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1、 下列关于建造师管理制度的说法准确的是（）。 A、延续注册的有效期为2年B、年龄超过60周岁的注册建造师印章自动失效C、二级建造师可以担任一级建筑企业的项目经理D、在取得建造师执业资格后，需进行注册，方可以建造师名义担任建设工程项目施工的项目经理 2、 以下各项中属于建造师的义务的是（）。 A、严格遵守法律法规B、严格执行技术标准C、恪守职业道德D、确保工程按期完工E、严格按设计要求施工 3、 下列选项属于我国法的形式的有（）。 A、宪法B、国际条约C、行政法规D、自治条例E、民法 4、 我国法律体系包括的法律部门中一般没有（）。 A、宪法B、民法C、国际条约D、行政规章E、诉讼法 5、 甲公司与乙公司于日签订了一份设备租赁合同，合同约定乙公司应于日付租金。后甲公司履约，而乙公司未按期交付租金。则该笔租金的诉讼时效至（）期满。 A、B、C、D、 6、 某工程建设施工合同约定，建设单位应于日支付工程款，但建设单位一直未按约定支付。日发生了持续1个月阻碍施工企业提起诉讼的不可抗力事件，则该欠款纠纷的诉讼有效期限至（）。 A、B、C、D、 7、 某工程发包人于日收到承包商提交的竣工决算资料，并于日认可，但迟迟不给付工程尾款。承包商正准备向法院起诉，发包人通知对方可在日付款，但约定时间过后仍不付款。本例中，诉讼时效的截止日期应该是（）。 A、B、C、D、 8、 发电厂甲与施工单位乙签订了价款为5000万元的固定总价建设工程施工合同，则这笔5000万元工程价款是（）
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- 消防安全
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光泽县2016年度上半年消防安全形势分析评估总结报告
发布机构：县消防大队　 来源：消防大队
今年以来，全县各级政府和有关部门按照年初工作部署和目标，坚持突出重点，开拓创新，积极落实，全面推进消防安全工作顺利开展。现将全县2016年度上半年消防安全形势分析评估情况总结公布如下：
一、总体情况评估
（一）消防安全基础指标及分析
1.火灾情况及规律特点。上半年，全县共发生成灾列报火灾5起，死亡0人，受伤0人，直接经济损失约90万元。同比去年，火灾起数下降了58.33% ，亡人数与去年持平，伤人数与去年持平，直接财产损失下降了73.09% 。
主要呈现以下特点：一是从火灾发生原因看。主要集中在电气类，其中电气类火灾4起，占总数的80%，人为放火1起，占总数的20%。二是从起火场所看。村（居）民住宅火灾多发，其中住宅火灾4起，占总数的80%，经营性场所火灾1起（系人为放火），占总数的20%。
2.消防安全存在的风险点。一是农村火灾防控基础依然薄弱。我县大部分农村村居建筑耐火等级低，电气线路老化严重，防火间距不足，消防水源有限，消防车道难以通行，救援力量到达时间长。同时，农村留守老人、妇女和儿童等消防安全弱势群体居多，村民消防安全意识淡薄，自防自救能力差，极易造成亡人事故。二是区域性消防安全问题依然突出。城区目前有金斗街、寺前街、上镇岭、下镇岭等木屋毗邻区，分布在城区多处，有较明显的“城中村”特征。多数区域成片存在，防火条件差、住民消防安全意识较为薄弱，消防基础设施不足，先天性的安全隐患大量存在。三是行业系统消防安全问题突出。全县养老服务机构、寄宿制中小学幼儿园、医疗机构、文物保护单位等普遍存在消防安全问题，突出表现为：行业主管部门履职不够到位，所在建筑未经消防审批，电气线路未穿管保护，应急照明灯、灭火器数量配置不足或损坏，使用木板、塑料扣板等可燃材料吊顶装修，消防设施未保持完好有效，管理者及员工的消防安全意识淡薄等。四是劳动密集型企业仍然存在火灾隐患。目前，我县仍有部分企业在未办理各项审批手续的情况下投入生产使用，前期存在的火灾隐患问题较多，防火分区、消防供水、防火间距等问题得不到有效解决。
评价结论：经过连续多年的“消防安全大排查大整治”活动，我县火灾形势总体平稳，直接财产损失基本保持平稳。随着我县经济发展，人员密集场所火灾荷载高、城乡基础消防设施薄弱、区域性火灾隐患等致灾因素仍然大量存在，火灾防控形势依然严峻。
（二）火灾防控工作情况
1.落实政府工作责任。上半年，县消防大队多次提请政府召开会议，就冬春火灾防控、年度消防工作、夏季消防检查等专项工作进行动员部署，并下发了相关方案、通知，提请县政府与各乡镇、县直有关部门签订了2016年度消防工作责任书，成立以分管副县长为组长的领导小组，负责督促、检查、指导各级各部门开展消防安全工作。
2.落实部门监管职责。推进消防工作联席会议制度完善落实，健全消防工作议事、信息共享、执法协作等工作机制。依据《消防法》、《福建省消防条例》等相关法律法规规定，提请县政府与县直各有关部门签订年度消防工作责任书，就各部门职责、任务进行了进一步明确，各部门也根据县政府要求在本行业、本系统内相继组织开展了常态化火灾隐患排查整治工作。从夏季消防检查工作来看，民政、教育、卫计、文体新等部门均存在火灾隐患排查整治不彻底、部门履职不到位的情况，本行业本系统直管单位存在较为突出的消防安全隐患。
3.创新消防管理机制。大力推进消防安全网格化管理工作，继续加强基层防火办建设，消防大队派遣人员深入乡镇防火办开展业务指导，形成了“一网三级、一级多格、一格多点、全面覆盖”的消防安全管理网络。积极推进社会单位消防安全“户籍化”管理，督促40家重点单位录入户籍化系统，重点单位“户籍化”建档率达100%。全面开展乡镇、社区、重点单位微型消防站建设工作，成立消防安全巡查队、灭火救援队和消防知识宣传队“三队合一”，最大限度发挥作用和效能。
4.拓展消防宣传教育。一是消防大队组织召开乡镇长、村两委培训会，深入学校、企业、单位采取授课培训的方式开展培训。二是充分利用主流媒体、短信平台、楼宇电视、沿街LED灯等开展宣传。三是结合3.15消费者权益保护日、安全生产宣传月等举办大型消防知识宣传咨询活动。四是利用消防站对外开放开展宣传活动，半年来，共计接待辖区学校、企业、单位10余次，接待人数约600余人次，开展了常见火灾扑救、疏散逃生演练等。五是组织基层网格员，发动社区工作人员、物业管理工作人员、保安员、义工等人员，开展入户消防安全宣传。
评价结论：各级政府责任体系逐步健全，工作目标明确，政策落实有力，但仍有少数部门履职不够到位。通过各类差异化消防安全专项整治，及时消除了一大批火灾隐患，但一些历史遗留问题尚未根治，特别是基层消防管理组织、工作职责等难以落实的问题尚未解决，排查整治效果不理想，消防宣传工作虽取得了一定成绩，但可利用宣传平台不多、资源有限，工作创新不足。
（三）公共消防基础设施建设情况
各乡镇已于2014年按要求全部完成消防专项规划编制工作，但落实进度较为缓慢，部分乡镇的市政消火栓建设仍未能达到要求。随着城市经济发展，新建、扩建的道路未能及时配套新建市政消火栓。目前，城区的市政消火栓仍然为枝状管网，未能及时改造成环状管网，不满足城市消火栓建设相关规范要求，造成部分时段、部分区域市政消火栓供水能力不足等问题。相关部门能按照《光泽县人民政府办公室关于加强市政消火栓建设管理维护工作的通知》开展管理、维护工作，城区现有市政消火栓均完好有效。
评价结论：公共消防设施建设总体落后于“十二五”消防工作规划的目标要求，要结合实际全力编制好“十三五”消防事业发展专项规划，市政消火栓的维护保养工作按照职责开展，确保100%完好有效。
（四）灭火救援能力建设情况
1.应急救援队伍建设情况。制定完善了台风、地震、化学危险品泄漏等10份综合应急联动救援预案，单位应急联动响应机制增强。开展辖区“六熟悉”及灭火救援实战演练30余次。加强地震救援队等专业队伍建设，开展专业训练，完成4次多部门联合的灭火应急救援综合演练。
2.消防队站和装备建设情况。在县委、县政府的大力关心和支持下，圣农消防站于日正式揭牌入驻。通过运行使用，发现仍有不少问题急需解决：消防车辆及消防器材装备仍欠缺较多、官兵生活所需相关配套设施建设未跟上等。结合光泽实际，仍需配强灭火攻坚组和综合应急救援队伍器材，提高灭火攻坚和应急抢险能力水平。
3.消防队伍灭火救援情况。上半年，消防大队共接警39起，出动消防车72辆次，出动警力136人次，抢救被困人员10人，疏散人员5人，抢救财产价值约28.1万元。同比去年，接警起数下降6.8% ，出动车辆数下降8.7% ，出动警力下降8.64% ，抢救被困人员数上升了100% ，疏散人员数上升了100% ，抢救财产价值下降了14.62% 。
4.多种形式消防队伍建设情况。为进一步推进基层基础消防工作，强化农村火灾预防和扑救能力，根据《光泽县人民政府办公室关于印发2016年消防技能比武方案的通知》（光政办〔2016〕40号）文件精神要求，大力推进多种形式消防队建设工作，全面开展多种形式消防队伍技能大比武活动，充分提高队伍战斗力。消防大队官兵深入各乡镇指导志愿消防队伍开展训练10余次。从多次检查指导情况来看，各乡镇专职（志愿）消防队建设仍较为缓慢，未按要求完成相应工作。村级志愿消防队普遍存在流于形式、缺乏日常管理、战斗力不强等情况。
