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人口流入与地区房价
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人口净流入可以作为一个地区房价前景重要的判断指标。2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。人口净流入超过100万的城市共有22个。值得注意的是，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳，广州的人口净流入也达到了461万，厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，房价上涨乏力。道理很浅显，兹不赘述。2015年春节期间，腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求，生成了一个全国出行热度图，对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现，这个大数据迁徙图，对房地产也很有说服力。地图显示，2015年春节期间，中国五大迁入城市排行为：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。全国范围内排行前五的出行热门路线是：上海到北京、深圳到重庆、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。这恰恰说明，五大迁出城市，正是中国人口流入较多的城市；迁入城市，则是人口流出较多的城市。迄今为止，尽管东部发达地区的产业向全球以及中国中西部地区转移的趋势风起云涌、难以遏止，但以成都、重庆为代表的中国中西部特大城市，依旧是中西部人口向东部地区净流入的枢纽。因此，这里就涉及到一个人口流动和转移最重要的概念——产业。房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；而人口流入流出的密码，则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。产业作为社会经济发展的主要驱动力，推动社会经济不断向前发展。英国经济学家克拉克提出，产业发展以第一次产业为主，向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变，人均收入变化引起劳动力流动，进而引起产业结构向高层级演变。产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革命的代表城市美国洛杉矶为例，其房价和纽约基本持平，且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套，洛杉矶为13.1万美元/套，而2013年纽约达50.8万美元/套，洛杉矶达48.9万美元/套，明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，房价赶超纽约，可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间越有限，房价上涨的后劲不足，房地产需求量多由本市居民支撑。以我国深圳为例，常住人口在年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，房价仍将保持上涨。与深圳类似的还有北京、上海、杭州等服务业驱动型城市。这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。相反，那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市，如大庆、唐山、鞍山、大同等，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间有限，房价上涨的后劲明显不足。还有一类城市，《房地产决策人参考》的读者亦须注意，就是一些新兴工业驱动城市，比如苏州、无锡、佛山、东莞等，这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，房价上涨空间较大。但是，目前一个重要的趋势也不可忽视，就是随着中国人口红利迅速衰减，全球化的产业转移趋势明显，美国制造业复兴，中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移，将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇，其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市，走向衰败。事实上，这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。年，广东的常住人口每年净增数都在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。