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圈内人吐槽：免费模式在毁灭游戏行业
文/长庚W是我的一位多年好友，几天前天突然接到电话说想要一起聊聊，原因是他最近在思考是否要退出游戏行业。在他看来，如今被人称道的免费模式（即F2Pfree-to-play）正在将游戏产业推向深渊，而微信游戏平台的推出也在向游戏开发者证明，平台价值大于游戏品质。他的吐槽或许只是一家之言，他是否真会转行对这个行业而言也无足轻重，但是对想要投身游戏行业的人而言，这或许是一面值得参考的镜子。先介绍一下W的从业经验，毕业后即投身游戏行业，从基础的程序员做起，一路做到某上市公司的游戏项目制作人，功成名就后带着自己的团队加入创业浪潮。W认为：1、当今国内游戏业山寨与低俗横行的主要原因就是免费模式的盛行令游戏公司们只着眼于眼前利益，而放弃了对游戏品质的把关。2、更为严重的是，国内这种畸形的游戏模式已经开始影响到国外游戏开发公司，今年的美国游戏开发大会及欧洲游戏开发者大会上，中国式的免费游戏开始成为国外游戏经营者们最感兴趣的话题。3、从《植物大战僵尸2》这款产品来看和游戏开发者大会上国外游戏经营者的表现来看，未来将有更多的国外知名游戏进行“坑爹的本土化尝试”。4、在国外，游戏制作人追求制作精品游戏，游戏经营者追求商业利益最大化，两方势均力敌，最后的成品是双方妥协的产物。在国内，无论是游戏制作人还是游戏经营者追求的都是商业利益最大化，至于游戏品质，无非只是口头说说而已，随着F2P的盛行，今天的情形已经是：厂商为刀俎，玩家为鱼肉。5、游戏行业人人都在谈论缺乏精品游戏，但实际上只有脑进水的人才会去做精品游戏，大家都是在赚快钱。对话摘要长庚：为什么说免费游戏在毁灭游戏行业？现在这种模式在手游圈很盛行。W：你说的都没错，这种模式盛行，但盛行的背后呢？日本有款手游《智龙迷城》很火，国内就替换一下三国的背景，山寨一款《逆转三国》。山寨不可怕，可怕的是你对比国内的山寨产品之后会发现，收费陷阱到了令人发指的程度。我不是说企业创造更多收益不好，而是说免费模式带来的巨大收益，已经深入影响到游戏开发环节了。这样游戏会越来越不好玩，越来越贵。最后呢？投机者也好，还是真心想做游戏的也好，一起被玩家喷，等行业玩完了，大家再一起没饭吃。过去在做付费游戏时，我们首先考虑的第一因素是怎么把游戏做的好玩，如何让用户建立活跃的社交关系，但现在设计免费游戏的时候呢？大家第一考虑的是怎么把付费模块做好，让用户不付费就玩不过去。不仅现在国产游戏付费模块做的坑爹，海外游戏业开始打着本土化的幌子制造收费陷阱，《百万亚瑟王》、《植物大战僵尸2》都是很好的例子。长庚： 你都做到游戏制作人的级别了，当时为什么还要离开去创业？W： 这就说到了免费模式的负面影响已经渗透到开发环节了。其实当时提出离职的时候，项目的奖金刚下来，现在开的宝马也是当时公司奖励的。离开不是金钱的原因，还是看到了在大公司做游戏的很多掣肘，想开创自己的一片天地。举个例子来说吧，在大公司做项目的时候，你下面的策划提出了一个很有趣的想法，可以增加游戏的可玩性，作为制作人你也想把这个功能加进去。但是到了汇报的时候，产品VP会说，加入这样的模块，需要程序员、美工一系列的配合，这些都是成本，为了增加一点趣味而增加这么多的开发成本是不是十分必要？国外制作人为什么受尊敬？制作《星际争霸》的Chris Sigaty也好，制作《魔兽世界》的Allen Brack也好，他们本身都是狂热的游戏玩家，是真的对做好游戏有追求。同时，他们作为制作人也是产品的最高决策人，而在国内的游戏公司环境中，制作人更多程度上只是一个监工，产品的最高决策人是商人。