97年生 男 身高172 百米13.41 请问我练田径有希望吗 我想拿到二级证书 最好是在高中毕业之前 请问有希望吗_百度知道
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97年生 男 身高172 百米13.41 请问我练田径有希望吗 我想拿到二级证书 最好是在高中毕业之前 请问有希望吗
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但主要看你训练的情况和带训练的老师的水平，100米的二级是11‘’5(电计)，说实话不是太好达希望不是没有，训练水平方法都比较有针对性更系统专业。　以我的角度来看你可以考虑转练跳远或者三级跳远，这二项你基本具备了速度的前提条件而且二级相对来比较好达标一点，当然相对于像省体校或体工队练短跑的来说基本没问题，因为他们从事专项时间和专项训练更长更专业一点，即使体校的学生也不一定敢保证能每次比赛都能达到！跳远 6.50米 　三级跳远 13
采纳率：40%
一切皆有可能！
有啊。从没练到雏形，也就两个月，再往上练就难了。二级证书还是比较容易的。最好有教练陪着，注意饮食。进步还是很快的
你如果是真想练，那你好好练肯定没问题，如果是想高考加分，那不练也没事，到时候交钱学校会帮你办的，2级运动员的证水分很大，到时候你就明白了
那你现在才初一把。
初一有172CM的身高
还有速度。 练田径没有问题，真的。我也是练田径的。 田径很苦 很累 训练起来有很枯燥 你想清楚了。 要只是为了拿个国家二级
按你现在这样练到初三前 应该没有问题 。对了 国家二级100米是11秒5左右好像
成绩不是光靠年龄和身高决定的！要看你的身体素质和后天的努力，既然你已经给自己定了二级证书这一目标，加倍努力一定没有问题！男孩子发育晚相信你的身高还是会长的，13.41离你的目标距离还很遥远，要付出辛苦噢！要是为了高考练素质也是一个出路
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回答问题，赢新手礼包云天化：云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明()_云天化(600096)个股公告-金融界
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个股公告正文
云天化：云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值资产评估说明
云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股&涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司&&&&&&&&&&&&&股东全部权益价值&&&&&&&&&&&&&&&资产评估说明&&&&&&&中威正信评报字（2017）第&2134&号&&&&&&&&&&&&&&&&第一册&共一册&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&2017&年&11&月&15&日云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&录&第一部分关于评估说明使用范围的声明&..........................&1&第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明&..................&2&第三部分资产评估说明&.......................................&3&&&&&&§1&&&&评估对象与评估范围的说明&.................................................................................&3&&&&&&§2&&&&资产核实情况总体说明&.........................................................................................&7&&&&&&§3&&&&资产基础法评估技术说明&...................................................................................&10&&&&&&&&&&&&流动资产评估技术说明&.......................................................................................&11&&&&&&&&&&&&房屋建筑物评估技术说明&...................................................................................&12&&&&&&&&&&&&设备评估技术说明&...............................................................................................&20&&&&&&&&&&&&无形资产评估技术说明&.......................................................................................&28&&&&&&&&&&&&负债评估技术说明&...............................................................................................&41&&&&&&§4&收益法评估技术说明&..............................................................................................&42&&&&&&§5&评估结论及其分析&..................................................................................................&54中威正信（北京）资产评估有限公司云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分关于评估说明使用范围的声明&&&&&&&&本评估说明是专为说明本次评估过程、评估方法等事项而作，仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，说明材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2017&年&11&月&15&日&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—1—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&评估对象与评估范围的说明&&&&&&&&&&第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明&&&&&根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托方和被评估单位撰写，详情评估说明最后所附的委托人和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—2—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&评估对象与评估范围的说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&§1&&&&&&&&&评估对象与评估范围的说明&&&&&&&一、评估对象与评估范围内容&&&&&本次评估对象为云南金鼎云天化物流有限责任公司的股东全部权益价值。&&&&&本次评估范围为云南金鼎云天化物流有限责任公司截至&2017&年&9&月&30&日全部资产及负债。与本次委托人委托评估对象所涉及评估范围一致。&&&&&（一)本次评估，是在中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)对云南金鼎云天化物流有限责任公司评估基准日会计报表已进行审计的基础上进行的。中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具了无保留意见的《审计报告》(报告号：众环审字[&号)，详细信息请阅读审计报告及其附注。&&&&&云南金鼎云天化物流有限责任公司纳入本次评估范围并经审计后的评估基准日账面资产及权益状况为：资产总额&10,319.44&万元，总负债&9,708.17&万元，净资产&611.27&万元。&&&&&（二）委托评估的资产类型及账面金额&&&&&1、流动资产（包括货币资金）账面价值共计&98.45&万元；&&&&&2、非流动资产（包括固定资产、无形资产）账面价值共计&10,220.99&万元；&&&&&3、流动负债（包括应交税费、其他应付款）账面价值&9708.17&万元。&&&&&（三）主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状况&&&&&本次评估主要资产为固定资产和无形资产，纳入评估范围的房屋建筑、土地使用权及车辆相关的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《车辆行驶证》均未登记并过户至云南金鼎云天化物流有限责任公司。部分房屋未取得《房屋所有权证》，面积合计11,292.50&㎡。根据《关于云南云峰化学工业公司改制涉及土地估价结果备案及土地使用权处置方案的批复》（云南省国土资源厅文件[云国土资用（&号]），评估范围内的宗地是以国家作价出资的方式投入云南云峰化学工业公司，土地使用年限&50&年，估价期日为&2001&年&6&月&30&日。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司承诺产权清晰无争议。&&&&&建构筑物主要为排架、混合结构单层厂房及仓储用房及铁路专用线；设备主要为物流&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—3—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估对象与评估范围的说明运输的装载机、叉车及铁路专用线使用的罐车、机车等。土地使用权为原云南云天化股份有限公司云峰分公司内的部分土地，主要为货场、堆场及铁路线所占土地使用权&，土地使用权面积合计&758,659.00&㎡。各房产及主要设备建造质量、维护保养一般，可正常使用。截止评估基准日，企业正在为开展经营做筹备工作中。&&&&&&（三）企业申报的记录或未记录于评估基准日资产负债表的无形资产&&&&&&1、企业申报的账面记录无形资产&&&&&&企&业&申&报&的&无&形&资&产&—&—&土&地&使&用&权&面&积&共&758,659.00&㎡&，&账&面&价&值&为65,373,051.55&元。概况如下：序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地&&&&原证载面积&&&本次评估范围&&&&&&&&&&&&宗地名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&原权证编号&&&&&终止日期&&&&用地性质号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用途&&&&&&&&(㎡)&&&&&&&面积(㎡)&&&&&合成氨厂及专用铁路线&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&430,632.46&&&347,203.00&&&&&土地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000922&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&合成氨厂东面闲置土地&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&145,506.00&&&145,506.00&&&&&地块&2、地块&3&&&&&&&&&&&&000923&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业3&&&&东河仓库及堆场&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&40,133.