45%； 但同比去年 4 月则是大跌了 72%，仍跟 3 月份一样，保持从 2007 年至今 5 年来， 成交量同比最低。 与此同时， 月主城区商品房共预定 1108 套， 4 同样比 3 月 （420 套）有较大幅度的增长，环比增加 164%；但同比去年 4 月仍是下降 52%，也跟 3 月份一样，保持最近 5 年同期预定量最低。4 月杭州有 29 个楼盘开盘，其中主 城区占了 12 个。 数据显示， 个开盘楼盘中， 29 仅有 5 个楼盘成交量在 5 成以上。 显然，楼盘之间冷热不均的现象依然严重，形势总体来说仍不乐观。另据统计， 4 月杭州主城区商品房成交均价 27097 元/平方米，比 3 月份有所上涨，比去年 4 月同期更是涨了 46.9%。房价依然比较坚挺。4 月楼市的一个最大变化，就是随 着一系列政策的尘埃落定，大多数开发商从消极等待中走了出来，重出江湖，开 始卖楼。 无锡：成交量、成交均价双双下降。4 月，全市共有 15 个商品房项目领取 无锡： 成交量、成交均价双双下降。 下降 了预售许可证， 批准预售面积为 55.84 万平方米， 同比下降四成， 环比下降一成。 4 月成交量比 3 月有所增长，商品房成交面积为 37.01 万平方米，环比增长24区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）29.13%，其中商品住宅成交面积为 24.09 万平方米，市区政策性用房成交面积为 0.46 万平方米。 月无锡商品房共成交 3149 套， 4 环比上涨 22.67%。 成交均价 9638 元/平方米，环比上涨 2.42%。尽管成交量仍然在低位运行，但房价却有所上升。 受高档住宅楼盘成交量较大的影响，导致 10000 元/平方米以上价格段的成交量 占 28.27%，从而带动 4 月商品住宅成交备案均价有所上涨，为 8763 元/平方米， 比 3 月份的 8318 元/平方米涨了 400 多元。从面积来看，上个月 120-144 平方米 住宅的成交量最大，约占 30.07%，这与人们购房时追求“一步到位”有一定关 系。较 3 月成交来看，4 月初现回暖迹象，而 4 月成交的主力集中在下旬，5 月 楼市或迎成交小高峰。数据表明，4 月无锡楼市预计有 32 楼盘开盘而实际开盘 量达到 23 家，较 3 月 7 家的实际开盘数上涨明显，除此之外 4 月优惠幅度远大 于 3 月；限购令颁布近两月，开发商针对限购调整了营销策略和推盘计划，是促 进成交量上涨的主要原因。从 4 月商品住宅成交的面积来看，被认为受限购影响 较大的改善需求成交上涨明显。商业地产 4 月较 3 月成交依然有所上涨，特别是 新区商业上涨明显。从成交区域来看，新区一家独大，区域成交总面积占 4 月成 交总量的近 40%，除此之外，惠山、滨湖也是成交主力，而主城区的崇安、北塘 却现疲软。4 月商品住宅依然是成交主力，但是商业地产因不受限购影响，成交 占比较 3 月持续上涨。而商业地产成交主力主要来自新区。4 月商品住宅成交总 价
万元，与 3 月成交 168654 万元相比，增幅达 29.83%，成交均价约 为 9094.77 元/平方米，环比 3 月增幅达 7.39%，为近一年来无锡商品住宅成交 均价最高值。主要原因为 4 月商品住宅成交主力集中在滨湖区，成交产品大都为 大户型的高档住宅，这是拉高商品住宅成交均价的最主要原因。成交物业类型来 看，高层住宅依然是成交主力，但是商业地产占比上涨明显，无锡商业地产市场 4 月共计成交 1195 套，环比上涨 29.75%；成交面积
平方米，环比 3 月上涨 58.8%。从个盘成交来看，4 月无锡热销商品房楼盘排行榜上所有楼盘的 成交面积总和为 16.31 万平方米，约占全市商品房总成交面积的 44%，与 3 月份 相比，此比例提高了一倍以上，从成交的楼盘的开发商可以看出，TOP10 开发商 中大都为品牌开发房企，如龙湖滟澜山、太湖国际社区、融创熙园、魅力万科城 酩悦等，这些开发商所开发产品口碑都一直较好。这主要是限购令后优质项目的 优势凸显，竞争优势明显。从 4 月成交的产品可以看出除了商业地产依然成交强 劲外，住宅产品中中高档产品较受欢迎，特别是拥有稀缺环境资源的太湖新城项 目成交较好。4 月成交主力大都为改善型需求，主要是因为改善型需求者所涉及 的产品多为拥有稀缺资源且品质较高的小区， 在历次调控的结果可以得出这种产 品一般降价的可能性较小。 除此之外因为央行加息频繁首次置业的刚需者的购房 成本一再上涨，楼市调控成效甚微等是影响首次置业者持续观望的原因。25区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）宁波：成交量地位运行。宁波市房产交易中心统计数据显示，4 月，宁波商 宁波：成交量地位运行。 地位运行 品住宅房销售量为 647 套，比上月增加 187 套，增长 41%；比起前几个月，4 月 份堪称推盘高峰期。市六区网上新增可销售楼盘 17 个，其中住宅楼盘 13 个，新 增住宅供应 6786 套，新增供应面积超过 83 万平方米。数据显示，4 月底市六区 住宅可售套数为 17933 套，比上月末增加 6255 套，可售面积为 253 万平方米， 比上月末增加 77 万平方米，可售房源的户均面积达 141.1 平方米，比上月下降 了 9.63 平方米。可见，新推房源中增加了中小户型供应量。集中推出的新楼盘 增加了商品住房供应量，加上部分新开楼盘的开盘价比此前的市场预期低了 20% 甚至更多，还有购房者能够承受的中小套型房屋供应量的增加，共同拉动了商品 住宅房交易量的增加。 苏州：成交量整体低迷、成交均价上扬。 苏州：成交量整体低迷、成交均价上扬。数据显示，4 月份，苏州住宅类房 源共成交 3061 套，同比减少 3340 套，减幅为 52.18%，环比增加 723 套，增幅 为 30.92%；成交总面积为
