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白城市科文中心科技馆、青少年职业体验中心布展工程建设项目（含深化设计）施工
编辑：baichenjsxxw
来源：白城建设信息网
作者：白城建设信息网
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青少年儿童职业体验馆项目与商业地产投资总策划案报告
青少年儿童职业体验馆项目与商业地产投资总策划案报告
谈青少年儿童体验园的项目，就势必得谈城市商业综合体。而所谓儿童职业体验馆项目只是未来儿童商业地产中的一个部分，而儿童商业地产概念将进入城市综合体，成为必然的配套产物，甚至的独立发展的产物。
l&“城市商业综合体”崛起
随着“国八条”的出台，住宅地产项目出现下滑趋势，而商业地产项目却异军突起。尤其是“城市商业综合体”大有取代过去的百货商场的态势。　
城市商业综合体是什么？城市商业综合体意味着商业现代化，意味着高效、便捷、品质与享受四大元素。中国的城市商业发展线路图：行商---街角小铺---百货大楼---城市商业综合体。
城市商业综合体囊括：餐饮、服装、电影院、书店、数码城、健身馆、游乐场、百货、生鲜超市、咖啡吧、酒吧、淘宝小店、高级会所、美容美发.....甚至写字楼、住宅，儿童体验馆、培训体验中心等等各种各样消费形态的聚集，方便人们于其中生活、工作、会友、休闲、会务的同时，城市商业综合体成为现代都市商业竞争力加强的核心体现。
　　城市商业综合体的商业竞争力来源于聚合力、流通力、文化力三大要素的有机整合。聚合力包括品牌聚合、业态聚合、人气聚合、商务聚合，除了好的招商和管理理念，城市商业综合体建筑本身融入的科技、人性化设计的程度和其所能提供的品质档次对后期的三大聚合起着至关重要的作用。
城市商业综合体要求与城市规模相匹配，与城市各种新干道相联系，因此室外空间尺度巨大，加之建筑规模和尺度的扩张，建筑室内空间也相对放大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
相比之前的百货商店、商业街、超市，时尚的城市商业综合体从建筑布局而言，开始向立体空间，室外街区空间延展，营造内外交通方便、室外动线流畅的繁华街区式商业体验。
未来人们的商业消费观不再局限于某个楼层或平面长街区域中，却又是自由穿行在一个相对集中、聚合商业之城中，室内外融入具有现代设计感的标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境，提醒消费者仍身处商业城内，将商业综合体和品牌形象悄悄植入人心。
　　城市商业综合体采用的完善的“通道树型”体系。这个模式让城市商业综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。这种交通系统形态再次打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。室内交通则以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；使用电话、电报、电传、电视、传真联网电脑、电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统等集合高科技、高智能的先进设施，是一种充分反映科技进步的建筑形式。从而达到“高度聚合之势”，从而带来熙攘的流通。
l&“城市商业综合体”区域棋盘化激活鬼城
随着城市区域住宅呈环状放射开去后，凡购物必集中到市中心的观念被打破。随着居住范围的延伸扩展，商业布局势必随之重新出现棋盘化现象。中心区仍有以过去传统百货商城为代表商圈标榜这个城市的时尚前沿，以环路、地铁、城铁、公路、飞机场为新核心交通网的新商业布局已开始突破最初的“单心圆”模式，向城市四向延续繁华，出现同心圆和多心圆。城市商业综合体往往依地段而生，除了在CBD区域出现高档次的复合建筑楼群成就城市商业综合体外，伴随城市都市化进程，交通枢纽型城市综合体也营运而生。是典型的交通枢纽型城市商业综合体。　
居住新中心的形成，就必然要求物业具有合理的业态规划-城中城，居者能在附近休闲放松，体味生活的乐趣，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业渐成热点，城市商业综合体建筑模式由此应运而生。工作、见客户、休闲、健身、观影、逛超市、喝咖啡、朋友聚会、居住……