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&598,965.00&&&&&复肥厂区专用铁路线沿&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业4&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&215,793.55&&&&&线及东面闲置土地地块&1&&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&机关5&&&&云峰分公司办公大楼&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,023.45&&&&10,023.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000921&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&团体&&&&&&2、企业申报的账面未记录的无形资产情况：&&&&&&无&&&&&&（四）企业申报的表外资产情况&&&&&&无&&&&&&&二、实物资产的分布情况及特点&&&&&&（一）实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。&&&&&&此次委托评估的资产中实物资产包括货币资金、固定资产、无形资产。具体分布如下表：&&&&&序号&&&&&&&&&&&&&&实物资产类型&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所处位置&&&&&&1&&&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&云南金鼎云天化物流有限责任公司各开户行&&&&&&2&&&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区及办公区&&&&&&3&&&&&&无形资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区&&&&&&（二）实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等。&&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—4—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估对象与评估范围的说明&&&&&&纳入本次评估范围内的房屋建筑物共有&23&项，位于宣威市板桥镇云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区及办公区内。具体包括东河堆场仓库（含附属）、成品库、化肥堆场值班室、销售处办公楼、厂办公楼、备品备件库、磷矿库、中心化验楼等。纳入评估范围的大部资产为砖混、框架结构，于&1992&年至&2016&年期间建成，截止评估基准日，纳入评估范围的资产正常在用，经清查，房屋建筑物维护状况一般，企业尚未开展相关业务，未继续使用。&&&&&&&&构筑物共有&18&项，位于宣威市板桥镇云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区内。&&&&具体包括成品库堆场、临时堆场、铁路站台雨蓬、东河仓库新建道路及排水沟、1#磷矿&&&&堆场、专用线线路、硫铁矿堆场、磷矿硫铁矿道路等。纳入评估范围的构筑物为砼、钢&&&&结构，于&1971&年至&2013&年期间建成，截止评估基准日，纳入评估范围的资产正常在用，&&&&经清查，构筑物维护状况一般，企业尚未开展相关业务，未继续使用。&&&&&&&&机器设备：至评估基准日委估机器设备清单数量为&46&项。包括不断轨动态轨道衡、&&&&内燃机、铁路罐车等设备，经实地勘察，有&5&项设备已经损坏，其余设备均可正常使用&&&&中，状况一般，大部分购置于&2000&年&6&月至&2015&年&6&月期间。&&&&&&&车辆：至评估基准日委估车辆清单数量为&2&项，为桑塔纳轿车及东风牌多功能汽车。经现场勘察及企业有关技术人员介绍，车辆技术状况一般，车辆在正常使用中，分别购置于&2006&年&11&月及至&2011&年&11&月。&&&&&&&三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。&&&&&&&企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权。&&&&&&&1、土地使用权根据申报及现场勘察如下表：序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地&&&&原证载面积&&&本次评估范围&&&&&&&&&&&&&宗地名称&&&&&&&&&&&&&原权证编号&&&&&&终止日期&&&&用地性质号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用途&&&&&&&&(㎡)&&&&&&&面积(㎡)&&&&&&合成氨厂及专用铁路线&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&430,632.46&&&&&347,203.00&&&&&&土地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000922&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&合成氨厂东面闲置土地&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&145,506.00&&&&&145,506.00&&&&&&地块&2、地块&3&&&&&&&&&&&000923&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业3&&&&&东河仓库及堆场&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&40,133.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&598,965.00&&&&&&复肥厂区专用铁路线沿&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业4&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&215,793.55&&&&&&线及东面闲置土地地块&1&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&机关5&&&&&云峰分公司办公大楼&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,023.45&&&&&&10,023.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000921&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&&&团体&&&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—5—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&评估对象与评估范围的说明&&&&&根据《关于云南云峰化学工业公司改制涉及土地估价结果备案及土地使用权处置方案的批复》（云南省国土资源厅文件[云国土资用（&号]），评估范围内的宗地是以国家作价出资的方式投入云南云峰化学工业公司，土地使用年限&50&年，估价期日为&2001年&6&月&30&日。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司承诺产权清晰无争议。&&&&&2、企业申报的账面未记录的资产情况：&&&&&未申报&&&&&四、企业申报的表外资产的类型、数量。&&&&&无。&&&&&五、引用其他机构出具的报告结论&&&&&本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值为中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)的审计报告结果。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—6—&&云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的&&云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产核实情况总体说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&§2&&&&&&&&&资产核实情况总体说明&&&&一、资产核实人员组织、实施时间和过程&&&&本次资产清查核实工作，根据被评估单位申报的资产类别，评估机构组织了评估小组于&2017&年&10&月对云南金鼎云天化物流有限责任公司各类资产和负债进行资产清查核实工作，资产核实情况说明如下：&&&&（一）资产清查核实的过程&&&&1、准备阶段&&&&（1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表格的填写要求；&&&&（2）审核填报的委估资产清单及相关资料；&&&&（3）制定清查核实计划。&&&&2、现场工作阶段&&&&（1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；&&&&（2）现场勘察，对委估资产逐项进行清查核实；&&&&（3）与委托方和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流。&&&&（二）资产清查核实的方法&&&&1、货币资金的清查&&&&对于现金，在核对账账、账表一致的基础上，对企业的现金进行了盘点，并倒推至评估基准日，经核实，账实相符。&&&&对于银行存款，采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核对的方法。对每个银行账户进行了函证、获取评估基准日银行对账单，并与总账、明细账相核对。经核实，账实相符。&&&&2、对于固定资产的清查&&&&采用账账核对、账表核对、账实核对的方法。&&&&（1）房屋建构筑物类资产：评估小组根据云南金鼎云天化物流有限责任公司提供的申报表并结合房屋建构筑物的实际使用情况，在有关管理人员陪同下对企业的房屋建构筑物进行现场勘察，并收集了有关资料，核实建筑面积和数量，了解房屋建构筑物使用现状、&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—7—&&云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的&&云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产核实情况总体说明装修标准、自然磨损和损坏情况以及维修保养情况，做出记录，并填写建构筑物现场评估作业表，进行现场评分。截至评估基准日，委估对象均可正常使用。&&&&（2）设备类资产：设备评估小组根据云南金鼎云天化物流有限责任公司提供的申报表并结合企业对设备管理的实际情况，收集了该公司设备管理部门的固定资产台账。在办公室人员的配合下对设备进行了实地勘察并作记录。截至评估基准日，委估对象均可正常使用。&&&&3、对无形无形资产的清查&&&&土地使用权：对无形资产-土地使用权进行了现场查勘，核实并取得土地使用权证复印件，对其历史来源情况进行了调查，并与财务账进行了核对；查明土地使用权的真实性，查看宗地地理位置，周围环境、四至范围，地形地貌、面积、开发程度、水、电、道路基础设施配套情况等，并做了详细记录，对其评估基准日的使用状况进行核查，并关注土地使用权权利状况。&&&&4、负债的清查&&&&评估人员首先根据申报表逐项进行清查核实，对其他资产及负债分别核对了评估申报表与会计报表、明细账的一致性；其次，收集了有关原始凭证、合同及协议等相关资料；最后，对账面金额较大的账户核实到原始凭证等有关资料，并向有关人员询问相关情况及对金额较大的应付款项进行函证，以确定其真实性、完整性。经核实，账实相符。&&&&二、影响资产核实的事项及处理方法&&&&（一）本次纳入评估范围的部分房屋建筑未办理《房屋所有权证》，未办理产权证房屋建筑面积合计&11,292.50&㎡，建筑面积根据企业申报，评估人员现场勘查、收集资料核实后，以委托人申报数为准。&&&&（二）本次纳入评估范围的土地使用权面积由委托方测量并申报，尚未形成正式相关测量报告。