平方米，同比减少 392124 平方米，减幅为 53.45%，环比增加 89360.72 平方米，增幅为 35.44%；成交均价为 10347.20 元/ 平方米，同比上涨 62.97 元/平方米，涨幅 0.61%，环比上涨 277.92 元/平方米， 涨幅为 2.76%。在 3 月份苏州升级版限购的实施下，2011 年楼市“金 3 月”以相 当清冷的表现落幕；而 4 月份虽然略有好转，也远远没有达到惯常的“银 4 月” 表现，“金三银四”在 2011 年的大调控背景下，整体变成了楼市的瓶颈期，虽 然 4 月下旬成交有所好转的迹象，但月度整体表现依然低迷，成交量仅达到三千 套出头，不及去年同期的一半，而均价走势却毫不低调，尽管去年 4.17 之前高 端市场全面发力，但同比价格并不低调，环比甚至出现小幅的回升态势，除了成 交结构的有所变动，调控对房价作用并不明显，整体走势还是相当稳健，月度市 场也不乏中高端价位项目的推盘热销。4 月份的成交表现中，园区依然保持了首 发的领军地位，成交量达到 1089 套，也是 4 月苏州各区域中唯一成交突破千套 的区域，占到苏城新房月度总成交的 35%，不过同前两年惯常旺季时段来看，还 是明显有所乏力。从价格方面来看，相比上月稍稍有所回落，4 月份的项目销售 方面，中小户型依然占据主导，自住型购房引领成交。从月度项目的发挥来看， 新推项目占据绝对的支撑作用。 2、珠三角经济圈 珠三角地区新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比和同比涨幅只 有海口均出现下跌，其余均上涨。其中，新建住宅价格指数和新建商品住宅价格 指数同比涨幅最大的为厦门，为 6.4%和 6.6%。环比涨幅来看，广州、深圳和韶26区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）关的新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数的环比涨幅较大，均为 0.7%， 北海环比涨幅次之，为 0.6%，其余均为 0.5%及以下。 2011 月珠三角地区新建住宅销售价格指数变化情况 新建住宅销售价格指数 表 3：2011 年 4 月珠三角地区新建住宅销售价格指数变化情况新建住宅价格指数 环比 福 厦 广 深 南 海 泉 惠 湛 韶 北 三 州 门 州 圳 宁 口 州 州 江 关 海 亚 100.5 100.4 100.7 100.7 100.5 100 100.2 100.4 100.3 100.7 100.6 99.9 同比 104 106.4 103.8 103.1 102 100.7 100.2 105.5 106 105.5 103 99.1 定基 104.2 106.1 104.4 104 102.8 102.7 101 104.2 104.9 105 103.2 101.5 新建商品住宅价格指数 环比 100.5 100.4 100.7 100.7 100.5 100 100.2 100.4 100.3 100.7 100.6 99.9 同比 104 106.6 103.8 103.2 102.1 100.7 100.3 105.5 106 105.7 103 99.1 定基 104.2 106.2 104.4 104.1 102.9 102.7 101.1 104.2 104.9 105.2 103.2 101.5地区数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 2011 表 4：2011 年 4 月珠三角地区部分城市商品房成交情况福州 成交套数（套） 成交面积（万平方米） 成交均价 （元/平方米）
20295 广州
11618 海口 597 ---数据整理：中国城乡建设经济研究所房价研究中心福州：成交量继续下滑。 福州：成交量继续下滑。搜房网数据显示，4 月份，，在“新国八条”、限 购、限价、加息等一系列政策的综合作用下，以及一些城市房价开始释放松动信 号，福州楼市呈现低迷状态，4 月份榕城一手楼市成交量继续下滑，成交套数和 成交面积比 3 月份下降 3 成多。4 月份福州成交套数为 1092 套，比前一个月少 了 672 套，环比下跌 38.1%；成交面积为
平方米，比前一个月减少了 65659.64 平方米，环比下跌 34.79%。与去年同一时期相比，成交量少了 1317 套，同比下跌 54.67%，成交面积少了
平方米，同比下跌 51.78%。整 月福州楼市走势起伏较大，其中甚至有出现多天的零成交，虽然第四周楼市成交27区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）迎来了一波小高峰，但难改整体低迷局势，福州楼市仍然处于下行通道。成交量 同样是呈现下跌趋势， 其走势和成交面积一样， 整月大部分天数都处于低迷状态， 尽管第四周达到了近四百套的成交量，但整体还是处于低迷状态。 厦门：成交量回升，成交均价小幅上涨。 厦门：成交量回升，成交均价小幅上涨。统计数据显示，4 月，厦门住宅样 小幅上涨 本成交均价为 11032 元/平方米，环比上涨 0.43%，与 3 月的房价涨幅相比略有 下降，但 4 月份样本最高价达到 34000 元/平方米。相关调查数据显示，4 月份， 全国住宅均价为 8773 元/平方米，较 3 月环比上涨 0.4%。此外，77 个城市的住 宅均价环比上涨，厦门也在其中。数据显示，3 月份，厦门住宅成交量仅有 826 套，但 4 月份全市共成交商品房 2668 套，商品住宅成交 1150 套；其中，岛内住 宅成交 223 套，岛外住宅成交 927 套，集美区以 480 套的成交量，居全市各区成 交排行榜首位。第一季度，全国各地楼市曾一度表现低迷，厦门也不例外；但进 入 4 月，全国多个城市楼市开始呈现回暖势头，特别是五一假期，北京、上海、 深圳等地多个楼盘再现抢购风潮。不过，眼下，房地产市场“退烧”、房价“拐 点”迹象尚不明显，市场尚处于胶着状态。值得关注的是，前阶段，国土部曾到 全国各主要城市就楼市调控成果调研，国家部门极可能会继续出台调控政策，甚 至不排除价格管控等措施。 深圳： 深圳：量跌价涨。 量跌价涨。 与往年春节成交淡季后房地产市场将出现小阳春的情况不 同，今年在调控的背景下，4 月深圳房地产市场成交量环比大跌。数据显示，4 月新房成交套数同比跌幅超过四成。市场观望气氛进一步升级，但房价却迟迟没 有明显下行，除少数开发商率先降价试探市场外，大部分开发商仍未有实质降价 行为。对于后市，业内目前一改此前调控初期一致看空的态势，对于今年楼市预 期并不明朗，不过业内人士均表示目前楼市已无上涨支撑，5 月恐仍再出加息政 策，基本面仍是下行趋势。