不惟广东，事实上，自2011年起，原来流动人口流入较快的东部省市，常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外，京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半，浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4。以浙江杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1 .89万。而上海2013年常住人口2415万，仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京，2013年新增常住人口2万、总量达818万，其中外来人口约175万、减少2.5万，人口变化特征与杭州非常相似。新兴工业驱动城市人口流入的减少，表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁，创新驱动增长的后劲明显不足，不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑，这是衰败的前兆。
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因为，产业决定人口、人口决定房价，其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。
起码，上述三类城市还有产业布局。对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言，在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下，数量型的招商引资也十分困难，更谈不上升级产业的引入，吸引不了高素质的产业人群、服务业人群，人口几乎没有净流入，或者流入数量杯水车薪，而书记、市长在任内拼命卖地，在这样的城市买房，如果是出于投资而非自住，后果一定是不言而喻的了。
分化，是未来10年中国城市的母题，也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。
“哪些事件，会登上2015年中国的头条？”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测，其中包括一条：农村人口不再强烈渴望涌入大城市。
这明显是扯蛋。如果听它的，你就惨了。
和小日本的大东京一样，即使中国人口政策没有本质的调整，人口增幅减缓的趋势不发生变化，京沪粤三大城市群，以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市，房价增长，还是一个短时期内难以被撤下的“头条”
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大城市来言，有钱就赶紧买吧，人口的涌入几乎是无止境的。但是对于桂林市这样的城市，产业不行，人口每年几乎没什么增长，谁家的孩子读了大学不去大城市混啊，留在桂林市没什么大发展。
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到2020年常住人口达130万 桂林市主城人口控还是不控？
来源：桂林生活网—桂林日报
&&话题背景：
&&日，我市召开2014年城镇化工作会议。会议确定了当前和今后一个时期我市新型城镇化发展的总体要求：到2020年，中心城区常住人口达到130万人。
&&130万人意味着什么？据记者查阅全国人口普查数据了解到，在1990年，桂林秀峰、象山、叠彩、七星作为当时的主城区，城市人口56.13万人，130万人也就是意味着，经过30年的发展建设，城市格局有所拓展的前提下，桂林的人口规模也将实现翻倍增长。
&&随着城市化快速推进，我国的大城市发展迅速，特大城市从1997年的34个增长到2007年的63个，现如今不少百万人口规模的城市正在如火如荼的建设当中。然而，伴随着城市人口规模的不断扩大，近年来，某些特大城市显现出来的一系列交通拥堵、资源匮乏、环境污染、住房紧张、公共服务失衡等城市问题，引发了各方热议。城市人口规模如何调控、如何管理，越来越成为各方关注的热点和焦点。
&&在城市化不可逆转、大城市必然增多的发展阶段，是否需要对人口规模进行调控，是我们当前急需回答的重大理论问题，也是十分紧迫的现实问题。那么，主城区人口是控还是不控？怎样的人口规模才算实现人与城市的和谐发展。本期对此话题进行讨论。
&&从56万分之一到130万分之一
&&&假设广西每个市所辖地区的城市化进程都一致，则每个城市的人口规模都将翻一番。而事实上由于城市化进程中人口有向大城市集中的趋势，因此目前的一些大城市如南宁、柳州和桂林面临的城市人口增长压力将会更大。&桂林电子科技大学秦敬云、王敏两人对广西城市化进程中的城市组团发展进行相关研究。他们认为，按照年广西人口增长率0.82%和2010年总人口5159万计算，预计到2030年广西人口将达到6100万。届时64%-65%的城市化率意味着广西城市人口将超过3900万，比2010年翻一番多。