评估人员在进行现场勘查核实后，以委托方申报为准，最终面积应以办理《不动产权证》中所载面积为准。&&&&三、核实结论&&&&（一）资产核实结论&&&&本次资产核实是在审计后资产负债表的基础上进行的，经清查核实，云南金鼎云天化物流有限责任公司截至评估基准日&2017&年&9&月&30&日审计后资产总额&10,319.44&万元，总负债&9,708.17&万元，净资产&611.27&万元。&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—8—&&云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的&&云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产核实情况总体说明&&&&（二）权属核实情况&&&&本次纳入评估范围的房屋建筑物、土地使用权及车辆其《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《车辆行驶证》尚未办理登记至云南金鼎云天化物流有限责任公司，提供的权证登记人均为其母公司：云南云天化股份有限公司云峰分公司。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司云峰分公司承诺产权清晰无争议。&&&&房屋建筑物中部分未办理产权证房屋如下表：&&&&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&建筑物名称&&&&&&&结构&&&&建成年月&&&&建筑面积㎡&&&&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原值&&&&&&&&&&&&&&净值&&&&&&&1&&&&新建&160m2&值班室&&&砖混&&&&&&&&&&&&&160.00&&&&&114,308.08&&&&&&112,632.92&&&&&&&2&&&&复肥仓库&&&&&&&&&&&&钢混&&&&&&&&&&&&&123.50&&&&&144,597.62&&&&&&141,310.19&&&&&&&3&&&&成品库&&&&&&&&&&&&&&砖混&&&&&&&&11,009.00&&&&2,705,914.11&&&2,641,457.52&&&&&&&4&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11,292.50&&&&2,964,819.81&&&2,895,400.63&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，账、表、物相符。&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—9—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&§3&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—10—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&流动资产评估技术说明&&&&&一、资产账面情况&&&&&根据委估资产清单，委托评估的流动资产账面值情况如下表：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值（元）&&&&&&&1、货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&984,511.39&&&&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&984,511.39&&&&&二、评估过程&&&&&(一)了解委估资产概况；&&&&&(二)审核相关的账薄、报表；&&&&&(三)对实物性资产进行抽查盘点、核实；&&&&&(四)依据清查核实后确认的资产进行评估；&&&&&(五)分别对各类资产的状况，确定评估值。&&&&&三、评估方法&&&&&（一）货币资金的评估：&&&&&货币资金为银行存款和其他货币资金。货币资金账面值&984,511.39&元。&&&&&1、银行存款账面值&984,511.39&元。&&&&&银行存款共&1&个账户，是人民币账户，为云南金鼎云天化物流有限责任公司基本账户。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单，通过向银行询证，函证结果银行账户未涉及未达账项。经上述核实，银行存款以核实后的账面值确定评估值。&&&&&银行存款的评估值为&984,511.39&元，无增减值变化。&&&&&货币资金的评估值为&984,511.39&元，无增减值变化。&&&&&四、评估结果&&&&&流动资产评估值&984,511.39&元，无增减值变化。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—11—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋建筑物评估技术说明&&&&&一、房屋建筑物类资产账面情况：&&&&&根据委估资产清单，房屋建筑物类资产评估基准日账面原值&29,014,241.84&元，账面净值&28,574,475.68&元，均为建构筑物及其他辅助设施。&&&&&二、委估房屋建筑物类资产概况：&&&&&纳入本次评估范围内的房屋建筑物共有&23&项，位于宣威市板桥镇原云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区及办公区内。具体包括东河堆场仓库（含附属）、成品库、化肥堆场值班室、销售处办公楼、厂办公楼、备品备件库、磷矿库、中心化验楼等。纳入评估范围的大部资产为砖混、框架结构，于&1992&年至&2016&年期间建成，截止评估基准日，纳入评估范围的资产可正常使用。&&&&&构筑物共有&18&项，位于宣威市板桥镇原云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区内。具体包括成品库堆场、临时堆场、铁路站台雨蓬、东河仓库新建道路及排水沟、1#磷矿堆场、专用线线路、硫铁矿堆场、磷矿硫铁矿道路等。纳入评估范围的构筑物为砼、钢结构，于&1971&年至&2013&年期间建成，截止评估基准日，可正常使用。&&&&&经清查，房屋建筑物维护状况一般，均可正常使用。&&&&&三、资产的法律权属核查情况：&&&&&截至评估基准日，上述纳入评估范围的部分房屋建筑未办理《房屋所有权证》，已办理《房屋所有权证》房屋建筑登记的产权所有人均为其出资单位：云南云天化股份有限公司云峰分公司，尚未办理产权变更登记。&&&&&四、价值定义&&&&&本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。&&&&&五、评估程序&&&&&（一）核查相关原始资料，做到账、表、物相符、准确。&&&&&（二）抽查建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构形式、装修标准等，填写“现场调查表”。&&&&&（三）了解三材及主要地材现行价格；了解同类建筑物造价及收费内容；了解附近地形地貌及地质资料。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—12—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&（四）依据建筑物的结构、标准、工程量在评估基准日时的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费标准，计算重置成本。依据建筑物的结构、装修、设施等各部分的勘察记录，综合确定建筑物的成新率，计算确定评估值。&&&&&（五）整理汇总资料，编制清查评估明细表。&&&&&（六）撰写评估技术说明。&&&&&&&七、评估方法：&&&&&根据此次评估目的及评估对象的具体情况，建筑物的评估方法采用成本法。采用成本法评估的建筑物价值为其本身价值，而不包含土地使用权价值。&&&&&成本法计算公式：&&&&&评估值＝重置成本×成新率&&&&&1、重置成本的确定&&&&&重置成本＝建筑建安总造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本&&&&&（1）对被估建筑物建安造价的计算：&&&&&通过分析评估对象的特点及资料收集情况，采用概算法对被估建筑物的建安造价进行估算。&&&&&本次委估的房屋建筑物，由于无法搜集到建筑图纸及竣工决算的建筑物及构筑物，通过现场测量的方式获取建筑物的主要参数，计算主体工程的工程量，套用概、预算定额或概算指标，采用一定比例的漏算因素来考虑未详细计算的零星工程项目，采用概算法计算得出该项目的建安造价。&&&&&（2）前期费用及其他费用的计算：&&&&&前期费用，对照相关文件规定进行核实、测算。本次评估考虑的前期费为勘查设计费。&&&&&其他费用，考虑工程监理费、建设单位管理费和其他专项费。&&&&&前期费用及其他费用的取值详见取费费率表：&&&&&（3）资金成本：按照完成整个建设项目的合理工期内，资金投入为均匀投入的情况，考虑计算该工程的资金成本。按照我所获取的资料分析，目前工业生产企业建设周期多在&2-3&年之间，本次根据收集的资料，建设期以&2&年测算。&&&&&资金成本＝（前期费用＋其他费用＋建安总造价）×利息率×正常建设期×1/2&&&序号&&&&&&名&&&&称&&&&&&&&&&&&计算&&&&&&&&&&&&&&&取价依据&&&&&收&&&费&&&标&&&准&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—13—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&基础&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费范围&&&&&&费率(%)&&&&1&&&&&&&勘察设计费&&&&&&&&概预算总值&&&&&&计价格（2002）10&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.7&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一年以内&&&&&&&&&&&&4.35&&&&2&&&&&&&&贷款利率&&&&&&&&&概预算总值&&&&人民银行&&调息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一年至五年&&&&&&&&&&4.75&&&&3&&&&&&&&&监理费&&&&&&&&&&概预算总值&&&&&发改价格（&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.6&&&&4&&&&&建设单位管理费&&&&&&概预算总值&&&&&&&&财建[&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.0&&&&5&&&&&&&其余专项费&&&&&&&&概预算总值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.5&&&&&2、成新率的确定&&&&&采用综合成新率，即：分别采用打分法和年限法确定成新率，再取二者的算术平均值。具体公式如下：&&&&&综合评定成新率＝（年限法成新率＋打分法成新率）÷2&&&&&（1）打分法&&&&&对于构筑物，通过观察分析结构的稳定性及询问了解具体资产的使用和维护情况综合确定打分法成新率；&&&&&对于普通房屋，根据对房屋的实地勘察、询问房屋的历史情况，借助于《房屋完损等级评定标准》按分部打分确定建筑物的成新率；具体公式如下：&&&&&打分法成新率&&&&&＝结构部分各分部得分×Ｇ＋装修部分得分×Ｓ＋建筑设备部分得分×Ｂ&&&&&&&&&&Ｇ--------结构部分各分部权重；&&&&&&&&&&Ｓ--------装修部分权重；&&&&&&&&&&Ｂ--------建筑设备部分权重；&&&&&（2）年限法&&&&&根据建筑物结构、装饰、设备各部分已使用年限及施工质量、使用、维护、土地使用权剩余年限等情况，对建筑物各部分尚可使用年限进行评定，确定各部分年限成新率。具体公式如下：&&&&&年限法成新率＝[主体结构尚可使用年限/（主体结构已使用年限＋主体结构尚可使用年限）×主体结构权重＋（装修装饰尚可使用年限/装修装饰耐用年限）×装修装饰权重＋（1－设备设施已使用年限/设备设施耐用年限）×设备设施权重]×100%&&&&&（三）案例分析：&&&&&案例一：7000&平方成品库（建筑物评估明细表&4-6-1&第&3&项）&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—14—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&该建筑为单层钢架结构，位于宣威市板桥镇云南云天化股份有限公司云峰分公司厂区，原《房屋所有权证》号：宣房权证厂矿字第&&号，建筑面积&7040&平方米。