以往在楼市传统淡季春节之后的两个月，深圳楼市的 成交量都应该是大幅上涨的，这一段也一般被业内称为楼市“小阳春” ，但今年 3、4 月深圳无论新房二手房都成交乏力，在春节本已淡季之后，这两个月的成 交量没有起色反而有所下降。数据显示，4 月深圳市一手商品住宅销售 1879 套， 环比跌 29.52%，销售面积 16.13 万平方米，环比跌 29.32%，销售均价为 20295 元/平方米，环比涨 4.48%。而同比去年，深圳 4 月销售套数跌 41.75%，销售面 积跌 44.61%，销售均价小幅下跌 1.32%。数据显示，4 月深圳六区 188 个样本楼 盘成交均价为 19728 元/平方米，环比上涨了 0.62%，同比上涨了 3.35%。这显示 4 月深圳二手房的成交均价较 3 月上涨，但环比及同比上涨的幅度均减小，政策 的影响逐渐显现。在这 188 个样本楼盘中，4 月样本楼盘价格涨跌幅度总体上变 化不大，价格上涨的样本楼盘比例由 3 月的 72%升至 4 月的 75%，相应的，价格28区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）出现下跌的样本楼盘比例由 3 月的 28%下降到 4 月的 25%。在涨跌幅度的分布上 变化也不大：与 3 月相同，4 月没有楼盘涨幅超过 10%，上涨幅度在 0-5%之间的 楼盘最多；而下跌幅度也主要集中在 0-5%之间，这个跌幅所占的楼盘比例与上 月相同，都为 18%，4 月下跌幅度超过 10%的楼盘比例也与 3 月相同，均为 1%。 总体上来看，4 月样板楼盘成交比上月减少，涨跌幅度的分布变化不大。4 月单 价在 30000 元/平方米以上的高端物业，其成交面积环比 3 月增幅超过 50%，这 种成交结构的明显变化，推高了成交均价。 广州：量价齐升。 广州：量价齐升。新浪乐居数据显示，4 月份广州一手住宅网签 5294 套， 销售面积 584035 平方米，成交均价 11618 元/平方米。其中，花都、增城、番禺 位列前三甲，分别网签 1047 套、824 套、786 套。从成交量看，环比 3 月，天河、 增城、番禺、花都四区成交量下降，番禺跌幅最大，达 15.94%，其次是增城区， 跌幅 12.06%。其余区域销量上涨，升幅最大的是萝岗，达到 445.9%，其次是白 云，达到 64.96%，第三是从化，达 59.9%。从成交均价看，白云、荔湾、越秀、 从化、萝岗五区均价下降，其余七区均价均上涨，但涨跌幅度基本不大，只有三 区涨跌超一成，黄埔区上涨 11.16%，萝岗区下跌 34.18%，越秀区下跌 10.69%。 。 统计显示，4 月广州十区两县市推新盘新货项目 23 个，郊区依然是推货的主力。 价格方面， 随着“五一”小黄金周的到来， 月广州一手住宅市场已现松动迹象， 4 开发商折扣加大。整个 4 月，广州住宅和商业用地土地交易明显增多，土地成交 量大涨超过六成。数据显示，4 月 1 日至 4 月 30 日，广州成交 8 宗土地，共计 成交土地面积为 455819 平方米，其中住宅用地成交 271539 平方米，占总成交量 的 59.57%；商业用地占 39.95%；其他性质用地占 4.79%。推出量方面，4 月推出 土地 3 宗土地，共计用地面积 1549502 平方米，但全部 3 幅为交通设施用地或工 业用地，整个月无住宅用地及商业用地推出。具体到商业和住宅用地方面，广州 4 月土地成交量大涨，但推出量却跌落冰点。4 月 1 日至 30 日，广州成交 3 宗住 宅用地和 4 宗商业用地，成交数量与 3 月持平，但 4 月共计成交住宅及商业土地 面积 453635 平方米，环比涨 64.4%。而推出量方面，4 月广州整体推出量大幅缩 水，仅三宗土地推出，并且全部为交通设施用地或工业用地，无住宅用地和商业 用地推出的记录。4 月成交 3 宗住宅用地，其中两宗用地位于广州开发区内，一 宗位于广州荔湾区高尔夫球场。3 宗住宅用地，成交土地面积共计 271539 平方 米，其中，楼面地价最高的为荔湾高尔夫球场的宅地，成交楼面地价为 4407 元/ 平方米； 由于该地块为“双限双竞”地块， 开发商需要配建 30000 平方米保障房， 这样折算，楼面地价接近 6000 元/平方米。 东莞：成交量、成交均价继续上涨。 东莞：成交量、成交均价继续上涨。东莞中原地产研究中心监测结果统计显29区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）示，4 月东莞普通住宅、洋房等主流产品价格环比全线飘红，其中住宅整体价格 高达 8444 元/平方米，较 3 月 8315 元/平方米的房价水平略有上涨，商品房成交 面积为 58.43 万平方米， 环比上升 14.93%， 同比上升 30.69%； 成交总金额为 48.12 亿元，环比上升 8.43%，同比上升 37.88%；其中商品住宅成交 54.24 万平方米， 同比上升 33.24%，成交金额为 45.15 亿元，同比上升 43.29%，共成交 5277 套。 数据显示，2011 年 1-4 月东莞全市住宅新增供应面积 160.1 万平方米，创 2009 年以来最高。1-4 月全市住宅签约面积约 178.0 万平方米，创历史最高，与 2009 年同期基本持平。需求面积超过供应面积 18 万平方米，说明目前市场需求仍较 旺盛，市场仍处于“增加供应，激活需求”阶段。前 4 月均价 8228 元/平方米， 创历史最高。除 2009 年调整外，近几年东莞房价整体涨势为每年涨 1000 元。如 2007 年以“5 字头”为主， 年停留在“6 字头”，2010 年以“7 字头” 为主， 2011 年以 “8 字头” 为主。 房价呈现逐年上涨 1000 元/平方米的攀升趋势。 数据显示，3-4 月的整体房价水平已经连续两个月超出了东莞制定的房价控制目 标“警戒线”，对此，房地产业界对东莞能否成功达成房价调控目标普遍感到担 忧。3 月底开盘成交取得不错效果，所以后期很多开发商都收回了开盘优惠，导 致价格小幅提升；同时由于松山湖片区及水濂山片区大户型豪宅成交不错，且部 分项目高端带精装修，对价格拉高作用也较为明显。4 月普通住宅（洋房+公寓） 成交中，100 平方米以下的刚需户型产品仍是购房者最爱。中小户型 40-60 平方 米的小户型成交比重环比有所增加，而 60-100 平方米的中等户型成交占整体比 重也有所上升。