当时在公司内，有个负责设计收费模块的策划，在产品评定会上，我们项目内都认为这样的收费模块会破坏游戏体验，但是老板却很喜欢，因为这会增加ARPU值，最后还是被采纳了。你很难想象，在国外制作人不同意的情况下，产品会增加这个模块。长庚：创业之后呢？自己当老板之后心态上是不是更理解以前的老板了？W：我们做的第一款游戏的DEMO之后就去找合作伙伴，包括盛大的投资项目我们都谈过，但发现本质上和在大公司内开发游戏没区别，拿了别人的钱，他们就会对产品指手画脚，为什么这里不增加付费模块，那里明明可以吸引用户付费，为什么不设计相关功能？可以理想主义者在充斥着投机者的商业环境中很难生存。长庚：除了第一款产品外，你们还做了哪些开发？W：创业之后做了5个项目，都失败了。前2个游戏是端游，后3款游戏是赶潮流做的手游。这些产品的失败让我发现，最可怕的不是国内的游戏开发者只追求经济利益而放弃了对游戏品质的追求，而是游戏渠道比游戏品质更为重要，这对有理想的游戏开发者而言，打击太大了。我可以肯定的说，3个月开发一款手游，然后给渠道比较高的分成比例，半年内收回成本的说法绝不夸张。这样的环境下谁会去用心开发游戏？我们用了10个月的时间开发了一款手游，结果有一家知名公司在不到2个月的时间内就推出了一款和我们相近的游戏，他们的付费模块做的比我们更夸张，但是因为他们的渠道推广做得好，最后赚钱的是他们，赔钱的是我们。
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生活中，流传了很多关于吃的说法，有人是：想吃什么说明身体缺什么了；也有人说：吃什么补什么，以形补形；还有人说：能吃是福，多吃多福等等。但你可能不知道，从饮食口味的偏好上也能看出身体存在的不健康信号。
有营养专家研究表明，口感偏好与营养缺乏存在很大的关系。如：
爱吃肉，说明体内缺乏氨基酸或铁等矿物质，很多人面对肉类和油脂散出来的诱人香味，毫无招架之力，吃太多，导致一些代谢疾病的发生。
爱吃甜食，表明体内能量缺乏，甜食主要为人体提供糖分，是补充体能最直接的方式之一。除此之外，还可能是胰岛素代谢异常的表现，需要引起注意。
爱吃巧克力，可能是体内缺乏B族维生素，尤其是维生素B6和B12，B族维生素能够帮助人体进行新陈代谢，一旦缺乏，人就容易感到疲劳、情绪低落。
想吃咸食，这可能不是因为体内缺钠，而是最近生活压力太大，一般压力大、疲劳的人群都爱吃咸食。
想吃烧烤可能是缺少碳水化合物。
想吃油炸食物、碳酸饮料和芝麻，可能是缺钙。
想吃坚果、豆类可能是因为体内缺少硫化色氨酸。
对于一些人，吃能让人产生快乐激素，但是也需要控制好自己的嘴和迈开自己的腿。如果你发现自己控制不住的想吃，吃饱了还想吃，就需要注意可能是一种疾病——贪食症。这种疾病是一种精神上的异常，患者在生理上并不需要进食，但是心理上却有长期饥饿的感觉，大部分的病患者有感情问题或情绪不稳定的情况，用吃来逃避痛苦。今日爆点更多推荐
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【光大宏观张文朗团队】楼市： 哪是葫芦哪是瓢？—— 追求公平系列报告之八
来源：光大宏观
● & &楼市调控效果逐步显现，金融周期见顶转向，楼市大周期一去难返，但调控由“一刀切”模式进入“因城施策”阶段，楼市亦由“同步时代”进入“异步时代”。限购限贷升级加码，全国28个省（市）80余城加入“五限”，今年全国各项房地产调控已超过160次，但各地调控力度不同，逐线趋松。一线与二线调控最严，受限城市比例达100%和92%，2.5线（卫星城）达88%，2.7线（都市圈）和三线受限较少，仅有22%和11%的城市进行调控。