&&的确，在桂林近30年的发展建设过程中，人口规模也在逐渐扩大。不禁让人感叹，这座小城市正在被人海淹没。
&&据了解，1990年我市秀峰、象山、叠彩、七星四城区户籍人口数量56.13万人，20年后，人口普查四城区户籍人口增长了12万，达到68.02万人。
&&而主城区常住人口的数量也正在逐渐扩张。2010年桂林主城区人口为82.5万人，而在2011年3月，桂林全面加快城镇化发展，进一步拉大城市框架，主城人口也达到了94.6万人。
&&时代始终推着每一座城市拼命向前。2012年初，桂林又有了新的愿景，2015年中心城建成区面积将超过100平方公里，人口规模亦将达120万人。
&&前进的脚步声越发铿锵。去年11月出炉的《桂林市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要实施中期评估报告》中提到，桂林中心城市外延发展取得突破，建成区面积扩大15平方公里。
&&伴随而来的，则是更宏大的发展目标，或许，在不到6年的时间里，我们将会成为中心城区130万常住人口中的一员。
&&人口带来的活力与压力
&&众所周知，一座城市的人口始终处于变化之中，但主要受自然增长与机械增长的影响，自然增长与人口生育率、死亡率有关，而机械增长则通过人口迁徙等方式实现。人口作为生产要素之一，流动人口可以弥补城市劳动力结构性短缺、缓解人口老龄化压力，对于一座城市的活力具有不可替代的作用。
&&然而，不少居民也感受到了人潮给城市公共管理和公共服务带来的挑战。桂林旅游城市定位的特殊性又让这一问题有了更多需要考量的地方。
&&城市人口规模的扩大带来的活力与压力犹如橡皮印章，同时加盖在了城市发展的蓝图之上。
&&据一些学者研究，城市每增加一个外来人口，就要相应增加3.5万元的基础设施投入。此外，过多外来人口流入城市，让城市在表面繁荣的背后隐藏着潜在的社会骚乱危机和严重的城市病&&& 城市人口密度加大、住房紧张、交通拥堵、噪音加剧，令城市资源不堪重负，严重制约了城市经济增长，供需矛盾日趋尖锐。
&&日前，一些外来务工人员子女在小学门口排长队报名入学的情况日益加剧，这一人口迁徙带来的规模扩大与城市资源不相匹配之间的矛盾，成为一些&保守派&对当前如火如荼城镇化建设诟病的原因之一。
&&此外，一些城市规划专家认为，人口规模的扩大对桂林主城自然山水风光的影响亦不可小觑。
&&在采访中，面对城市规模的扩大尤其是对主城区人口规模发展计划时，有专家坦言超过其个人预期，&130万人口，已经远远超出之前我们在做规划时的设想。&一位规划设计院的专家婉转地回绝再深入谈下去。但在他看来，主城区的定位是以突出山水，打造休闲为主，因此适当的人口数量对于山水、环境营造亦格外重要。
&&专家视角：城市可持续发展之路如何迈步向前
&&是主城建设扩容以增加城市人口容量，加大城市科学管理力度，使大城市能够容纳更多的居民；还是通过各种政策和经济手段，对社会经济文化进行适当调整和干预，将流动人口或城市居民引导到远郊、郊县，疏解人口以减压？是否需要在城市人口规模调控前提不变的情况下，即保持城市化发展速度和进程不变，对日益密集的主城区城市人口进行调控？
&&城市可持续发展之路如何迈步向前，几位不同领域的研究者表达了各自的看法。
&&应对人口进行适当&调控&
&&(邓春凤 桂林理工大学 城市规划专业 副教授)
&&首先，主城区需要&控制&人口是肯定(更好的说法应是调控)的。只是调控到多少的问题。这是因为一个城市的环境容量是既定的。尤其像桂林这样的城市，作为&国际性风景旅游城市、国家级历史文化名城和中国山水城市&的职能定位，是要突出生态保育、山水景观保护的。因此，控制一定的人口是必要的。
&&那么，调控在多少才算合理呢？这涉及上限和下限的问题，上限主要是指不超出环境容量的承载能力，包括用地和基础设施的承载能力，是否引起交通拥堵问题和环境污染等问题；控下限则是为了保证主城区的活力。因为&有人气才有财气&，另外，城市公共服务设施水平高低与一定的人口数量支撑有关联。当然目前阶段主要是控上限。因为跟西方国家一些城市不同，目前我国城市几乎没有因逆城市化而出现老城区衰败的现象，所以不存在控下限的问题。
&&最后，可以从两方面进行调控。一是通过新区建设与老城区进行功能置换，引导产业结构调整，二是在老城区建设上要&做减法&，即留出开敞空间和绿地，比如通过&显山露水，连江接湖&的做法，既是充分展现山水城市景观的要求，也能多提供一些公共开敞空间满足市民和游客的休闲娱乐需求。
&&健康的人口规模扩大需要产业支撑
&&(蒋团标 广西师范大学经济管理学院 教授 主要研究方向：城市化与区域经济可持续发展)
&&要问&桂林市主城区人口规模要不要控制&的问题，那就先看桂林市这几年的人口扩张是不是产业扩张使然。我认为桂林市这几年的人口扩张主要是由于房地产拉动，是由于外地和周边县区人口到桂林市买房定居使然，并不是产业扩张的结果。所以我的观点是顺其自然，顺其经济社会发展的内在规律，没有必要刻意去控制人口规模(如果有产业支撑的话)，但也应注意更不要刻意去人为扩张人口规模。