反观 100-140 平方米大户型产品，在 4 月供应量剧增的情况下环 比成交量有所下降，说明了改善性需求在政策不太明朗时期，观望心态仍存。4 月份东莞成交的 32 个区域中，成交量环比上升与下降的区域各占一半；其中南 城以近 9 万平方米占全市各区镇龙虎榜首，紧跟其后的是松山湖、虎门、寮步、 常平等。而价格，塘厦区域价格由于个盘原因，均价达到 16094 元/平方米，其 余区域价格仍保持平稳，涨跌互现。从各区成交数据看，临深片区中的大朗、常 平、樟木头等镇一直保持较旺的成交势头，而之前成交平平的水乡片区在 4 月表 现突出，沙田、高丁⒅刑玫取奥ナ泻蠼痹诮诒硐忠斐Ｉ停ナ谐山换 比增幅都超过 100%，其中中堂镇楼市成交环比增幅高达 245%。 海口：成交量持续低迷。 海口：成交量持续低迷。新浪海南乐居统计数据显示，4 月海南重点区域总 成交量为 3246 套。其中海口 4 月商品房成交 597 套；三亚 4 月商品房成交 917 套；文昌 4 月商品房成交量为 78 套；陵水 4 月商品房成交量为 996 套；五指山 4 月商品房成交量为 658 套。4 月 30 日，海南春季房地产展示交易会隆重举行， 中国旅游地产服务集团全程引爆房交会，吸引众多购房者参与，展台现场接待购 房者万余人。与此同时，中旅服发起“五一看房七天乐 海南置业嘉年华”活动，30区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）全岛出击十线齐发百盘联动，三天内接待岛内外看房网友近千人，百余海南最具 品质的精品楼盘受热捧，楼盘贯穿海南全岛，涵盖海口、三亚、澄迈、博鳌、琼 海、万宁等地，掀起国际旅游岛看房新热潮，展现海南旅游地产盛宴，真诚服务 海南置业者。除却限购政策的影响之外，价格本身也在楼市变局中起到了不可忽 视的调节作用。一些在过去两年间价格飙涨的项目，无论是否处于限购范围，今 年以来都面临着卖不动的冷清局面。在调控政策下，特别是限购的海口和三亚， 成交量继续低迷，周边市县继续保持热度，其中陵水和五指山表现突出，4 月陵 水不仅在成交量上最多，成交均价也是最高的，五指山作为后起之秀表现抢眼， 成交量达到了 658 套，环比 3 月销量提升近三倍。身处新政“围城”，海口的开 发商纷纷绞尽脑汁“突围”。 于是， 近段时间， “打折”、 “特惠特价房”、 “买 房送精装修”、“买房送车位”等各种大幅度的促销手段纷纷出现在海口楼市 中，希望减缓政策对市场的调控，让市场有所起色。 3、环渤海经济圈 渤海经济圈 4 月楼市整体表现依旧强劲， 新建住宅价格指数和新建商品住宅 价格指数同比和环比均出现上涨，没有下降现象，且涨幅较其他经济圈大。新建 住宅价格指数环比涨幅在 0.1%-0.8%之间，各城市之间相差不大；新建住宅价格 指数同比涨幅在 1.5%-11.1%之间，涨幅最大的为丹东，涨幅最小的为唐山，北 京的涨幅为 2.8%，处于较低水平。新建商品住宅价格指数环比涨幅在 0.1%-0.7% 之间， 各城市之间相差不大； 新建商品住宅价格指数同比涨幅在 1.7%-9.5%之间， 涨幅最大的为丹东，涨幅最小的为唐山，北京的涨幅为 3.6%，处于较低水平。 2011 月环渤海地区新建住宅销售价格指数 住宅销售价格指数变化情况 表 5：2011 年 4 月环渤海地区新建住宅销售价格指数变化情况新建住宅价格指数 环比 北 天 沈 大 济 青 唐 丹 京 津 阳 连 南 岛 山 东 100.1 100.2 100.2 100.7 100.6 100.5 100.5 100.1 100.6 100.2 同比 102.8 104.9 106.7 107.3 105.6 105.6 104.1 101.5 107.9 111.1 定基 102.9 104.6 107.7 105.4 104.9 104 103.7 101.5 106.7 109.4 新建商品住宅价格指数 环比 100.1 100.2 100.2 100.7 100.6 100.5 100.5 100.2 100.7 100.2 同比 103.4 105.6 106.8 108 105.6 105.6 104.3 101.7 108.8 111.3 定基 103.6 105.2 107.9 105.9 105 104 103.9 101.7 107.4 109.5地区石 家 庄秦 皇 岛31区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）锦 烟 济州 台 宁100.8 100.6 100.3107.2 106 104.4105.3 105.1 103.7100.8 100.6 100.4107.2 106.1 104.6105.3 105.2 103.8数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 2011 表 6：2011 年 4 月环渤海地区部分城市商品房成交情况北京 成交套数（套） 成交面积（万平方米） 成交均价（元/平方米）
12029数据整理：中国城乡建设经济研究所房价研究中心北京：量价齐跌。 北京：量价齐跌。北京市房地产交易管理网数据显示，4 月份北京新房住宅 成交量约 6500 套， 环比上涨 13.2%， 比去年同期下降 46.7%； 成交均价约为 21500 元/平方米，环比上涨 11.8%。今年 2 月，北京出台调控楼市的“京十五条”， 此后的 3 月， 房价一度出现下跌， 但市场成交量并未回暖。 在政策的持续作用下， 二季度北京房价很可能出现下跌。3 月房价出现下调后，4 月北京新房成交价格 再次出现回升。成交结构的变化被认为是“价涨”的重要因素。4 月北京成交的 新房住宅中，位于四环以内的房源占总成交量的 27%，比 3 月高出 10 个百分点。 其中，高端项目“中海紫御公馆”3 月推出新盘，成交均价接近 4 万元，且最终 以近 200 套的成交量位居项目排名第三，对整体市场价格起到直接拉动的作用。 数据显示，“五一”假期头两天（4 月 30 日-5 月 1 日），在市场供应方面，全 市共有 3 个新项目入市；从成交量来看，全市新建商品房网签总量为 904 套，与 去年同期相比大幅下跌了 44%；全市二手住宅网签总量为 198 套，与去年同期相 比大幅下跌了 53%。 从今年 5 月 1 日起， 《北京市商品房销售明码标价规定实 施细则》开始实施。