● & &在整体“紧信用”的大方向下，开发商融资分化，“偏门严正门松”，小房企难大房企易。开发资金来源累计同比已经由16年初的17%下滑到2%。有息负债中占比20%的非标严重受压，资管、基金通道非标存量去年已经压缩14%，通道尽管结构上仍偏好地产，但总量已在压缩。银行对公偏爱大房企，开发贷同比大幅反弹至20%，中长期工业贷款增速只有5%。大房企新融资途径快速发展，资产证券化产品去年发行量同比大增60%，今年前5月年化发行量与去年相当，而今年前5月房企海外发债同比大增5倍。市场集中度大幅提高，CR20销售金额已经上升到33%，全国商品房销售面积同比几乎无增长，但前20大房企销售增速仍高达33%。
●&& &楼价快速上涨现象得到有效控制，楼市总体上表现平稳，但各地分化明显，一线弱，二线稳，2.5和2.7线火爆，三线分化剧烈。
一线监管最严，楼市低迷。房地产投资最弱，房企拿地谨慎，房价下滑，出清周期最长，楼市成交量最为低迷。
二线“万人摇号”，限价抑房价，房荒限成交。二线土地供应不弱。受益于区域规划提振的三亚和北海，以及调控偏松的乌鲁木齐、青岛等二线拿地同比高达2-6倍，溢价率高达30-220%。但部分热点城市一二手房倒挂严重，“高地价，限房价”影响开发积极性，商品房有效供给不足。人才争夺战愈演愈烈，二线力度最强，抢人力度跟房价放缓幅度成正比，而与人口变化关系不大。
2.5线、2.7线是调控洼地，一二线外溢需求叠加棚改货币化，楼市火爆。出清周期各线中最低，房价增速与投资增速各线最高。大房企纷纷涌入拿地，四大龙头房企在2.5和2.7线的拿地比例从2016年的24%上升到2017年的40%，个别房企从0.7%大升至60%。棚改货币化拉动作用总体不大，2013-17年，棚改货币化安置家庭中20.4%为新购住房，仅为全部购房家庭的4.1%。
三线受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响，各项指标好于一二线，但弱于2.5和2.7线，内部分化较大。
● & &在“房住不炒”背景下，目前火爆的2.5线和2.7线调控或趋严，下半年全国房地产开发投资总体上缓慢回落，全年增速或为5-8%。看远一点，人口结构变化叠加监管和长效机制的影响，楼价或有下行空间。
1、迈入“异步时代”
金融周期见顶转向，中国楼市已经经历了一个结构性变化，就是从以往的普涨普跌的同步时代步入“有涨有跌”的异步时代。图1表明，2015年之前，我国房地产销售面积各线城市同涨同跌，但近三年情况已经不同，风水轮流转。2015年一线城市领涨，2016年二线城市领涨，2017年以来则是三线城市领涨，背后的一个重要原因是早前政策调控施行“一刀切”方式，而如今则是因城施策。
总体来看，房地产市场出现了“长尾现象”。还是拿房地产销售面积为例。2013年那一次房地产政策放松，短期内销售面积急剧上升，后来调控政策一来，就急剧下调。而2015年之后的这一波调控就是上升速度比较慢，高点为30%多，低于前一个高点（50%左右）。上升时期比较慢，下降时期也会降得慢，从高点到地点历时27个月，增速目前仍然为正（图2）。
那么，“异步时代”的各地楼市表现如何？开发商又是如何布局呢？房地产固定资产投资将如何演变呢？300个城市的数据中告诉你“魔鬼在细节”。
2、政策“逐线趋松”