评价结论：经过多年的消防铁军建设，消防部队灭火和抢险救援战斗力明显提升，综合应急救援体系逐步完善，承担了处置各类灾害事故的艰巨任务。部分乡镇、建制村财力不足，村级志愿消防队建设资金筹措困难，青壮年劳动力缺乏，留守儿童老人较多，队伍建设困难，对已配备器材日常维护保养不到位，器材损坏情况时有发生。乡镇专职（志愿）消防队建设进度缓慢，队伍明显未形成有效战斗力。
二、下半年工作建议
（一）强化消防责任落实。进一步推动各乡镇按照 “党政同责、一岗双责”的原则，持续推进夏季消防检查、冬春火灾防控工作。各部门依照职责，开展消防安全检查，履行消防安全管理职责，督促本行业本系统落实消防安全责任制，定期开展防火检查、巡查；教育、民政、卫计、文体新等部门要制定出台消防安全标准化管理达标创建活动工作方案，严格贯彻落实公安部与教育部、民政部、卫生计生委、国家文物局等部委印发的中小学幼儿园、社会福利机构、医疗机构、文物建筑消防安全管理规定，推进行业消防安全标准化管理，推动纳入部门日常管理、工作督办、业务检查、等级评定、考核评比等内容；要加强“四个能力”建设、重点单位“户籍化”管理工作，提升自身消防安全水平。
（二）全力整治火灾隐患。坚持“什么问题突出就重点解决什么问题、什么隐患严重就重点整治什么隐患”的原则，对影响本县消防安全的区域性火灾隐患开展综合治理，集中整治重大火灾隐患，严厉查处消防安全违法行为。督促相关部门落实责任，全力整治养老院、福利院、寄宿制中小学、幼儿园、医院、文物保护单位等的消防安全隐患，确保安全。持续开展易燃易爆危险品场所、劳动密集型企业消防安全专项整治；着力开展电动车火灾防范、电气火灾防范工作。
（三）加大监督执法力度。强化日常监管，针对一般、重点单位等，采取针对性的措施。对一般社会单位，加大检查频次和行政处罚力度；对重点单位，落实重点单位 “户籍化”管理，巩固三项报告备案制度，实行“红、黄、绿”三色预警动态监管。
（四）加强消防宣传教育。全面部署开展“进社区、进学校、进企业、进农村、进家庭、进机关、进网站”消防宣传“七进”工作。政府网站或门户网站要开设消防频道或网页，中小学校要将消防知识进教材和课时教学，在交通工具内宣传提示消防常识，单位要开展消防安全“三提示”、员工“一懂三会”教育培训，文化娱乐场所开机、放映前播出消防安全提示。高中新生在军训期间全部接受一次消防安全教育培训。
主办：光泽县人民政府办公室 承办：光泽县数字光泽建设领导小组办公室 版权所有：中国光泽 　ICP备案：闽ICP备号 地址：南平市光泽县二一七路122号　邮编：354100　邮箱： QQ:已解决问题
急需高层写字楼物业前期介入方案
问题补充: 急需高层写字楼物业前期介入方案
提问者: &提问时间:16-05-21 10:41 &
& ( 采纳时间: 16-05-26 12:25 )
急需高层写字楼物业前期介入方案
一、前期介入篇 　 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见? 　 一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议： 　 (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。 　 (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 　 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 　 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 　 (5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 　 (6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 　 (7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 　 (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 　 (9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 (10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 　 (11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 　 (12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 　 (13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 　 (14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 　 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 　 (16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。 　 (17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 　 (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。) 　 (19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。 　 (20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。 　 (21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。 　 (22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。 　 (23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 　 (24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。 　 (25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。 　 (26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 　 (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。 　 (28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 　 (29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。 　 (30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。 　 (31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 (32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。 　 (33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 　 (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 　 (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。 　 (36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。 (37)小区配套公共设施规划设计要一步到位： 　 (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 　 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 　 (c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么? 　 