虽然每套房子的详细标价在售控表上已经开始出现，不过， 很多售楼处和中介门面并没有按照规定在显要位置公布本单位的服务监督电话 和“12358”价格举报电话。作为全国首个提出房价“稳中有降”的城市，北京 楼市在一系列严厉政策下已开始回归理性，第二套购房占比也由新政前的 15.6% 降至 10.9%，非本市户籍居民购房占比由 40%多降至 7.6%。随着 5 月份保障房和 新建商品房供应量的增加以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。大量的 新房供应将使得楼盘之间的竞争愈发激烈， “以价换量”将成为部分开发商的必 由之路。新房价格的松动，也将促使周边二手房业主的定价更为理性。5、6 月 份，北京楼市将整体呈现成交量回升、成交均价稳中有降的态势。32区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）天津：成交量继续大幅回落，成交均价大幅上涨。天津市国土房管部门统计 天津：成交量继续大幅回落，成交均价大幅上涨。 数据显示，4 月，天津楼市商品住宅成交量再次走低，新建商品住宅成交 4509 套，成交面积 47.4 万平方米，环比下降 23.6%。成交均价 9672 元/平方米，环 比上涨 16.2%。尽管春季房交会在 4 月举行，但全市商品住宅成交量依然大幅度 下滑，总成交量较 3 月份环比降幅近 30%，创下近一年来成交量的新低。限购令 实施一个月后，4 月天津市场整体呈现量跌价升的态势。新建商品住宅成交量中 心城区有 1 成涨幅， 其他区域的成交量均有所下降， 降幅在 2 至 4 成。 价格方面， 中心城区价格涨幅较大，接近 2 成，其他区域的价格涨幅均在 1 成以内。4 月， 商品住宅市场供求比为 1：0.59，住宅市场新增供应量为 92.67 万平方米，环比 上涨 56.04%； 其中商品住宅市场新增供应量为 77.76 万平方米， 环比上升 40.23%。 4 月天津市所供应的经营性用地总计 52 宗，总供应面积为 487.76 万平方米，环 比下降 20%，规划总建筑面积约 861.78 万平方米。2011 年 4 月，天津市土地市 场共成交土地 64 宗，总成交面积为 248.16 万平方米，环比下降 56.47%。规划 总建筑面积约 248.16 万平方米。 沈阳：供应量继续大幅回升，成交量维持高位。 沈阳：供应量继续大幅回升，成交量维持高位。数据显示，4 月，沈阳住宅 样本均价为 6145 元/平方米， 环比上涨 0.69%， 涨幅较全国百城平均涨幅高出 0.29 个百分点。在今年前三个月环比涨幅持续回落后，4 月环比涨幅出现小幅回涨。 4 月份全国 100 个城市住宅平均价格 8773 元/平，环比上涨 0.40%，其中 77 个城 市环比上涨，1 个城市环比持平，22 个城市环比下跌。沈阳住宅最贵 2.75 万元/ 平方米，是平均价格 6145 元/平的 4.5 倍左右。今年前 3 月，沈阳住宅样本均价 环比涨幅分别为 1.77%、0.99%、0.53%，环比涨幅呈持续下滑态势，尤其是 3 月 份环比涨幅今年首次低于全国平均水平。不过，4 月份沈阳住宅价格环比涨幅再 度温和回升。 4 月房价环比涨幅前十的城市中， 在 没有一线城市上榜， 而成为二、 三线城市的集体亮相。尤其是 4 月下旬，部分城市的成交量出现回暖现象。但一 些城市出现的成交量回升，不能说是回暖或者反弹，相对于 1 月份的整体低迷来 说，现在应该是正常的恢复。整体上房价随着成交量回暖大幅上升的空间很小， 相反在政策预期下市场将整体处于谨慎态势。在连续两个月的供不应求后，沈阳 楼市的供求关系在今年 4 月出现缓和，供求比从 2 月高峰时的 1：4.5 降至 4 月 的 1：0.5，甚至低于去年同期。4 月沈阳商品房供应量达到 243.64 万平方米， 环比上升 145.58%，比去年同期也上升 154.03%，创历史新高。4 月，沈阳商品 房成交 122.18 万平方米，不过从成交区域上看，4 月份沈阳楼市的热点并不是 浑南，而是铁西和于洪，两地成交占比各为 20%，而浑南成交仅占总量的 10%。 若以环线来划分，二环至三环间成交占比高达 43%，三环外成交占比也达 32%。 商品住宅成交 100.66 万平方米，环比下降 23.9%，同比下降 2.58%。成交商品住33区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）房 11010 套，相当于日成交住房 367 套。沈阳作为刚性需求为主的城市，成交量 目前仍维持在百万平方米以上水平，且楼市强销期到来，供应量加大的同时促销 力度也会进一步增强。4 月沈阳商品住宅成交套均面积 91.42 平方米，环比略有 上升。楼市调控政策正使购房者在户型选择上更加谨慎，刚需普遍以 90 平方米 以下为主，而改善需求受政策影响抱有“一步到位”想法的则在增多。4 月沈阳 楼市供应量创历史新高，大幅供过于求的现象在未来或会得以延续，而开发商加 大促销力度的预期也因此增强。 一方面由于开发商对未来楼市走向和预期更加不 明朗，为有效降低风险及在宏观调控影响进一步深入前，快速回拢资金是规避风 险的主要手段；另一方面，最近两年沈阳土地整体放量明显，使强销期商品房供 应量有持续放量的表现。 大连： 成交量、 成交均价双双回落。 随着春季房交会及传统交易旺季的到来， 大连： 成交量、 成交均价双双回落。 可以看出，大连 4 月的批售市场摆脱了 3 月份的低迷，批售量有较大幅度提高。 但随着调控力度的加强，尤其是政府对调整房地产秩序的信心坚定不移，消费者 的观望和无奈的“被逼”离场，都加剧了开发商的入市积极性，谨慎的入市态度 导致 4 月批售总量与 2010 年 4 月同比下降了 23.26%。在商品房批售总面积增加 的同时，4 月大连市新增商品房批售面积为 53.48 万平方米，环比也出现上涨， 幅度为 37.8%。其中主城区批售面积为 45.32 万平方米，环比上涨 44.06%；新城 区为 8.16 万平方米，环比上涨 10.87%。4 月新增批售主要集中在甘井子区，占 比达到 77.92%，在目前市场形势下，作为刚性需求的主要供应区域，甘区批售 市场当仁不让地扮演主要角色，而西岗区由于开发项目较少而持续已久的“批售 荒”也终于在 4 月被中断。