桩基础，围护为&240&厚黏土砖墙，钢屋架、彩钢瓦；内有照明系统。&&&&&通过现场勘查，计算主要工程量，选取评估基准日现行预算定额，考虑漏算系数，采用概算的方法计算出评估对象的建安造价。再计入各类前期费用等正常应发生的各项费用最终得出评估对象的重置成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费率&&&&&序号&&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&取费说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费用金额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)&&&&&&1&&&&&直接工程费&&&&&&&&&&&人工费+材料费+设备费+机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,158,303.93&&&&&1.1&&&&人工费&&&&&&&&&&&&&&&预算书定额人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&618,399.69&&&&&1.2&&&&材料费&&&&&&&&&&&&&&&计价材料费+未计价材料费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,081,830.40&&&&&1.3&&&&设备费&&&&&&&&&&&&&&&设备费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&1.4&&&&机械费&&&&&&&&&&&&&&&预算书定额机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&458,073.84&&&&&&2&&&&&措施项目&&&&&&&&&&&&&单价措施项目+总价措施项目费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&208,677.02&&&&&2.1&&&&单价措施项目&&&&&&&&&单价措施项目合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&105,355.70&&&&2.1.1&&&人工费&&&&&&&&&&&&&&&单价措施定额人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,107.78&&&&2.1.2&&&材料费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&99,663.29&&&&2.1.3&&&机械费&&&&&&&&&&&&&&&单价措施定额机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&584.63&&&&&2.2&&&&总价措施项目费&&&&&&&总价措施项目合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&103,321.32&&&&2.2.1&&&安全文明施工&&&&&&&&&定额人工+定额机械*8%&&&&&&&&&&&&&&&&&15.65%&&&&&&&&&&&103,321.32&&&&&&3&&&&&其他项目&&&&&&&&&&&&&其他项目合计&&&&&&4&&&&&管理费&&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程+独立土石方工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&217,866.05&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&33.00%&&&&&&&&&&&217,866.05&&&&&&5&&&&&利润&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程+独立土石方工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&132,040.03&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20.00%&&&&&&&&&&&132,040.03&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&社会保险费、住房公积金、残疾人保证&&&&&&6&&&&&规费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&168,347.02&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金+危险作业意外伤害险+工程排污费&&&&&&&&&&&&社会保险费、住房公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&162,111.94&&&&&6.1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人工费+人工费+其他项目定额人工费&&&&&26.00%&&&&&&&&&&&&积金、残疾人保证金&&&&&6.2&&&&危险作业意外伤害险&&&人工费+人工费+其他项目定额人工费&&&&&1.00%&&&&&&&&&&&&&&6,235.07&&&&&6.3&&&&工程排污费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&直接工程费+措施项目+其他项目+管理&&&&&&7&&&&&税金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11.30%&&&&&&&&&&&552,031.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费+利润+规费-不计税工程设备费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&直接工程费+措施项目+其他项目+管理&&&&&&9&&&&&建安工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,437,265.49&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费+利润+规费+税金&&&&&&10&&&&零星工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10.00%&&&&&&&&&&&543,726.55&&&&&&11&&&&总造价&&&&&&&&&&&&&&&建安工程造价+设备购置费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,980,992.04&&&&&1、确定重置成本&&&&&（1）建安造价＝5,981,000.00&元（取整）&&&&&（2）前期费用＝勘察设计费&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—15—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&＝5,981,000.00×3.7%&&&&&&&&&&&&&&&＝221,297.00(元)&&&&&（3）其他费用＝监理费＋建设单位管理费＋其余专业费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝5,981,000.00×2.6%＋5,981,000.00×1%＋5,981,000.00×1.5%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝305,031.00&元&&&&&（4）资金成本＝（建安造价＋前期费用＋其他费用）×利息率×正常建设期×1/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝（5,981,000.00＋221,297.00＋305,031.00）×4.75%×2×1/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝309,098.08&元&&&&&(5)&重置成本＝建安造价（不含税）＋前期费用（不含税）＋其他费用（不含税）＋资金成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝5,388,288.29＋208,770.75＋296,228.77＋309,098.08&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝6,202,385.90(元)&&&&&取整为：6,202,400.00&元&&&&&2、确定综合成新率&&&&&成新率采用综合成新率，即：采用年限法和打分法计算的成新率的算术平均值确定综合成新率。&&&&&（1）年限法&&&&&该建筑物约为&1996&年&1&月建成投入使用，该建筑物主体结构正常情况下耐用年限为&50&年，该建筑预计使用年限小于土地使用年限。目前已使用约&21.75&年；工业该建筑基本无装饰装修投入，此处不测算影响；设备设施耐用年限为&25&年以上。&&&&&年限法和打分法确定成新率时，房屋总造价中各个部分的权重，分析各部分造价占房屋总造价的比重确定。由于本例中设备设施占总造价比例较小，故主体结构权重取80%，设备设施权重取&20%。&&&&&成新率＝[（主体结构尚可使用年限/主体结构耐用年限）×主体结构权重＋（设备设施尚可使用年限/设备设施耐用年限）×设备设施权重]×100%&&&&&＝[28.25/50×80%＋3.25/25×20%]×100%&&&&&&&&&&&&&＝48%（取整）&&&&&（2）打分法成新率＝54%（详见下表）&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—16—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&部&&&&&&&位&&&评&&&&分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&部位&&&&&&&&&&&&基本情况&&&&&&&&&&&&&&&标准分&&&&评估分&&&&&得分&&&权重&&&取值&&&&&&&&&&&结&&&&&&&&&&&&基础&&&&&&&&&&&&&独立基础&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&15&&&&&&&&&&&构&&&&&&&&&&&&承重&&&&&&&&&&&&&&钢架&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&15&&&&&&&&&&&部&&&&&&&墙体系统&&&&&&&&&&&&&&普通砖墙&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&15&&&&&&&&55&&&&0.8&&&&&&&&44&&&&&&&&&&&分&&&&&&&&楼地面&&&&&&&&&&&&&混凝土地坪&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&G&部分得分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&55&&&&&&&&&&&设&&&&&&&&卫浴厨&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0&&&&&&&0&&&&&&&&&&&备&&&&&&&强电系统&&&&&&&&&&&&&&动力照明&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&0.2&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&部&&&&&&&弱电系统&&&&&&&&&&&&安保监控系统&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&&&25&&&&&&&&&分&&&&&&&&&&&&&&&&&B&部分得分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&50&&&&&打分法成新率（%）＝55×0.8＋50×0.2＝54&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&54&&&&&（3）综合成新率＝(年限法成新率＋打分法成新率)÷2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝(48%＋54%)/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝51%&&&&&4、确定评估值&&&&&评估值＝重置成本×成新率&&&&&&&&&&&&&&&&＝6,202,400.00×51%&&&&&&&&&&&&&&&&＝3,163,224.00（元）&&&&&案例二：铁路站台雨蓬（评估明细表&4－6－2&第&5&项）&&&&&铁路站台雨蓬于&2004&年&12&月建成并投入使用，长约&150&米，寛约&8&米。