“区域城市商业中心”一般围绕必胜客、肯德基、麦当劳、沃尔玛、家乐福等国际连锁“大牌”及购物、休闲、娱乐、商务汇聚形成，起到专门用来激活“睡城”“鬼城”状态的功能。目前“区域城市商业中心”是商家、政府争夺的焦点，因为在城市化行政区内，这是行政区政府招商引资，商业消费竞争活动中最直接的武器，如果建设的有特色，能起到直接拉动本区GDP的功效。他能像一个大吸铁石一样把周边有各种需求的客户牢牢的吸引过来进行消费。
各城市正迎来一个最潮的“宅”时代，不远行、不扎堆，体验到的却是时尚商业的繁华。
l&投资“城市商业综合体”&风险
1、&商业氛围是首要因素：　对购房者来说，购买某个商业物业，实际上是购买了所谓整个大商业物业项目中的小产权，而这整个大商业物业项目的定位和经营模式如何对于其中的组成部分非常关键。商业物业回报率较高，同样，投资风险也比较大，如果周边商业氛围不是很好，商铺便会难出租，很容易砸在手里。
而专家则认为，地段是购买商业物业的首要因素，因为地段能够带来商业价值，一个成熟的商圈可以减少后期经营的不确定性。相对一个成熟的商业商圈，单体的商业项目风险更高。
2、15年内能够回本才能赚钱：　　投资商业地产一定要做长期持有的准备，业内人士认为，所有的商业项目从开始到成熟，都需要时间的积累。商业物业如果能在15年内回本，这样的投资才比较理想，否则便很难达到赚钱的目的。
　　另外，同住宅相比，商业物业的转手费用也较高，目前在青岛，所有的商业物业转手都要缴纳3%的契税。但是，据了解，在商业物业的交易过程中，有一项交易费用政府一直没有执行，即净收益30-50%的土地增值税。据了解，目前温州已经开始实施收取这项费用，该人士认为，随着商业物业的红火发展，未来各地收取这项费用的可能性比较大。
　　专家认为商业地产的投资回报率分为两部分，一是租金回报率，二是商业物业本身的升值回报率。其中租金回报率平均不低于8%、商业物业自身升值回报率保持在12%左右，这样的商业物业可以考虑购买。
&&&&3、　政府规划很重要：　　投资商业物业，一定要关注政府规划。未来区域政府是否有打造新商圈的规划，如市北区CBD，就是在区政府的整体规划的推动下，许多项目凝聚而成的一个商圈。
　　另外，购买商铺还要注意项目的配套设施，如停车场容量问题、用水用电问题、另外，市政施工、道路建设以及美化亮化和行车路线的规划等都是购房者必须要提前了解的事情。
4、背靠大树好乘凉：　　一般来说，许多商业物业项目为了吸引后期的招商，会在最初引进一些大型的商业集团，如目前，十五大街&(论坛&新闻&视频)将乐购引入，之前万达广场将万千百货、大玩家、万达影院等引入，从而借助品牌推动，将后期的招商做起来。
　　同样，对购买商业物业的消费者来说，选择购买时，不仅要注意该有商业是否已经有大型龙头商业集团入住，而且最好在选择购买的具体位置时要同这些龙头集团相邻，这就是所谓的“背靠大树好乘凉”。
　　5、购买要量力而行：　首付不低于五成，利率1.1倍，尽管在现在，随着住宅政策的调整，这个贷款比例已经同住宅相差不大，特别是二套住宅，但是，由于一般商业物业的单价要高出住宅很多，总支出也要高。另外，购买商业物业后，无论水电气都是按照商业费用支付，价格也比住宅要高。因此，于湫认为，购买商业物业一定要量力而行，除了前期的购买费用外，购买商业物业还特别需要考虑后期投入问题，这个投入指的是购买后空置期所交纳的费用，如物业管理费、中央空调的使用费、公摊的水电费等。相比于100平方米住宅每个月数百元的投入，一个100平方米的商铺，每月诸如此类的花费常常高达数千元。
6、大量资金转投商业地产，写字楼开始走俏：　“这次调控主要影响在心理上，因为部分人虽然有指标，但会因为调控产生下跌预期而陷入观望，在继续通胀、货币贬值的预期压力下，尤其是住宅被‘按在地上了’，很多一部分投资者会把目光转移到商业地产。”宁波业内人士向记者表示。当宁波版“新国八条”发布满半个月之际，宁波多个地段的商业单身公寓、写字楼等商业地产的租金、售价出现小幅上涨，关注、咨询的人群亦明显增长，投资者对商业地产关注热度上升的迹象已初露端倪。
l&“城市商业综合体”必然孕生儿童商业地产
随着各种城市商业综合体象雨后春笋般的出现，特色升级就成关注的焦点。商业模式决定企业的成败，中国的商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是企业决胜未来的关键所在。在商业地产的开发过程中，完善的现金流模式是尤其需要重视的。