4 月，大连主城区商品房成交面积 18.04 万平方米， 环比下降 66%， 成交均价 12029 元/平方米， 环比下降 15%； 新城区成交面积 21.81 万平方米，环比下降 27%，成交均价 7121 元/平方米，环比上涨 8%。4 月大连七 区商品房成交整体成交量为 4764 套，环比下降了 45%。其中，主城区成交 2082 套，环比下降 60%，新城区成交 2682 套，环比下降 24%。在“3.28”限购政策落 定之前 “抢备案” 情况致使 3 月份整体市场的成交激增现象显得有些 “昙花一现” ， 这一情况在主城区的表现更为明显， 限购政策的落定对 4 月主城区成交市场的影 响显而易见。新城区的月度成交量年内首次超越主城区。这个现象一方面是因为 新城区在新限购政策 “圈外” 另一方面也得益于区域整体规划的利好导向作用。 ， 虽然受制于整体市场环境成交环比下降， 但成交占比超越主城区却是一个值得持 续关注的新的市场走向。 青岛：成交量继续走低，成交均价居高不下。数据显示，4 月，全市新建商 青岛：成交量继续走低，成交均价居高不下。 继续走低 品房住宅共成交 5893 套，较 3 月份增加了 271 套。其中，市内四区新建商品房34区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）成交 1578 套，仅比 3 月份增加 2 套。与去年同期相比，楼市成交量减少了 2014 套，降幅近三成。成交量降幅虽大，价格却还未见松动迹象。其中，60-90 平方 米之间的户型依然最受欢迎，在所有户型的比重升至 51.6%。紧随其后的是 90-120 平方米之间的户型，成交量占 27.9%。144 平方米以上的户型全市共成交 378 套，成交量占 6.4%，地域主要集中在即墨、胶州两地，市内四区仅成交 9 套。从区域成交来看，市辖七区因为受限购令的影响，成交量继续走低，而以即 墨市、胶州市为代表的郊区楼市发力，成为撑起全市成交量的中坚力量。户型结 构方面，144 平方米以上的大户型受到冷落，而 60 平方米到 120 平方米的户型 成为市场的主导，成交量为 5086 套 ，占总成交量的近九成比例。 唐山： 成交量大幅上涨， 唐山市住建局的最新统计显示， 唐山： 成交量大幅上涨， 大幅上涨 成交均价环比回落。 成交均价环比回落。 4 月份，唐山中心区商品住房成交均价为 6010 元/平方米，与 3 月相比每平方米 下降了 390 元。商品房共成交 2204 套，同比增长 632.23%，与 3 月相比增长 105.79%；4 月商品房成交量大幅上涨主要是因为全市拆迁改造工作的深入推进， 部分拆迁户和纳入拆迁范围的部分人群由租房过渡转为购买商品房， 促使商品房 成交量的上涨。另外，新开工项目陆续上市，高中低档房源齐全，户型结构比例 基本合理，满足了市民改善型及刚性的各类需求，也是促使成交量上涨的原因。 新一轮调控政策的出台，除了将会打压一部分投机、投资需求外，改善型住房需 求也受到了一定的限制， 加之尚不明确近期房产政策是否会进一步收紧等市场的 不确定性影响，选择观望的人群比例会逐步增大，预计商品房销售量将会有所下 降。 数据显示， 唐山住房主流需求结构保持不变。 居民购买住房仍趋于中小户型， 存量房 60 平方米以下的户型占总成交易量的 65.49%，商品房中 140 平方米以下 的户型占总成交量的 85%， 大户型、 高价位的房屋尚不符合多数居民的刚性需求。 1 至 4 月份唐山市中心区商品房成交 6996 套，较去年同期增长了 26.08%，其中 住宅成交 6329 套；1 至 4 月份唐山市中心区商品住房成交均价为 6084 元/平方 米，较去年同期增长了 0.1%。 4、中原经济圈 4 月，中原经济圈的新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数整体表现较 好，同比涨幅均为正增长，环比涨幅只有平顶山为负。新建住宅价格指数和新建 商品住宅价格指数环比涨幅均为-0.4%至 0.6%之间， 同比涨幅均大于 3.0%。 其中， 平顶山新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比最小，均为-0.4%，郑州 新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数同比涨幅最大， 分别为 7.7%和 7.9%， 涨幅比 3 月有所扩大。35区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）表 7：2011 年 4 月中原地区新建住宅销售价格指数变化情况 2011 月中原地区新建住宅销售价格指数变化情况 住宅销售价格指数新建住宅价格指数 环比 郑 西 洛 州 安 阳 100.5 100.6 100.5 99.6 同比 107.7 103.8 106.5 105.2 定基 106.3 104.1 106.1 103.9 新建商品住宅价格指数 环比 100.5 100.6 100.5 99.6 同比 107.9 104.1 106.6 105.3 定基 106.4 104.4 106.2 104地区平 顶 山数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 郑州：成交量继续下滑，成交均价回升。 郑州：成交量继续下滑，成交均价回升。数据显示，4 月份，郑州市市区商 量继续下滑 品住宅批准预售面积 78.44 万平方米， 环比上涨 174.46%。 在商品住宅销售方面， 4 月份商品住宅销售面积 22.82 万平方米，环比下降 39.03%；郑州市市区商品住 宅销售 2357 套（间） ，环比下降 31.88%。4 月成交量大幅下降主要是因为刚需购 房者的降价预期增强，观望态度浓厚。经历了限购、加息、明码标价等政策的洗 礼，郑州商品住宅成交量大幅下降，投机投资客退出住宅市场，刚需购房降价预 期增强，传统的“金三银四”黄金季节不再。与住宅成交进入“寒冬”形成鲜明 对比的是，商业地产市场一片火热，特别是办公物业风头强劲，成为开发商和投 资者的“新贵” 。数据显示，郑州市市区非商品住宅批准预售面积 41.49 万平方 米，环比上涨 80.47%；非商品住宅销售面积 21.9 万平方米，环比下降 73.81%。 在此背景下，一度淹没在市场热潮中的商务商业地产，以较为稳定政策环境、高 回报投资，翻身做主，成为开发商和投资者的新贵。4 月非住宅市场预售面积和 销售面积都出现大幅增长，开发商加快推盘节奏，加大推量。在商品住宅销量大 幅下降的同时，郑州住房价格却并未见大幅回调，相反还出现“反弹” 。4 月商 品住宅均价较 3 月份上涨了 739 元/平方米，再次回升 6000 元水平线，环比增长 13%。4 月郑州住房价格大幅上涨，是 3 月郑州房价“假摔”过后的正常回归，3 月大量低价住房的成交拉低了郑州 3 月商品住宅的均价。 但郑州房价并未因此而 上涨，数据显示，4 月份商品住宅成交均价，较 1 月、2 月依然保持小幅下降态 势。4 月份，郑州成交的商品住宅成交价格以