总体看，“房住不炒”的大前提不变，短期各地调控力度易紧难松。据我们的不完全统计，本轮全国已有28个省（市）80余个城市加入“五限”行列（限购、限贷、限价、限售、限商），而今年以来全国各项房地产调控已超过160次，近期住建部再就楼市调控密集约谈12城，其中9城已加码调控。地方政府各种方式围堵调控漏洞，很多城市不仅毛坯网签备案限价，而且装修标准限价；预售证不仅限价，而且要主体工程完工一定比例才可发证；土拍超过最高限价后不能预售，只能现房销售；竞拍保障房或自持面积且附加各类严苛条件以控制土拍价格；不少地区房贷利率上浮10-30%；成都等地限售3年，长沙更是限售5年。
但因城施策之下，各地政策分化，调控力度不同，逐线趋松，一线与二线参与“五限”调控的城市比例在100%和92%，2.5线（卫星城）的比例在88%，但多以限购限贷为主，相对温和，2.7线（都市圈）和三线的比例则仅有22%和11%。卫星城包括16城市：（1）北京-天津-石家庄周边：廊坊、唐山、保定、秦皇岛、承德、张家口、沧州；（2）广州-深圳周边：惠州、佛山、东莞、江门、肇庆、清远、珠海、中山；上海周边：嘉兴。
3、融资分化：
“偏门严正门松”，小房企难大房企易
房企面临的总体融资环境在收紧，但“偏门严正门松”。开发资金来源同比已经由16年初的17%下滑到2%。非有息负债方面，受全国销售下滑，定金及预收款增速持续回落，融资趋紧，工程款推迟，应付款增速较高。
有息负债方面，非标受压。我们根据上市房企2017年的财务数据估算，房企有息负债占总体负债的60%左右、占开发资金来源的40%左右，（房企与其他企业不同，定金和预收款、以及应付工程款等非有息负债占比较高）。有息负债中，非标占比在18%（图3）（可能存在低估，部分企业未公布非标信息）。非标中信托贷款占比33%、委托贷款占比18%、明股实债占比11%，票据占比7%，融资租赁占比1%（图4），而资管新规之下，这几类非标均受到较大打击。资管、基金通道的非标存量去年已经压缩14%，而去年唯一幸免的信托通道今年同样增速放缓，存量同比由去年的60%放缓至今年一季度的50%，但相较于其他投向而言，信托依然偏好房地产，总体资金信托余额同比已从去年近30%的增速拦腰砍半至15%。
从存量看，今年一季度资金信托存量已开始萎缩，但投向地产的存量仍在上升。资金来源中的非银金融机构贷款（包括信托贷款等）同样趋势放缓（图5）。限购限贷再升级，按揭依然额度紧、批贷慢，增速放缓。2016年全国平均房贷利率还有92折，去年来已有近60个城市加入限贷行列，房贷利率普遍上浮10-30%。开发贷大幅反弹，银行对公偏爱地产。（图6）除了表外转表内，受23号文和地方政府债务规范影响，银行对城投的贷款受限，对公贷款倾向于投向实力强、规模大、布局全国的大房企，开发贷从去年开始大幅反弹，目前增速已在20%。
股债直融规模依然低迷。自16年底监管部门严控房企再融资用途（不鼓励用于补充流动资金、偿还银行贷款和拿地），过去两年房企股市净融资规模较16年同期大幅缩水80%和75%。房企境内发债亦遭滑铁卢。16年底公司债再度收紧，今年前五月净融资较16年同期锐减80%（图7）。
新融资发展。大房企将购房尾款、应收物业费、租赁收入等稳定现金流作为基础资产对外发债，住房按揭ABS、REITs和商业地产抵押贷款ABS快速发展，2017年同比大增60%，今年前5月年化发行量已与去年相当。但资产证券化占房企融资来源仍偏低，不足4%（图8）。今年前5月房企海外发债依然较高，增速已是去年同期的5倍，但外发债亦占比较小，占房企总体融资规模仅有2%。
大小房企融资分化，市场集中度大幅提升。1）小房企再融资难，非标到期续作难，而表内贷款白名单仅限排名靠前大房企，股债直融、ABS和海外发债等新融资亦是大房企有绝对优势；2）地方小企业拿地难，土地配资叫停，限价城市前期高价拿地企业入市难（要么开盘即亏、要么推迟入市），部分城市土拍高价需现房销售、或竞拍保障房，都需要雄厚的资金实力支撑；3）小房企品牌溢价难，融资成本高企的情况下利润难保。去年开始，房企集中度大幅上升，CR20销售金额已经上升到33%（图9）。而与以往大小房企同涨同跌不同，过去两年，全国商品房销售面积增速持续下滑，同比已接近0增长，但前20大房企销售增速仍在高位，达33%，CR20销售面积趋势上行，目前在20%（图10）。