由钢筋砼柱，顶部彩钢瓦挡雨结构，经评估人员现场勘察，现结构稳定，支撑立柱无明显裂痕，结构正常。&&&&&通过现场勘查，计算主要工程量，选取评估基准日现行预算定额，考虑漏算系数，采用概算的方法计算出评估对象的建安造价。再计入各类前期费用等正常应发生的各项费用最终得出评估对象的重置成本：&&&&&&序号&&&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&取费说明&&&&&&&&&&费率(%)&&&&&&&&&&费用金额&&&&&&&1&&&&&&&&直接工程费&&&&&&&&&&&&&&&&人工费+材料费+设备费+机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&435,617.78&&&&&&1.1&&&&&&&人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&预算书定额人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&64,782.64&&&&&&1.2&&&&&&&材料费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计价材料费+未计价材料费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&322,848.00&&&&&&1.3&&&&&&&设备费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&设备费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&1.4&&&&&&&机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&预算书定额机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&47,987.14&&&&&&&2&&&&&&&&措施项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&单价措施项目+总价措施项目费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&21,860.70&&&&&&2.1&&&&&&&单价措施项目&&&&&&&&&&&&&&单价措施项目合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11,036.91&&&&&2.1.1&&&&&&人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单价措施定额人工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&535.08&&&&&2.1.2&&&&&&材料费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,440.58&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—17—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&2.1.3&&&&机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&单价措施定额机械费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&61.24&&&&&&2.2&&&&&总价措施项目费&&&&&&&&&总价措施项目合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,823.79&&&&&2.2.1&&&&安全文明施工&&&&&&&&&&&定额人工+定额机械*8%&&&&&&&&&&&15.65%&&&&&&&&&&&&10,823.79&&&&&&&3&&&&&&其他项目&&&&&&&&&&&&&&&其他项目合计&&&&&&&4&&&&&&管理费&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程+独立土石方工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,823.33&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&33.00%&&&&&&&&&&&&22,823.33&&&&&&&5&&&&&&利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程+独立土石方工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13,832.32&&&&&&&&&&&&&&建筑装饰工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20.00%&&&&&&&&&&&&13,832.32&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&社会保险费、住房公积金、残疾&&&&&&&6&&&&&&规费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人保证金+危险作业意外伤害险+&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17,635.78&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程排污费&&&&&&&&&&&&&&社会保险费、住房公积&&&人工费+人工费+其他项目定额人&&&&&&6.1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&26.00%&&&&&&&&&&&&16,982.61&&&&&&&&&&&&&&金、残疾人保证金&&&&&&&工费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人工费+人工费+其他项目定额人&&&&&&6.2&&&&&危险作业意外伤害险&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.00%&&&&&&&&&&&&&&&&653.18&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工费&&&&&&6.3&&&&&工程排污费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&直接工程费+措施项目+其他项目&&&&&&&7&&&&&&税金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&+管理费+利润+规费-不计税工程&&&11.30%&&&&&&&&&&&&57,830.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&设备费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&直接工程费+措施项目+其他项目&&&&&&&9&&&&&&建安工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&569,599.90&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&+管理费+利润+规费+税金&&&&&&&10&&&&&零星工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5.00%&&&&&&&&&&&&&28,480.00&&&&&&&12&&&&&总造价&&&&&&&&&&&&&&&&&建安工程造价+设备购置费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&598,079.90&&&&&&1、重置成本的确定&&&&&（1）建安造价＝598,100.00&元&（取整）&&&&&（2）前期费用＝勘察设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝598,100.00×3.7%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝22,129.70（元）&&&&&（3）其他费用＝监理费＋建设单位管理费＋其他专项费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝598,100.00×2.6%＋598,100.00×1.0%＋598,100.00×1.5%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝30,503.10(元)&&&&&（4）资金成本＝（建安造价＋前期费用＋其他费用）×利息率×正常建设期×1/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝（598,100.00＋22,129.70＋30,503.10）×4.75%×2×1/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝30,909.81(元)&&&&&（5）重置成本＝建安造价（不含税）＋前期费用（不含税）＋其他费用（不含税）＋资金成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝538,828.83＋20,877.08＋30,503.10＋30,909.81&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝620,238.59&元&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—18—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&取整为&620,200.00&元。&&&&&2、综合成新率的计算&&&&&年限法成新率&&&&&该构筑物预计经济使用年限约&30&年，短于土地使用年限，截至评估基准日已使用12.83&年。故：&&&&&年限法成新率＝（30－12.83）/30×100%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝57%（取整）&&&&&通过现场勘查，对构筑物在用情况进行分析后，现场打分得出成新率为&76%。&&&&&综合成新率＝（57%＋46%）/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝52%取整&&&&&3、评估值的计算&&&&&评估值＝重置成本×成新率&&&&&&&&&&&&&＝620,200.00×52%&&&&&&&&&&&&&＝322,504.00（元）&&&&&七、评估结果：&&&&&经上述评估，固定资产－房屋建筑物类资产评估值为&49,465,051.00&元，增值20,890,575.32&元，增值率&73.11%。&&&&&八、特别事项说明&&&&&（一）本次纳入评估范围的部分房屋建筑未办理《房屋所有权证》，面积合计11,292.50&㎡。