中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： 　 (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 　 (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 　 (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 　 (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 　 (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 　 (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 　 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 　 (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 　 (9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 　 (10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 　 3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项? 　 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 二、接管验收篇 1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项? 　 中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： 　 (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。 　 (2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 　 (3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 　 (4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 　 (5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。 　 (6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。 三、入伙篇 1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作? 　 物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。 建议一： 将开发商排除在业主范围外&&&&&&&&&开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。建议二：明确首届业主大会召集人 　 《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　 《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。 建议三：细化房管局行政指导责任 　 《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。　 《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力? 　 不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。 建议四：明确书面签名的合法性 　 《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 　 以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。 建议五：赋予业委会社团法人身份 　 《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 　 业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。 建议六：取消居委会的指导监督权 　 《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　 业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。 建议七：开发商不能与业主签物管合同 　 《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。& 　&& 因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。 建议八：多方监督开发商擅自处分行为 　 《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 &&&& 《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。 建议九：物管明细账须审计并公开 　 《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　 业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定———物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。
&回答时间: 16-05-26 06:04&
其他答案&(0)
急需高层写字楼物业前期介入方案
一、前期介入篇 　 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见? 　 一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议： 　 (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。 　 (2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 　 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 　 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 　 (5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 　 (6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 　 (7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 　 (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 　 (9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 (10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 　 (11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 　 (12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 　 (13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 　 (14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 　 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 　 (16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。 　 (17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 　 (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。) 　 (19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。 　 (20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。 　 (21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。 　 (22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。 　 (23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 　 (24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。 　 (25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。 　 (26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 　 (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。 　 (28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 　 (29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。 　 (30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。 　 (31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 (32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。 　 (33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 　 (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 　 (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。 　 (36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。 (37)小区配套公共设施规划设计要一步到位： 　 (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 　 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 　 (c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么? 　 中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： 　 (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 　 (2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 　 (3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 　 (4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 　 (5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 　 (6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 　 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 　 (8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 　 (9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 　 (10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 　 3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项? 　 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 二、接管验收篇 1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项? 　 中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： 　 (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。 　 (2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 　 (3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 　 (4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 　 (5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。 　 (6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。 三、入伙篇 1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作? 　 物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。 建议一： 将开发商排除在业主范围外&&&&&&&&&开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。建议二：明确首届业主大会召集人 　 《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　 《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。 建议三：细化房管局行政指导责任 　 《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。　 《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力? 　 不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。 建议四：明确书面签名的合法性 　 《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 　 以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。 建议五：赋予业委会社团法人身份 　 《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 　 业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。 建议六：取消居委会的指导监督权 　 《条例》第20条:……在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　 业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。 建议七：开发商不能与业主签物管合同 　 《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。& 　&& 因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。 建议八：多方监督开发商擅自处分行为 　 《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 &&&& 《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。 建议九：物管明细账须审计并公开 　 《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　 业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而绝大多数物管企业都只公布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这样的规定———物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发生了。
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