大房企布局下沉，纷纷涌入拿地（图11），2.5线和2.7线今年前6个月土地成交同比增速分别在20%和35%左右，在各线中处于较高水平，湘潭、保定、南通、肇庆等城市大增130-630%。去年4季度以来，房企在2.5线拿地增速有所放缓，但2.7线依然强劲。相比2016年，2017年四家龙头房企（碧桂园、恒大、万科、保利）在2.7线的新增拿地面积显著增加，平均占比从7%上升到17%，三线占比亦由27%提升至32%，2.5线占比持稳，但二线明显收缩，占比由47%下滑至33%。四家房企中恒大在2017年成功实现从规模第一到利润之王的蜕变，碧桂园也成为全年销售榜首，这其中都得益于二者的布局下沉，特别是在2.5线、2.7线和3线的大举布局。
4、哪是葫芦哪是瓢？
近期中国楼市总体比较稳，但由于因城施策的缘故，有的地区楼市低迷，有的仍然比较好，甚至楼价还显著上涨。那么，哪些地方楼市仍然畅旺，哪些比较低迷呢？
一线：监管最严，最低迷
一线示范效应最强，因而监管政策最严，北京五限俱全，其他三市亦屡屡刷新最严监管，楼市也最为低迷。拿地谨慎，与房企在2.5、2.7和三线的拿地热情高涨形成鲜明对比，一线限价房、共有产权房、租赁房等性质供地比重大，对融资成本已然高企的开发商来盈利不确定性大增，房企观望情绪加大。今年前6个月一线拿地量价齐跌，土地供应和成交面积同比分别跌27%和6%，成交均价同比下降36%，溢价率只有5.7%。成交量低迷，已经连续近两年同比负增长，今年前6月同比下滑23%，各线最低。房价负增。今年前5月同比下滑0.6%，为各线中唯一房价下跌的。商品房出清周期最长，过去两年不断攀升，目前已达到近20个月。房地产投资最弱，持续放缓，今年前5月的增速仅有2%。下半年，一线楼市弱势表现或继续。
二线：“万人摇号”，但限价抑房价，房荒限成交
二线土地供应不弱，但商品房有效供给不足。拿地不弱，二线土地溢价率回归理性，但供应与成交量依然火热。溢价率从16-17年的50%回归到今年前6 个月的17%，但土地供应与成交量同比分别为17%和20%。特别是今年1-6月受益于区域规划提振的三亚（国际旅游岛）和北海（北部湾城市群），以及调控偏松的乌鲁木齐、青岛等二线土地成交同比增速在2-6倍（图12）。北海的土地溢价率高达218%，合肥、杭州、沈阳、兰州的溢价率亦高达30-50%（图13）。
但部分热点城市、一二手房倒挂区域有效供给不足，如杭州、南京、西安、长沙、武汉、成都等（图14-15），尽管1-5月6大摇号城市拿地同比增速仍高达88%，但商品房库存的平均出清周期仅有13个月（图16-17）。这主要是由于供给方面，16年房企高价拿了较多地，地王频出，而“高地价、限房价”打击开发积极性，“开盘即亏损”，房企囤地推迟开发，或是超限价难拿预售证，只能现房销售，推迟入市，新房供给短缺；而需求方面，在一二手房倒挂严重区域，限价房“买到即赚到”和“买房中彩票”的心理壮大抢房大军。但与此形成鲜明对比，逐渐入市的高价房却门可罗雀。未来这些地区高价房大量入市，增供提价，抢房潮或渐冷却。
从2017年初开始，人才争夺战愈演愈烈，已有53个城市出台抢人政策，二线占据了一半，而抢人力度最强top 15城市全为二线城市。在房地产调控目标不变，力度不放松的原则下，多个城市在“先落户再买房”的硬性限购约束之下，大力度推出人才引进激励政策，而且主要对象多是购房刚需群体的年轻人才（大学生或中专生零门槛落户，纳税优惠，购房补贴，大学生购房打折等），不免让人猜疑是为抢人，还是为抢房。