已提供的《房屋所有权证》登记人均为云南云天化股份有限公司云峰分公司。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司云峰分公司承诺产权清晰无争议&&&&&依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任；&&&&&（四）本次采用成本法评估的房屋为建筑本身的价值，不包括其所占土地的价值，即不是“房地产”的价值。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—19—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&设备评估技术说明&&&&&一、机器设备账面情况&&&&&委估固定资产清单中包括的机器设备、车辆，账面原值&8,890,545.15&元，账面净值&8,262,391.31&元。其中：机器设备账面原值&8,836,193.08&元，账面净值&8,211,195.23元；车辆账面原值&54,352.07&元，账面净值&51,196.08&元。&&&&&二、委估机器设备概况：&&&&&（一）机器设备：至评估基准日委估机器设备清单数量为&46&项。包括不断轨动态轨道衡、内燃机、铁路罐车等设备，经实地勘察，有&5&项设备已经损坏，其余设备均在可常使用中，状况一般，大部分购置于&2000&年&6&月至&2015&年&6&月期间。&&&&&（二）车辆：至评估基准日委估车辆清单数量为&2&项，为桑塔纳轿车及东风牌多功能汽车。经现场勘察及企业有关技术人员介绍，车辆技术状况一般，车辆在正常使用中，分别购置于&2006&年&11&月及至&2011&年&11&月。&&&&&三、评估假设&&&&&根据机器设备的预期用途，明确评估假设为：&&&&&（一）继续投入使用；&&&&&（二）原地使用；&&&&&（三）现行用途使用。&&&&&&四、评估过程&&&&&（一）资产的清查与核实&&&&&1、首先与被评估单位设备主管人员座谈，了解委估设备的总体概况，包括设备类别、产地、目前的状况等。&&&&&2、依据设备清单在现场进行逐项核对设备名称、规格型号、主要性能指标、制造厂家、存放地点、数量及现状。&&&&&（二）评定估算&&&&&1．在完成资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所掌握的资料，统一成新率的测算方法；&&&&&2．查阅近期各种有关设备的市场价格信息资料，开展市场询价工作；&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—20—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&3．随后组织评估人员对设备重置价值的估算内容及方法进行讨论、分类，确定评估操作方案。&&&&&4．依据操作方案确定的重置价值构成的内容及成新率的确定原则，进行评定估算。&&&&&（三）评估汇总&&&&&&在完成评估计算工作后，对评估结果进行汇总过程。&&&&&（四）归纳、整理评估资料，计算确定评估值，撰写资产清查核实说明及评估技术说明。&&&&&五、评估依据&&&&&（一）云南金鼎云天化物流有限责任公司提供的设备明细表、有关的产权证明文件及评估设备清单等相关财务资料；&&&&&（二）《机电产品报价手册》（2017，机械工业出版社）；&&&&&（三）《资产评估常用方法与参数手册》（2011&年，机械工业出版社）；&&&&&（四）《机动车强制报废标准规定》（2012&年第&12&号公布）。&&&&&（五）向有关生产厂家查询的近期价格资料及网上询价，以及企业提供的有关价格资料；&&&&&（六）评估人员收集的相关价格资料。&&&&&六、评估方法&&&&&本次主要采用成本法。&&&&&成本法计算表达式为：评估值＝重置成本×成新率。其中：&&&&&（一）重置成本的确定：&&&&&设备综合重置成本的确定&&&&&根据此次委托方的评估目的，评估方法采用成本法，公式为：&&&&&评估值＝重置成本×成新率&&&&&其中：&&&&&重置成本＝设备自身购置价格（不含税）＋运杂费（不含税）＋安装调试费（不含税）＋试车运行费等费用＋前期费用＋资金成本＋其它必要合理费用&&&&&安装调试期：根据该行业设备正常采购安装调试周期确定。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—21—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&前期费用：包含建设单位管理费、设计费和其他费用，对照相关文件规定进行核实、测算。&&&&&1、对于能够采集到设备现行购置价格的设备，根据设备来源渠道和价值构成不同,分述如下：&&&&&（1）采用市场询价、查阅&2017&年机电产品价格信息的售价、市场价格和企业提供的定货价格，再考虑必要的运杂费、安装费和其它费用确定设备的重置成本。&&&&&（2）主要费率的确定：&&&&&国产设备运杂费＝设备购置价×运杂费率&&&&&运杂费率：&&&&&省内&3-10%&&&&&&省外&5-10%&&&&&安装调试费＝设备购置价×安装调试费率&&&&&安装费率：5-25%&&&&&对于有设备基础的设备及需防腐处理的设备另需考虑设备基础费、防腐费。&&&&&资金成本：以&2&年期贷款利率&4.75%计算&&&&&以上费率资料主要来源于企业提供的资料和机械工业出版社的《资产评估常用方法与参数手册》。并根据设备本身的精度、复杂程度、重量、体积大小等相关因素，实际考虑具体安装情况，计算出安装调试费占设备购置价的比率。&&&&&对于车辆以现行市场销售价格为基础，同时计入车辆购置税及其它相关费用，综合确定重置成本。计算如下：&&&&&1、手续费主要为车辆落户时的上牌费；&&&&&2、车辆购置税＝车购价（不含税）×车辆购置税率；&&&&&根据财政部《关于减征&1.6&升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》（财税[&号），自&2017&年&1&月&1&日起至&12&月&31&日止，对购置&1.6&升及以下排量的乘用车减按&7.5%的税率征收车辆购置税。本次车辆评估过程中，1.6&升及以下排量乘用车辆购置税率为&7.5%，其余车辆仍按照正常车辆购置税率&10%计算。&&&&&（二）成新率的确定&&&&&成新率是反映机器设备新旧程度的指标。根据此次机器设备评估的范围，就机器设备成新率的确定进行说明。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—22—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&1、重点、关键设备采用综合分析法确定其成新率&&&&&所谓综合分析法即以使用年限法为基础，再用设备原始制造安装质量系数、设备工作环境系数、设备使用和维护保养系数和设备故障率系数加以修正最终确定成新率的一种方法。公式如下:&&&&&&&&&&&&&&&C＝C1×K1×K2×K3×K4&&&&&&&&&&&&&&&式中：C&---设备成新率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&C1---用使用年限法计算出的成新率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K1---原始制造安装质量系数&0.98—1.03&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K2---工作环境系数&0.95—1.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K3---使用和维护保养系数&0.98—1.03&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K4---故障率系数&0.95—1.00&&&&（1）使用年限法确定&C1：&&&&使用年限法即根据设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定&C1，公式如下：&&&&&&&&&&&&&&&&&C1＝Y÷（S＋Y）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&式中：Y&---&预计尚可使用年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&S&---&实际已使用年限&&&&根据工程技术人员现场勘察，对设备的各主要实体进行的技术鉴定和委托方提供的重大技术改造及大修理情况资料，按其购进日期、投入使用日期分别确定实际已使用年限和预计尚可使用年限。&&&&（2）原始制造安装质量系数&K1&的确定：&&&&根据设备生产的厂家,设计安装施工单位的资质级别确定此系数。一般来说,进口设备优于国产设备，名牌产品优于一般产品，系数取值范围为&K1＝0.98-1.03。&&&&（3）工作环境系数&K2&的确定：若设备周围工作环境较差,如液体、粉尘较多，有腐蚀性液体、气体等，则适当降低其成新率，系数取值范围为&K2＝0.95-1.00。&&&&（4）使用和维护保养系数&K3&的确定：被评估单位对设备的维修和维护保养制度的总体执行情况较好，但考虑其不同部门对设备管理制度执行情况的不同，此系数取值为K3＝0.98-1.03。&&&&（5）故障率系数&K4&的确定：根据该被评估单位各主要生产设备距评估基准期前半年内出现的影响产品生产的设备故障确定此系数，此系数取值&K4＝0.95-1.00。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—23—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&2、对于非重点、关键设备，成新率&C&直接采用年限法进行确定，公式如下：&&&&&&&&&&&&&&C＝Y÷（S＋Y）×100%&&&&&&&&&&&&&&式中：Y&---预计尚可使用年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&S&---实际已使用年限&&&&&&3、汽车成新率的确定：&&&&&&综合成新率＝理论成新率×50%＋技术成新率×50%&&&&&&汽车理论成新率采用行驶里程法及使用年限法孰低原则确定，表达式如下：&&&&&&理论成新率＝MIN（年限法计算的成新率，里程法计算的成新率）&&&&&&C＝Y÷（S＋Y）&&&&&&式中：Y&---&预计尚可行驶里程（预计尚可使用年限）&&&&&&&&&&&&&&S&---&实际已行驶里程（实际已使用年限）&&&&&&七、评估案例分析&&&&&&案例一：机器设备评估明细表&4-6-4&第&2&页第&38&项&&&&&&1、设备简况&&&&&&设备名称：龙门吊&&&&&&规格型号：JLM3120&&&&&&生产厂家：上海港溢港口设备有限公司&&&&&&数&&&&&&量：1&台&&&&&&启用日期：2011&年&11&月&&&&&&账面原值：5,304,820.00&元&&&&&&账面净值：3,923,882.32&元&&&&&&该设备规格参数：&&&&&&类型：门式起重机&&&&&&起重重量：31&吨&&&&&&高：10&米&&&&&&跨距：20&米&&&&（2）重置成本的确定&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—24—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&据查询，目前该型号设备购置价在4,480,000.00元/台左右(含税价)，厂家负责安装调试，运杂费率5%,设计费费率3.7%，建设单位管理费费率1%，其他专项费费率1.5%，合理工期2年，资金成本为4.75%。（详见下表）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单台设备重置价计算表&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&计算公式&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费率(&%)&&&计算结果&&&设置购置价（含税）&购置价（含税）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,480,000.00&&&运杂费&&&&&&&&&&&&&购置价（含税）×运杂费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5&&&&&&&&224,000.00&&&安装调试费&&&&&&&&&购置价（含税）×安装调试费率&&&基础费&&&&&&&&&&&&&购置价（含税）×基础费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&［购置价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基础费］×&&&试运转费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&设备试运转费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购置价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基础费］×设&&&设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.70&&&&&&&174,048.