于是儿童商业地产规划成为新增长点。为什么呢？儿童商业地产以“娱乐教育+儿童（带动全家消费）+体验商业经济”的三合一功能强烈吸引着广大购物人群。
儿童商业地产的引擎是儿童职业体验馆。但单一的儿童职业体验馆都很脆弱。为什么呢？
因为1、中国第一代儿童职业体验馆完全是照搬日本式的纯“过家家式”体验馆。不太适合中国儿童和家长的预期，单靠“门票和广告”赞助很难达到盈利模式，甚至亏损。
2、这代体验馆在选址上也没有在真正的商业综合体内选址，因此很难带来大量的购买力。
3、第一代体验馆完全没有考虑如何把孩子带来的大人的消费能力发挥极至，而是单纯地让孩子体验社会项目，无法真正形成商业价值。我们常常看到两个大人送孩子来玩了，自己却没地方购物或等待，就离开，到别处购物的现象。
睿联嘉业（,www..cn）是最先进入儿童商业地产规划的单位，有丰富的设计、建设儿童体验馆和儿童商业培训中心的经验。他们的专家对日本模式儿童体验馆在中国经营情况总结出“10”个魔咒：
１、收入单一　－门票＼植入广告
２、黏性不足　－孩子玩三次就厌烦了，岁数超过１１岁就不愿意去
３、大人不愿　－现在大人为７０－８０后，本身见的多，他们觉得对孩子教育没意义，就不会持续让孩子去
４、升学压力　－辅导班争夺更有优势
５、人员流动　－体验馆的服务人员流动大＼对教育指导不专业＼辅导员年纪偏低，无法形成真正意义上的教学
６、模式陈旧　－日本模式痕迹太重，不适应中国国情和家庭情感
７、配套不足　－没有真正和儿童吃＼穿＼住＼行的商家形成产业一条龙
８、收费模式　－收费方式和体验时间不灵活，没有因地制宜
９、投资回报　－投入大，产出小；单一馆的投资回报率超低，在死亡峡谷里的时间长。
所以，作为儿童商业地产规划的专家单位--睿联嘉业（）提出的盈利模式馆必须建在商业综合体里，同时加入“培训和影视”元素才能形成商业价值链条。但需要提醒的是引进儿童商业地产必须充分考量自身（购物中心）的各项综合条件（所在城市的人口和消费水平，所在商圈的公交配套与交通便利性与辐射力）。
儿童产业专家算了一笔帐：一个儿童能带来3个成人的消费，如何一天能有2000名儿童进入城市商业综合体，那么就有可能再带5000左右的成人进入商业中心。两者加起来就有7000人/天，而按300天算，一年大约就能有2100000人进入商场购物或其他消费。而这2百万人的客流，是增值出来的，如果再加正常来商业中心的成人消费者，该商业中心，一年将大约有5百万左右的人来此消费。（注：商业中心体量要够）因此，专门为儿童设计的楼层出现了，里面有亲子、体验、教育、培训等等。
儿童商业地产综合体需要的商圈直径非常大，远不是周围几公里消费群所能满足的。
该图是目前最新的儿童商业地产综合体2万平米的设计规划图。
内容：1、儿童职业及影视体验馆
2、青少年儿童商业消费区
3、青少年儿童第二课堂培训区
4、青少年儿童竞技健身区
5、儿童亲子酒店
6、青少年儿童美食城
7、图书大厦
9、亲子幼儿园
这样设计的好处是什么呢？以儿童职业体验馆为核心，可作伴的业态有电影院、电玩城、动漫城、美食广场、书城、KTV、健身中心、玩具城、儿童主题商城、儿童培训中心等大面积的主力店和次主力店以进一步增强楼层的吸客能力，如果购物中心处于成熟的商圈客流理想又或儿童职业体验乐园吸客能力极强，则可以考虑在儿童职业体验乐园周围开设高租金的小店铺例如儿童服装、儿童鞋帽、玩具、教育等专卖店和冰激凌店、快餐店、儿童餐厅在所在楼层形成儿童主题商城，由于儿童职业体验馆通常分为上午下午二场每场四小时左右，陪同入场的家长通常最多只有一名，所以围绕这4小时的商机可以在儿童职业乐园周围布置各类餐厅以及供孩子父亲休息的咖啡馆、书店或者母亲放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相关购物商店实现客流共享。&
新儿童体验馆的设计总结前面的问题，充分采用新一代盈利模式，采用“商业综合体+第二课堂培训+童星影视梦工厂”策略，定位5岁--14岁人群，完全可以破除不盈利的魔咒。
新儿童体验馆的设计理念：以“儿童体验馆为发动机+儿童影视梦工厂和儿童商业消费两个翅膀，打造体验式培训的盈利综合体”。
1、儿童职业体验馆里精选出别的体验馆里人气最旺的50个馆，以精品和人气取胜，拉动孩子的兴趣来报培训班，同时以教本为核心，以软带硬，让孩子喜闻乐见。