我们发现，抢人力度基本跟房价放缓幅度成正比，而与人口变化关系不明显。抢人力度最强1/3的城市，房价增速放缓的幅度（从2016年10月到今年4月房价同比增速的变化）亦最大，达-24个百分点，但其2017年人口同比仍为正增长，并非人口流失最严重的城市（图18）。而未出台人才引进计划的城市，恰恰是人口大幅负增长的城市，但或许因为房价同比仍在改善，抢人动机不强。
尽管部分城市实行人才新政，局部松绑限购，但总体看，二线的供应短缺依然限制成交量，今年1-4月销售面积同比下滑25%。限价使得房价维持低位，今年1-5月房价同比仅增长4.8%，商品房出清周期仍有22个月，但住宅出清周期仅有15个月，杭州、南京、苏州只有2-7个月，需要显著增加供地，今年1-5月土地供应面积同比在40%-200%。但由于限价，二线城市开发积极性受限，开发投资增速在8%，仅略好于表现最差的一线。
2.5线和2.7线：多个因素致楼市火爆
卫星城（2.5线）和都市圈（2.7线）本身就是我国经济最活跃、最具潜力的地区，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，2017年GDP占全国55%。同时一二线限购限售使得需求外溢，引发政策“末班车”效应，一二线无法买，就到周边的2.5和2.7线买，激发了本地内生刚需和刚改需求、务工返乡置业需求的提前释放和恐慌购买，使得2.5和2.7线成为全国楼市最火热的区域。
今年来2.5线和2.7线拿地火热，累计同比高达19%和35%，湘潭、保定、南通、肇庆、淄博等地更是高达100%-630%，中山、马鞍山、佛山、嘉兴的土地溢价率高达50-70%（图19-20）。销售反弹，是各线中表现最好的两线，2.7线累计同比更是高达9%，韶关、惠州、湘潭销售增速达80-140%（图21）。房价增速各线中最高，尽管较17年高位有所回落，但仍在8-13%的高位，肇庆、泰州、清远房价同比均在30%以上（图22）。出清周期最低，平均在10个月左右，尽管地方政府加快推地，但推地速度赶不上卖地速度（图23）。开发投资增速亦是各线最高，2.5线维持高位，今年来累计同比在17%，2.7线则大幅上升，同比升至26%，其中湖州高达94%，扬州、泰州、肇庆、株洲均在50%左右（图24）。
棚改货币化的拉动作用加大，但总体影响似乎不大。据住建部，2016年棚改货币化的安置比例为48.5%，去库存大约2.5亿平米，占当年住宅商品房销售面积的比例从2013年的2%上升至18.2%（图25）。2017年棚改货币化安置的比例预计达60%，拉动作用进一步上升。但这一估算的前提假设是货币化安置的资金全部用于购房，总体影响或存高估。
根据西南财经大学中国家庭金融调查数据，年，棚改货币化安置家庭中仅有20.4%的新购了住房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%。而其余80%的家庭由于已有住房或是补偿款不足并未购房，而是将货币安置款用于了增加金融资产、从事商业、消费或还债。分区域看，一、二、三线（包括我们划分的2.6、2.7和三线）棚改货币化家庭的购房比例分别为12.0%、26.4%和14.8%，三线小于二线（图26）。
而三线楼市中投资性需求似乎较高。年间，一线城市销售的住房中仅有0.5%是非本市常住居民购买，二线城市9.3%，三线城市最高15%，而且三线该比例不断上升，从2013年的11.2%上升到了2017年的21.2%。全国看，投资性需求占比也在上升，从2008年的19.6%，上升到2013年的28%，再到2018年的50.3%。