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&［购置价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基础费］×&&&建设单位管理费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.00&&&&&&&47,040.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建设单位管理费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购置价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基础费］×其&&&其它专项费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.50&&&&&&&70,560.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&他专项费率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&［购置价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基础费+设&&&资金成本&&&&&&&&&&&备试运转费+设计费+建设单位管理费+其他专项费］×资&&&&&4.75&&&&&&&237,293.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金成本率×合理工期/2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购置价（不含税）+运杂费÷1.11+安装调试费÷1.06+设&&&重置成本&&&&&&&&&&&备基础费+设备试运转费+设计费÷1.06+建设单位管理&&&&&&&&&&&&&&&&5,232,941.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费+其他专项费+资金成本&&&重置成本（取整）&&&重置成本×数量&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,232,940.00&&&&重置成本＝5,232,940.00（元）&&&&（3）成新率确定：&&&&该设备自投入使用至评估基准日已使用5.83年，经济使用年限取20.00年，尚可使用14.17年。&&&&年限法成新率C1＝14.17÷（14.17＋5.83）×100%＝71%（取整）&&&&K1---&&&&&原始制造安装质量一般&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K1＝1.00&&&&K2---&&&&&工作环境一般&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K2＝1.00&&&&K3---&&&&&使用和维护保养一般&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K3＝1.00&&&&K4---&&&&&一般无故障发生&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K4＝1.00&&&&C＝C1×K1×K2×K3×K4＝71%&&&&（4）评估值确定：&&&&评估值＝5,232,940.00×71%&&&&&&&&&&&&&&＝3,715,387.00（元）&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—25—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&示例2：车辆清查评估申报表4-6-5第1页，序号第2项&&&&（1）车辆情况&&&&车牌号码：云DU1523&&&&规格型号：东风牌ZN1022U2M&&&&数&&&&&&量：1辆&&&&生产厂家：郑州日产汽车有限公司&&&&购置日期：2011年11月&&&&启用日期：2011年11月&&&&账面原值：99,662.95元&&&&账面净值：48,378.06元&&&&基本参数:&&&&总质量：2477KG&&&&整备质量：1662&KG&&&&燃料种类：柴油&&&&轴数：2&&&&轮胎规格：LT215/75R15&&&&排量：3（L）&&&&（2）重置成本的确定&&&&经查询，评估基准日该车市场价为88,800.00元/辆，车辆购置税10%，牌照号费取500.00元。&&&&重置成本＝88,800.00÷1.17＋88,800.00÷1.17×10%＋500.00&&&&&&&&&&&&&&&＝96,890.00（元）取整&&&&（3）成新率的确定：&&&&&该车2011年11月投入使用，经济寿命10年，经济行驶里程40万公里，至评估基准日日，该车已运行5.83年，行驶12.8万公里，尚可运行4.17年，尚可行驶27.2万公里目前车辆的动力系统、制动系统、控制系统等各系统状况正常。故：&&&&&A、使用年限计算成新率&&&&&使用年限成新率＝4.17÷(4.17＋5.83)×100%&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—26—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&＝42%（取整）&&&&&B、行驶里程计算成新率&&&&&行驶里程成新率＝27.2÷(27.2＋12.8)×100%&&&&&＝68%&&&&&按照孰低原则，该车辆成新率取42%。&&&&&（4）评估值的确定&&&&&评估值＝重置成本×成新率&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝96,890.00×42%&&&&&&&&&&&&&&&&&&＝40,694.00元&&&&八、评估结果&&&&经上述评估，固定资产-设备评估值为11,074,146.00元，增值2,133,844.75元，增值率23.87%。&&&&其中：机器设备评估值：&11,021,669.00元&&&&&&&&&&&&&车&&&&&&辆评估值：52,477.00元&&&&九、评估增减值原因：&&&&机器设备评估增值主要原因是企业对于机器设备计提折旧年限较短，低于评估认为的机器设备使用年限。&&&&十、特别事项说明：&&&&&本次纳入评估范围提供的《车辆行驶证》登记人均为云南云天化股份有限公司云峰分公司。云南金鼎云天化物流有限责任公司、云南云天化股份有限公司云峰分公司承诺产权清晰无争议。&&&&依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—27—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无形资产评估技术说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权评估技术说明&&&&&一、委估资产账面情况&&&&&本次纳入评估的无形资产—土地使用权账面价值&65,373,051.55&元。位于云南省宣威市板桥镇原云南云天化股份有限公司云峰分公司生产、办公区内。&&&&&评估人员首先搜集产权证明资料；其次，到现场进行勘查，对照企业提供的资料我们向企业有关人员了解土地使用情况，查看宗地地理位置，周围环境、四至范围，地形地貌、面积、开发程度、水、电、道路基础设施配套情况等，并做了详细记录；再次，搜集地价资料，为评定估算作准备。企业土地概况及评估情况如下：&&&&&二、估价原则&&&&&根据评估目的，在本次土地估价中遵循的主要具体原则有：&&&&&（一）合法原则&&&&&土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制、土地使用年限）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。&&&&&（二）替代原则&&&&&根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。&&&&&（三）协调原则&&&&&土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用才能最大限度地发挥出来，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—28—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&（四）供需原则&&&&&在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡点。需大于求，价格就会提高，否则就会降低。而土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性：由于土地位置的固定性和相对需缺性，供给量有限，供求平衡法则对土地没有其象对其它商品同样的约束力，从而形成了自己的供求规律，主要表现在土地价格容易形成垄断，独占性较强。因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。&&&&&（五）变动原则&&&&&估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变化过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握个各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。&&&&&（六）多种评估方法相结合的原则&&&&&随着土地估价的发展，国际上有几种通用的评估方法，如：收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等方法。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，尽可能选择多种方法进行评估，对采用不同方法得出的结果作比较和核对，力求得到客观、公正、准确的土地价格。&&&&&总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵定评估过程合理，评估结果准确。&&&&&三、评估基准日&&&&&2017&年&9&月&30&日&&&&&四、地价定义&&&&&根据土地估价技术规程和本项目的具体要求，此次评估地价定义为：&&&&&价格类型：市场价值&&&&&评估基准日：二○一七年九月三十日&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—29—&&&&云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的&&&&云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&&&&&&&&&设定开发条件：红线外“三通”及宗地红线内场地平整（通电、通路、通讯及宗地&&&&红线内场地平整）&&&&&&&&&登记用途：工业用地、机关团地用地。&&&&&&&&&设定用途：工业用地、机关团地用地。&&&&&&&&&设定使用年限：为其剩余使用年期。&&&&&&&&&计价单位：人民币。&&&&&&&&&五、估价对象描述&&&&&&&&&（一）基本情况&&&&&&&&&土地使用权证尚未变更登记至云南金鼎云天化物流有限责任公司，原《国有土地使&&&&用权证》登记使用权人为云南云天化股份有限公司云峰分公司。