元/平方米为主流区间。 5、沿江经济圈 4 月，沿江经济圈各地楼市整体表现差异较大，岳阳和安庆的新建住宅价格 指数和新建商品住宅价格指数环比出现下降。新建住宅价格指数环比涨幅在 -0.1%-0.8%之间；新建住宅价格指数同比涨幅在 1.7%-7.9%之间，涨幅最大的为36区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）赣州，涨幅最小的为合肥。新建商品住宅价格指数环比涨幅在-0.1%-0.7%之间， 各城市之间相差较大；新建商品住宅价格指数同比涨幅在 1.9%-8%之间，涨幅最 大的为赣州，涨幅最小的为合肥。 2011 月沿江经济圈新建住宅销售价格指数变化情况 新建住宅销售价格指数 表 8：2011 年 4 月沿江经济圈新建住宅销售价格指数变化情况地区 环比 合 南 武 长 蚌 安 九 赣 宜 襄 岳 常 肥 昌 汉 沙 埠 庆 江 州 昌 樊 阳 德 100.4 100.2 100.4 100.5 100.2 99.9 100.7 99.8 100.6 100.3 99.8 100.5 新建住宅价格指数 同比 101.7 106.1 104.3 107.1 103.6 104.9 104.8 107.9 103.8 107.8 105.2 105.4 定基 102.8 107.1 103.9 107.2 103.9 104.2 104.5 105.5 103.7 106.3 107.1 105.2 新建商品住宅价格指数 环比 100.4 100.2 100.4 100.5 100.2 99.9 100.7 99.8 100.6 100.3 99.9 100.5 同比 101.9 106.2 104.6 107.2 103.7 105.1 105 108 103.8 107.9 107.7 105.5 定基 103 107.2 104.1 107.3 104 104.2 104.8 105.5 103.7 106.3 109.9 105.3数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 合肥：成交量继续回落。 合肥：成交量继续回落。 自 3 月 31 日合肥限购令细则正式实施以来，合肥 住宅市场成交量一直保持低位运行的态势。连续 35 天备案量在 200 套以下，让 合肥 4 月楼市黯然收场。虽然数据并不乐观，但是可以看到的是，随着限购令的 逐渐被消化，合肥住宅成交量也在呈现不断上涨的趋势。限购后的两周，是合肥 楼市经历的最艰难时期， 连续 8 天备案量不足 50 套， 甚至一度跌至 19 套的新低， 整个合肥楼市笼罩在限购令的阴影下。然而，从 4 月 18 日起，这一数据开始悄 然回升。当日，合肥住宅类商品房备案突破 100 套，达到 105 套。此后数日，住 宅备案量时跌时涨，基本保持在百套左右。5 月 5 日，当日合肥住宅备案量达到 204 套，为限购后的最高值，也是限购后成交量首次突破 200 套的关口。数据显 示，截止 2011 年 4 月 30 日，合肥市商品房销售面积达
平方米，同比 3 月 1047037 平方米下降
平方米，降幅达 66.4%，成交套数 4327 套， 同比 3 月 10135 套下降 5808 套， 降幅达 57.31%。 其中， 住宅类商品房共备案 2142 套，较 3 月 7387 套下降 5845 套，降幅达 73.18%；销售面积
平方米， 较 3 月销售面积
平方米下降
平方米， 降幅达 72.71%。 此外，37区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）商业类商品房共备案 489 套， 备案面积 39688.52 平方米； 办公类商品房备案 726 套，备案面积 68796.52 平方米；其他类商品房备案套，备案面积 30587.54 平方 米。 武汉：量增价跌。 武汉：量增价跌。武汉市房地产市场信息网的资料显示，4 月最后一周武汉 市有 12 个楼盘新增批售，主城区有八个项目；远城区有四个项目，新增住宅销 售面积近 48 万万平米。市场上商品房房源的不断增多，一方面会对老盘造成一 定销售冲击，另一方面也给购房者提供了更多选择空间，在新政下商品房房源的 增加，必然对房价后期的走势造成一定的影响，只是这个影响有多大，需要一定 的时间来考量。 从最新房源销售情况来看， 武汉主城区下滑比较明显。 统计显示， 4 月 25 日－5 月 1 日武汉主城区销售套数 976 套，较前一周减少 333 套，减幅 25.44%，平均每天销量为 139 套，与去年同期相比减少 42.08%，但从武汉市商 品住房整体成交量来看，降幅却只有 5.4%。武汉楼市各区域成交量表现不一， 最近武汉商品房销售主要集中在洪山区、东湖高新、江夏、东西湖等区域，中心 主城区销售表现乏力。日销售相比去年将近减少了一半，这是个很明显的信号， 购房者开始持续观望，这也是楼市调控功效最直接的表现。任何一种商品只要市 场上没有购买力，价格自然就会降下来，但是房子是特殊商品，关联了太多的产 业链，短时间内房价下跌是很难。新政调控时至今日，房地产市场已经出现了明 显的变化。越来越多楼盘加入打折促销，广大购房者置业开始回归理性。数据显 示，武汉楼市实际成交量已经开始有所下滑，导致成交量下降最为直接的原因在 于楼市新政“组合拳”效力的出现，投资客被挤出市场。另一个原因是目前开发 商打出的优惠力度还不够大，购房者对房价下降没有很直观的感受，导致市场陷 入观望成交量下跌。 长沙：供应量大幅增加、成交量保持平稳。