&&随着城市化进程的加快，城市规模不断扩大，城市功能不断扩张，城市人口不断增加是必然结果，随之而来的&大城市病&，诸如交通拥堵、住房紧张、入托难、就医难、就学难、就业难等城市问题，也是不可避免的。这里面存在两个方面的问题，一是城市化进程中应注意城市化的质量，而不是片面追求数量指标，一味的数量指标带来的只能是&大城市病&；二是人口规模的扩大是靠什么支撑的？城市的形成与扩张都应基于产业的发展，没有产业支撑的城市化是难以为继的，一个大的钢铁公司及相关产业其职工就超过10万人，自然这样的城市扩张不会有问题，即使在短期内有交通堵塞、住房紧张、入托难、就医难、就学难等公共物品短缺问题，但只要有产业支撑，很快就会解决。
&&伴随着人口规模扩张要密切关注教育布局的合理
&&(马佳宏 广西师范大学教育科学学院 教授)
&&人口规模与教育关系很密切，伴随着城市人口规模的扩大，一定范围内的受教育人数必然会增加，因此，学校布局也应与不断增长的人口规模相适应。特别是主城区学校面积有限，在原有的基础上进行扩建比较困难，班级规模的扩大也会影响到教学质量。因此，人口规模的不断扩大的背景下，学校的合理设置显得尤为重要。
&&新型城镇化的要求并非数量上简单粗放的要求，而是要有质量、宜居的发展。当前桂林要建设成为特大城市，并不应以人口数量等指标进行衡量，应从量化的工业化思维向内涵式发展进行转变，城市功能、品质的提升才是城市发展的方向。因此不应强调城市人口，对不断涌入的外来务工人员或投资者的态度也应顺其自然，应对主城区的人口进行适当的控制。
&&当前主城区学校生源消化不了，而周边县区的学校生源不足，两极分化的情况已经凸显。因此，在主城区教育资源有限的情况下，应积极打破城乡二元结构，在新城区等教育资源布局相对薄弱的地方如雁山、临桂新区、房地产开发建设新区进行标准化的建设，以满足大家的教育需求，从而缓解主城区的教育压力。
&&此外，应注意到，与人口规模相匹配的各项城市基础设施建设应该超前规划。如今，伴随着自治区以及桂林市对教育的整体规划，与城市发展规划配套的学校建设已经启动，对促进城乡教育统筹协调发展起到重要作用。
&&老城核心区应该&做减法&
&&2009年1月，袁绪祥、王清荣在《中共桂林市委党校学报》上发表的一篇名为《疏解提升桂林老城的调查与思考》论文认为，为了凸显桂林城市的自然风貌，桂林老城尤其是核心区(以北起鹦鹉山、铁封山，南至南门桥桃花江，西至丽泽桥以东，东达漓江西岸为界限，其面积约7平方公里)应该&做减法&。据了解，这一区域主要是以宋代形成的古城和明代形成的古城共同组成，在这一区域内，人口、车辆甚至房屋建设都应该有所控制。
&&此外，对于老城区的人口压力，应该进行疏解。由于小疏不足以解决问题、大疏的条件目前尚不具备，因此建议选择中疏的规模较为适宜，即以老城区65万常住人口为目标进行疏解，但仍要按58万常住人口的目标进行规划控制，以防止出现人口反弹。
&&完善城市公共服务 实现城市可持续发展
&&(唐炳贵 中共桂林市委党校 经济学副教授)
&&改革开放以来，我国人口特别是农村劳动力出现了以市场为主导、以发展型迁移为主要形式的规模空前的人口迁移和城乡区域流动。我国人口正在逼近目前科学发展状况下自然环境容量的极限。庞大的人口在未来几十年给资源和环境带来的压力和影响将显而易见。人口与资源、环境的矛盾依然尖锐。
&&据2005年全国1%人口抽样调查，全国流动人口达1.47亿。未来二三十年是我国人口城镇化速度全面加快、人口迁移规模最大、活跃程度最高的时期，将有3亿左右人口从农村进入城镇，成为综合影响我国未来一个时期整体及区域发展、产业布局、生态建设、政府社会管理与公共服务最重要的问题之一。以上这些方面的压力和人口安全问题如果得不到妥善解决，就难以实现全面、协调、可持续发展，就谈不上落实科学发展观。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323桂林气象部门发布2018年气候预测 局部出现暴雨洪涝可能性较大
10:01:49　来源: 第一时间
核心提示：2018年已经开启，桂林气象部门发布新一年气候总趋势显示，2018年桂林市县春季雨量偏少，汛期雨水偏多，整体气温比常年平均值高。
　　　2018年已经开启，桂林气象部门发布新一年气候总趋势显示，2018年桂林市县春季雨量偏少，汛期雨水偏多，整体气温比常年平均值高。
　　数据统计，日至12月31日，桂林市辖各县区平均气温17.6-21.0℃，与常年同期相比，全市偏高0.3-1.3℃;降水量与常年同期相比，全州、兴安、灌阳和恭城、平乐、荔浦偏少1-2成，市辖其余各地偏多1%-15%。
　　月，全市雨量与历年同期相比，资源和中部偏多，北部和南部偏少。
　　预计2018年桂林市县(区)年平均气温17.0-21.0℃，与常年平均值相比，偏高0.5℃左右;全市年总降雨量毫米，与常年相比，偏多1-3成。
　　2018年冬春季雨量偏少2成左右;1月中旬至2月中旬可能有阶段性低温;春播期低温阴雨日数较常年偏少，结束期偏迟。
　　预计2018年前汛期(4-6月)雨量700-1300毫米，局部出现暴雨洪涝的可能性较大。后汛期(7-9月)雨量正常到偏少1成左右。
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责任编辑：liyl
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