其他信息如下表：序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地&&&原证载面积&&&本次评估范围&&&&&&&&&&&&&宗地名称&&&&&&&&&&&&&原权证编号&&&&&&&终止日期&&&&用地性质号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用途&&&&&&(㎡)&&&&&&&面积(㎡)&&&&&&&合成氨厂及专用铁路线&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&430,632.46&&&&&347,203.00&&&&&&&&&&&&&&&土地&&&&&&&&&&&&&&&&&000922&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&用地&&&&&&&合成氨厂东面闲置土地&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&145,506.00&&&&&145,506.00&&&&&&&&&&&地块&2、地块&3&&&&&&&&&&&000923&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业3&&&&&&&&&东河仓库及堆场&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&40,133.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&598,965.00&&&&&&&复肥厂区专用铁路线沿&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&工业4&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&215,793.55&&&&&&&线及东面闲置土地地块&1&&&&&&&000924&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&用地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宣国用（2014）第&&&&&&&&&&&&&&&国家作价&&&机关5&&&&&&&云峰分公司办公大楼&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,023.45&&&&&&10,023.45&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&000921&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资&&&&&团体&&&&&&&&&根据《关于云南云峰化学工业公司改制涉及土地估价结果备案及土地使用权处置方&&&&案的批复》（云南省国土资源厅文件[云国土资用（&号]），上述宗地以国家&&&&作价出资的方式投入云南云峰化学工业公司，土地使用年限&50&年，估价期日为&2001&&&&年&6&月&30&日。&&&&&&&&&（二）土地权利状况&&&&&&&&&估价对象的土地所有权属国家，土地使用权类型为出让。本次评估纳入评估范围的&&&&土地使用未登记办理登记至为云南金鼎云天化物流有限责任公司，云南金鼎云天化物流&&&&有限责任公司、云南云天化股份有限公司承诺产权清晰无争议。截至评估基准日，未设&&&&定他项权利。&&&&&&&&&（三）土地利用现状及地上建筑物和附着物状况&&&&&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—30—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&待估宗地现为云南金鼎云天化物流有限责任公司仓储、库房及公辅设施所在地。&&&&&六、地价影响因素分析&&&&&根据委估宗地用途，确定影响待估宗地地价的主要因素有一般因素（包括地理位置、自然条件、资源状况、行政隶属、经济发展水平和投资发展前景、土地使用制度等）、区域因素（包括区位、交通条件、基础设施状况、环境条件、城市规划分区功能等）、个别因素（包括宗地用途、地形、形状、大小、宗地基础设施条件、周围区域土地利用等）。&&&&&（一）一般因素&&&&&宣威市，地处云南省东北部，为云南省曲靖市所辖县级市。地处东经&103°35′～104°40′，北纬&25°53′～26°44′，东与贵州省盘州市接壤，南与本市富源县、沾益区相连，西与会泽县隔牛栏江相望，北与贵州省威宁、水城县山水相依，总面积&6070平方千米。市区距曲靖市政府驻地&102&千米，距昆明&204&千米。&&&&&宣威市辖区有&28&个乡（镇、街道）即宛水街道、西宁街道、双龙街道、虹桥街道、来宾街道、板桥街道、凤凰街道、丰华街道、倘塘镇、田坝镇、羊场镇、格宜镇、龙场镇、海岱镇、落水镇、务德镇、龙潭镇、宝山镇、东山镇、热水镇、得禄乡、普立乡、西泽乡、杨柳乡、双河乡、乐丰乡、文兴乡、阿都乡。&&&&&板桥镇位于宣威市南部，镇政府所在地海拔&1960&米，距市城区&17&公里，地处东经&100°55’&─&104°10’&，北纬&25°58’&─&26°4’之间，跨经度&3°15’，纬度&6’。&东与羊场镇、东山乡相毗邻，南与沾益县炎方乡接壤，西接落水、热水乡，北与榕城相连。地形略似三角形，东西最大横距&38.6&公里，南北最大纵距&40&公里，国土面积&296.27&平方公里，人口约&7&万人。&&&&&（二）区域因素&&&&&区域因素主要包括区位状况、交通条件、环境条件、规划限制等。&&&&&1、区位状况：&&&&&待估宗地位于板桥镇，周边无相关生活配套设施，通电、路、通讯等，基础设施基本完备。&&&&&2、交通条件：交通条件一般，通过支线道路可达秀河公路。&&&&&3、基础设施状况：红线外达到“三通”及宗地红线内场地平整（通电、通路、通讯及宗地红线内场地平整）。&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—31—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明&&&&&4、环境条件：该区域环境一般，有一定污染。&&&&&5、区域内规划限制：该区域无特别规划限制。&&&&&（三）个别因素&&&&&个别因素主要指估价对象名称、位置、面积、登记用途、设定用途、交通状况、宗地形状、地形坡度、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。&&&&&用地为山地、缓坡，宗地形状不规则，对规划利用有一定影响。供水、供电及通讯能够保障。&&&&&七、估价方法与估价过程&&&&&（一）评估方法的选择&&&&&现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，确定适当的估价方法。&&&&&根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T&），委托人现有的资料及评估人员现场勘查、调查、收集的有关资料，经综合分析：&&&&&工业用地宜采用市场法、成本法及基准地价系数法进行评估。经综合分析，本次待估的土地使用权坐落宣威市板桥镇，基准地价公示于&2011&年&2&月&11&日，与待估宗地评估基准日时间跨度较远，且待估宗地不在基准地价范围内，运用基准地价修正系数法难以反映宗地的现实价值；委估宗地所处范围根据相关文件可确定土地取得费；同时委估宗地所处宣威市辖区内有一定工业用地使用权成交，故考虑采用成本逼近法与市场比较法来评估；&&&&&机关团提用地为该厂办公楼用地，所处区域无类似土地成交，且与工业用地相邻，亦无类似基准地价可查询。委估宗地所处范围根据相关文件可确定土地取得费，因此仅采用成本法进行评估。&&&&&1、成本逼近法&&&&&成本逼近法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：&&&&&土地价格＝（土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—32—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明×土地使用年限修正系数&&&&&2、市场比较法&&&&&市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。其计算公式为：&&&&&交易案例比准单价＝比较案例成交价×交易期日修正系数×交易状况修正系数×区域状况修正系数×个别状况修正系数×权益状况修正系数&&&&&（二）评估示例&&&&&合成氨厂工业用地宗地使用权测算如下：&&&&&1、成本逼近法评估过程&&&&&成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：&&&&土地价格＝(土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×土地使用年限修正系数&&&&（1）土地取得费&&&&土地取得费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、坝区耕地质量补偿费和地上建筑物附着物补偿费，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革土地管理的决定》、国土资源部《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[&号）和《云南省十五个州（市）征地补偿标准&(修订)》（2014&年&5&月&26&日）有关规定，目前（评估基准日）在评估宗地周围近期获得类似估价对象土地，需支付的征地补偿费如下：&&&&&A、土地补偿费和地上建筑物附着物补偿费&&&&&根据《云南省十五个州（市）征地补偿标准&(修订)》（2014&年&5&月&26&日），结合周边土地的调查情况，待估宗地目前周边地块的地类情况，在计算其土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费时，按照地块的坡度及邻近地块地类的实际分布情况，按不同地类比例综合分摊评估地块的土地类别，并参照当地征地统一年产值标准表得该区域各宗土地征地补偿费用得到该项费用，板桥镇平均补偿标准为&48,450.00&元/&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—33—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&资产基础法评估技术说明亩。&&&&&经上述测算，该宗地此项费用以取&72.67&元/平米。&&&&&B、社会保障金&&&&&根据云南省人民政府（云政发（&号）通知，按照《云南省被征地农民基本养老保障试行办法》&政府补贴部分由财政部门从征收的专项征地资金中一次性划拨。政府在征收土地的过程中根据国家确定的土地级别，每亩征收不低于&2&万元的资金，专项用于基本养老保障。结合云南省关于被征地农民基本养老保障金的执行情况，最终取2&万元/每亩（30&元/平方米）；&&&&&C、耕地占用税&&&&&根据《云南省耕地占用税实施办法》（云南省人民政府令第&149&号）办法规定，确定板桥镇耕地占用税为&24&元/㎡；&&&&&D、耕地开垦费&&&&&根据实际情况，委估宗地周边多为丘陵、荒地，未占用耕地。&&&&&土地取得费相关税费＝72.67+30.00+24.00＝126.67&元/平方米&&&&&（2）土地开发费&&&&&根据实地踏勘了解的情况，本次待估宗地实际开发程度为红线外“三通”及宗地红线内场地平整（通电、通路、通讯及宗地红线内场地平整）结合地块所处区域的实际情况，结合实地勘察情况综合分析，开发费取&85.00&元/平米。&&&&（3）投资利息&&&&&根据评估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查本地区相类似企业的土地开发周期，一般为半年，本次评估取土地开发周期&1&年左右。投资利息率按一年贷款利率&4.35%计，由于土地取得费及税费为一次性投入，其利息应合并计算，而土地开发费则按分期投入计算，故：&&&&&投资利息＝土地取得费及税费×土地开发周期×4.35%+土地开发费×土地开发周期×1/2×4.35%&&&&&&&&&&&&&&&＝126.67×1×4.35%+85.00×1×1/2×4.35%&&&&&&&&&&&&&&&＝7.36&元/㎡&&&&（4）投资利润&&&&投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，并发挥作用，因此投&&&&中威正信（北京）资产评估有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&—34—云南金鼎云天化物流有限责任公司拟增资扩股涉及的云南金鼎云天化物流有限责任公司股东全部权益价值项目资产评估说明&&&&&资产基础法评估技术说明资利润应与同行业投资回报相一致，根据用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，工业用地投资利润率采用的&10%作为本次土地评估的投