数据显示，4 月份，长沙内五区 长沙：供应量大幅增加、成交量保持平稳。 楼市供应量环比增加超过七成，但成交量却与 3 月基本持平，商品房销售备案面 积为 118.06 万平方米，商品房销售备案套数 11390 套，其中住宅 9813 套。数据 显示，1-4 月，长沙地区新建商品房累计批准预售 563.94 万平方米，同比减少 4.91%；其中，4 月份内五区商品房批准预售面积 109.75 万平方米，环比增加 71.6%，住宅批准预售面积为 100.57 万平方米，环比增加 73.2%。经过 3 月“限 购令”政策对楼市的震荡之后，4 月有 40 多家楼盘入市，期待以走量为主，赢 回市场。然而，尽管内五区供应量大幅增加，但 4 月份销售却没有陡然升高，与 3 月成交量基本持平，商品房销售备案面积为 118.06 万平方米，其中住宅为 106.17 万平方米。由于 1 月份的销售量比较大，所以 1-4 月内五区新建商品房38区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）累计销售备案达 497.6 万平方米，同比增长了 3.76%。4 月份，长沙住宅均价为 每平方米 5895 元，比 3 月份微涨 1.19%个百分点。 6、东北经济圈 长春作为二线城市的代表，在出台国家一系列严厉调控政策的背影下，其房 地产市场成交表现一直较好， 但一系列的调控政策也渐渐开始影响着长春的房产 市场。 月长春商品房均价为 6268.9 元/平方米， 4 环比下降 2.65%； 成交套数 3184 套，环比下降 2.3%。长春商品房均价小幅下跌的主要原因是由于宽城区和二道 区中低端产品成交量较大，拉低了市场成交均价，同时一系列的调控政策正影响 着房产市场。 2011 月东北经济圈新建住宅销售价格指数变化情况 新建住宅销售价格指数 表 9：2011 年 4 月东北经济圈新建住宅销售价格指数变化情况新建住宅价格指数 环比 长 吉 春 林 100.5 100.1 100.7 99.4 哈 尔 滨 牡 丹 江 同比 104.1 105.6 108.2 108.7 定基 103.4 103.6 105.9 106.4 新建商品住宅价格指数 环比 100.5 100.1 100.7 99.4 同比 104.2 105.8 108.5 108.8 定基 103.5 103.7 106.1 106.5地区数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 哈尔滨：成交量继续走低，成交均价稳定。 哈尔滨：成交量继续走低，成交均价稳定。数据显示，继 2 月份哈尔滨市商 品房达到一个销售高潮后，3 月份商品房销量有所下滑，4 月第一周，哈尔滨市 商品房销量再次走低。南岗区地铁沿线、道里区群力新区和道外区棚改回迁房则 成为市民关注的热点。数据显示，1 月份，哈尔滨市商品房销量为 854 套，2 月 份哈尔滨市商品房销量为 2283 套，3 月份哈尔滨市商品房销量为 1827 套。进入 4 月份，哈尔滨市第一周成交商品房 331 套。4 月第一周，南岗区以成交 76 套的 数字占哈市总成交量的 30%。倍受市民关注的地铁工程目前已经全面展开，沿线 路段进行封道同时也成为了市民近期关注的热点。 “地铁房”成为了一号线沿线 周边楼盘的主打概念， 市民对于地铁关注度的提升在某种程度上将转化为置业的 热情，地铁沿线周边地段楼盘今年出现热销现象将毫无悬念。据悉，目前群力新 区的基础配套设施正在不断加强， 这些配套设施将对群力新区提高居住性起到很 大推动作用，当这些配套设施投入使用之后，必然将会极大地促进周边地段住宅 销售量的提升。39区域房地产市场价格月度分析报告（2011 年 3-4 月）7、西南经济圈 4 月份，西南地区的新建住宅销售价格指数整体表现较 3 月份好。昆明和桂 林的新建住宅价格指数同比涨幅较大； 而南充的新建住宅价格指数和新建商品住 宅价格指数同比涨幅依然为负， 遵义的新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指 数环比涨幅出现负值； 其余城市的新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数同 比和环比均为正。 表 10：2011 年 4 月西南地区新建住宅销售价格指数变化情况 10：2011 月西南地区新建住宅销售价格指数变化情况 地区新建住宅销售价格指数新建住宅价格指数 环比 重 成 贵 昆 桂 泸 南 遵 大 庆 都 阳 明 林 州 充 义 理 100.3 99.9 100.5 100.1 100 100.2 100.1 99.9 100 同比 105.3 103.5 105.4 106.9 106.9 100.7 99.5 104.7 101 定基 104.7 103.4 104.3 105.4 105.8 100.7 99.4 104.5 101.1 新建商品住宅价格指数 环比 100.3 99.9 100.5 100.1 100 100.2 100.1 99.8 100 同比 105.4 103.5 105.6 107.3 107 100.7 99.5 105.3 101 定基 104.8 103.4 104.5 105.7 106 100.7 99.4 105 101.1地区数据来源：国家发展和改革委员会从一些重点城市房地产实际成交来看： 重庆：成交量大幅上涨，成交均价继续上扬。搜房网数据监控中心最新统计 成交量大幅上涨，成交均价继续上扬。 显示，4 月，重庆主城区共有 114 个项目办理预售许可证，新办预售面积 246 万 平方米，新批预售项目个数和面积环比均有所上涨。由于春交会的举办，各大房 企均选择在此阶段新推房源入市，重庆主城区楼市供应量持续增加。主城区新开 盘项目 65 个，共推出房源 13148 套，总供应体量约为 127 万平方米。与 3 月相 比， 供应量增加 26.4 万平方米， 新增供应套数增加 2684 套； 但与去年 4 月相比， 供应量减少 39 万平方米，下滑严重，降幅约为 24%。从新批预售项目的性质来 看，普通高层住宅占比达 88%，仍然为市场新增供应的主导产品。另外，随着市 场大面积的放量，4 月，别墅及洋房产品供应量也同步增长。从产品供应结构上 看，高端物业的供应比例占到总数约 25%。主要分布于北区和南区，光