往前看，2.7线和2.5线的调控政策相对宽松，外溢需求短期仍在，今年房地产开发投资仍将保持较快增长。但房价上涨过快的城市或将出台调控性措施，而棚改政策将趋于谨慎和保守，投资性需求和前置性刚需难持续，中期过热的楼市或终将回归理性，2.5线已有此迹象。棚改新增量或减少，货币化安置比例亦将下滑，扬州已由货币化安置改回实物安置以压制需求，山东省今年货币化安置的比例预期亦为0%。大房企已加快周转，想尽办法锁定收益以防止政策转变。
三线：分化最剧烈
受调控不严、二线火热外溢、以及棚改影响，三线各项指标好于一二线，但弱于2.5和2.7线，且内部分化较大。在人口大量流出，经济趋弱的三四线房价有明显的增长，一定程度上得益于二线楼市的外溢效应以及棚改货币化安置。部分去库存目标仍未完成的三四线地区，棚改货币化仍有深化可能，如安徽芜湖货币化安置今年或达100%。1-6月三线拿地增速在26%，大理、洛阳、岳阳等人口较多、有外溢效应或有特色的城市拿地增速在3-4倍，受朝鲜和谈提振，丹东拿地大增10倍，但内蒙、宁夏、青海、甘肃、安徽等中西部省份的三线城市普遍土地市场成交清淡。三线销售有所放缓，但价格同比稳中有升。出清周期处于低位，但仍好于2.5和2.7线。开发投资有所反弹，前4月同比在17%。（图27-28）
往前看，2.7线需求好，调控松，开发投资或最强；三线需求稍弱，调控不严，仅居其次；2.5线调控趋严，投资或走弱；二线土地增供难解限价之忧，开发投资难积极；而一线更为冷淡。2.7线亦有一二线的外溢需求，基本面有支撑，而调控相对偏松，仍有上行空间，投资增速或由目前的23%进一步上升至26%，在各线中仍占鳌头。三线或表现其次，尽管刚需和外溢投资性需求不如三线，但调控宽松，房企拿地下沉、仍有投资热情，投资持稳在目前16%的高位附近。2.5线的调控或趋严，房企加快资金周转，或重演去年撤离二线的情景，房地产开发投资的累计同比或逐渐由目前的17%放缓至年底的12%。而二线尽管土地供给有所上升，但限价依然打压开发积极性，开发投资或由现在的7.8%小幅放缓至5%左右。一线继续冷淡，投资或接近零增长。各线分化继续，今年全国房地产开发投资增速仍然较高，全年增速或仍能保持5-8%。（图29-36）
总体而言，楼市调控效果逐步显现，金融周期见顶转向，楼市大周期一去难返。调控由“一刀切”模式而进入“因城施策”阶段，楼市亦由“同步时代”进入“异步时代”。短期来看，各地楼市有所差异，但看远一点，人口结构变化叠加监管和长效机制的影响，楼价或有下行空间。
1．限购是限制购买的资格和数量。限贷是限制贷款的金额和资格。限价是限制商品价格最高价。限售是限制房产转让的权利。限商是防止商业办公等建筑变相建成住宅。
2．卫星城包括16城市：1． 北京-天津-石家庄周边：廊坊、唐山、保定、秦皇岛、承德、张家口、沧州；2． 广州-深圳周边：广东、惠州、佛山、东莞、江门、肇庆、清远、珠海、中山；上海周边：嘉兴
3．都市圈包括：京津冀、珠三角、武汉圈、太原圈、济南圈、长三角41城市
4.2017年4月，住建部文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中规定“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”
5．甘犁、弋代春，为什么应该坚持棚改货币化，中国家庭金融调查中心。
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