2、以体验式培训项目为核心，形成教育盈利的市场，目前辅导班收费为1年8000元/人。如果2000人在此培训，将有1千6百万的年收入。
3、以体验式健身区拉动青少年儿童亲子健身会员消费，目前健身培训收费5000元/人/年，如果1000人在此报班，将有5百万的年收入。
4、儿童影视梦工厂，可以把体验馆变成影视片场，和电视台合作，专门在此各种DV拍片，小短剧、竞赛、比赛、讲演等等，让孩子和家长直接成为社会公众热点，促进他们继续报影视班，打造童星。这种童星班收费年费15000元/人，如果1000人，就有1千5百万收入。
5、儿童商业消费区招商，也会有百万收入。
6、亲子幼儿园也能收入百万
因此，在此模式下，运气、人气、财气都会很出彩。
在新儿童体验馆的设计还采用很多高科技和策划的手段来扩大孩子内需和父母内需形成扩大性的定向消费。
1、采用RFID物联网管理系统，通过腕带表管理，不让家长进入体验馆，让他们进入美容、水疗、咖啡吧、棋牌室、影院、图书区等其他业态，带动其他业态的人流量
2、孩子在体验馆里赚到的虚拟货币，可以在换成商场的积分卡、或打折卡，可以在其他商业业态里消费，孩子既有成就感也可以增加其他业态消费。
3、孩子生日专场活动也是可以发掘的消费市场
4、大量儿童影视综艺节目在体验馆定点拍摄，可以带动大量孩子的亲友团，带动非常“6+1”模式来消费，让七大姑八大姨都来，带动陪同子女来的长辈的冲动性消费（全家老少通常出动父母1+1或1+2，甚至出动爷爷奶奶的1+3，1+4，非常“6+1”即爷爷、奶奶、外公、外婆、爸爸、妈妈+孩子的家庭模式）。
5、商场购物中心方面可以组织推出优惠套票或优惠券（例如将电影院与餐厅儿童摄影甚至为父母准备咖啡馆美容院美发SPA发行捆绑式的优惠套票，又或者随儿童职业体验园门票附送书店以及儿童服装和培训中心的优惠券，通过联动优惠促销，形成复合消费），充分拉动提升整个购物中心的业绩从而实现主力店次主力店与小型商铺的和谐共生形成良好的多业态多业种生存环境。除了将每次顾客来儿童职业乐园的消费尽可能拉动到最大化之外，还应尽量吸引常客（要求乐园常变常新，定期更新部分场馆项目的设施以及更新节目），让顾客一年多次来儿童体验园消费，例如发行优惠年卡或在周一至周五组织学校或社区的团体消费，从而将儿童职业乐园的作用最大化从而增加潜在的购物餐饮等消费，增加客流提升购物中心业绩。
6、如果商业购物中心面积超大，可以考虑巧妙地通过室内交通工具将儿童职业体验馆与室内其他业态区连接，例如马尼拉FESTIVAL&MALL的卡通火车、香港西九龙中心跨层的过山车、香港机场航站楼内的穿梭小车等等，从而带来多重消费与体验。
7、收入模式有几种：门票收入（国内几个开业项目的票价大致在120-200元，不同时段不同日期价格不同）、各场馆冠名权收入（通常一个行业只选一家知名商家冠名。例如KFC快餐、交通银行、可口可乐等等）、场地临时出租收入（将场地出租给未设场馆的非长期合作单位，用于品牌推广等，类似于购物中心的中庭出租场地供品牌商进行体验推广的ROAD&SHOW，内容与主题紧贴儿童，例如儿童电影、儿童英语培训的推广活动，也有个别乐园将儿童职业乐园与儿童英语培训相结合形成英语村）、广告植入收入（结合门票、“护照”、“工资单”与交通工具进行广告植入，例如某乐园的门票采用仿真机票形式印上了某航空公司的名称与LOGO,另一家乐园给孩子发的工资单上印上了某银行的LOGO与理财口号等等）、生日派对、企业包场等特殊活动收入（例如可让某公司组织市场活动或公益活动买单请大家或者符合一定条件的客人免费玩，演唱会商演也有类似操作，最近在香港见过YAHOO庆祝什么活动就将某巴士线路包下来一天供大家免费乘坐）、衍生商品销售收入（例如吉祥物以及文具等各种纪念品）等。
总之，只要策略得当，年人流在200万是很有可能的。有专家表示：“一个儿童商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个生产与销售的简单过程，而是通过对儿童商业物业的持有和儿童商业运营来实现增值。在儿童商业和儿童地产的组合中，如果说儿童地产是骨骼和肌肉，那么儿童商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者齐备完善了，儿童商业地产才能健康运转。”
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